30十一月2022萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式30十一月2022萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式1序有什么樣的人，就有什么樣的生活。有多少種生活，就應(yīng)有多少種居住空間。萬(wàn)科，為生而不同的人設(shè)計(jì)各不相同的住宅，四大產(chǎn)品系列——GOLDENCITYTOWNTOP，為四種不同的生活狀態(tài)服務(wù)，全程關(guān)懷生命，相伴每段人生的居住理想。萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式序萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式2萬(wàn)科客戶細(xì)分成果分享萬(wàn)科品類規(guī)劃成果分享萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式萬(wàn)科客戶細(xì)分成果分享萬(wàn)科品類規(guī)劃成果分享萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)3五大類細(xì)分人群萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式五大類細(xì)分人群萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式45類細(xì)分人群之下的再細(xì)分萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式5類細(xì)分人群之下的再細(xì)分萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式5各類客戶的詳細(xì)描述萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式各類客戶的詳細(xì)描述萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式6萬(wàn)科客戶細(xì)分成果分享萬(wàn)科品類規(guī)劃成果分享品類萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式萬(wàn)科客戶細(xì)分成果分享萬(wàn)科品類規(guī)劃成果分享品類萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客7品類劃分品類劃分及對(duì)應(yīng)客戶價(jià)值產(chǎn)品系列核心理念土地屬性項(xiàng)目?jī)r(jià)值品類細(xì)分位置交通配套字母代稱中文名稱城市住宅金色系列GOLDEN都市.時(shí)尚生活市區(qū)或新城區(qū)發(fā)達(dá)生活配套完善便捷的城市生活G1商務(wù)住宅G2城市改善G3城市棲居城郊住宅城花系列CITY山水.悠然生活市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣便利規(guī)劃有完善的生活配套舒適居住(第一居所)C城郊改善郊區(qū)住宅四季系列TOWN大城.豐盛生活郊區(qū)或衛(wèi)星城不便利不完善低價(jià)格T1郊區(qū)棲居舒適居住(第二居所)T2郊區(qū)享受高檔住宅高檔系列TOP墅庭.高尚生活市區(qū)或郊區(qū)，擁有稀缺資源便捷對(duì)配套無(wú)要求占有稀缺資源TOP1城市豪宅TOP2郊區(qū)豪宅在四大品類中，前三類以地理位置（距市中心的遠(yuǎn)近）為劃分依據(jù)，交通便捷度與配套完善度隨之降低第四類TOP系列則以對(duì)稀缺資源的占有為劃分，與前三類形成差異，兩者形成互補(bǔ)萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類劃分品類劃分及對(duì)應(yīng)客戶價(jià)值產(chǎn)品系列核心理念土地屬性項(xiàng)目?jī)r(jià)8品類細(xì)分城市住宅（GOLDEN系列）——都市.時(shí)尚生活

適合都市人生活的多元化成熟居住模式萬(wàn)科GOLDEN系列精品住宅，打造適合都市人生活的多元化成熟居住模式，鍛造精細(xì)生活細(xì)節(jié)，營(yíng)造成熟人文氛圍與歸屬感，以更為先鋒和現(xiàn)代的中心區(qū)域優(yōu)越居住理念，引導(dǎo)著都市人居新時(shí)尚萬(wàn)科GOLDEN，讓棲居在繁華中的都市居住更富細(xì)膩，溫情，充實(shí)的生活質(zhì)感，在核心版塊引領(lǐng)主流生活2008年深圳GOLDEN系列產(chǎn)品金域華庭（暫用名）

——商務(wù)住宅東方尊峪

——城市改善金域東郡

——城市棲居萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類細(xì)分城市住宅（GOLDEN系列）——都市.時(shí)尚生活萬(wàn)科9品類細(xì)分城市住宅類（GOLDEN系列）細(xì)分品類項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地屬性客戶需求價(jià)值*容積率主力細(xì)分客戶構(gòu)成主力戶型客戶選擇客戶細(xì)分價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡(購(gòu)買力)購(gòu)買動(dòng)機(jī)G1商務(wù)住宅便捷的城市生活1.寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，但噪音干擾較大2.享受市中心級(jí)別配套，周邊人群情況較復(fù)雜3.商業(yè)價(jià)值高但居住價(jià)值一般注重工作便利，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)------------商務(wù)人士----投資單房一房頂級(jí)商務(wù)人士投資二房三房G2城市改善1.交通便利，通常較為安靜2.周邊配套完善3.宜居宜住追求居住改善和品質(zhì)約2.0110％孩子三代35-45歲改善四房240％后小太陽(yáng)40-45歲改善三房340％小太陽(yáng)35-39歲改善三房410%老年一代45-50歲空巢二房G3城市棲居1.公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)2.周邊有較完善的生活配套3.居住價(jià)值一般低總價(jià)優(yōu)勢(shì)約3.0185％青年之家25-35歲棲居一房二房215%青年持家25-30歲棲居二房共性：現(xiàn)在或未來(lái)規(guī)劃中的市中心區(qū)，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物業(yè)組成主要為高層洋房特性：周邊環(huán)境及居住氛圍的差異，容積率要求也有所不同*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項(xiàng)目實(shí)例支持，在此僅供參考萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類細(xì)分城市住宅類（GOLDEN系列）細(xì)分品類項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地10城市住宅案例金域華庭G1商務(wù)住宅——品位與商務(wù)俱享的都市居所項(xiàng)目地處的龍華新城是“深圳城市中心軸帶”的北延段，未來(lái)將形成被稱為“副都心”的以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū)基本信息位置：深圳市龍華金龍路與新區(qū)大道交匯處東北角項(xiàng)目占地：68300.63平米建筑面積：188934萬(wàn)平米物業(yè)組成：一期為84-88平米的精裝高層，及少量LOFT公寓和聯(lián)排別墅設(shè)施及交通配套西臨新區(qū)大道，南臨金龍路、東臨軌道4號(hào)線商業(yè)、教育、娛樂(lè)、醫(yī)療、公園等配套設(shè)施完備項(xiàng)目定位以便捷交通、時(shí)尚商業(yè)、簡(jiǎn)約建筑、新城規(guī)劃，令項(xiàng)目充滿積極進(jìn)取、追求品位、掌握潮流以及國(guó)際視野和前瞻性思維的氣質(zhì)，更將成為匯聚品味與潮流的都市居所萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城市住宅案例金域華庭萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式11城市住宅案例G1品類特征金域華庭客戶需求價(jià)值注重工作便利，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)地處城市中心功能拓展區(qū)，外部景觀舒適，居者可享受繁華都市生活土地屬性交通：寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，但噪音干擾較大交通：地處城市軸心北延段，多條干道及軌道通達(dá)配套：享受市中心級(jí)別配套，周邊人群情況較復(fù)雜配套：周邊商業(yè)、教育、娛樂(lè)、醫(yī)療、公園等配套設(shè)施完善居住價(jià)值：商業(yè)價(jià)值高但居住價(jià)值一般居住價(jià)值：匯聚品味與潮流，商務(wù)氛圍濃厚，居住環(huán)境一般金域華庭設(shè)計(jì)理念規(guī)劃上，寬敞的公共活動(dòng)空間、人車分流設(shè)計(jì)以及開(kāi)揚(yáng)的外部景觀帶來(lái)的舒適感受，將使本項(xiàng)目居住者享受與福田區(qū)同等品質(zhì)的繁華都市生活建筑上，風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約，高層建筑板塔結(jié)合，空間變化豐富，戶型設(shè)計(jì)新穎，公共空間觀感大氣萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城市住宅案例G1品類特征金域華庭客戶需求價(jià)值注重工作便利，關(guān)12東方尊峪G2城市改善——城市型生態(tài)山居項(xiàng)目東臨梧桐山隧道口，西接仙桐體育公園，南靠羅沙路，與香港隔岸相望，北面的梧桐山是一個(gè)以山體和自然植被為景觀主體的城市郊野型自然風(fēng)景區(qū)，空氣質(zhì)量達(dá)國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，可俯瞰深圳市區(qū)及大鵬灣海面基本信息位置：深圳市羅湖區(qū)梧桐山半山風(fēng)景區(qū)地塊描述：三面環(huán)山,南望香港大霧山占地面積：11萬(wàn)㎡建筑面積：33萬(wàn)㎡容積率：2.12覆蓋建筑率：16.7%綠化率：67.55%樓層狀況：11-26層車位比：1.1：1物管費(fèi)：3.5元/㎡開(kāi)發(fā)節(jié)奏：整體開(kāi)發(fā)城市住宅案例萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式東方尊峪城市住宅案例萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式13城市住宅案例東方尊峪交通規(guī)劃深鹽第二快速干道地鐵8號(hào)線及公交車站項(xiàng)目定位上風(fēng)上水之地，兼得寧?kù)o與繁華，生態(tài)與健康的城市休閑山居設(shè)計(jì)理念自然第一，建筑第二整體規(guī)劃住宅：共21棟11-26層高層純住宅會(huì)所：6000平方米中央會(huì)所，設(shè)有室內(nèi)恒溫泳池、紅酒雪茄吧、網(wǎng)球場(chǎng)、SPA水療館、中西餐廳、健身房等泛會(huì)所：規(guī)劃有親子廣場(chǎng)、生態(tài)游樂(lè)場(chǎng)等多個(gè)主題泛會(huì)所，并提供休閑器械園林：8萬(wàn)㎡天然溪谷園林商業(yè)：4000平米社區(qū)商業(yè)學(xué)校：自身配備幼兒園，同時(shí)臨近項(xiàng)目規(guī)劃有公立小學(xué)萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城市住宅案例東方尊峪萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式14城市住宅案例東方尊峪G2品類特征東方尊峪客戶需求價(jià)值追求居住改善和品質(zhì)半山之中，城市之上，兼得寧?kù)o與繁華，生態(tài)與健康的城市休閑山居土地屬性交通：便利，通常較為安靜交通：臨近地鐵8號(hào)線及交通干道，三面環(huán)山配套：周邊配套完善配套：規(guī)劃有中央會(huì)所，商業(yè)及基礎(chǔ)教育配套居住價(jià)值：宜居宜住居住價(jià)值：地處梧桐山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，空氣質(zhì)量好萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城市住宅案例東方尊峪G2品類特征東方尊峪客戶需求價(jià)值追求居住15城市住宅案例金域東郡G3城市棲居——都市經(jīng)濟(jì)的舒適居所基本信息位置：深圳市東部新城商務(wù)行政區(qū)中心占地面積：104801㎡容積率：一期3.0，二期A區(qū)2.8，二期B區(qū)3.0覆蓋建筑率：≤25%建筑面積：316660㎡車位規(guī)劃：一期797個(gè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏：2007年第一期，整體共3年設(shè)計(jì)理念整體風(fēng)格上，突出展現(xiàn)了簡(jiǎn)潔、大方的整體項(xiàng)目形象，營(yíng)造了具有城市感的項(xiàng)目整體界面，以創(chuàng)造怡人、舒適的住宅小區(qū)作為設(shè)計(jì)的訴求規(guī)劃設(shè)計(jì)上，采用半圍合的思路，為小區(qū)提供充分的公共活動(dòng)空間，同時(shí)在每棟住宅的首層設(shè)置面積不等的架空層，用以改善小區(qū)內(nèi)通風(fēng)，并提供適應(yīng)深圳炎熱氣候的活動(dòng)場(chǎng)所建筑立面上，極具現(xiàn)代感，以面磚為主，加以一定量的質(zhì)感涂料，以穩(wěn)重大方的白色、灰色為主調(diào)，充分展現(xiàn)了項(xiàng)目整體典雅的氣質(zhì)戶型設(shè)計(jì)上，力求戶型的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，通風(fēng)采光良好，并在入戶處設(shè)置了入戶花園，增加空間層次及實(shí)用性萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城市住宅案例金域東郡萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式16城市住宅案例金域東郡整體規(guī)劃住宅：共7棟高層純住宅商業(yè)：1000余平方米社區(qū)廣場(chǎng)及2100平方米棕櫚風(fēng)情商業(yè)街生活配套教育：坪山中心小學(xué)、飛東小學(xué)、龍山學(xué)校、坪山中學(xué)、坪山機(jī)關(guān)幼兒園等購(gòu)物：三和購(gòu)物商場(chǎng)、萬(wàn)福佳、民樂(lè)福、泰華商場(chǎng)、國(guó)惠康百貨醫(yī)院：坪山人民醫(yī)院郵政：深圳郵政局坪山支局銀行：中國(guó)工商銀行，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，深圳發(fā)展銀行等休閑：大工業(yè)區(qū)體育中心、大工業(yè)區(qū)中心公園、聚龍高爾夫練習(xí)場(chǎng)等；萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城市住宅案例金域東郡萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式17城市住宅案例金域東郡G3品類特征金域東郡客戶需求價(jià)值低總價(jià)優(yōu)勢(shì)力求經(jīng)濟(jì)實(shí)用土地屬性交通：公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)交通：位于市東部新城商務(wù)行政區(qū)中心，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)配套：周邊有較完善的生活配套配套：教育，購(gòu)物，醫(yī)院，郵政，銀行，休閑等配套齊全居住價(jià)值：居住價(jià)值一般居住價(jià)值：容積率較高，無(wú)自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城市住宅案例金域東郡G3品類特征金域東郡客戶需求價(jià)值低總價(jià)優(yōu)18品類細(xì)分城郊住宅（CITY系列）——大城.豐盛生活

