項(xiàng)目理解城市印象項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及運(yùn)營(yíng)建議62022/12/1項(xiàng)目理解城市印象項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)1地處交通樞紐，四通八達(dá)的交通帶動(dòng)商業(yè)繁榮，2016年高鐵的開(kāi)通將大幅度提升商丘的城市競(jìng)爭(zhēng)力；城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)到353.6萬(wàn)人，600多億元的社會(huì)消費(fèi)品總額，意味著一個(gè)廣闊的商業(yè)前景（2013年）；商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅猛；（房地產(chǎn)投資連續(xù)5年爆發(fā)增長(zhǎng)，2013年同比增長(zhǎng)35.1%）遍地開(kāi)花的傳統(tǒng)商業(yè)，不論是應(yīng)對(duì)電商沖擊還是滿(mǎn)足消費(fèi)者體驗(yàn)式需求均無(wú)勝算；商業(yè)總量超過(guò)400萬(wàn)平方米，傳統(tǒng)商業(yè)嚴(yán)重過(guò)剩！宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一座迅速崛起的中原城市，商業(yè)地產(chǎn)飛速發(fā)展！宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一座迅速崛起的中原城市，商業(yè)地產(chǎn)飛速發(fā)展！2地塊價(jià)值挖掘地處商丘市中心商圈，地段價(jià)值較高承接專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中片區(qū)與中心廣場(chǎng)商圈，具有先天的商業(yè)領(lǐng)袖氣質(zhì)成熟的商業(yè)氛圍，旺盛的人氣，搶占先機(jī)至關(guān)重要地處城市“西進(jìn)南拓”發(fā)展軸線上，商業(yè)前景廣闊這是一塊上好的璞玉，但“玉不琢，不成器”！地塊價(jià)值挖掘地處商丘市中心商圈，地段價(jià)值較高這是一塊上好的璞3項(xiàng)目的時(shí)代屬性第一層梁園區(qū)全生活中心第二層商丘市城市客廳、城市名片第三層商丘及周邊旅游特色目的地最大化拓展商業(yè)客群，滿(mǎn)足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)要求項(xiàng)目的時(shí)代屬性第一層梁園區(qū)全生活中心最大化拓展商4項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及運(yùn)營(yíng)建議6城市印象2022/12/1項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及5本案項(xiàng)目理解——區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目地處商丘市中心商圈，西至凱旋路，北靠常青路，南達(dá)宜興路。北承各大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈，西南接中心商圈，商業(yè)項(xiàng)目眾多，傳統(tǒng)商業(yè)配套齊全。項(xiàng)目周邊屬于商丘商業(yè)成熟區(qū)域，人流、車(chē)流量大，商業(yè)氛圍濃厚。本案項(xiàng)目理解——區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目地處商丘市中心商圈，西至凱旋路，6項(xiàng)目理解——區(qū)域商業(yè)概況解析凱旋路文化路宜興路凱旋路：是商丘市道北的的一條南北方向主干道，沿線商業(yè)分布密集；商業(yè)建筑形式：以住宅底商為主，基本為一層沿街門(mén)面；商業(yè)業(yè)態(tài)：以電動(dòng)車(chē)專(zhuān)賣(mài)、餐飲、美容美發(fā)、廣告圖文等為主，零星分布有銀行金融機(jī)構(gòu)、五金、教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)；教育資源：商丘實(shí)驗(yàn)中學(xué)；商業(yè)租金：1.3-3.3元/平方米/天左右（按照使用面積計(jì)算）；商鋪售價(jià)：一層商鋪價(jià)格在11000元/平方米左右。項(xiàng)目理解——區(qū)域商業(yè)概況解析凱旋路文化路宜興路凱旋路：是商丘7項(xiàng)目理解——項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)概況解析主要業(yè)態(tài)：以品牌酒類(lèi)零售和土特產(chǎn)專(zhuān)賣(mài)為主，零星分布珠寶、通訊、圖文、休閑娛樂(lè)、美發(fā)、超市等業(yè)態(tài)；商業(yè)建筑形式：以住宅底商的沿街商業(yè)為主；商業(yè)租金：2元/平方米/天（按照使用面積計(jì)算）；商鋪售價(jià)：一層售價(jià)9900元/㎡左右。凱旋路文化路宜興路項(xiàng)目理解——項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)概況解析主要業(yè)態(tài)：以品牌酒類(lèi)零售和土8項(xiàng)目理解——區(qū)域商業(yè)概況解析凱旋路文化路宜興路商業(yè)建筑形式：商鋪為1+2形式主要業(yè)態(tài)：以五金建材鋼管零售及加工為主，有43家，同時(shí)配以小吃店、休閑娛樂(lè)、日用百貨、美容美發(fā)等；商業(yè)租金：0.45-0.55元/平方米/天（按照使用面積計(jì)算）；商業(yè)售價(jià)：5600元/平方米項(xiàng)目理解——區(qū)域商業(yè)概況解析凱旋路文化路宜興路商業(yè)建筑形式：9項(xiàng)目理解——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目理解——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10項(xiàng)目理解——競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)凱旋路神火大道歸德路民主路文化路南京路北海路華馳繽紛廣場(chǎng)城市綜合體，30萬(wàn)平方米，未開(kāi)盤(pán)，價(jià)格未定本案丹尼斯百貨（商業(yè)3.5萬(wàn)㎡，存量）華坤凱旋名都商業(yè)總建筑面積約2萬(wàn)平方米，全部自持（存量）丹尼斯百貨（商業(yè)2萬(wàn)㎡，存量）火車(chē)站火車(chē)站商圈“商”字商圈白云世貿(mào)商城總建筑面積50萬(wàn)平方米，在售，商業(yè)7000-10000元/平方米華聯(lián)世貿(mào)（商業(yè)3萬(wàn)㎡，存量）中豪硅谷國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)約10萬(wàn)㎡，未開(kāi)盤(pán)旺角步行街（商業(yè)5萬(wàn)㎡存量）中環(huán)商城（商業(yè)4.2萬(wàn)㎡存量）在建在售商業(yè)存量商業(yè)近百萬(wàn)平方米在建在售商業(yè)供應(yīng)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈！項(xiàng)目理解——競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)凱旋路神火大道歸德路民主路文化路南京路北11項(xiàng)目理解——競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案中豪硅谷國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目理解——競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案中豪硅谷國(guó)際廣場(chǎng)12項(xiàng)目理解——競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案華馳繽紛廣場(chǎng)項(xiàng)目理解——競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案華馳繽紛廣場(chǎng)13項(xiàng)目SWOT分析SWOT項(xiàng)目地處市中心商圈，商業(yè)氛圍濃厚；項(xiàng)目緊鄰商丘次主干道凱旋路，商業(yè)昭示性較好；主城商業(yè)地塊日漸稀缺，項(xiàng)目商業(yè)稀缺價(jià)值較高；項(xiàng)目商業(yè)體量中等，有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；周邊市政、交通配套完善，項(xiàng)目可達(dá)性較好。項(xiàng)目承接專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和中心商圈，具有形成地標(biāo)商業(yè)的先天潛質(zhì)；項(xiàng)目地處實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)區(qū)，教育資源優(yōu)勢(shì)明顯，教育消費(fèi)將為項(xiàng)目提供有效的消費(fèi)支撐；區(qū)域乃至商丘市現(xiàn)有零售商業(yè)急需提檔升級(jí)，主題性集中商業(yè)存在較大機(jī)會(huì)點(diǎn)，打造中原特色商業(yè)，使商丘消費(fèi)盡量本地化。項(xiàng)目周邊目前多處于拆遷或即將拆遷，因此目前商業(yè)環(huán)境較顯凌亂，對(duì)未來(lái)商業(yè)形象有一定的負(fù)面影響；在建、在售的商丘其他商業(yè)項(xiàng)目，將對(duì)本案未來(lái)銷(xiāo)售及招商等帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)威脅。項(xiàng)目SWOT分析SWOT項(xiàng)目地處市中心商圈，商業(yè)氛圍濃厚；項(xiàng)14項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及運(yùn)營(yíng)建議6城市印象2022/12/1項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及15調(diào)查的方式與方法：為了保證報(bào)告結(jié)構(gòu)的完整、數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、結(jié)論的準(zhǔn)確等，本次消費(fèi)者調(diào)研使用了定性與定量相結(jié)合、比較分析、理論與實(shí)踐相結(jié)合、圖表分析等方法。樣本采集區(qū)域：商丘火車(chē)站商圈、“商”字商圈、項(xiàng)目周邊樣本采集方式：街頭攔截訪問(wèn)和深度訪談資料收集與數(shù)據(jù)匯總：資料包括原始資料和二手資料消費(fèi)偏好解析——研究方法調(diào)查的方式與方法：消費(fèi)偏好解析——研究方法16?????了解消費(fèi)者對(duì)商丘目前的零售商業(yè)的認(rèn)識(shí)及看法；?????了解消費(fèi)者的潛在的商品需求和服務(wù)需求；?????調(diào)查當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)品牌及商品種類(lèi)的需求和認(rèn)知程度；?????