PART1：旅游小鎮(zhèn)概念解析PART2：旅游小鎮(zhèn)開發(fā)趨勢(shì)PART3：旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式PART4：如何打造旅游小鎮(zhèn)PART5：如何運(yùn)營(yíng)旅游小鎮(zhèn)PART6:如何規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)目錄

CONTENTS1PART1：旅游小鎮(zhèn)概念解析目錄

CONTENTS1前言研究旅游綜合開發(fā)，對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)下的城鎮(zhèn)化聚集，是本報(bào)告的總結(jié)；旅游小鎮(zhèn)或小城鎮(zhèn)是市場(chǎng)探索出的一個(gè)新路徑。旅游小鎮(zhèn)的理想化模型，提出了以夜間休閑為依托，通過觀光吸引核、休閑業(yè)態(tài)集聚、泛旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)延伸、城鎮(zhèn)化配套四個(gè)方面的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)就地城鎮(zhèn)化的路徑。旅游小鎮(zhèn)是一種三區(qū)合一的綜合結(jié)構(gòu)，既是旅游景區(qū)，又是休閑消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、又是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)區(qū)。2

第一旅游地產(chǎn)與旅游小鎮(zhèn)第二從旅游角度看旅游小鎮(zhèn)第三從文化角度看旅游小鎮(zhèn)第四旅游小鎮(zhèn)到旅游綜合體的發(fā)展路徑PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析——綜合開發(fā)

3第一旅游地產(chǎn)與旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析——第一旅游地產(chǎn)與旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析——綜合開發(fā)

旅游地產(chǎn)大概念依托資源發(fā)展——皇冠上的明珠旅游地產(chǎn)要求先做旅游和配套，沉淀資金多和長(zhǎng)，開發(fā)商不愿意去做供應(yīng)量和形式不佳，開發(fā)商去做配套和旅游基于旅游地產(chǎn)角度的旅游小鎮(zhèn)分類旅游小鎮(zhèn)誕生旅游小鎮(zhèn)契合開發(fā)商追求的業(yè)態(tài)特點(diǎn)主力店概念旅游配套可以和城市配套合二為一4第一旅游地產(chǎn)與旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析——第一、從旅游地產(chǎn)角度看旅游小鎮(zhèn)：旅游小鎮(zhèn)是旅游地產(chǎn)休閑體驗(yàn)化、景區(qū)化的很好業(yè)態(tài)，相當(dāng)于城市綜合體里面的主力店1、旅游地產(chǎn)概念企業(yè)主導(dǎo)型旅游（居）小鎮(zhèn)的盈利點(diǎn)——旅游地產(chǎn)以旅游業(yè)作為小鎮(zhèn)的造血機(jī)：形成產(chǎn)業(yè)磁力、消費(fèi)磁力和就業(yè)磁力，凝聚成小鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)——以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)，具有資源依托性、要素綜合性、開發(fā)銷售和經(jīng)營(yíng)方式多樣性，以及生活方式非常態(tài)化等特點(diǎn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展必須以旅游資源為核心旅游地產(chǎn)必須依托旅游資源打造休閑度假概念旅游地產(chǎn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是可流通性，可異地置換；二是旅居型，不同于居家型房產(chǎn)旅游地產(chǎn)，關(guān)鍵是要先旅游，后地產(chǎn)。很多開發(fā)商對(duì)于旅游以及旅游的需求不求甚解，就盲目地去開發(fā)一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，這是大忌5第一、從旅游地產(chǎn)角度看旅游小鎮(zhèn)：企業(yè)主導(dǎo)型旅游（居）小鎮(zhèn)的盈2、旅游地產(chǎn)類型企業(yè)主導(dǎo)型旅游（居）小鎮(zhèn)的盈利點(diǎn)——旅游地產(chǎn)以旅游業(yè)作為小鎮(zhèn)的造血機(jī)：形成產(chǎn)業(yè)磁力、消費(fèi)磁力和就業(yè)磁力，凝聚成小鎮(zhèn)風(fēng)景區(qū)小鎮(zhèn)——自然資源依托型特色古鎮(zhèn)——新舊城類型主題樂園型——迪斯尼小鎮(zhèn)行業(yè)依托型——產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)結(jié)論:從旅游地產(chǎn)角度看旅游小鎮(zhèn)1、旅游小鎮(zhèn)只是旅游地產(chǎn)商開發(fā)商打造旅游吸引力和利潤(rùn)點(diǎn)的一種項(xiàng)目載體，站在地產(chǎn)開發(fā)角度，旅游地產(chǎn)大于或包含旅游小鎮(zhèn)。2、旅游地產(chǎn)存在前期沉淀資金大，開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，而旅游小鎮(zhèn)的休閑配套功能、旅游配套功能、城市配套功能和其用地產(chǎn)承載休閑、旅游、城市的物業(yè)形態(tài)屬性，其可通過地產(chǎn)出售或出租的形式變現(xiàn)，是一種解決旅游地產(chǎn)開發(fā)資金與周期的良好載體。3、旅游的六要素全部可通過地產(chǎn)形式在小鎮(zhèn)體現(xiàn)出來，且可經(jīng)營(yíng)可出售，而相比主題樂園、產(chǎn)業(yè)載體等旅游吸引核打造，其優(yōu)勢(shì)顯而易見。62、旅游地產(chǎn)類型企業(yè)主導(dǎo)型旅游（居）小鎮(zhèn)的盈利點(diǎn)——旅游地產(chǎn)第二從旅游角度看旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析——綜合開發(fā)

