2004.8謹(jǐn)呈：佛山麗日玫瑰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司—麗日玫瑰·名城項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略思考“傳奇再續(xù)，成為超級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者”

總占地22.24萬m2總建面44.48萬m2容積率2.01700人，700余成功案例；優(yōu)勢(shì)世聯(lián)SWOT分析十年策劃報(bào)告模塊儲(chǔ)存、案例沉淀及專題研究；數(shù)十例大盤豪宅100％旺銷代理經(jīng)驗(yàn)。劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅可以說，我們對(duì)佛山市場(chǎng)幾乎是一無所知。大盤能給予世聯(lián)一個(gè)展示的舞臺(tái)，我們將以最真誠的熱情，傾力打造本項(xiàng)目，我們渴望在佛山成功！我們的工作方式未必能受到大家的認(rèn)可。2城南(豪宅區(qū))資源：季華公園，城市干道，新老城區(qū)交匯處，惠景公園，摟盤較多且集中，代表樓盤麗日豪庭4100；月亮灣3500；中心組團(tuán)新城區(qū)規(guī)劃佛山地產(chǎn)格局新中心區(qū)（一河兩岸）資源：東平河景觀，市政規(guī)劃CBD、CLD，土地儲(chǔ)備豐富，多為大盤，代表樓盤碧桂花城3600城東南資源：占地50萬平方米的調(diào)蓄湖，代表樓盤帝景灣3900；御湖豪庭4000老禪城區(qū)資源：嶺南文化濃厚，商業(yè)繁華，教育資源豐富配套完善。代表樓盤嘉俊園均價(jià)3700世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目3項(xiàng)目四至地塊現(xiàn)狀惠景中學(xué)以及在建小學(xué)魁奇路麗日豪庭住宅小區(qū)總占地22·24萬㎡

總建面：44·48萬㎡；總套數(shù)3200套；容積率：2.0綠化率48·9％北西東南4項(xiàng)目周邊配套、資源分析本項(xiàng)目廣佛地鐵出口惠景花園麗日豪庭商業(yè)街惠景中學(xué)由東平河引入小水系5項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提煉總規(guī)模約50萬，佛山首屈一指的超級(jí)大盤社區(qū)配套齊全/教育/禪城城南豪宅區(qū)超大規(guī)模，氣勢(shì)宏大未來核心地段大交通（步行/公路/地鐵）/主流都市圈成熟的區(qū)域配套豪宅區(qū)、大盤6世聯(lián)的銷售業(yè)績—集中體現(xiàn)在大盤、豪宅項(xiàng)目

桃源居、波托菲諾在年度龍虎榜深圳最暢銷樓盤（按金額）十強(qiáng)中榮譽(yù)上榜；華僑城錦繡花園一期（尾盤）、二期、三期華僑城波托菲諾天鵝堡一期、二期、波托菲諾純水岸，服務(wù)期4年，完成銷售50萬平米風(fēng)和日麗：豐潤、A組團(tuán)、C組團(tuán)、D組團(tuán)，服務(wù)期3年，完成銷售25萬平米（100%）桃源居：服務(wù)期3年，完成銷售50萬平米，均價(jià)由2800提升至3850鼎太風(fēng)華社區(qū)：2、3期，服務(wù)期1.5年，完成銷售13萬，均價(jià)由4800提升至6200中旅國際公館：1、2期，服務(wù)期0.8年城市綠洲花園：1、2期，服務(wù)期100%完成銷售東莞世紀(jì)城國際公館：1、2期北京西山美廬：1期廣州光大花園：月均銷售120套7部分大盤、豪宅案例波托菲諾——純水岸價(jià)格——

TOHO均價(jià)由15000元/m2提升至23000元/m2

多層均價(jià)由7900元/m2提升至10000元/m2

銷售業(yè)績——TOHO、多層住宅完美100%銷售榮登年度深圳最暢銷樓盤（按金額）十強(qiáng)榜首。桃源居2003年1月至8月住宅及商鋪共售出1287套，成交金額為498969242元，銷售面積129450.7㎡，榮登年度深圳最暢銷樓盤（按面積）十強(qiáng)榜首。銷售均價(jià)由2800提升至38508北京西山美廬（別墅）選房當(dāng)日成交金額107,545,184元，占總面積的31％，，實(shí)現(xiàn)均價(jià)2020美元/平方米，售價(jià)超越同片區(qū)別墅價(jià)格約1000元/平方米。東莞世紀(jì)城國際公館價(jià)格——TOHO均價(jià)：6200元/m2；花園洋房：4100元/m2銷售率——

