房地產(chǎn)招標(biāo)采購策略一、招標(biāo)團(tuán)隊建設(shè)二、如何建設(shè)適應(yīng)自身企業(yè)的招標(biāo)制度三、招標(biāo)準(zhǔn)備工作與招標(biāo)過程資料四、如何編制招標(biāo)文件五、如何管控招標(biāo)流程關(guān)鍵點(diǎn)六、如何規(guī)避潛規(guī)則七、標(biāo)桿房地產(chǎn)公司招標(biāo)采購管理制度分享房地產(chǎn)招標(biāo)采購策略一、招標(biāo)團(tuán)隊建設(shè)1一、招標(biāo)團(tuán)隊建設(shè)

1、團(tuán)隊概述什么是團(tuán)隊（team）？T——togetherE——everyoneA——achieveM——more團(tuán)隊就是由致力于實(shí)現(xiàn)共同目標(biāo)而相互分工協(xié)作，承擔(dān)一定職責(zé)，技能互補(bǔ)的個體所組成的正式群體。一、招標(biāo)團(tuán)隊建設(shè)

1、團(tuán)隊概述22、團(tuán)隊的基本要素：1）共同的目標(biāo)2）互補(bǔ)的技能3）相互的信任4）積極的配合2、團(tuán)隊的基本要素：3故事：在非洲的草原上如果見到羚羊在奔逃，那一定是獅子來了；如果見到獅子在躲避，那就是象群發(fā)怒了；如果見到成百上千的獅子和大象集體逃命的壯觀景象，那是什么來了！

——螞蟻軍團(tuán)故事：在非洲的草原上如果見到羚羊在奔逃，那一定是獅子來了；如43、招采團(tuán)隊建設(shè)基礎(chǔ)招采團(tuán)隊扎實(shí)的專業(yè)知識良好的職業(yè)素養(yǎng)科學(xué)的研究方法較強(qiáng)的社交能力稅法、索賠、保函等其他知識3、招采團(tuán)隊建設(shè)基礎(chǔ)招采扎實(shí)的專業(yè)知識良好的職業(yè)素養(yǎng)科學(xué)的研54、組織架構(gòu)1）常規(guī)地產(chǎn)集團(tuán)公司組織機(jī)構(gòu)圖4、組織架構(gòu)62）常規(guī)地產(chǎn)公司項目公司組織機(jī)構(gòu)圖2）常規(guī)地產(chǎn)公司項目公司組織機(jī)構(gòu)圖75、授權(quán)體系5、授權(quán)體系85、授權(quán)體系5、授權(quán)體系95、授權(quán)體系5、授權(quán)體系105、授權(quán)體系5、授權(quán)體系115、授權(quán)體系5、授權(quán)體系126、招采團(tuán)隊工作準(zhǔn)則1）透明公正：招標(biāo)過程必須有充分的透明度，各部門積極配合、全面溝通、信息共享，所有招標(biāo)決策應(yīng)依據(jù)授權(quán)和分工在招標(biāo)工作小組或招標(biāo)決策委員會內(nèi)集體公開決策，杜絕暗箱操作；2）充分競爭：每項招標(biāo)應(yīng)有適當(dāng)數(shù)量與實(shí)力檔次的投標(biāo)人參與，集團(tuán)鼓勵投標(biāo)單位積極展開公平競爭，并保證招標(biāo)具有充分的競爭性；3）廉潔奉公：所有直接和間接參與招標(biāo)工作人員必須保持廉潔，不得利用職務(wù)、職權(quán)之便謀求私利。任何個人不得干擾招標(biāo)工作小組和招標(biāo)決策委員會進(jìn)行客觀公正的評價；

6、招采團(tuán)隊工作準(zhǔn)則136、招采團(tuán)隊工作準(zhǔn)則：4）維護(hù)信譽(yù)：招投標(biāo)是集團(tuán)窗口性工作之一，要求在選擇投標(biāo)人、評定標(biāo)時客觀公正，以樹立并維護(hù)集團(tuán)良好的企業(yè)信譽(yù)和形象；5）保密原則：各單位投標(biāo)文件、評標(biāo)過程、定標(biāo)意向等，均是公司重要機(jī)密，不得泄露或作不當(dāng)承諾；杜絕串標(biāo)；6）可追溯性：所有招標(biāo)過程資料須真實(shí)的記錄全過程情況。要求及時收集、整理，并依照各管理辦法規(guī)定歸檔備案。確保上級或監(jiān)察審計部門可隨時、全面調(diào)檔審查。6、招采團(tuán)隊工作準(zhǔn)則：147、招采團(tuán)隊紀(jì)律和原則（1）招標(biāo)采購工作是集團(tuán)重要的投資活動，所有參與人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家和地區(qū)法律、法規(guī)和本管理規(guī)定；（2）公司倡導(dǎo)“公平競爭、健康有序”的交易模式，拒絕任何商業(yè)賄賂行為。對招標(biāo)工作紀(jì)律的人員，公司將根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重情況給予罰款、調(diào)崗、降職、撤職、辭退、提交司法機(jī)關(guān)追究其法律責(zé)任等處罰措施。7、招采團(tuán)隊紀(jì)律和原則15制度建設(shè)的意義和必要性制度體系制度建設(shè)流程建設(shè)指引建設(shè)制度與企業(yè)的契合度一五三四二六二、如何建設(shè)適應(yīng)自身企業(yè)的招標(biāo)制度招標(biāo)制度制度建設(shè)的意義和必要性制度體系制度建設(shè)流程建設(shè)指引建設(shè)制度與16（一）制度建設(shè)的意義和必要性1、制度建設(shè)的意義

（1）

什么是制度從中國最古老《尚書》開始，就有了對制度的記載。制度是一個社會的游戲規(guī)則，更規(guī)范地說，它是決定人們的相互關(guān)系的系列約束。制度是由非正式約束（道德的約束、禁忌、習(xí)慣、傳統(tǒng)和行為準(zhǔn)則）和正式的法規(guī)（憲法、法令、產(chǎn)權(quán)）組成的?！?/p>

制度的本質(zhì)是人類利益博弈的一種均衡。從制度的發(fā)生過程看，制度體現(xiàn)的是一種博弈，是不同利益主體相互博弈的結(jié)果。從制度的功能看，制度為人們的行為提供了一種準(zhǔn)則，并進(jìn)而使人們形成不同的行為預(yù)期，并提供了不同的激勵。從制度的具體表現(xiàn)看，制度體現(xiàn)為人類合作的一種共同知識。（一）制度建設(shè)的意義和必要性172）Who誰來制定制度？利益的持有者，在房地產(chǎn)公司的股東是利益的持有者或他們的代言人，在以維護(hù)股東權(quán)益最大化為主旨目標(biāo)前提下制定制度。制度是約束執(zhí)行者行為規(guī)范的行動指南及衡量正確與否的標(biāo)準(zhǔn)。3）誰來執(zhí)行制度？

是股東以外的各級管理者及員工。2）Who誰來制定制度？184）制度的三個屬性規(guī)范性執(zhí)行者的行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)性執(zhí)行者的行為標(biāo)準(zhǔn)，可執(zhí)行。約束制定者為了維護(hù)自身利益對執(zhí)行者的行為約束4）制度的三個屬性規(guī)范性執(zhí)行者的行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)性執(zhí)行者的行為標(biāo)195)房地產(chǎn)企業(yè)招投標(biāo)制度的意義通過制度的約束可以相對公平、公正的選擇合作單位。通過制度的約束可以實(shí)現(xiàn)市場化充分競爭，防止不正當(dāng)行為。企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)有效管理的必然手段。5)房地產(chǎn)企業(yè)招投標(biāo)制度的意義通過制度的約束可以相對公平、公206)制度建設(shè)的必要性規(guī)范招投標(biāo)行為，規(guī)避職務(wù)風(fēng)險。建立公平競爭的有效平臺。建立科學(xué)有效的管理體系。建立相互制約管理機(jī)制，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險。建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制。6)制度建設(shè)的必要性規(guī)范招投標(biāo)行為，規(guī)避職務(wù)風(fēng)險。建立公平競21戰(zhàn)略指導(dǎo)原則制度是規(guī)范企業(yè)行為保證企業(yè)行為圍繞企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略展開重要因素之一。制度應(yīng)隨著公司戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)模式的變化做出相應(yīng)調(diào)整。組織匹配原則制度的制定和實(shí)施要考慮到組織結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀制度的調(diào)整要考慮公司目前組織的變動，對相應(yīng)職責(zé)與權(quán)利進(jìn)行調(diào)整。系統(tǒng)性原則圍繞公司整體運(yùn)行各大系統(tǒng)內(nèi)部及系統(tǒng)之間的制度相互銜接，形成全面系統(tǒng)、相互支撐的制度體系，指導(dǎo)企業(yè)各個層面的工作逐步導(dǎo)向規(guī)范化?？刹僮餍栽瓌t應(yīng)根據(jù)公司運(yùn)行的實(shí)際需要，面向具體的管理對象和工作制定相關(guān)制度和有針對性的實(shí)施細(xì)則。前瞻性原則為公司未來發(fā)展預(yù)留空間，提高制度本身適應(yīng)未來可能發(fā)生的變化，時刻保持實(shí)效性。（二）制度體系1、企業(yè)制度體系創(chuàng)建的十大原則戰(zhàn)略指導(dǎo)原則制度是規(guī)范企業(yè)行為保證企業(yè)行為圍繞企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略展22循序漸進(jìn)原則結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，分清主次，逐步修訂完善，最終構(gòu)建起全面系統(tǒng)的制度體系與管理流程相輔相成公司制度體系與流程體系是緊密聯(lián)系在一起的，制度可以強(qiáng)化流程，流程又有利于制度的完善和實(shí)施。