了解消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度；?????了解消費(fèi)者對(duì)希望業(yè)態(tài)及商業(yè)形式的需求。消費(fèi)偏好解析——研究目的?????了解消費(fèi)者對(duì)商丘目前的零售商業(yè)的認(rèn)識(shí)及看法；消費(fèi)偏17消費(fèi)偏好解析對(duì)商丘現(xiàn)有商業(yè)的看法，主要集中在以下三種觀點(diǎn)：一般，檔次偏中下，還是以日常傳統(tǒng)購(gòu)物消費(fèi)為主，體驗(yàn)式消費(fèi)幾乎沒(méi)有批發(fā)市場(chǎng)比較多，檔次不高，集中吃、喝、玩、樂(lè)項(xiàng)目很少比較普通，沒(méi)有特色的商業(yè)項(xiàng)目，希望商丘以后能有以體驗(yàn)式消費(fèi)為主的特色主題商業(yè)商丘現(xiàn)有商業(yè)雖量大但質(zhì)不高，難以滿(mǎn)足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的多樣化的消費(fèi)需求，體驗(yàn)式的特色、主題商業(yè)將應(yīng)需而生！消費(fèi)偏好解析對(duì)商丘現(xiàn)有商業(yè)的看法，主要集中在以下三種觀點(diǎn)：一18消費(fèi)偏好解析節(jié)假日旅游，最想去哪里旅游？82%的受訪者最想去旅游的城市是海濱城市！中原內(nèi)陸區(qū)域的消費(fèi)者對(duì)海洋充滿(mǎn)了好奇和渴望，他們希望能去看海、體驗(yàn)海、感受海，這種期許從小就在內(nèi)陸消費(fèi)者的心里埋下了種子！把海洋與商業(yè)有效結(jié)合，為商丘消費(fèi)者打造一處滿(mǎn)足其所有海洋愿望的主題樂(lè)園！消費(fèi)偏好解析節(jié)假日旅游，最想去哪里旅游？82%的受訪者最想去19消費(fèi)偏好解析如果商丘凱旋路附近建造一座海洋主題公園，里面有海洋館、兒童游樂(lè)中心、五星影院等，您會(huì)經(jīng)常去嗎？100%的受訪者表示，如果商丘凱旋路建造一座海洋主題公園，她/他會(huì)經(jīng)常去。消費(fèi)者對(duì)本案的認(rèn)同度很高，這將為后期項(xiàng)目導(dǎo)入市場(chǎng)鋪平道路！消費(fèi)偏好解析如果商丘凱旋路附近建造一座海洋主題公園，里面有海20項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及運(yùn)營(yíng)建議6城市印象2022/12/1項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及21宏觀經(jīng)濟(jì)——定位方向：海洋主題商業(yè)提供商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展外部環(huán)境——區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)————消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)性供需失衡，傳統(tǒng)商業(yè)過(guò)剩，新入市項(xiàng)目需要尋求差異化！渴望海洋主題的集游覽、娛樂(lè)、購(gòu)物、美食于一體的一站式購(gòu)物公園商業(yè)層級(jí)低，主題性商業(yè)存在空白22ModuleundVariations_E宏觀經(jīng)濟(jì)——定位方向：提供商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展外部環(huán)境——區(qū)域市項(xiàng)目定位概念定位產(chǎn)品規(guī)劃定位業(yè)態(tài)定位123項(xiàng)目定位概念定位產(chǎn)品規(guī)劃定位業(yè)態(tài)定位12323定位依據(jù)商業(yè)形式單一，傳統(tǒng)商業(yè)形式占據(jù)絕對(duì)主流，難以抵御電商沖擊；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及小商品市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩，同質(zhì)化水平嚴(yán)重，結(jié)構(gòu)性供需失衡；超過(guò)400萬(wàn)平方米的商業(yè)總量，過(guò)度透支消費(fèi)者對(duì)于傳統(tǒng)零售商業(yè)的需求；消費(fèi)者希望商丘有主題性、特色性的商業(yè)，能夠滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、親子、餐飲等于一體的潛在需求；消費(fèi)者對(duì)海洋世界的渴望為本案提供了定位方向；項(xiàng)目地處市中心商圈，必須走差異化路線，打造集體驗(yàn)型、時(shí)間型、家庭型消費(fèi)于一體的新型主題商業(yè)，成就商丘城市客廳！——那么，本案從圓夢(mèng)海洋開(kāi)始吧！走海洋主題商業(yè)之路定位依據(jù)商業(yè)形式單一，傳統(tǒng)商業(yè)形式占據(jù)絕對(duì)主流，難以抵御電商24總體概念定位中原首席海洋體驗(yàn)全生活中心以“海洋”文化為核心，集海洋世界觀賞、海洋主題百貨、星級(jí)影院、主題餐飲、休閑娛樂(lè)等于一體的一站式全生活中心CENTRALCHINACHIEFOCEANEXPERIENCELIVINGMALL總體概念定位中原首席海洋體驗(yàn)全生活中心以“海洋”文化為核心，25某項(xiàng)目商業(yè)部分定位及規(guī)劃建議方案26定位詮釋海洋世界觀賞——海底世界海洋水族生物館、極地館、熱帶雨林館、海洋標(biāo)本博物館館、互動(dòng)觸摸體驗(yàn)館、海洋歡樂(lè)表演劇場(chǎng)，海洋主題兒童4D電影放映廳等主力游覽體驗(yàn)設(shè)施。定位詮釋海洋世界觀賞——海底世界海洋水族生物館、極地館、熱帶27定位詮釋海洋主題百貨——把海洋元素融入百貨商場(chǎng)，如在商場(chǎng)公共空間擺放海洋生物的雕塑、藝術(shù)飾品；兒童購(gòu)物區(qū)域設(shè)置沙灘池、海洋球等定位詮釋海洋主題百貨——把海洋元素融入百貨商場(chǎng)，如在商場(chǎng)公共28Dimension

1環(huán)境主題KeyWord以“海洋”為主題，打造一個(gè)室內(nèi)的海洋購(gòu)物館生態(tài)設(shè)計(jì)海洋打造以“海洋”為主題的shoppingmall，重點(diǎn)用水系的流淌搭建出海洋的場(chǎng)景，甚至在部分區(qū)域有人造沙灘，人們?cè)谶@里不但看到海洋的景色，聽(tīng)到大海的聲音，甚至呼吸到海洋的味道定位詮釋海洋主題百貨Dimension1環(huán)境主題KeyWord以“海洋”為主29Dimension

2氛圍構(gòu)建KeyWord布置的氛圍化店招的氛圍化活動(dòng)的氛圍化歡樂(lè)夢(mèng)幻藝術(shù)感海洋主題百貨定位詮釋Dimension2氛圍構(gòu)建KeyWord布置的氛圍化店30定位詮釋休閑娛樂(lè)——引入星級(jí)影院、KTV、電玩、足浴按摩、美容美發(fā)等，讓這里成為商丘朋友聚會(huì)、商務(wù)休閑、家庭小聚的首選之地，成為越夜越美麗地方！定位詮釋休閑娛樂(lè)——引入星級(jí)影院、KTV、電玩、足浴按摩、美31功能定位海洋體驗(yàn)主題購(gòu)物餐飲娛樂(lè)家庭消費(fèi)功能定位海洋體驗(yàn)主題購(gòu)物餐飲娛樂(lè)家庭消費(fèi)32本案建筑體簡(jiǎn)潔，沒(méi)有過(guò)多的建筑語(yǔ)言，卻像我們對(duì)魔方的直觀印象，外形簡(jiǎn)單，變化無(wú)窮。建筑體——本案定位為海洋體驗(yàn)生活中心，產(chǎn)品可以包羅萬(wàn)象，種類(lèi)繁多，如動(dòng)漫、玩具、食品、服裝、書(shū)籍、影院……內(nèi)涵豐富——項(xiàng)目案名建議:海洋魔方……本案建筑體簡(jiǎn)潔，沒(méi)有過(guò)多的建筑語(yǔ)言，卻像我們對(duì)魔方的直觀印象33集游賞、消費(fèi)、生活、娛樂(lè)于一體的全業(yè)態(tài)“購(gòu)物公園”五種元素，五感體驗(yàn)，創(chuàng)新消費(fèi)新體驗(yàn)34集游賞、消費(fèi)、生活、娛樂(lè)于一體的全業(yè)態(tài)“購(gòu)物公園”五種元素，悅動(dòng)的文化氣息歡欣的社交氛圍新潮的體驗(yàn)環(huán)境讓所有人都樂(lè)在其中歡享時(shí)光是一座家庭型、時(shí)間型、游樂(lè)型消費(fèi)的購(gòu)物公園悅動(dòng)的文化氣息是一座家庭型、時(shí)間型、游樂(lè)型消費(fèi)的購(gòu)物公園35項(xiàng)目定位概念定位產(chǎn)品規(guī)劃定位業(yè)態(tài)定位123項(xiàng)目定位概念定位產(chǎn)品規(guī)劃定位業(yè)態(tài)定位12336德盈虹悅城南京德盈虹悅城地處應(yīng)天大街619號(hào)，距離新街口市中心僅4.5公里，緊臨地鐵一號(hào)線中華門(mén)站，地處主城、奧體新城與南部新城交匯的核心地帶。項(xiàng)目總建筑面積約35萬(wàn)平米，其中近11萬(wàn)平米的綜合商業(yè)中心—虹悅城，集國(guó)際大型超市、時(shí)尚百貨、餐飲美食、五星級(jí)影城、旱冰溜冰場(chǎng)、兒童主題商業(yè)等多種業(yè)態(tài)組合于一體，打造南京最具魅力商業(yè)休閑體驗(yàn)之都。

日均客流量最多的時(shí)候高達(dá)7.5萬(wàn)，平常的客流量也在3萬(wàn)左右，根據(jù)對(duì)聯(lián)營(yíng)百貨的監(jiān)測(cè)，每天的營(yíng)業(yè)額可達(dá)兩三百萬(wàn)。成功案例借鑒——德盈虹悅城德盈虹悅城南京德盈虹悅城地處應(yīng)天大街619號(hào)，距離新街口市中37成功案例借鑒成功案例借鑒38關(guān)于天梯的規(guī)劃設(shè)計(jì)通過(guò)人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，并靈活應(yīng)用香港又一城使用的橫跨5個(gè)樓面的天梯，使之成為一個(gè)景觀，也可以更快的將人流導(dǎo)入到更高樓層。這樣操作，也可以將每一層的租金平均化，使之達(dá)到相對(duì)平衡。成功案例借鑒——德盈虹悅城關(guān)于天梯的規(guī)劃設(shè)計(jì)通過(guò)人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，并靈活應(yīng)用香港又一城使用39通過(guò)設(shè)計(jì)室內(nèi)噴泉和中心舞臺(tái)，與大中庭結(jié)合，吸引人氣、延長(zhǎng)消費(fèi)者駐留時(shí)間，增加消費(fèi)。關(guān)于室內(nèi)噴泉水景的應(yīng)用成功案例借鑒——德盈虹悅城通過(guò)設(shè)計(jì)室內(nèi)噴泉和中心舞臺(tái)，與大中庭結(jié)合，吸引人氣、延長(zhǎng)消費(fèi)40建議：借鑒南京虹悅城在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的成功經(jīng)驗(yàn)，在本案中設(shè)置直達(dá)首層電梯、噴泉、中心舞臺(tái)等，增加聚客能力，同時(shí)均勻各層客流，提高高層商業(yè)價(jià)值。