泛旅游產(chǎn)業(yè)整合和人氣導(dǎo)入搬運(yùn)屬性終端屬性業(yè)態(tài)集聚和產(chǎn)業(yè)多樣化旅游小鎮(zhèn)分類泛旅游業(yè)態(tài)產(chǎn)生進(jìn)而產(chǎn)業(yè)集聚旅游小鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化文化和科技注入新的資本運(yùn)作和品牌運(yùn)營(yíng)手段7第二從旅游角度看旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析—第二、從旅游角度看旅游小鎮(zhèn)：是入口、平臺(tái)、啟動(dòng)區(qū)旅游的搬運(yùn)性、提前性、終端性等決定了旅游具有產(chǎn)業(yè)整合能力，其對(duì)旅游地產(chǎn)業(yè)態(tài)的整合是通過旅游小鎮(zhèn)形成旅游休閑產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的休閑消費(fèi)集聚。以從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的角度講，旅游小鎮(zhèn)泛指以旅游休閑產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的小城鎮(zhèn)，包括三層含義，首先，是城鎮(zhèn)的概念，旅游小鎮(zhèn)與一般旅游景區(qū)的主要區(qū)別在于其是一個(gè)有人口集聚、具備日常生活功能和生活設(shè)施的小城鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)；其次，是旅游景區(qū)概念，旅游小鎮(zhèn)也是具備旅游功能的景區(qū)，旅游十要素食、住、行、游、購(gòu)、娛、體、療、學(xué)、悟的配備是基礎(chǔ)。再次，是規(guī)模的概念，旅游小鎮(zhèn)是特色鮮明的小城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)，區(qū)別于城市旅游。從旅游的角度講，旅游小鎮(zhèn)是文化旅游的重要載體，是文化休閑的重要平臺(tái)。2、旅游小鎮(zhèn)三大類型根據(jù)旅游功能的不同，旅游小鎮(zhèn)可分為觀光休閑型旅游小鎮(zhèn)、集散型旅游小鎮(zhèn)、度假型旅游小鎮(zhèn)三種類型1、旅游小鎮(zhèn)概念旅游視角的結(jié)論：1、旅游小鎮(zhèn)是旅游目的地、是旅游集散地、是度假居住產(chǎn)品，是旅游平臺(tái)。2、是旅游品牌和旅游線路構(gòu)建載體3、區(qū)別于傳統(tǒng)小鎮(zhèn)，新的小鎮(zhèn)賦予旅游對(duì)現(xiàn)代科技、文化開發(fā)、品牌資本運(yùn)作，企業(yè)運(yùn)營(yíng)更多使命8第二、從旅游角度看旅游小鎮(zhèn)：是入口、平臺(tái)、啟動(dòng)區(qū)以從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三從文化角度看旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析——綜合開發(fā)

旅游小鎮(zhèn)的升級(jí)從單純觀光到休閑到體驗(yàn)度假跳出地產(chǎn)的只開發(fā)不運(yùn)營(yíng)的階段屬性具有底蘊(yùn)和可持續(xù)性文化角度的旅游小鎮(zhèn)分類泛旅游業(yè)態(tài)產(chǎn)生進(jìn)而產(chǎn)業(yè)集聚資產(chǎn)證券化、股權(quán)化、品牌化。上市化運(yùn)作文化和科技注入新的資本運(yùn)作和品牌運(yùn)營(yíng)手段9第三從文化角度看旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析—第三、從文化角度看旅游小鎮(zhèn):文化即旅游小鎮(zhèn)的底蘊(yùn)，是其高度和深度以2、旅游小鎮(zhèn)八大類型根據(jù)旅游小鎮(zhèn)依托文化的不同，可將旅游小鎮(zhèn)分為傳統(tǒng)文化、民族文化、飲食文化、宗教文化、異域風(fēng)情、藝術(shù)情調(diào)、歷史題材、文化主題型等八種類型1、文化是旅游小鎮(zhèn)的靈魂，旅游小鎮(zhèn)的文化又可以透過肌理結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)貌、民俗風(fēng)情、生活習(xí)慣、傳統(tǒng)工藝、商業(yè)業(yè)態(tài)等表現(xiàn)出來，文化挖掘就是要確定旅游小鎮(zhèn)的地域背景、歷史背景和文化主題，為小鎮(zhèn)的打造尋找文化支撐，確定主題方向，尋找差異化優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特性內(nèi)涵。文化也是旅游小鎮(zhèn)的核心吸引點(diǎn)所在，因此旅游小鎮(zhèn)的打造中文化點(diǎn)的選擇和主題定位是第一步，也是至關(guān)重要的一步。文化角度結(jié)論：1、文化與旅游的融合通過旅游小鎮(zhèn)的載體使旅游價(jià)值從單純觀光型邁向體驗(yàn)度假型更高階段，也使”死”文化通過旅游小鎮(zhèn)的現(xiàn)代打造”活化”2、文化是旅游小鎮(zhèn)的深度與高度，是旅游小鎮(zhèn)的底蘊(yùn)，是開發(fā)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值所在10第三、從文化角度看旅游小鎮(zhèn):以2、旅游小鎮(zhèn)八大類型根據(jù)旅游小第四從旅游綜合體角度看旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析——綜合開發(fā)

