第二章資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型第二章資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評1目錄資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估的假設12342資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型目錄資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估的假設12342第一節(jié)資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型第一節(jié)資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與3資產(chǎn)評估產(chǎn)生于生產(chǎn)要素需求依靠市場配置的時期，計劃經(jīng)濟時期不需要資產(chǎn)評估。4資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型資產(chǎn)評估產(chǎn)生于生產(chǎn)要素需求依靠市場配置的時期，計劃經(jīng)濟時期不4第一節(jié)資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的目的即估價結(jié)果的期望用途。它總是由資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為所引起的。一般來說有一般目的和特定目的，或者廣義和狹義之分。資產(chǎn)評估目的估價價值類型評估方法決定制約5資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型第一節(jié)資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的目的即估價結(jié)果的期望用5資產(chǎn)評估的一般目的和特定目的（１）資產(chǎn)評估的一般目的資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的，是估算資產(chǎn)在評估時點的公允價值。

中國財政部在2006年2月15日發(fā)布的《企業(yè)會計準則—基本準則》中，將公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~?！?資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型資產(chǎn)評估的一般目的和特定目的（１）資產(chǎn)評估的一般目的6資產(chǎn)評6“都是公允價值惹的禍”？2008年10月3日，美國國會投票通過《2008緊急經(jīng)濟穩(wěn)定法案》，其中建議美國證券交易委員會（SEC）暫停采用公允價值會計準則，并授權(quán)SEC在該法案通過之日起90天內(nèi)向國會提交關(guān)于是否暫停采用公允價值會計準則的研究報告。10月4日美國眾議院通過了大規(guī)模金融救援方案，并授權(quán)SEC暫停按市值（公允價值）計價的會計準則（FASB157號）。10月7日，SEC任命副首席會計師Jameskroeker為項目負責人，開始根據(jù)救助法案，對公允價值會計準則進行調(diào)查。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型“都是公允價值惹的禍”？2008年17

在歐洲，2008年10月8日，歐盟金融監(jiān)管機構(gòu)表示，應該允許區(qū)內(nèi)銀行立即停用公允價值，以減輕金融危機的沖擊。10月15日，歐洲議會和歐盟成員國政府決定修改現(xiàn)行準則中有關(guān)“市值”計算資產(chǎn)的規(guī)定，允許金融機構(gòu)將違約風險考慮在內(nèi)對其資產(chǎn)進行估值，避免減記資產(chǎn)，“放大金融危機”。

資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型在歐洲，2008年10月8日，歐盟金融監(jiān)管機8國際會計準則理事會（IASB）IASB和財務會計準則委員會(美國，F(xiàn)ASB)聯(lián)合成立了金融危機資訊組（FCAG），以在國際范圍內(nèi)協(xié)調(diào)處理因全球經(jīng)濟危機所產(chǎn)生的財務報告問題。曾被稱為“代表未來計量方向”的公允價值，一夜之間成為眾矢之的。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型國際會計準則理事會（IASB）IASB和財務會計9公允價值加劇金融危機的作用機理：1、公允價值計量引起銀行收益和資本波動性增加2、公允價值計量削弱了銀行平滑經(jīng)濟沖擊的功能3、公允價值計量降低了銀行流動性轉(zhuǎn)換功能4、公允價值計量計量不能真實反映金融資產(chǎn)的真實價值。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型公允價值加劇金融危機的作用機理：資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目10導致該法案出臺的主要原因是：2008年金融危機，美國金融界有一種聲音認為：公允價值計量惡化了金融危機，在危機中“落井下石”，成了加劇危機的“幫兇”，以公允價值計量加重了危機中企業(yè)的損失、造成了企業(yè)利潤的大幅波動、嚴重打擊了投資者的信心。美國和歐盟都相繼要求暫停使用公允價值。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型導致該法案出臺的主要原因是：2008年金融危機，美國金融界有11截至2008年10月24日中國平安投資歐洲20大保險公司之一的富通集團的238.74億在短短的10個月按公允價值反映不足10億，縮水接近100%。2012年平安索賠比利時政府，專家稱追償前景不樂觀。中信富泰，這家一向穩(wěn)健的香港藍籌公司因兩位財務高管“越權(quán)”購買澳元衍生品虧損57億（按公允價值計價），事后其辯解“看到澳元不斷升值，為了提高外匯存款收益”而好心辦了壞事？資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型截至2008年10月24日中國平安投資歐洲20大保險公司之一122007年美國金融機構(gòu)通過自己信用水平的下降居然獲利120億美金；因為債券價格下跌引起負債價值減少而在2007年前三個季度記錄40億美金收入的美林證券也不得不在自己的官方網(wǎng)站上表示如果要獲得更加有意義的同比結(jié)果，投資者應該從一季度的收入中減去21億美元。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型2007年美國金融機構(gòu)通過自己信用水平的下降居然獲利120億13伊利股份在修訂2007年報公告稱：原股份支付的會計處理為：2007年應承擔的股份支付費用為554,212,500元，2006年追溯調(diào)整的股份支付費用為184,737,500元。現(xiàn)股份支付的會計處理調(diào)整為：2008年應承擔的股份支付費用為274,069,469.18元，2007年應承擔的股份支付費用為459,819,229.45元，2006年追溯調(diào)整的股份支付費用為5,061,301.37元。期權(quán)授權(quán)日公允價值總額為738,950,000.00元，其中首期25%部分2006年承擔2,024,520.55元，2007年承擔182,712,979.45元；其余75%部分2006年承擔3,036,780.82元，2007年承擔277,106,250.00元，2008年承擔274,069,469.18元。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型伊利股份在修訂2007年報公告稱：原股份支付的會計處理為：214伊利牛奶公司問題