成功案例借鑒——德盈虹悅城建議：借鑒南京虹悅城在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的成功經(jīng)驗(yàn)，在本案中設(shè)置直達(dá)41產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位原則1在商業(yè)定位實(shí)現(xiàn)、可經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，盡可能最大化商業(yè)未來(lái)增值空間2商業(yè)作為項(xiàng)目對(duì)外形象的重要組成部分，需體現(xiàn)出良好的產(chǎn)品品質(zhì)與完善的配套服務(wù)3滿(mǎn)足不同商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)于建筑及設(shè)施配套的不同需求，提高消費(fèi)便利性，提升整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值4注重靈活性、通用性。注意到合理的人流動(dòng)線可以促使商業(yè)價(jià)值最大化5原地返還商業(yè)集中在商業(yè)價(jià)值最大的一層，必須通過(guò)商業(yè)街來(lái)平衡資金產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位原則1在商業(yè)定位實(shí)現(xiàn)、可經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，盡可42產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位安置住宅商業(yè)外街商業(yè)裙樓住宅辦公酒店式公寓空中連廊A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)商業(yè)內(nèi)街產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位安置住宅商業(yè)外街商業(yè)裙樓住宅辦公酒店式公寓43總建筑面積38.1萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積33.6萬(wàn)平方米，地下建筑面積為4.47萬(wàn)平方米地上部分：商業(yè)：10.08萬(wàn)平方米（商業(yè)裙樓6萬(wàn)平方米，商業(yè)街2.44萬(wàn)平方米，辦公1.64萬(wàn)平方米）酒店式公寓：10萬(wàn)平方米電梯洋房：4.38萬(wàn)平方米安置住宅：9.2萬(wàn)平方米地下部分：商業(yè)部分按照0.8配比立體車(chē)位，住宅及公寓部分按照0.5配置立體車(chē)位，同時(shí)預(yù)留5000平方米超市，總建筑面積為44708平方米。產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位總建筑面積38.1萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積33.6萬(wàn)平方米44產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位商業(yè)裙樓中用于凱旋路和宜興路商鋪返還總面積為8900平方米，其中一層返還面積為7750平方米，二層用于返還的面積為1150平方米；東側(cè)沿宜興路上商業(yè)街用于原地返還商鋪面積為3600平方米，合計(jì)返還商業(yè)面積為12500平方米。產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位商業(yè)裙樓中用于凱旋路和宜興路商鋪返還總面積45A地塊：商業(yè)裙樓：建筑面積24000平方米（一層用于原地返還凱旋路商鋪面積為3250平方米）層數(shù)：4層層高：5米單層建筑面積：6000平方米裙樓總高度：20米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位酒店式公寓：建筑面積60000平方米（銷(xiāo)售）層數(shù)：20層層高：3米棟數(shù)：2棟單棟單層建筑面積：1500平方米酒店式公寓總高度：60米A地塊：產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位酒店式公寓：建筑面積60000平方46B地塊：商業(yè)裙樓：建筑面積36000平方米（一層用于返還凱旋路商鋪面積1350平方米，二層用于返還的面積為1150平方米；一層用于返還宜興路商鋪面積3150平方米）層數(shù)：主體4層，局部5層層高：主體每層層高5米，局部5層層高8-10米單層建筑面積：8000平方米裙樓總高度：20-26米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位酒店式公寓：建筑面積40000平方米層數(shù)：20層層高：3米棟數(shù)：1棟單棟單層建筑面積：2000平方米酒店式公寓總高度：60米B地塊：產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位酒店式公寓：建筑面積40000平方47B地塊：辦公：建筑面積16400平方米（銷(xiāo)售）層數(shù)：15層層高：4米單層建筑面積：1093平方米辦公塔樓總高度：60米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位B地塊：產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位48C地塊：安置住宅：建筑面積92000平方米（安置）層數(shù)：26層層高：3米棟數(shù)：7棟單層建筑面積：3538平方米住宅總高度：78米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位商業(yè)外街：建筑面積10000平方米（銷(xiāo)售）層數(shù)：2層層高：3.6米單層建筑面積：5000平方米C地塊：產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位商業(yè)外街：建筑面積10000平方米49D地塊：住宅：建筑面積43800平方米層數(shù)：24層層高：3米棟數(shù)：4棟單棟單層建筑面積：456平方米住宅總高度：72米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位商業(yè)內(nèi)街：建筑面積14400平方米，其中，沿宜興路上商業(yè)街用于原地返還，建筑面積為3600平方米層數(shù)：2層層高：3.6米單層建筑面積：7200平方米D地塊：產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位商業(yè)內(nèi)街：建筑面積14400平方米50商業(yè)外街鋪位劃分建議：商業(yè)街鋪位劃分建議一層沿街部分，商業(yè)價(jià)值最高，單價(jià)也較高，因此在鋪位劃分時(shí)，應(yīng)盡量增加開(kāi)間，縮小進(jìn)深，增大展示面，縮小單鋪面積，以便控制總價(jià)；二層單價(jià)大幅降低，可適當(dāng)增大面積區(qū)間，參照經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的商業(yè)街規(guī)劃模式及商丘目前市場(chǎng)上已有的商業(yè)街產(chǎn)品，金泊地建議：C地塊一層鋪位面積以30-50㎡為主；二層鋪位面積區(qū)間以60-100㎡為主。商業(yè)內(nèi)街鋪位劃分建議：由于商業(yè)內(nèi)街既有沿街展示面，也有內(nèi)街部分的展示面，同時(shí)在其內(nèi)部可以形成完整的人流動(dòng)線，因此，對(duì)于商業(yè)內(nèi)街，進(jìn)深的深淺對(duì)其影響相對(duì)較小，同時(shí)其單價(jià)也稍低一些，因此金泊地建議：D地塊一層鋪位面積以35-60㎡為主；二層鋪位面積區(qū)間以70-100㎡為主。商業(yè)外街鋪位劃分建議：商業(yè)街鋪位劃分建議一層沿街部分，商業(yè)價(jià)51某項(xiàng)目商業(yè)部分定位及規(guī)劃建議方案521通過(guò)人性化設(shè)計(jì)，各個(gè)物業(yè)之間通過(guò)空中連廊或者地下連接為一體，使游客和消費(fèi)者能自由穿梭于居所、辦公、購(gòu)物與娛樂(lè)享受的空間產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位——人性化設(shè)計(jì)建議1通過(guò)人性化設(shè)計(jì)，各個(gè)物業(yè)之間通過(guò)空中連廊或者地下連接為一體532借鑒南京虹悅城成功經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置大的中庭直達(dá)頂層電梯，保證每一層的人流量，并提高高層商業(yè)的租金水平。產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位——人性化設(shè)計(jì)建議2借鑒南京虹悅城成功經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置大的中庭直達(dá)頂層電梯，保證每一543產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位——人性化設(shè)計(jì)建議商業(yè)街區(qū)內(nèi)設(shè)置一些小品、雕塑、長(zhǎng)椅等，增加商業(yè)街趣味，豐富其動(dòng)線，同時(shí)延長(zhǎng)停留時(shí)間。3產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位——人性化設(shè)計(jì)建議商業(yè)街區(qū)內(nèi)設(shè)置一些小品55項(xiàng)目定位概念定位業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品規(guī)劃定位123項(xiàng)目定位概念定位業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品規(guī)劃定位12356項(xiàng)目人群分析區(qū)域內(nèi)人群結(jié)構(gòu)人群區(qū)域內(nèi)人群消費(fèi)習(xí)性區(qū)域內(nèi)人群消費(fèi)需求商業(yè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)構(gòu)成區(qū)域內(nèi)商業(yè)層級(jí)商業(yè)市場(chǎng)一般規(guī)律哪些消費(fèi)需求已得到滿(mǎn)足，哪些消費(fèi)需求尚存在市場(chǎng)空缺？商業(yè)業(yè)態(tài)定位——定位依據(jù)項(xiàng)目人群分析區(qū)域內(nèi)人群結(jié)構(gòu)人群區(qū)域內(nèi)人群消費(fèi)習(xí)性區(qū)域內(nèi)人群消57共性需求影院美食廣場(chǎng)海洋館中式正餐廳美發(fā)兒童游樂(lè)中心大型量販超市特色餐館精品生活配套品牌服裝店個(gè)性需求KTV足療按摩桌球異國(guó)料理網(wǎng)吧/電玩兒童教培……健身商業(yè)業(yè)態(tài)定位——定位依據(jù)共性需求影院美食廣場(chǎng)海洋館中式正餐廳美發(fā)兒童游樂(lè)中心大型量販58商業(yè)街商業(yè)裙樓空中連廊A區(qū)B區(qū)商業(yè)裙樓主力店布局兩端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游，保證整體商業(yè)所有鋪位不留死角，人流聚集不流失！