剛?cè)嵯酀?jì)原則制度的剛性是維持其嚴(yán)肅性有效性的基礎(chǔ)。但是，為了保證在不斷變化的內(nèi)外因素中保持制度的有效性，設(shè)計制度具有一定的彈性保持適當(dāng)?shù)撵`活，是制度生命力的體現(xiàn)。激勵與約束相結(jié)合原則應(yīng)對工作各個方面各個環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的控制，提升管理效益，又要以人為本，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性，實(shí)現(xiàn)個人與企業(yè)的共同成長。針對性和清晰性原則要根據(jù)實(shí)際情況，就工作中的薄弱環(huán)節(jié)和容易出現(xiàn)錯誤的細(xì)節(jié)，制定有針對性的制度。循序漸進(jìn)原則結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，分清主次，逐步修訂完善，最終構(gòu)232、制度體系的結(jié)構(gòu)層次一級制度（政策指導(dǎo)性制度）主要是指在一定時期內(nèi)相對穩(wěn)定的、具有戰(zhàn)略性、指導(dǎo)性、全局性、綜合性的管理原則和政策，一般由公司總經(jīng)理辦公會議審核批準(zhǔn)。如考核管理制度、薪資福利政策、年度經(jīng)營方針等。二級制度（流程規(guī)范性制度）主要是指跨部門的、以流程為紐帶、調(diào)整某一范圍內(nèi)工作關(guān)系的制度，一般由公司總經(jīng)理或總經(jīng)理辦公會審核批準(zhǔn)。如采購管理制度、招投標(biāo)管理制度、資源管理制度等。三級制度（規(guī)范操作性制度）主要是指依據(jù)上一級管理制度制定的、由部門或二級單位內(nèi)部管理實(shí)施的、用于指導(dǎo)崗位操作的相關(guān)指導(dǎo)性制度、辦法，或操作規(guī)程、崗位手冊，或針對某一個或幾個控制點(diǎn)制定的管理細(xì)則等。在實(shí)際管理中，制度往往并不能得到有效的遵守和執(zhí)行，深層原因體現(xiàn)在：制度非現(xiàn)實(shí)、完美理論、執(zhí)行者能力。2、制度體系的結(jié)構(gòu)層次一級制度（政策指導(dǎo)性制度）主要是指在一243、《招標(biāo)采購管理制度》不同企業(yè)規(guī)模，采用一級或二級管理模式1、10億以上規(guī)模，建議二級管理，集團(tuán)與區(qū)域公司或項目公司，二八法則。2、10億以下規(guī)模，建議一級管理，招采工作集中管理。高層：制定、考核中、基層：執(zhí)行、被考核3、《招標(biāo)采購管理制度》1、10億以上規(guī)模，建議二級管理，集25集團(tuán)設(shè)招標(biāo)采購部，所有招標(biāo)工作由集團(tuán)組織統(tǒng)一完成，區(qū)域或項目公司為參與或配合部門，保證組織部門與參與部門的權(quán)力制衡集團(tuán)設(shè)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組（決策委員會），為定標(biāo)決策機(jī)構(gòu)，保證招標(biāo)組織工作與決策工作的平衡；標(biāo)的或合同執(zhí)行為區(qū)域或項目公司，保證招標(biāo)組織、定標(biāo)決策，合同執(zhí)行的權(quán)力制衡。（1）年銷售額10億以內(nèi)的企業(yè)（一級管理制度）集團(tuán)設(shè)招標(biāo)采購部，所有招標(biāo)工作由集團(tuán)組織統(tǒng)一完成，區(qū)域或項目26集團(tuán)與區(qū)域（項目）公司按二八法則進(jìn)行招標(biāo)管理分工，即集團(tuán)完成20%的招標(biāo)數(shù)量，但額度要達(dá)到80%，其它的招標(biāo)由區(qū)域（項目）公司完成；區(qū)域（項目）公司需要向集團(tuán)備案，并接受集團(tuán)的督察；集團(tuán)還是區(qū)域（項目）公司組織、決策與執(zhí)行均需分離，保證權(quán)力的制衡。（2）年銷售額10-100億的企業(yè)（二級制度）集團(tuán)與區(qū)域（項目）公司按二八法則進(jìn)行招標(biāo)管理分工，即集團(tuán)完成27（3）年銷售額100億以上的企業(yè)：制度制定與執(zhí)行建議實(shí)行三級管控，即集團(tuán)、區(qū)域公司與城際（項目）公司集團(tuán)與區(qū)域公司實(shí)行二八法則，區(qū)域公司與城際（項目）公司實(shí)行二八法則（3）年銷售額100億以上的企業(yè)：制度制定與執(zhí)行建議實(shí)行三級28（四）流程建設(shè)：1、《戰(zhàn)略采購招標(biāo)管理流程》2、《工程招標(biāo)管理流程》3、《材料、設(shè)備采購招標(biāo)管理流程》（四）流程建設(shè)：29名稱要點(diǎn)1、《資格預(yù)審管理細(xì)則》資質(zhì)（資質(zhì)證書）、業(yè)務(wù)范圍（營業(yè)執(zhí)照）、業(yè)績（合同文件、獲獎證書）、人員素質(zhì)（執(zhí)業(yè)資格證書、學(xué)歷證書、職稱證書、培訓(xùn)證書）、設(shè)備狀況（自有證明文件、租賃合同）、訴訟情況。2、《招標(biāo)信息發(fā)布管理細(xì)則》公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、議標(biāo)3、《投標(biāo)保證金管理細(xì)則》保證金或銀行保涵4、《招標(biāo)文件編制管理細(xì)則》組織與分工，技術(shù)標(biāo)、資信標(biāo)與商務(wù)標(biāo)編制，執(zhí)行合同、標(biāo)準(zhǔn)化（五）指引建設(shè)名稱要點(diǎn)1、《資格預(yù)審管理細(xì)則》資質(zhì)（資質(zhì)證書）、業(yè)務(wù)范圍（30名稱要點(diǎn)5、《招標(biāo)文件發(fā)售管理細(xì)則》發(fā)與售6、《答疑與現(xiàn)場踏勘管理細(xì)則》組織與答疑，答疑文件統(tǒng)一發(fā)放7、《回標(biāo)和開標(biāo)管理細(xì)則》時間、地點(diǎn)、見證8、《評標(biāo)管理細(xì)則》綜合打分法與最低價法，技術(shù)標(biāo)評審與商務(wù)標(biāo)評審組織與分工9、《定標(biāo)管理細(xì)則》備選制度名稱要點(diǎn)5、《招標(biāo)文件發(fā)售管理細(xì)則》發(fā)與售6、《答疑與現(xiàn)場踏31充分客觀真實(shí)面對企業(yè)真實(shí)現(xiàn)狀企業(yè)管理能力管理者的監(jiān)督能力包括對制度的理解能力執(zhí)行者的執(zhí)行力包括對制度的理解能力制度不追求完美，追求量身定做忽略了企業(yè)管理的實(shí)際狀況，對制度措施的期望值過高，寄希望于通過一套完美的制度改變所有的管理難題，沒有認(rèn)識到制度執(zhí)行對企業(yè)行為改善是一個循序漸進(jìn)的過程，最終對制度的執(zhí)行和效能產(chǎn)生懷疑，導(dǎo)致制度規(guī)范的實(shí)際操作性差。企業(yè)在制度體系建設(shè)中的遇到的常見問題制度體系的建設(shè)與管理沒有明確組織分工。制度管理職能錯位。系統(tǒng)化不足。制度制定模糊，可操作性不強(qiáng)。（六）制度與企業(yè)的契合度充分客觀真實(shí)面對企業(yè)真實(shí)現(xiàn)狀企業(yè)管理能力管理者的監(jiān)督能力包括32招標(biāo)準(zhǔn)備工作的內(nèi)容招標(biāo)過程形成的文件資料投標(biāo)過程形成的文件資料開標(biāo)所需要的文件材料評標(biāo)所需要的文件材料定標(biāo)過程所需的文件材料一五三四二六七如何操作？三、招標(biāo)準(zhǔn)備工作與招標(biāo)過程資料招標(biāo)準(zhǔn)備工作的內(nèi)容招標(biāo)過程形成的文件資料投標(biāo)過程形成的文件資33（一）招標(biāo)準(zhǔn)備工作的內(nèi)容

在招標(biāo)工作開始之前，招標(biāo)工作將有一整體清晰的目標(biāo)及安排，包括招標(biāo)方式、標(biāo)段劃分、招標(biāo)計劃、投標(biāo)單位資質(zhì)要求、工程技術(shù)要求、界面劃分、定標(biāo)原則、計價模式、付款方式、合同條款要點(diǎn)等，其全過程的資料準(zhǔn)備、收集和整理非常重要。（一）招標(biāo)準(zhǔn)備工作的內(nèi)容34

采購人委托項目時所提交的與項目有關(guān)的資料招標(biāo)采購機(jī)構(gòu)在組織項目實(shí)施前所編制的采購方案和所歸集的項目資料項目的分析論證資料招標(biāo)文件底稿以及正式的招標(biāo)文件招標(biāo)公告信息發(fā)布資料響應(yīng)招標(biāo)項目的供應(yīng)商信息，供應(yīng)商提交的資格證明文件材料對供應(yīng)商進(jìn)行資格審查時的書面記錄及其相關(guān)資料（二）招標(biāo)過程形成的文件資料

