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?2021年【政策嚴(yán)調(diào)，深度盤整成交萎縮3成，房價(jià)理性回歸東莞】目

錄

全球通脹持續(xù)走高，全球貨幣寬松時(shí)代將告一段落，經(jīng)濟(jì)刺激力度向市場釋放大量流動(dòng)性。

2021年貨幣政策基調(diào)中性偏松，下半年全面降準(zhǔn)利好樓市，經(jīng)濟(jì)筑底回升。

2021年中國樓市政策定調(diào)：以穩(wěn)為主，房住不炒，保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，九月前全面收緊，九月后邊際放松，“前高后低”整體處于降溫態(tài)勢。內(nèi)容提要2021年商住地土拍32宗約170萬㎡，攬金約589億元，城更中標(biāo)122宗，分布于26個(gè)鎮(zhèn)街。

2021年受高頻次調(diào)控影響，成交量萎縮3成，房價(jià)漲幅明顯收窄，從大落到回穩(wěn)，七大片區(qū)成交全線飄綠，回落2-6成。

熱點(diǎn)區(qū)域或項(xiàng)目成交形勢仍然保持高漲，部分非熱點(diǎn)區(qū)域則出現(xiàn)較大的去化壓力。

住宅開工同比減少，為近11年次低，住宅潛在供應(yīng)近年來呈現(xiàn)出明顯減少趨勢。目

錄核心數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)值52.7同比-5.39-3.082.3%環(huán)比指標(biāo)數(shù)值170.8589.113598825.6612同比-18%-5%12月非制造業(yè)PMI12月制造業(yè)PMI高0.4全年商住地成交面積（萬m2）全年商住地成交金額（億元）全年商住地樓面地價(jià)（元/m2）全年商品房供應(yīng)面積（萬m2）全年商品房成交面積（萬m2）全年商品房成交金額（億元）全年商品房參考均價(jià)（元/m2）全年住宅供應(yīng)面積（萬m2）全年住宅供應(yīng)套數(shù)（套）50.3高0.2全11月CPI102.3112.949408239955430264-高0.422%國經(jīng)濟(jì)11月PPI12.9%5.2%持平10%1-11月固定資產(chǎn)投資（億元）1-11月消費(fèi)品零售（億元）1-11月外貿(mào)出口（億美元）1-11月固定資產(chǎn)投資（億元）1-11月消費(fèi)品零售（億元）1-11月外貿(mào)出口（億元）1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）1-11月商品房銷售面積（萬m2）1-11月商品房新開工面積（萬m2）11月70大中城市同比上漲數(shù)量11月70大中城市環(huán)比上漲數(shù)量低0.9百分點(diǎn)低0.2百分點(diǎn)低1.2百分點(diǎn)低0.9百分點(diǎn)低1.2百分點(diǎn)低0.9百分點(diǎn)低1.2百分點(diǎn)低2.5百分點(diǎn)低4.6百分點(diǎn)少2個(gè)-31%-24%9.1%-1.3%-2.6%-32%-33%-24%11.8%40%13.7%31.1%9.2%155525390608.553890505東莞樓市東莞經(jīng)濟(jì)3846.88738.41373141581311828205414.5%16.9%6.0%全年住宅成交面積（萬m2）全年住宅成交套數(shù)（套）430001368271003624.8%全國樓市全年住宅成交金額（億元）全年住宅參考均價(jià)（元/m2）2021年底住宅庫存面積（萬m2）2021年底住宅去庫存時(shí)間（月）-9.1%少6個(gè)少27個(gè)9少2個(gè)8.1增5個(gè)月備注：1.累計(jì)數(shù)據(jù)的“環(huán)比”指的是本月較上個(gè)月的累計(jì)的“同比”的變化；目

錄2021年全球通脹持續(xù)走高，全球貨幣寬松時(shí)代將告一段落

東莞房地產(chǎn)2021年全球多個(gè)市場通脹持續(xù)走高，全球貨幣寬松時(shí)代將告一段落。主要經(jīng)濟(jì)體美國、中國、歐元區(qū)與日本的貨幣政策均暫時(shí)保持不變。但另一方面，巴西、俄2019-2021年重要經(jīng)濟(jì)體利率水平5.00%3.00%中國（1年期LPR）美國(聯(lián)邦基金目標(biāo)利率)日本(央行利率決議)歐盟(再融資利率)中國,下調(diào)5bp歐盟,零利率

日本,負(fù)利率美國,維持[值]羅斯、土耳其、韓國、新西蘭等國家今年

1.00%已經(jīng)開始加息且幅度較為明顯。通貨膨脹-1.00%令上述經(jīng)濟(jì)體采取了收緊銀根的措施。時(shí)間國家墨西哥巴西利率動(dòng)作

利率水平4.00%2.75%時(shí)間國家韓國利率動(dòng)作

利率水平2021年2月2021年3月2021年3月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年6月-50bp+75bp2021年8月2021年10月2021年10月2021年10月2021年11月2021年11月2021年11月+25bp+25bp+25bp+40bp+25bp+25bp+40bp0.75%1.50%0.50%0.50%0.75%1.00%2.90%羅馬尼亞新西蘭波蘭下上土耳其俄羅斯俄羅斯巴西+200bp

19.00%半半+25bp+50bp+75bp+75bp+50bp4.50%5.00%3.50%4.25%5.50%年年新西蘭韓國巴西匈牙利俄羅斯全球各國央行空前經(jīng)濟(jì)刺激力度向市場釋放大量流動(dòng)性東莞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)刺激下中美英日四國的貨幣供應(yīng)量增速上升明顯：美國為四國中M2增速最快的，增速從疫情前6.79%增至最高峰的27.12%；英國M2增速在此背景下呈直線式上升，相比疫情前高出近10%

；中國M2增速溫和上升，最高達(dá)11%，增速雖不及英美等國，但期間市場也獲得的大量流動(dòng)性；日本的M2增速從2.85%上升到9.63%，創(chuàng)下1991年以來的新高。世界主流國家疫情期間廣義貨幣供應(yīng)量（M2）中國M2（十億元）日本M2（百億日元）英國M2增速美國M2（億美元）中國M2增速日本M2增速英國M2（千萬英鎊）美國M2增速35000030000025000020000015000010000050000030.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%全球貨幣超發(fā)背景下世界主流國家房價(jià)上漲明顯東莞房地產(chǎn)全球貨幣超發(fā)貨幣導(dǎo)致購買力不斷被稀釋，資產(chǎn)價(jià)格水漲船高：四個(gè)世界主流國家經(jīng)過2020年初至2021年初M2高速增長時(shí)期，美國房價(jià)最高同比疫情初期上漲接近20%，英國房價(jià)峰值同比上漲10%，中國房價(jià)增速從2020年4月觸底在2021年3月達(dá)到同比15%的峰值增速，日本峰值房價(jià)同比上漲11.6%。2020年至今中美英日四國房價(jià)增速中國房價(jià)（月度累計(jì)）增速英國房屋價(jià)格增速美國S&P_CS房價(jià)指數(shù)（20個(gè)大中城市）增速日本首都圈綜合房價(jià)指數(shù)(二手公寓住宅)增速25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%20.02%15.00%11.60%10.00%0.00%中國經(jīng)濟(jì)增速傲視群雄，中美差距進(jìn)一步收窄東莞房地產(chǎn)2021年全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，行穩(wěn)致遠(yuǎn)的中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)領(lǐng)先世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。2021年前三季度，全球經(jīng)濟(jì)前15強(qiáng)，中國經(jīng)濟(jì)以9.8%的增速傲視群雄，其次是印度，前三季度實(shí)際增長了9%，法國增長7.3%，英國和意大利增長7%，也屬于較高的增長水平。預(yù)計(jì)2021年我國GDP占全球的比重將從2020年的17.4%提升至19%左右，美國的占比還會(huì)下降，中美差距將進(jìn)一步收窄。2020年前三季度世界GDP前15國家GDP總量及同比增幅情況GDP(億美元)同比180000.00160000.00140000.00120000.00100000.0080000.0060000.0040000.0020000.000.0012.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%9.8%9.0%7.3%7.0%7.0%5.7%美中日德英印法意加韓俄澳巴西墨國國本國國度國大拿國羅大西班西利大斯利牙哥數(shù)據(jù)來源：國際貨幣基金組織亞2021年全國GDP增長預(yù)計(jì)達(dá)8.0%，東莞晉級(jí)萬億城市東莞房地產(chǎn)2021年，在全球疫情形勢依舊嚴(yán)峻的情況下，中國經(jīng)濟(jì)延續(xù)了去年的增長勢頭，中國全年GDP增速預(yù)計(jì)可達(dá)8.0%左右，體現(xiàn)了中國經(jīng)濟(jì)具有強(qiáng)勁的韌性和巨大的潛力。2020年受疫情影響，東莞作為國內(nèi)外貿(mào)依存度較高的城市，外貿(mào)出口整體受挫，受此影響東莞全年GDP增速跌破全國水平，進(jìn)入2021年，隨著外貿(mào)經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù)，東莞與全國、廣東省GDP增速差逐漸收窄，前三季度增速達(dá)9.1%，大幅高于全年6%的GDP規(guī)劃目標(biāo)，東莞晉級(jí)萬億GDP城市已是大概率事件。全國、廣東和東莞GDP增幅走勢14.0%中國GDP增速廣東GDP增速東莞GDP增速12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%9.80%9.70%9.10%2.30%1.10%年年年年年年年年年年年數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2021年貨幣政策基調(diào)中性偏松，下半年全面降準(zhǔn)利好樓市東莞房地產(chǎn)2021年11月中國貨幣供應(yīng)（