伊利沒有公布期權(quán)的公允價值計算過程，一般認為期權(quán)價值由兩個基本部分構(gòu)成：內(nèi)在價值和時間溢價，影響期權(quán)價值的因素包括股票的市價、執(zhí)行價格、到期期限、股票價格波動率、無風險利率、期權(quán)有效期內(nèi)預計發(fā)放的紅利等。由于行權(quán)日不同，即等待期不同，伊利將首期25%及其余75%股權(quán)公允價值等價，這樣計量股票期權(quán)公允價值是不對的，應該區(qū)分了不同行權(quán)時點的期權(quán)公允價值差異。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型伊利牛奶公司問題

伊利沒有公布期權(quán)的公允價值計算過程，一般認15上市公司應用公允價值案例分析ST長控(600137)因債務豁免形成2.71億元的收益，以每股收益4.726元位居每股收益第一，2005年4月股改停牌長達4月的sT長控，復牌后上演神奇暴漲，復牌當日上漲850％，股價最高曾達85元。從公司季報看，一季度實現(xiàn)的凈利潤2.87億元，既沒有確實的現(xiàn)金流入，也不能向股東分配，所謂每股4元的收益對每股實際現(xiàn)金流并無太大意義。不明就里的投資者在跟風買入后很有可能會遭遇巨大損失。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型上市公司應用公允價值案例分析ST長控(600137)因債務豁16（２）資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經(jīng)營；中外合資、合作；企業(yè)清算；擔保；企業(yè)租賃；債務重組；引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟行為。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（２）資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；171.資產(chǎn)評估特定的全過程，不僅是某項具體資產(chǎn)評估活動的目的貫穿于資產(chǎn)評估起點，同時也是資產(chǎn)評估活動所要達到的目標。2.是界定評估對象的基礎；3.對選擇資產(chǎn)評估價值類型具有約束作用；4.在不同時期、地點及市場條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型的要求也會有差別。資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位作用18資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型1.資產(chǎn)評估特定的全過程，不僅是某項具體資產(chǎn)評估活動的目的貫18狹義的資產(chǎn)評估目的指產(chǎn)權(quán)變動、資產(chǎn)流動時的評估廣義資產(chǎn)評估的目的泛指各種目的，包括法令評估和非法令評估評估目的資產(chǎn)評估目的的廣義與狹義19資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型狹義的資產(chǎn)評估目的指產(chǎn)權(quán)變動、資產(chǎn)流動時的評估廣義資產(chǎn)評估的19非法令評估資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)經(jīng)營企業(yè)合并、分設、兼并發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)出租土地成片出租土地開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產(chǎn)保全企業(yè)資產(chǎn)保全會計處理財產(chǎn)保險資產(chǎn)清算咨詢服務資產(chǎn)開發(fā)考核經(jīng)營業(yè)績財務報表訴訟法令評估稅收國家征用不動產(chǎn)（補償評估20資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型非法令評估資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動房地產(chǎn)交易合資經(jīng)20森林資源資產(chǎn)抵押貸款評估項目案例

據(jù)了解，重慶市北碚區(qū)計劃用10年時間，投入16.5億元新造林16萬畝，改造低效林24萬畝，力爭2017年全區(qū)森林覆蓋率超過46%，建成森林城市。但錢從哪里來？

經(jīng)研究后，北碚區(qū)政府出資成立了重慶森茂林業(yè)投資有限公司，將其轄區(qū)內(nèi)觀音峽林場、茅庵林場收歸旗下。

21資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型森林資源資產(chǎn)抵押貸款評估項目案例據(jù)了解，重慶市北碚區(qū)21

2008年7月2日，重慶森茂林業(yè)投資有限公司以森林資源為抵押物，向中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行重慶市分行申請中長期貸款3億元，貸款期限為10年，執(zhí)行人民銀行同期同檔次基準利率。經(jīng)過遼寧銘威森林資源資產(chǎn)評估有限公司評估，觀音峽林場、茅庵林場兩片面積達2237.8公頃的馬尾松林價值7.4億元。