TOHO實(shí)現(xiàn)100％銷售，花園洋房達(dá)到95％銷售部分大盤、豪宅案例9建立常識(shí)案例營銷推廣的差異性冠城世家：寶安的冠城世家地方電視臺(tái)少量報(bào)紙廣告地方電臺(tái)盡量少參展/區(qū)域營銷活動(dòng)區(qū)域性車體廣告桃源居：深圳的桃源居市內(nèi)電視臺(tái)/地方電視臺(tái)特報(bào)/商報(bào)/晚報(bào)/區(qū)域性報(bào)紙市內(nèi)電臺(tái)/地方電臺(tái)春/秋交會(huì)/論壇/新聞發(fā)布會(huì)市內(nèi)車體廣告/區(qū)域性車體廣告世貿(mào)濱江花園：中國的世貿(mào)濱江全球全亞洲發(fā)行/國際巨星代言中港主流媒體投放“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”（推廣）“與成功人士為伍”（形象）10報(bào)告基基礎(chǔ)思思路實(shí)現(xiàn)面臨的問題項(xiàng)目的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略——現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距11目標(biāo)。。12目標(biāo)溝溝通我們的的開發(fā)發(fā)目標(biāo)標(biāo)是什什么？？利潤最最大化化提升企企業(yè)品牌知知名度度迅速回回籠資資金銷售持持續(xù)增增長13世聯(lián)地地產(chǎn)對(duì)對(duì)于麗麗日玫玫瑰·名城項(xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)的的理解解全市范圍的高銷售率/入市轟動(dòng)效應(yīng)片區(qū)高價(jià)，一期均價(jià)4500元（價(jià)格標(biāo)桿/絕版豪宅）叫座叫好持續(xù)旺銷，（3200套單位6年內(nèi)消化完畢）并在佛山地產(chǎn)市場(chǎng)中造就持續(xù)非凡的影響力珠三角名盤（媲美碧桂園、雅居樂）14問題。。15項(xiàng)目位置規(guī)模均價(jià)銷售情況碧桂花城佛山順德區(qū)占地約120萬m2，總建面約96萬m2

3600月均銷售30套佛山奧園佛山從樂鎮(zhèn)占地63萬m2，總建面80萬m2

3500月均銷售35套怡翠花園佛山南海桂城區(qū)占地約25萬m2，總建面約53萬m2

3700月均銷售35套問題1：在佛山山，50萬m2建面,均價(jià)4500以上意意味著著什么么？佛山50萬m2以上旺旺銷大大盤簡(jiǎn)簡(jiǎn)析價(jià)格不到4000銷售情況良好在佛山，，50萬m2以上建建面的的大盤盤銷售售速度度相對(duì)對(duì)較快快，但但銷售售均價(jià)價(jià)在4000以下。。按此市市場(chǎng)消消化規(guī)規(guī)律，，我們要要賣7.6年！16項(xiàng)目規(guī)模均價(jià)銷售情況價(jià)格支撐點(diǎn)鴻業(yè)豪庭總建面6萬m2

，可售面積41123.76平方米5400月均銷售15套帶精裝修,折約600－800元/m2天安宏基花園總占地60萬m2

一期總建面約12萬平方米別墅7000洋房4300以上月均銷售15套別墅物業(yè)/稀缺景觀資源在佛山，，銷售售均價(jià)價(jià)在4500元/平米以以上的的項(xiàng)目目，銷銷售情情況差差。按此市市場(chǎng)消消化速速度，，我們要要賣17.8年！佛山均均價(jià)在在4500元/m2樓盤簡(jiǎn)簡(jiǎn)析價(jià)格高于4500銷售情況差問題1：在佛山山，50萬m2建面,均價(jià)4500以上意意味著著什么么？17本項(xiàng)目量量化的的目標(biāo)標(biāo)：50萬m2建面，，3200套，均均價(jià)4500元以上，，6年銷售售期，，月均均銷售售45套。問題1：在佛山山，50萬m2建面,均價(jià)4500以上意意味著著什么么？賣高價(jià)的項(xiàng)目銷售速度不快銷售速度快的項(xiàng)目價(jià)不高高價(jià)位、高速銷售？18佛山產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚聚集，，主要要構(gòu)成成體系系為中中小型型民營營企業(yè)業(yè)。禪城以以陶瓷瓷產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主南海以以紡織織、服服裝、、電子子、陶陶瓷、、機(jī)械械等多多種類類型的的輕工工業(yè)為為主順德以以家電電、機(jī)機(jī)械、、家具具、五五金為為主三水以以飲料料、服服裝為為主高明具具有一一定的的旅游游資源源家電制造全球家電市場(chǎng)重要的出口基地，電冰箱產(chǎn)量占廣東省80%，空調(diào)占50%紡織服裝全國12個(gè)紡織出口基地之一，紡織企業(yè)3000多家，從業(yè)人員8萬余人陶瓷及建材生產(chǎn)規(guī)模位居世界第一，總產(chǎn)量約占全國60%，占全球總產(chǎn)量的30%金屬材料加工及制品