將城市邊緣轉(zhuǎn)化為主流人群聚集的高水準(zhǔn)居住群落萬(wàn)科打破城市固有居住觀念和城市格局，打造新移民生活范本，將城市邊緣轉(zhuǎn)化為主流人群聚集的高水準(zhǔn)居住群落，構(gòu)建全新的城市板塊體系，大城崛起，都市人居走向更廣闊的方向，包容與豐盛成為新生活的表征萬(wàn)科CITY系列，時(shí)尚元素融合原野的落葉芳，青草香，既富于城市的先鋒精神，又表述著來(lái)自文明本源的質(zhì)樸和親切，繁華又靜謐，豐盛又平和2008年深圳CITY系列產(chǎn)品第五園萬(wàn)科城萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類細(xì)分城郊住宅（CITY系列）——大城.豐盛生活萬(wàn)科產(chǎn)19品類細(xì)分城郊住宅類（CITY系列）細(xì)分品類項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地屬性客戶需求價(jià)值*容積率主力細(xì)分客戶構(gòu)成主力戶型（平方米）客戶選擇客戶細(xì)分價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡(購(gòu)買力)購(gòu)買動(dòng)機(jī)C城郊改善舒適居所(第一居所)1.交通便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域較近2.項(xiàng)目基本配套設(shè)施齊備3.相對(duì)市中心居住密度低，居住氛圍良好（水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）追求舒適居住約為1.0至1.5110％孩子三代35-45歲改善四房150-240220％后小太陽(yáng)40-45歲改善三房130-200330％小太陽(yáng)35-39歲改善三房130-20045％老年一代45-50歲空巢二房90-10055％青年持家30-35歲改善三房110-130630％小小太陽(yáng)25-30歲改善三房110-130共性：位于城市邊緣或新城區(qū)，可快速到達(dá)，基礎(chǔ)配套齊備，居住密度較低，物業(yè)組成以別墅，類別墅及多層為主，帶少量高層洋房*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項(xiàng)目實(shí)例支持，在此僅供參考萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類細(xì)分城郊住宅類（CITY系列）細(xì)分品類項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地屬性客20城郊住宅案例第五園C城郊改善——倡導(dǎo)中式居住理念的城郊舒適居所基本信息位置：布吉街道坂田雅園路占地面積：約44萬(wàn)平方米建筑面積：55萬(wàn)平方米總建筑戶數(shù)為5000戶左右容積率：1.48開(kāi)發(fā)節(jié)奏：分6期，由04年到08年設(shè)計(jì)定位大膽創(chuàng)新，糅合了中式傳統(tǒng)居住理念的精華與現(xiàn)代建筑的簡(jiǎn)約，通過(guò)瓦屋面、石材墻面、村落空間的運(yùn)用，創(chuàng)造鄉(xiāng)村田園風(fēng)格，人車分流更徹底，極力倡導(dǎo)對(duì)中式居住生活方式的理性回歸設(shè)計(jì)理念建筑風(fēng)格，原創(chuàng)現(xiàn)代中式建筑，主要建筑形式有庭院別墅、合院洋房、疊院HOUSE和高層園林設(shè)計(jì)，以層次分明的多重“庭院空間”為精髓，充分利用中國(guó)傳統(tǒng)造園隔、抑、曲等手法，創(chuàng)造出富有“起、承、轉(zhuǎn)、合”完整變化的空間序列，配以灰色系基調(diào)的硬質(zhì)鋪裝，將中國(guó)的人文精神與現(xiàn)代人的生活需求有機(jī)結(jié)合，全方位塑造社區(qū)文化和人居環(huán)境，達(dá)到自然景觀與人文景觀的融合，體現(xiàn)了人與自然的和諧與對(duì)話萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城郊住宅案例第五園萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式21城郊住宅案例第五園項(xiàng)目配套五園書(shū)院，寧?kù)o致遠(yuǎn)占地1500平方米，文化定位秉承中國(guó)四大書(shū)院，縱橫古典與現(xiàn)代；打造深圳及全國(guó)第一家情景式社區(qū)圖書(shū)館古色古香，徽州老屋“老房子”是萬(wàn)科為發(fā)掘和保護(hù)中國(guó)傳統(tǒng)民居的一種嘗試，將來(lái)的功能可能為博物館、餐廳、茶館、培訓(xùn)、文化活動(dòng)等中式特色，文化商業(yè)街占地6000平方米，基本功能完備，匯聚了餐飲、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、中國(guó)銀行、便利店、一致藥店等商戶，極大地滿足社區(qū)日常生活，形成現(xiàn)代中式特色文化的商業(yè)街蔥蘢覆蓋，園林泳池在社區(qū)中已建成的大型游泳池能給你的夏天帶來(lái)娛樂(lè)的好去處便利為上，健身娛樂(lè)在社區(qū)中各個(gè)架空層錯(cuò)落著各種健身娛樂(lè)設(shè)施，讓飯后的家人擁有自由休閑的空間成長(zhǎng)樂(lè)趣，幼兒中心高檔幼兒園，幼齡教育機(jī)構(gòu)，童年最大的樂(lè)趣萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城郊住宅案例第五園萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式22城郊住宅案例第五園C品類特征第五園客戶需求價(jià)值追求舒適居住綜合配套及功能完善的，反映中式居住精髓的生態(tài)園區(qū)土地屬性交通：便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域較近交通：地處深圳城市發(fā)展中軸線上的中央地帶，多條公交線，環(huán)島路及快速路可達(dá)配套：項(xiàng)目基本配套設(shè)施齊備配套：項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套十分完善居住價(jià)值：相對(duì)市中心密度低，居住氛圍良好（如水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）居住價(jià)值：容積率僅為1.48，園區(qū)環(huán)境注重自然與人的和諧萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城郊住宅案例第五園C品類特征第五園客戶需求價(jià)值追求舒適居住綜23城郊住宅案例萬(wàn)科城C城郊改善——配套完善的大型親地社區(qū)基本信息項(xiàng)目位置：深圳龍崗區(qū)坂雪崗大道東側(cè)占地面積：約46萬(wàn)㎡建筑面積：約53萬(wàn)㎡容積率：1.1--1.3建筑覆蓋率：<<30%綠化率：>>30%物業(yè)組成：別墅及多層為主，帶少量高層開(kāi)發(fā)節(jié)奏：1-3期已售完，4期別墅及高層正在發(fā)售四期基本信息總占地面積：96201.00m2總建筑面積：125816.45m2總商業(yè)面積：3.5萬(wàn)平方米容積率：1.31綠地率：35%總戶數(shù)：827（TH以及景院別墅157套，高層670套）停車位：827（地面420，地下407）萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城郊住宅案例萬(wàn)科城萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式24城郊住宅案例萬(wàn)科城交通規(guī)劃清平高速、梅觀高速和南坪快速三條城市干線通達(dá)CBD附近規(guī)劃有地鐵4、5、16號(hào)線及BRT2號(hào)線站點(diǎn)項(xiàng)目定位依地勢(shì)高低設(shè)計(jì)的低密度別墅大城，建筑風(fēng)格糅合了西班牙和地中海建筑的精華，為深圳首創(chuàng)的親地別墅社區(qū)設(shè)計(jì)理念大型別墅社區(qū)，教育及商業(yè)配套完善，足不出戶可盡享城市生活戶型大多為深圳萬(wàn)科首創(chuàng)或?qū)＠a(chǎn)品，絕大多數(shù)擁有自己的花園或露臺(tái)，居住的舒適度得到極大滿足項(xiàng)目配套景觀：1.2萬(wàn)平方米市政廣場(chǎng)及7000平米生態(tài)人工湖，可循環(huán)人工濕地系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)：2200平米會(huì)所活動(dòng)空間，約5000平米運(yùn)動(dòng)公園及康體中心教育：占地約3.6萬(wàn)平方米的實(shí)驗(yàn)學(xué)校，規(guī)劃有3個(gè)幼兒園商業(yè)：面積達(dá)3.5萬(wàn)平米，包括華潤(rùn)萬(wàn)家、肯德基、名典、丹桂軒等品牌商家萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城郊住宅案例萬(wàn)科城萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式25城郊住宅案例萬(wàn)科城C品類特征萬(wàn)科城客戶需求價(jià)值追求舒適居住依地勢(shì)高低設(shè)計(jì)，首創(chuàng)的親地別墅社區(qū)土地屬性交通：便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域較近交通：處于深圳中軸，有城市干線通達(dá)CBD，地鐵4-6號(hào)線及BRT2號(hào)線均設(shè)有站點(diǎn)配套：項(xiàng)目基本配套設(shè)施齊備配套：完善，居住舒適性較好居住價(jià)值：相對(duì)市中心密度低，居住氛圍良好（水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）居住價(jià)值：容積率僅為1.1-1.3，建有可循環(huán)人工濕地系統(tǒng)萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城郊住宅案例萬(wàn)科城C品類特征萬(wàn)科城客戶需求價(jià)值追求舒適居住依26品類細(xì)分郊區(qū)住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活