10月10日，重慶森茂林業(yè)投資有限公司從農(nóng)發(fā)行重慶分行領(lǐng)到了1億元貸款，明年，還有一筆2億元的貸款將到達公司賬戶。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型2008年7月2日，重慶森茂林業(yè)投資有限公司以森林資源22房地產(chǎn)公司納稅評估案例XX市某房地產(chǎn)有限公司成立于1999年，注冊資金1000萬元，登記注冊類型為有限責任公司,位于濱江大道555號,主要經(jīng)營范圍是：房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、水電安裝等，該公司2002年開發(fā)項目是××家園，建筑面積5萬平方米，2004年峻工后銷售情況良好，2005年12月市稽查局進入該公司，對××家園的稅收進行了清算，當期應征稅款已全額入庫。2006年該公司開發(fā)的商住樓及門面已處在掃尾階段，銷售額驟減，2006年帳面銷售額2362095.2元，繳納地方各稅300585.4元。

23資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型房地產(chǎn)公司納稅評估案例XX市某房地產(chǎn)有限公司成立于1999年232007年2季度，按照市局工作安排對各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括建筑安裝等關(guān)聯(lián)企業(yè)開展專項納稅評估工作，根據(jù)相關(guān)資料及稅收管理員日常所掌握的信息，經(jīng)過評估小組的認真分析、篩選，最后確定XX市某房地產(chǎn)公司為本期專項納稅評估對象。該公司2006年度申報繳納的地方各稅30萬元,稅收收入有逐月下降的趨勢，繳納的稅收從2004年平均每月近30萬元，下降到2006年的每月2.5萬元。針對案頭分析疑點，評估人員初步判斷該公司繳納的稅費可能存在異常。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型2007年2季度，按照市局工作安排對各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括建24鑒于對XX市某房地產(chǎn)公司年度財務指標異常情況，經(jīng)批準，將XX市某房地產(chǎn)公司確定為評估對象，并同時決定進一步對該公司2006年申報的相關(guān)資料以及從《江西地稅信息管理系統(tǒng)》獲取的信息數(shù)據(jù)進行了細致的審核分析和數(shù)據(jù)對比。最后確定疑點為:該公司繳納的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅可能未繳足，因此有必要進一步核實該公司是否有漏繳稅款的行為。25資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型鑒于對XX市某房地產(chǎn)公司年度財務指標異常情況，經(jīng)批準，將XX25國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號第六條企業(yè)有下列行為之一的，應當對相關(guān)資產(chǎn)進行評估：（一）整體或者部分改建為有限責任公司或者股份有限公司；（二）以非貨幣資產(chǎn)對外投資；（三）合并、分立、破產(chǎn)、解散；（四）非上市公司國有股東股權(quán)比例變動；（五）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；（六）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換；26資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號第六條企業(yè)有下列行為26（七）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位；（八）以非貨幣資產(chǎn)償還債務；（九）資產(chǎn)涉訟；（十）收購非國有單位的資產(chǎn)；（十一）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)出資；（十二）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)抵債；（十三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需要進行資產(chǎn)評估的事項。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（七）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位；資產(chǎn)評估學原理-27第二節(jié)資產(chǎn)的價值類型一、資產(chǎn)評估的價值類型：概念與作用價值類型：資產(chǎn)評估價值的質(zhì)的規(guī)定性，每一項評估價值的具體價值尺度。資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。根據(jù)國際資產(chǎn)評估委員會的觀點：市場價值（marketvaluebasisofvaluation）非市場價值（valuationbasisotherthanmarketvalue）28資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型第二節(jié)資產(chǎn)的價值類型一、資產(chǎn)評估的價值類型：概念與作用價值28

價值、價格和成本價格——為取得一項資產(chǎn)所花費的實際貨幣量成本——為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值價格成本不一定與價值相等29資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型價值、價格和成本價格不一定與價值相等29資產(chǎn)評估學原理-資29某市有一座新修大橋，三名市民

參觀的時候分別說了什么？

甲說：“這座橋價值1000萬元，因為我參與建造過這座橋，它整整花了1000萬！”理財師乙說：“從理財觀點來看,如果這個橋以后收取過橋費的話，那么20年收益現(xiàn)值至少1200萬！”市民丙說：“呸！再值錢我也不買，對我來說就是一文不值”三個人誰的評估值最合適？30資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型某市有一座新修大橋，三名市民

參觀的時候分別說了什么？

甲說30確定價值類型對資產(chǎn)評估的作用１、價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估的重要因素２、制約資產(chǎn)評估方法的選擇３、明確價值類型，可更清楚地表達評估結(jié)果，避免評估報告的誤讀資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型確定價值類型對資產(chǎn)評估的作用１、價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估31關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值

市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。市場價值以外的價值是指不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型，它是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合。在資產(chǎn)評估實務中使用頻率較高的市場價值以外的價值類型主要有：在用價值、投資價值、清算價值、殘余價值

32資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值

市場價值32二、資產(chǎn)評估價值類型的分類（一）以資產(chǎn)評估的估價標準形式表達的價值類型，具體包括：重置成本收益現(xiàn)值現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）清算價格33資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型二、資產(chǎn)評估價值類型的分類33資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的33（二）以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件、被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結(jié)論的適用范圍劃分市場價值市場以外的價值資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（二）以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件、被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及342）適用對象：從資產(chǎn)業(yè)務看：適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務從評估對象看：被估資產(chǎn)是可在公開市場上出售的資產(chǎn)。即指資產(chǎn)一般應具有獨立功能，可單獨交易，并且有一定的通用性。評估市場價值的方法：市場比較法、收益法、成本法。市場價值標準（公開市場價值標準）