南海大瀝鋁型材加工基地，加工企業(yè)170多家，占全國總產(chǎn)量的約50%；禪城瀾石不銹鋼加工基地，加工企業(yè)103家，約占全國總產(chǎn)量的20%。家具用品全國家具生產(chǎn)和銷售基地，燈飾產(chǎn)品80%出口。機(jī)械裝備全國最大的陶瓷機(jī)械生產(chǎn)基地，產(chǎn)量占全國的85%以上；木工機(jī)械產(chǎn)量占全國的50%左右。問題2：高端端客戶戶的市市場(chǎng)容容量？19佛山豪豪宅客客戶分分析禪城周周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)佛佛山人人（洗洗腳上上田者者）移民新新貴（（來佛佛山五五年以以上外外地人人士））知富階階層（（企業(yè)業(yè)高管管/流動(dòng)性性）禪城原原住民民（土土著））地道佛山人（私營企業(yè)主）區(qū)域情結(jié)/自我優(yōu)越新佛山人（企業(yè)高管/公務(wù)員）彰顯自我/品味20王女士士38歲本本科四四川人人內(nèi)內(nèi)科科副主主任醫(yī)醫(yī)生四四口之之家愛好：：看書書、上上網(wǎng)、、購物物家庭月月收入入：15000元左右右目前居居住情情況：：玫瑰瑰園，，3房約120平米對(duì)目前前居住住環(huán)境境滿意意度：：較滿滿意再次置業(yè)業(yè)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：居住住舒適度度、景觀觀、升值值潛力、、價(jià)格是否考慮慮在本片片區(qū)置業(yè)業(yè)：不一一定“之前買買玫瑰園園就是因因?yàn)樯罨畋憷?，，上下班班方便。。如果再再買房的的話還是是考慮到到新中心心區(qū)那邊邊賣套別別墅，老老城區(qū)的的環(huán)境總總是比不不上新區(qū)區(qū)，新中中心區(qū)規(guī)規(guī)劃好，，升值潛潛力大，，目前人人氣稍微微差些，，但發(fā)展展大環(huán)境境很好，，2、3年之后應(yīng)應(yīng)該比城城南要發(fā)發(fā)展得好好?！迸c本項(xiàng)目目契合度度：潘太33歲自營營潔具店店禪城城人三三口之家家愛好：聊聊天、看看電視、、逛街家庭月收收入：保保密目前居住住情況：：禪城某某小區(qū)3房110平左右對(duì)目前居居住環(huán)境境滿意度度：較滿滿意再次置業(yè)業(yè)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：周邊邊環(huán)境、、小區(qū)環(huán)環(huán)境、價(jià)價(jià)格、戶戶型、生生活便利利度是否考慮慮在本片片區(qū)置業(yè)業(yè)：看情情況“現(xiàn)在住住的小區(qū)區(qū)環(huán)境也也不錯(cuò)，，再買房房的話，，城南這這邊也可可以考慮慮，但比比較起來來，還是是新中心心區(qū)的環(huán)環(huán)境好些些，有打打算在那那邊買套套兩百來來平的別別墅?！薄迸c本項(xiàng)目目契合度度：二次以上上置業(yè)者者改變目目前居住住環(huán)境的的需求并并不迫切切，選擇擇范圍逐逐步拓寬寬，對(duì)別墅類產(chǎn)產(chǎn)品存在一定定需求。。新中心心區(qū)成為為較被看看好的置置業(yè)選擇擇區(qū)，將將會(huì)分流本項(xiàng)目部部分客戶戶。新佛山人人地道佛山山人佛山豪宅宅客戶置置業(yè)選擇擇并非對(duì)城城南情有有獨(dú)鐘21高端市場(chǎng)場(chǎng)容量有限，潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力不可小小覷。問題2：高端客客戶的市市場(chǎng)容量量？佛山豪宅客戶分類主要替代產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域禪城原住民（土著）城南、老禪城區(qū)中等規(guī)模高檔花園小區(qū)——花園洋房東平河北岸新中心區(qū)規(guī)模化花園小區(qū)——?jiǎng)e墅類高端物業(yè)城南老禪城區(qū)東平河北岸新中心區(qū)禪城周邊鎮(zhèn)區(qū)佛山人（洗腳上田者）新佛山山（來佛山五年以上的移民新貴）東平河北岸新中心區(qū)規(guī)?；▓@小區(qū)——花園洋房東平河北岸新中心區(qū)知富階層（企業(yè)高管/流動(dòng)性）22以高端產(chǎn)產(chǎn)品入市市，利于于制造市市場(chǎng)轟動(dòng)動(dòng)，帶動(dòng)動(dòng)后期中中端產(chǎn)品品的銷售售，并實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值值提升以高端產(chǎn)產(chǎn)品Toho入市/制造市場(chǎng)場(chǎng)稀缺,火爆銷售售/提升社區(qū)區(qū)形象多層、小小高層在在Toho后推出/均價(jià)8000元/平米并逐逐漸攀升升至8500元/平米大盤啟示示——“一期=整體”深圳中中旅·國際公館館問題3：項(xiàng)目的的產(chǎn)品力力？23Townhouse、多層住宅宅、會(huì)所所高層中高層住住宅、學(xué)學(xué)校以香密湖湖為中心心圓點(diǎn)，，由內(nèi)向向外擴(kuò)環(huán)環(huán)，開發(fā)發(fā)順序依依次為二期產(chǎn)品品規(guī)劃小小學(xué)、幼幼兒園等等配套，，營造一一個(gè)完整整的、健健康的社社區(qū)氛圍圍。