M2）同比增長8.5%，較9月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，比同期低2.2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，1-11月新增信貸同比增長0.1%，值得注意的是，受益于房地產(chǎn)調(diào)控政策和融資管控力度邊際放松，我們看到新增信貸得到邊際改善，11月單月新增信貸13000億，環(huán)比大幅增長67.70%。12月央行再次開啟降準(zhǔn)，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)前“存金率”低至11.5%，降準(zhǔn)對(duì)樓市一定程度上構(gòu)成利好，能在一定程度上緩解房地產(chǎn)市場資金壓力。受下半年中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回落影響，“穩(wěn)增長”壓力增大，貨幣政策開始轉(zhuǎn)寬松，總體而言，2021全年貨幣政策中性偏松。2011-2021年關(guān)于貨幣方面的表現(xiàn)（累計(jì)至11月）30.0%20.0%10.0%0.0%貨幣供應(yīng)M2（同比%）新增信貸（同比%）存金率（%）11.5%8.5%0.1%2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年-10.0%-20.0%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局四季度穩(wěn)增長政策逐步顯效，經(jīng)濟(jì)筑底回升東莞房地產(chǎn)12

月制造業(yè)

PMI為

50.3%，較前值回升

0.2

個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)

2

個(gè)月在榮枯線以上。12

月非制造業(yè)

PMI環(huán)比回升

0.4

個(gè)百分點(diǎn)至

52.7%，連續(xù)

4

個(gè)月處于擴(kuò)張區(qū)間。四季度以來國內(nèi)貨幣財(cái)政政策均邊際放松。穩(wěn)增長政策的逐步落地將推動(dòng)制造業(yè)繼續(xù)筑底回升。采購經(jīng)理人指數(shù)走勢情況70.060.050.040.030.020.010.00.080.00%60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%-60.00%制造業(yè)非制造業(yè)制造業(yè)同比非制造業(yè)同比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局CPI溫和上漲，保供穩(wěn)價(jià)政策落地PPI見頂趨于回落東莞房地產(chǎn)2021年11月中國CPI和PPI同比上漲幅度分別為2.3%和12.9%。

11月CPI同比增速較10月回升0.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月保持上升趨勢。10月PPI同比增速9月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，PPI見頂后趨于回落。受保供穩(wěn)價(jià)政策的落地執(zhí)行，并且力度不斷加大，工業(yè)原材料價(jià)格由漲轉(zhuǎn)降，原材料價(jià)格上漲的趨勢已基本得到遏制。中國PPI與CPI每月走勢情況（同比）16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%PPICPI6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局投資、消費(fèi)疲弱，出口撐起“三駕馬車”，東莞出口韌性持續(xù)東莞房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2021年1-11月，中國固投、消費(fèi)和出口中國與東莞出口總額同比增速每月走勢情況（累計(jì)）同比分別5.2%、13.7%%和31.1%。東莞分別為：9.2%、14.5%和16.9%。

“三駕馬車”中唯有出口表現(xiàn)較好，全國出口增速年初至今依然能保持30%以上的增速。在當(dāng)前國內(nèi)消費(fèi)、基建投資疲弱、房地產(chǎn)投資下行的大背景下，出口成為國內(nèi)生產(chǎn)的主要拉動(dòng)力。受疫情擾動(dòng)影響，東莞出口小幅回落，東莞外貿(mào)出口韌性持續(xù)。100.00%50.00%0.00%全國出口東莞出口-50.00%中國與東莞固定資產(chǎn)投資同比增速每月走勢情況（累計(jì)）中國與東莞消費(fèi)品零售總額同比增速月走勢（累計(jì)）60.0%40.0%20.0%0.0%全國固投東莞固投40.0%20.0%0.0%全國消費(fèi)東莞消費(fèi)-20.0%-40.0%-20.0%-40.0%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局下半年開始全國房價(jià)整體進(jìn)入降溫通道東莞房地產(chǎn)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年11月全國70大中城市，房價(jià)同比上漲城市數(shù)量54個(gè)，較上個(gè)月減少2個(gè)，減少幅度有所縮窄。從環(huán)比來看，11月環(huán)比上漲城市數(shù)量9個(gè)，較10月減少2個(gè)，環(huán)比上漲城市數(shù)量時(shí)隔6年再度跌破十。受下半年全國樓市政策調(diào)整，下半年開始全國房價(jià)整體進(jìn)入降溫通道。70大中城市房價(jià)同比數(shù)量情況（個(gè)）70大中城市房價(jià)環(huán)比數(shù)量情況（個(gè)）8070605040302010080706050403020100-10同比上漲同比持平同比下跌環(huán)比上漲環(huán)比持平環(huán)比下跌數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2021年中國樓市政策：九月前全面收緊，九月后邊際放松東莞房地產(chǎn)2021年中國樓市政策調(diào)控總體上圍繞堅(jiān)持“房住不炒”的基調(diào)進(jìn)行，以九月為分水嶺可分為兩個(gè)階段。九月前為政策全面收緊階段：需求端收緊政策以信貸監(jiān)管，價(jià)格管控、限制性政策（限購、限貸、限售等）為主，供給端則集中在土地、融資方面的收緊，包括：提高土拍門檻、收緊房企融資。九月后為政策邊際放松階段：央行、銀保監(jiān)會(huì)頻頻發(fā)聲，釋放金融端放松信號(hào)，我們看到九月以來按揭貸款、發(fā)債融資、并購貸的逐步恢復(fù)，同時(shí)，各地政府也出臺(tái)相關(guān)需求調(diào)節(jié)政策以提振樓市。2019-2021年全國典型地方樓市政策調(diào)整走勢（城市數(shù)量：個(gè)）放松收緊403530252015105全面收緊階段邊際放松階段0-5數(shù)據(jù)來源：各地房產(chǎn)官網(wǎng)2021年全國樓市政策調(diào)控脈絡(luò)梳理東莞房地產(chǎn)冰凍期---嚴(yán)格調(diào)控：三道紅線正式開始發(fā)力風(fēng)向偏暖期：高層喊話透露暖意房企正式開始執(zhí)行“三道紅線”，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式生效深圳推出

自然資源

兩會(huì)，再二手房指

部，推出

次重申導(dǎo)價(jià)機(jī)制

新供地模

“房住不銀保監(jiān)會(huì)，政治局會(huì)議，提到防止學(xué)區(qū)房炒作多地暫停新房、二手房貸業(yè)務(wù),包括南京、鄭“三道紅

央行貨幣

房地產(chǎn)金線”再加

政策委員

融工作座碼，三道

會(huì)第三季

談會(huì)，再央行司長，三線四檔金融劉鶴，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會(huì)改變銀保監(jiān)會(huì)，督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求，積極配合央行要求，房貸增速穩(wěn)中趨緩《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》多城效式：集中