1）含義：資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下的價值35資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型2）適用對象：市場價值標準（公開市場價值標準）35資產(chǎn)評估學35案例市場價值消除電荒官員稱有賴于“煤電運”市場化改革山西交易中心初現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)功能[煤電市場化周小川：中國利率市場化改革正在加快實施資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型案例市場價值消除電荒官員稱有賴于“煤電運”市場化改革資產(chǎn)36非市場價值（非公開市場價值）

1）含義：指不滿足市場價值成立條件以及滿足市價成立條件，但只能在非公開市場條件下實現(xiàn)的價值。

2）適用對象：從資源業(yè)務看：屬于特定評估目的（主要指非正常產(chǎn)權(quán)變動或非產(chǎn)權(quán)變動）

從評估對象看：

屬于特殊評估對象非經(jīng)營性資產(chǎn)非競爭性資產(chǎn)特定地理位置的資產(chǎn)商譽專用資產(chǎn)有限市場資產(chǎn)無法單獨在公開市場出售37資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型非市場價值（非公開市場價值）

1）含義：指不滿足37案例清算價值投資價值[回顧吳英案始末清算價值湖南集資34億案主犯被執(zhí)行死刑類吳英案引爭議投資價值李嘉誠再賣資產(chǎn)：淡馬錫閃購屈臣氏25%股權(quán)投資價值盤點2013年互聯(lián)網(wǎng)的那些并購案資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型案例清算價值投資價值[回顧吳英案始末資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評38（三）從資產(chǎn)評估前提假設的角度劃分公開市場價值持續(xù)使用價值清算價值資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（三）從資產(chǎn)評估前提假設的角度劃分公開市場價值資產(chǎn)評估學原理39（四）按引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為劃分這種標準，也就是資產(chǎn)業(yè)務的性質(zhì)或資產(chǎn)評估的特定目的這樣劃分的價值類型，具體包括：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。40資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（四）按引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為劃分這種標準，也就是資產(chǎn)業(yè)務的40（五）按資產(chǎn)評估在會計業(yè)務中的運用劃分重置成本或凈重置成本可變現(xiàn)凈值或公允價值減去處置費用后的凈額現(xiàn)值或預計資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（五）按資產(chǎn)評估在會計業(yè)務中的運用劃分重置成本或凈重置成本資41三、資產(chǎn)評估中常見的價值類型（一）公允市場價值（fairmarketvalue)

指資產(chǎn)在評估基準日的公開市場上的交易價格

買賣雙方地位平等有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當事人公開市場價格形成的條件42資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型三、資產(chǎn)評估中常見的價值類型（一）公允市場價值（fairm42（二）投資價值（investmentvalue）指某項資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價格可能不同。因為資產(chǎn)的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關(guān)。43資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（二）投資價值（investmentvalue）指某項資產(chǎn)43（三）賬面價值（bookvalue）指資產(chǎn)的賬面原值減去累計折舊，或賬面價值減去負債（對企業(yè)而言）。資產(chǎn)的賬面價值具有客觀性和可審計性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評估的依據(jù)。原因：財務報告中的資產(chǎn)是以歷史成本計價的企業(yè)資產(chǎn)負債表上并不包括全部有價值的資產(chǎn)、可能的負債項目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。44資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（三）賬面價值（bookvalue）指資產(chǎn)的賬面原值減去累44（四）內(nèi)在價值（intrinsicvalue）

指資產(chǎn)預期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。對于能夠在市場上交易的資產(chǎn)，若市場是完善的，公允市場=內(nèi)在市場

內(nèi)在價值缺乏客觀性和可審計性，但卻是投資決策時考慮的主要因素。內(nèi)在價值資產(chǎn)的獲利能力賬面價值資產(chǎn)的創(chuàng)建成本內(nèi)在價值與市場價值45資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（四）內(nèi)在價值（intrinsicvalue）

45（五）重置價值（replacementvalue）指在現(xiàn)時條件（市場、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費的成本，又稱為折余重置成本。一般在非市場和有限市場條件下運用。

46資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（五）重置價值（replacementvalue）46（六）清算價值指企業(yè)停止營業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負債后以貨幣形式存在的余額。強制清算與有序清算與公允市場的區(qū)別：

1、買賣雙方地位不平等

2、沒有充足的時間詢價清算價格屬于非正常市價，因此評估值低于正常市價47資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（六）清算價值指企業(yè)停止營業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負債后47（七）在用價值（value-in-use）指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。48資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（七）在用價值（value-in-use）指屬于企業(yè)組成部分48四、資產(chǎn)評估標準與各種價值類型的內(nèi)在聯(lián)系1、公開市場價值=>市場價值2、投資價值=>非市場價值投資方投資價值>公允價值投資交易中出售方投資價值<公允價值交易價格在雙方投資價值之間:作價基礎公允市價49資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型四、資產(chǎn)評估標準與各種價值類型的內(nèi)在聯(lián)系1、公開市場價值=>495、清算價值6、在用價值=>非市場價值7、賬面價值3、內(nèi)在價值對于可在公開市場出售的資產(chǎn)而言：內(nèi)在價值=>市場價值不具有在公開市場出售條件的資產(chǎn)：內(nèi)在價值=>非市場價值

