《房地產(chǎn)策劃》

第八章

房地產(chǎn)項目物業(yè)管理策劃12/2/20221第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入第二節(jié)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三節(jié)制定物業(yè)管理方案第四節(jié)制定相關(guān)管理制度本章目錄12/2/20222

第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入一、物業(yè)管理早期介入的概念

物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以前，從物業(yè)管理和住戶使用的角度對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、工程驗收等環(huán)節(jié)提供建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把設(shè)計、施工和驗收關(guān)，確保設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

物業(yè)管理的早期介入不同于前期物業(yè)管理。12/2/20223二、物業(yè)管理早期介入的必要性

1.能提前解決項目交付使用后的問題2.有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面了解管理對象3.有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展4.有利于樹立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象5.有利于優(yōu)化項目規(guī)劃設(shè)計6.有利于提高工程建造質(zhì)量12/2/20224三、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容

1.規(guī)劃設(shè)計階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入規(guī)劃設(shè)計工作需要重點審視土建構(gòu)造、電力、電梯、安保、消防、給排水、暖通空調(diào)、智能化、車庫、內(nèi)外裝飾等方面的合理性?？梢詮囊韵聨讉€角度進行考慮：12/2/20225(1)需要考慮配套設(shè)施能否滿足客戶的需要(2)需要考慮規(guī)劃設(shè)計的經(jīng)濟及節(jié)能等問題(3)為今后的發(fā)展留有余地(4)規(guī)劃設(shè)計是否以人為本，能否方便住戶使用(5)既要考慮大的功能布局，又要注重細節(jié)12/2/202262.建造施工階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與施工質(zhì)量監(jiān)督的重點部位有地下室(防止?jié)B漏)、回填土(防止地面沉降)、樓面屋面混凝土(防止地面及屋面滲漏、空鼓)、墻體砌筑(防止墻體裂縫)、外墻裝飾(防止外墻空鼓、滲漏)、門窗(防止門窗滲漏)、給排水、設(shè)備安裝等。12/2/202273.施工驗收階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)站在業(yè)主的立場上參與工程驗收，對房屋外觀質(zhì)量、建筑防水防滲、建筑設(shè)備設(shè)施性能、消防系統(tǒng)及器材等進行重點檢查驗收。12/2/20228

第二節(jié)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)一、物業(yè)管理招標的基本概念

1.物業(yè)管理招標的含義物業(yè)管理的招標是指開發(fā)商或業(yè)主委員會在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件向社會公開，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。前期物業(yè)管理的招標由開發(fā)商來完成。