采購人委托項目時所提交的與項目有關(guān)的資料招標(biāo)采購機(jī)構(gòu)在組織35經(jīng)審查資格合格的供應(yīng)商名單和資格不合格供應(yīng)商名單及其理由說明和文件證明材料資格審查工作底稿，招標(biāo)文件發(fā)售記錄現(xiàn)場勘察及對項目解釋答疑記錄供應(yīng)商對招標(biāo)文件有關(guān)內(nèi)容提出的書面詢問招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)因?qū)φ袠?biāo)文件進(jìn)行修改、澄清、補(bǔ)正所形成的補(bǔ)充招標(biāo)文件注意：有關(guān)招標(biāo)文件的發(fā)售記錄，尤其是購買了招標(biāo)文件的供應(yīng)商名單要在一定范圍內(nèi)和一定時期內(nèi)相對保密。經(jīng)審查資格合格的供應(yīng)商名單和資格不合格供應(yīng)商名單及其理由說明36（三）投標(biāo)過程形成的文件資料招標(biāo)階段之后，所要進(jìn)行的是投標(biāo)，即投標(biāo)供應(yīng)商編制投標(biāo)文件并向招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)遞交投標(biāo)文件。招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)對投標(biāo)疑問的有關(guān)內(nèi)容作出書面答復(fù)投標(biāo)單位向招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)遞交投標(biāo)文件、交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)要接收投標(biāo)文件并向投標(biāo)單位出具簽收證明等以上這些書面的文字記載集中起來，就形成了投標(biāo)階段的文件材料開標(biāo)前，必須注意收集這些文件材料，并進(jìn)行歸集整理，以備開標(biāo)時之用（三）投標(biāo)過程形成的文件資料招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)對投標(biāo)疑問的有關(guān)內(nèi)容37（三）投標(biāo)過程形成的文件資料最重要的就是投標(biāo)供應(yīng)商遞交投標(biāo)文件時的記錄，供應(yīng)商遞交投標(biāo)文件時的簽名，招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)在接收投標(biāo)文件時的書面記錄、向投標(biāo)供應(yīng)商出具的簽收投標(biāo)文件的證明、收取投標(biāo)保證金的收據(jù)等對供應(yīng)商提交的投標(biāo)文件要妥為保管，以防投標(biāo)文件遺失或者投標(biāo)信息泄露（三）投標(biāo)過程形成的文件資料最重要的就是投標(biāo)供應(yīng)商遞交投標(biāo)文38（四）開標(biāo)所需要的文件材料在開標(biāo)時，要公開宣讀投標(biāo)人的投標(biāo)報價以及投標(biāo)文件中的有關(guān)內(nèi)容，宣布一些注意事項，并對評標(biāo)、定標(biāo)作出安排。文件材料包括：開標(biāo)會場紀(jì)律開標(biāo)議程監(jiān)督人員和工作人員以及參加開標(biāo)的領(lǐng)導(dǎo)和來賓等有關(guān)人員名單開標(biāo)儀式主持詞，工作人員職責(zé)、注意事項投標(biāo)人注意事項不要遺漏：1、準(zhǔn)備講話稿2、監(jiān)督或監(jiān)證時所使用的相關(guān)文件材料3、開標(biāo)前到會人員的簽到冊4、準(zhǔn)備必要的書面文件、材料等（四）開標(biāo)所需要的文件材料開標(biāo)會場紀(jì)律監(jiān)督人員和工作人員以及39（五）評標(biāo)過程所需要的文件材評標(biāo)工作安排評標(biāo)程序評標(biāo)工作紀(jì)律評標(biāo)注意事項評委會工作職責(zé)評標(biāo)辦法、評分標(biāo)準(zhǔn)、評分表格已載入招標(biāo)文件簽署廉政承諾書有必要，就應(yīng)該在開標(biāo)前把承諾書格式如準(zhǔn)備齊備，在評標(biāo)開始前提供給評委會，要求評委會成員簽訂。（五）評標(biāo)過程所需要的文件材評標(biāo)工作安排評標(biāo)程序評標(biāo)工作紀(jì)律40（六）定標(biāo)過程所需的文件材料定標(biāo)時所需要的文件材料主要是定標(biāo)原則和定標(biāo)依據(jù)等，這些文件材料一般也在招標(biāo)文件中事先已經(jīng)載明招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)將評委會的評標(biāo)結(jié)果報告提交給采購人，由采購人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果報告確定中標(biāo)人有些地方，規(guī)定由采購人委托評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人，或者委托招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)根據(jù)評委會的評標(biāo)結(jié)果報告直接確定中標(biāo)人不論采用哪一種方式，都必須在開標(biāo)前將定標(biāo)所需的文件材料準(zhǔn)備齊備（六）定標(biāo)過程所需的文件材料招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)將評委會的評標(biāo)結(jié)果報41（七）如何操作？（1）明確目標(biāo)（2）統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（3）資源收集、整理、分析（4）價格信息收集、整理、分析（5）與客戶的前期接觸（6）成員分工（7）策劃與計劃（8）技術(shù)交流（9）制度流程做保證，周密計劃安排、明確技術(shù)要求及現(xiàn)場管理要求、合理嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑮l款、全面完整的價格信息。（10）招標(biāo)準(zhǔn)備工作細(xì)致全面，將為后續(xù)招標(biāo)順利進(jìn)行打下良好基礎(chǔ)。（七）如何操作？42四、如何編制招標(biāo)文件

引言：招標(biāo)文件：招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的具體項目招投標(biāo)工作的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)性文件。它闡明了招標(biāo)項目的性質(zhì)，規(guī)定了招標(biāo)程序和規(guī)則、告知了訂立合同的條件。編制出完整、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、客觀公正，集針對性、合理性

與保護(hù)性一體的招標(biāo)文件，是招標(biāo)成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。四、如何編制招標(biāo)文件

引言：431、招標(biāo)文件的種類（1）施工招標(biāo)文件（2）監(jiān)理招標(biāo)文件（3）材料、設(shè)備招標(biāo)文件（4）勘察招標(biāo)文件（5）設(shè)計招標(biāo)文件（6）測量招標(biāo)文件（7）其它服務(wù)類招標(biāo)文件

在這里我們詳細(xì)介紹施工招標(biāo)文件的編寫1、招標(biāo)文件的種類442、招標(biāo)文件的編制原則

（1）明確招標(biāo)單位和項目具備招標(biāo)資格（2）遵守國家的法律和法規(guī)要求（3）公正合理的處理招標(biāo)人和投標(biāo)人之間的關(guān)系，保證雙方的利益（4）招標(biāo)文件應(yīng)準(zhǔn)確、詳盡地反映項目真實(shí)情況。使投標(biāo)能建立在客觀可靠的基礎(chǔ)上，減少簽約和履約過程中的爭議和糾紛發(fā)生（5）招標(biāo)文件各部分內(nèi)容力求統(tǒng)一，避免文件之間的矛盾。2、招標(biāo)文件的編制原則

（1）明確招標(biāo)單位和項目具備招標(biāo)資格453、招標(biāo)文件編制前的準(zhǔn)備工作（1）收集資料,熟悉情況（2）確定業(yè)主采購設(shè)備和主要材料明細(xì)，業(yè)主指定專業(yè)分包范圍（3）確定招標(biāo)發(fā)包承包方式（4）劃分標(biāo)段與選擇方案3、招標(biāo)文件編制前的準(zhǔn)備工作464、招標(biāo)文件的組成投標(biāo)須知及投標(biāo)須知前附表合同條件及合同格式工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)圖紙及工程量清單投標(biāo)文件格式4、招標(biāo)文件的組成475、如何編寫施工招標(biāo)文件（1）投標(biāo)須知：

明確資金來源和準(zhǔn)備情況，計劃工期，工程范圍，招標(biāo)方式，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)人的資質(zhì)等級要求，資格審查方式，投標(biāo)有效期，投標(biāo)保證金數(shù)量，發(fā)售招標(biāo)文件日期，報價方式，踏勘現(xiàn)場日期，招標(biāo)答疑日期，遞送招標(biāo)文件日期和地點(diǎn)，開標(biāo)日期和地點(diǎn)，履約保證金數(shù)量。5、如何編寫施工招標(biāo)文件48項目內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)國家強(qiáng)制性的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為“合格”，省優(yōu)工程獎。

國家級優(yōu)質(zhì)工程獎為“魯班”獎。招標(biāo)范圍就是本次招標(biāo)的范圍，是整個項目還只是其中的一部分，含不含樁基？

含不含土方開挖？含不含電梯的采購和安裝等都要填寫清楚。工期定額工期。如個別招標(biāo)項目的工期要求因特殊原因小于定額工期時，

則應(yīng)在招標(biāo)文件中明確告知投標(biāo)人報價時考慮必要的趕工措施費(fèi)。資金來源填寫投資的主體和構(gòu)成。是國有投資還是民營投資？

是全額國有投資還是國有投資只占其中的一部分比例？比例是多少？（2）投標(biāo)須知前附表項目內(nèi)49項目內(nèi)容投標(biāo)人資質(zhì)等級要求包括行業(yè)類別、資質(zhì)類別、資質(zhì)等級三部分。如是房建行業(yè)還是園林綠化行業(yè)。是總承包資質(zhì)還是專業(yè)承包資質(zhì)，是一級還是二級。資格審查方式分資格預(yù)審和資格后審。資格評審應(yīng)在技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)的評審之前進(jìn)行。工程計價方式綜合單價法，如為修繕工程也可以采用預(yù)算定額法。投標(biāo)有效期一般是６０－２０天中標(biāo)公示時間建設(shè)部建市［２００５］２０８號文件規(guī)定中標(biāo)候選人公示時間最短

應(yīng)當(dāng)不少于兩個工作日（2）投標(biāo)須知前附表項目內(nèi)50項目內(nèi)容投標(biāo)保證金投標(biāo)擔(dān)保金額不應(yīng)超過工程總額的２％，且總價不得超過８０萬元。履約擔(dān)保和支付擔(dān)保

招標(biāo)文件的發(fā)售預(yù)審文件和招標(biāo)文件可適當(dāng)收費(fèi)，但預(yù)審文件最高不超過３００元

招標(biāo)文件最高不得超過８００元。（2）投標(biāo)須知前附表項目內(nèi)容投51（3）合同條款合同條款包括協(xié)議書、通用條款、專用條款等內(nèi)容。合同條款內(nèi)容要求分析建設(shè)工程具體事項以及可能出現(xiàn)的一切可能因素。約定詞語定義，專用條款的說明。合同條款中還要說明各個合同單位的義務(wù)和責(zé)任?。?）合同條款52（4）合同主要條款的內(nèi)容◆承包范圍和工程量清單（如使用工程量清單報價）◆工期要求及違約責(zé)任◆質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及違約責(zé)任◆計價方式及結(jié)算方式◆付款方式及違約責(zé)任◆發(fā)包人提供的設(shè)備和主要材料，發(fā)包人分包的專業(yè)項目◆保修期限◆現(xiàn)場條件、施工總承包管理和配合服務(wù)◆爭議解決的方式（4）合同主要條款的內(nèi)容53（5）圖紙和工程量清單

圖紙包括：現(xiàn)場管線圖紙、勘察報告、施工圖紙工程量清單：對于采用綜合單價或工程量清單計價的招標(biāo)工程應(yīng)附出工程量清單表、主要設(shè)備和材料是否限定品牌范圍、評分標(biāo)準(zhǔn)（5）圖紙和工程量清單54（6）工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件中應(yīng)明確招標(biāo)工程項目的材料設(shè)備、施工須達(dá)到的一些現(xiàn)行國家，地方和行業(yè)的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范要求，包括：工程測量規(guī)范，施工質(zhì)量驗收規(guī)范等等。除此之外，還應(yīng)列出特殊項目的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)和要求。