4、重置價值為公允市價設定了上限與內(nèi)在價值相一致=>市場價值與內(nèi)在價值不一致=>非市場價值

50資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型5、清算價值3、內(nèi)在價值對于可在公開市場出售的資產(chǎn)而言：4、50一、交易假設將被評估資產(chǎn)置于“市場”中，從而使評估師可以模擬市場進行評估。模擬實際資產(chǎn)交易前的市場交易條件、環(huán)境、被評估資產(chǎn)狀態(tài)。是資產(chǎn)評估的基本前提假設第三節(jié)資產(chǎn)評估假設

假設是當我們要研究一項事物時，由于客觀環(huán)境的復雜和主觀認識的有限，，根據(jù)以往的經(jīng)驗，對該事物的做些合乎邏輯科學的假定和推斷，以保證研究的可行性。51資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型一、交易假設第三節(jié)資產(chǎn)評估假設假設是當我們51二、公開市場假設指被估資產(chǎn)可在公開市場上出售適宜做公開市場假設的資產(chǎn)業(yè)務要求被估資產(chǎn)具有通用性52資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型二、公開市場假設52資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價52三、持續(xù)使用假設指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。這一假設強調(diào)資產(chǎn)對未來的有效性。采用繼續(xù)使用假設的條件：（1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營上期望的收益。（2）轉(zhuǎn)換用途能實現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟上可行。53資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型三、持續(xù)使用假設指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)53四、清償假設企業(yè)破產(chǎn)，資產(chǎn)被強制出售資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型四、清償假設資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型54第二章資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型第二章資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評55目錄資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估的假設123456資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型目錄資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估的假設123456第一節(jié)資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型第一節(jié)資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與57資產(chǎn)評估產(chǎn)生于生產(chǎn)要素需求依靠市場配置的時期，計劃經(jīng)濟時期不需要資產(chǎn)評估。58資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型資產(chǎn)評估產(chǎn)生于生產(chǎn)要素需求依靠市場配置的時期，計劃經(jīng)濟時期不58第一節(jié)資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的目的即估價結(jié)果的期望用途。它總是由資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為所引起的。一般來說有一般目的和特定目的，或者廣義和狹義之分。資產(chǎn)評估目的估價價值類型評估方法決定制約59資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型第一節(jié)資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的目的即估價結(jié)果的期望用59資產(chǎn)評估的一般目的和特定目的（１）資產(chǎn)評估的一般目的資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的，是估算資產(chǎn)在評估時點的公允價值。

中國財政部在2006年2月15日發(fā)布的《企業(yè)會計準則—基本準則》中，將公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~?！?0資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型資產(chǎn)評估的一般目的和特定目的（１）資產(chǎn)評估的一般目的6資產(chǎn)評60“都是公允價值惹的禍”？2008年10月3日，美國國會投票通過《2008緊急經(jīng)濟穩(wěn)定法案》，其中建議美國證券交易委員會（SEC）暫停采用公允價值會計準則，并授權(quán)SEC在該法案通過之日起90天內(nèi)向國會提交關(guān)于是否暫停采用公允價值會計準則的研究報告。10月4日美國眾議院通過了大規(guī)模金融救援方案，并授權(quán)SEC暫停按市值（公允價值）計價的會計準則（FASB157號）。10月7日，SEC任命副首席會計師Jameskroeker為項目負責人，開始根據(jù)救助法案，對公允價值會計準則進行調(diào)查。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型“都是公允價值惹的禍”？2008年161

在歐洲，2008年10月8日，歐盟金融監(jiān)管機構(gòu)表示，應該允許區(qū)內(nèi)銀行立即停用公允價值，以減輕金融危機的沖擊。10月15日，歐洲議會和歐盟成員國政府決定修改現(xiàn)行準則中有關(guān)“市值”計算資產(chǎn)的規(guī)定，允許金融機構(gòu)將違約風險考慮在內(nèi)對其資產(chǎn)進行估值，避免減記資產(chǎn)，“放大金融危機”。