主力店——海洋館主力店——影院主力店——超市商業(yè)街商業(yè)裙樓空中連廊A區(qū)B區(qū)商業(yè)裙樓主力店布局兩端配置主力59商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)定位以主力店和品牌店為主的LIVINGMALL1234-1名品名店時(shí)尚先鋒兒童樂(lè)園休閑天地娛樂(lè)前線5生活驛站商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)定位以主力店和品牌店為主的LIVINGMALL60商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)定位商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)定位61商業(yè)街業(yè)態(tài)定位水晶街區(qū)+嗨淘街區(qū)商業(yè)外街嗨淘街區(qū)：“嗨淘”諧音“海濤”呼應(yīng)海洋主題定位，同時(shí)寓意在這里可以找到你想要的精致商品，業(yè)態(tài)定位為社區(qū)配套商業(yè)。商業(yè)內(nèi)街水晶街區(qū)：“水晶”海洋中的精品，寓意閃光、通透、高檔，業(yè)態(tài)定位為精品街區(qū)。嗨淘街區(qū)水晶街區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)定位水晶街區(qū)+嗨淘街區(qū)商業(yè)外街嗨淘街區(qū)：“嗨淘”諧62商業(yè)街業(yè)態(tài)定位嗨淘街區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)定位嗨淘街區(qū)63商業(yè)街業(yè)態(tài)定位水晶街區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)定位水晶街區(qū)64商業(yè)外街商業(yè)裙樓空中連廊A區(qū)B區(qū)人流動(dòng)線兩端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游，保證整體商業(yè)所有鋪位不留死角，人流聚集不流失！商業(yè)內(nèi)街商業(yè)外街商業(yè)裙樓空中連廊A區(qū)B區(qū)人流動(dòng)線兩端配置主力店以提高65商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實(shí)際招商成果確定）臺(tái)州中泰旅游發(fā)展有限公司是一家以海洋主題旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，融合房地產(chǎn)、景區(qū)、酒店、旅行社及旅游商業(yè)百貨為一體的綜合性、多元化、跨地區(qū)的民營(yíng)企業(yè)。自2005年臺(tái)州海洋世界首創(chuàng)以來(lái)，目前海洋世界連鎖品牌已經(jīng)發(fā)展到全國(guó)義烏海洋世界、南通海底世界、長(zhǎng)春海洋世界等九個(gè)城市。計(jì)劃2015年創(chuàng)建2家4A旗艦海洋館，2016年具備海洋主題旅游股份公司上市規(guī)模商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由66商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介樂(lè)購(gòu)是全球三大零售企業(yè)之一——英國(guó)TESCO集團(tuán)在中國(guó)運(yùn)營(yíng)的大賣(mài)場(chǎng)的名稱(chēng)。自2004年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以來(lái)，TESCO在中國(guó)已擁有115家樂(lè)購(gòu)大賣(mài)場(chǎng)、1家樂(lè)購(gòu)天地超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)、8家樂(lè)都匯購(gòu)物中心以及14家試驗(yàn)階段的便捷店，會(huì)員總數(shù)超過(guò)七百萬(wàn)。2011、2012年，樂(lè)購(gòu)連續(xù)兩年榮登由第一財(cái)經(jīng)聯(lián)合藝康集團(tuán)與中國(guó)食品科學(xué)技術(shù)學(xué)會(huì)舉辦的“中國(guó)食品健康七星獎(jiǎng)——信賴(lài)100品牌榜單”。（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實(shí)際招商成果確定）商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介樂(lè)購(gòu)是全球三大零售企業(yè)之一——英國(guó)T67商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介好又多超市（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實(shí)際招商成果確定）好又多百貨商業(yè)廣場(chǎng)有限公司自97年8月開(kāi)設(shè)首家店——廣州天河店以來(lái)，近三年又陸續(xù)在全國(guó)各地開(kāi)設(shè)二十幾家新店，至今在成都、廣州、番禹、深圳、昆明、綿陽(yáng)、西安、武漢、福州、廈門(mén)、寧波、溫州、杭州、上海等城市均已開(kāi)設(shè)分店，并以成倍的數(shù)量在增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)至今年底將達(dá)30多家分店。已開(kāi)張的店總營(yíng)業(yè)面積達(dá)十萬(wàn)多平方米，現(xiàn)有職工總?cè)藬?shù)約12000余人，經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)有1萬(wàn)5千余種。旗下經(jīng)營(yíng)的大型連鎖店（含加盟）達(dá)100多家，總營(yíng)業(yè)面積四十多萬(wàn)平方米，員工總數(shù)30000余人，經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)近2萬(wàn)種。商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介好又多超市（備注：以上品牌僅做示意，68商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介盧米埃影業(yè)是一家國(guó)際影院投資管理公司，創(chuàng)始人均為前國(guó)際著名電影公司的高級(jí)行政管理人員，擁有豐富的國(guó)際化影院經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。盧米埃影業(yè)致力于建設(shè)高品質(zhì)國(guó)際影院，并為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)獨(dú)特的服務(wù)。盧米埃國(guó)際影城（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實(shí)際招商成果確定）商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介盧米埃影業(yè)是一家國(guó)際影院投資管理公司69商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介幸福藍(lán)海影城幸福藍(lán)海國(guó)際影城隸屬于江蘇廣電全資子集團(tuán)，幸福藍(lán)海影視文化集團(tuán)旗下的江蘇幸福藍(lán)海影院發(fā)展有限責(zé)任公司擁有涵蓋電影制作、電影院線、電影發(fā)行、電影放映、影視拍攝基地業(yè)務(wù)在內(nèi)的多家全資、控股及參股公司，并設(shè)立電影產(chǎn)業(yè)部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)電影產(chǎn)業(yè)資源、推動(dòng)電影業(yè)務(wù)發(fā)展。（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實(shí)際招商成果確定）商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介幸福藍(lán)海影城幸福藍(lán)海國(guó)際影城隸屬于江70商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介服飾類(lèi)品牌列舉商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介服飾類(lèi)品牌列舉71商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介餐飲類(lèi)品牌列舉商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介餐飲類(lèi)品牌列舉72商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介兒童類(lèi)品牌列舉商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介兒童類(lèi)品牌列舉73項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及運(yùn)營(yíng)建議6城市印象2022/12/1項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及74價(jià)格定位項(xiàng)目一層商業(yè)裙樓均價(jià)定位為：13000元/平方米，商業(yè)外街一層均價(jià)定位為：16000元/平方米商業(yè)內(nèi)街一層定價(jià)為14000元/平方米公寓、辦公價(jià)格參照住宅價(jià)格定位為：5500-6000價(jià)格定位項(xiàng)目一層商業(yè)裙樓均價(jià)定位為：13000元/平方米，75銷(xiāo)售收益測(cè)算商業(yè)裙樓總建筑面積為6萬(wàn)平方米，持有1.9萬(wàn)平方米，返還8900平方米銷(xiāo)售總收益為：14.13億元銷(xiāo)售收益測(cè)算商業(yè)裙樓總建筑面積為6萬(wàn)平方米，持有1.9萬(wàn)平方76租金收益測(cè)算商業(yè)持有面積1.9萬(wàn)平方米，根據(jù)區(qū)域租金水平預(yù)估本案第一年租金水平約為1元/平方米/天十年租金總收益約為7840萬(wàn)元租金收益測(cè)算商業(yè)持有面積1.9萬(wàn)平方米，根據(jù)區(qū)域租金水平預(yù)估77投資成本測(cè)算投資成本測(cè)算78綜合收益測(cè)算銷(xiāo)售收益為：2517萬(wàn)元十年租金收益為：7840萬(wàn)元持有物業(yè)：19000萬(wàn)平方米持有物業(yè)價(jià)值：約為1.6億元綜合收益測(cè)算銷(xiāo)售收益為：2517萬(wàn)元79項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及運(yùn)營(yíng)建議6城市印象2022/12/1項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及80銷(xiāo)售模式純銷(xiāo)售模式帶租約銷(xiāo)售模式返租銷(xiāo)售模式商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷(xiāo)售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。適用適用商業(yè)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶(hù)缺乏了解；純街鋪銷(xiāo)售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。適用商業(yè)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)激烈，投資客戶(hù)較為理性；集中型商業(yè)；商業(yè)體量5萬(wàn)平方米以上，體量較大。商丘商業(yè)現(xiàn)有銷(xiāo)售模式銷(xiāo)售模式純銷(xiāo)售模式帶租約銷(xiāo)售模式返租銷(xiāo)售模式商業(yè)氛圍已形成且81銷(xiāo)售模式優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比——純銷(xiāo)售模式優(yōu)勢(shì)

