2022/11/28住宅實(shí)用率研究2住宅實(shí)用率研究背景及目的研究背景：需求方面的關(guān)注：消費(fèi)者購(gòu)房決策越來(lái)越趨于理性，在對(duì)住宅品質(zhì)、配套、園林等要求提升的同時(shí)，對(duì)一些實(shí)實(shí)在在指標(biāo)的關(guān)注也在提升。(本質(zhì)是關(guān)注空間感）供給市場(chǎng)中的關(guān)注：越來(lái)越多的樓盤營(yíng)銷中，把實(shí)用率高作為營(yíng)銷亮點(diǎn)。開發(fā)商也越來(lái)越關(guān)注成本與實(shí)用率的平衡。探尋不同建筑形式產(chǎn)品的實(shí)用率特征；挖掘市場(chǎng)中高實(shí)用率，高品質(zhì)的典形案例，并研究其設(shè)計(jì)特征；基于物業(yè)排布、建筑特征、采光通風(fēng)、戶型實(shí)用性等因素，綜合考慮如何提高住宅的實(shí)用率，達(dá)到集約化。？研究目的：3研究思路影響住宅實(shí)用率的因素案例分析針對(duì)性研究解決方案規(guī)律整合4實(shí)用率影響因素分析實(shí)用率的大小取決于公攤面積。公攤面積由兩部分組成：（1）大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房、垃圾道、通風(fēng)井、配電間、屋頂水箱間、地下室、技術(shù)設(shè)備層等為本幢服務(wù)的公共用房和管理用房等。（2）套（單元）與共用建筑空間之間的分隔墻，外墻（包括山墻）墻體水平投影。幢與幢之間連結(jié)的通廊按相連兩幢的建筑面積成比例分?jǐn)偼ɡ让娣e。不計(jì)入共有建筑面積的范圍

1、獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)。

2、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房。

3、作為人防工程的地下室。

4、作為路面或街道使用的穿過(guò)樓內(nèi)的通道。

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

使用率＝套內(nèi)使用面積÷商品房銷售面積×１００％實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積÷商品房銷售面積×１００％

定義回顧國(guó)家現(xiàn)行的政策對(duì)住房使用率有一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。5建筑形式對(duì)比建筑物南北方向比較薄,東西方向比較寬,外形類似一塊巨大的板

。通風(fēng),采光較好，南北通透天際線設(shè)計(jì)難以創(chuàng)新管理維護(hù)成本低建筑密度低戶型格局不宜改造

居住舒適度較高板樓板樓節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造，結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好

塔樓從外形上看，有點(diǎn)像古建筑的塔，一梯多戶，住戶較密集，多為高層結(jié)構(gòu)。按樓的橫切面分成蝶形、T形、工形、品字形、器形、橢圓形等。居住舒適度相對(duì)較低均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光不好冬季保暖性好分為長(zhǎng)走廊式、單元拼合式6板樓分類拼合板樓（2單元以上）