（6）工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)55（7）投標(biāo)文件格式投標(biāo)函格式:投標(biāo)函，是指投標(biāo)人按照招標(biāo)文件的條件和要求，向招標(biāo)人提交的有關(guān)報價、質(zhì)量目標(biāo)等承諾和說明的函件。是投標(biāo)人為響應(yīng)招標(biāo)文件相關(guān)要求所做的概括性說明和承諾的函件，一般位于投標(biāo)文件的首要部分，其格式、內(nèi)容必須符合招標(biāo)文件的規(guī)定。投標(biāo)商務(wù)文件格式投標(biāo)技術(shù)文件格式（7）投標(biāo)文件格式56（8）評標(biāo)辦法的組成◆資信部分：（類似工程業(yè)績，銀行授信等級，履約信譽(yù)，企業(yè)獲等）?！羯虅?wù)評分部分◆技術(shù)評分部分◆前兩者是考核的業(yè)務(wù)資質(zhì)，業(yè)績，信譽(yù)，實(shí)力，交貨期，合同條款偏離等?！艏夹g(shù)評分部分主要是技術(shù)要求。（8）評標(biāo)辦法的組成57（9）招標(biāo)文件編制應(yīng)注意的問題所有采購的貨物、設(shè)備或工程的內(nèi)容，必須詳細(xì)地一一說明，以構(gòu)成競爭性招標(biāo)的基礎(chǔ)；制定技術(shù)規(guī)格和合同條款不應(yīng)造成對有資格投標(biāo)的任何供應(yīng)商或承包商的歧異；評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)公開、合理，對偏離招標(biāo)文件另行提出新的技術(shù)規(guī)格的標(biāo)書的評審標(biāo)準(zhǔn)，更應(yīng)切合實(shí)際，力求公平；符合本國政府的有關(guān)規(guī)定，如有不一致之處要妥善處理。（9）招標(biāo)文件編制應(yīng)注意的問題58（10）招標(biāo)文件的強(qiáng)制性要求招標(biāo)文件的內(nèi)容要體現(xiàn)公平招標(biāo)文件的澄清、修改和答疑此外，根據(jù)《工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》第33條規(guī)定，對于潛在投標(biāo)人在閱讀招標(biāo)文件和現(xiàn)場踏勘中提出的疑問，招標(biāo)人可以書面形式或召開投標(biāo)預(yù)備會的方式解答，但需同時將解答以書面方式通知所有購買招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人。該解答的內(nèi)容同樣構(gòu)成招標(biāo)文件的組成部分。（10）招標(biāo)文件的強(qiáng)制性要求59五、如何管控招標(biāo)流程關(guān)鍵點(diǎn)（一）招標(biāo)流程招標(biāo)的流程概括為：招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)、簽訂合同基本程序如下：招標(biāo)前準(zhǔn)備—資格預(yù)審公告—招標(biāo)公告編制與發(fā)布—資格預(yù)審發(fā)布招標(biāo)文件—現(xiàn)場考察—投標(biāo)預(yù)備會—投標(biāo)文件編制與遞交—開標(biāo)—評標(biāo)—定標(biāo)—簽訂合同五、如何管控招標(biāo)流程關(guān)鍵點(diǎn)60（二）招標(biāo)形式1、公開招標(biāo)：應(yīng)在國家或地方指定的報刊、信息網(wǎng)或其它媒介，并同時在中國工程建設(shè)和建筑業(yè)住處網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告2、邀請招標(biāo)：應(yīng)向三個以上符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人發(fā)送投標(biāo)邀請。3、議標(biāo)：與三家以上意向單位議價，價低者得3、直接委托：直接與一家意向單位談價并委托（二）招標(biāo)形式61（三）招標(biāo)過程中的主要風(fēng)險招標(biāo)人肢解建設(shè)項目，致使招標(biāo)項目不完整，或逃避公開招標(biāo)；投標(biāo)資格條件因人而設(shè)，未做到公平、合理，可能導(dǎo)致中標(biāo)人并非最優(yōu)選擇；相關(guān)人員違法違紀(jì)泄露標(biāo)底，存在舞弊行為。（三）招標(biāo)過程中的主要風(fēng)險62（四）招標(biāo)階段主要管控措施：明確應(yīng)當(dāng)進(jìn)行招標(biāo)的工程項目范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)程序，以及投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)等各環(huán)節(jié)的管理要求；建設(shè)單位在劃分標(biāo)段時，應(yīng)當(dāng)考慮項目的專業(yè)要求，不得違背工程施工組織設(shè)計和招標(biāo)設(shè)計方案，拆分工程項目發(fā)包給個多個承包單位；招標(biāo)公告的編制要公開、透明，嚴(yán)格根據(jù)項目特點(diǎn)確定投標(biāo)人的資格要求；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目特點(diǎn)決定是否編制標(biāo)底；需要編制標(biāo)底的，標(biāo)底編制過程和標(biāo)底應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保密；（四）招標(biāo)階段主要管控措施：63（五）投標(biāo)流程投標(biāo)主要包括：

項目現(xiàn)場考察

投標(biāo)預(yù)備會

投標(biāo)文件的編制投標(biāo)文件的遞交（五）投標(biāo)流程64（六）投標(biāo)過程中主要的風(fēng)險◆招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)，存在舞弊行為；◆投標(biāo)人的資質(zhì)條件不符合要求或掛靠、冒用他人名義投標(biāo)，可能導(dǎo)致工程質(zhì)量難以達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)等。

（六）投標(biāo)過程中主要的風(fēng)險65（七）投標(biāo)階段主要管控措施：第一，對投標(biāo)人的信息采取嚴(yán)格的保密措施，防止投標(biāo)人之間串通舞弊；第二，科學(xué)編制招標(biāo)公告，合理確定投標(biāo)人資格要求；第三，按照招標(biāo)公告或資格預(yù)審文件中確定的投標(biāo)人資格條件對投標(biāo)人進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，通過查驗資質(zhì)原件、實(shí)地考察，確定投標(biāo)人的實(shí)際資質(zhì)，預(yù)防假資質(zhì)中標(biāo)；第四，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行完備的標(biāo)書簽收、登記和保管手續(xù)。簽收人要記錄投標(biāo)文件簽收日期、地點(diǎn)和密封狀況，簽收標(biāo)書后應(yīng)將投標(biāo)文件存放在安全保密的地方，任何人不得在開標(biāo)前開啟投標(biāo)文件。（七）投標(biāo)階段主要管控措施：66（八）開標(biāo)流程依據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的時間和地點(diǎn)，開啟所有投標(biāo)人按規(guī)定提交的投標(biāo)文件，公開宣布投標(biāo)人的名稱、投標(biāo)價格及招標(biāo)文件中要求的其他主要內(nèi)容。開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人代表和相關(guān)人員在招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督下公開按程序進(jìn)行。從發(fā)布招標(biāo)文件之日起至開標(biāo)，時間不得少于20天。（八）開標(biāo)流程67（九）評標(biāo)流程是對投標(biāo)文件的評審和比較，可以采用綜合評估法或經(jīng)評審的最低價中標(biāo)法。評標(biāo)委員會根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)方法，借助計算機(jī)輔助評標(biāo)系統(tǒng)對投標(biāo)人的投標(biāo)文件按程序要求進(jìn)行全面、認(rèn)真、系統(tǒng)地評審和比較后，確定出不超過3名合格中標(biāo)候選人，并標(biāo)明排列順序。評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人或直接確定中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)符合：1、能夠最大限度滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)；2、能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且經(jīng)評審的投標(biāo)價格最低，但低于企業(yè)成本的除外。（九）評標(biāo)流程68（十）定標(biāo)流程招標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)文件要求和評標(biāo)委員會推薦的合格中標(biāo)候選人，確定中標(biāo)人，也可授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人。使用國有資金投資的項目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定排名第一的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。排名第一的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)，因不可抗力提出不能履行合同，或者招標(biāo)文件中規(guī)定內(nèi)容未滿足的，招標(biāo)人可以確定排名第二的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人，以此類推。所有推薦的中標(biāo)候選人未被選中的，應(yīng)重新組織招標(biāo)。不得在未推薦的中標(biāo)候選人中確定中標(biāo)人。招標(biāo)人授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人的應(yīng)按排序確定排名第一的為中標(biāo)人（十）定標(biāo)流程69（十一）開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)過程中的風(fēng)險◆開標(biāo)不公開、不透明，損害投標(biāo)人利益；◆評標(biāo)委員會成員缺乏專業(yè)水平，或者建設(shè)單位向評標(biāo)委員會施加影響，致使評標(biāo)流于形式；◆評標(biāo)委員會成員與投標(biāo)人串通作弊，損害招標(biāo)人利益。（十一）開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)過程中的風(fēng)險70（十二）開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)的管控措施第一，開標(biāo)過程應(yīng)邀請所有投標(biāo)人或其代表出席，并委托公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查和公證；第二，依法組建評標(biāo)委員會，評標(biāo)委員會成員名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保密。評標(biāo)委員會成員和參與評標(biāo)的有關(guān)工作人員不得私下接觸投標(biāo)人，不得收受投標(biāo)人任何形式的商業(yè)賄賂；第三，評標(biāo)委員會應(yīng)獨(dú)立、客觀，任何人不得向評標(biāo)委員會成員施加影響，干擾其客觀評判；（十二）開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)的管控措施71（十二）開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)的管控措施第四，評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)在評標(biāo)報告中詳細(xì)說明每位成員的評價意見以及集體評審結(jié)果，對于中標(biāo)候選人和落標(biāo)人要分別陳述具體理由。每位成員應(yīng)對其出具的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任；第五，中標(biāo)候選人是1個以上時，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序和權(quán)限，由決策機(jī)構(gòu)審議決定中標(biāo)人。（十二）開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)的管控措施72（十三）簽訂合同

