推廣思路.有這樣一個地方在城市鬧區(qū)的邊緣，與繁華寧靜左右為鄰，既不高調張揚遠離大眾，也不俯身屈就降低身份。自由是他的表情，休閑是他的主題，浪漫是他的感受，精致是他的追求，他的味道就像一杯綠茶，醇而不濃，香而不絕……

.有這樣一種生活房子不一定很大,不一定奢華，不一定優(yōu)雅。但有充足的陽光，有可以享受的生活便利，有裝得下夢想的自我天地，有制造樂趣的共享空間，還有一群品味相投、彼此較好的鄰居…….領舞假日項目推廣提案智達行顧問謹呈2005/11月.項目回顧總建筑面積42733㎡總戶數——203戶容積率——4.05綠化率——30%停車位——114個

但實際上——遠遠不能這樣理解。但我們也絕非大小通吃。理論上講：我們只需要203個家庭喜歡我們就ok了。.年齡：25-50歲文化程度：大專文化為主體職業(yè)：周邊企事業(yè)單位的職工；周邊機電市場的個體經營者等居住狀態(tài)：長期居住在北城或在北城工作，目前大多住在單位房、與父母同住或租房，渴望改善居住條件。生活狀態(tài)：因多數處于人生的初級發(fā)展期，節(jié)奏快，緊張而忙碌；學習力較強，對新鮮事物的理解、接受能力較強媒體習慣：報紙、戶外、電視、廣播、網絡他們是理想的客戶也是我們需要的客戶。.有較強的品牌意識對綜合性價比較敏感向往高品質的人文生活對城北有較深的感情對城北的發(fā)展前景充滿信心他們是：張先生、李小姐、王阿姨、趙科長……是我們身邊的甲乙丙??；他們沒有明顯的體貌特征，但他們——.——心理他們渴望得到社會的認同，對未來有美好的夢想，渴望精神享受，渴望獲得穩(wěn)定幸福的生活他們買房不只是為了居住，而是購買一種居住文化，新的生活理念由于他們年輕、脆弱，渴望溫暖，渴望家庭，惟有家是他們承載幸福向往…….目標客戶群分析——偶得客戶群游離客戶群重點客戶群核心客戶群周邊郊縣購房者陜北購房團、海紅軸承廠、長慶油田等經開區(qū)工作生活者。區(qū)域性吸引的北郊消費者周邊企事業(yè)職工周邊市場長期商戶.——需求精神性需求人際性需求物質性需求自我實現需求審美需求認同與理解需求自尊需求歸屬與愛的需求安全需求生理需求精神人際物質消費者的需求領舞假日.領舞假日之再凝煉.物業(yè)定位新銳class專屬領地自由浪漫休閑.主題內涵高度人文的居住氛圍

美學意味的棲居方式

可以陶醉70年的生活夢想

領舞假日浪漫自由休閑.領舞假日DNA*微笑寬容休閑浪漫溫馨自由Wonder好奇Descry發(fā)現Apprehend了解Experience體驗Accredit認可Accept接受.那么，我們要解決的問題就是：讓甲乙丙丁們知道——認可——喜歡——熱戀我們。物質層面產品賣點精神層面文化內涵物理形象情感印象消費者領舞假日家.整合營銷策略情感突圍出奇制勝集中力量重點突破情感溝通全程體驗制造傳播新亮點輿論造勢強烈反應針對目標實效行銷.營銷目標2005/12——2007/7完成項目銷售.各營銷階段目標規(guī)劃目標周期時間銷20%，累計銷售達85%續(xù)銷期07/3——6

銷15%，完成項目銷售促銷期07/7銷15%，累計銷售達65%攻堅期06/11—07/2銷20%，累計銷售達50%續(xù)銷期06/9—06/11銷20%，累計銷售達30%開盤強銷期06/5——8

累積客戶資源，銷10%亮相認購期06/3——5

完成各項銷售準備，確立各項營銷方案。準備期05/12——06/2

.銷售價格策略認購期以較低價入市，降低客戶對地段的抗性，大量累積客戶開盤期把銷售均價拉到較理想水平銷售中后期以形式多樣的促銷活動支持較高銷售均價具體執(zhí)行銷售價格應綜合當時市場反應、主要競爭項目情況及項目成本而定項目預期實現最低銷售均價：2800元/m2（以下預算以此為準）.傳播策略簡單傳播立體傳播整合傳播減法原則，信息簡單化多層次立體傳播推廣形成階段傳播效果最大.媒介策略大眾媒體和小眾媒體主輔結合，配合行銷活動，形成全方位滲透媒體組合策略集中力量，深耕城北市場，同時在西安市場形成廣泛認知媒體區(qū)域策略.感召購買決策形象吸引路牌、車體、電臺輿論影響報紙軟文、行銷活動賣點刺激報紙硬廣、網絡感覺溝通+實際賣點樓書、展板、DM決定購買廣告?zhèn)鞑ヌ荽?每一個整合行銷傳播的傳播觸點，都應該為受眾解答一個問題。階段推廣策略.階段性推廣策略內部認購階段賣點溝通強化形象行銷深耕展會營銷開發(fā)潛在客戶開盤強銷階段引導體驗強化銷售節(jié)日促銷強化形象持續(xù)銷售階段節(jié)日營銷情感溝通樹立形象累積新客戶高關注度高知名度認購階段