從旅游小鎮(zhèn)到旅游綜合體從項(xiàng)目到區(qū)域的跨越內(nèi)涵與外延的夸大化土地價(jià)值的提升和整體產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶產(chǎn)城一體化空城鬼城避免產(chǎn)業(yè)鏈形成集聚和裂變11第四從旅游綜合體角度看旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念第四、從旅游綜合體角度看旅游小鎮(zhèn):土地綜合開發(fā)價(jià)值工具以2、旅游綜合體的分類休閑小鎮(zhèn)：以商業(yè)街區(qū)為主要形態(tài)，休閑聚集與居住聚集混合的綜合開發(fā)項(xiàng)目。休閑古鎮(zhèn)、休閑洋鎮(zhèn)、藝術(shù)小鎮(zhèn)、時(shí)尚小鎮(zhèn)1、溫泉旅游綜合體，如珠海海泉灣2、濱海旅游綜合體，如三亞灣紅樹林度假世界3、主題公園綜合體，如深圳東部華僑城4、鄉(xiāng)村旅游綜合體，如北京的蟹島5、高爾夫旅游綜合體，如深圳觀瀾湖6、文化創(chuàng)意旅游綜合體，如橫店影視城7、休閑商業(yè)旅游綜合體，如華南mall8、主題酒店旅游綜合體，如迪拜棕櫚島的亞特蘭蒂斯酒店9、生態(tài)休閑旅游綜合體，如世界木屋村10、休閑小鎮(zhèn)旅游綜合體，如彝人古鎮(zhèn)、天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)有時(shí)也稱之為“休閑綜合體”或“度假綜合體”，是指：基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動(dòng)發(fā)展的度假酒店集群、綜合休閑項(xiàng)目、休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，整體服務(wù)品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)。旅游綜合體=旅游小鎮(zhèn)+酒店群+休閑地產(chǎn)社區(qū)+綜合休閑項(xiàng)目1、旅游綜合體的概念旅游綜合體角度結(jié)論：1、相比城市綜合體對(duì)城市商務(wù)辦公、消費(fèi)休閑、居住等的中心聚集輻射作用，旅游綜合體也是開發(fā)旅游的聚集經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，其通過旅游小鎮(zhèn)的休閑聚集形式達(dá)到旅游開發(fā)和開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。2、通過旅游小鎮(zhèn)的商業(yè)休閑集聚帶動(dòng)土地綜合開發(fā)價(jià)值，是一種很好的開發(fā)載體和工具。3、是新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)城一體化的方向12第四、從旅游綜合體角度看旅游小鎮(zhèn):以2、旅游綜合體的分類休閑以總體分析結(jié)論：1、對(duì)于開發(fā)轉(zhuǎn)型的啟示和作用2、對(duì)于政府尋找美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和“人的城鎮(zhèn)化”、產(chǎn)城一體化很好的增長(zhǎng)引擎3、是傳承鄉(xiāng)村、融合文化和科技、促進(jìn)旅游、有利于城市化推進(jìn)的強(qiáng)大平臺(tái)13以總體分析結(jié)論：13泛旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定，是基礎(chǔ)特色旅游吸引核的設(shè)計(jì)，是要點(diǎn)具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的項(xiàng)目策劃，是關(guān)鍵旅游小城鎮(zhèn)的特定功能開發(fā)及其布局，是落地風(fēng)貌規(guī)劃，是特色政府運(yùn)營(yíng)模式，是價(jià)值旅游小鎮(zhèn)總體定義：小城鎮(zhèn)建設(shè)是中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中非常重要的部分，是大多數(shù)農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的基本模式。旅游產(chǎn)業(yè)的“消費(fèi)搬運(yùn)”及“產(chǎn)業(yè)集聚”是旅游小城鎮(zhèn)形成的前提；特色化，是旅游小城鎮(zhèn)建設(shè)的要點(diǎn)；泛旅游產(chǎn)業(yè)整合是旅游小城鎮(zhèn)發(fā)展的核心。旅游小鎮(zhèn)概念總體定義14泛旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定，是基礎(chǔ)特色旅游吸引核的設(shè)計(jì)，是要點(diǎn)第一旅游小鎮(zhèn)是綜合開發(fā)的升級(jí)第二旅游小鎮(zhèn)的功能結(jié)構(gòu)第三旅游小鎮(zhèn)的作用及趨勢(shì)第四旅游小鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)一體化開發(fā)需要第五旅游小鎮(zhèn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型升級(jí)需要第六旅游小鎮(zhèn)是產(chǎn)城一體化需要第七結(jié)論P(yáng)ART2旅游小鎮(zhèn)開發(fā)必要性——轉(zhuǎn)型之需15第一旅游小鎮(zhèn)是綜合開發(fā)的升級(jí)PART2旅游小鎮(zhèn)開發(fā)必要性旅游小鎮(zhèn)是消費(fèi)模式、發(fā)展模式、開發(fā)模式三合一升級(jí)旅游小鎮(zhèn)出現(xiàn)從單一觀光旅游到綜合休閑度假?gòu)膯我婚_發(fā)到綜合開發(fā)從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)到綜合休閑地產(chǎn)旅游消費(fèi)模式升級(jí)景區(qū)發(fā)展模式升級(jí)地產(chǎn)開發(fā)模式升級(jí)休閑時(shí)代到來與國(guó)民經(jīng)濟(jì)能力的提高旅游休閑具有強(qiáng)大的地氣提升、產(chǎn)業(yè)融合與區(qū)域帶動(dòng)作用第一、旅游小鎮(zhèn)是綜合開發(fā)的升級(jí):16旅游小鎮(zhèn)是消費(fèi)模式、發(fā)展模式以旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，商業(yè)、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)為泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，進(jìn)行綜合開發(fā)的一條從小規(guī)模旅游小鎮(zhèn)到大規(guī)模片區(qū)旅游綜合體開發(fā)模式以旅游休閑功能為主導(dǎo)以土地綜合開發(fā)為手段以休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心以一流配套服務(wù)為保障以一定的旅游資源與土地為基礎(chǔ)第二、旅游小鎮(zhèn)的功能結(jié)構(gòu):17以旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，商業(yè)、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)為泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，轉(zhuǎn)型很好的項(xiàng)目載體——旅游小鎮(zhèn)綜合體城市發(fā)展角度——區(qū)域綜合升級(jí)的引擎提升城市品牌形象提供更多就業(yè)崗位推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)促進(jìn)區(qū)域綜合升級(jí)旅游發(fā)展角度——旅游投資模式的新路以地產(chǎn)為核心收益支撐的區(qū)域旅游綜合開發(fā)模式推動(dòng)區(qū)域旅游從“觀光時(shí)代走向休閑時(shí)代、從“景區(qū)時(shí)代走向旅游目的地時(shí)代”、單一產(chǎn)品時(shí)代走向綜合體時(shí)代”地產(chǎn)開發(fā)角度——地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)的方向以旅游為土地升值手段的區(qū)域地產(chǎn)綜合開發(fā)模式為旅游休閑地產(chǎn)的創(chuàng)新開發(fā)帶來了巨大的空間旅游小鎮(zhèn)綜合體三大作用以旅游休閑為基礎(chǔ)導(dǎo)向、旅游地產(chǎn)為收益核心、相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展的區(qū)域土地綜合開發(fā)模式，其最終將發(fā)展成為帶動(dòng)區(qū)域綜合升級(jí)的強(qiáng)大引擎第三、旅游小鎮(zhèn)的作用及趨勢(shì)18轉(zhuǎn)型很好的項(xiàng)目載體——旅游小鎮(zhèn)綜合體城市發(fā)展角度提升城市品牌產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向第四、旅游小鎮(zhèn)開發(fā)的城鄉(xiāng)一體化開發(fā)需要——鄉(xiāng)村開發(fā)的需要（特色小鎮(zhèn)）建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)打破二元結(jié)構(gòu)的戶籍制度就地城鎮(zhèn)化市場(chǎng)化：入市、同權(quán)同價(jià)；縮小征地范圍和減少劃撥；完善土地二級(jí)市場(chǎng)；收益分配：提升農(nóng)民在土地增值收益中的比重；賦予更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利；通過財(cái)政和金融支持的手段加快農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變。全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制；有序放開中等城市落戶限制；合理確定大城市落戶條件；嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模用消費(fèi)產(chǎn)業(yè)化解三農(nóng)問題，實(shí)現(xiàn)一產(chǎn)三產(chǎn)化，農(nóng)業(yè)服務(wù)業(yè)化，在就地城鎮(zhèn)化中，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展19產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向第四、旅游小鎮(zhèn)開發(fā)的城鄉(xiāng)一體化開發(fā)需要——鄉(xiāng)村開發(fā)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向第五、旅游小鎮(zhèn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型升級(jí)需要新型城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)開發(fā)商的機(jī)遇與出路產(chǎn)品服務(wù)化產(chǎn)城一體化開發(fā)綜合化金融服務(wù)運(yùn)用靈活化新趨勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)方向企業(yè)聯(lián)合與品牌整合化包括商業(yè)綜合體、休閑綜合體、旅游綜合體、養(yǎng)老綜合體、文化綜合體等包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、物流園區(qū)、教育園區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游度假區(qū)等等與城市融為一體的開發(fā)架構(gòu)與模式包括居住樓盤配套服務(wù)、社區(qū)配套服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)提升、商業(yè)管理服務(wù)升級(jí)等收益模式，要轉(zhuǎn)化為綜合平衡模式，即快銷+售后回租+持有經(jīng)營(yíng)，這需要地產(chǎn)商要有產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力與品牌運(yùn)用貸款、基金、發(fā)債、資本融資等不同融資模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)長(zhǎng)短結(jié)合收入模式的融資現(xiàn)金流支撐依托于消費(fèi)聚集的產(chǎn)城一體化開發(fā)，需要消費(fèi)服務(wù)的能力與品牌。投資商、開發(fā)商、服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的企業(yè)聯(lián)合，成為未來城鎮(zhèn)化開發(fā)主流趨勢(shì)長(zhǎng)短收益配置合理化20產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向第五、旅游小鎮(zhèn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型升級(jí)需要新型城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)開產(chǎn)城一體化實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體化產(chǎn)業(yè)鏈整合工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)集成/集群進(jìn)行社會(huì)公共服務(wù)配套

