抵押權(quán)預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償權(quán)最高院指導(dǎo)案例抵押權(quán)預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償權(quán)最高院指導(dǎo)案例抵押權(quán)預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償權(quán)最高院指導(dǎo)案例xxx公司抵押權(quán)預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償權(quán)最高院指導(dǎo)案例文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度抵押權(quán)預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償權(quán)最高院指導(dǎo)案例關(guān)于“商品房抵押預(yù)告登記”三個(gè)經(jīng)典案例分別來(lái)自《最高人民法院公報(bào)》、《人民法院案例選》、《人民司法·案例》。法條鏈接《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案《最高人民法院公報(bào)》2014年第9期▲裁判摘要一、開(kāi)發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同被依法確認(rèn)無(wú)效后，開(kāi)發(fā)商與該自然人應(yīng)對(duì)銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。二、預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人(購(gòu)房人)對(duì)預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無(wú)法完成，銀行不能對(duì)該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。▌爭(zhēng)議焦點(diǎn)：上訴人光大銀行對(duì)涉案房產(chǎn)能否行使抵押權(quán)上海市第二中級(jí)人民法院法院認(rèn)為，系爭(zhēng)房產(chǎn)上設(shè)定的抵押預(yù)告登記，與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。即抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力。因此，上訴人光大銀行作為系爭(zhēng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)系爭(zhēng)房屋的處分，但并非對(duì)系爭(zhēng)房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，一審判決對(duì)光大銀行有權(quán)行使抵押權(quán)的認(rèn)定有誤，應(yīng)予糾正。上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司無(wú)錫分行訴王碧會(huì)等借款合同糾紛案—僅辦理抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)不具有優(yōu)先受償權(quán)《人民法院案例選》2013年第4輯▲裁判要點(diǎn)抵押預(yù)告登記作為一種臨時(shí)性登記行為，既不是行政部門(mén)對(duì)期房交易的監(jiān)管行為，也不能等同于直接產(chǎn)生支配效力的抵押登記，其設(shè)立目的在于期房買(mǎi)賣(mài)中，債權(quán)行為的成立和不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導(dǎo)致相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的間隔，為平衡不動(dòng)產(chǎn)交易中各方利益，維護(hù)交易安全，法律賦予了抵押預(yù)告登記能夠?qū)沟谌说奈餀?quán)效力，但鑒于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ２门欣碛蔁o(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院認(rèn)為：浦發(fā)銀行無(wú)錫分行與王碧會(huì)、周廷發(fā)簽訂的個(gè)人購(gòu)房借款（綜合）合同合法有效。合同履行中，王碧會(huì)未按期足額還本付息，已構(gòu)成違約，浦發(fā)銀行無(wú)錫分行有權(quán)按個(gè)人購(gòu)房借款（綜合）合同約定宣布借款提前到期，要求王碧會(huì)立即清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用。個(gè)人購(gòu)房借款（綜合）合同約定浦發(fā)銀行無(wú)錫分行追索債權(quán)而產(chǎn)生的包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等一切費(fèi)用由王碧會(huì)承擔(dān)，現(xiàn)浦發(fā)銀行無(wú)錫分行主張為實(shí)現(xiàn)債權(quán)已實(shí)際支付的律師代理費(fèi)25449元，符合約定，予以支持。王碧會(huì)與周廷發(fā)系夫妻關(guān)系，上述債務(wù)應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)，二人應(yīng)承擔(dān)共同清償責(zé)任。