發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移至中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力；發(fā)展商省事、麻煩少、沒(méi)有負(fù)擔(dān)。劣勢(shì)

產(chǎn)權(quán)分散，引進(jìn)主力店或品牌店的難度增加；無(wú)法控制和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，規(guī)范整體形象；商業(yè)做旺主要依靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)；若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有不利影響。銷(xiāo)售模式優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比——純銷(xiāo)售模式優(yōu)勢(shì)發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資82銷(xiāo)售模式優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比——返租銷(xiāo)售模式優(yōu)勢(shì)前期由商管公司統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象；易形成商業(yè)氛圍，保障商業(yè)做旺，平穩(wěn)過(guò)渡商業(yè)培育期；替業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱。劣勢(shì)返租補(bǔ)貼返算回到了商鋪售價(jià)里，公布均價(jià)將會(huì)提高，投資者容易認(rèn)為定價(jià)過(guò)高銷(xiāo)售模式優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比——返租銷(xiāo)售模式優(yōu)勢(shì)前期由商管公司統(tǒng)一控制83銷(xiāo)售模式優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比——帶租約銷(xiāo)售模式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益，減少業(yè)主招商環(huán)節(jié)，對(duì)中小投資者具有較大的吸引力。鋪位差異性影響銷(xiāo)售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷(xiāo)售難度較大，特別是大鋪；售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；發(fā)展商為了做旺商業(yè)，以非常優(yōu)惠的租金引進(jìn)主力商家，但轉(zhuǎn)租約時(shí)買(mǎi)家不易接受，商鋪容易滯銷(xiāo)。銷(xiāo)售模式優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比——帶租約銷(xiāo)售模式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)通過(guò)招商保證前期84銷(xiāo)售模式及運(yùn)營(yíng)建議目前，商丘銷(xiāo)售商業(yè)均采用的純銷(xiāo)售模式，無(wú)返租回報(bào)，但根據(jù)各種銷(xiāo)售模式的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比及金泊地多年商業(yè)銷(xiāo)售及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，集中型商業(yè)如果不進(jìn)行統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)管理，成活率極低，因此，為確保商業(yè)能平穩(wěn)的度過(guò)培育期，繁榮成長(zhǎng)，建議：商業(yè)引入專(zhuān)業(yè)商管公司進(jìn)行統(tǒng)一招商、銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)管理；先招商后銷(xiāo)售策略；銷(xiāo)售采用返租銷(xiāo)售模式，返租年限設(shè)定為3-5年，返租回報(bào)率設(shè)定為5-8%，前三年返租回報(bào)一次性在售價(jià)中抵扣。銷(xiāo)售模式及運(yùn)營(yíng)建議目前，商丘銷(xiāo)售商業(yè)均采用的純銷(xiāo)售模式，無(wú)返85THANKS!THANKS!86項(xiàng)目理解城市印象項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及運(yùn)營(yíng)建議62022/12/1項(xiàng)目理解城市印象項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)87地處交通樞紐，四通八達(dá)的交通帶動(dòng)商業(yè)繁榮，2016年高鐵的開(kāi)通將大幅度提升商丘的城市競(jìng)爭(zhēng)力；城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)到353.6萬(wàn)人，600多億元的社會(huì)消費(fèi)品總額，意味著一個(gè)廣闊的商業(yè)前景（2013年）；商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅猛；（房地產(chǎn)投資連續(xù)5年爆發(fā)增長(zhǎng)，2013年同比增長(zhǎng)35.1%）遍地開(kāi)花的傳統(tǒng)商業(yè)，不論是應(yīng)對(duì)電商沖擊還是滿(mǎn)足消費(fèi)者體驗(yàn)式需求均無(wú)勝算；商業(yè)總量超過(guò)400萬(wàn)平方米，傳統(tǒng)商業(yè)嚴(yán)重過(guò)剩！宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一座迅速崛起的中原城市，商業(yè)地產(chǎn)飛速發(fā)展！宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一座迅速崛起的中原城市，商業(yè)地產(chǎn)飛速發(fā)展！88地塊價(jià)值挖掘地處商丘市中心商圈，地段價(jià)值較高承接專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中片區(qū)與中心廣場(chǎng)商圈，具有先天的商業(yè)領(lǐng)袖氣質(zhì)成熟的商業(yè)氛圍，旺盛的人氣，搶占先機(jī)至關(guān)重要地處城市“西進(jìn)南拓”發(fā)展軸線上，商業(yè)前景廣闊這是一塊上好的璞玉，但“玉不琢，不成器”！地塊價(jià)值挖掘地處商丘市中心商圈，地段價(jià)值較高這是一塊上好的璞89項(xiàng)目的時(shí)代屬性第一層梁園區(qū)全生活中心第二層商丘市城市客廳、城市名片第三層商丘及周邊旅游特色目的地最大化拓展商業(yè)客群，滿(mǎn)足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)要求項(xiàng)目的時(shí)代屬性第一層梁園區(qū)全生活中心最大化拓展商90項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及運(yùn)營(yíng)建議6城市印象2022/12/1項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及91本案項(xiàng)目理解——區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目地處商丘市中心商圈，西至凱旋路，北靠常青路，南達(dá)宜興路。北承各大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈，西南接中心商圈，商業(yè)項(xiàng)目眾多，傳統(tǒng)商業(yè)配套齊全。項(xiàng)目周邊屬于商丘商業(yè)成熟區(qū)域，人流、車(chē)流量大，商業(yè)氛圍濃厚。本案項(xiàng)目理解——區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目地處商丘市中心商圈，西至凱旋路，92項(xiàng)目理解——區(qū)域商業(yè)概況解析凱旋路文化路宜興路凱旋路：是商丘市道北的的一條南北方向主干道，沿線商業(yè)分布密集；商業(yè)建筑形式：以住宅底商為主，基本為一層沿街門(mén)面；商業(yè)業(yè)態(tài)：以電動(dòng)車(chē)專(zhuān)賣(mài)、餐飲、美容美發(fā)、廣告圖文等為主，零星分布有銀行金融機(jī)構(gòu)、五金、教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)；教育資源：商丘實(shí)驗(yàn)中學(xué)；商業(yè)租金：1.3-3.3元/平方米/天左右（按照使用面積計(jì)算）；商鋪售價(jià)：一層商鋪價(jià)格在11000元/平方米左右。項(xiàng)目理解——區(qū)域商業(yè)概況解析凱旋路文化路宜興路凱旋路：是商丘93項(xiàng)目理解——項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)概況解析主要業(yè)態(tài)：以品牌酒類(lèi)零售和土特產(chǎn)專(zhuān)賣(mài)為主，零星分布珠寶、通訊、圖文、休閑娛樂(lè)、美發(fā)、超市等業(yè)態(tài)；商業(yè)建筑形式：以住宅底商的沿街商業(yè)為主；商業(yè)租金：2元/平方米/天（按照使用面積計(jì)算）；商鋪售價(jià)：一層售價(jià)9900元/㎡左右。