在產(chǎn)業(yè)先行的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體化發(fā)展實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體化實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體化產(chǎn)業(yè)鏈整合服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)集成/集群市場(chǎng)化引導(dǎo)消費(fèi)聚集區(qū)多業(yè)態(tài)的消費(fèi)聚集進(jìn)行社會(huì)公共服務(wù)配套進(jìn)行社會(huì)公共服務(wù)配套第六、旅游小鎮(zhèn)的產(chǎn)城一體化需要21產(chǎn)城一體化實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城產(chǎn)業(yè)鏈整合工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)集成/集群進(jìn)行社會(huì)公第七、結(jié)論總的趨勢(shì)1、一場(chǎng)最深刻的社會(huì)體制改革：二元結(jié)構(gòu)突破2、一次最大規(guī)模的公共設(shè)施與公共服務(wù)投資3、單一城市中心化聚集向城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)化的結(jié)構(gòu)調(diào)整：城市群、城鎮(zhèn)群4、市場(chǎng)主導(dǎo)下的產(chǎn)業(yè)升級(jí)與產(chǎn)城市一體化發(fā)展結(jié)論：未來十年第一位的綜合發(fā)展工程，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持高增長(zhǎng)的頂層設(shè)計(jì)，以人的城鎮(zhèn)化為宗旨，包括社會(huì)體制改革創(chuàng)新、公共服務(wù)全面覆蓋升級(jí)、城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)模式突破、產(chǎn)城一體化開發(fā)為方向的中國(guó)經(jīng)濟(jì)第二輪成長(zhǎng)的龍頭。22第七、結(jié)論總的趨勢(shì)22第一旅游小鎮(zhèn)總體開發(fā)模式建構(gòu)第二鄉(xiāng)村引導(dǎo)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式第三商業(yè)引導(dǎo)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式第四旅游地產(chǎn)引導(dǎo)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式第五文化引導(dǎo)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式第六養(yǎng)生養(yǎng)老引導(dǎo)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式PART3旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式

CONTENTS23第一旅游小鎮(zhèn)總體開發(fā)模式建構(gòu)PART3旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式第一旅游小鎮(zhèn)總體開發(fā)模式建構(gòu)PART3旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式

CONTENTS24第一旅游小鎮(zhèn)總體開發(fā)模式建構(gòu)PART3旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式五大特性吸引力吸引核消費(fèi)搬運(yùn)預(yù)賣產(chǎn)品市場(chǎng)終端戰(zhàn)略性1、旅游產(chǎn)業(yè)特性（一）旅游引導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化模式25五大特性吸引力消費(fèi)預(yù)賣市場(chǎng)戰(zhàn)略性1、旅游產(chǎn)業(yè)特性（一）旅游引中心城市有消費(fèi)主體存在強(qiáng)大旅游休閑消費(fèi)需求中小城市廣大鄉(xiāng)村有資源基礎(chǔ)吸引資本打造旅游休閑產(chǎn)品旅游搬運(yùn)效應(yīng)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)源動(dòng)力的基本邏輯通過旅游休閑實(shí)現(xiàn)旅游搬運(yùn)1、大城市居民的消費(fèi)通過旅游搬運(yùn)到中小城市，成為帶動(dòng)中小城市的動(dòng)力。2、城市居民的消費(fèi)通過旅游的搬運(yùn)來到鄉(xiāng)村，成為帶動(dòng)鄉(xiāng)村發(fā)展的動(dòng)力。3、區(qū)域之間因?yàn)椴町惗糜?，互相推?dòng)。4、中小城市到大城市旅游，提升大城市發(fā)展。2、旅游搬運(yùn)效應(yīng)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)源動(dòng)力26中心城市中小城市旅游搬運(yùn)效應(yīng)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)源動(dòng)力的基本邏輯通過旅游城鎮(zhèn)化3、旅游小鎮(zhèn)總體綜合開發(fā)模式游客聚集消費(fèi)聚集產(chǎn)業(yè)聚集形成吃、住、行、游、娛、購(gòu)旅游消費(fèi)聚集旅游提供產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、環(huán)境、服務(wù)和居住支持消費(fèi)聚集形成旅游產(chǎn)業(yè)鏈延伸，泛旅游產(chǎn)業(yè)融合聚集，集群化發(fā)展。居民收入增加帶動(dòng)土地升值促進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)城鄉(xiāng)差距縮小城市環(huán)境美化本土文化傳承服務(wù)設(shè)施完善城市品牌提升吸引區(qū)域綜合發(fā)展游客搬運(yùn)27城鎮(zhèn)化3、旅游小鎮(zhèn)總體綜合開發(fā)模式游客聚集消費(fèi)聚集產(chǎn)業(yè)聚基本模式打造“核心吸引中心”創(chuàng)造核心吸引力的基石構(gòu)造“休閑聚集中心”留住客人并擴(kuò)大其消費(fèi)的載體創(chuàng)造“延伸發(fā)展中心”創(chuàng)造利潤(rùn)與獲取土地增值效益的根本創(chuàng)造差異化競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵在于運(yùn)用文化進(jìn)行創(chuàng)新包裝旅游小鎮(zhèn)打造的基本模式28基本模式打造“核心吸引中心”創(chuàng)造核心吸引力的基石構(gòu)造“休閑聚開發(fā)模式以城市發(fā)展為主導(dǎo)的配套架構(gòu)以城市設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的規(guī)劃架構(gòu)以旅游為主導(dǎo)的功能結(jié)構(gòu)旅游吸引核休閑聚集場(chǎng)地第一層面街區(qū)(形成商氣、人氣聚集)場(chǎng)地尺度各類主題內(nèi)街公共空間城市就業(yè)公共市政設(shè)施道路系統(tǒng)景觀綠地居住區(qū)規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施1324591067811人流人流1324567891011包括溫泉、濱海、主題公園等旅游項(xiàng)目包括休閑廣場(chǎng)、濱水休閑帶、演藝場(chǎng)所等包括美食街、工坊街、動(dòng)漫街等特色商街既要利于商氣聚集，又要便于人流疏散注重公共空間使用上和視覺上的聯(lián)系商業(yè)軸線、步行街區(qū)、居住區(qū)、公共中心通達(dá)大片的景觀綠地穿插于城市之中規(guī)模適宜，注重鄰里關(guān)系以旅游、休閑產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，構(gòu)建合理的產(chǎn)業(yè)體系包括水、電、天然氣、防洪、防災(zāi)等系統(tǒng)包括學(xué)校、醫(yī)院、銀行、郵局、博物館等設(shè)施29開發(fā)模式以城市發(fā)展為主導(dǎo)的以城市設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的以旅游為主導(dǎo)的風(fēng)貌吸引力：古鎮(zhèn)、藝術(shù)、創(chuàng)意、西洋廣場(chǎng)吸引核：激光水秀、篝火晚會(huì)餐飲吸引與聚集：一招先吃遍天酒吧與夜間聚集：留客的關(guān)鍵創(chuàng)意客棧聚集：客棧酒店及公寓房地產(chǎn)創(chuàng)意工坊街區(qū)：百工坊、百藝坊娛樂游樂街區(qū)：演藝、洗浴、養(yǎng)療街區(qū)與商業(yè)房地產(chǎn)就業(yè)與本地居民第一居所大城市與周末居住第二居所遠(yuǎn)客與度假居住第三所養(yǎng)老居住風(fēng)情休閑小鎮(zhèn)的架構(gòu)：景區(qū)+消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)+新型城鎮(zhèn)化區(qū)吸引核+聚集核+地產(chǎn)延伸30風(fēng)貌吸引力：古鎮(zhèn)、藝術(shù)、創(chuàng)意、西洋娛樂游樂街區(qū)：演藝、洗浴、旅游帶動(dòng)泛旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)融合化產(chǎn)業(yè)集群化旅游發(fā)展游客聚集消費(fèi)聚集產(chǎn)業(yè)聚集農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?nèi)丝诩芯偷爻擎?zhèn)化旅游配套設(shè)施完善社會(huì)公共服務(wù)健全旅游與運(yùn)動(dòng)體育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)生養(yǎng)老、文化藝術(shù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、教育培訓(xùn)、會(huì)議會(huì)展、農(nóng)林牧副漁、加工工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、建筑建材等產(chǎn)業(yè)之間深度融合。產(chǎn)業(yè)聚集化旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化