炒”紅線重點(diǎn)

度例會(huì)，

提兩維護(hù):

糾偏，指仿，包括

供地?zé)o錫、寧波、成都、西安、上海等房企買地

兩維護(hù)：

維護(hù)房地金額不得

維護(hù)房地

產(chǎn)市場的超年度銷

產(chǎn)市場的

平穩(wěn)健康導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)金融審慎管理制度，維護(hù)市場健康發(fā)展州、重慶、武漢、杭州、合肥等售額40%

健康發(fā)發(fā)展，維展，維護(hù)

護(hù)住房消住房消費(fèi)

費(fèi)者合法者的合法

權(quán)益權(quán)益1/012/092/263/05

3/26

4/30

6月下旬7/269/279/29

10/1510/2010/2111月，風(fēng)向繼續(xù)偏暖一行兩會(huì)集體現(xiàn)身維穩(wěn)市場政策托底期：房地產(chǎn)稅延期

并購貸款落地更多機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸調(diào)整在總量控制情況下進(jìn)行跨區(qū)域調(diào)節(jié)房企代表座談會(huì)，部分房企有計(jì)劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具劉鶴,堅(jiān)持央行，短銀保監(jiān)會(huì)，恒大事件不會(huì)對(duì)我國銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)的正常運(yùn)行造成任何負(fù)面影響證監(jiān)會(huì)，恒中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展財(cái)政部部長，房地產(chǎn)稅立法工作需要循序漸進(jìn)、穩(wěn)妥推進(jìn)銀保監(jiān)中國人民銀行，堅(jiān)持推動(dòng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解，再提房地產(chǎn)良性循環(huán)房住不炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長期市場的正常融資功能大集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)資本市場穩(wěn)定運(yùn)行的外溢影響可控會(huì)，聯(lián)合發(fā)文推進(jìn)房地產(chǎn)并購貸款業(yè)務(wù)11/0111/0912/0312/1012/1512/2012/2711/242021年房地產(chǎn)主要指標(biāo)“前高后低”整體處于降溫態(tài)勢東莞房地產(chǎn)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國房地產(chǎn)主要指標(biāo)“前高后低”效應(yīng)明顯，全年整體處于降溫態(tài)勢。值得注意的是，11月受按揭改善影響，銷售下行有所放緩，但地產(chǎn)投資仍承壓。截至2021年11月數(shù)據(jù)，1-11月商品房銷售面積增速為4.8%，對(duì)比1-10月增速降幅進(jìn)一步放緩。投資端，1-11月房地產(chǎn)投資增速同比為6%，增速降幅雖有所收窄，但由于融資尚未明顯改善，房企對(duì)未來銷售前景的判斷仍偏悲觀，目前地產(chǎn)投資仍承壓。中國房地產(chǎn)主要指標(biāo)走勢120.0投資增速商品房銷售面積增速住宅新開工增速房價(jià)漲幅100.080.060.040.020.00.0(20.0)(40.0)(60.0)年月年月年月年月年月年年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年年月年月年月年月月月數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議：經(jīng)濟(jì)面臨三重壓力，重提“以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中東心莞房地產(chǎn)”本次會(huì)議首提“我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力”，重提“以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”

（近次提及年份：2018）。11月總理座談會(huì)提及“六穩(wěn)、六?！?、“穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤”等表述。央行

Q3貨幣政策報(bào)告，首提“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的難度加大”等表述，對(duì)經(jīng)濟(jì)擔(dān)憂加大已然成各方共識(shí)，在此背景下，中央重提“堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”

。以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心需求收縮內(nèi)需不旺，反映在固定資產(chǎn)投資增速的下滑，消費(fèi)持續(xù)疲弱。地產(chǎn)和基建的下滑對(duì)固定資產(chǎn)投資增速影響明顯。供給沖擊需求收縮供給沖擊預(yù)期轉(zhuǎn)弱因受產(chǎn)能限制原材料價(jià)格大幅上漲，在需求不振的背景下，中下游企業(yè)利潤擠壓明顯，生存空間不斷被擠壓。預(yù)期轉(zhuǎn)弱決策層對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力的擔(dān)憂加大全球疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行壓力、政策不確定性對(duì)企業(yè)和居民部門預(yù)期產(chǎn)生擾動(dòng)。政策定調(diào)：以穩(wěn)為主，房住不炒，保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)東莞房地產(chǎn)2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議總基調(diào)穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)穩(wěn)中求進(jìn)，不急轉(zhuǎn)彎2021

年世界經(jīng)濟(jì)形勢仍然復(fù)雜嚴(yán)峻，復(fù)蘇不穩(wěn)定不平衡，疫情沖擊導(dǎo)致的各類衍生風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。要增強(qiáng)憂患意識(shí)，堅(jiān)定必勝信心，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)和高質(zhì)量發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。世紀(jì)疫情沖擊下，百年變局加速演進(jìn)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定形勢判斷要繼續(xù)做好“六穩(wěn)”、“六?！惫ぷ魈貏e是保就業(yè)保民生保市場主體，圍繞保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，加大宏觀政策跨周期調(diào)節(jié)力度，提高宏觀調(diào)控的前瞻性針對(duì)性。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的必要支持力度，政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時(shí)度效。要用好寶貴時(shí)間窗口，集中精力推進(jìn)改革創(chuàng)新。政策取向財(cái)政政策積極的財(cái)政政策要提升效能，更加注重精準(zhǔn)、可持續(xù)。要保證財(cái)政支出強(qiáng)度，加快支出進(jìn)度。實(shí)施新的減稅降費(fèi)政策，強(qiáng)化對(duì)中小微企業(yè)、個(gè)體工商戶、制造業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)化解等的支持力度，適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資。堅(jiān)決遏制新增地方政府隱性債務(wù)。積極的財(cái)政政策要提質(zhì)增效、更可持續(xù)，保持適度支出強(qiáng)度，增強(qiáng)國家重大戰(zhàn)略任務(wù)財(cái)力保障，在促進(jìn)科技創(chuàng)新、加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、調(diào)節(jié)收入分配上主動(dòng)作為，抓實(shí)化解地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工作，黨政機(jī)關(guān)要堅(jiān)持過緊日子。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，處理好恢復(fù)經(jīng)濟(jì)和防范風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系，多渠道補(bǔ)充銀行資本金，加大對(duì)科技創(chuàng)新、小微企業(yè)、綠色發(fā)展的金融支持，深化利率匯率市場化改革，

保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展的支持。財(cái)政政策和貨幣政策要協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，跨周期和逆周期宏觀調(diào)控政策要有機(jī)結(jié)合。實(shí)施好擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，增強(qiáng)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力。貨幣政策要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長

租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。高度重視保障性租賃住房建設(shè)。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜。地產(chǎn)具體表述宏觀小結(jié)東莞房地產(chǎn)2021年是中國房地產(chǎn)“前無古人”的一年，房地產(chǎn)行業(yè)可謂是“跌宕起伏”。我們看到上半年房企銷售超預(yù)期、在熱點(diǎn)區(qū)域積極布局“搶地”，進(jìn)入7月行業(yè)“一夜入冬”，銷售回落、土地流拍、信用違約、房企暴雷，行業(yè)加速出清。政策方面，隨著地產(chǎn)調(diào)控已達(dá)效果以及“穩(wěn)增長”壓力上行，我們看到九月后管理層對(duì)地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度逐步回暖，各地邊際放松信號(hào)釋放明顯，下半年全面降準(zhǔn)更是利好樓市。進(jìn)入2021年，全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，受益于中國當(dāng)局有效的疫情管控，中國經(jīng)濟(jì)得以持續(xù)領(lǐng)先世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，中美差距得以進(jìn)一步收窄。經(jīng)歷過2020年全球大放水，2021年全球通脹持續(xù)走高，全球資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，我們看到全球各國房價(jià)上漲明顯。2021年東莞經(jīng)濟(jì)在去年受疫情影響受挫逐步恢復(fù)，東莞前三季度增速達(dá)9.1%，大幅高于全年6%的GDP規(guī)劃目標(biāo)，東莞經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出強(qiáng)勁的韌性，東莞晉級(jí)萬億GDP城市已是大概率事件。政策方面，2021年東莞政策緊隨全國步伐全面收緊，受此影響，下半年東莞樓市熱度有所下降。短期政策調(diào)整并不會(huì)改變東莞優(yōu)秀的城市基本面，短期看政策中期看土地長期看人口，2021年東莞經(jīng)濟(jì)、人口“雙萬”足以證明東莞的城市價(jià)值。目