在中標(biāo)公示期滿后，（時間不少于3天）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)同中標(biāo)人訂立書面合同，雙方不得另行訂立背離招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。（十三）簽訂合同73六、如何歸避潛規(guī)則引言：公司招標(biāo)采購制度的首頁一定是這樣寫的“維護(hù)公司利益，以“公平、公正、平等、合理競爭”為原則，選擇優(yōu)秀的合作單位，從而達(dá)到保證質(zhì)量、降低經(jīng)營成本的目的“，而且制度內(nèi)容非常完善無破綻，流程表單詳細(xì)之極，充分體現(xiàn)了二十年地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗成果。目前互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)達(dá)，時時刻刻都在推送地產(chǎn)排名前十公司的各種制度做法等等，查詢非常便捷。總之，今天我們要講這些潛規(guī)則大家或許更感興趣。六、如何歸避潛規(guī)則74以下按照招標(biāo)不同階段，教大家識別潛規(guī)則、讓潛規(guī)則露出來，避免潛規(guī)則大行其道。以下按照招標(biāo)不同階段，教大家識別潛規(guī)則、讓潛規(guī)則露出來，避免75◆研發(fā)、設(shè)計階段：以某種產(chǎn)品、品牌的技術(shù)或?qū)＠O(shè)定招標(biāo)參數(shù)，使其他產(chǎn)品、品牌無法符合要求，或為設(shè)備安裝在土建設(shè)計階段進(jìn)行量身定做，其它產(chǎn)品無法滿足土建預(yù)留洞口的要求（空調(diào)）?！糍Y格預(yù)審階段：投標(biāo)資格為某個投標(biāo)單位量身定做，提高門檻，排斥其它潛在的投標(biāo)單位，或故意刁難有競爭力的投標(biāo)單位，不拜山頭，好產(chǎn)品或好單位無法入門（市政工程）?！艨疾祀A段：提出虛假的考察報告或打心理戰(zhàn)，廢除具有競爭力的投標(biāo)單位（電梯招標(biāo)）?！粞邪l(fā)、設(shè)計階段：以某種產(chǎn)品、品牌的技術(shù)或?qū)＠O(shè)定招標(biāo)參數(shù)，76◆標(biāo)書編制階段：品牌、檔次、配置、產(chǎn)地、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)參數(shù)、付款方式等不明確或根本沒有，便于根據(jù)招標(biāo)結(jié)果給予中標(biāo)單位更好的條件或更加苛刻的條件，迫使擬中標(biāo)單位放棄中標(biāo)機(jī)會或混水摸魚?！魳?biāo)書發(fā)放階段：暗示或明示投標(biāo)單位中標(biāo)機(jī)會很小。◆裝修工程定板階段：選擇某一品牌其唯一性產(chǎn)品作為樣板（石材），致使其他品牌沒有相同產(chǎn)品競爭，或故意選擇除了外形接近其它條件不同的產(chǎn)品進(jìn)行競爭（龍頭）?！魳?biāo)書編制階段：品牌、檔次、配置、產(chǎn)地、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)參數(shù)、77◆投標(biāo)階段：圍標(biāo)、串標(biāo)、陪標(biāo)高價自殺標(biāo)與低價自殺標(biāo)，目的：占用指標(biāo)，排斥其它潛在投標(biāo)人入圍，利益共享。2009年5月，二（連浩特）廣（州）高速公路項目懷集至三水段機(jī)電工程第47合同段對外發(fā)布招標(biāo)公告。標(biāo)段控制價為1.72429069億元。根據(jù)招標(biāo)文件的要求低于1.435472億元的為廢標(biāo)。但在9月4日開標(biāo)當(dāng)日，7家遞交標(biāo)書公司中，除了上海經(jīng)緯與廣東新粵，其余5家都報了低于1.4億不合情理的“自殺價”。其中，有兩家因為低于本次投標(biāo)最低限價被確認(rèn)為低于成本價的廢標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士稱，自殺標(biāo)”可以分“高價自殺標(biāo)”“低價自殺標(biāo)”，其共同目的都是為了不中標(biāo)。不中標(biāo)也掙錢，還費(fèi)勁中標(biāo)干啥？

◆投標(biāo)階段：圍標(biāo)、串標(biāo)、陪標(biāo)78◆回標(biāo)階段：不同時開標(biāo)，根據(jù)其他投標(biāo)單位報價調(diào)整意向中標(biāo)單位的報價（配電柜）?！粼u標(biāo)階段：提供虛假信息給主要領(lǐng)導(dǎo)（電梯）?！艋貥?biāo)階段：不同時開標(biāo)，根據(jù)其他投標(biāo)單位報價調(diào)整意向中標(biāo)單位79◆定標(biāo)階段：節(jié)外生枝，提出技術(shù)或考察不符合要求（知名品牌電梯）?！艉炗喓贤A段：提出更為苛刻條件，知難而退（精裝工程）?！艉贤瑘?zhí)行階段：用放大鏡進(jìn)行質(zhì)量控制，以工期、供貨、服務(wù)等為理由，以付款為約束，為難乙方?；蚰S、支持乙方偷梁換柱，以次充好，調(diào)整品牌，降低檔次，減少配置（石材復(fù)合板）?！舳?biāo)階段：節(jié)外生枝，提出技術(shù)或考察不符合要求（知名品牌電梯80◆結(jié)算階段：合同外新增工程量不予承認(rèn)或減少工程量，降低取費(fèi)?；驘o中生有（隱蔽工程），放大工程量?！舯Ｐ揠A段：人為制造保修責(zé)任或移花接木?！艚Y(jié)算階段：合同外新增工程量不予承認(rèn)或減少工程量，降低取費(fèi)。81七、標(biāo)桿房地產(chǎn)公司招標(biāo)采購管理制度分享七、標(biāo)桿房地產(chǎn)公司招標(biāo)采購管理制度分享82七、標(biāo)桿房地產(chǎn)公司招標(biāo)采購管理制度分享七、標(biāo)桿房地產(chǎn)公司招標(biāo)采購管理制度分享83仰望星空腳踏實(shí)地一起學(xué)習(xí)一起實(shí)踐仰望星空腳踏實(shí)地房地產(chǎn)招標(biāo)采購策略一、招標(biāo)團(tuán)隊建設(shè)二、如何建設(shè)適應(yīng)自身企業(yè)的招標(biāo)制度三、招標(biāo)準(zhǔn)備工作與招標(biāo)過程資料四、如何編制招標(biāo)文件五、如何管控招標(biāo)流程關(guān)鍵點(diǎn)六、如何規(guī)避潛規(guī)則七、標(biāo)桿房地產(chǎn)公司招標(biāo)采購管理制度分享房地產(chǎn)招標(biāo)采購策略一、招標(biāo)團(tuán)隊建設(shè)85一、招標(biāo)團(tuán)隊建設(shè)

1、團(tuán)隊概述什么是團(tuán)隊（team）？T——togetherE——everyoneA——achieveM——more團(tuán)隊就是由致力于實(shí)現(xiàn)共同目標(biāo)而相互分工協(xié)作，承擔(dān)一定職責(zé)，技能互補(bǔ)的個體所組成的正式群體。一、招標(biāo)團(tuán)隊建設(shè)

1、團(tuán)隊概述862、團(tuán)隊的基本要素：1）共同的目標(biāo)2）互補(bǔ)的技能3）相互的信任4）積極的配合2、團(tuán)隊的基本要素：87故事：在非洲的草原上如果見到羚羊在奔逃，那一定是獅子來了；如果見到獅子在躲避，那就是象群發(fā)怒了；如果見到成百上千的獅子和大象集體逃命的壯觀景象，那是什么來了！

——螞蟻軍團(tuán)故事：在非洲的草原上如果見到羚羊在奔逃，那一定是獅子來了；如883、招采團(tuán)隊建設(shè)基礎(chǔ)招采團(tuán)隊扎實(shí)的專業(yè)知識良好的職業(yè)素養(yǎng)科學(xué)的研究方法較強(qiáng)的社交能力稅法、索賠、保函等其他知識3、招采團(tuán)隊建設(shè)基礎(chǔ)招采扎實(shí)的專業(yè)知識良好的職業(yè)素養(yǎng)科學(xué)的研894、組織架構(gòu)1）常規(guī)地產(chǎn)集團(tuán)公司組織機(jī)構(gòu)圖4、組織架構(gòu)902）常規(guī)地產(chǎn)公司項目公司組織機(jī)構(gòu)圖2）常規(guī)地產(chǎn)公司項目公司組織機(jī)構(gòu)圖915、授權(quán)體系5、授權(quán)體系925、授權(quán)體系5、授權(quán)體系935、授權(quán)體系5、授權(quán)體系945、授權(quán)體系5、授權(quán)體系955、授權(quán)體系5、授權(quán)體系966、招采團(tuán)隊工作準(zhǔn)則1）透明公正：招標(biāo)過程必須有充分的透明度，各部門積極配合、全面溝通、信息共享，所有招標(biāo)決策應(yīng)依據(jù)授權(quán)和分工在招標(biāo)工作小組或招標(biāo)決策委員會內(nèi)集體公開決策，杜絕暗箱操作；2）充分競爭：每項招標(biāo)應(yīng)有適當(dāng)數(shù)量與實(shí)力檔次的投標(biāo)人參與，集團(tuán)鼓勵投標(biāo)單位積極展開公平競爭，并保證招標(biāo)具有充分的競爭性；3）廉潔奉公：所有直接和間接參與招標(biāo)工作人員必須保持廉潔，不得利用職務(wù)、職權(quán)之便謀求私利。任何個人不得干擾招標(biāo)工作小組和招標(biāo)決策委員會進(jìn)行客觀公正的評價；

6、招采團(tuán)隊工作準(zhǔn)則976、招采團(tuán)隊工作準(zhǔn)則：4）維護(hù)信譽(yù)：招投標(biāo)是集團(tuán)窗口性工作之一，要求在選擇投標(biāo)人、評定標(biāo)時客觀公正，以樹立并維護(hù)集團(tuán)良好的企業(yè)信譽(yù)和形象；5）保密原則：各單位投標(biāo)文件、評標(biāo)過程、定標(biāo)意向等，均是公司重要機(jī)密，不得泄露或作不當(dāng)承諾；杜絕串標(biāo)；6）可追溯性：所有招標(biāo)過程資料須真實(shí)的記錄全過程情況。要求及時收集、整理，并依照各管理辦法規(guī)定歸檔備案。確保上級或監(jiān)察審計部門可隨時、全面調(diào)檔審查。6、招采團(tuán)隊工作準(zhǔn)則：987、招采團(tuán)隊紀(jì)律和原則（1）招標(biāo)采購工作是集團(tuán)重要的投資活動，所有參與人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家和地區(qū)法律、法規(guī)和本管理規(guī)定；（2）公司倡導(dǎo)“公平競爭、健康有序”的交易模式，拒絕任何商業(yè)賄賂行為。對招標(biāo)工作紀(jì)律的人員，公司將根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重情況給予罰款、調(diào)崗、降職、撤職、辭退、提交司法機(jī)關(guān)追究其法律責(zé)任等處罰措施。7、招采團(tuán)隊紀(jì)律和原則99制度建設(shè)的意義和必要性制度體系制度建設(shè)流程建設(shè)指引建設(shè)制度與企業(yè)的契合度一五三四二六二、如何建設(shè)適應(yīng)自身企業(yè)的招標(biāo)制度招標(biāo)制度制度建設(shè)的意義和必要性制度體系制度建設(shè)流程建設(shè)指引建設(shè)制度與100（一）制度建設(shè)的意義和必要性1、制度建設(shè)的意義

（1）

什么是制度從中國最古老《尚書》開始，就有了對制度的記載。制度是一個社會的游戲規(guī)則，更規(guī)范地說，它是決定人們的相互關(guān)系的系列約束。制度是由非正式約束（道德的約束、禁忌、習(xí)慣、傳統(tǒng)和行為準(zhǔn)則）和正式的法規(guī)（憲法、法令、產(chǎn)權(quán)）組成的。”