合同雙方當(dāng)事人就抵押房產(chǎn)僅辦理預(yù)告登記手續(xù)，至今未辦妥正式抵押登記手續(xù)，浦發(fā)銀行無(wú)錫分行亦未取得房屋他項(xiàng)權(quán)證，浦發(fā)銀行無(wú)錫分行主張就抵押房產(chǎn)折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償，無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)商品房銷售貸款合作協(xié)議書(shū)，華洛公司與浦發(fā)銀行無(wú)錫分行形成合法有效的保證合同關(guān)系，商品房銷售貸款合作協(xié)議書(shū)約定：“保證期間自浦發(fā)銀行無(wú)錫分行與借款人簽訂借款合同之日起至華洛公司為購(gòu)房人辦妥房屋所有權(quán)證、土地使用證，并辦妥房屋抵押登記，將房屋他項(xiàng)權(quán)證等房屋權(quán)屬證明文件交付浦發(fā)銀行無(wú)錫分行保管為止”，由此，華洛公司為本案所涉借款提供的是階段性保證擔(dān)保，抵押房產(chǎn)至今未辦理正式抵押登記手續(xù)，華洛公司應(yīng)按約定在保證擔(dān)保范圍內(nèi)對(duì)借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。華洛公司承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。唐一與葉輝等民間借貸糾紛執(zhí)行案—抵押預(yù)告登記與法院預(yù)查封登記在正式登記條件具備時(shí)的司法處理《人民司法·案例》2014年第4期▲裁判要旨抵押預(yù)告登記程序登記的并非物權(quán)，而是享有優(yōu)先順位的債權(quán)，故銀行在僅辦理了抵押預(yù)告登記的情況下并不享有優(yōu)先受償權(quán)。在期房取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，抵押預(yù)告登記的權(quán)利人需要向登記部門(mén)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為正式抵押登記，登記部門(mén)應(yīng)根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)換登記，而非登記機(jī)關(guān)主動(dòng)轉(zhuǎn)為正式抵押登記。但出于公平、效益價(jià)值的考慮，抵押預(yù)告登記后，法院對(duì)該預(yù)購(gòu)商品房采取了預(yù)查封措施，在房產(chǎn)具備正式登記條件時(shí)，應(yīng)通過(guò)一定的制度安排，使在先的抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)換為正式抵押登記，從而在法院查封、處置后得以優(yōu)先受償。【案號(hào)】執(zhí)行：（2012）崇執(zhí)督字第265號(hào)答復(fù)：（2013）錫執(zhí)他字第0001號(hào)【案情】申請(qǐng)執(zhí)行人：唐一。被執(zhí)行人：葉輝、王書(shū)強(qiáng)、江蘇省無(wú)錫戲江南餐娛有限公司（以下簡(jiǎn)稱戲江南公司）。2011年10月21日，江蘇省無(wú)錫市崇安區(qū)人民法院因唐一與葉輝、王書(shū)強(qiáng)、戲江南公司民間借貸糾紛一案，裁定查封了葉輝向無(wú)錫市吉品置業(yè)有限公司購(gòu)買(mǎi)的無(wú)錫市馬山梅梁苑12幢282單元-1-3層房屋。因該房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記，該查封屬于預(yù)查封。無(wú)錫市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處（以下簡(jiǎn)稱產(chǎn)監(jiān)處）在送達(dá)回證上注明“太湖梅梁苑12-282尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，有抵押”。2012年2月6日，崇安區(qū)人民法院就本案作出（2011）崇民初字第918號(hào)民事判決書(shū)，判令：一、葉輝歸還唐一借款本金350萬(wàn)元并支付違約金110萬(wàn)元。二、王書(shū)強(qiáng)、戲江南公司對(duì)葉輝的上述債務(wù)共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。王書(shū)強(qiáng)、戲江南公司承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向葉輝追償。因被執(zhí)行人未自覺(jué)履行法律文書(shū)確定的付款義務(wù)，申請(qǐng)人向崇安區(qū)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。執(zhí)行中，崇安區(qū)人民法院對(duì)上述房屋進(jìn)行評(píng)估、拍賣(mài)，評(píng)估價(jià)為萬(wàn)元。經(jīng)兩次拍賣(mài)后均因無(wú)人報(bào)名競(jìng)買(mǎi)而流拍，現(xiàn)擬進(jìn)行第三次拍賣(mài)。另查明，2010年6月30日，葉輝與無(wú)錫市吉品置業(yè)有限公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)了無(wú)錫市馬山梅梁苑12幢282單元-1-3層房屋，面積平方米，購(gòu)房款2206412元。同年7月9日，葉輝向廣發(fā)銀行無(wú)錫支行辦理住房按揭貸款154萬(wàn)元，貸款期限25年，目前尚欠140多萬(wàn)元。同年7月29日，無(wú)錫市房產(chǎn)管理局作出錫房預(yù)登字第WX號(hào)房屋預(yù)告登記證明，預(yù)告登記業(yè)務(wù)種類為預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記，預(yù)告登記權(quán)利人為廣發(fā)銀行無(wú)錫支行，預(yù)告登記義務(wù)人為葉輝。