錄土拍市場供需回落，攬金約653億元【土地供求】全市供求東莞房地產(chǎn)東莞2016-2021年歷年土地供求一覽表供應(yīng)宗數(shù)（宗）供應(yīng)面積（萬㎡）成交宗數(shù)（宗）成交面積（萬㎡）成交金額（億元）樓面地價(jià)（元/㎡）時(shí)間2016年2017年2018年2019年2020年2021年同比93444.2399.8512.4727.6730.6605.5-17%8989430.9364.9481.6717.4719.8564.6-22%223.7213.8291.5481.6715.7652.9-9%24059225732591232932474072120125175133-24%111122173126-27%25%注：樓面地價(jià)未剔除配建、公共設(shè)施面積數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)

供需高位回落，量降價(jià)升，攬金近653億元，樓面地價(jià)持續(xù)上漲：2021年土地供應(yīng)133宗地塊，約605.5萬㎡，同比大幅減少42宗，約24%；土拍市場冷熱不均，終止7宗，成交126宗地塊，約564.6萬㎡，宗數(shù)同比減27%，整體仍處于歷史同期第二高位。2021年全年土拍市場成交金額約652.9億元，同比跌9%，主要為供地不足制約成交；樓面地價(jià)約4072元/㎡，同比持續(xù)上漲，約25%，為歷史最高記錄。以工業(yè)用地成交為主，占比64%【土地供求】全市供求東莞房地產(chǎn)2021年各類型土地成交一覽表

全年以工業(yè)用地成交為主，商住、商服用地為輔，吸金主力仍為商住用地：2021年土拍市場共成交126宗地塊，其中工業(yè)用地成交80宗，約339.5萬㎡，攬金近40億元，為全年成交宗數(shù)最高，占比約64%；其次為商住用地，成交32宗，約170.8萬㎡，吸金約589億元，為全年成交金額最高，占比高達(dá)90%；第三的為商服金融用地，成交6宗，均為底價(jià)成交，約7.2萬㎡，成交金額約15.2億元。成交占面成交總建面成交金額土地類型成交宗數(shù)（萬㎡）（萬㎡）（億元）工業(yè)用地商住用地80326339.5170.87.21005.039.1487.130.775.40.8589.1商服用地15.2科研用地444.81.36.6零售商業(yè)用地醫(yī)療衛(wèi)生用地合計(jì)32.80.111.14.2126564.61603.3652.9數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)2021年全市各類型土地成交數(shù)量占比2021年全市各類型土地成交金額占比1%1%2%1%0%3%5%2%工業(yè)用地6%商住用地商住用地工業(yè)用地商服用地商服用地25%科研用地科研用地64%零售商業(yè)用地醫(yī)療衛(wèi)生用地90%零售商業(yè)用地醫(yī)療衛(wèi)生用地調(diào)控升級(jí)加碼，商住供需量降價(jià)升【土地供求】商住用地東莞房地產(chǎn)2012-2021年歷年商住用地供求走勢圖2016-2021年商住用地供求一覽表成交面積

成交金額

樓面地價(jià)（萬㎡）

（億元）

（元/㎡）供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）可售樓面地價(jià)（元/㎡）年份供應(yīng)宗數(shù)

成交宗數(shù)25020015010050150002016年2017年2018年2019年2020年2021年同比28212519102.080.7187.4179.4245.0373.7621.4589.1-5%7679100691121011021111861359822%10000500003426104.9130.5208.2170.8-18%32304442363202016年2017年2018年2019年2020年2021年-18%-24%注：可售樓面地價(jià)=總成交/（總建面-配建/安居房建面/公共建設(shè)面積）注：

含人才用地、三限房用地?cái)?shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)

政策調(diào)控，商住土拍市場冷熱不均：2021年上半年商住土拍高熱延續(xù)，高價(jià)地頻現(xiàn)，下半年受土拍市場政策頻出、商住出讓條件升級(jí)、三限房政策出臺(tái)等影響下，土拍驟冷，最終4宗商住地終止出讓；

供需回落，攬金約589億元：2021年成交32宗商住用地，約171萬㎡，同比大幅減少10宗，供需同比均明顯回落；攬金約589億元，同比跌5%，可售樓面地價(jià)13598元/㎡，同比漲22%，剔除人才用地、三限房，可售樓面地價(jià)約14926元/㎡，同比漲23%，更多方案資料關(guān)注公眾號(hào)：精英策劃圈。濱海、臨深片區(qū)成交占據(jù)半壁江山【土地供求】商住用地東莞房地產(chǎn)各片區(qū)商住用地成交宗數(shù)比重一覽表2016-2021年各片區(qū)商住用地成交宗數(shù)走勢圖片區(qū)2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年2016年2017年2018年2019年2020年2021年主城區(qū)8%0%5%5%4%17%17%23%13%17%2%9%濱海片區(qū)12%12%27%12%14%21%12%21%22%19%22%16%松湖片區(qū)

20%臨深片區(qū)

16%水鄉(xiāng)片區(qū)

16%32%11%21%莞北片區(qū)

28%東北片區(qū)

12%16%11%12%23%3%14%14%9%3%0102030405010%濱海片區(qū)

東北片區(qū)

莞北片區(qū)

臨深片區(qū)

水鄉(xiāng)片區(qū)

松湖片區(qū)

主城區(qū)數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)注：

含人才用地、三限房用地

由各片區(qū)商住用地成交宗數(shù)走勢圖看出，2020年商住成交為近5年最高，除主城區(qū)外其余片區(qū)成交相對(duì)均衡；2021年片區(qū)成交中，濱海、臨深片區(qū)稍勝一籌，各成交7宗，14宗商住地占全市比重44%，接近市場一半份額；其次為松湖片區(qū)，成交6宗，占19%，比重較往年有所減??；2021年東北片區(qū)供地下滑，占比僅3%，比重收窄11個(gè)點(diǎn)。外來房企加速洗牌，保利奪地居榜首【土地供求】商住用地東莞房地產(chǎn)鎮(zhèn)區(qū)2021年商住用地房企成交宗數(shù)排行榜

2021年土拍市場以松山湖商住地終止出讓落下帷幕，全年共成交32宗，約170.8萬㎡，吸金約589億元，其中保利加速在莞布局，最終壕擲119億元奪得7宗商住地，約24.8萬㎡，位居榜首；東實(shí)以28.7億元攬下4宗三限房用地躍居第二；萬科（含聯(lián)合體）排名第三，77.8億元拿下3宗商住地。成交金額（億元）占地面積㎡）開發(fā)商宗數(shù)（萬24.8大嶺山、黃江、橋頭、清溪、望牛墩、樟木頭保利7119.3東實(shí)萬科（含聯(lián)合體）中海432222111111111128.777.867.066.548.231.556.120.716.313.911.99.48.529.814.517.518.19.2三限房：長安、塘廈、鳳崗、虎門虎門，