短板樓（2單元以下）短板樓（2單元以下）長(zhǎng)板樓7創(chuàng)新形塔樓T形塔樓蝶形塔樓(平面圖）十字形塔樓蝶形塔樓創(chuàng)新形塔樓塔樓分類8圓形塔樓創(chuàng)新型塔樓平面圖品字形塔樓平面圖塔樓分類9各類形塔樓特點(diǎn)蝶形塔樓朝向、采光、通風(fēng)上有突破，避免遮擋；戶型不方正，存在斜角；建筑結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，使得結(jié)構(gòu)層較多，外墻面積較大，共攤面積相對(duì)較大。方形塔樓多數(shù)戶型朝向、采光較差，多有無(wú)采光室，通風(fēng)不好，各房間存在遮擋。用地節(jié)約，容積率高；共攤面積在塔樓中最大，由于通風(fēng)結(jié)構(gòu)，消防樓梯，電梯間等相對(duì)占用面積較大。T形塔樓戶數(shù)相對(duì)方形、圓形、蝶形較少；避免北向房，朝向、通風(fēng)、采光較好，部分戶型和實(shí)現(xiàn)南北通透，遮擋較少；戶型方正；共攤面積在塔樓中相對(duì)較小，外墻面相對(duì)蝶形較少。10各類形塔樓特點(diǎn)十字形戶數(shù)較T形多，無(wú)遮擋，通風(fēng)性，通透性好；部分戶型朝向、采光較差；品形分為單體式和2-3單元拼合式；多為1梯3戶，采光、通風(fēng)性較好；因外墻墻體面積較碟形少，較T形多。圓形多為單體結(jié)構(gòu)，近年來(lái)也出現(xiàn)與版式樓相結(jié)合的創(chuàng)新型建筑形式；由于平面戶型不利于分隔的特點(diǎn)，多為大戶型，1梯2-4戶；同體量相比，在塔樓中基地面積最小，即可達(dá)到最高的容積率，最大化節(jié)約用地。視野寬擴(kuò)，無(wú)遮擋，部分戶型采光、通風(fēng)較差；因結(jié)構(gòu)特征，消防樓梯等公攤面積較多。12板樓實(shí)用率率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實(shí)用率設(shè)計(jì)特征泰然廣場(chǎng)拼合板樓6無(wú)94%香域中央花園短板樓111282.55%2單元拼接，有架空層慢城拼合板樓111284.28%（2、3單元）錯(cuò)位平行排布金地·梅隴鎮(zhèn)短板樓111283.83%澳城花園短板樓181284.67%澳城花園拼合板樓181485.25%香蜜湖·唯珍府拼合板樓182480.77%18層以上，隨層數(shù)增加，實(shí)用率下降。航天晴山月拼合板樓232473.75%航天晴山月短板樓302472.5%贈(zèng)送比例27.34%花樣年花港短板樓331478.54%實(shí)用率變化化影響因素分分析增加電梯增加層數(shù)減少電梯增加層數(shù)形式變化13建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實(shí)用率設(shè)計(jì)特征城市山林拼合板樓221482.38%香山美樹苑拼合板樓241478%西城品閣長(zhǎng)板樓736086%旭飛花園長(zhǎng)板樓1834077%旭飛花天苑長(zhǎng)板樓3133276.9%3333275%增加層數(shù)增加層數(shù)結(jié)論：拼合板樓的的實(shí)用率高高于短板樓樓層數(shù)：11-18層，隨層數(shù)數(shù)增高實(shí)用用率提升，，但幅度不不大；18層以上，隨隨層數(shù)增高高實(shí)實(shí)用率下下降，幅度度較大；電梯數(shù)量對(duì)對(duì)實(shí)用率的的影響較大大。14各類塔樓公公攤面積對(duì)對(duì)比

外墻面積

結(jié)構(gòu)層

電梯間消防樓梯方形

圓形蝶形T形品形十字形該面積在可可比的各類類形塔樓中中的相對(duì)大大小較小中較大大對(duì)公攤面積積中占比較較高的外墻墻面積、結(jié)結(jié)構(gòu)層、電電梯間、消消防樓梯在在體量相同同的各類塔塔樓中的面面積進(jìn)行比比較，為下下一步分析析各類塔樓樓的實(shí)用率率差異至關(guān)關(guān)重要。15塔樓實(shí)用率率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實(shí)用率城市天地方形3531578%

錦繡花園十字形241479.32%幸福海岸

十字形182481.7%東方盛世花園T形181487%幸福海岸

T形182485%金地·梅隴鎮(zhèn)