遠(yuǎn)離喧囂與浮華的宜人居所未來(lái)奢侈，將告別非必需品，而追逐必需品，緊俏的，稀有的，受青睞和尊重的，將不再是哪些昂貴卻隨處可見(jiàn)的物品，而是寧?kù)o的時(shí)光，干凈的水和新鮮空氣萬(wàn)科TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的遠(yuǎn)見(jiàn)與深度的人文關(guān)懷，為一顆顆山水田園的新，打造遠(yuǎn)離喧囂與浮華的居所，建筑超凡脫俗的自然人居氛圍，尋覓關(guān)于海的理想，山的文明，還有整座城市對(duì)于悠閑生活的向往2008年深圳TOWN系列產(chǎn)品東海岸

——郊區(qū)享受清林徑（推廣名）

——郊區(qū)享受萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類細(xì)分郊區(qū)住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活萬(wàn)科產(chǎn)品27品類細(xì)分郊區(qū)住宅類（TOWN系列）細(xì)分品類項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地屬性客戶需求價(jià)值*容積率主力細(xì)分客戶構(gòu)成主力戶型（平方米）客戶選擇客戶細(xì)分價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡(購(gòu)買力)購(gòu)買動(dòng)機(jī)T1郊區(qū)棲居低價(jià)格1.距離目標(biāo)客戶原有居所(工作)地較遠(yuǎn),交通不便利，公共線路缺乏或基本沒(méi)有2.項(xiàng)目周邊無(wú)配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決3.地塊條件通常只有三通(水電路)，居住價(jià)值不高價(jià)格務(wù)實(shí)--------50％青年之家25-35歲棲居二房75-8520％小小太陽(yáng)25-30歲棲居二房75-8510％青年持家25-30歲棲居三房90-11010％孩子三代25-30歲棲居三房90-11010％老年一代45歲以上空巢二房75-85T2郊區(qū)享受舒適居住(第二居所)1.距離城市較遠(yuǎn)，但有快速道路可達(dá)2.沒(méi)有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套(或有條件做到)3.有自然資源，居住環(huán)境可塑性高舒適居所，考慮父母養(yǎng)老或休閑1.0至2.0左右150％孩子三代35-45歲空巢三房200-240250％后小太陽(yáng)35-45歲改善一房/二房50-90共性：位于郊區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)，離城區(qū)中心較遠(yuǎn)，且周邊配套設(shè)施較少或基本沒(méi)有特性：以交通路網(wǎng)，配套可塑性及環(huán)境資源為依據(jù)，劃分成棲居和享受居所兩類，棲居類以120方以下的多層或小高層為主，享受類則會(huì)出現(xiàn)200方以上的別墅物業(yè)*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項(xiàng)目實(shí)例支持，在此僅供參考萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類細(xì)分郊區(qū)住宅類（TOWN系列）細(xì)分品類項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地屬性客28郊區(qū)住宅案例東海岸T2郊區(qū)享受——背山面海的濱海居所項(xiàng)目位于鹽壩高速公路與周圍的坡地間，距羅湖商業(yè)中心區(qū)約30公里，距離大梅沙海灘約1.5公里，背倚青山，面朝大海，自然環(huán)境極佳項(xiàng)目用地屬于山地類型，地形由東南向西北逐漸走高，東南側(cè)地形比較平緩，西北部地形陡峭，沿鹽壩高速公路呈弧形東西向帶狀分布基本信息總占地面積：約34.3萬(wàn)平方米總建筑面積：27.5萬(wàn)平方米容積率：0.8總戶數(shù)：1949戶開(kāi)發(fā)節(jié)奏：共分4期，03-05年開(kāi)1-3期，07年開(kāi)售第4期周遍配套：娛樂(lè)：7個(gè)高級(jí)大梅沙酒店，2個(gè)游艇會(huì)，2個(gè)高爾夫球場(chǎng)，2個(gè)直升機(jī)停機(jī)坪，5個(gè)大梅沙高端項(xiàng)目，7大公園，4大沙灘，2所學(xué)校，6大高端餐飲交通：深鹽第二通道、鹽壩高速、鹽排高速、大梅沙公交總站醫(yī)療：梅沙醫(yī)院、社區(qū)健康服務(wù)中心萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式郊區(qū)住宅案例東海岸萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式29郊區(qū)住宅案例東海岸規(guī)劃定位城市之中的天然山海資源，成熟的大型濱海社區(qū)設(shè)計(jì)理念規(guī)劃上，采用熱帶簡(jiǎn)約（TropicalModern）的設(shè)計(jì)理念，選擇自由生長(zhǎng)形的“葉脈狀”布局形式進(jìn)行社區(qū)規(guī)劃景觀上，充分利用地形、山勢(shì)及水體資源，引水入境，營(yíng)造人工湖水景、溪水水系，依水建房，構(gòu)筑了鄰水生活的情趣和意境項(xiàng)目配套生態(tài)公園：小區(qū)內(nèi)外有山脊公園、珊瑚公園、郊野公園、運(yùn)動(dòng)公園，還毗鄰大梅沙海濱公園和華僑城生態(tài)公園康體休閑：區(qū)內(nèi)建有泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、沙灘排球、足球場(chǎng)、室內(nèi)籃球館、乒乓球館、棋牌室、會(huì)議室等休閑設(shè)施商業(yè)配套：小區(qū)商業(yè)面積約5800平米，已建設(shè)海岸兒童天地、招商銀行、華潤(rùn)超市、海岸咖啡廳、名廚飯?zhí)眉熬肥罪椀甑热f(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式郊區(qū)住宅案例東海岸萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式30郊區(qū)住宅案例東海岸T2品類特征東海岸客戶需求價(jià)值舒適居住(第二居所)，考慮養(yǎng)老或休閑城市之中的天然山海資源，成熟的大型濱海社區(qū)；土地屬性交通：距離城市較遠(yuǎn)，但有快速道路可達(dá)交通：距羅湖商業(yè)中心約30公里，有鹽壩等多條高速路及大梅沙公交總站配套：沒(méi)有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套(或有條件做到)配套：區(qū)外有娛樂(lè)，醫(yī)療等機(jī)構(gòu)，區(qū)內(nèi)有公園，會(huì)所及商業(yè)街等配套居住價(jià)值：有自然資源，居住環(huán)境可塑性高居住價(jià)值：背倚青山，面朝大海，自然環(huán)境極佳萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式郊區(qū)住宅案例東海岸T2品類特征東海岸客戶需求價(jià)值舒適居住(第31郊區(qū)住宅案例清林徑T2郊區(qū)享受——與自然交融的養(yǎng)生居所基本信息位置：深圳龍崗清林徑森林公園南側(cè)山腳總占地面積：約200000m2總建筑面積：約360000m2容積率：約1.8商業(yè)配套：1.5萬(wàn)平方米山地情景商業(yè)街一期基本信息建筑面積：48760平方米物業(yè)組成：80套260-300平方米別墅，2棟32層75-150平方米洋房及部分65-90平方米商業(yè)公寓萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式郊區(qū)住宅案例清林徑萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式32郊區(qū)住宅案例清林徑整體規(guī)劃項(xiàng)目整個(gè)社區(qū)沿坡地自然排布，從入口到會(huì)所，從泳池到專用自行車道，從森林SPA到田園風(fēng)情，在這里，身體、自然、心靈、建筑相互融合T2品類特征清林徑客戶需求價(jià)值舒適居住(第二居所)，考慮養(yǎng)老或休閑趣味天然的養(yǎng)生大宅