2013年6月9日，葉輝取得產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)監(jiān)處將預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記?！緢?zhí)行】本案申請(qǐng)人申請(qǐng)執(zhí)行后，考慮到房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證以及存在預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的情形，執(zhí)行案件承辦人未采取評(píng)估拍賣(mài)措施，后根據(jù)無(wú)錫市中級(jí)人民法院（2012）錫商他字第0002號(hào)批復(fù)意見(jiàn)才采取了評(píng)估和拍賣(mài)措施。本案采取評(píng)估拍賣(mài)措施后，廣發(fā)銀行無(wú)錫支行于2013年6月15日向崇安區(qū)人民法院提出異議，認(rèn)為無(wú)論是抵押預(yù)告登記還是正式抵押登記，銀行對(duì)房產(chǎn)拍賣(mài)所得價(jià)款均享有優(yōu)先受償權(quán)，請(qǐng)求法院予以確認(rèn)。同年6月20日，唐一向崇安區(qū)人民法院申請(qǐng)撤銷產(chǎn)監(jiān)處辦理的抵押登記。6月25日，崇安區(qū)人民法院函告產(chǎn)監(jiān)處，告知其在法院預(yù)查封期間辦理正式抵押登記的手續(xù)屬于擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為，要求產(chǎn)監(jiān)處在收到函后10日內(nèi)糾正上述行為，否則責(zé)令其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。7月1日，產(chǎn)監(jiān)處復(fù)函崇安區(qū)人民法院稱：法律法規(guī)明確了預(yù)告登記的效力和范圍，預(yù)購(gòu)人有權(quán)以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)。根據(jù)當(dāng)前我國(guó)實(shí)施的商品房預(yù)售制度，無(wú)錫市商品房預(yù)購(gòu)者以按揭貸款方式購(gòu)房的占商品房交易總量的60%-70%，產(chǎn)監(jiān)處自2007年物權(quán)法實(shí)施以來(lái)，每年均辦理數(shù)萬(wàn)起抵押權(quán)預(yù)告登記。產(chǎn)監(jiān)處之所以接受法院的預(yù)查封，也是因?yàn)楸粓?zhí)行人（購(gòu)房人）因貸款取得了房屋未來(lái)的所有權(quán)，如果沒(méi)有貸款，被執(zhí)行人就無(wú)法取得房屋，也就無(wú)法協(xié)助法院預(yù)查封。本案房屋初始登記后，預(yù)購(gòu)人于2013年6月將商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記，依附它的預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記也轉(zhuǎn)為正式抵押登記，法院預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封。預(yù)抵押轉(zhuǎn)抵押登記不產(chǎn)生新的權(quán)利，不影響法院查封的效力，故其不存在擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。在案件執(zhí)行和異議審查過(guò)程中，崇安區(qū)人民法院審委會(huì)形成兩種意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，產(chǎn)監(jiān)處的行為屬擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。理由是：根據(jù)無(wú)錫市中級(jí)人民法院（2012）錫商他字第0002號(hào)批復(fù)，僅辦理抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)不具有優(yōu)先受償權(quán)，預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的權(quán)利人不享有與正式抵押相同的權(quán)利，涉案房產(chǎn)在預(yù)查封時(shí)不存在抵押權(quán)，現(xiàn)產(chǎn)監(jiān)處在法院已預(yù)查封的情形下辦理了抵押登記手續(xù)，致使房產(chǎn)被設(shè)定了抵押權(quán)，產(chǎn)監(jiān)處的行為屬擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，產(chǎn)監(jiān)處的行為不屬于擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。理由是：葉輝將商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)《房屋登記辦法》第六十八條的規(guī)定，預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記也轉(zhuǎn)為正式的抵押登記，該轉(zhuǎn)換不產(chǎn)生新的權(quán)利，不影響法院查封的效力，產(chǎn)監(jiān)處不存在擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。2013年9月5日，崇安區(qū)人民法院就此案兩種意見(jiàn)向無(wú)錫市中級(jí)人民法院請(qǐng)示后，無(wú)錫市中級(jí)人民法院立案受理。無(wú)錫市中級(jí)人民法院