旅游休閑小鎮(zhèn)等旅游消費(fèi)搬運(yùn)帶動(dòng)就業(yè)4、旅游小鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化路徑31旅游帶動(dòng)泛旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)融合化產(chǎn)業(yè)集群化旅游發(fā)展游客聚集消5、旅游引導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化的多種模式旅游新農(nóng)村社區(qū)（產(chǎn)居一體）——美麗鄉(xiāng)村引導(dǎo)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)休閑衛(wèi)星城（大城市周邊休閑聚集）——文化引導(dǎo)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)旅游小城建設(shè)（旅游小市及旅游中心鎮(zhèn)）——商業(yè)引導(dǎo)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)旅游小鎮(zhèn)建設(shè)（較小旅游中心鎮(zhèn)與旅游建制鎮(zhèn)）——養(yǎng)生養(yǎng)老引導(dǎo)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)旅游綜合體（非建制產(chǎn)城一體區(qū)）——產(chǎn)城一體化下的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)旅游休閑度假區(qū)（產(chǎn)業(yè)區(qū)）——旅游地產(chǎn)引導(dǎo)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)325、旅游引導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化的多種模式旅游新農(nóng)村社區(qū)（產(chǎn)居一體）—第二美麗鄉(xiāng)村引導(dǎo)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式PART3旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式