土地屬性交通：距離城市較遠(yuǎn)，但有快速道路可達(dá)交通：與中心城區(qū)有一定距離，有高速路可達(dá)配套：沒(méi)有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套(或有條件做到)配套：項(xiàng)目帶有會(huì)所及商業(yè)街，附近有清林徑森林公園可供游憩居住價(jià)值：有自然資源，居住環(huán)境可塑性高居住價(jià)值：位于清林徑森林公園山腳，空氣清新萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式郊區(qū)住宅案例清林徑T2品類特征清林徑客戶需求價(jià)值舒適居住(第33品類細(xì)分高檔住宅（TOP系列）——墅庭.高尚生活

獨(dú)占稀缺資源，具有創(chuàng)造力的個(gè)性居所未隨著城市居住空間的不斷擴(kuò)展，高端人群對(duì)居住的追求，已漸漸從空間，環(huán)境等物理層面剝離出來(lái)，轉(zhuǎn)而追求精神的高貴，建立在不可復(fù)制的空間，獨(dú)占型的稀缺自然資源上的那些獨(dú)具創(chuàng)造力的個(gè)性居所，成為新時(shí)代頂級(jí)生活方式的象征萬(wàn)科TOP系列，解讀稀缺景觀與城市資源的真正關(guān)系，以智慧，意志和知識(shí)，在物質(zhì)與精神之間找尋最富詩(shī)意的建筑語(yǔ)言，讓思想與心靈交融，品質(zhì)與品位結(jié)合，打造滿足頂層人士心靈追求的居住空間2008年深圳TOP系列產(chǎn)品蘭喬圣菲（推廣名）

——城市豪宅棠樾（推廣名）

——郊區(qū)豪宅萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類細(xì)分高檔住宅（TOP系列）——墅庭.高尚生活萬(wàn)科產(chǎn)品品34品類細(xì)分高檔住宅類（TOP系列）細(xì)分品類項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地屬性客戶需求價(jià)值

*容積率主力細(xì)分客戶構(gòu)成主力戶型客戶選擇客戶細(xì)分價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡(購(gòu)買力)購(gòu)買動(dòng)機(jī)TOP1城市豪宅占有稀缺資源位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源銷售價(jià)格在市區(qū)均價(jià)2倍以上----------------------------TOP2郊區(qū)豪宅位于郊區(qū)，占有稀缺景觀資源或通過(guò)獨(dú)棟等產(chǎn)品形式占有土地資源------------------------共性：占有稀缺資源，有一定的交通通達(dá)性，密度低，售價(jià)高，基本以別墅物業(yè)為主，居住舒適特性：以項(xiàng)目所在地理位置為依據(jù)，劃分為城市及郊區(qū)項(xiàng)目?jī)深?注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項(xiàng)目實(shí)例支持，在此僅供參考萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類細(xì)分高檔住宅類（TOP系列）細(xì)分品類項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地屬性客戶35高檔住宅案例蘭喬圣菲TOP1城市豪宅——富于異域風(fēng)情的家族式大宅項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)核心位置，是深圳西岸稀有的純別墅區(qū)，住所擁有完整私人院落，以卓越尺度完美演繹家族傳承與大宅生活