厚街、松山湖大朗、道滘碧桂園茶山、萬江華僑城高埗、麻涌廣州越秀華潤寮步、沙田14.45.2南城深物業(yè)虎門

中海、碧桂園、華僑城以及越秀分別拿下2宗商住地。vivo13.42.9濱海灣（人才用地）大灣區(qū)外商中國南山旭輝南城4.3寮步

新晉入莞的房企為越秀、北京首開，目前地塊均已進(jìn)行投資備案。2.6石碣北京首開莞民投6.81.8洪梅6.72.2東坑深圳南山招商局5.11.1寮步3.30.5鳳崗數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)愈半商住地觸發(fā)最高限價(jià)，熱度分化【土地供求】商住用地東莞房地產(chǎn)競得人2021年商住用地觸發(fā)最高限價(jià)一覽表占地面積（萬㎡）4.3總建筑面積（萬㎡）總成交價(jià)（億元）可售樓面地價(jià)（元/㎡）地塊編號(hào)區(qū)域成交時(shí)間溢價(jià)率2021WR0012021WR0022021WR0032021WR0042021WR0052021WR0062021WR0072021WR0092021WR0102021WR0132021WR0142021WR0162021WR0172021WR0192021WR0212021WR0232021WR026麻涌鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)松山湖寮步鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)厚街鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn)萬江區(qū)寮步鎮(zhèn)橋頭鎮(zhèn)大嶺山鎮(zhèn)道滘鎮(zhèn)麻涌鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)樟木頭鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)12.911.93.310777240212779723749189801829825999207612159511081195451791914008180281601020852140242021/1/192021/1/222021/2/32021/3/32021/3/52021/3/92021/3/122021/4/282021/5/122021/5/282021/6/12021/7/202021/7/222021/8/102021/8/132021/8/272021/9/742%78%31%36%49%49%30%49%36%35%49%28%40%34%45%32%20%中國南山招商局0.51.410.01.112.22.625.55.1萬科深圳南山保利3.09.115.620.336.020.412.711.51.910.57.825.117.511.26.5萬科、中天、新世紀(jì)中海4.5碧桂園2.6廣州越秀保利4.811.91.00.3保利6.720.113.428.77.531.016.346.210.920.76.8中海6.7華僑城13.12.5碧桂園保利5.211.45.4深物業(yè)1.8北京首開數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)土拍交投活躍，供地區(qū)域分化明顯【土地供求】商住用地東莞房地產(chǎn)中國南山（麻涌2021WR001）總建面：12.9萬㎡碧桂園（萬江2021WR009）華僑城（高埗2021WR027）總建面：22.7萬㎡碧桂園（茶山2021WR019）總建面：28.7萬㎡保利（橋頭2021WR013）總建面：11.9萬㎡總建面：11.2萬㎡成交價(jià)：11.9億元成交價(jià)：20.4億元可售樓面地價(jià)：20761元/㎡成交價(jià)：31.9億元成交價(jià)：46.2億元成交價(jià)：11.5億元可售樓面地價(jià)：10777元/㎡可售樓面地價(jià)：15779元/㎡可售樓面地價(jià)：18028元/㎡可售樓面地價(jià)：11081元/㎡華僑城（麻涌2021WR017）總建面：13.4萬㎡旭輝（石碣2021WR015）深圳南山（寮步2021WR004）越秀（寮步2021WR010）總建面：7.8萬㎡總建面：2.6萬㎡總建面：6.5萬㎡成交價(jià)：16.3億元成交價(jià)：9.4億元可售樓面地價(jià)：12819元/㎡成交價(jià)：5.1億元可售樓面地價(jià)：23749元/㎡成交價(jià)：12.7億元可售樓面地價(jià)：21595元/㎡可售樓面地價(jià)：14008元/㎡保利（望牛墩2021WR018）石龍石排茶山莞民投（東坑2021WR036）總建面：6.6萬㎡總建面：14.2萬㎡中堂高埗萬江石碣成交價(jià)：14.33億元企石成交價(jià)：6.6億元可售樓面地價(jià)：11589元/㎡望牛墩道滘莞城可售樓面地價(jià)：11066元/㎡麻涌北京首開（洪梅2021WR026）橫瀝橋頭總建面：5.4萬㎡寮步中海（大朗2021WR007）總建面：17.5萬㎡東坑大朗洪梅東城成交價(jià)：6.8億元南城常平謝崗清溪可售樓面地價(jià)：14024元/㎡成交價(jià)：36.0億元可售樓面地價(jià)：25999元/㎡中海（道滘2021WR016）厚街松山湖樟木頭總建面：20.1萬㎡大嶺山保利（樟木頭2021WR021）總建面：7.5萬㎡成交價(jià)：31億元沙田黃江可售樓面地價(jià)：17919元/㎡虎門成交價(jià)：10.9億元越秀（沙田2021WR024）可售樓面地價(jià)：16010元/㎡總建面：14.5萬㎡長安塘廈保利（清溪2021WR005）總建面：9.1萬㎡成交價(jià)：18.7億元萬科（松山湖2021WR003）總建面：12.2萬㎡可售樓面地價(jià)：15082元/㎡濱海灣成交價(jià)：15.6億元鳳崗華潤（南城2021WR020）成交價(jià)：25.5億元可售樓面地價(jià)：18980元/㎡總建面：83.8萬㎡住宅可售樓面地價(jià)：25800元/㎡招商局（鳳崗2021WR002）總建面：1.4萬㎡成交價(jià)：56.1億元萬科（虎門2021WR008）總建面：17.2萬㎡保利（大嶺山2021WR014）保利（黃江2021WR011）可售樓面地價(jià)：6667元/㎡總建面：1.0萬㎡總建面：28.4萬㎡成交價(jià)：3.3億元成交價(jià)：32億元大灣區(qū)外商（南城2021WR022）成交價(jià)：1.9億元成交價(jià)：47.4億元可售樓面地價(jià)：24021元/㎡可售樓面地價(jià)：22156元/㎡深物業(yè)（虎門2021WR023）總建面：14.7萬㎡可售樓面地價(jià)：19545元/㎡可售樓面地價(jià)：18866元/㎡成交價(jià)：13.9億元萬科聯(lián)合體（厚街2021WR006）保利（黃江2021WR012）可售樓面地價(jià)：9467元/㎡總建面：11.4萬㎡成交價(jià)：20.7億元總建面：25.1萬㎡總建面：8.9萬㎡成交價(jià)：20.3億元成交價(jià)：17.8億元可售樓面地價(jià)：20852元/㎡可售樓面地價(jià)：18298元/㎡可售樓面地價(jià)：20949元/㎡東實(shí)以28.7億元攬下4宗三限房用地【土地供求】商住用地東莞房地產(chǎn)東實(shí)（虎門2021WR034

三限房）土地性質(zhì)：R2占地面積：20000㎡石碣石龍茶山高埗萬江中堂建筑面積：62000㎡石排企石成交總價(jià)：5.5億元可售樓面地價(jià)：9475元/㎡莞城麻涌望牛墩道滘橫瀝交易日期：2021/10/27橋頭寮步東坑南城東城洪梅常平謝崗大朗厚街樟木頭塘廈大嶺山

松山湖沙田東實(shí)（鳳崗2021WR033

三限房）土地性質(zhì)：R2黃江清溪虎門占地面積：25667㎡長安建筑面積：82135㎡成交總價(jià)：9.2億元濱海灣可售樓面地價(jià)：11425元/㎡vivo（濱海灣2021WR025）土地性質(zhì)：R2鳳崗交易日期：2021/10/27占地面積：134221㎡建筑面積：429506㎡東實(shí)（長安2021WR031

三限房）土地性質(zhì)：R2東實(shí)（塘廈2021WR032

三限房）土地性質(zhì)：R2成交總價(jià)：16.3億元可售樓面地價(jià)：3805元/㎡占地面積：16871㎡占地面積：22546㎡備注：人才房用地建筑面積：53988㎡建筑面積：74400㎡交易日期：2021/9/2成交總價(jià)：5.9億元成交總價(jià)：8.1億元可售樓面地價(jià)：11700元/㎡可售樓面地價(jià)：10905元/㎡交易日期：2021/10/26交易日期：2021/10/26【土地供求】商服用地

商服用地交投平淡，攬金約15.2億元東莞房地產(chǎn)2016-2021年歷年商服金融用地供求走勢圖供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）可售樓面地價(jià)（元/㎡）5040302010060005000400030002000100002016年2017年2018年2019年2020年2021年注：可售樓面地價(jià)=總成交/（總建面-配建或安居房建面-公共建設(shè)面積）

商服供需持平，攬金15.2億元，交投平淡：2021年商服土拍市場相對(duì)平淡，成交6宗，約7.2萬㎡，與去年同期相比持平，整體供需回落至較低位水平；由于東莞近兩年商辦產(chǎn)品趨于飽和，去化壓力大，庫存量居于高位，資金回籠難度較大，房企拿地更為之保守，2021年商服用地均是底價(jià)成交，成交金額約15.2億元，同比跌近4成，可售樓面地價(jià)4960元/㎡