資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型在歐洲，2008年10月8日，歐盟金融監(jiān)管機62國際會計準則理事會（IASB）IASB和財務會計準則委員會(美國，F(xiàn)ASB)聯(lián)合成立了金融危機資訊組（FCAG），以在國際范圍內(nèi)協(xié)調(diào)處理因全球經(jīng)濟危機所產(chǎn)生的財務報告問題。曾被稱為“代表未來計量方向”的公允價值，一夜之間成為眾矢之的。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型國際會計準則理事會（IASB）IASB和財務會計63公允價值加劇金融危機的作用機理：1、公允價值計量引起銀行收益和資本波動性增加2、公允價值計量削弱了銀行平滑經(jīng)濟沖擊的功能3、公允價值計量降低了銀行流動性轉(zhuǎn)換功能4、公允價值計量計量不能真實反映金融資產(chǎn)的真實價值。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型公允價值加劇金融危機的作用機理：資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目64導致該法案出臺的主要原因是：2008年金融危機，美國金融界有一種聲音認為：公允價值計量惡化了金融危機，在危機中“落井下石”，成了加劇危機的“幫兇”，以公允價值計量加重了危機中企業(yè)的損失、造成了企業(yè)利潤的大幅波動、嚴重打擊了投資者的信心。美國和歐盟都相繼要求暫停使用公允價值。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型導致該法案出臺的主要原因是：2008年金融危機，美國金融界有65截至2008年10月24日中國平安投資歐洲20大保險公司之一的富通集團的238.74億在短短的10個月按公允價值反映不足10億，縮水接近100%。2012年平安索賠比利時政府，專家稱追償前景不樂觀。中信富泰，這家一向穩(wěn)健的香港藍籌公司因兩位財務高管“越權(quán)”購買澳元衍生品虧損57億（按公允價值計價），事后其辯解“看到澳元不斷升值，為了提高外匯存款收益”而好心辦了壞事？資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型截至2008年10月24日中國平安投資歐洲20大保險公司之一662007年美國金融機構(gòu)通過自己信用水平的下降居然獲利120億美金；因為債券價格下跌引起負債價值減少而在2007年前三個季度記錄40億美金收入的美林證券也不得不在自己的官方網(wǎng)站上表示如果要獲得更加有意義的同比結(jié)果，投資者應該從一季度的收入中減去21億美元。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型2007年美國金融機構(gòu)通過自己信用水平的下降居然獲利120億67伊利股份在修訂2007年報公告稱：原股份支付的會計處理為：2007年應承擔的股份支付費用為554,212,500元，2006年追溯調(diào)整的股份支付費用為184,737,500元?，F(xiàn)股份支付的會計處理調(diào)整為：2008年應承擔的股份支付費用為274,069,469.18元，2007年應承擔的股份支付費用為459,819,229.45元，2006年追溯調(diào)整的股份支付費用為5,061,301.37元。期權(quán)授權(quán)日公允價值總額為738,950,000.00元，其中首期25%部分2006年承擔2,024,520.55元，2007年承擔182,712,979.45元；其余75%部分2006年承擔3,036,780.82元，2007年承擔277,106,250.00元，2008年承擔274,069,469.18元。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型伊利股份在修訂2007年報公告稱：原股份支付的會計處理為：268伊利牛奶公司問題

伊利沒有公布期權(quán)的公允價值計算過程，一般認為期權(quán)價值由兩個基本部分構(gòu)成：內(nèi)在價值和時間溢價，影響期權(quán)價值的因素包括股票的市價、執(zhí)行價格、到期期限、股票價格波動率、無風險利率、期權(quán)有效期內(nèi)預計發(fā)放的紅利等。由于行權(quán)日不同，即等待期不同，伊利將首期25%及其余75%股權(quán)公允價值等價，這樣計量股票期權(quán)公允價值是不對的，應該區(qū)分了不同行權(quán)時點的期權(quán)公允價值差異。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型伊利牛奶公司問題

伊利沒有公布期權(quán)的公允價值計算過程，一般認69上市公司應用公允價值案例分析ST長控(600137)因債務豁免形成2.71億元的收益，以每股收益4.726元位居每股收益第一，2005年4月股改停牌長達4月的sT長控，復牌后上演神奇暴漲，復牌當日上漲850％，股價最高曾達85元。從公司季報看，一季度實現(xiàn)的凈利潤2.87億元，既沒有確實的現(xiàn)金流入，也不能向股東分配，所謂每股4元的收益對每股實際現(xiàn)金流并無太大意義。不明就里的投資者在跟風買入后很有可能會遭遇巨大損失。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型上市公司應用公允價值案例分析ST長控(600137)因債務豁70（２）資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經(jīng)營；中外合資、合作；企業(yè)清算；擔保；企業(yè)租賃；債務重組；引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟行為。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（２）資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；711.資產(chǎn)評估特定的全過程，不僅是某項具體資產(chǎn)評估活動的目的貫穿于資產(chǎn)評估起點，同時也是資產(chǎn)評估活動所要達到的目標。2.是界定評估對象的基礎；3.對選擇資產(chǎn)評估價值類型具有約束作用；4.在不同時期、地點及市場條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型的要求也會有差別。資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位作用72資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型1.資產(chǎn)評估特定的全過程，不僅是某項具體資產(chǎn)評估活動的目的貫72狹義的資產(chǎn)評估目的指產(chǎn)權(quán)變動、資產(chǎn)流動時的評估廣義資產(chǎn)評估的目的泛指各種目的，包括法令評估和非法令評估評估目的資產(chǎn)評估目的的廣義與狹義73資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型狹義的資產(chǎn)評估目的指產(chǎn)權(quán)變動、資產(chǎn)流動時的評估廣義資產(chǎn)評估的73非法令評估資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)經(jīng)營企業(yè)合并、分設、兼并發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)出租土地成片出租土地開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產(chǎn)保全企業(yè)資產(chǎn)保全會計處理財產(chǎn)保險資產(chǎn)清算咨詢服務資產(chǎn)開發(fā)考核經(jīng)營業(yè)績財務報表訴訟法令評估稅收國家征用不動產(chǎn)（補償評估74資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型非法令評估資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動房地產(chǎn)交易合資經(jīng)74森林資源資產(chǎn)抵押貸款評估項目案例