凱旋路文化路宜興路項(xiàng)目理解——項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)概況解析主要業(yè)態(tài)：以品牌酒類(lèi)零售和土94項(xiàng)目理解——區(qū)域商業(yè)概況解析凱旋路文化路宜興路商業(yè)建筑形式：商鋪為1+2形式主要業(yè)態(tài)：以五金建材鋼管零售及加工為主，有43家，同時(shí)配以小吃店、休閑娛樂(lè)、日用百貨、美容美發(fā)等；商業(yè)租金：0.45-0.55元/平方米/天（按照使用面積計(jì)算）；商業(yè)售價(jià)：5600元/平方米項(xiàng)目理解——區(qū)域商業(yè)概況解析凱旋路文化路宜興路商業(yè)建筑形式：95項(xiàng)目理解——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目理解——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)96項(xiàng)目理解——競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)凱旋路神火大道歸德路民主路文化路南京路北海路華馳繽紛廣場(chǎng)城市綜合體，30萬(wàn)平方米，未開(kāi)盤(pán)，價(jià)格未定本案丹尼斯百貨（商業(yè)3.5萬(wàn)㎡，存量）華坤凱旋名都商業(yè)總建筑面積約2萬(wàn)平方米，全部自持（存量）丹尼斯百貨（商業(yè)2萬(wàn)㎡，存量）火車(chē)站火車(chē)站商圈“商”字商圈白云世貿(mào)商城總建筑面積50萬(wàn)平方米，在售，商業(yè)7000-10000元/平方米華聯(lián)世貿(mào)（商業(yè)3萬(wàn)㎡，存量）中豪硅谷國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)約10萬(wàn)㎡，未開(kāi)盤(pán)旺角步行街（商業(yè)5萬(wàn)㎡存量）中環(huán)商城（商業(yè)4.2萬(wàn)㎡存量）在建在售商業(yè)存量商業(yè)近百萬(wàn)平方米在建在售商業(yè)供應(yīng)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈！項(xiàng)目理解——競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)凱旋路神火大道歸德路民主路文化路南京路北97項(xiàng)目理解——競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案中豪硅谷國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目理解——競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案中豪硅谷國(guó)際廣場(chǎng)98項(xiàng)目理解——競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案華馳繽紛廣場(chǎng)項(xiàng)目理解——競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案華馳繽紛廣場(chǎng)99項(xiàng)目SWOT分析SWOT項(xiàng)目地處市中心商圈，商業(yè)氛圍濃厚；項(xiàng)目緊鄰商丘次主干道凱旋路，商業(yè)昭示性較好；主城商業(yè)地塊日漸稀缺，項(xiàng)目商業(yè)稀缺價(jià)值較高；項(xiàng)目商業(yè)體量中等，有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；周邊市政、交通配套完善，項(xiàng)目可達(dá)性較好。項(xiàng)目承接專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和中心商圈，具有形成地標(biāo)商業(yè)的先天潛質(zhì)；項(xiàng)目地處實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)區(qū)，教育資源優(yōu)勢(shì)明顯，教育消費(fèi)將為項(xiàng)目提供有效的消費(fèi)支撐；區(qū)域乃至商丘市現(xiàn)有零售商業(yè)急需提檔升級(jí)，主題性集中商業(yè)存在較大機(jī)會(huì)點(diǎn)，打造中原特色商業(yè)，使商丘消費(fèi)盡量本地化。項(xiàng)目周邊目前多處于拆遷或即將拆遷，因此目前商業(yè)環(huán)境較顯凌亂，對(duì)未來(lái)商業(yè)形象有一定的負(fù)面影響；在建、在售的商丘其他商業(yè)項(xiàng)目，將對(duì)本案未來(lái)銷(xiāo)售及招商等帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)威脅。項(xiàng)目SWOT分析SWOT項(xiàng)目地處市中心商圈，商業(yè)氛圍濃厚；項(xiàng)100項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及運(yùn)營(yíng)建議6城市印象2022/12/1項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及101調(diào)查的方式與方法：為了保證報(bào)告結(jié)構(gòu)的完整、數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、結(jié)論的準(zhǔn)確等，本次消費(fèi)者調(diào)研使用了定性與定量相結(jié)合、比較分析、理論與實(shí)踐相結(jié)合、圖表分析等方法。樣本采集區(qū)域：商丘火車(chē)站商圈、“商”字商圈、項(xiàng)目周邊樣本采集方式：街頭攔截訪問(wèn)和深度訪談資料收集與數(shù)據(jù)匯總：資料包括原始資料和二手資料消費(fèi)偏好解析——研究方法調(diào)查的方式與方法：消費(fèi)偏好解析——研究方法102?????了解消費(fèi)者對(duì)商丘目前的零售商業(yè)的認(rèn)識(shí)及看法；?????了解消費(fèi)者的潛在的商品需求和服務(wù)需求；?????調(diào)查當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)品牌及商品種類(lèi)的需求和認(rèn)知程度；?????了解消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度；?????了解消費(fèi)者對(duì)希望業(yè)態(tài)及商業(yè)形式的需求。消費(fèi)偏好解析——研究目的?????了解消費(fèi)者對(duì)商丘目前的零售商業(yè)的認(rèn)識(shí)及看法；消費(fèi)偏103消費(fèi)偏好解析對(duì)商丘現(xiàn)有商業(yè)的看法，主要集中在以下三種觀點(diǎn)：一般，檔次偏中下，還是以日常傳統(tǒng)購(gòu)物消費(fèi)為主，體驗(yàn)式消費(fèi)幾乎沒(méi)有批發(fā)市場(chǎng)比較多，檔次不高，集中吃、喝、玩、樂(lè)項(xiàng)目很少比較普通，沒(méi)有特色的商業(yè)項(xiàng)目，希望商丘以后能有以體驗(yàn)式消費(fèi)為主的特色主題商業(yè)商丘現(xiàn)有商業(yè)雖量大但質(zhì)不高，難以滿(mǎn)足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的多樣化的消費(fèi)需求，體驗(yàn)式的特色、主題商業(yè)將應(yīng)需而生！消費(fèi)偏好解析對(duì)商丘現(xiàn)有商業(yè)的看法，主要集中在以下三種觀點(diǎn)：一104消費(fèi)偏好解析節(jié)假日旅游，最想去哪里旅游？82%的受訪者最想去旅游的城市是海濱城市！中原內(nèi)陸區(qū)域的消費(fèi)者對(duì)海洋充滿(mǎn)了好奇和渴望，他們希望能去看海、體驗(yàn)海、感受海，這種期許從小就在內(nèi)陸消費(fèi)者的心里埋下了種子！把海洋與商業(yè)有效結(jié)合，為商丘消費(fèi)者打造一處滿(mǎn)足其所有海洋愿望的主題樂(lè)園！消費(fèi)偏好解析節(jié)假日旅游，最想去哪里旅游？82%的受訪者最想去105消費(fèi)偏好解析如果商丘凱旋路附近建造一座海洋主題公園，里面有海洋館、兒童游樂(lè)中心、五星影院等，您會(huì)經(jīng)常去嗎？100%的受訪者表示，如果商丘凱旋路建造一座海洋主題公園，她/他會(huì)經(jīng)常去。消費(fèi)者對(duì)本案的認(rèn)同度很高，這將為后期項(xiàng)目導(dǎo)入市場(chǎng)鋪平道路！消費(fèi)偏好解析如果商丘凱旋路附近建造一座海洋主題公園，里面有海106項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及運(yùn)營(yíng)建議6城市印象2022/12/1項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好5銷(xiāo)售模式及107宏觀經(jīng)濟(jì)——定位方向：海洋主題商業(yè)提供商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展外部環(huán)境——區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)————消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)性供需失衡，傳統(tǒng)商業(yè)過(guò)剩，新入市項(xiàng)目需要尋求差異化！渴望海洋主題的集游覽、娛樂(lè)、購(gòu)物、美食于一體的一站式購(gòu)物公園商業(yè)層級(jí)低，主題性商業(yè)存在空白108ModuleundVariations_E宏觀經(jīng)濟(jì)——定位方向：提供商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展外部環(huán)境——區(qū)域市項(xiàng)目定位概念定位產(chǎn)品規(guī)劃定位業(yè)態(tài)定位123項(xiàng)目定位概念定位產(chǎn)品規(guī)劃定位業(yè)態(tài)定位123109定位依據(jù)商業(yè)形式單一，傳統(tǒng)商業(yè)形式占據(jù)絕對(duì)主流，難以抵御電商沖擊；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及小商品市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩，同質(zhì)化水平嚴(yán)重，結(jié)構(gòu)性供需失衡；超過(guò)400萬(wàn)平方米的商業(yè)總量，過(guò)度透支消費(fèi)者對(duì)于傳統(tǒng)零售商業(yè)的需求；消費(fèi)者希望商丘有主題性、特色性的商業(yè)，能夠滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、親子、餐飲等于一體的潛在需求；消費(fèi)者對(duì)海洋世界的渴望為本案提供了定位方向；項(xiàng)目地處市中心商圈，必須走差異化路線，打造集體驗(yàn)型、時(shí)間型、家庭型消費(fèi)于一體的新型主題商業(yè)，成就商丘城市客廳！——那么，本案從圓夢(mèng)海洋開(kāi)始吧！走海洋主題商業(yè)之路定位依據(jù)商業(yè)形式單一，傳統(tǒng)商業(yè)形式占據(jù)絕對(duì)主流，難以抵御電商110總體概念定位中原首席海洋體驗(yàn)全生活中心以“海洋”文化為核心，集海洋世界觀賞、海洋主題百貨、星級(jí)影院、主題餐飲、休閑娛樂(lè)等于一體的一站式全生活中心CENTRALCHINACHIEFOCEANEXPERIENCELIVINGMALL總體概念定位中原首席海洋體驗(yàn)全生活中心以“海洋”文化為核心，111某項(xiàng)目商業(yè)部分定位及規(guī)劃建議方案112定位詮釋海洋世界觀賞——海底世界海洋水族生物館、極地館、熱帶雨林館、海洋標(biāo)本博物館館、互動(dòng)觸摸體驗(yàn)館、海洋歡樂(lè)表演劇場(chǎng)，海洋主題兒童4D電影放映廳等主力游覽體驗(yàn)設(shè)施。定位詮釋海洋世界觀賞——海底世界海洋水族生物館、極地館、熱帶113定位詮釋海洋主題百貨——把海洋元素融入百貨商場(chǎng)，如在商場(chǎng)公共空間擺放海洋生物的雕塑、藝術(shù)飾品；兒童購(gòu)物區(qū)域設(shè)置沙灘池、海洋球等定位詮釋海洋主題百貨——把海洋元素融入百貨商場(chǎng)，如在商場(chǎng)公共114Dimension