制度的本質(zhì)是人類利益博弈的一種均衡。從制度的發(fā)生過程看，制度體現(xiàn)的是一種博弈，是不同利益主體相互博弈的結(jié)果。從制度的功能看，制度為人們的行為提供了一種準(zhǔn)則，并進(jìn)而使人們形成不同的行為預(yù)期，并提供了不同的激勵。從制度的具體表現(xiàn)看，制度體現(xiàn)為人類合作的一種共同知識。（一）制度建設(shè)的意義和必要性1012）Who誰來制定制度？利益的持有者，在房地產(chǎn)公司的股東是利益的持有者或他們的代言人，在以維護(hù)股東權(quán)益最大化為主旨目標(biāo)前提下制定制度。制度是約束執(zhí)行者行為規(guī)范的行動指南及衡量正確與否的標(biāo)準(zhǔn)。3）誰來執(zhí)行制度？

是股東以外的各級管理者及員工。2）Who誰來制定制度？1024）制度的三個屬性規(guī)范性執(zhí)行者的行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)性執(zhí)行者的行為標(biāo)準(zhǔn)，可執(zhí)行。約束制定者為了維護(hù)自身利益對執(zhí)行者的行為約束4）制度的三個屬性規(guī)范性執(zhí)行者的行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)性執(zhí)行者的行為標(biāo)1035)房地產(chǎn)企業(yè)招投標(biāo)制度的意義通過制度的約束可以相對公平、公正的選擇合作單位。通過制度的約束可以實(shí)現(xiàn)市場化充分競爭，防止不正當(dāng)行為。企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)有效管理的必然手段。5)房地產(chǎn)企業(yè)招投標(biāo)制度的意義通過制度的約束可以相對公平、公1046)制度建設(shè)的必要性規(guī)范招投標(biāo)行為，規(guī)避職務(wù)風(fēng)險。建立公平競爭的有效平臺。建立科學(xué)有效的管理體系。建立相互制約管理機(jī)制，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險。建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制。6)制度建設(shè)的必要性規(guī)范招投標(biāo)行為，規(guī)避職務(wù)風(fēng)險。建立公平競105戰(zhàn)略指導(dǎo)原則制度是規(guī)范企業(yè)行為保證企業(yè)行為圍繞企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略展開重要因素之一。制度應(yīng)隨著公司戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)模式的變化做出相應(yīng)調(diào)整。組織匹配原則制度的制定和實(shí)施要考慮到組織結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀制度的調(diào)整要考慮公司目前組織的變動，對相應(yīng)職責(zé)與權(quán)利進(jìn)行調(diào)整。系統(tǒng)性原則圍繞公司整體運(yùn)行各大系統(tǒng)內(nèi)部及系統(tǒng)之間的制度相互銜接，形成全面系統(tǒng)、相互支撐的制度體系，指導(dǎo)企業(yè)各個層面的工作逐步導(dǎo)向規(guī)范化?？刹僮餍栽瓌t應(yīng)根據(jù)公司運(yùn)行的實(shí)際需要，面向具體的管理對象和工作制定相關(guān)制度和有針對性的實(shí)施細(xì)則。前瞻性原則為公司未來發(fā)展預(yù)留空間，提高制度本身適應(yīng)未來可能發(fā)生的變化，時刻保持實(shí)效性。（二）制度體系1、企業(yè)制度體系創(chuàng)建的十大原則戰(zhàn)略指導(dǎo)原則制度是規(guī)范企業(yè)行為保證企業(yè)行為圍繞企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略展106循序漸進(jìn)原則結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，分清主次，逐步修訂完善，最終構(gòu)建起全面系統(tǒng)的制度體系與管理流程相輔相成公司制度體系與流程體系是緊密聯(lián)系在一起的，制度可以強(qiáng)化流程，流程又有利于制度的完善和實(shí)施。

剛?cè)嵯酀?jì)原則制度的剛性是維持其嚴(yán)肅性有效性的基礎(chǔ)。但是，為了保證在不斷變化的內(nèi)外因素中保持制度的有效性，設(shè)計制度具有一定的彈性保持適當(dāng)?shù)撵`活，是制度生命力的體現(xiàn)。激勵與約束相結(jié)合原則應(yīng)對工作各個方面各個環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的控制，提升管理效益，又要以人為本，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性，實(shí)現(xiàn)個人與企業(yè)的共同成長。針對性和清晰性原則要根據(jù)實(shí)際情況，就工作中的薄弱環(huán)節(jié)和容易出現(xiàn)錯誤的細(xì)節(jié)，制定有針對性的制度。循序漸進(jìn)原則結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，分清主次，逐步修訂完善，最終構(gòu)1072、制度體系的結(jié)構(gòu)層次一級制度（政策指導(dǎo)性制度）主要是指在一定時期內(nèi)相對穩(wěn)定的、具有戰(zhàn)略性、指導(dǎo)性、全局性、綜合性的管理原則和政策，一般由公司總經(jīng)理辦公會議審核批準(zhǔn)。如考核管理制度、薪資福利政策、年度經(jīng)營方針等。二級制度（流程規(guī)范性制度）主要是指跨部門的、以流程為紐帶、調(diào)整某一范圍內(nèi)工作關(guān)系的制度，一般由公司總經(jīng)理或總經(jīng)理辦公會審核批準(zhǔn)。如采購管理制度、招投標(biāo)管理制度、資源管理制度等。三級制度（規(guī)范操作性制度）主要是指依據(jù)上一級管理制度制定的、由部門或二級單位內(nèi)部管理實(shí)施的、用于指導(dǎo)崗位操作的相關(guān)指導(dǎo)性制度、辦法，或操作規(guī)程、崗位手冊，或針對某一個或幾個控制點(diǎn)制定的管理細(xì)則等。在實(shí)際管理中，制度往往并不能得到有效的遵守和執(zhí)行，深層原因體現(xiàn)在：制度非現(xiàn)實(shí)、完美理論、執(zhí)行者能力。2、制度體系的結(jié)構(gòu)層次一級制度（政策指導(dǎo)性制度）主要是指在一1083、《招標(biāo)采購管理制度》不同企業(yè)規(guī)模，采用一級或二級管理模式1、10億以上規(guī)模，建議二級管理，集團(tuán)與區(qū)域公司或項目公司，二八法則。2、10億以下規(guī)模，建議一級管理，招采工作集中管理。高層：制定、考核中、基層：執(zhí)行、被考核3、《招標(biāo)采購管理制度》1、10億以上規(guī)模，建議二級管理，集109集團(tuán)設(shè)招標(biāo)采購部，所有招標(biāo)工作由集團(tuán)組織統(tǒng)一完成，區(qū)域或項目公司為參與或配合部門，保證組織部門與參與部門的權(quán)力制衡集團(tuán)設(shè)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組（決策委員會），為定標(biāo)決策機(jī)構(gòu)，保證招標(biāo)組織工作與決策工作的平衡；標(biāo)的或合同執(zhí)行為區(qū)域或項目公司，保證招標(biāo)組織、定標(biāo)決策，合同執(zhí)行的權(quán)力制衡。（1）年銷售額10億以內(nèi)的企業(yè)（一級管理制度）集團(tuán)設(shè)招標(biāo)采購部，所有招標(biāo)工作由集團(tuán)組織統(tǒng)一完成，區(qū)域或項目110集團(tuán)與區(qū)域（項目）公司按二八法則進(jìn)行招標(biāo)管理分工，即集團(tuán)完成20%的招標(biāo)數(shù)量，但額度要達(dá)到80%，其它的招標(biāo)由區(qū)域（項目）公司完成；區(qū)域（項目）公司需要向集團(tuán)備案，并接受集團(tuán)的督察；集團(tuán)還是區(qū)域（項目）公司組織、決策與執(zhí)行均需分離，保證權(quán)力的制衡。（2）年銷售額10-100億的企業(yè)（二級制度）集團(tuán)與區(qū)域（項目）公司按二八法則進(jìn)行招標(biāo)管理分工，即集團(tuán)完成111（3）年銷售額100億以上的企業(yè)：制度制定與執(zhí)行建議實(shí)行三級管控，即集團(tuán)、區(qū)域公司與城際（項目）公司集團(tuán)與區(qū)域公司實(shí)行二八法則，區(qū)域公司與城際（項目）公司實(shí)行二八法則（3）年銷售額100億以上的企業(yè)：制度制定與執(zhí)行建議實(shí)行三級112（四）流程建設(shè)：1、《戰(zhàn)略采購招標(biāo)管理流程》2、《工程招標(biāo)管理流程》3、《材料、設(shè)備采購招標(biāo)管理流程》（四）流程建設(shè)：113名稱要點(diǎn)1、《資格預(yù)審管理細(xì)則》資質(zhì)（資質(zhì)證書）、業(yè)務(wù)范圍（營業(yè)執(zhí)照）、業(yè)績（合同文件、獲獎證書）、人員素質(zhì)（執(zhí)業(yè)資格證書、學(xué)歷證書、職稱證書、培訓(xùn)證書）、設(shè)備狀況（自有證明文件、租賃合同）、訴訟情況。2、《招標(biāo)信息發(fā)布管理細(xì)則》公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、議標(biāo)3、《投標(biāo)保證金管理細(xì)則》保證金或銀行保涵4、《招標(biāo)文件編制管理細(xì)則》組織與分工，技術(shù)標(biāo)、資信標(biāo)與商務(wù)標(biāo)編制，執(zhí)行合同、標(biāo)準(zhǔn)化（五）指引建設(shè)名稱要點(diǎn)1、《資格預(yù)審管理細(xì)則》資質(zhì)（資質(zhì)證書）、業(yè)務(wù)范圍（114名稱要點(diǎn)5、《招標(biāo)文件發(fā)售管理細(xì)則》發(fā)與售6、《答疑與現(xiàn)場踏勘管理細(xì)則》組織與答疑，答疑文件統(tǒng)一發(fā)放7、《回標(biāo)和開標(biāo)管理細(xì)則》時間、地點(diǎn)、見證8、《評標(biāo)管理細(xì)則》綜合打分法與最低價法，技術(shù)標(biāo)評審與商務(wù)標(biāo)評審組織與分工9、《定標(biāo)管理細(xì)則》備選制度名稱要點(diǎn)5、《招標(biāo)文件發(fā)售管理細(xì)則》發(fā)與售6、《答疑與現(xiàn)場踏115充分客觀真實(shí)面對企業(yè)真實(shí)現(xiàn)狀企業(yè)管理能力管理者的監(jiān)督能力包括對制度的理解能力執(zhí)行者的執(zhí)行力包括對制度的理解能力制度不追求完美，追求量身定做忽略了企業(yè)管理的實(shí)際狀況，對制度措施的期望值過高，寄希望于通過一套完美的制度改變所有的管理難題，沒有認(rèn)識到制度執(zhí)行對企業(yè)行為改善是一個循序漸進(jìn)的過程，最終對制度的執(zhí)行和效能產(chǎn)生懷疑，導(dǎo)致制度規(guī)范的實(shí)際操作性差。企業(yè)在制度體系建設(shè)中的遇到的常見問題制度體系的建設(shè)與管理沒有明確組織分工。制度管理職能錯位。系統(tǒng)化不足。制度制定模糊，可操作性不強(qiáng)。（六）制度與企業(yè)的契合度充分客觀真實(shí)面對企業(yè)真實(shí)現(xiàn)狀企業(yè)管理能力管理者的監(jiān)督能力包括116招標(biāo)準(zhǔn)備工作的內(nèi)容招標(biāo)過程形成的文件資料投標(biāo)過程形成的文件資料開標(biāo)所需要的文件材料評標(biāo)所需要的文件材料定標(biāo)過程所需的文件材料一五三四二六七如何操作？三、招標(biāo)準(zhǔn)備工作與招標(biāo)過程資料招標(biāo)準(zhǔn)備工作的內(nèi)容招標(biāo)過程形成的文件資料投標(biāo)過程形成的文件資117（一）招標(biāo)準(zhǔn)備工作的內(nèi)容