，同比微漲2%。房企拿地保守，商服均為底價(jià)成交【土地供求】商服用地東莞房地產(chǎn)共錦置業(yè)（茶山2021WG001）土地性質(zhì)：C2招商局（南城2021WG005）土地性質(zhì)：C2占地面積：16155㎡建筑面積：40387㎡占地面積：15138㎡建筑面積：128677㎡石碣石龍茶山高埗南城成交總價(jià)：1.2億元中堂成交總價(jià)：5.5億元石排樓面地價(jià)：3050元/㎡樓面地價(jià)：5322元/㎡企石成交時(shí)間：2021/3/2成交時(shí)間：2021/8/6萬江麻涌望牛墩道滘莞城橫瀝常平橋頭大京九實(shí)業(yè)（常平2021WG004）東坑寮步東城洪梅土地性質(zhì)：C2謝崗占地面積：3800㎡建筑面積：15201㎡農(nóng)商行（虎門2021WG002）土地性質(zhì)：C2大朗厚街成交總價(jià)：0.8億元占地面積：14091㎡建筑面積：53123㎡樟木頭塘廈大嶺山松山湖樓面地價(jià)：5000元/㎡成交時(shí)間：2021/5/21成交總價(jià)：2.9億元沙田黃江清溪樓面地價(jià)：5500元/㎡虎門成交時(shí)間：2021/5/8長安富邦城（虎門2021WG003）土地性質(zhì)：C2濱海灣占地面積：19955㎡建筑面積：81814㎡鳳崗政盈物業(yè)（東坑2021WG005）土地性質(zhì)：C2成交總價(jià)：4.5億元樓面地價(jià)：5500元/㎡占地面積：2382㎡成交時(shí)間：2021/5/8建筑面積：13103㎡成交總價(jià)：0.3億元樓面地價(jià)：2380元/㎡成交時(shí)間：2021/12/297宗涉住宅城市更新攬金48億元【土地供求】城市更新東莞房地產(chǎn)2021年城市更新單一主體招商區(qū)域成交排行榜成交占面（萬㎡）成交總建面（萬㎡）成交金額（億元）土地類型區(qū)域土地屬性成交宗數(shù)工業(yè)用地道滘鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)東城區(qū)一類工業(yè)用地（M1）二類居住用地（R2）1219.39.523.929.00.6涉住宅用地10.413.1混合用地（M0+C2，R0）53.1148.5工業(yè)用地（M1）、新型產(chǎn)業(yè)用地（MO）、住宅用地（R2）塘廈鎮(zhèn)麻涌鎮(zhèn)1110.411.720.322.49.9二類居住用地（R2）10.1二類居住用地（R2）、商業(yè)金融用地（C2）、文化設(shè)施用地（C3+C4）寮步鎮(zhèn)12.914.92.5大嶺山鎮(zhèn)商住混合用地(R2+C2)1815.444.52.4合計(jì)112.4303.348.9數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)

7宗單一主體招商攬金48億元：隨著城市更新全面鋪開，單一主體招商陸續(xù)進(jìn)入掛牌流程，據(jù)東莞公共資源交易中心數(shù)據(jù)顯示，2021年有8宗城市更新完成掛牌交易，其中涉住宅用地共成交7宗，約103萬㎡，攬金約48億元，分布于6個(gè)鎮(zhèn)街，主要來自松湖以及臨深片區(qū)。單一主體招商集中于松湖、臨深片區(qū)【土地供求】城市更新東莞房地產(chǎn)光大（寮步2021WD003）土地性質(zhì)：R2+C2+C3+C4占地面積：10.4萬㎡鉅隆（麻涌2021WD006）土地性質(zhì)：R2占地面積：11.7萬㎡建筑面積：22.4萬㎡建筑面積：20.3萬㎡石碣東城石龍茶山成交總價(jià)：9.9億元成交時(shí)間：2021/3/5成交總價(jià)：10.1億元成交時(shí)間：2021/12/10高埗萬江中堂道滘石排企石望牛墩莞城麻涌橫瀝橋頭深圳宏發(fā)（塘廈2021WD002）土地性質(zhì)：M1+M0+R2占地面積：53.1萬㎡東坑南城寮步洪梅謝崗常平建筑面積：148.5萬㎡大朗成交總價(jià)：13.1億元成交時(shí)間：2021/3/4厚街樟木頭塘廈大嶺山松山湖中集（東城2021WD008）土地性質(zhì)：M0+C2+R0占地面積：15.4萬㎡沙田萬科（鳳崗2021WD004）土地性質(zhì)：R2黃江清溪建筑面積：44.5萬㎡虎門占地面積：6.6萬㎡建筑面積：21.7萬㎡成交總價(jià)：2.4億元長安成交時(shí)間：2021/12/8成交總價(jià)：6.9億元濱海灣成交時(shí)間：2021/5/7鳳崗中洲（大嶺山2021WD007）土地性質(zhì)：R2+C2深圳基業(yè)（鳳崗2021WD001）土地性質(zhì)：R2占地面積：2.9萬㎡占地面積：2.9萬㎡建筑面積：14.9㎡建筑面積：7.3萬㎡成交總價(jià)：2.5億元成交總價(jià)：3.5億元成交時(shí)間：2021/12/14成交時(shí)間：2021/2/2城市更新持續(xù)推進(jìn)，約122宗中標(biāo)【土地供求】城市更新東莞房地產(chǎn)2021年城市更新中標(biāo)宗數(shù)前10房企2019-2021年城市更新前期服務(wù)商中標(biāo)走勢圖中標(biāo)面積排名開發(fā)商中標(biāo)宗數(shù)市場占有率中標(biāo)面積（萬㎡）中標(biāo)宗數(shù)600040002000020015010050（萬㎡）16912奧園集團(tuán)（含聯(lián)合體）卓越集團(tuán)（含聯(lián)合體）85214.68%4%122111.567345宏發(fā)集團(tuán)（含聯(lián)合體）鴻榮源54487.9112.276.193%4%3%02019年2020年2021年數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)龍光地產(chǎn)（含聯(lián)合體）

據(jù)集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、采購網(wǎng)等數(shù)據(jù)顯示，2021年城市更新前期服務(wù)商中標(biāo)有所減少，分布于26個(gè)區(qū)域，共122宗，約2751萬㎡，同比回落近3成；

2021年城市更新仍有約80多家房企中標(biāo)，其中奧園集團(tuán)（含聯(lián)合體）以8宗，214.6萬㎡

遙遙領(lǐng)先，穩(wěn)居榜首；卓越集團(tuán)（含聯(lián)合體）、宏發(fā)集團(tuán)（含聯(lián)合體）均中標(biāo)5宗，并列第二。6中天（含聯(lián)合體）470.83%789世紀(jì)城集團(tuán)睿晟置地正中集團(tuán)33379.465.834.33%2%1%10匯景地產(chǎn)267.192%數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)塘廈、虎門、大朗中標(biāo)排名前三【土地供求】城市更新東莞房地產(chǎn)石碣中堂高埗石龍茶山石排企石萬江麻涌莞城望牛墩橫瀝橋頭東坑?xùn)|城寮步道滘南城常平洪梅謝崗厚街大朗大嶺山樟木頭松山湖沙田黃江清溪虎門長安塘廈濱海灣已中標(biāo)前期服務(wù)商鳳崗【土地供求】小結(jié)東莞房地產(chǎn)2021年東莞土拍市場供需量降價(jià)升，攬金約653億元，同比跌9%；2021年商住用地土拍冷熱不均，32宗約170萬㎡，攬金約589億元，可售樓面地價(jià)13598元/㎡；2021年商住用地片區(qū)成交中，濱海、臨深片區(qū)稍勝一籌，東北片區(qū)供地下滑；2021年商服用地土拍平淡，均為底價(jià)成交，6宗約7.2萬㎡，攬金15.2億元，樓面地價(jià)約4960元/㎡；2021年城市更新單一主體招商中涉住宅用地共成交7宗，約103萬㎡，攬金約48億元；2021年城市更新前期服務(wù)商中標(biāo)122宗，分布于26個(gè)鎮(zhèn)街，約2751萬㎡。目