12/2/202292.物業(yè)管理招標的特點(1)物業(yè)管理招標的超前性物業(yè)管理招標的超前性是指由于物業(yè)管理超前介入的特點，決定了物業(yè)管理招標必須超前，即在物業(yè)動工興建之前開發(fā)商就應(yīng)進行物業(yè)管理招標工作。(2)物業(yè)管理招標的長期性和階段性由于物業(yè)管理工作的長期性和多階段性，對不同階段和服務(wù)內(nèi)容，招標內(nèi)容和方式也有所不同。12/2/2022103.物業(yè)管理招標標的原則根據(jù)《招標法》的規(guī)定，物業(yè)業(yè)管理招標活活動中必須遵遵循公開、公平、、公正及合理理的原則。4.物業(yè)管理招標標的方式常用的物業(yè)管管理招標方式式大致可分為為公開招標、邀請招標和協(xié)議招標等。11/26/202211二、物業(yè)管理理招標的程序序1.招標準備階段段(1)成立招標機構(gòu)構(gòu)(2)編制招標文件件(3)制定標底2.招標實施階段段(1)發(fā)布招標公告告或投標邀請請書(2)組織資格預(yù)審審(3)召開標前會議議(4)開標、評標與與定標11/26/2022123.招標結(jié)束階段段(1)合同的簽訂(2)合同的履行(3)資料整理與歸歸檔11/26/202213三、物業(yè)管理理招標文件1.招標文件的組組成(1)投標人為投標標所需了解并并遵循的規(guī)定定：包括投標標邀請書、投投標人須知、、技術(shù)規(guī)范及及要求。(2)投標人必須按按規(guī)定填報的的投標書格式式(3)中標的物業(yè)管管理企業(yè)應(yīng)簽簽訂的合同的的條件具體組成要素素包括：投標邀請書、、技術(shù)規(guī)范及及要求、投標標人須知、合合同一般條件件及特殊條件件、附件。11/26/2022142.編制招招標文文件的的時間間大多數(shù)數(shù)物業(yè)業(yè)管理理招標標均在在物業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)的后后期。。然而而，隨隨著開開發(fā)商商對物物業(yè)管管理的的要求求不斷斷提高高，物物業(yè)管管理““超前前招標標”已已屢見見不鮮鮮?！俺扒罢袠藰恕贝_確實有有其優(yōu)優(yōu)點，，然而而過早早地制制定招招標文文件，，加之之此時時存在在大量量的不不確定定因素素會使使得招招標文文件編編制難難度加加大，，可靠靠性降降低。。因此，，應(yīng)注注意把把握招招標文文件制制定的的時間間，使使編制制出的的招標標文件件內(nèi)容容既嚴嚴密明明確，，又不不失前前瞻性性。11/26/202215四、物物業(yè)服服務(wù)合合同1.物業(yè)服服務(wù)合合同的的概念念物業(yè)服服務(wù)合合同是是用以以標明明或界界定某某物業(yè)業(yè)的管管理業(yè)業(yè)務(wù)和和責(zé)任任權(quán)利利的法法律文文書，，是開開發(fā)商商或業(yè)業(yè)主委委員會會與負負責(zé)物物業(yè)服服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)簽定定的，，旨在在明確確雙方方的權(quán)權(quán)利與與責(zé)任任的協(xié)協(xié)議文文件。。11/26/2022162.物業(yè)服服務(wù)合合同的的作用用(1)明確委委托方方和受受托方方的權(quán)權(quán)利、、責(zé)任任和義義務(wù)；；(2)為物業(yè)業(yè)管理理過程程中雙雙方出出現(xiàn)的的爭議議和糾糾紛提提供調(diào)調(diào)解、、仲裁裁直至至訴訟訟的基基本依依據(jù)；；(3)在約束束物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)經(jīng)營營與管管理行行為的的同時時，對對業(yè)主主委員員會也也提出出要求求，實實現(xiàn)雙雙方的的權(quán)責(zé)責(zé)利對對等。。11/26/2022173.物業(yè)服服務(wù)合合同的的內(nèi)容容(1)合同序序文：：說明物物業(yè)的的名稱稱、規(guī)規(guī)模、、坐落落；定定義和和解釋釋；訂訂立合合同的的日期期、地地點；；合同同雙方方的名名稱、、法人人代表表及地地址等等。(2)合同正正文：：委托標標的的的范圍圍與內(nèi)內(nèi)容；；管理理形式式與期期限；；雙方方的責(zé)責(zé)任、、權(quán)利利與義義務(wù)；；管理理費用用及其其支付付方式式；違違約責(zé)責(zé)任與與索賠賠；不不可抗抗力的的界定定及由由此帶帶來的的損失失與責(zé)責(zé)任的的分攤攤；雙雙方互互相協(xié)協(xié)作事事項；；合同同的期期限與與合同同的終終止；；合同同的糾糾紛與與仲裁裁等等等。11/26/202218(3)合同結(jié)結(jié)尾：：合同使使用的的文字字、生生效日日期；；合同同的正正副本本份數(shù)數(shù)；合合同適適用的的法律律；雙雙方的的法人人代表表(開發(fā)商商或業(yè)業(yè)主委委員會會)簽字；；公證證機關(guān)關(guān)公證證等。。(4)附件：：說明本本項目目的特特殊條條件、、特殊殊要求求及在在通用用合同同格式式中未未能詳詳細說說明的的內(nèi)容容以及及物業(yè)業(yè)的平平面圖圖、設(shè)設(shè)施、、設(shè)備備清單單、有有關(guān)情情況和和指標標的說說明等等。11/26/2022194.物業(yè)服服務(wù)合合同的的簽署署物業(yè)服服務(wù)合合同由由物業(yè)業(yè)的開開發(fā)商商或業(yè)業(yè)主委委員會會在招招標決決標或或選定定(選聘)物業(yè)管管理公公司之之后，，在雙雙方談?wù)勁写璐枭?、、達到到基本本一致致的基基礎(chǔ)上上簽署署。5.物業(yè)管管理合合同的的執(zhí)行行物業(yè)管管理合合同一一經(jīng)雙雙方簽簽署即即具有有法律律效力力，當(dāng)當(dāng)事人人要恪恪守和和履行行合同同中規(guī)規(guī)定的的相關(guān)關(guān)的權(quán)權(quán)利和和義務(wù)務(wù)。