T形242479.3%蝶形181483%錦明花園蝶形111482.91%蝶形231482.74%蝶形232481.15%增加層數(shù)實(shí)用率較高高的塔樓產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)用率變化化影響因素分分析增加層數(shù)電梯增加增加電梯16建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實(shí)用率信義錦繡花園蝶形181282%蝶形262481%天鵝灣蝶形282480.6%蝶形302480.7%荔和館拼合蝶形281483.13%澳城花園品字形181383%-84.56%花和小城品字形181384.86%慢城品形181384.18%圓形111282.4%圓形181280%增加層數(shù)實(shí)實(shí)用率降低低相對(duì)蝶形實(shí)實(shí)用率較低低17創(chuàng)新形塔樓樓建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實(shí)用率中熙香緹灣變化品形242378.59%

信義錦繡花園不規(guī)則111382.82%不規(guī)則111584.10%不規(guī)則111684.42%平層建筑面面積增加，，實(shí)用率增增加結(jié)論各種形式的的塔樓實(shí)用用率不同，，從大到小小依次是：：T形、品形、、十字形、、碟形、圓圓形、方形形18典形案例研研究（同樓樓盤板樓、、塔樓實(shí)用用率對(duì)比））航天晴山月月BC板樓（2房拼合成4房）T形塔樓（2單元拼合））19總層高套內(nèi)面積（㎡）建筑面積（㎡）實(shí)用率贈(zèng)送面積（㎡）合并后板樓3065.9589.3773.79%約50平米減少墻體面積，增加了分?jǐn)偦鶖?shù)，實(shí)用率大大提高T形塔樓3064.6889.7175.74%約53平米減少墻體面積，實(shí)用率大大提高航天晴山月月板樓與塔塔樓對(duì)比建筑朝向?yàn)闉槟掀珫|10°，增加采光光，確保人人居建筑朝朝向?yàn)樽罴鸭?；采用錯(cuò)位平平行方式排排布，景觀觀資源最優(yōu)優(yōu)化；采用大面寬寬小進(jìn)深的的戶型設(shè)計(jì)計(jì)，增加采采光和通透透性。總層高為30層的板樓相相比T形塔樓的實(shí)實(shí)用率低。。原因：板樓樓18層以上交通通面積要大大于塔樓，，如消防樓樓梯，走廊廊等。本樓盤建筑筑設(shè)計(jì)和戶戶型設(shè)計(jì)方方面的可借借鑒點(diǎn)二房變四房房的拼合靈靈活式設(shè)計(jì)計(jì)，應(yīng)對(duì)70/90政策，提升升實(shí)用率。。20澳城花園序號(hào)建筑形式總層數(shù)電梯戶數(shù)比實(shí)用率1板樓（2單元）181：284.67%2板樓（4單元）181：285.25%3品字形塔樓與板樓拼合181：387.79%4品字形塔樓（1單元）181：383%5品字形塔樓（2單元拼合）181：384.56%12345板樓：拼合合單元數(shù)越越多實(shí)用率率越高品字形塔樓樓：多單單元拼合的的形式實(shí)用用率偏高。。