錄一手樓市成交額約1555億元，同比減少24%【一手樓市】總體成交東莞房地產(chǎn)

合富大數(shù)據(jù)顯示，2021年東莞新建商品房網(wǎng)簽面積約612萬平方米，同比減少31%，其中住宅約505萬平方米，同比減少32%，非住宅僅107萬平方米，同比減少25%。全年商品房簽約金額高達(dá)1555億元，同比減少24%，其中住宅1368億元，同比減少24%，非住宅僅188億元，同比減少27%。受政策調(diào)控影響，住宅成交萎縮程度超過非住宅。（備注：12月份為預(yù)估數(shù)據(jù)）2014-2021東莞住宅和非住宅成交面積金額走勢2000150010005000120010008006004002000住宅面積非住宅面積住宅金額非住宅金額2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年備注：2021年12月份為預(yù)估數(shù)據(jù)，最終以官方為準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)成交量萎縮3成，房價(jià)漲幅明顯收窄【一手樓市】總體供求東莞房地產(chǎn)

供需雙降，成交萎縮3成，房價(jià)漲幅收窄。2021年受一系列高頻次調(diào)控影響，東莞樓市呈現(xiàn)供需雙降態(tài)勢，其中一手新房供應(yīng)量約608萬平方米，同比微減1.3%，網(wǎng)簽面積約505萬平方米，同比大幅減少3成；房價(jià)預(yù)期得到明顯回穩(wěn)，網(wǎng)簽均價(jià)約27100元/平方米，同比上漲11.8%，較2020年的20.4%回落8.5個(gè)百分點(diǎn)。嚴(yán)調(diào)對(duì)東莞成交量及房價(jià)產(chǎn)生了立竿見影的效果，更多方案資料關(guān)注公眾號(hào)：精英策劃圈。

總體略顯供過于求。2021年東莞一手住宅供需比為1.2：1，與去年的0.83：1形成反差，樓市略顯輕度供過于求。2021年東莞新建商品住宅供需價(jià)情況時(shí)間供應(yīng)面積（萬㎡）

供應(yīng)套數(shù)（套）

簽約面積（萬㎡）

簽約套數(shù)（套）

簽約金額（億元）

簽約均價(jià)（元/㎡）2017年2018年691.0503.7445.3616.6608.5-1.3%6148944932391695532153890-2.6%566.2514.8547.3741.7505.0-31.9%5060444889483676472043271-33.1%935.4921.016521178922019年1101.41796.91368.4-23.8%201252020年242272021年271002021年同比11.8%備注：2021年12月份為預(yù)估數(shù)據(jù)，最終以官方為準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)2021年成交量創(chuàng)11年最低【一手樓市】總體供求東莞房地產(chǎn)

2021年東莞新建商品住宅供應(yīng)量總體處于歷史平均水平，而約500萬平方米成交量則明顯低于歷史平均水平（2007-2021年平均約為613萬平方米/年）。2021年東莞樓市成交量創(chuàng)2011年以來11年最低。從歷年價(jià)格走勢來看，2016年始，房價(jià)處于加速上漲態(tài)勢。2007-2021年東莞市新建商品住宅供求價(jià)走勢120010008006004002000300002500020000150001000050000新增供應(yīng)（萬m2)網(wǎng)簽面積（萬m2)網(wǎng)簽均價(jià)（元/m2)2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年備注：2021年12月份為預(yù)估數(shù)據(jù)，最終以官方為準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)自3月始，成交形勢呈持續(xù)下滑態(tài)勢【一手樓市】月度同比東莞房地產(chǎn)

合富大數(shù)據(jù)顯示，2020年4月始，東莞樓市成交形勢為持續(xù)走高；而2021年則相反，從3月始，成交形勢一路下滑，并在11-12月趨于穩(wěn)定。2020-2021年東莞新建商品住宅網(wǎng)簽面積及同比情況網(wǎng)簽面積（萬m2)同比800.0700.0600.0500.0400.0300.0200.0100.00.0300%250%200%150%100%50%2020年2021年0%-50%備注：2021年12月份為預(yù)估數(shù)據(jù)，最終以官方為準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)下半年成交同比萎縮程度大幅加深【一手樓市】月度同比東莞房地產(chǎn)

從2021年每月東莞一手住宅網(wǎng)簽情況來看，與去年相比，相對(duì)而言，上半年呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑，1-2月保持同比高增長，3-6月則開始萎縮，縱觀上半年仍維持同比略增9%；2021年6月始，同比萎縮程度大幅加深，最終導(dǎo)致下半年成交總量同比大幅減少53%。2020年和2021年東莞一手住宅月度成交量對(duì)比120.0100.080.060.040.020.00.02020年（萬m2)2021年（萬m2)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注：2021年12月份為預(yù)估數(shù)據(jù)，最終以官方為準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)6月始房價(jià)平穩(wěn)在2.7萬元/平方米【一手樓市】月度走勢東莞房地產(chǎn)

6月始，東莞各月房價(jià)呈現(xiàn)止?jié)q態(tài)勢，平穩(wěn)在2.7萬元/平方米上下。5-6月及11-12月為年內(nèi)兩大供應(yīng)高峰。2019-2021東莞新建商品住宅月度供求走勢12035000300002500020000150001000050000新增供應(yīng)（萬m2)網(wǎng)簽面積（萬m2)網(wǎng)簽均價(jià)（元/m2)100806040200備注：2021年12月份為預(yù)估數(shù)據(jù)，最終以官方為準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)主城區(qū)房價(jià)最高，漲幅最快【一手樓市】片區(qū)情況東莞房地產(chǎn)2021年東莞新建商品住宅各片區(qū)成交情況

合富大數(shù)據(jù)顯示，從成交量來看，各大片區(qū)均出現(xiàn)回落，前11月中，水鄉(xiāng)、莞北及松湖片區(qū)成交量均較去年全年降幅超過5成；片區(qū)簽約面積（萬㎡）

簽約套數(shù)（套）

簽約均價(jià)（元/㎡）

套數(shù)同比均價(jià)同比主城區(qū)53.952.6370146674008522662-23%-54%14%13%莞北片區(qū)松湖片區(qū)東北片區(qū)臨深片區(qū)濱海片區(qū)水鄉(xiāng)片區(qū)63.971.775.293.941.6568965036628801038083092519977251993032919922-51%-16%-44%-20%-58%9%9%8%8%7%

從價(jià)格來看，漲幅最快為主城區(qū)和莞北片區(qū)，漲幅超過1成，其中主城區(qū)房價(jià)最高，其余五大片區(qū)漲幅均在7-9%間；數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)寮步、厚街、塘廈、虎門和沙田成交量前5【一手樓市】區(qū)域成交東莞房地產(chǎn)2021年1-11月各區(qū)域住宅成交（按套數(shù)從大到小排名）簽約面積

簽約套數(shù)

簽約均價(jià)簽約面積

簽約套數(shù)

簽約均價(jià)序號(hào)區(qū)域房價(jià)同比

套數(shù)同比

序號(hào)區(qū)域房價(jià)同比

套數(shù)同比（萬㎡）31.931.328.925.426.223.322.322.817.016.617.714.916.812.312.410.515.8（套）

（元/㎡）（萬㎡）

（套）

（元/㎡）123456789寮步鎮(zhèn)厚街鎮(zhèn)塘廈鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)沙田鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)橫瀝鎮(zhèn)萬江區(qū)麻涌鎮(zhèn)謝崗鎮(zhèn)30532618230923042301217021432027164016321413137613671181113396131173279582955431834266772548421255371501950117650346342448121693235601829119128452638%-4%18%20%23%21%27%26%1%4%317%-3%20%21%49%50%213%-57%545%-47%51%18192021222324252627282930313233樟木頭鎮(zhèn)中堂鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn)長安鎮(zhèn)東城區(qū)松山湖望牛墩鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn)道滘鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)橋頭鎮(zhèn)石碣鎮(zhèn)東坑鎮(zhèn)高埗鎮(zhèn)莞城區(qū)9.69.19.28.810.614.86.54.44.66.44.55.33.53.04.50.492683681178975066649045544744242239030727025041194291974820436195124256538104197702123234119185032136415821273521934722667365221%5%-2%6%13%1%-19%8%26%9%26%8%-27%-43%-33%-24%-54%-25%1261%-19%-38%-29%1463%11%101%4%11