香蜜湖用最佳產(chǎn)產(chǎn)品（TH、多層）做做為啟動(dòng)動(dòng)產(chǎn)品，，樹立高檔檔的社區(qū)區(qū)形象，，實(shí)現(xiàn)整整體價(jià)值值最大化化。深圳水水榭榭花都大盤啟示示——“一期=整體”24短期目標(biāo)標(biāo)：建立立轟動(dòng)效效應(yīng)建立充分分的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)模式實(shí)現(xiàn)原則一：：高端入入市。樹樹立形象象，制造造價(jià)格標(biāo)標(biāo)桿。[水榭花都都]原則二：：進(jìn)入性性優(yōu)先。。原則三：：多產(chǎn)品品組合，，用適量量創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品引領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)，，擴(kuò)大客客戶層面面[中旅國際際公館]原則四：：控制規(guī)規(guī)模，制制造稀缺缺。作為領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者的大大盤啟動(dòng)動(dòng)的原則則：“一期=整體”項(xiàng)目1—4期可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的前提：：25柏濤苑占地5479平方米22套戶均均526平方米塞納灣占地7258平方米33套戶均均476平方米海德苑占地18001平方米112套戶均均379.5平方米人工湖別墅花園洋房房一期二期商業(yè)街一期現(xiàn)已已全部售售罄，花花園洋房房均價(jià)3500，別墅面面積：333.5-374.5m2售價(jià):200萬以上/套，月均均銷售35套暢銷大盤盤啟示多產(chǎn)品組組合，高高端入市市采用多產(chǎn)產(chǎn)品組合合策略（（別墅＋＋花園洋洋房），，用自然然資源較較佳的產(chǎn)產(chǎn)品（親親水別墅墅）做為為啟動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品，樹樹立高檔檔的社區(qū)區(qū)形象，，將洋房房價(jià)格提提升至3500，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)整體體價(jià)值最最大化。。佛山奧園園26花園洋房一期別墅墅均價(jià)6200元/平米包括會(huì)所1棟，商住住樓4棟，4聯(lián)體別墅墅38棟，六聯(lián)聯(lián)體別墅墅11棟，雙聯(lián)聯(lián)體別墅墅8棟，單體體別墅2棟8層帶電梯梯花園洋洋房均價(jià)價(jià)4100元/平米二期規(guī)劃劃為TH,雙拼別墅墅、小高高層的組組合體二期期一期期暢銷大盤盤啟示發(fā)掘市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)發(fā)掘市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)，采用用多產(chǎn)品品組合策策略（ＴＴＨ＋單單體別墅墅＋花園園洋房）），填補(bǔ)補(bǔ)市場(chǎng)空空缺，實(shí)實(shí)現(xiàn)整體體價(jià)值最最大化。。東莞世紀(jì)紀(jì)城27一期二期三期四期惠景公園麗日豪庭分期用地用地面積建筑面積容積率建筑類型主力戶型一期589711242312·119棟小高層（11-18層）3棟高層（22層）110—130左右3房二期644011414632·2小高層、高層待定三期33287633511·920棟小高層（9-18層）待定四期657381249541·926棟小高層（9-17層）待定問題3：項(xiàng)目的的產(chǎn)品力力？整體規(guī)劃劃一般，，主體建建筑由小小高層、、高層組組成，產(chǎn)產(chǎn)品組合過于于單一，，無高端端稀缺產(chǎn)產(chǎn)品，資資源利用用不合理理，客戶是否否愿意為為這樣的的產(chǎn)品買買單？28問題3：項(xiàng)目的的產(chǎn)品力力？一期1-4棟戶型餐廳實(shí)用用性低，，次臥室室與廚房房過于緊緊挨，功功能分區(qū)區(qū)欠佳，，戶型設(shè)設(shè)計(jì)平凡凡無亮點(diǎn)點(diǎn)。啟動(dòng)產(chǎn)品品一期啟動(dòng)動(dòng)產(chǎn)品（（88套）設(shè)計(jì)計(jì)平凡，，無局部部創(chuàng)新點(diǎn)、、亮點(diǎn)，，這樣的的產(chǎn)品在在9月底面市市時(shí)能否觸動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)引引起入市市轟動(dòng)？？29本項(xiàng)目所所面臨的的問題——現(xiàn)狀與目目標(biāo)的差差距自身困境客戶困境賣的好賣不高價(jià)，賣高價(jià)的賣不快。