.階段性推廣策略攻堅階段賣點溝通強化形象行銷深耕阻力產品促銷第二階段強銷困難產品突破持續(xù)銷售階段第三階段強銷強力促銷強化形象清盤沖刺階段準現房尾盤強銷強化銷售階段.媒介選擇根據目標消費群媒介接觸習慣，選擇以下大眾媒介：項目沿街、售樓部墻體、門頭形象墻工地周圍圍墻硬廣告或聯辦欄目根據推廣周期、銷售進度具體安排形象廣告交通音樂臺電臺領舞，秀北城。高度人文、美學棲居形象廣告途經項目地車體根據推廣周期、銷售進度具體安排硬廣告、軟文華商報、西安晚報報紙朱宏路、項目沿北二環(huán)城北路牌執(zhí)行規(guī)劃廣告形式媒體/區(qū)域媒介宣傳單散發(fā)形象城北根據節(jié)點，具體安排.根據推廣周期、銷售進度可選擇以下輔助媒體：配合行銷推廣活動實施西航廠、長慶油田廠區(qū)有線電視根據推廣周期、銷售進度具體安排項目賣點介紹選擇城北區(qū)域隨《西安晚報》發(fā)行夾報選擇在開盤、節(jié)日期間營造氣氛形象北二環(huán)、朱宏路燈桿掛旗以條幅或浮游形象畫面鏈接到公司網站形象鏈接古城熱線800j網絡具體規(guī)劃廣告形式媒體/區(qū)域媒介媒介選擇項目展示.第一階段05/12——06/2

階段目標基本資料準備項目樓盤展示售樓部建造與裝修工地形象圍墻、展板等制作

.智達行重點任務：制定項目營銷策略制定年度廣告策略銷售團隊的組建及培訓項目VI系統的設計、制作項目現場的包裝方案為內部認籌作準備.銷售團隊組建要點：項目總監(jiān)：一名專案經理：一名現場主管：一名銷售主任：六名行銷大使：八名樓盤秘書：二名專案策劃：四名從事地產行業(yè)2年以上工作經驗熟悉項目操作流程與北郊區(qū)域特點銷售人員年齡22——28歲之間，形象好、具有親和力、溝通能力強。.銷售現場包裝要點：現代唯美風格——現代是共性，那么唯美是不可抗拒的心愿。以暖色調為主——置身這一片暖色海洋、心不由自主的放松。導視具有特色和個性——不由自主的喜歡，是因為怦然心動的剎那。售樓部外設霓虹夜燈——溫柔燈火為晚歸的人點亮，直擊心靈的美。.06/3——5

第二階段

階段目標接受認購項目形象展現項目理念傳達銷售１０％階段以形象宣傳為主.階段重點任務造勢.推廣原則：利益吸引與精神勾引推廣核心：主動記憶與自動傳播以項目理念為杠桿，以認購期較為優(yōu)惠的價格為餌。實效與形象齊頭并進。忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開短時間內，讓全城人知道領舞假日.通過小眾傳媒，帶動大眾傳播的自發(fā)性介入；做有限的廣告，引發(fā)無限的社會性傳播效應。推廣模式：.報版：華商報（每月４次）為主，穿插西安晚報車體：選途經項目、朱宏路、迎賓大道的公交車，做季度性形象廣告內容——新銳ＣＬＡＳＳ專屬領地領舞，秀北城高度人文，美學棲居宣傳折頁：有目的的散發(fā)，講解。網絡：建立項目網站，鏈接門戶網站。傳播途徑.《秀ＳＨＯＷ》卡：領舞假日專屬卡，可享受認購期內額外２０００元優(yōu)惠。《舞》ＤＶＤ：專為項目所制作，收錄經典舞蹈或大眾健身舞蹈（應包含項目簡介）。認購期活動活動一：凡打進電話，說出項目地址、項目核心推廣語以及５個以上舞蹈名字者?？傻茫▊溥x）：領舞假日《秀ＳＨＯＷ》卡一張（實名注冊、不可轉讓）領舞體恤衫一件領舞假日《舞》珍藏ＤＶＤ光碟…….活動組合：傳說組建領舞假日公眾舞蹈隊，統一分發(fā)領舞假日體恤。面向大眾，公開征集項目形象大使。制作《ＳＨＯＷ》季刊，收錄項目理念、時尚咨詢、心靈文章、原創(chuàng)攝影等，業(yè)主作品優(yōu)先入選。房展會：為開盤作準備說明：最大限度的進行口碑傳播。.第三階段06/5——8

階段目標開盤入市引發(fā)置業(yè)狂潮銷售２０％此階段，形象與實效并重.

傳播途徑華商報：開盤前２天，報眼開盤前１天，１／４彩版開盤后，１／４版軟文一周４次分欄廣告網絡：開盤前２周內８００Ｊ等門戶網站，條幅或浮游廣告。路牌、墻體：更換項目現場墻體、展板內容。.開盤盛典首發(fā)：《ＳＨＯＷ》雜志由業(yè)主中選出的形象大使展示領舞假日舞蹈俱樂部獻藝其它節(jié)目禮品派發(fā).第四階段06/9—06/11

階段目標節(jié)日促銷強化形象銷售２０％.

傳播途徑報版：華商報一月４次分欄廣告西安晚報每月２次分欄廣告大型活動前后１／４彩版網絡：項目網站，深化建設。項目現場：根據銷售節(jié)點，更換展板、墻體.公眾活動：中秋業(yè)主聯誼國慶業(yè)主晚會定期盛裝舞會封頂儀式展會營銷促銷活動：根據銷售節(jié)點，節(jié)日情況，適當優(yōu)惠促銷。.第五階段06/11—07/2階段目標強化形象行銷深耕阻力產品促銷銷售１５％.傳播途徑此階段橫跨年度，有包含重要節(jié)點。此階段，以口碑傳播為主，活動營銷為輔，廣告