據(jù)了解，重慶市北碚區(qū)計劃用10年時間，投入16.5億元新造林16萬畝，改造低效林24萬畝，力爭2017年全區(qū)森林覆蓋率超過46%，建成森林城市。但錢從哪里來？

經(jīng)研究后，北碚區(qū)政府出資成立了重慶森茂林業(yè)投資有限公司，將其轄區(qū)內(nèi)觀音峽林場、茅庵林場收歸旗下。

75資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型森林資源資產(chǎn)抵押貸款評估項目案例據(jù)了解，重慶市北碚區(qū)75

2008年7月2日，重慶森茂林業(yè)投資有限公司以森林資源為抵押物，向中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行重慶市分行申請中長期貸款3億元，貸款期限為10年，執(zhí)行人民銀行同期同檔次基準利率。經(jīng)過遼寧銘威森林資源資產(chǎn)評估有限公司評估，觀音峽林場、茅庵林場兩片面積達2237.8公頃的馬尾松林價值7.4億元。

10月10日，重慶森茂林業(yè)投資有限公司從農(nóng)發(fā)行重慶分行領(lǐng)到了1億元貸款，明年，還有一筆2億元的貸款將到達公司賬戶。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型2008年7月2日，重慶森茂林業(yè)投資有限公司以森林資源76房地產(chǎn)公司納稅評估案例XX市某房地產(chǎn)有限公司成立于1999年，注冊資金1000萬元，登記注冊類型為有限責任公司,位于濱江大道555號,主要經(jīng)營范圍是：房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、水電安裝等，該公司2002年開發(fā)項目是××家園，建筑面積5萬平方米，2004年峻工后銷售情況良好，2005年12月市稽查局進入該公司，對××家園的稅收進行了清算，當期應征稅款已全額入庫。2006年該公司開發(fā)的商住樓及門面已處在掃尾階段，銷售額驟減，2006年帳面銷售額2362095.2元，繳納地方各稅300585.4元。

77資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型房地產(chǎn)公司納稅評估案例XX市某房地產(chǎn)有限公司成立于1999年772007年2季度，按照市局工作安排對各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括建筑安裝等關(guān)聯(lián)企業(yè)開展專項納稅評估工作，根據(jù)相關(guān)資料及稅收管理員日常所掌握的信息，經(jīng)過評估小組的認真分析、篩選，最后確定XX市某房地產(chǎn)公司為本期專項納稅評估對象。該公司2006年度申報繳納的地方各稅30萬元,稅收收入有逐月下降的趨勢，繳納的稅收從2004年平均每月近30萬元，下降到2006年的每月2.5萬元。針對案頭分析疑點，評估人員初步判斷該公司繳納的稅費可能存在異常。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型2007年2季度，按照市局工作安排對各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括建78鑒于對XX市某房地產(chǎn)公司年度財務指標異常情況，經(jīng)批準，將XX市某房地產(chǎn)公司確定為評估對象，并同時決定進一步對該公司2006年申報的相關(guān)資料以及從《江西地稅信息管理系統(tǒng)》獲取的信息數(shù)據(jù)進行了細致的審核分析和數(shù)據(jù)對比。最后確定疑點為:該公司繳納的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅可能未繳足，因此有必要進一步核實該公司是否有漏繳稅款的行為。79資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型鑒于對XX市某房地產(chǎn)公司年度財務指標異常情況，經(jīng)批準，將XX79國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號第六條企業(yè)有下列行為之一的，應當對相關(guān)資產(chǎn)進行評估：（一）整體或者部分改建為有限責任公司或者股份有限公司；（二）以非貨幣資產(chǎn)對外投資；（三）合并、分立、破產(chǎn)、解散；（四）非上市公司國有股東股權(quán)比例變動；（五）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；（六）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換；80資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號第六條企業(yè)有下列行為80（七）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位；（八）以非貨幣資產(chǎn)償還債務；（九）資產(chǎn)涉訟；（十）收購非國有單位的資產(chǎn)；（十一）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)出資；（十二）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)抵債；（十三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需要進行資產(chǎn)評估的事項。資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（七）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位；資產(chǎn)評估學原理-81第二節(jié)資產(chǎn)的價值類型一、資產(chǎn)評估的價值類型：概念與作用價值類型：資產(chǎn)評估價值的質(zhì)的規(guī)定性，每一項評估價值的具體價值尺度。資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。根據(jù)國際資產(chǎn)評估委員會的觀點：市場價值（marketvaluebasisofvaluation）非市場價值（valuationbasisotherthanmarketvalue）82資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型第二節(jié)資產(chǎn)的價值類型一、資產(chǎn)評估的價值類型：概念與作用價值82