市場(chǎng)困境高端客戶市場(chǎng)容量有限，存在被新中心區(qū)分流的威脅規(guī)劃設(shè)計(jì)一般，產(chǎn)品無特色如果不尋求突破則無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。本項(xiàng)目量化化的目標(biāo)標(biāo)：50萬m2建面，3200套，均價(jià)價(jià)4500元以上，6年銷售期期，月均均銷售45套。30戰(zhàn)略。31我們的總總體發(fā)展展戰(zhàn)略價(jià)格突破；銷售速度突破突破創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新；營銷創(chuàng)新﹢32豪宅客戶戶需求—集中在心心理層面面品味/自我優(yōu)越越/安享/人文（豪宅物物業(yè)）價(jià)格/性價(jià)比（低端物物業(yè)）布局/功能分區(qū)區(qū)（中高端端物業(yè)））生理需求安全需求情感需求尊重需求自我實(shí)現(xiàn)馬斯洛需求理論論生理心理心理需求求經(jīng)濟(jì)需求求功能需求求33價(jià)值習(xí)慣身份規(guī)范情感他們相信信我們給給他們帶帶來的價(jià)價(jià)值高于于其他同同類產(chǎn)品品。我們能使使其避免免和消除除某種（（與其規(guī)規(guī)范和價(jià)價(jià)值相左左的）內(nèi)內(nèi)心沖突突。這里延續(xù)續(xù)了他們的的某種消費(fèi)乃至至生活習(xí)慣并且且有所提提升這里提供供的產(chǎn)品品或服務(wù)務(wù)使他們們?cè)谧约杭汉退巳嗣媲帮@顯露理想想中的身身份，另另一方面面，尊貴貴身份者者享受私私密尊貴貴他們喜歡歡這種休休閑方式式，這里能讓讓他們感感覺到親親近，同同時(shí)放松松身心豪宅客戶戶決策的的五個(gè)動(dòng)動(dòng)機(jī)圈分分析34價(jià)值習(xí)慣身份規(guī)范情感核心客戶戶：禪城及周周邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)原住民民習(xí)慣禪場(chǎng)場(chǎng)的生活活方式區(qū)域情結(jié)結(jié)顯示禪城城人的品品味自我優(yōu)越越注重安全全、舒適適、放松松更超值有助于工工作之余余放松身身心、健健康休閑閑希望這種種休閑方方式是被被社會(huì)普普遍認(rèn)同同的希望能體體驗(yàn)到一一種舒適適、放松松身心的的價(jià)值感感地道佛山山人：區(qū)區(qū)域情結(jié)結(jié)/自我優(yōu)越越感35價(jià)值習(xí)慣身份規(guī)范情感重要客戶戶：移民新貴貴/企業(yè)高管管習(xí)慣工作作之余進(jìn)進(jìn)行享受受型的休休閑放松松具有品牌影響響力，符合時(shí)尚尚潮流，，彰顯身身份希望能有有不同于于區(qū)域生生活的額額外體驗(yàn)驗(yàn)希望能體體驗(yàn)到一一種舒適適、放松松身心的的價(jià)值感感希望能達(dá)達(dá)到對(duì)自自己提出出的較高高要求（（呼喚自自豪感、、自尊心心和虛榮榮心）新佛山人人：注重重品味/彰顯自我我36本項(xiàng)目的的主力客客戶群特特點(diǎn)正直/誠懇自信/沉穩(wěn)富有/聰明品味自我優(yōu)越人文社會(huì)責(zé)任感安享區(qū)域情結(jié)設(shè)計(jì)新穎的產(chǎn)品物超所值的感受至高無比的形象彰顯自我的優(yōu)越感置業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)點(diǎn)客戶置業(yè)業(yè)驅(qū)動(dòng)因因素產(chǎn)品創(chuàng)新營銷創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升升銷售速度度提升37被動(dòng)性因素地段因素配套因素景觀因素主動(dòng)性因素定位因素產(chǎn)品因素客戶面因素展示因素推廣因素客觀存在專業(yè)代理發(fā)展商多種因素素影響價(jià)價(jià)格的實(shí)實(shí)現(xiàn)和銷銷售速度度的提升升影響價(jià)格和銷售速度的因素38項(xiàng)目價(jià)格格、銷售售速度全全面提升升計(jì)劃產(chǎn)品提升升攻略概念提升升攻略展示提升升攻略推廣提升升攻略拓寬客戶戶面銷售實(shí)施施策略391、拓寬客客戶面價(jià)格、銷銷售速度度全面提升升計(jì)劃40大盤啟示示：客戶戶的廣度度與項(xiàng)目目開發(fā)度度/成熟度成成正比，，同時(shí)與與價(jià)格成成正比（參照案案例：深深圳桃源源居）時(shí)間軸2750目標(biāo)客戶周邊90%新安10%周邊70％新安20%南頭10%周邊50％新安30%南山20%周邊30％新安40%關(guān)內(nèi)30%寶安50％關(guān)內(nèi)30％港臺(tái)/澳門20％主力戶型全復(fù)式2-3房3-4房1-4房、復(fù)式2-4房、復(fù)式、別墅項(xiàng)目展示園林會(huì)所清華學(xué)校大社區(qū)20萬平米社區(qū)公園集商業(yè)/居住/教育于一體的超大型綜合社區(qū)3300360038003700歷史均價(jià)拓寬客戶戶面41客戶定位位基礎(chǔ)（（可借鑒鑒新區(qū)大大盤的客客戶演變變歸納））蔚藍(lán)海岸岸風(fēng)和日麗麗桃源居被動(dòng)式區(qū)外置業(yè)本地市場(chǎng)主動(dòng)式區(qū)外置業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力分期推出出時(shí)間周邊村民民、私營營企主當(dāng)?shù)毓珓?wù)務(wù)員當(dāng)?shù)?