CONTENTS33第二美麗鄉(xiāng)村引導(dǎo)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式PART3旅游小鎮(zhèn)開發(fā)（一）、鄉(xiāng)村度假創(chuàng)新發(fā)展模式——大區(qū)小鎮(zhèn)“大區(qū)小鎮(zhèn)新村”模式是北京春光集團(tuán)提出的，它是新農(nóng)村建設(shè)的一種全新模式?！按髤^(qū)”是指復(fù)合型的旅游景區(qū)和旅游渡假區(qū)，“小鎮(zhèn)”是依托“大區(qū)”形成有地方風(fēng)情和文化特色的原居型旅游村鎮(zhèn)，而“新村”是指以第一產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，將第三產(chǎn)業(yè)，特別是旅游業(yè)與第一產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合的社會(huì)主義新農(nóng)村。大區(qū)小鎮(zhèn)=“景區(qū)觀光+小鎮(zhèn)休閑+鄉(xiāng)村度假”“大區(qū)”包括規(guī)劃大或者知名度大的景區(qū)，也可以是一組特色景區(qū)構(gòu)成的景區(qū)集群，這是旅游境區(qū)的亮點(diǎn)，大區(qū)突出主題文化，吸引游客以聚集人氣，同時(shí)對(duì)休閑小鎮(zhèn)和度假群落輸出高水平的旅游管理?！靶℃?zhèn)”是延伸“大區(qū)”主題文化并將其拓展為多種消費(fèi)形式、形成特色產(chǎn)業(yè)鏈的休閑度假型主題旅游小鎮(zhèn)?！岸燃偃郝洹保赊r(nóng)民旅游村為主的鄉(xiāng)村度假基地、具有鄉(xiāng)村度假酒店功能的特爾康養(yǎng)院所和產(chǎn)權(quán)度假基地構(gòu)成。大區(qū)小鎮(zhèn)度假群落景區(qū)觀光小鎮(zhèn)休閑鄉(xiāng)村度假產(chǎn)品結(jié)構(gòu)環(huán)境基礎(chǔ)優(yōu)越生態(tài)環(huán)境優(yōu)美景觀環(huán)境優(yōu)雅文化環(huán)境優(yōu)質(zhì)服務(wù)環(huán)境主要特征優(yōu)良的旅游環(huán)境34（一）、鄉(xiāng)村度假創(chuàng)新發(fā)展模式——大區(qū)小鎮(zhèn)“大區(qū)小鎮(zhèn)新村”模式大區(qū)小鎮(zhèn)的擴(kuò)展形態(tài)觀光景區(qū)大度假區(qū)大城大學(xué)鄉(xiāng)村度假基地特色康養(yǎng)院所產(chǎn)權(quán)式度假村大企業(yè)大院（所）文化旅游小鎮(zhèn)景區(qū)周邊型旅游小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)類旅游小鎮(zhèn)主題旅游小鎮(zhèn)度假群落大區(qū)小鎮(zhèn)大觀光近郊旅游小鎮(zhèn)35大區(qū)小鎮(zhèn)的擴(kuò)展形態(tài)觀光景區(qū)大度假區(qū)大城大學(xué)鄉(xiāng)村度假基地特色康（二）、案例：春光集團(tuán)檳榔河項(xiàng)目——五A級(jí)鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)（一）總體定位黎風(fēng)國(guó)際鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)項(xiàng)目以休閑觀光為主，度假旅游為輔，集休閑度假、黎族風(fēng)情體驗(yàn)、運(yùn)動(dòng)休閑、康體療養(yǎng)、會(huì)議商務(wù)和觀光旅游為一體的5A級(jí)國(guó)際鄉(xiāng)村文化旅游區(qū)。檳榔河旅游區(qū)將以旅游休閑、美食休閑、娛樂休閑、購(gòu)物休閑以及各類傳統(tǒng)、時(shí)尚休閑為內(nèi)容，演繹品質(zhì)休閑，在城市近郊集中打造國(guó)際化的休閑勝地，以一個(gè)全新的“世外桃源”和“國(guó)際鄉(xiāng)村”，完善三亞國(guó)際旅游功能，填補(bǔ)三亞城市圈的文化休閑區(qū)空白，鑄就休閑典范，構(gòu)筑中國(guó)休閑度假的新紀(jì)元和新起點(diǎn)（二）形象定位詩畫田園夢(mèng)里黎鄉(xiāng)“詩畫田園”是項(xiàng)目整天田園環(huán)境與景觀的打造目標(biāo)?！皦?mèng)里黎鄉(xiāng)”由“歷史遺夢(mèng)、當(dāng)代黎鄉(xiāng)、未來之夢(mèng)”三部曲組成?！袄枳逦幕睆倪@里走向明天，走向未來。（三）目標(biāo)定位國(guó)家旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)型新型城鎮(zhèn)化示范項(xiàng)目國(guó)家5A級(jí)景區(qū)國(guó)家美麗鄉(xiāng)村的典型案例海南休閑度假養(yǎng)生示范點(diǎn)海南鄉(xiāng)村文化旅游典范36（二）、案例：春光集團(tuán)檳榔河項(xiàng)目——五A級(jí)鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)（一1234561、高科技休閑農(nóng)業(yè)示范區(qū)2、檳榔河商業(yè)休閑帶3、旅游服務(wù)與文化展示區(qū)4、溫泉小鎮(zhèn)5、文化藝術(shù)小鎮(zhèn)6、山地生態(tài)運(yùn)動(dòng)區(qū)一帶兩鎮(zhèn)三區(qū)（四）功能分區(qū)371234561、高科技休閑農(nóng)業(yè)示范區(qū)一帶兩鎮(zhèn)三區(qū)（四）功能分稻花黎香入口集散耕獵部落迷香部落五方墟場(chǎng)黎銀作坊黎木逢春黑火黎陶海黎珠色山蘭酒肆黎樂傳動(dòng)樹下檳郎黎錦天下檳榔西施黎歌意象黎侗千年八音劇場(chǎng)黎侗春秋海黎部落南國(guó)黎風(fēng)品茶塢漁水瑤椰風(fēng)林冷泉閣黎民園荔枝園檳榔寨青芒谷怡香樓百果莊百獸園（五）一期樣板區(qū)產(chǎn)品體系38稻花黎香入口集散耕獵部落迷香部落五方墟場(chǎng)黎銀作坊黎木逢春黑火第三商業(yè)引導(dǎo)下的的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式——旅游中轉(zhuǎn)站PART3旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式