1環(huán)境主題KeyWord以“海洋”為主題，打造一個(gè)室內(nèi)的海洋購(gòu)物館生態(tài)設(shè)計(jì)海洋打造以“海洋”為主題的shoppingmall，重點(diǎn)用水系的流淌搭建出海洋的場(chǎng)景，甚至在部分區(qū)域有人造沙灘，人們?cè)谶@里不但看到海洋的景色，聽(tīng)到大海的聲音，甚至呼吸到海洋的味道定位詮釋海洋主題百貨Dimension1環(huán)境主題KeyWord以“海洋”為主115Dimension

2氛圍構(gòu)建KeyWord布置的氛圍化店招的氛圍化活動(dòng)的氛圍化歡樂(lè)夢(mèng)幻藝術(shù)感海洋主題百貨定位詮釋Dimension2氛圍構(gòu)建KeyWord布置的氛圍化店116定位詮釋休閑娛樂(lè)——引入星級(jí)影院、KTV、電玩、足浴按摩、美容美發(fā)等，讓這里成為商丘朋友聚會(huì)、商務(wù)休閑、家庭小聚的首選之地，成為越夜越美麗地方！定位詮釋休閑娛樂(lè)——引入星級(jí)影院、KTV、電玩、足浴按摩、美117功能定位海洋體驗(yàn)主題購(gòu)物餐飲娛樂(lè)家庭消費(fèi)功能定位海洋體驗(yàn)主題購(gòu)物餐飲娛樂(lè)家庭消費(fèi)118本案建筑體簡(jiǎn)潔，沒(méi)有過(guò)多的建筑語(yǔ)言，卻像我們對(duì)魔方的直觀印象，外形簡(jiǎn)單，變化無(wú)窮。建筑體——本案定位為海洋體驗(yàn)生活中心，產(chǎn)品可以包羅萬(wàn)象，種類(lèi)繁多，如動(dòng)漫、玩具、食品、服裝、書(shū)籍、影院……內(nèi)涵豐富——項(xiàng)目案名建議:海洋魔方……本案建筑體簡(jiǎn)潔，沒(méi)有過(guò)多的建筑語(yǔ)言，卻像我們對(duì)魔方的直觀印象119集游賞、消費(fèi)、生活、娛樂(lè)于一體的全業(yè)態(tài)“購(gòu)物公園”五種元素，五感體驗(yàn)，創(chuàng)新消費(fèi)新體驗(yàn)120集游賞、消費(fèi)、生活、娛樂(lè)于一體的全業(yè)態(tài)“購(gòu)物公園”五種元素，悅動(dòng)的文化氣息歡欣的社交氛圍新潮的體驗(yàn)環(huán)境讓所有人都樂(lè)在其中歡享時(shí)光是一座家庭型、時(shí)間型、游樂(lè)型消費(fèi)的購(gòu)物公園悅動(dòng)的文化氣息是一座家庭型、時(shí)間型、游樂(lè)型消費(fèi)的購(gòu)物公園121項(xiàng)目定位概念定位產(chǎn)品規(guī)劃定位業(yè)態(tài)定位123項(xiàng)目定位概念定位產(chǎn)品規(guī)劃定位業(yè)態(tài)定位123122德盈虹悅城南京德盈虹悅城地處應(yīng)天大街619號(hào)，距離新街口市中心僅4.5公里，緊臨地鐵一號(hào)線中華門(mén)站，地處主城、奧體新城與南部新城交匯的核心地帶。項(xiàng)目總建筑面積約35萬(wàn)平米，其中近11萬(wàn)平米的綜合商業(yè)中心—虹悅城，集國(guó)際大型超市、時(shí)尚百貨、餐飲美食、五星級(jí)影城、旱冰溜冰場(chǎng)、兒童主題商業(yè)等多種業(yè)態(tài)組合于一體，打造南京最具魅力商業(yè)休閑體驗(yàn)之都。

日均客流量最多的時(shí)候高達(dá)7.5萬(wàn)，平常的客流量也在3萬(wàn)左右，根據(jù)對(duì)聯(lián)營(yíng)百貨的監(jiān)測(cè)，每天的營(yíng)業(yè)額可達(dá)兩三百萬(wàn)。成功案例借鑒——德盈虹悅城德盈虹悅城南京德盈虹悅城地處應(yīng)天大街619號(hào)，距離新街口市中123成功案例借鑒成功案例借鑒124關(guān)于天梯的規(guī)劃設(shè)計(jì)通過(guò)人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，并靈活應(yīng)用香港又一城使用的橫跨5個(gè)樓面的天梯，使之成為一個(gè)景觀，也可以更快的將人流導(dǎo)入到更高樓層。這樣操作，也可以將每一層的租金平均化，使之達(dá)到相對(duì)平衡。成功案例借鑒——德盈虹悅城關(guān)于天梯的規(guī)劃設(shè)計(jì)通過(guò)人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，并靈活應(yīng)用香港又一城使用125通過(guò)設(shè)計(jì)室內(nèi)噴泉和中心舞臺(tái)，與大中庭結(jié)合，吸引人氣、延長(zhǎng)消費(fèi)者駐留時(shí)間，增加消費(fèi)。關(guān)于室內(nèi)噴泉水景的應(yīng)用成功案例借鑒——德盈虹悅城通過(guò)設(shè)計(jì)室內(nèi)噴泉和中心舞臺(tái)，與大中庭結(jié)合，吸引人氣、延長(zhǎng)消費(fèi)126建議：借鑒南京虹悅城在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的成功經(jīng)驗(yàn)，在本案中設(shè)置直達(dá)首層電梯、噴泉、中心舞臺(tái)等，增加聚客能力，同時(shí)均勻各層客流，提高高層商業(yè)價(jià)值。成功案例借鑒——德盈虹悅城建議：借鑒南京虹悅城在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的成功經(jīng)驗(yàn)，在本案中設(shè)置直達(dá)127產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位原則1在商業(yè)定位實(shí)現(xiàn)、可經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，盡可能最大化商業(yè)未來(lái)增值空間2商業(yè)作為項(xiàng)目對(duì)外形象的重要組成部分，需體現(xiàn)出良好的產(chǎn)品品質(zhì)與完善的配套服務(wù)3滿(mǎn)足不同商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)于建筑及設(shè)施配套的不同需求，提高消費(fèi)便利性，提升整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值4注重靈活性、通用性。注意到合理的人流動(dòng)線可以促使商業(yè)價(jià)值最大化5原地返還商業(yè)集中在商業(yè)價(jià)值最大的一層，必須通過(guò)商業(yè)街來(lái)平衡資金產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位原則1在商業(yè)定位實(shí)現(xiàn)、可經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，盡可128產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位安置住宅商業(yè)外街商業(yè)裙樓住宅辦公酒店式公寓空中連廊A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)商業(yè)內(nèi)街產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位安置住宅商業(yè)外街商業(yè)裙樓住宅辦公酒店式公寓129總建筑面積38.1萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積33.6萬(wàn)平方米，地下建筑面積為4.47萬(wàn)平方米地上部分：商業(yè)：10.08萬(wàn)平方米（商業(yè)裙樓6萬(wàn)平方米，商業(yè)街2.44萬(wàn)平方米，辦公1.64萬(wàn)平方米）酒店式公寓：10萬(wàn)平方米電梯洋房：4.38萬(wàn)平方米安置住宅：9.2萬(wàn)平方米地下部分：商業(yè)部分按照0.8配比立體車(chē)位，住宅及公寓部分按照0.5配置立體車(chē)位，同時(shí)預(yù)留5000平方米超市，總建筑面積為44708平方米。產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位總建筑面積38.1萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積33.6萬(wàn)平方米130產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位商業(yè)裙樓中用于凱旋路和宜興路商鋪返還總面積為8900平方米，其中一層返還面積為7750平方米，二層用于返還的面積為1150平方米；東側(cè)沿宜興路上商業(yè)街用于原地返還商鋪面積為3600平方米，合計(jì)返還商業(yè)面積為12500平方米。產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位商業(yè)裙樓中用于凱旋路和宜興路商鋪返還總面積131A地塊：商業(yè)裙樓：建筑面積24000平方米（一層用于原地返還凱旋路商鋪面積為3250平方米）層數(shù)：4層層高：5米單層建筑面積：6000平方米裙樓總高度：20米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位酒店式公寓：建筑面積60000平方米（銷(xiāo)售）層數(shù)：20層層高：3米棟數(shù)：2棟單棟單層建筑面積：1500平方米酒店式公寓總高度：60米A地塊：產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位酒店式公寓：建筑面積60000平方132B地塊：商業(yè)裙樓：建筑面積36000平方米（一層用于返還凱旋路商鋪面積1350平方米，二層用于返還的面積為1150平方米；一層用于返還宜興路商鋪面積3150平方米）層數(shù)：主體4層，局部5層層高：主體每層層高5米，局部5層層高8-10米單層建筑面積：8000平方米裙樓總高度：20-26米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位酒店式公寓：建筑面積40000平方米層數(shù)：20層層高：3米棟數(shù)：1棟單棟單層建筑面積：2000平方米酒店式公寓總高度：60米B地塊：產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位酒店式公寓：建筑面積40000平方133B地塊：辦公：建筑面積16400平方米（銷(xiāo)售）層數(shù)：15層層高：4米單層建筑面積：1093平方米辦公塔樓總高度：60米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位B地塊：產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位134C地塊：安置住宅：建筑面積92000平方米（安置）層數(shù)：26層層高：3米棟數(shù)：7棟單層建筑面積：3538平方米住宅總高度：78米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位商業(yè)外街：建筑面積10000平方米（銷(xiāo)售）層數(shù)：2層層高：3.6米單層建筑面積：5000平方米C地塊：產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位商業(yè)外街：建筑面積10000平方米135D地塊：住宅：建筑面積43800平方米層數(shù)：24層層高：3米棟數(shù)：4棟單棟單層建筑面積：456平方米住宅總高度：72米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位商業(yè)內(nèi)街：建筑面積14400平方米，其中，沿宜興路上商業(yè)街用于原地返還，建筑面積為3600平方米層數(shù)：2層層高：3.6米單層建筑面積：7200平方米D地塊：產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位商業(yè)內(nèi)街：建筑面積14400平方米136商業(yè)外街鋪位劃分建議：商業(yè)街鋪位劃分建議一層沿街部分，商業(yè)價(jià)值最高，單價(jià)也較高，因此在鋪位劃分時(shí)，應(yīng)盡量增加開(kāi)間，縮小進(jìn)深，增大展示面，縮小單鋪面積，以便控制總價(jià)；二層單價(jià)大幅降低，可適當(dāng)增大面積區(qū)間，參照經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的商業(yè)街規(guī)劃模式及商丘目前市場(chǎng)上已有的商業(yè)街產(chǎn)品，金泊地建議：C地塊一層鋪位面積以30-50㎡為主；二層鋪位面積區(qū)間以60-100㎡為主。