市區(qū)白領(lǐng)領(lǐng)珠三角客客戶二次置業(yè)業(yè)群體當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)領(lǐng)市區(qū)白領(lǐng)領(lǐng)市內(nèi)白領(lǐng)領(lǐng)大盤啟示示：高端端樓盤客客戶軌跡跡——由區(qū)內(nèi)到到主動(dòng)式式區(qū)外42佛山佛山位于于珠三角角發(fā)展格格局中部部核心都都市圈，，2002年底大佛佛山的形形成與廣廣州構(gòu)成成廣佛都都市圈，，與廣州州處于競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、互互補(bǔ)的戰(zhàn)戰(zhàn)略地位位。都市市融合，，城界淡淡化，應(yīng)應(yīng)以發(fā)展展的目光光看待問問題而不不是只停停留在眼眼前。A拓寬客戶戶覆蓋面面43廣佛都市圈“泛珠三角角”包括一個(gè)個(gè)核心區(qū)區(qū)和三個(gè)個(gè)圈層，，核心區(qū)區(qū)包括廣廣佛都市市圈、珠珠澳都市市圈、深深港都市市圈在內(nèi)內(nèi)的大珠珠三角區(qū)區(qū)域。廣廣佛都市市圈被定定位為珠珠三角的的中心都都市圈。。前景：廣佛都市市圈面積積將超過過上海，，GDP和人口將將超過北北京。它它將是珠珠三角、、廣東地地區(qū)的地地理中心心及鏈條條中心、、行政管管理中心心、泛珠珠三角的的中心，，經(jīng)濟(jì)上上成為龍龍頭。區(qū)域區(qū)域面積（平方公里）廣佛佛山3848.4911282.89廣州7434.4上海5800區(qū)域GDP（億元）人口（萬人）廣佛佛山138.163604.79338.981333.28廣州3466.63994.3北京3611.91300定位：廣佛都市市圈的發(fā)發(fā)展方向向是以廣廣州為中中心，佛佛山為副副中心的的雙城式式都市圈圈，是珠珠三角都都市圈中中的樞紐紐型都市市圈，是是開放、、多元的的突出嶺嶺南風(fēng)格格的文化化型都市市圈。44拓寬客戶戶覆蓋面面——客戶來源地域域的擴(kuò)大大佛山珠三角禪城45拓寬客戶戶覆蓋面面——客戶來源階層層的擴(kuò)大企業(yè)職工工薪階層教師醫(yī)生公務(wù)員白領(lǐng)私營企業(yè)業(yè)主企業(yè)高層層政界高員員金融證券券462、產(chǎn)品提提升攻略略價(jià)格、銷銷售速度度全面提升升計(jì)劃47一期二期三期四期惠景公園麗日豪庭價(jià)值分區(qū)原則權(quán)重一期二期三期四期進(jìn)入性15%12101112昭示性15%108910自然景觀資源40%32403026容積率限制30%27252929價(jià)值實(shí)現(xiàn)81837977地塊價(jià)值值分析地塊價(jià)值值實(shí)現(xiàn)：：二期>一期>三期>四期48片區(qū)項(xiàng)目名稱均價(jià)產(chǎn)品組成城南麗日豪庭4100多層/小高層/高層城南世紀(jì)嘉園4000高層城東南御湖豪庭4000多層/小高層/高層城東南帝景灣3900多層/小高層/高層城南新都會(huì)華庭3800高層城南玫瑰園山水居3800多層/小高層/高層城南季華新景園3700小高層/高層城南月亮灣3500高層主城區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品供給給以小高高層、高高層為主主，TH及疊拼供給存在在一定市市場(chǎng)空白白。主產(chǎn)品攻攻略——市場(chǎng)空白白點(diǎn)挖掘掘49一期二期三期四期惠景公園園麗日豪庭親水TH或疊拼、雙雙拼別墅（（價(jià)格標(biāo)竿竿）親水TH、雙拼別墅/價(jià)格標(biāo)桿花園洋房主產(chǎn)品攻略略花園洋房注：以上為為初步構(gòu)想想，項(xiàng)目具具體規(guī)劃建建議有待與與開發(fā)商溝溝通，對(duì)本本項(xiàng)目做進(jìn)進(jìn)一步了解解后出具花園洋房—容積率分解解（地塊價(jià)價(jià)值重新評(píng)評(píng)估）—局部產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新（高附附加值產(chǎn)品品）—制造稀缺產(chǎn)產(chǎn)品（親水水TH/雙拼別墅））—多產(chǎn)品組合合（TH＋疊拼＋雙