CONTENTS39第三商業(yè)引導(dǎo)下的的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式——旅游中轉(zhuǎn)站PART（一）彝人古鎮(zhèn)：從商業(yè)地產(chǎn)到特色旅游小鎮(zhèn)的邏輯始于商業(yè)地產(chǎn)配套大旅游特色核心景區(qū)特色小城鎮(zhèn)產(chǎn)城一體化40（一）彝人古鎮(zhèn)：從商業(yè)地產(chǎn)到特色旅游小鎮(zhèn)的邏輯始于商業(yè)地產(chǎn)配（二）旅游小鎮(zhèn)商業(yè)模式商業(yè)體系旅游體系營(yíng)銷體系小鎮(zhèn)開發(fā)41（二）旅游小鎮(zhèn)商業(yè)模式商業(yè)體系旅游體系營(yíng)銷體系小鎮(zhèn)開發(fā)41文化創(chuàng)新上以資源價(jià)值為魂突出特色文化旅游需求上增加旅游吸引核增加文化體驗(yàn)性商業(yè)業(yè)態(tài)上業(yè)態(tài)上優(yōu)化升級(jí)不夜板塊的增加總體定位上身心養(yǎng)療的理想家園（三）案例：如何做3.0版的商業(yè)小鎮(zhèn)？42文化創(chuàng)新上以資源價(jià)值為魂突出特色文化旅游需求上增加旅游吸引核（三）灤州古城小鎮(zhèn)灤州古城-沒有優(yōu)勢(shì)資源依托靠運(yùn)營(yíng)模式成功打造的新古鎮(zhèn)縣級(jí)老城區(qū)改造項(xiàng)目，依托資源-灤河，區(qū)域與資源優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目相似度較高區(qū)域以房地產(chǎn)開發(fā)為主，政府行政推動(dòng)并給予周邊環(huán)境改造、市政配套、形象與政策等各方面的支持。購(gòu)房者和經(jīng)營(yíng)者在前期均為項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)民眾和縣城民眾。經(jīng)濟(jì)主線：已當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求為主、項(xiàng)目周邊區(qū)域擴(kuò)大范圍后自駕游消費(fèi)需求為輔、傳統(tǒng)旅游線截流客群引導(dǎo)性消費(fèi)需求為補(bǔ)充營(yíng)銷主線：依托經(jīng)濟(jì)主線和項(xiàng)目影響半徑，而進(jìn)行天平營(yíng)銷，總體平衡和節(jié)點(diǎn)側(cè)重。操盤周期和影響力分析項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)周期為5年，多期開發(fā)，售后返租運(yùn)作。國(guó)家4A級(jí)景區(qū)年底掛牌，旅游人群比重已占據(jù)大部比例，盈利模式基本確定并有效運(yùn)轉(zhuǎn)。地域知名度和品牌號(hào)召力較高，目前能自行吸引項(xiàng)目所在地周邊縣市自駕團(tuán)隊(duì)旅游和消費(fèi)。周邊住宅物業(yè)價(jià)值提升120%，周邊商鋪物業(yè)價(jià)值提升200%以上，周邊地塊價(jià)值提升270%。項(xiàng)目從縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)政務(wù)接待第一場(chǎng)所升級(jí)為市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)政務(wù)接待第一場(chǎng)所，并作為省級(jí)旅游產(chǎn)業(yè)示范點(diǎn)和重點(diǎn)工程給予關(guān)注。43（三）灤州古城小鎮(zhèn)灤州古城-沒有優(yōu)勢(shì)資源依托靠運(yùn)營(yíng)模式成功打模式化運(yùn)作-合理的成本控制和能效釋放以建筑為骨架、旅游活動(dòng)和商業(yè)業(yè)態(tài)為血肉、以地方特色人文為筋脈、以針對(duì)性主題為魂魄。造勢(shì)-借勢(shì)-順勢(shì)，通過概念和爆發(fā)節(jié)點(diǎn)促進(jìn)銷售快速回款，通過返租控制業(yè)態(tài)打造特色街區(qū)提升商氣人氣，通過商業(yè)和旅游運(yùn)營(yíng)最大化提升物業(yè)附加值并帶動(dòng)投資型物業(yè)銷售。旅游活動(dòng)的點(diǎn)-線-面邏輯結(jié)構(gòu)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的招商-活商-養(yǎng)商體系。核心-功能型-輔助型-盈利型，明確，并針對(duì)性收放。商業(yè)的此消彼長(zhǎng)有很多客觀因素，做足差異化的同時(shí)，對(duì)于街區(qū)式商業(yè)升級(jí)到產(chǎn)業(yè)化商業(yè)，這一過程需要商家有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和經(jīng)營(yíng)能力，這與新興商業(yè)街區(qū)的招商檔次和招商難度是矛盾的。平衡點(diǎn)的把握需要極強(qiáng)的商業(yè)敏感度和大局觀。主力店在整個(gè)商業(yè)街打造的過程中，扮演的極為重要的角色。旅游人群的層次和消費(fèi)能力，在很大程度上支撐著旅游商品型商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。所以在不同時(shí)期對(duì)純旅游商業(yè)的植入，是一個(gè)旅游商業(yè)管理人員的素質(zhì)表現(xiàn)。旅游需要多樣性，活動(dòng)需要不斷更新，如何確保核心旅游活動(dòng)帶來盈利點(diǎn)，如何確保核心旅游商業(yè)區(qū)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，如何確保傳統(tǒng)活動(dòng)和旅游特色演繹的人流平衡，都是整個(gè)古鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)體系的難點(diǎn)。好高騖遠(yuǎn)的推廣和營(yíng)銷，基本判定了項(xiàng)目的死刑。慘痛的教訓(xùn)-旅游和商業(yè)的規(guī)律必須遵循（三）灤州古城小鎮(zhèn)44模式化運(yùn)作-合理的成本控制和能效釋放以建筑為骨架、旅游活動(dòng)和1.0大研古鎮(zhèn)傳統(tǒng)旅游商圈納西族東巴文化硬件基礎(chǔ)條件旅游集散中心旅游商品零售為主體，客棧，餐飲，娛樂為主力業(yè)態(tài)，偏中低端消費(fèi)，缺乏休閑養(yǎng)生型業(yè)態(tài)，商業(yè)內(nèi)部同質(zhì)化較高，零售業(yè)態(tài)沒有主題分區(qū)。2.0束河古鎮(zhèn)新興旅游商圈納西族東巴文化合理布局和定位游客截流餐飲和客棧為主體，旅游商品零售比例稍小，增加部分體驗(yàn)式娛樂項(xiàng)目，整體依舊偏中低端消費(fèi)，缺乏集中式娛樂商業(yè)和休閑養(yǎng)生型商業(yè)，商業(yè)內(nèi)部同質(zhì)化較高，零售業(yè)態(tài)依舊沒有主題分區(qū)。3.0小鎮(zhèn)未來旅游商圈？（納西族東巴文化溫泉等待開發(fā)優(yōu)勢(shì)資源游客引導(dǎo)周邊大量住宅人群消費(fèi)開放式景區(qū)）？（同類商業(yè)差異化不同類商業(yè)集中主題化凸顯差異）差異化的旅游商業(yè)才是成功的基礎(chǔ)麗江3.0版的商業(yè)保留：納西族風(fēng)情及東巴文化傳承溫泉度假綜合產(chǎn)業(yè)商業(yè)主題小鎮(zhèn)發(fā)掘：東巴特色文化節(jié)點(diǎn)養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈文化元素的表現(xiàn)與應(yīng)用創(chuàng)新：浪漫愛情主題——婚紗攝影基地