大嶺山鎮(zhèn)121314151617鳳崗鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)黃江鎮(zhèn)石排鎮(zhèn)企石鎮(zhèn)南城區(qū)-17%9%-4%3%-38%-17%-23%92%30%0%12%-5%-71%-78%-88%-92%5%96016%46%數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)首置及再改戶型供應(yīng)增多【一手樓市】戶型結(jié)構(gòu)東莞房地產(chǎn)

合富大數(shù)據(jù)顯示，2021年東莞新建商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，85平方米以下戶型比重呈加大趨勢，約占12%，連續(xù)2年攀升，此類戶型以緊湊小三房為主，滿足首次置業(yè)需求。另外，120-144平方米中大戶型供應(yīng)比重增加明顯，約占22%，較2020年增加約4個(gè)百分點(diǎn)，此類戶型主要以四房再改需求為主。2006-2021年東莞住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)100%80%144以上60%120-144110-120100-11085-10085以下40%20%0%數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)庫存量同比明顯增加，但仍處偏低水平【一手樓市】庫存東莞房地產(chǎn)

合富大數(shù)據(jù)顯示，截至12月底東莞一手住宅庫存面積約362萬平方米，同比增加40%。按照過去3個(gè)月平均消化速度測算，去庫存時(shí)間僅需約8.1個(gè)月，同比增加5個(gè)月。雖然2021年庫存量同比有明顯增加，但去化時(shí)間來看，仍處偏低水平。2017-2021年東莞一手住宅庫存及去化時(shí)間情況600500400300200100018.016.014.012.010.08.06.04.02.00.0數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)住宅庫存（萬㎡）去庫存時(shí)間（按3個(gè)月平均數(shù)）二手住宅成交量減少4成，房價(jià)上漲11.5%【二手成交】東莞房地產(chǎn)

合富大數(shù)據(jù)顯示，2021年東莞二手住宅網(wǎng)簽面積219.6萬平方米，20358套，同比減少42%；均價(jià)約18550元/平方米，同比上漲11.5%，漲幅較2020年回落11個(gè)百分點(diǎn)。東莞二手房交易量已持續(xù)2年減少，尤其2021年受金融政策抑制影響，活躍度較弱。2019-2021年東莞二手住宅每月成交走勢250002000015000100005000060.050.040.030.020.010.00.0網(wǎng)簽面積網(wǎng)簽均價(jià)數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)小結(jié)：東莞房地產(chǎn)2021年東莞樓市形勢受政策因素影響較大，供需回落符合市場預(yù)期。一年超過10次的高頻次的政策收緊，創(chuàng)了東莞歷史之最。在國內(nèi)大環(huán)境及東莞自身調(diào)控影響下，2021年東莞樓市觀望氛圍較濃郁，需求受到了嚴(yán)重壓抑，最終導(dǎo)致成交量同比減少3成。經(jīng)歷一年的調(diào)整，東莞房價(jià)預(yù)期基本得到穩(wěn)定，房價(jià)快速上漲勢頭得到終結(jié)，部分區(qū)域呈現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。成交情況亦出現(xiàn)分化，熱點(diǎn)區(qū)域或項(xiàng)目成交形勢仍然保持高漲，部分非熱點(diǎn)區(qū)域則出現(xiàn)較大的去化壓力?？傮w而言，2021年東莞市場經(jīng)歷深度盤整，成交回歸理性，市場向著更加健康和理性方向發(fā)展。一手樓市七大片區(qū)成交全線飄綠

回落2-6成【一手樓市】片區(qū)供求東莞房地產(chǎn)2021年1-11月各片區(qū)一手住宅供求價(jià)2021年一手住宅各片區(qū)供求價(jià)150.06000040000200000供應(yīng)

供應(yīng)面積

成交

成交面積

成交金額

參考均價(jià)片區(qū)濱海片區(qū)

11815

142.1套數(shù)

（萬㎡）

套數(shù)

（萬㎡）

（億元）

（元/㎡）801065034667662838085689370193.971.752.675.241.663.953.9284.7143.2119.3189.582.8197.7216.01233.130300

100.019900東北片區(qū)

8325莞北片區(qū)

7314臨深片區(qū)

7844水鄉(xiāng)片區(qū)

5239松湖片區(qū)

801186.880.489.852.389.350.82260050.025100199003090040000272000.0濱海片區(qū)

東北片區(qū)

莞北片區(qū)

臨深片區(qū)

水鄉(xiāng)片區(qū)

松湖片區(qū)

主城區(qū)供應(yīng)面積（萬㎡）

成交面積（萬㎡）

參考均價(jià)（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)主城區(qū)合計(jì)359152139

591.5

39006

452.7備注：網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)時(shí)間為1-11月數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)

2021年政策從嚴(yán)，多次加碼，樓市深度調(diào)整：合富大數(shù)據(jù)顯示，2021年全市一手住宅新增供應(yīng)約591.5萬平米，同比小幅回落4%，與去年基本持平，供應(yīng)水平連續(xù)2年維持在600萬平左右；2021年前11個(gè)月網(wǎng)簽量452.7萬平米，較去年全年降幅達(dá)4成；

政策傾向不同，片區(qū)差異較大：全市七大片區(qū)中，僅濱海、東北及臨深片區(qū)新增供應(yīng)同比增加，其余片區(qū)均同比減少，其中水鄉(xiāng)片區(qū)回落4成，濱海同比增加接近5成；七大片區(qū)成交水平均出現(xiàn)不同程度同比減少，降幅達(dá)2-6成；供需平衡但水平較低

房價(jià)穩(wěn)漲【片區(qū)供求】主城區(qū)東莞房地產(chǎn)2021年1-11月主城區(qū)一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)top10項(xiàng)目2010-2021年主城區(qū)一手住宅供求價(jià)走勢成交

成交面積

參考均價(jià)序號(hào)樓盤名稱區(qū)域套數(shù)

（萬㎡）

（元/㎡）2001501005050000400003000020000100000123456789保利首鑄天際萬象府萬江區(qū)

1020南城區(qū)

662萬江區(qū)

587東城區(qū)

350萬江區(qū)

278南城區(qū)

21511.38.47.03.93.16.47.60.90.60.639400463003560030300351004620044700357003570021500閱云臺(tái)海德琥珀臺(tái)天健閱江來鵬瑞天玥0萬科御景灣8號(hào)

東城區(qū)

140中海十里溪境中證云庭海名軒萬江區(qū)

96南城區(qū)

62東城區(qū)

61供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）均價(jià)10備注：網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)時(shí)間為1-11月數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)

縱觀歷年，成交隨行就市，供需平衡：合富大數(shù)據(jù)顯示，2021年主城區(qū)一手住宅新增供應(yīng)約50.8萬平米，同比減少接近3成，前11個(gè)月網(wǎng)簽約53.9萬平米，較去年全年減少近2成，成近10年年度走貨最低年，供需均出現(xiàn)回落，主要因素除了大環(huán)境不佳外，片區(qū)內(nèi)部貨源不足是其成交難以提升的重要原因；

庫存不足，支撐房價(jià)，主城地位彰顯，片區(qū)房價(jià)再度攀升：主城區(qū)房價(jià)“破四”，全年網(wǎng)簽均價(jià)約40085元/平米，同比漲14%；主城區(qū)各盤中，保利首鑄天際領(lǐng)銜榜首，以超過1000套的業(yè)績排名第一，其次是萬象府，全年成交超過600套，且均價(jià)約4.63萬元/平米，大大拉高了片區(qū)整體水平；迎接市區(qū)外溢，厚街迎來豐收年【片區(qū)供求】濱海片區(qū)東莞房地產(chǎn)2021年1-11月濱海片區(qū)一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)top10項(xiàng)目2010-2021年濱海片區(qū)一手住宅供求價(jià)走勢成交