拼拼＋花園洋房＋小小高層）50制造稀缺產(chǎn)產(chǎn)品臨水、親水水別墅臨水別墅示示意親水設(shè)施——私家小碼頭頭調(diào)動(dòng)親水氛氛圍——天鵝51多產(chǎn)品組合——花園洋房3+1或4+1花園洋房——?dú)W式現(xiàn)代建建筑風(fēng)格如果可能的的話，我們期望，，把家，輕輕輕的放在大大自然中·······52建筑外觀體體現(xiàn)出物超超所值的居居住形象總體風(fēng)格現(xiàn)現(xiàn)代、輕快快、簡(jiǎn)潔，，流暢歐式現(xiàn)代建建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)元素關(guān)關(guān)鍵詞：歐歐式建筑/明快/現(xiàn)代感多產(chǎn)品組合合——疊加、聯(lián)排排別墅53高附加值產(chǎn)產(chǎn)品（送實(shí)惠/送面積）自建閣樓后后的空間買房送空間間54梁凸窗窗臺(tái)凸窗窗臺(tái)客客戶可根據(jù)據(jù)需要拆卸卸，贈(zèng)送面面積凸窗剖面入戶花園可可變房倒凸窗高附加值產(chǎn)產(chǎn)品（送實(shí)惠/送面積）55嵌套式陽臺(tái)臺(tái)——復(fù)式戶型的的陽臺(tái)形式式，站在小小陽臺(tái)可看看到自家樓樓下的大陽陽臺(tái)，提供供戶外立體體化交流，，增加建筑筑趣味性和和空間感送結(jié)構(gòu)面積積高附加值產(chǎn)產(chǎn)品（送實(shí)惠/送面積）56配套先行——規(guī)定動(dòng)作——以確定性承承諾為前提提局部創(chuàng)新點(diǎn)點(diǎn)——以可體驗(yàn)為為原則流行元素——以可展示為為原則中長期規(guī)劃劃/教育體系/交通網(wǎng)絡(luò)/日常商業(yè)配配套/休閑設(shè)施會(huì)所主題功功能/園林環(huán)境創(chuàng)新的教育育概念/商業(yè)街營造造配套攻略57創(chuàng)新教育概概念幼兒園空間間展示：兒童視窗（children-windows）會(huì)所主題功功能除了必須的的休閑設(shè)施施外，以超超五星級(jí)SPA（溫泉）作為為會(huì)所主題題功能（可可以考慮和和園林相結(jié)結(jié)合）58服務(wù)攻略——頂級(jí)生活品品質(zhì)的保證證書物業(yè)智能化化車輛出入管管理小區(qū)背景廣廣播信息系系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)中中心業(yè)主論壇物業(yè)管理公公告在線服務(wù)萬能IC卡安全防范智智能化周界防范系系統(tǒng)電子巡更系系統(tǒng)訪客對(duì)講系系統(tǒng)室內(nèi)安全系系統(tǒng)防災(zāi)害自動(dòng)動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)居民生活智智能化寬帶網(wǎng)絡(luò)通信線路視頻接收端端子高品質(zhì)產(chǎn)品品體驗(yàn)——小區(qū)智能化化體系建議議59增加業(yè)主的的區(qū)認(rèn)同度度和社區(qū)參參與度的和和諧公約服務(wù)攻略——社區(qū)營造60產(chǎn)品提升攻攻略（主產(chǎn)品攻略）（配套攻略）（服務(wù)攻略）容積率分解（地塊價(jià)值重新評(píng)價(jià)）多產(chǎn)品組合（TH＋雙拼別墅＋疊拼別墅＋花園洋房＋小高層）制造稀缺產(chǎn)品（親水TH）高附加值產(chǎn)品打造（送面積/送實(shí)惠）教育新概念會(huì)所主題功能打造智能化體系打造——高品質(zhì)生活保證社區(qū)營造——社區(qū)公約613、概念提升升攻略價(jià)格、銷售售速度全面提升計(jì)計(jì)劃62四季花城——精細(xì)化，可可復(fù)制水榭花都/金域藍(lán)灣——唯美，極至至景觀紅樹灣/紅樹西岸/紅樹東方/東海岸——片區(qū)（價(jià)值值）+方位深圳主流大大盤命名本項(xiàng)目核心心價(jià)值：豪豪宅區(qū)、超超級(jí)大盤（（區(qū)位＋規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)））在物業(yè)命名名上體現(xiàn)高高度和視野野概念提升攻攻略——形象建立高高度63帝景灣：生活無限風(fēng)風(fēng)光鴻業(yè)豪庭：王者地位、、豪宅至尊尊東建世紀(jì)嘉園：：在城市中心心，成就貴貴族生活驕驕傲新都會(huì)華庭：：都市里的香香格里拉碧桂花城：五星級(jí)的房房子佛山奧園：：水邊的奧林林匹克湖景灣：水的方向就就是人心所所向麗日豪庭：頂級(jí)生活境境界項(xiàng)目形象統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)思考：：佛山樓盤的的主要推廣廣語64『物質(zhì)性』張揚(yáng)式內(nèi)斂式『精神性』3142帝景灣：生活無限風(fēng)風(fēng)光鴻業(yè)豪庭：王者地位、、豪宅至尊尊佛山奧園：：水邊的奧