11/26/202220第三節(jié)節(jié)制定物物業(yè)管管理方方案一、確確定物物業(yè)管管理的的檔次次首先先根根據(jù)據(jù)物物業(yè)業(yè)類類型型、、功功能能等等客客觀觀條條件件以以及及住住用用人人的的群群體體特特征征和和需需求求等等主主觀觀條條件件，，規(guī)規(guī)劃劃物物業(yè)業(yè)管管理理消消費費水水平平，，確確定定物物業(yè)業(yè)管管理理的的等等級級和和檔檔次次。。如果果開開發(fā)發(fā)的的物物業(yè)業(yè)是是寫寫字字樓樓，，那那么么相相應(yīng)應(yīng)的的管管理理服服務(wù)務(wù)標標準準就就應(yīng)應(yīng)適適應(yīng)應(yīng)物物業(yè)業(yè)本本身身的的檔檔次次，，如如果果開開發(fā)發(fā)的的物物業(yè)業(yè)是是住住宅宅小小區(qū)區(qū)，，用用戶戶普普遍遍為為中中低低收收入入者者，，則則應(yīng)應(yīng)考考慮慮物物業(yè)業(yè)管管理理的的服服務(wù)務(wù)費費應(yīng)應(yīng)適適合合居居民民的的實實際際情情況況。。11/26/202221二、、確定定物物業(yè)業(yè)管管理理的的服服務(wù)務(wù)項項目目和和標標準準根據(jù)據(jù)物物業(yè)業(yè)住住用用人人的的需需要要和和物物業(yè)業(yè)管管理理的的檔檔次次確確定定物物業(yè)業(yè)管管理理的的服服務(wù)務(wù)項項目目和和服服務(wù)務(wù)標標準準。。普通通住住宅宅項項目目物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)的的項項目目和和標標準準可可參參照照中中國國物物業(yè)業(yè)管管理理協(xié)協(xié)會會印印發(fā)發(fā)的的《普通通住住宅宅小小區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)管管理理服服務(wù)務(wù)等等級級標標準準》(試行行)(中物物協(xié)協(xié)[2004]1號)的規(guī)規(guī)定定來來制制定定。。11/26/202222三、、確定定物物業(yè)業(yè)管管理理的的收收入入預(yù)預(yù)算算1.物業(yè)業(yè)管管理理經(jīng)經(jīng)費費的的來來源源(1)定期期收收取取物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)費費(2)物業(yè)業(yè)共共用用部部位位、、共共用用設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備維維修修基基金金(3)物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)開開展展多多種種經(jīng)經(jīng)營營的的收收入入和和利利潤潤(4)政府府多多方方面面的的扶扶持持(5)開發(fā)發(fā)商商給給予予的的支支持持11/26/2022232.確定定物物業(yè)業(yè)管管理理收收費費標標準準確定物業(yè)業(yè)管理收收費標準準要遵從從以下原原則：(1)不違反國國家和地地方政府府的有關(guān)關(guān)收費規(guī)規(guī)定(2)收費標準準要與住住用人的的收入水水平相適適應(yīng)(3)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價價，兼顧顧各方利利益(4)微利原則則，收入入扣除支支出后略略有剩余余(5)公平原則則11/26/2022243.物業(yè)管理理的支出出項目物業(yè)管理理的支出出項目主主要包括括：(1)公共物業(yè)業(yè)及配套套設(shè)施的的維護保保養(yǎng)費用用(2)聘用及管管理人員員的薪金金(3)公用水電費費的支出(4)購買或租賃賃必需的機機械及器材材的支出(5)物業(yè)財產(chǎn)保保險及各種種責(zé)任保險險的支出(6)垃圾清理、、水池清洗洗及消毒滅滅蟲的費用用(7)清潔公共地地方及幕墻墻、墻面的的費用11/26/202225(8)公共區(qū)域植植花、種草草及其養(yǎng)護護費用(9)更新儲備金金，即物業(yè)業(yè)配套設(shè)施施的更新費費用(10)聘請律師、、會計師等等專業(yè)人士士的費用(11)節(jié)日裝飾的的費用(12)行政辦公支支出(13)公共電視接接收系統(tǒng)及及維護費用用(14)其他為管理理而發(fā)生的的合理支出出(15)稅金11/26/202226第四節(jié)制定相關(guān)管管理制度一、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)內(nèi)內(nèi)部管理制制度1.物業(yè)服務(wù)企企業(yè)崗位職職責(zé)包括總經(jīng)理理、副總經(jīng)經(jīng)理、職能能部門經(jīng)理理、管理處處主任、管管理員、內(nèi)內(nèi)勤員、文文員、出納納、保安人人員、清潔潔人員、綠綠化人員、、維修人員員等崗位職職責(zé)制度。。11/26/2022272.物業(yè)服務(wù)企企業(yè)部門職職責(zé)包括經(jīng)理室室、辦公室室、財務(wù)部部門、各個個管理處以以及各職能能部門的職職責(zé)制度。。3.其他內(nèi)部管管理制度比如企業(yè)勞勞動用工制制度、工資資制度、福福利制度、、考勤制度度、考核制制度、獎懲懲制度、員員工行為規(guī)規(guī)范、接待待制度、來來信來訪來來電制度、、投訴反饋饋制度、文文書管理制制度、辦公公設(shè)備使用用管理制度度等。11/26/202228二、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)外外部管理制制度1.物業(yè)驗收與與接管制度度制定驗收與與接管制度度需要注意意以下幾點點：(1)選派業(yè)務(wù)素素質(zhì)好、工工作負責(zé)的的人員參加加驗收(2)從業(yè)主及物物業(yè)維修養(yǎng)養(yǎng)護角度嚴嚴格驗收(3)對驗收中的的問題記錄錄在案并及及時督促修修整(4)與建設(shè)單位位簽訂保修修合同(5)物業(yè)接管應(yīng)應(yīng)辦理書面面移交手續(xù)續(xù)(