基本信息總占地面積：約72500平方米總建筑面積：約43500平方米容積率：約0.6綠化率：約63.4%建筑覆蓋率：約30%物業(yè)組成：獨(dú)棟及雙拼別墅總戶數(shù)：94戶設(shè)計(jì)定位項(xiàng)目著重強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境的關(guān)系，營(yíng)造人與自然的交流空間，堅(jiān)持地方性和場(chǎng)所感并重，最大限度地利用和發(fā)揮環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)地域特色、人文精神和綠色生態(tài)建設(shè)的理念在尊重周邊環(huán)境的同時(shí)，突顯建筑與生活、土地優(yōu)雅舒適的關(guān)系，并使用有著時(shí)光斑駁印記、充滿歷史積淀感的石材來(lái)表現(xiàn)建筑原生特色，鍛造一席可傳承的家族領(lǐng)地萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式高檔住宅案例蘭喬圣菲萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式36高檔住宅案例蘭喬圣菲設(shè)計(jì)理念規(guī)劃上，外圍設(shè)置雙拼大宅，劃地為圈，形成強(qiáng)烈的領(lǐng)域感和不動(dòng)聲色的優(yōu)雅氣場(chǎng)；內(nèi)部聯(lián)院住宅排布巧妙自如，讓所有建筑均獲取最大的景觀資源和開(kāi)敞的氣勢(shì)風(fēng)格上，來(lái)自托斯卡納與安德魯西亞的歐洲風(fēng)格建筑靈感，低調(diào)的尊崇于隨意處自然流露，厚重的質(zhì)感，大氣的拙樸，原生建筑材質(zhì)讓生活衍生不凡氣質(zhì)造型上，經(jīng)典坡式屋頂設(shè)計(jì)，映托出“統(tǒng)一中有變化，變化中出特色”的豐富而韻律的住宅造型，每一細(xì)節(jié)都能品味出時(shí)光的變幻與永恒鋪排上，采用單體造型局部處理，結(jié)合平面功能要求，設(shè)計(jì)出獨(dú)棟和雙拼別墅等主要產(chǎn)品形式，并運(yùn)用交錯(cuò)圍合組合方式，形成層次豐富的環(huán)境空間，讓建筑具有生命般的起伏和旋律TOP1品類特征蘭喬圣菲客戶需求價(jià)值銷售價(jià)格在市區(qū)均價(jià)兩倍以上08年10月開(kāi)盤（容積率0.6，共94戶）土地屬性位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景觀資源位于深圳寶安中心區(qū)核心位置的純別墅社區(qū)，每戶均占有廣闊土地資源萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式高檔住宅案例蘭喬圣菲TOP1品類特征蘭喬圣菲客戶需求價(jià)值銷售37高檔住宅案例棠樾TOP2郊區(qū)豪宅——低密度的山水田園居所基本信息位置：深圳寶安區(qū)林坪大道以南總占地面積：約60萬(wàn)平方米建筑面積：約40萬(wàn)平方米容積率：0.6（一期0.8，二期0.5）一期基本信息規(guī)劃總用地：約110000m2總建筑面積：約90000m2住宅面積：約30000m2容積率：約0.378總戶數(shù)：約124戶項(xiàng)目配套觀瀾高爾夫（東莞）球會(huì)，大屏障國(guó)家森林公園，仙女湖水庫(kù)，三正半山酒店等設(shè)計(jì)定位以“營(yíng)造一種東方奢華為主的低密度現(xiàn)代居住氛圍”為設(shè)計(jì)核心，以水元素為主題，闡述東方居住美學(xué)中水的重要性，并運(yùn)用中國(guó)文化特有的低調(diào)展現(xiàn)屬于東方民族的奢華萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式高檔住宅案例棠樾萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式38高檔住宅案例棠樾設(shè)計(jì)理念布局方面，一期水城聯(lián)排別墅，充分依托景觀河道資源，將客廳、主臥等主要功能空間均布置于面水一側(cè)，戶戶臨水戶型方面，采用多層次院落設(shè)計(jì)，保證每家都能享有入戶前院、戶內(nèi)中院和親水后院，豐富了室外生活空間，使人與自然山水充分交融，同時(shí)傳遞出濃郁的現(xiàn)代東方韻味TOP2品類特征棠樾客戶需求價(jià)值銷售價(jià)格在市區(qū)均價(jià)兩倍以上尚未開(kāi)盤（一期容積率0.378，共124戶）土地屬性位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景觀資源緊鄰塘廈“生態(tài)綠洲”近2700平方米國(guó)家一級(jí)森林公園，方圓1公里內(nèi)密布3個(gè)湖泊水庫(kù)，所在區(qū)域空氣質(zhì)量A級(jí)萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式高檔住宅案例棠樾TOP2品類特征棠樾客戶需求價(jià)值銷售價(jià)格在39品類小結(jié)品類對(duì)比結(jié)合品類案例，從項(xiàng)目地塊條件分析有以下調(diào)整產(chǎn)品系列項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地價(jià)值物業(yè)組成*容積率居住評(píng)價(jià)位置交通配套資源城市住宅(金色系列)G1商務(wù)住宅便捷的城市生活市區(qū)或新城區(qū)發(fā)達(dá)生活配套已經(jīng)完善商務(wù)發(fā)達(dá)高層/LOFT----一般G2城市改善自然資源良好高層約1.0宜居宜住G3城市棲居無(wú)特殊資源高層約2.0一般城郊住宅(城花系列)C城郊改善舒適居住(第一居所)新城區(qū)或城市邊緣便利規(guī)劃有完善的生活配套無(wú)景觀資源別墅/多層/高層1.0-1.5宜居宜住郊區(qū)住宅(四季系列)T1郊區(qū)棲居低價(jià)格郊區(qū)或衛(wèi)星城不便利不完善無(wú)特殊資源小高層/高層----較差可達(dá)T2郊區(qū)改善舒適居住(第二居所)自然或旅游休閑資源優(yōu)越別墅/高層/公寓1.0-2.0良好高檔住宅(高檔系列)TOP1城市豪宅占有稀缺資源市區(qū)便利對(duì)配套無(wú)具體要求景觀資源一般，土地占有別墅----優(yōu)秀郊區(qū)可達(dá)TOP2郊區(qū)豪宅自然資源優(yōu)越別墅優(yōu)秀由上表可得，T2類與TOP2類的土地價(jià)值條件相近，容易混淆（例證：T2類的《清林徑》與TOP2類的《棠樾》項(xiàng)目）問(wèn)題：如何區(qū)分？*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項(xiàng)目實(shí)例支持，在此僅供參考萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類小結(jié)品類對(duì)比產(chǎn)品系列項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地價(jià)值物業(yè)組成*容積率居40相近品類區(qū)分T2類與TOP2類在土地價(jià)值方面的比較項(xiàng)目案例位置交通資源環(huán)境及配套清林徑(T2郊區(qū)享受)清林徑森林公園南側(cè)山腳有高速路或干道連接清林徑森林公園/水庫(kù)商業(yè)街/會(huì)所/公園郊區(qū)可達(dá)優(yōu)秀生活滿足棠樾(TOP2郊區(qū)豪宅)林坪大道以南有高速路或干道連接一級(jí)森林公園/湖泊密布高爾夫球會(huì)/酒店/國(guó)家一級(jí)森林公園郊區(qū)可達(dá)優(yōu)秀休閑度假滿足由分類比較可得，T2與TOP2系列在地塊條件方面有差異，但不大通過(guò)案例分析可得，兩者的差異主要體現(xiàn)在以下方面項(xiàng)目案例項(xiàng)目資源價(jià)值物業(yè)資源價(jià)值對(duì)應(yīng)人群物業(yè)組成品類研判清林徑有，但不稀缺隨物業(yè)布局而有差異養(yǎng)老或有休閑需要?jiǎng)e墅/高層/商業(yè)公寓郊區(qū)享受棠樾有，且稀缺戶戶有景，均好性優(yōu)高收入人士，彰顯社會(huì)地位別墅郊區(qū)豪宅結(jié)論：T2類與TOP2類具有可識(shí)別性，但必須與項(xiàng)目所處的具體環(huán)境、目標(biāo)人群及打造的產(chǎn)品品質(zhì)結(jié)合判斷萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式相近品類區(qū)分T2類與TOP2類在土地價(jià)值方面的比較項(xiàng)目案例位4130十一月2022萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式30十一月2022萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式42序有什么樣的人，就有什么樣的生活。有多少種生活，就應(yīng)有多少種居住空間。萬(wàn)科，為生而不同的人設(shè)計(jì)各不相同的住宅，四大產(chǎn)品系列——GOLDENCITYTOWNTOP，為四種不同的生活狀態(tài)服務(wù)，全程關(guān)懷生命，相伴每段人生的居住理想。萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式序萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式43萬(wàn)科客戶細(xì)分成果分享萬(wàn)科品類規(guī)劃成果分享萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式萬(wàn)科客戶細(xì)分成果分享萬(wàn)科品類規(guī)劃成果分享萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)44五大類細(xì)分人群萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式五大類細(xì)分人群萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式455類細(xì)分人群之下的再細(xì)分萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式5類細(xì)分人群之下的再細(xì)分萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式46各類客戶的詳細(xì)描述萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式各類客戶的詳細(xì)描述萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式47萬(wàn)科客戶細(xì)分成果分享萬(wàn)科品類規(guī)劃成果分享品類萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式萬(wàn)科客戶細(xì)分成果分享萬(wàn)科品類規(guī)劃成果分享品類萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客48品類劃分品類劃分及對(duì)應(yīng)客戶價(jià)值產(chǎn)品系列核心理念土地屬性項(xiàng)目?jī)r(jià)值品類細(xì)分位置交通配套字母代稱中文名稱城市住宅金色系列GOLDEN都市.時(shí)尚生活市區(qū)或新城區(qū)發(fā)達(dá)生活配套完善便捷的城市生活G1商務(wù)住宅G2城市改善G3城市棲居城郊住宅城花系列CITY山水.悠然生活市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣便利規(guī)劃有完善的生活配套舒適居住(第一居所)C城郊改善郊區(qū)住宅四季系列TOWN大城.豐盛生活郊區(qū)或衛(wèi)星城不便利不完善低價(jià)格T1郊區(qū)棲居舒適居住(第二居所)T2郊區(qū)享受高檔住宅高檔系列TOP墅庭.高尚生活市區(qū)或郊區(qū)，擁有稀缺資源便捷對(duì)配套無(wú)要求占有稀缺資源TOP1城市豪宅TOP2郊區(qū)豪宅在四大品類中，前三類以地理位置（距市中心的遠(yuǎn)近）為劃分依據(jù)，交通便捷度與配套完善度隨之降低第四類TOP系列則以對(duì)稀缺資源的占有為劃分，與前三類形成差異，兩者形成互補(bǔ)萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類劃分品類劃分及對(duì)應(yīng)客戶價(jià)值產(chǎn)品系列核心理念土地屬性項(xiàng)目?jī)r(jià)49品類細(xì)分城市住宅（GOLDEN系列）——都市.時(shí)尚生活

適合都市人生活的多元化成熟居住模式萬(wàn)科GOLDEN系列精品住宅，打造適合都市人生活的多元化成熟居住模式，鍛造精細(xì)生活細(xì)節(jié)，營(yíng)造成熟人文氛圍與歸屬感，以更為先鋒和現(xiàn)代的中心區(qū)域優(yōu)越居住理念，引導(dǎo)著都市人居新時(shí)尚萬(wàn)科GOLDEN，讓棲居在繁華中的都市居住更富細(xì)膩，溫情，充實(shí)的生活質(zhì)感，在核心版塊引領(lǐng)主流生活2008年深圳GOLDEN系列產(chǎn)品金域華庭（暫用名）