板樓與品品字形塔塔樓相比比：除去去電梯分分?jǐn)偯娣e積的因素素，總層層高18層，板樓樓相對(duì)塔塔樓實(shí)用用率高21實(shí)用率規(guī)規(guī)律探尋尋（板樓樓）多層板樓樓的實(shí)用用率最高高，一般般可達(dá)到到90%以上；小小高層板板樓（11-18層）的實(shí)實(shí)用率一一般可達(dá)達(dá)到80%-84%，高層板板樓的實(shí)實(shí)用率一一般在75%-78%；板樓實(shí)用用率最主主要的影影響因素素有：走走廊面積積、平層層面積（（長(zhǎng)板樓樓、短板板樓）、、電梯間間面積、、樓梯面面積、消消防設(shè)施施面積、、墻體面面積；長(zhǎng)板樓受受走廊面面積影響響最大，，因此，，多層的的長(zhǎng)板樓樓實(shí)用率率最高，，隨著層層數(shù)的增增加，實(shí)實(shí)用率下下降，超超過(guò)18層的長(zhǎng)板板樓，由由于需要要抗震等等結(jié)構(gòu)層層的增加加，分?jǐn)倲偯娣e更更多，一一般在75%以下；短板樓11-18層，隨層層數(shù)的增增加，實(shí)實(shí)用率上上升，但但上升幅幅度較小小；層數(shù)數(shù)差異在在2-5層左右實(shí)實(shí)用率變變化幅度度不大；；18層以上的的短板樓樓，實(shí)用用率隨層層數(shù)增加加而下降降，下降降幅度較較大；拼合板樓樓受電梯梯間的影影響較大大，以18層，4戶為例，，每增加加一部電電梯，實(shí)實(shí)用率下下降4%左右；11-18層，隨樓樓層的增增加，實(shí)實(shí)用率上上升，但但幅度較較??；22層以上，，隨樓層層的增加加，實(shí)用用率下降降幅度較較大，平平均每增增加1層，實(shí)用用率下降降1%-2%左右；18層以上板板樓由于于消防要要求更高高，因此此，增加加了大量量的消防防梯和消消防管井井面積；；各類型的的8層以上板板樓實(shí)用用率由大大到小排排序?yàn)椋海浩春习灏鍢?、短短板樓、、長(zhǎng)板樓樓；拼合合單元數(shù)數(shù)越多，，實(shí)用率率越高；；目前市場(chǎng)場(chǎng)上需求求較大的的產(chǎn)品是是1梯2戶，11-18層，2-3單元拼合合板樓。。22實(shí)用率規(guī)規(guī)律探尋尋（塔樓樓）塔樓實(shí)用用率一般般規(guī)律：：塔樓11-18層，實(shí)用用率為81-83%，隨層數(shù)數(shù)的增高高實(shí)用率率上升，，但上升升幅度較較??；18-30層，實(shí)用用率為76%-87%，隨層數(shù)數(shù)的增加加，實(shí)用用率下降降；18層以上塔塔樓由于于有消防防要求，，因此，，增加了了大量的的消防梯梯和消防防管井面面積；電梯數(shù)增增加，對(duì)對(duì)塔樓的的實(shí)用率率影響較較板樓大大，以1平層4戶為例，，每增加加1部電梯，，實(shí)用率率下降1.5%左右；各種形式式的塔樓樓實(shí)用率率不同，，從大到到小依次次是：T形、品形形、十字字形、碟碟形、圓圓形、方方形；其其中，十十字形塔塔樓相對(duì)對(duì)T形塔樓的的實(shí)用率率低，18層2梯4戶為例，，低3%；其中，拼拼合碟形形塔樓的的實(shí)用率率相對(duì)比比獨(dú)單元元的塔樓樓實(shí)用率率高；板樓塔樓樓對(duì)比：：11-18層，板樓樓（短板板樓和拼拼合半樓樓）相對(duì)對(duì)塔樓實(shí)實(shí)用率高高；18層以上，，塔樓的的實(shí)用率率高于板板樓；由由于塔樓樓的消防防實(shí)施面面積較小小，走廊廊等公攤攤面積相相對(duì)較小小。23提高實(shí)用用率的途途徑………適當(dāng)層數(shù)數(shù)建筑形式式選取戶型設(shè)計(jì)計(jì)24提高實(shí)用用率的途途徑建筑形式式選?。海?1-18層的拼合合式小高高層板樓樓；18層以上T形塔樓可適當(dāng)考考慮：高高層建筑筑的電梯梯外掛式式多聯(lián)廊廊結(jié)構(gòu)：：用電梯外外掛式多多聯(lián)廊結(jié)結(jié)構(gòu)包括括聯(lián)系廊廊，電梯梯塔，聯(lián)聯(lián)系廊沿沿建筑主主體的外外側(cè)分布布，聯(lián)系系廊的外外側(cè)外掛掛電梯塔塔，電梯梯塔內(nèi)設(shè)設(shè)電梯，，使得建建筑主體體各單元元房的朝朝向、通通風(fēng)、采采光良好好。