在招標(biāo)工作開始之前，招標(biāo)工作將有一整體清晰的目標(biāo)及安排，包括招標(biāo)方式、標(biāo)段劃分、招標(biāo)計劃、投標(biāo)單位資質(zhì)要求、工程技術(shù)要求、界面劃分、定標(biāo)原則、計價模式、付款方式、合同條款要點(diǎn)等，其全過程的資料準(zhǔn)備、收集和整理非常重要。（一）招標(biāo)準(zhǔn)備工作的內(nèi)容118

采購人委托項目時所提交的與項目有關(guān)的資料招標(biāo)采購機(jī)構(gòu)在組織項目實(shí)施前所編制的采購方案和所歸集的項目資料項目的分析論證資料招標(biāo)文件底稿以及正式的招標(biāo)文件招標(biāo)公告信息發(fā)布資料響應(yīng)招標(biāo)項目的供應(yīng)商信息，供應(yīng)商提交的資格證明文件材料對供應(yīng)商進(jìn)行資格審查時的書面記錄及其相關(guān)資料（二）招標(biāo)過程形成的文件資料

采購人委托項目時所提交的與項目有關(guān)的資料招標(biāo)采購機(jī)構(gòu)在組織119經(jīng)審查資格合格的供應(yīng)商名單和資格不合格供應(yīng)商名單及其理由說明和文件證明材料資格審查工作底稿，招標(biāo)文件發(fā)售記錄現(xiàn)場勘察及對項目解釋答疑記錄供應(yīng)商對招標(biāo)文件有關(guān)內(nèi)容提出的書面詢問招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)因?qū)φ袠?biāo)文件進(jìn)行修改、澄清、補(bǔ)正所形成的補(bǔ)充招標(biāo)文件注意：有關(guān)招標(biāo)文件的發(fā)售記錄，尤其是購買了招標(biāo)文件的供應(yīng)商名單要在一定范圍內(nèi)和一定時期內(nèi)相對保密。經(jīng)審查資格合格的供應(yīng)商名單和資格不合格供應(yīng)商名單及其理由說明120（三）投標(biāo)過程形成的文件資料招標(biāo)階段之后，所要進(jìn)行的是投標(biāo)，即投標(biāo)供應(yīng)商編制投標(biāo)文件并向招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)遞交投標(biāo)文件。招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)對投標(biāo)疑問的有關(guān)內(nèi)容作出書面答復(fù)投標(biāo)單位向招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)遞交投標(biāo)文件、交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)要接收投標(biāo)文件并向投標(biāo)單位出具簽收證明等以上這些書面的文字記載集中起來，就形成了投標(biāo)階段的文件材料開標(biāo)前，必須注意收集這些文件材料，并進(jìn)行歸集整理，以備開標(biāo)時之用（三）投標(biāo)過程形成的文件資料招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)對投標(biāo)疑問的有關(guān)內(nèi)容121（三）投標(biāo)過程形成的文件資料最重要的就是投標(biāo)供應(yīng)商遞交投標(biāo)文件時的記錄，供應(yīng)商遞交投標(biāo)文件時的簽名，招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)在接收投標(biāo)文件時的書面記錄、向投標(biāo)供應(yīng)商出具的簽收投標(biāo)文件的證明、收取投標(biāo)保證金的收據(jù)等對供應(yīng)商提交的投標(biāo)文件要妥為保管，以防投標(biāo)文件遺失或者投標(biāo)信息泄露（三）投標(biāo)過程形成的文件資料最重要的就是投標(biāo)供應(yīng)商遞交投標(biāo)文122（四）開標(biāo)所需要的文件材料在開標(biāo)時，要公開宣讀投標(biāo)人的投標(biāo)報價以及投標(biāo)文件中的有關(guān)內(nèi)容，宣布一些注意事項，并對評標(biāo)、定標(biāo)作出安排。文件材料包括：開標(biāo)會場紀(jì)律開標(biāo)議程監(jiān)督人員和工作人員以及參加開標(biāo)的領(lǐng)導(dǎo)和來賓等有關(guān)人員名單開標(biāo)儀式主持詞，工作人員職責(zé)、注意事項投標(biāo)人注意事項不要遺漏：1、準(zhǔn)備講話稿2、監(jiān)督或監(jiān)證時所使用的相關(guān)文件材料3、開標(biāo)前到會人員的簽到冊4、準(zhǔn)備必要的書面文件、材料等（四）開標(biāo)所需要的文件材料開標(biāo)會場紀(jì)律監(jiān)督人員和工作人員以及123（五）評標(biāo)過程所需要的文件材評標(biāo)工作安排評標(biāo)程序評標(biāo)工作紀(jì)律評標(biāo)注意事項評委會工作職責(zé)評標(biāo)辦法、評分標(biāo)準(zhǔn)、評分表格已載入招標(biāo)文件簽署廉政承諾書有必要，就應(yīng)該在開標(biāo)前把承諾書格式如準(zhǔn)備齊備，在評標(biāo)開始前提供給評委會，要求評委會成員簽訂。（五）評標(biāo)過程所需要的文件材評標(biāo)工作安排評標(biāo)程序評標(biāo)工作紀(jì)律124（六）定標(biāo)過程所需的文件材料定標(biāo)時所需要的文件材料主要是定標(biāo)原則和定標(biāo)依據(jù)等，這些文件材料一般也在招標(biāo)文件中事先已經(jīng)載明招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)將評委會的評標(biāo)結(jié)果報告提交給采購人，由采購人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果報告確定中標(biāo)人有些地方，規(guī)定由采購人委托評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人，或者委托招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)根據(jù)評委會的評標(biāo)結(jié)果報告直接確定中標(biāo)人不論采用哪一種方式，都必須在開標(biāo)前將定標(biāo)所需的文件材料準(zhǔn)備齊備（六）定標(biāo)過程所需的文件材料招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)將評委會的評標(biāo)結(jié)果報125（七）如何操作？（1）明確目標(biāo)（2）統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（3）資源收集、整理、分析（4）價格信息收集、整理、分析（5）與客戶的前期接觸（6）成員分工（7）策劃與計劃（8）技術(shù)交流（9）制度流程做保證，周密計劃安排、明確技術(shù)要求及現(xiàn)場管理要求、合理嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑮l款、全面完整的價格信息。（10）招標(biāo)準(zhǔn)備工作細(xì)致全面，將為后續(xù)招標(biāo)順利進(jìn)行打下良好基礎(chǔ)。（七）如何操作？126四、如何編制招標(biāo)文件

引言：招標(biāo)文件：招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的具體項目招投標(biāo)工作的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)性文件。它闡明了招標(biāo)項目的性質(zhì)，規(guī)定了招標(biāo)程序和規(guī)則、告知了訂立合同的條件。編制出完整、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、客觀公正，集針對性、合理性

與保護(hù)性一體的招標(biāo)文件，是招標(biāo)成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。四、如何編制招標(biāo)文件

引言：1271、招標(biāo)文件的種類（1）施工招標(biāo)文件（2）監(jiān)理招標(biāo)文件（3）材料、設(shè)備招標(biāo)文件（4）勘察招標(biāo)文件（5）設(shè)計招標(biāo)文件（6）測量招標(biāo)文件（7）其它服務(wù)類招標(biāo)文件

在這里我們詳細(xì)介紹施工招標(biāo)文件的編寫1、招標(biāo)文件的種類1282、招標(biāo)文件的編制原則

（1）明確招標(biāo)單位和項目具備招標(biāo)資格（2）遵守國家的法律和法規(guī)要求（3）公正合理的處理招標(biāo)人和投標(biāo)人之間的關(guān)系，保證雙方的利益（4）招標(biāo)文件應(yīng)準(zhǔn)確、詳盡地反映項目真實(shí)情況。使投標(biāo)能建立在客觀可靠的基礎(chǔ)上，減少簽約和履約過程中的爭議和糾紛發(fā)生（5）招標(biāo)文件各部分內(nèi)容力求統(tǒng)一，避免文件之間的矛盾。2、招標(biāo)文件的編制原則

（1）明確招標(biāo)單位和項目具備招標(biāo)資格1293、招標(biāo)文件編制前的準(zhǔn)備工作（1）收集資料,熟悉情況（2）確定業(yè)主采購設(shè)備和主要材料明細(xì)，業(yè)主指定專業(yè)分包范圍（3）確定招標(biāo)發(fā)包承包方式（4）劃分標(biāo)段與選擇方案3、招標(biāo)文件編制前的準(zhǔn)備工作1304、招標(biāo)文件的組成投標(biāo)須知及投標(biāo)須知前附表合同條件及合同格式工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)圖紙及工程量清單投標(biāo)文件格式4、招標(biāo)文件的組成1315、如何編寫施工招標(biāo)文件（1）投標(biāo)須知：

明確資金來源和準(zhǔn)備情況，計劃工期，工程范圍，招標(biāo)方式，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)人的資質(zhì)等級要求，資格審查方式，投標(biāo)有效期，投標(biāo)保證金數(shù)量，發(fā)售招標(biāo)文件日期，報價方式，踏勘現(xiàn)場日期，招標(biāo)答疑日期，遞送招標(biāo)文件日期和地點(diǎn)，開標(biāo)日期和地點(diǎn)，履約保證金數(shù)量。5、如何編寫施工招標(biāo)文件132項目內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)國家強(qiáng)制性的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為“合格”，省優(yōu)工程獎。