林林匹克麗日豪庭：頂級(jí)生活境境界東建世紀(jì)嘉園：：在城市中心心，成就貴貴族生活驕驕傲新都會(huì)華庭：：都市里的香香格里拉碧桂花城：五星級(jí)的房房子湖景灣：水的方向就就是人心所所向佛山樓盤的的訴求絕大大多數(shù)集中中“2”象限針對(duì)本項(xiàng)目目目標(biāo)客戶戶群，本項(xiàng)項(xiàng)目的形象象選擇：（（“精神””+“張揚(yáng)”）——瑯瑯上口的的名稱——響亮的口號(hào)號(hào)——具有強(qiáng)視覺覺沖擊的圖圖式記憶佛山地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的“主主訴求矩陣陣”65本項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng)：：佛山地王概念提升攻攻略——形象建立高高度物業(yè)名稱：麗日玫瑰·

664、展示提升升攻略價(jià)格、銷售售速度全面提升計(jì)計(jì)劃67“扼守要道道”——大型戶外廣廣告牌本項(xiàng)目廣州禪城老城區(qū)區(qū)西樵順德68本項(xiàng)目“城界界定定”——四根大型廣廣告光柱，，體現(xiàn)項(xiàng)目目大氣魄前期期賣賣場(chǎng)場(chǎng)展展示示———城界界界界定定69前期期賣賣場(chǎng)場(chǎng)展展示示———標(biāo)志志物物展展示示小區(qū)區(qū)和和街街區(qū)區(qū)入入口口是是項(xiàng)項(xiàng)目目的的象象征征，，是是匯匯聚聚人人流流的的招招牌牌，，應(yīng)應(yīng)極極具具昭昭示示性性。。70導(dǎo)視視牌牌配合合現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)形形象象墻墻，，大大型型現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)示示牌牌（建建議議以以巨巨大大箭箭頭頭為為主主題題））讓展展示示成成為為一一種種文文化化本項(xiàng)目讓導(dǎo)導(dǎo)示示成成為為一一種種文文化化戶外外導(dǎo)導(dǎo)視視牌牌71形象象墻墻形象象墻墻———項(xiàng)目目首首度度亮亮相相（可參參考考廣廣告告公公司司具具體體建建議議））讓展展示示成成為為一一種種文文化化72北入入口口星星光光大大道道入口口處處展展示示沿街街設(shè)設(shè)置置個(gè)個(gè)性性化化雕雕塑塑、、街街道道家家具具，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)：：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)實(shí)實(shí)用用性性和和參參與與性性73主銷銷售售區(qū)區(qū)包包括括泛泛會(huì)會(huì)所所子子區(qū)區(qū)間間和和銷銷售售中中心心，，可可利利用用架架空空層層的的開開敞敞格格局局，，結(jié)結(jié)合合時(shí)時(shí)尚尚的的元元素素堆堆砌砌為為一一個(gè)個(gè)趣趣味味性性十十足足的的賣賣場(chǎng)場(chǎng)空空間間。。主銷銷售售區(qū)區(qū)展展示示本項(xiàng)目售樓處74人際際的的疏疏離離是是整整個(gè)個(gè)工工業(yè)業(yè)社社會(huì)會(huì)的的通通病病，，用用一一種種融融合合的的空空間間關(guān)關(guān)系系來來詮詮釋釋一一種種新新的的人人際際關(guān)關(guān)系系。。主銷銷售售區(qū)區(qū)功功能能展展示示：：洽洽談?wù)剠^(qū)區(qū)(Consultationspace）75景觀觀小小品品賣場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化化展示戶外導(dǎo)視牌形象墻停車場(chǎng)售樓處前廣場(chǎng)場(chǎng)售樓大廳共享交流區(qū)強(qiáng)勢(shì)視覺識(shí)別系統(tǒng)人流匯集焦點(diǎn)會(huì)所功能展示示區(qū)休閑洽談區(qū)主體核心體驗(yàn)系統(tǒng)看樓通道樣板房核心洽談區(qū)過渡性體驗(yàn)系統(tǒng)核心售賣系統(tǒng)賣場(chǎng)全線展示示765、推廣提升攻攻略價(jià)格、銷售速速度全面提升計(jì)劃劃77品牌推廣攻略略本項(xiàng)目作為禪城城城南唯一的的超級(jí)大盤，，致力于打造造佛山首席富富人區(qū)，需要要開發(fā)商品牌牌的強(qiáng)勢(shì)注入入——品牌的價(jià)值只只有一個(gè)：客客戶的忠誠度度，體現(xiàn)在重重復(fù)購買和推推薦購買。建立冠城會(huì)常規(guī)購房折扣扣購房積分開發(fā)商其他行行業(yè)消費(fèi)的優(yōu)優(yōu)惠冠城會(huì)員制運(yùn)運(yùn)作78客戶攻略——客戶必殺技1、禪城客戶必必殺必殺技：直接接對(duì)比，突顯顯優(yōu)勢(shì)，牽引引客戶2、南海、桂城城等廣東籍客客戶必殺