——商務(wù)住宅東方尊峪

——城市改善金域東郡

——城市棲居萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類細(xì)分城市住宅（GOLDEN系列）——都市.時(shí)尚生活萬(wàn)科50品類細(xì)分城市住宅類（GOLDEN系列）細(xì)分品類項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地屬性客戶需求價(jià)值*容積率主力細(xì)分客戶構(gòu)成主力戶型客戶選擇客戶細(xì)分價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡(購(gòu)買力)購(gòu)買動(dòng)機(jī)G1商務(wù)住宅便捷的城市生活1.寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，但噪音干擾較大2.享受市中心級(jí)別配套，周邊人群情況較復(fù)雜3.商業(yè)價(jià)值高但居住價(jià)值一般注重工作便利，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)------------商務(wù)人士----投資單房一房頂級(jí)商務(wù)人士投資二房三房G2城市改善1.交通便利，通常較為安靜2.周邊配套完善3.宜居宜住追求居住改善和品質(zhì)約2.0110％孩子三代35-45歲改善四房240％后小太陽(yáng)40-45歲改善三房340％小太陽(yáng)35-39歲改善三房410%老年一代45-50歲空巢二房G3城市棲居1.公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)2.周邊有較完善的生活配套3.居住價(jià)值一般低總價(jià)優(yōu)勢(shì)約3.0185％青年之家25-35歲棲居一房二房215%青年持家25-30歲棲居二房共性：現(xiàn)在或未來(lái)規(guī)劃中的市中心區(qū)，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物業(yè)組成主要為高層洋房特性：周邊環(huán)境及居住氛圍的差異，容積率要求也有所不同*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項(xiàng)目實(shí)例支持，在此僅供參考萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類細(xì)分城市住宅類（GOLDEN系列）細(xì)分品類項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地51城市住宅案例金域華庭G1商務(wù)住宅——品位與商務(wù)俱享的都市居所項(xiàng)目地處的龍華新城是“深圳城市中心軸帶”的北延段，未來(lái)將形成被稱為“副都心”的以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū)基本信息位置：深圳市龍華金龍路與新區(qū)大道交匯處東北角項(xiàng)目占地：68300.63平米建筑面積：188934萬(wàn)平米物業(yè)組成：一期為84-88平米的精裝高層，及少量LOFT公寓和聯(lián)排別墅設(shè)施及交通配套西臨新區(qū)大道，南臨金龍路、東臨軌道4號(hào)線商業(yè)、教育、娛樂(lè)、醫(yī)療、公園等配套設(shè)施完備項(xiàng)目定位以便捷交通、時(shí)尚商業(yè)、簡(jiǎn)約建筑、新城規(guī)劃，令項(xiàng)目充滿積極進(jìn)取、追求品位、掌握潮流以及國(guó)際視野和前瞻性思維的氣質(zhì)，更將成為匯聚品味與潮流的都市居所萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城市住宅案例金域華庭萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式52城市住宅案例G1品類特征金域華庭客戶需求價(jià)值注重工作便利，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)地處城市中心功能拓展區(qū)，外部景觀舒適，居者可享受繁華都市生活土地屬性交通：寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，但噪音干擾較大交通：地處城市軸心北延段，多條干道及軌道通達(dá)配套：享受市中心級(jí)別配套，周邊人群情況較復(fù)雜配套：周邊商業(yè)、教育、娛樂(lè)、醫(yī)療、公園等配套設(shè)施完善居住價(jià)值：商業(yè)價(jià)值高但居住價(jià)值一般居住價(jià)值：匯聚品味與潮流，商務(wù)氛圍濃厚，居住環(huán)境一般金域華庭設(shè)計(jì)理念規(guī)劃上，寬敞的公共活動(dòng)空間、人車分流設(shè)計(jì)以及開(kāi)揚(yáng)的外部景觀帶來(lái)的舒適感受，將使本項(xiàng)目居住者享受與福田區(qū)同等品質(zhì)的繁華都市生活建筑上，風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約，高層建筑板塔結(jié)合，空間變化豐富，戶型設(shè)計(jì)新穎，公共空間觀感大氣萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城市住宅案例G1品類特征金域華庭客戶需求價(jià)值注重工作便利，關(guān)53東方尊峪G2城市改善——城市型生態(tài)山居項(xiàng)目東臨梧桐山隧道口，西接仙桐體育公園，南靠羅沙路，與香港隔岸相望，北面的梧桐山是一個(gè)以山體和自然植被為景觀主體的城市郊野型自然風(fēng)景區(qū)，空氣質(zhì)量達(dá)國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，可俯瞰深圳市區(qū)及大鵬灣海面基本信息位置：深圳市羅湖區(qū)梧桐山半山風(fēng)景區(qū)地塊描述：三面環(huán)山,南望香港大霧山占地面積：11萬(wàn)㎡建筑面積：33萬(wàn)㎡容積率：2.12覆蓋建筑率：16.7%綠化率：67.55%樓層狀況：11-26層車位比：1.1：1物管費(fèi)：3.5元/㎡開(kāi)發(fā)節(jié)奏：整體開(kāi)發(fā)城市住宅案例萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式東方尊峪城市住宅案例萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式54城市住宅案例東方尊峪交通規(guī)劃深鹽第二快速干道地鐵8號(hào)線及公交車站項(xiàng)目定位上風(fēng)上水之地，兼得寧?kù)o與繁華，生態(tài)與健康的城市休閑山居設(shè)計(jì)理念自然第一，建筑第二整體規(guī)劃住宅：共21棟11-26層高層純住宅會(huì)所：6000平方米中央會(huì)所，設(shè)有室內(nèi)恒溫泳池、紅酒雪茄吧、網(wǎng)球場(chǎng)、SPA水療館、中西餐廳、健身房等泛會(huì)所：規(guī)劃有親子廣場(chǎng)、生態(tài)游樂(lè)場(chǎng)等多個(gè)主題泛會(huì)所，并提供休閑器械園林：8萬(wàn)㎡天然溪谷園林商業(yè)：4000平米社區(qū)商業(yè)學(xué)校：自身配備幼兒園，同時(shí)臨近項(xiàng)目規(guī)劃有公立小學(xué)萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城市住宅案例東方尊峪萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式55城市住宅案例東方尊峪G2品類特征東方尊峪客戶需求價(jià)值追求居住改善和品質(zhì)半山之中，城市之上，兼得寧?kù)o與繁華，生態(tài)與健康的城市休閑山居土地屬性交通：便利，通常較為安靜交通：臨近地鐵8號(hào)線及交通干道，三面環(huán)山配套：周邊配套完善配套：規(guī)劃有中央會(huì)所，商業(yè)及基礎(chǔ)教育配套居住價(jià)值：宜居宜住居住價(jià)值：地處梧桐山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，空氣質(zhì)量好萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城市住宅案例東方尊峪G2品類特征東方尊峪客戶需求價(jià)值追求居住56城市住宅案例金域東郡G3城市棲居——都市經(jīng)濟(jì)的舒適居所基本信息位置：深圳市東部新城商務(wù)行政區(qū)中心占地面積：104801㎡容積率：一期3.0，二期A區(qū)2.8，二期B區(qū)3.0覆蓋建筑率：≤25%建筑面積：316660㎡車位規(guī)劃：一期797個(gè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏：2007年第一期，整體共3年設(shè)計(jì)理念整體風(fēng)格上，突出展現(xiàn)了簡(jiǎn)潔、大方的整體項(xiàng)目形象，營(yíng)造了具有城市感的項(xiàng)目整體界面，以創(chuàng)造怡人、舒適的住宅小區(qū)作為設(shè)計(jì)的訴求規(guī)劃設(shè)計(jì)上，采用半圍合的思路，為小區(qū)提供充分的公共活動(dòng)空間，同時(shí)在每棟住宅的首層設(shè)置面積不等的架空層，用以改善小區(qū)內(nèi)通風(fēng)，并提供適應(yīng)深圳炎熱氣候的活動(dòng)場(chǎng)所建筑立面上，極具現(xiàn)代感，以面磚為主，加以一定量的質(zhì)感涂料，以穩(wěn)重大方的白色、灰色為主調(diào)，充分展現(xiàn)了項(xiàng)目整體典雅的氣質(zhì)戶型設(shè)計(jì)上，力求戶型的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，通風(fēng)采光良好，并在入戶處設(shè)置了入戶花園，增加空間層次及實(shí)用性萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城市住宅案例金域東郡萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式57城市住宅案例金域東郡整體規(guī)劃住宅：共7棟高層純住宅商業(yè)：1000余平方米社區(qū)廣場(chǎng)及2100平方米棕櫚風(fēng)情商業(yè)街生活配套教育：坪山中心小學(xué)、飛東小學(xué)、龍山學(xué)校、坪山中學(xué)、坪山機(jī)關(guān)幼兒園等購(gòu)物：三和購(gòu)物商場(chǎng)、萬(wàn)福佳、民樂(lè)福、泰華商場(chǎng)、國(guó)惠康百貨醫(yī)院：坪山人民醫(yī)院郵政：深圳郵政局坪山支局銀行：中國(guó)工商銀行，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，深圳發(fā)展銀行等休閑：大工業(yè)區(qū)體育中心、大工業(yè)區(qū)中心公園、聚龍高爾夫練習(xí)場(chǎng)等；萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城市住宅案例金域東郡萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式58城市住宅案例金域東郡G3品類特征金域東郡客戶需求價(jià)值低總價(jià)優(yōu)勢(shì)力求經(jīng)濟(jì)實(shí)用土地屬性交通：公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)交通：位于市東部新城商務(wù)行政區(qū)中心，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)配套：周邊有較完善的生活配套配套：教育，購(gòu)物，醫(yī)院，郵政，銀行，休閑等配套齊全居住價(jià)值：居住價(jià)值一般居住價(jià)值：容積率較高，無(wú)自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城市住宅案例金域東郡G3品類特征金域東郡客戶需求價(jià)值低總價(jià)優(yōu)59品類細(xì)分城郊住宅（CITY系列）——大城.豐盛生活