國家級優(yōu)質(zhì)工程獎為“魯班”獎。招標(biāo)范圍就是本次招標(biāo)的范圍，是整個項目還只是其中的一部分，含不含樁基？

含不含土方開挖？含不含電梯的采購和安裝等都要填寫清楚。工期定額工期。如個別招標(biāo)項目的工期要求因特殊原因小于定額工期時，

則應(yīng)在招標(biāo)文件中明確告知投標(biāo)人報價時考慮必要的趕工措施費(fèi)。資金來源填寫投資的主體和構(gòu)成。是國有投資還是民營投資？

是全額國有投資還是國有投資只占其中的一部分比例？比例是多少？（2）投標(biāo)須知前附表項目內(nèi)133項目內(nèi)容投標(biāo)人資質(zhì)等級要求包括行業(yè)類別、資質(zhì)類別、資質(zhì)等級三部分。如是房建行業(yè)還是園林綠化行業(yè)。是總承包資質(zhì)還是專業(yè)承包資質(zhì)，是一級還是二級。資格審查方式分資格預(yù)審和資格后審。資格評審應(yīng)在技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)的評審之前進(jìn)行。工程計價方式綜合單價法，如為修繕工程也可以采用預(yù)算定額法。投標(biāo)有效期一般是６０－２０天中標(biāo)公示時間建設(shè)部建市［２００５］２０８號文件規(guī)定中標(biāo)候選人公示時間最短

應(yīng)當(dāng)不少于兩個工作日（2）投標(biāo)須知前附表項目內(nèi)134項目內(nèi)容投標(biāo)保證金投標(biāo)擔(dān)保金額不應(yīng)超過工程總額的２％，且總價不得超過８０萬元。履約擔(dān)保和支付擔(dān)保

招標(biāo)文件的發(fā)售預(yù)審文件和招標(biāo)文件可適當(dāng)收費(fèi)，但預(yù)審文件最高不超過３００元

招標(biāo)文件最高不得超過８００元。（2）投標(biāo)須知前附表項目內(nèi)容投135（3）合同條款合同條款包括協(xié)議書、通用條款、專用條款等內(nèi)容。合同條款內(nèi)容要求分析建設(shè)工程具體事項以及可能出現(xiàn)的一切可能因素。約定詞語定義，專用條款的說明。合同條款中還要說明各個合同單位的義務(wù)和責(zé)任！（3）合同條款136（4）合同主要條款的內(nèi)容◆承包范圍和工程量清單（如使用工程量清單報價）◆工期要求及違約責(zé)任◆質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及違約責(zé)任◆計價方式及結(jié)算方式◆付款方式及違約責(zé)任◆發(fā)包人提供的設(shè)備和主要材料，發(fā)包人分包的專業(yè)項目◆保修期限◆現(xiàn)場條件、施工總承包管理和配合服務(wù)◆爭議解決的方式（4）合同主要條款的內(nèi)容137（5）圖紙和工程量清單

圖紙包括：現(xiàn)場管線圖紙、勘察報告、施工圖紙工程量清單：對于采用綜合單價或工程量清單計價的招標(biāo)工程應(yīng)附出工程量清單表、主要設(shè)備和材料是否限定品牌范圍、評分標(biāo)準(zhǔn)（5）圖紙和工程量清單138（6）工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件中應(yīng)明確招標(biāo)工程項目的材料設(shè)備、施工須達(dá)到的一些現(xiàn)行國家，地方和行業(yè)的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范要求，包括：工程測量規(guī)范，施工質(zhì)量驗收規(guī)范等等。除此之外，還應(yīng)列出特殊項目的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)和要求。

（6）工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)139（7）投標(biāo)文件格式投標(biāo)函格式:投標(biāo)函，是指投標(biāo)人按照招標(biāo)文件的條件和要求，向招標(biāo)人提交的有關(guān)報價、質(zhì)量目標(biāo)等承諾和說明的函件。是投標(biāo)人為響應(yīng)招標(biāo)文件相關(guān)要求所做的概括性說明和承諾的函件，一般位于投標(biāo)文件的首要部分，其格式、內(nèi)容必須符合招標(biāo)文件的規(guī)定。投標(biāo)商務(wù)文件格式投標(biāo)技術(shù)文件格式（7）投標(biāo)文件格式140（8）評標(biāo)辦法的組成◆資信部分：（類似工程業(yè)績，銀行授信等級，履約信譽(yù)，企業(yè)獲等）?！羯虅?wù)評分部分◆技術(shù)評分部分◆前兩者是考核的業(yè)務(wù)資質(zhì)，業(yè)績，信譽(yù)，實(shí)力，交貨期，合同條款偏離等。◆技術(shù)評分部分主要是技術(shù)要求。（8）評標(biāo)辦法的組成141（9）招標(biāo)文件編制應(yīng)注意的問題所有采購的貨物、設(shè)備或工程的內(nèi)容，必須詳細(xì)地一一說明，以構(gòu)成競爭性招標(biāo)的基礎(chǔ)；制定技術(shù)規(guī)格和合同條款不應(yīng)造成對有資格投標(biāo)的任何供應(yīng)商或承包商的歧異；評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)公開、合理，對偏離招標(biāo)文件另行提出新的技術(shù)規(guī)格的標(biāo)書的評審標(biāo)準(zhǔn)，更應(yīng)切合實(shí)際，力求公平；符合本國政府的有關(guān)規(guī)定，如有不一致之處要妥善處理。（9）招標(biāo)文件編制應(yīng)注意的問題142（10）招標(biāo)文件的強(qiáng)制性要求招標(biāo)文件的內(nèi)容要體現(xiàn)公平招標(biāo)文件的澄清、修改和答疑此外，根據(jù)《工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》第33條規(guī)定，對于潛在投標(biāo)人在閱讀招標(biāo)文件和現(xiàn)場踏勘中提出的疑問，招標(biāo)人可以書面形式或召開投標(biāo)預(yù)備會的方式解答，但需同時將解答以書面方式通知所有購買招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人。該解答的內(nèi)容同樣構(gòu)成招標(biāo)文件的組成部分。（10）招標(biāo)文件的強(qiáng)制性要求143五、如何管控招標(biāo)流程關(guān)鍵點(diǎn)（一）招標(biāo)流程招標(biāo)的流程概括為：招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)、簽訂合同基本程序如下：招標(biāo)前準(zhǔn)備—資格預(yù)審公告—招標(biāo)公告編制與發(fā)布—資格預(yù)審發(fā)布招標(biāo)文件—現(xiàn)場考察—投標(biāo)預(yù)備會—投標(biāo)文件編制與遞交—開標(biāo)—評標(biāo)—定標(biāo)—簽訂合同五、如何管控招標(biāo)流程關(guān)鍵點(diǎn)144（二）招標(biāo)形式1、公開招標(biāo)：應(yīng)在國家或地方指定的報刊、信息網(wǎng)或其它媒介，并同時在中國工程建設(shè)和建筑業(yè)住處網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告2、邀請招標(biāo)：應(yīng)向三個以上符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人發(fā)送投標(biāo)邀請。3、議標(biāo)：與三家以上意向單位議價，價低者得3、直接委托：直接與一家意向單位談價并委托（二）招標(biāo)形式145（三）招標(biāo)過程中的主要風(fēng)險招標(biāo)人肢解建設(shè)項目，致使招標(biāo)項目不完整，或逃避公開招標(biāo)；投標(biāo)資格條件因人而設(shè)，未做到公平、合理，可能導(dǎo)致中標(biāo)人并非最優(yōu)選擇；相關(guān)人員違法違紀(jì)泄露標(biāo)底，存在舞弊行為。（三）招標(biāo)過程中的主要風(fēng)險146（四）招標(biāo)階段主要管控措施：明確應(yīng)當(dāng)進(jìn)行招標(biāo)的工程項目范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)程序，以及投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)等各環(huán)節(jié)的管理要求；建設(shè)單位在劃分標(biāo)段時，應(yīng)當(dāng)考慮項目的專業(yè)要求，不得違背工程施工組織設(shè)計和招標(biāo)設(shè)計方案，拆分工程項目發(fā)包給個多個承包單位；招標(biāo)公告的編制要公開、透明，嚴(yán)格根據(jù)項目特點(diǎn)確定投標(biāo)人的資格要求；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目特點(diǎn)決定是否編制標(biāo)底；需要編制標(biāo)底的，標(biāo)底編制過程和標(biāo)底應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保密；（四）招標(biāo)階段主要管控措施：147（五）投標(biāo)流程投標(biāo)主要包括：

項目現(xiàn)場考察

投標(biāo)預(yù)備會

投標(biāo)文件的編制投標(biāo)文件的遞交（五）投標(biāo)流程148（六）投標(biāo)過程中主要的風(fēng)險◆招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)，存在舞弊行為；◆投標(biāo)人的資質(zhì)條件不符合要求或掛靠、冒用他人名義投標(biāo)，可能導(dǎo)致工程質(zhì)量難以達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)等。

（六）投標(biāo)過程中主要的風(fēng)險149（七）投標(biāo)階段主要管控措施：第一，對投標(biāo)人的信息采取嚴(yán)格的保密措施，防止投標(biāo)人之間串通舞弊；第二，科學(xué)編制招標(biāo)公告，合理確定投標(biāo)人資格要求；第三，按照招標(biāo)公告或資格預(yù)審文件中確定的投標(biāo)人資格條件對投標(biāo)人進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，通過查驗資質(zhì)原件、實(shí)地考察，確定投標(biāo)人的實(shí)際資質(zhì)，預(yù)防假資質(zhì)中標(biāo)；第四，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行完備的標(biāo)書簽收、登記和保管手續(xù)。簽收人要記錄投標(biāo)文件簽收日期、地點(diǎn)和密封狀況，簽收標(biāo)書后應(yīng)將投標(biāo)文件存放在安全保密的地方，任何人不得在開標(biāo)前開啟投標(biāo)文件。（七）投標(biāo)階段主要管控措施：150（八）開標(biāo)流程依據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的時間和地點(diǎn)，開啟所有投標(biāo)人按規(guī)定提交的投標(biāo)文件，公開宣布投標(biāo)人的名稱、投標(biāo)價格及招標(biāo)文件中要求的其他主要內(nèi)容。開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人代表和相關(guān)人員在招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督下公開按程序進(jìn)行。從發(fā)布招標(biāo)文件之日起至開標(biāo)，時間不得少于20天。（八）開標(biāo)流程151（九）評標(biāo)流程是對投