商業(yè)內(nèi)街鋪位劃分建議：由于商業(yè)內(nèi)街既有沿街展示面，也有內(nèi)街部分的展示面，同時(shí)在其內(nèi)部可以形成完整的人流動(dòng)線，因此，對(duì)于商業(yè)內(nèi)街，進(jìn)深的深淺對(duì)其影響相對(duì)較小，同時(shí)其單價(jià)也稍低一些，因此金泊地建議：D地塊一層鋪位面積以35-60㎡為主；二層鋪位面積區(qū)間以70-100㎡為主。商業(yè)外街鋪位劃分建議：商業(yè)街鋪位劃分建議一層沿街部分，商業(yè)價(jià)137某項(xiàng)目商業(yè)部分定位及規(guī)劃建議方案1381通過(guò)人性化設(shè)計(jì)，各個(gè)物業(yè)之間通過(guò)空中連廊或者地下連接為一體，使游客和消費(fèi)者能自由穿梭于居所、辦公、購(gòu)物與娛樂(lè)享受的空間產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位——人性化設(shè)計(jì)建議1通過(guò)人性化設(shè)計(jì)，各個(gè)物業(yè)之間通過(guò)空中連廊或者地下連接為一體1392借鑒南京虹悅城成功經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置大的中庭直達(dá)頂層電梯，保證每一層的人流量，并提高高層商業(yè)的租金水平。產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位——人性化設(shè)計(jì)建議2借鑒南京虹悅城成功經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置大的中庭直達(dá)頂層電梯，保證每一1403產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位——人性化設(shè)計(jì)建議商業(yè)街區(qū)內(nèi)設(shè)置一些小品、雕塑、長(zhǎng)椅等，增加商業(yè)街趣味，豐富其動(dòng)線，同時(shí)延長(zhǎng)停留時(shí)間。3產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位——人性化設(shè)計(jì)建議商業(yè)街區(qū)內(nèi)設(shè)置一些小品141項(xiàng)目定位概念定位業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品規(guī)劃定位123項(xiàng)目定位概念定位業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品規(guī)劃定位123142項(xiàng)目人群分析區(qū)域內(nèi)人群結(jié)構(gòu)人群區(qū)域內(nèi)人群消費(fèi)習(xí)性區(qū)域內(nèi)人群消費(fèi)需求商業(yè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)構(gòu)成區(qū)域內(nèi)商業(yè)層級(jí)商業(yè)市場(chǎng)一般規(guī)律哪些消費(fèi)需求已得到滿(mǎn)足，哪些消費(fèi)需求尚存在市場(chǎng)空缺？商業(yè)業(yè)態(tài)定位——定位依據(jù)項(xiàng)目人群分析區(qū)域內(nèi)人群結(jié)構(gòu)人群區(qū)域內(nèi)人群消費(fèi)習(xí)性區(qū)域內(nèi)人群消143共性需求影院美食廣場(chǎng)海洋館中式正餐廳美發(fā)兒童游樂(lè)中心大型量販超市特色餐館精品生活配套品牌服裝店個(gè)性需求KTV足療按摩桌球異國(guó)料理網(wǎng)吧/電玩兒童教培……健身商業(yè)業(yè)態(tài)定位——定位依據(jù)共性需求影院美食廣場(chǎng)海洋館中式正餐廳美發(fā)兒童游樂(lè)中心大型量販144商業(yè)街商業(yè)裙樓空中連廊A區(qū)B區(qū)商業(yè)裙樓主力店布局兩端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游，保證整體商業(yè)所有鋪位不留死角，人流聚集不流失！主力店——海洋館主力店——影院主力店——超市商業(yè)街商業(yè)裙樓空中連廊A區(qū)B區(qū)商業(yè)裙樓主力店布局兩端配置主力145商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)定位以主力店和品牌店為主的LIVINGMALL1234-1名品名店時(shí)尚先鋒兒童樂(lè)園休閑天地娛樂(lè)前線5生活驛站商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)定位以主力店和品牌店為主的LIVINGMALL146商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)定位商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)定位147商業(yè)街業(yè)態(tài)定位水晶街區(qū)+嗨淘街區(qū)商業(yè)外街嗨淘街區(qū)：“嗨淘”諧音“海濤”呼應(yīng)海洋主題定位，同時(shí)寓意在這里可以找到你想要的精致商品，業(yè)態(tài)定位為社區(qū)配套商業(yè)。商業(yè)內(nèi)街水晶街區(qū)：“水晶”海洋中的精品，寓意閃光、通透、高檔，業(yè)態(tài)定位為精品街區(qū)。嗨淘街區(qū)水晶街區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)定位水晶街區(qū)+嗨淘街區(qū)商業(yè)外街嗨淘街區(qū)：“嗨淘”諧148商業(yè)街業(yè)態(tài)定位嗨淘街區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)定位嗨淘街區(qū)149商業(yè)街業(yè)態(tài)定位水晶街區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)定位水晶街區(qū)150商業(yè)外街商業(yè)裙樓空中連廊A區(qū)B區(qū)人流動(dòng)線兩端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游，保證整體商業(yè)所有鋪位不留死角，人流聚集不流失！商業(yè)內(nèi)街商業(yè)外街商業(yè)裙樓空中連廊A區(qū)B區(qū)人流動(dòng)線兩端配置主力店以提高151商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實(shí)際招商成果確定）臺(tái)州中泰旅游發(fā)展有限公司是一家以海洋主題旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，融合房地產(chǎn)、景區(qū)、酒店、旅行社及旅游商業(yè)百貨為一體的綜合性、多元化、跨地區(qū)的民營(yíng)企業(yè)。自2005年臺(tái)州海洋世界首創(chuàng)以來(lái)，目前海洋世界連鎖品牌已經(jīng)發(fā)展到全國(guó)義烏海洋世界、南通海底世界、長(zhǎng)春海洋世界等九個(gè)城市。計(jì)劃2015年創(chuàng)建2家4A旗艦海洋館，2016年具備海洋主題旅游股份公司上市規(guī)模商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由152商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介樂(lè)購(gòu)是全球三大零售企業(yè)之一——英國(guó)TESCO集團(tuán)在中國(guó)運(yùn)營(yíng)的大賣(mài)場(chǎng)的名稱(chēng)。自2004年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以來(lái)，TESCO在中國(guó)已擁有115家樂(lè)購(gòu)大賣(mài)場(chǎng)、1家樂(lè)購(gòu)天地超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)、8家樂(lè)都匯購(gòu)物中心以及14家試驗(yàn)階段的便捷店，會(huì)員總數(shù)超過(guò)七百萬(wàn)。2011、2012年，樂(lè)購(gòu)連續(xù)兩年榮登由第一財(cái)經(jīng)聯(lián)合藝康集團(tuán)與中國(guó)食品科學(xué)技術(shù)學(xué)會(huì)舉辦的“中國(guó)食品健康七星獎(jiǎng)——信賴(lài)100品牌榜單”。（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實(shí)際招商成果確定）商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介樂(lè)購(gòu)是全球三大零售企業(yè)之一——英國(guó)T153商業(yè)業(yè)態(tài)定位——品牌推介好又多超市（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實(shí)際招商成果確定）好又多百貨商業(yè)廣場(chǎng)有限公司自97年8月開(kāi)設(shè)首家店——廣州天河店以來(lái)，近三年又陸續(xù)在全國(guó)各地開(kāi)設(shè)二十幾家新店，至今在成都、廣州、番禹、深圳、昆明、綿陽(yáng)、西安、武漢、福州、廈門(mén)、寧波、溫州、杭州、上海等城市均已開(kāi)設(shè)分店，并以成倍的數(shù)量在增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)至今年底將達(dá)30多家分店。已開(kāi)張的店總營(yíng)業(yè)面積達(dá)十萬(wàn)多平