價值、價格和成本價格——為取得一項資產(chǎn)所花費的實際貨幣量成本——為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值價格成本不一定與價值相等83資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型價值、價格和成本價格不一定與價值相等29資產(chǎn)評估學原理-資83某市有一座新修大橋，三名市民

參觀的時候分別說了什么？

甲說：“這座橋價值1000萬元，因為我參與建造過這座橋，它整整花了1000萬！”理財師乙說：“從理財觀點來看,如果這個橋以后收取過橋費的話，那么20年收益現(xiàn)值至少1200萬！”市民丙說：“呸！再值錢我也不買，對我來說就是一文不值”三個人誰的評估值最合適？84資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型某市有一座新修大橋，三名市民

參觀的時候分別說了什么？

甲說84確定價值類型對資產(chǎn)評估的作用１、價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估的重要因素２、制約資產(chǎn)評估方法的選擇３、明確價值類型，可更清楚地表達評估結(jié)果，避免評估報告的誤讀資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型確定價值類型對資產(chǎn)評估的作用１、價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估85關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值

市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。市場價值以外的價值是指不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型，它是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合。在資產(chǎn)評估實務中使用頻率較高的市場價值以外的價值類型主要有：在用價值、投資價值、清算價值、殘余價值

86資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值

市場價值86二、資產(chǎn)評估價值類型的分類（一）以資產(chǎn)評估的估價標準形式表達的價值類型，具體包括：重置成本收益現(xiàn)值現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）清算價格87資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型二、資產(chǎn)評估價值類型的分類33資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的87（二）以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件、被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結(jié)論的適用范圍劃分市場價值市場以外的價值資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（二）以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件、被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及882）適用對象：從資產(chǎn)業(yè)務看：適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務從評估對象看：被估資產(chǎn)是可在公開市場上出售的資產(chǎn)。即指資產(chǎn)一般應具有獨立功能，可單獨交易，并且有一定的通用性。評估市場價值的方法：市場比較法、收益法、成本法。市場價值標準（公開市場價值標準）

1）含義：資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下的價值89資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型2）適用對象：市場價值標準（公開市場價值標準）35資產(chǎn)評估學89案例市場價值消除電荒官員稱有賴于“煤電運”市場化改革山西交易中心初現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)功能[煤電市場化周小川：中國利率市場化改革正在加快實施資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型案例市場價值消除電荒官員稱有賴于“煤電運”市場化改革資產(chǎn)90非市場價值（非公開市場價值）

1）含義：指不滿足市場價值成立條件以及滿足市價成立條件，但只能在非公開市場條件下實現(xiàn)的價值。

2）適用對象：從資源業(yè)務看：屬于特定評估目的（主要指非正常產(chǎn)權(quán)變動或非產(chǎn)權(quán)變動）

從評估對象看：

屬于特殊評估對象非經(jīng)營性資產(chǎn)非競爭性資產(chǎn)特定地理位置的資產(chǎn)商譽專用資產(chǎn)有限市場資產(chǎn)無法單獨在公開市場出售91資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型非市場價值（非公開市場價值）

1）含義：指不滿足91案例清算價值投資價值[回顧吳英案始末清算價值湖南集資34億案主犯被執(zhí)行死刑類吳英案引爭議投資價值李嘉誠再賣資產(chǎn)：淡馬錫閃購屈臣氏25%股權(quán)投資價值盤點2013年互聯(lián)網(wǎng)的那些并購案資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型案例清算價值投資價值[回顧吳英案始末資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評92（三）從資產(chǎn)評估前提假設的角度劃分公開市場價值持續(xù)使用價值清算價值資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（三）從資產(chǎn)評估前提假設的角度劃分公開市場價值資產(chǎn)評估學原理93（四）按引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為劃分這種標準，也就是資產(chǎn)業(yè)務的性質(zhì)或資產(chǎn)評估的特定目的這樣劃分的價值類型，具體包括：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。94資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（四）按引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為劃分這種標準，也就是資產(chǎn)業(yè)務的94（五）按資產(chǎn)評估在會計業(yè)務中的運用劃分重置成本或凈重置成本可變現(xiàn)凈值或公允價值減去處置費用后的凈額現(xiàn)值或預計資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型（五）按資產(chǎn)評估在會計業(yè)務中的運用劃分重置成本或凈重置成本資95三、資產(chǎn)評估中常見的價值類型（一）公允市場價值（fairmarketvalue)

指資產(chǎn)在評估基準日的公開市場上的交易價格

買賣雙方地位平等有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當事人公開市場價格形成的條件96資產(chǎn)評估學原理-資產(chǎn)評估的目的、假設與價值類型三、資產(chǎn)評估中常見的價值類型（一）公允市場價值（fairm96（二）投資價值（investmentvalue）指某項資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價格可能不同。因為資產(chǎn)的投資價值主要取決于