可精心設(shè)計(jì)戶戶型，以達(dá)到到提高客戶的的實(shí)際實(shí)用面面積。具體建筑形式式和公共面積積設(shè)計(jì)時(shí)，首首先要考慮與與定位相匹配配，消費(fèi)者偏偏好，開發(fā)商商經(jīng)濟(jì)效益等等因素，不能能單純的考慮慮實(shí)用率因素素。需要在舒舒適性、實(shí)用用性、經(jīng)濟(jì)效效益三方面找找到平衡。25戶型實(shí)用性提提升途徑途途徑一：贈(zèng)送送面積1、凸窗（一般般在大戶型中中采用上凸窗窗，小戶型中中采用下凸窗窗）2、露臺(tái)3、地下室4、入戶花園5、空中庭院6、夾層7、復(fù)式26凸窗增加了室室內(nèi)可使用空空間和視野開開闊感，但贈(zèng)贈(zèng)送面積較小小。凸窗方式：贈(zèng)送全部面積積27梁凸窗窗臺(tái)凸窗窗臺(tái)客戶戶可根據(jù)需要要拆卸，贈(zèng)送送面積凸窗剖面1700說(shuō)明：贈(zèng)送面面積最常用的的方法。在中中大戶型中常常用正常凸窗窗，在中小戶戶型中常用倒倒凸窗?，F(xiàn)在在也出現(xiàn)有同同時(shí)方法作贈(zèng)贈(zèng)送衣柜的做做法。利用同樣原理理做贈(zèng)送衣柜柜28露臺(tái)說(shuō)明：贈(zèng)送面面積較常用的的方法之一。。鑒于成本的的考慮，一般般出現(xiàn)在大中中戶型中，根根據(jù)定位和售售價(jià)的情況，，面積會(huì)有所所不同。偶數(shù)層露臺(tái)奇數(shù)層露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)與陽(yáng)臺(tái)的的結(jié)合使用，，增加實(shí)用性性和舒適性方式：贈(zèng)送全部面積積30入戶花園說(shuō)明：改善了了不規(guī)則平面面對(duì)戶型的影影響，又為戶戶內(nèi)外提供了了一個(gè)過(guò)渡性性空間，也適適合會(huì)客、小小憩、綠化等等多種功能的的使用，豐富富了居民的生生活內(nèi)容。入戶花園方式：贈(zèng)送一半面積積31空中院館可將空中院館館隔成一個(gè)開開敞的書房或或臥室空中庭院，使使客廳進(jìn)深變變短，通風(fēng)性性更好；同時(shí)時(shí)得到幾個(gè)空空間的共享，，多處于北側(cè)側(cè)，客戶可自自行封閉處理理注：有頂有柱算全全面積有頂無(wú)柱算一一半面積（凹陽(yáng)臺(tái)的變變形）方式：贈(zèng)送一半面積積32層高小于2.20米的夾層不計(jì)計(jì)建筑面積在層高允許的的情況下，夾夾層產(chǎn)品具有有較強(qiáng)的靈活活性，贈(zèng)送的的面積較多，，但空間舒適適度一般，市市場(chǎng)接受度不不高。夾層方式：贈(zèng)送全部面積積33復(fù)式產(chǎn)品分區(qū)區(qū)明確，通高高空間有較高高舒適及尊貴貴感，以自然然層計(jì)算建筑筑面積，面積積有較大彈性性。