將城市邊緣轉(zhuǎn)化為主流人群聚集的高水準(zhǔn)居住群落萬(wàn)科打破城市固有居住觀念和城市格局，打造新移民生活范本，將城市邊緣轉(zhuǎn)化為主流人群聚集的高水準(zhǔn)居住群落，構(gòu)建全新的城市板塊體系，大城崛起，都市人居走向更廣闊的方向，包容與豐盛成為新生活的表征萬(wàn)科CITY系列，時(shí)尚元素融合原野的落葉芳，青草香，既富于城市的先鋒精神，又表述著來(lái)自文明本源的質(zhì)樸和親切，繁華又靜謐，豐盛又平和2008年深圳CITY系列產(chǎn)品第五園萬(wàn)科城萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類細(xì)分城郊住宅（CITY系列）——大城.豐盛生活萬(wàn)科產(chǎn)60品類細(xì)分城郊住宅類（CITY系列）細(xì)分品類項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地屬性客戶需求價(jià)值*容積率主力細(xì)分客戶構(gòu)成主力戶型（平方米）客戶選擇客戶細(xì)分價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡(購(gòu)買力)購(gòu)買動(dòng)機(jī)C城郊改善舒適居所(第一居所)1.交通便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域較近2.項(xiàng)目基本配套設(shè)施齊備3.相對(duì)市中心居住密度低，居住氛圍良好（水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）追求舒適居住約為1.0至1.5110％孩子三代35-45歲改善四房150-240220％后小太陽(yáng)40-45歲改善三房130-200330％小太陽(yáng)35-39歲改善三房130-20045％老年一代45-50歲空巢二房90-10055％青年持家30-35歲改善三房110-130630％小小太陽(yáng)25-30歲改善三房110-130共性：位于城市邊緣或新城區(qū)，可快速到達(dá)，基礎(chǔ)配套齊備，居住密度較低，物業(yè)組成以別墅，類別墅及多層為主，帶少量高層洋房*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項(xiàng)目實(shí)例支持，在此僅供參考萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類細(xì)分城郊住宅類（CITY系列）細(xì)分品類項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地屬性客61城郊住宅案例第五園C城郊改善——倡導(dǎo)中式居住理念的城郊舒適居所基本信息位置：布吉街道坂田雅園路占地面積：約44萬(wàn)平方米建筑面積：55萬(wàn)平方米總建筑戶數(shù)為5000戶左右容積率：1.48開(kāi)發(fā)節(jié)奏：分6期，由04年到08年設(shè)計(jì)定位大膽創(chuàng)新，糅合了中式傳統(tǒng)居住理念的精華與現(xiàn)代建筑的簡(jiǎn)約，通過(guò)瓦屋面、石材墻面、村落空間的運(yùn)用，創(chuàng)造鄉(xiāng)村田園風(fēng)格，人車分流更徹底，極力倡導(dǎo)對(duì)中式居住生活方式的理性回歸設(shè)計(jì)理念建筑風(fēng)格，原創(chuàng)現(xiàn)代中式建筑，主要建筑形式有庭院別墅、合院洋房、疊院HOUSE和高層園林設(shè)計(jì)，以層次分明的多重“庭院空間”為精髓，充分利用中國(guó)傳統(tǒng)造園隔、抑、曲等手法，創(chuàng)造出富有“起、承、轉(zhuǎn)、合”完整變化的空間序列，配以灰色系基調(diào)的硬質(zhì)鋪裝，將中國(guó)的人文精神與現(xiàn)代人的生活需求有機(jī)結(jié)合，全方位塑造社區(qū)文化和人居環(huán)境，達(dá)到自然景觀與人文景觀的融合，體現(xiàn)了人與自然的和諧與對(duì)話萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城郊住宅案例第五園萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式62城郊住宅案例第五園項(xiàng)目配套五園書(shū)院，寧?kù)o致遠(yuǎn)占地1500平方米，文化定位秉承中國(guó)四大書(shū)院，縱橫古典與現(xiàn)代；打造深圳及全國(guó)第一家情景式社區(qū)圖書(shū)館古色古香，徽州老屋“老房子”是萬(wàn)科為發(fā)掘和保護(hù)中國(guó)傳統(tǒng)民居的一種嘗試，將來(lái)的功能可能為博物館、餐廳、茶館、培訓(xùn)、文化活動(dòng)等中式特色，文化商業(yè)街占地6000平方米，基本功能完備，匯聚了餐飲、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、中國(guó)銀行、便利店、一致藥店等商戶，極大地滿足社區(qū)日常生活，形成現(xiàn)代中式特色文化的商業(yè)街蔥蘢覆蓋，園林泳池在社區(qū)中已建成的大型游泳池能給你的夏天帶來(lái)娛樂(lè)的好去處便利為上，健身娛樂(lè)在社區(qū)中各個(gè)架空層錯(cuò)落著各種健身娛樂(lè)設(shè)施，讓飯后的家人擁有自由休閑的空間成長(zhǎng)樂(lè)趣，幼兒中心高檔幼兒園，幼齡教育機(jī)構(gòu)，童年最大的樂(lè)趣萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城郊住宅案例第五園萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式63城郊住宅案例第五園C品類特征第五園客戶需求價(jià)值追求舒適居住綜合配套及功能完善的，反映中式居住精髓的生態(tài)園區(qū)土地屬性交通：便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域較近交通：地處深圳城市發(fā)展中軸線上的中央地帶，多條公交線，環(huán)島路及快速路可達(dá)配套：項(xiàng)目基本配套設(shè)施齊備配套：項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套十分完善居住價(jià)值：相對(duì)市中心密度低，居住氛圍良好（如水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）居住價(jià)值：容積率僅為1.48，園區(qū)環(huán)境注重自然與人的和諧萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城郊住宅案例第五園C品類特征第五園客戶需求價(jià)值追求舒適居住綜64城郊住宅案例萬(wàn)科城C城郊改善——配套完善的大型親地社區(qū)基本信息項(xiàng)目位置：深圳龍崗區(qū)坂雪崗大道東側(cè)占地面積：約46萬(wàn)㎡建筑面積：約53萬(wàn)㎡容積率：1.1--1.3建筑覆蓋率：<<30%綠化率：>>30%物業(yè)組成：別墅及多層為主，帶少量高層開(kāi)發(fā)節(jié)奏：1-3期已售完，4期別墅及高層正在發(fā)售四期基本信息總占地面積：96201.00m2總建筑面積：125816.45m2總商業(yè)面積：3.5萬(wàn)平方米容積率：1.31綠地率：35%總戶數(shù)：827（TH以及景院別墅157套，高層670套）停車位：827（地面420，地下407）萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城郊住宅案例萬(wàn)科城萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式65城郊住宅案例萬(wàn)科城交通規(guī)劃清平高速、梅觀高速和南坪快速三條城市干線通達(dá)CBD附近規(guī)劃有地鐵4、5、16號(hào)線及BRT2號(hào)線站點(diǎn)項(xiàng)目定位依地勢(shì)高低設(shè)計(jì)的低密度別墅大城，建筑風(fēng)格糅合了西班牙和地中海建筑的精華，為深圳首創(chuàng)的親地別墅社區(qū)設(shè)計(jì)理念大型別墅社區(qū)，教育及商業(yè)配套完善，足不出戶可盡享城市生活戶型大多為深圳萬(wàn)科首創(chuàng)或?qū)＠a(chǎn)品，絕大多數(shù)擁有自己的花園或露臺(tái)，居住的舒適度得到極大滿足項(xiàng)目配套景觀：1.2萬(wàn)平方米市政廣場(chǎng)及7000平米生態(tài)人工湖，可循環(huán)人工濕地系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)：2200平米會(huì)所活動(dòng)空間，約5000平米運(yùn)動(dòng)公園及康體中心教育：占地約3.6萬(wàn)平方米的實(shí)驗(yàn)學(xué)校，規(guī)劃有3個(gè)幼兒園商業(yè)：面積達(dá)3.5萬(wàn)平米，包括華潤(rùn)萬(wàn)家、肯德基、名典、丹桂軒等品牌商家萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城郊住宅案例萬(wàn)科城萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式66城郊住宅案例萬(wàn)科城C品類特征萬(wàn)科城客戶需求價(jià)值追求舒適居住依地勢(shì)高低設(shè)計(jì)，首創(chuàng)的親地別墅社區(qū)土地屬性交通：便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域較近交通：處于深圳中軸，有城市干線通達(dá)CBD，地鐵4-6號(hào)線及BRT2號(hào)線均設(shè)有站點(diǎn)配套：項(xiàng)目基本配套設(shè)施齊備配套：完善，居住舒適性較好居住價(jià)值：相對(duì)市中心密度低，居住氛圍良好（水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）居住價(jià)值：容積率僅為1.1-1.3，建有可循環(huán)人工濕地系統(tǒng)萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式城郊住宅案例萬(wàn)科城C品類特征萬(wàn)科城客戶需求價(jià)值追求舒適居住依67品類細(xì)分郊區(qū)住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活

遠(yuǎn)離喧囂與浮華的宜人居所未來(lái)奢侈，將告別非必需品，而追逐必需品，緊俏的，稀有的，受青睞和尊重的，將不再是哪些昂貴卻隨處可見(jiàn)的物品，而是寧?kù)o的時(shí)光，干凈的水和新鮮空氣萬(wàn)科TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的遠(yuǎn)見(jiàn)與深度的人文關(guān)懷，為一顆顆山水田園的新，打造遠(yuǎn)離喧囂與浮華的居所，建筑超凡脫俗的自然人居氛圍，尋覓關(guān)于海的理想，山的文明，還有整座城市對(duì)于悠閑生活的向往2008年深圳TOWN系列產(chǎn)品東海岸