復(fù)式方式：以自然層計(jì)算算建筑面積34創(chuàng)新方式贈(zèng)送方式實(shí)用指數(shù)適用性創(chuàng)新指數(shù)市場(chǎng)接受度陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積適用各種產(chǎn)品露臺(tái)贈(zèng)送全部面積適用各種產(chǎn)品入戶花園贈(zèng)送一半面積適用各種產(chǎn)品空中院館（內(nèi)庭院）贈(zèng)送一半面積適用各種產(chǎn)品凸窗贈(zèng)送全部面積適用各種產(chǎn)品夾層贈(zèng)送全部面積適用投資型產(chǎn)品復(fù)式贈(zèng)送部分面積適用高端產(chǎn)品陽(yáng)光房贈(zèng)送部分面積適用大面積公寓贈(zèng)送方式小結(jié)結(jié)35成功案例解析析——佳兆業(yè)可園說(shuō)明：兩房中中難見的戶型型，面積為68-73平米，贈(zèng)送面面積和舒適性性達(dá)到極致。。露臺(tái)贈(zèng)送主臥L型落地凸窗贈(zèng)送，形成溫溫馨休閑空間間，同時(shí)使主主臥得到三面采光和景觀。根據(jù)凸窗原理，贈(zèng)送的衣柜入戶花園36中信紅樹灣說(shuō)明：將性價(jià)價(jià)比發(fā)揮到極極致，同時(shí)通通過(guò)空中花園園、多面采光光等元素讓戶戶型特色鮮明明，極富感染染力?；⌒未舐杜_(tái)，，對(duì)二房來(lái)說(shuō)說(shuō)比較罕有入戶花園，有有改造空間觀景廚房超大生活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，預(yù)留工人人房管道空中花園，將將自然引入客客廳餐廳客廳餐廳多面面采光較有震震撼力主臥弧性大露露臺(tái)雙層高入戶花花園二層高的露臺(tái)臺(tái)客廳，復(fù)式空間讓贈(zèng)送面積有有更多的空間間，空間也更更豐富37紅樹東方說(shuō)明：通過(guò)弧弧形窗或空中中花園來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)多面采光的的理念，讓住住戶更貼近自自然。同時(shí)贈(zèng)贈(zèng)送的露臺(tái)既既實(shí)用又具震震撼力客廳超大弧形形觀景窗和陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)的結(jié)合，，體現(xiàn)尊貴生生活。主臥套，多種種功能結(jié)合形形成完整私密密空間?？罩谢▓@，絕絕佳的景觀面面，餐廳三面面采光主臥贈(zèng)送大的的具有私密性性的空中露臺(tái)臺(tái)，極富吸引引力38說(shuō)明：露臺(tái)跳跳送，并較好好解決其私密密性問(wèn)題，使使露臺(tái)更實(shí)用用?？罩型ピ海齻€(gè)空間共享享超大露臺(tái)，通通過(guò)百頁(yè)或凸凸窗來(lái)提高露露臺(tái)私密性入戶花園露臺(tái)臺(tái)和主臥露臺(tái)臺(tái)跳送金地香蜜山39天悅龍庭說(shuō)明：跳送露露臺(tái)花園，讓讓多個(gè)空間共共享。贈(zèng)達(dá)面面積超大，富富有感染力。。跳送空中庭院院露臺(tái)，使客客廳進(jìn)深變短短，通風(fēng)性更更好；同時(shí)得得到幾個(gè)空間間的共享左右跳送露臺(tái)臺(tái)40花半里說(shuō)明：復(fù)式戶戶型為項(xiàng)目一一大特色。復(fù)復(fù)式給戶型帶帶來(lái)更多提升升性升比和改改造的空間，，其豐富空間間及高廳的尊尊貴享受能很很快抓住客戶戶的心。贈(zèng)送二層高超超大露臺(tái)6米高客廳空間間二層高入戶花花園，為業(yè)主主提供改造空空間共享的空中庭庭院入戶花園可改改房采光走廊41水榭花都——1-5棟A型偶數(shù)層層——1-5棟A型奇數(shù)層層說(shuō)明：整體尺尺度感把握較較好，前后跳跳送超大露臺(tái)臺(tái)，極富感染染力。42冠城世家說(shuō)明：通過(guò)4.5m和3m組合的錯(cuò)層設(shè)設(shè)計(jì)，形成高高