——郊區(qū)享受清林徑（推廣名）

——郊區(qū)享受萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類細(xì)分郊區(qū)住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活萬(wàn)科產(chǎn)品68品類細(xì)分郊區(qū)住宅類（TOWN系列）細(xì)分品類項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地屬性客戶需求價(jià)值*容積率主力細(xì)分客戶構(gòu)成主力戶型（平方米）客戶選擇客戶細(xì)分價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡(購(gòu)買力)購(gòu)買動(dòng)機(jī)T1郊區(qū)棲居低價(jià)格1.距離目標(biāo)客戶原有居所(工作)地較遠(yuǎn),交通不便利，公共線路缺乏或基本沒(méi)有2.項(xiàng)目周邊無(wú)配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決3.地塊條件通常只有三通(水電路)，居住價(jià)值不高價(jià)格務(wù)實(shí)--------50％青年之家25-35歲棲居二房75-8520％小小太陽(yáng)25-30歲棲居二房75-8510％青年持家25-30歲棲居三房90-11010％孩子三代25-30歲棲居三房90-11010％老年一代45歲以上空巢二房75-85T2郊區(qū)享受舒適居住(第二居所)1.距離城市較遠(yuǎn)，但有快速道路可達(dá)2.沒(méi)有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套(或有條件做到)3.有自然資源，居住環(huán)境可塑性高舒適居所，考慮父母養(yǎng)老或休閑1.0至2.0左右150％孩子三代35-45歲空巢三房200-240250％后小太陽(yáng)35-45歲改善一房/二房50-90共性：位于郊區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)，離城區(qū)中心較遠(yuǎn)，且周邊配套設(shè)施較少或基本沒(méi)有特性：以交通路網(wǎng)，配套可塑性及環(huán)境資源為依據(jù)，劃分成棲居和享受居所兩類，棲居類以120方以下的多層或小高層為主，享受類則會(huì)出現(xiàn)200方以上的別墅物業(yè)*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項(xiàng)目實(shí)例支持，在此僅供參考萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類細(xì)分郊區(qū)住宅類（TOWN系列）細(xì)分品類項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地屬性客69郊區(qū)住宅案例東海岸T2郊區(qū)享受——背山面海的濱海居所項(xiàng)目位于鹽壩高速公路與周圍的坡地間，距羅湖商業(yè)中心區(qū)約30公里，距離大梅沙海灘約1.5公里，背倚青山，面朝大海，自然環(huán)境極佳項(xiàng)目用地屬于山地類型，地形由東南向西北逐漸走高，東南側(cè)地形比較平緩，西北部地形陡峭，沿鹽壩高速公路呈弧形東西向帶狀分布基本信息總占地面積：約34.3萬(wàn)平方米總建筑面積：27.5萬(wàn)平方米容積率：0.8總戶數(shù)：1949戶開(kāi)發(fā)節(jié)奏：共分4期，03-05年開(kāi)1-3期，07年開(kāi)售第4期周遍配套：娛樂(lè)：7個(gè)高級(jí)大梅沙酒店，2個(gè)游艇會(huì)，2個(gè)高爾夫球場(chǎng)，2個(gè)直升機(jī)停機(jī)坪，5個(gè)大梅沙高端項(xiàng)目，7大公園，4大沙灘，2所學(xué)校，6大高端餐飲交通：深鹽第二通道、鹽壩高速、鹽排高速、大梅沙公交總站醫(yī)療：梅沙醫(yī)院、社區(qū)健康服務(wù)中心萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式郊區(qū)住宅案例東海岸萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式70郊區(qū)住宅案例東海岸規(guī)劃定位城市之中的天然山海資源，成熟的大型濱海社區(qū)設(shè)計(jì)理念規(guī)劃上，采用熱帶簡(jiǎn)約（TropicalModern）的設(shè)計(jì)理念，選擇自由生長(zhǎng)形的“葉脈狀”布局形式進(jìn)行社區(qū)規(guī)劃景觀上，充分利用地形、山勢(shì)及水體資源，引水入境，營(yíng)造人工湖水景、溪水水系，依水建房，構(gòu)筑了鄰水生活的情趣和意境項(xiàng)目配套生態(tài)公園：小區(qū)內(nèi)外有山脊公園、珊瑚公園、郊野公園、運(yùn)動(dòng)公園，還毗鄰大梅沙海濱公園和華僑城生態(tài)公園康體休閑：區(qū)內(nèi)建有泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、沙灘排球、足球場(chǎng)、室內(nèi)籃球館、乒乓球館、棋牌室、會(huì)議室等休閑設(shè)施商業(yè)配套：小區(qū)商業(yè)面積約5800平米，已建設(shè)海岸兒童天地、招商銀行、華潤(rùn)超市、海岸咖啡廳、名廚飯?zhí)眉熬肥罪椀甑热f(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式郊區(qū)住宅案例東海岸萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式71郊區(qū)住宅案例東海岸T2品類特征東海岸客戶需求價(jià)值舒適居住(第二居所)，考慮養(yǎng)老或休閑城市之中的天然山海資源，成熟的大型濱海社區(qū)；土地屬性交通：距離城市較遠(yuǎn)，但有快速道路可達(dá)交通：距羅湖商業(yè)中心約30公里，有鹽壩等多條高速路及大梅沙公交總站配套：沒(méi)有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套(或有條件做到)配套：區(qū)外有娛樂(lè)，醫(yī)療等機(jī)構(gòu)，區(qū)內(nèi)有公園，會(huì)所及商業(yè)街等配套居住價(jià)值：有自然資源，居住環(huán)境可塑性高居住價(jià)值：背倚青山，面朝大海，自然環(huán)境極佳萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式郊區(qū)住宅案例東海岸T2品類特征東海岸客戶需求價(jià)值舒適居住(第72郊區(qū)住宅案例清林徑T2郊區(qū)享受——與自然交融的養(yǎng)生居所基本信息位置：深圳龍崗清林徑森林公園南側(cè)山腳總占地面積：約200000m2總建筑面積：約360000m2容積率：約1.8商業(yè)配套：1.5萬(wàn)平方米山地情景商業(yè)街一期基本信息建筑面積：48760平方米物業(yè)組成：80套260-300平方米別墅，2棟32層75-150平方米洋房及部分65-90平方米商業(yè)公寓萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式郊區(qū)住宅案例清林徑萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式73郊區(qū)住宅案例清林徑整體規(guī)劃項(xiàng)目整個(gè)社區(qū)沿坡地自然排布，從入口到會(huì)所，從泳池到專用自行車道，從森林SPA到田園風(fēng)情，在這里，身體、自然、心靈、建筑相互融合T2品類特征清林徑客戶需求價(jià)值舒適居住(第二居所)，考慮養(yǎng)老或休閑趣味天然的養(yǎng)生大宅

土地屬性交通：距離城市較遠(yuǎn)，但有快速道路可達(dá)交通：與中心城區(qū)有一定距離，有高速路可達(dá)配套：沒(méi)有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套(或有條件做到)配套：項(xiàng)目帶有會(huì)所及商業(yè)街，附近有清林徑森林公園可供游憩居住價(jià)值：有自然資源，居住環(huán)境可塑性高居住價(jià)值：位于清林徑森林公園山腳，空氣清新萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式郊區(qū)住宅案例清林徑T2品類特征清林徑客戶需求價(jià)值舒適居住(第74品類細(xì)分高檔住宅（TOP系列）——墅庭.高尚生活

獨(dú)占稀缺資源，具有創(chuàng)造力的個(gè)性居所未隨著城市居住空間的不斷擴(kuò)展，高端人群對(duì)居住的追求，已漸漸從空間，環(huán)境等物理層面剝離出來(lái)，轉(zhuǎn)而追求精神的高貴，建立在不可復(fù)制的空間，獨(dú)占型的稀缺自然資源上的那些獨(dú)具創(chuàng)造力的個(gè)性居所，成為新時(shí)代頂級(jí)生活方式的象征萬(wàn)科TOP系列，解讀稀缺景觀與城市資源的真正關(guān)系，以智慧，意志和知識(shí)，在物質(zhì)與精神之間找尋最富詩(shī)意的建筑語(yǔ)言，讓思想與心靈交融，品質(zhì)與品位結(jié)合，打造滿足頂層人士心靈追求的居住空間2008年深圳TOP系列產(chǎn)品蘭喬圣菲（推廣名）

——城市豪宅棠樾（推廣名）

——郊區(qū)豪宅萬(wàn)科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式品類細(xì)分高檔住宅（TOP系列）——墅庭.高尚生活萬(wàn)科產(chǎn)品品75品類細(xì)分高檔住宅類（TOP系列）細(xì)分品類項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地屬性客戶需求價(jià)值

*容積率主力細(xì)分客戶構(gòu)成主力戶型客戶選擇客戶細(xì)分價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡(購(gòu)買力)購(gòu)買動(dòng)機(jī)TOP1城市豪宅占有稀缺資源位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源銷售價(jià)格在市區(qū)均價(jià)2倍以上----------------------------TOP2郊區(qū)豪宅位于郊區(qū)，占有稀缺景觀資源或通過(guò)獨(dú)棟等產(chǎn)品形式占有土地資源------------------------共性：占有稀缺資源，有一定的交通通達(dá)性，密度低，售價(jià)高，基本以別墅物業(yè)為主，居住舒適特性：以項(xiàng)目所在地理位置為依據(jù)，劃分為城市及郊區(qū)項(xiàng)目?jī)深?注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項(xiàng)目實(shí)例支