歌舞演繹活動(dòng)——體驗(yàn)式集中餐飲

休閑娛樂和休閑養(yǎng)生與溫泉的緊密結(jié)合宗教與民俗文化的集中商業(yè)型展示高端夜生活文化的動(dòng)靜結(jié)合平臺(tái)運(yùn)作體驗(yàn)式娛樂項(xiàng)目和旅游活動(dòng)、商業(yè)體系之間的有效互動(dòng)（三）麗江古城小鎮(zhèn)451.0大研古鎮(zhèn)傳統(tǒng)旅游商圈納西族東巴文化硬件基礎(chǔ)條件開發(fā)模式：“彝人古鎮(zhèn)”旅游文化與商住相結(jié)合的“高爾夫球場(chǎng)”開發(fā)模式。項(xiàng)目定位：彝人古鎮(zhèn)是以古建筑為平臺(tái)、彝文化為“靈魂”的大型文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。集商貿(mào)、居住、文化、旅游為一體，以彝族文化為核心，打造滇西旅游黃金線新窗口、旅游產(chǎn)品集散地、東南亞特色商品集散地和影視基地。發(fā)展定位：國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)（已授牌）、在彝人古鎮(zhèn)做全世界的生意、滇中最大的旅游商品集散地、滇中最大的緬甸翡翠批發(fā)市場(chǎng)、滇中最大的集中韓國(guó)街區(qū)。發(fā)展特色：與相關(guān)利益者實(shí)現(xiàn)共贏，舉辦活動(dòng)等方式，使項(xiàng)目推廣較理想，并迅速建立了品牌。（三）彝人古鎮(zhèn)46開發(fā)模式：“彝人古鎮(zhèn)”旅游文化與商住相結(jié)合的“高爾夫球場(chǎng)”開產(chǎn)品類型：有住宅、別墅、商業(yè)。住宅有多層、小高層和高層，別墅產(chǎn)品有商墅和普通別墅，商業(yè)有商鋪、商住樓、客棧和大型獨(dú)棟商業(yè)。商業(yè)業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)豐富，其中以珠寶，餐飲和客棧占比最大，三個(gè)業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量都在50家以上。建筑風(fēng)格：以彝族古典民居為主題風(fēng)格，時(shí)間上廣納唐、宋、元、明、清，空間上博采東、西、南、北、中，薈萃經(jīng)典樣式，使之成為以彝族為主調(diào)的古典民居博物館。（三）彝人古鎮(zhèn)47產(chǎn)品類型：有住宅、別墅、商業(yè)。住宅有多層、小高層和高層，別墅項(xiàng)目功能結(jié)構(gòu)：吃、住、行、游、購(gòu)、娛商家數(shù)量：600多戶商家入駐主題場(chǎng)景：人流聚集空間。水源廣場(chǎng)、梅葛廣場(chǎng)、咪依嚕廣場(chǎng)、畢摩文化廣場(chǎng)、望江樓、威楚樓、特色生態(tài)市井文化街、東盟風(fēng)情街、土司府、高氏相府等。板塊：以街道為單位進(jìn)行內(nèi)容和功能分區(qū)。旅游商品街、酒吧街、餐飲街、小吃街、客棧區(qū)、花鳥街、古玩街、民俗街、東盟風(fēng)情街、韓國(guó)風(fēng)情街等。酒店住宿：1家四星級(jí)酒店——彝人古鎮(zhèn)大酒店，建筑樣式為彝族高規(guī)格民居，內(nèi)部采用歐陸風(fēng)格，有各類套房156間，容納近300人住宿。特色民居客棧、賓館酒店58家，客房2057間，每天可容納4000人同時(shí)入住，其中85%以上按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造。飲食：目前有大型餐飲樓60家，可同時(shí)容納3000人就餐。其中楚雄五星級(jí)飯店彝王宴就坐落在彝人古鎮(zhèn)三期內(nèi)，以其獨(dú)具彝族特色的裝修，優(yōu)質(zhì)服務(wù)和高檔次彩屏為特色。同時(shí)，除了彝家飲食外，還有風(fēng)味餐、特色小吃、燒烤。特色交通：為豐富游覽過程，提供觀光小火車、游船、黃包車、馬車等特色交通工具。節(jié)慶活動(dòng)：火把節(jié)、彝族年——千人彝鄉(xiāng)宴、彝族情人節(jié)、賽裝節(jié)和彝族競(jìng)技活動(dòng)等。表演節(jié)目：彝鄉(xiāng)戀歌，祭火大典等。（三）彝人古鎮(zhèn)48項(xiàng)目功能結(jié)構(gòu)：吃、住、行、游、購(gòu)、娛商家數(shù)量：600多戶商家歷史背景：“古都瑯勃拉邦（LangPrabang）是一個(gè)精致的古色古香的小山城，是老撾現(xiàn)存的最古老的一個(gè)城鎮(zhèn)，距今已有一千多年的歷史?，槻钊杏?79座有保存價(jià)值的古老建筑物。1995年12月，瑯勃拉邦被聯(lián)合國(guó)教科文組織列入世界歷史遺產(chǎn)名錄。地理區(qū)位：位于湄公河畔群山環(huán)抱的谷地，距離首都萬象大約有500多公里。建設(shè)規(guī)模：面積不到10平方公里。城市現(xiàn)狀：民風(fēng)純樸，自然生態(tài)保護(hù)完好，沒有過分商業(yè)化的人際關(guān)系，被公認(rèn)為東南亞傳統(tǒng)與殖民風(fēng)格保存最為完好的城市，成為西方游客追求的“世外桃源”。項(xiàng)目特色：瑯勃拉邦是老撾佛教中心，寺廟、佛塔林立，僅市區(qū)內(nèi)就有30多座寺廟，居民篤信佛教，是名副其實(shí)的佛都。佛教興盛造成了瑯勃拉邦古寺眾多。2萬多的人口中，有200多名和尚。每天清晨和尚沿街化緣是一大景觀。佛寺建筑：寺廟裝飾的主色有的以紅為主，華貴雍容；有的以金色為主，燦爛輝煌；有的以黑色為主，莊嚴(yán)沉貴。其中被列為東南亞名寺的就有玄通寺和維崇寺等。（三）彝人古鎮(zhèn)49歷史背景：“古都瑯勃拉邦（LangPrabang）是一個(gè)精致發(fā)揮本土特色優(yōu)勢(shì)，將古老而神秘的彝族歷史文化名人、建筑文化、人情風(fēng)俗、節(jié)慶歌舞、飲食、民族手工藝、服飾等作為旅游要素，吸引游客；打破傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，并沒有運(yùn)用觀光型的旅游資源，卻直接開發(fā)商業(yè)旅游，加強(qiáng)開發(fā)的現(xiàn)金流。以特色建筑、特色活動(dòng)、特色文化的旅游效應(yīng)為宣傳切入點(diǎn)，推動(dòng)商業(yè)、居住物業(yè)的出租和銷售；以大量的旅游宣傳帶動(dòng)商業(yè)、居住的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)上實(shí)現(xiàn)了滾動(dòng)開發(fā)，可持續(xù)發(fā)展。借助政府的支持和幫助，進(jìn)一步擴(kuò)大影響力。（三）彝人古鎮(zhèn)50發(fā)揮本土特色優(yōu)勢(shì)，將古老而神秘的彝族歷史文化名人、建第四從旅游地產(chǎn)地產(chǎn)到特色旅游小鎮(zhèn)——旅游目的地旅游小鎮(zhèn)PART3旅游小鎮(zhèn)

CONTENTS51第四從旅游地產(chǎn)地產(chǎn)到特色旅游小鎮(zhèn)——旅游目的地旅游小鎮(zhèn)P（一）旅游地產(chǎn)的開發(fā)趨勢(shì)：特色小城鎮(zhèn)開發(fā)，是未來房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式傳統(tǒng)住宅樓盤開發(fā)、傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，都難以獲得政府的認(rèn)可和市場(chǎng)的支撐，更難獲得可持續(xù)發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化下的房地產(chǎn)發(fā)展，需要全新的結(jié)構(gòu)和模式創(chuàng)新。地產(chǎn)商應(yīng)基于如何把土地價(jià)值、房產(chǎn)價(jià)值與產(chǎn)業(yè)本身有效結(jié)合，進(jìn)行綜合盈利模式的探索。產(chǎn)業(yè)資本、地產(chǎn)資本和金融資本融合，地產(chǎn)資本大規(guī)模滲透到產(chǎn)業(yè)中，這基本上是未來發(fā)展的大趨勢(shì)。消費(fèi)產(chǎn)業(yè)開發(fā)主導(dǎo)下的區(qū)域綜合開發(fā)或綜合體開發(fā)，是未來房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。地產(chǎn)開發(fā)已從“筑巢引鳳”即建設(shè)型房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)營(yíng)銷過程逐步向“以生活方式打造、以使用價(jià)值形成、以經(jīng)營(yíng)價(jià)值的提升、以投資價(jià)值的完善”的產(chǎn)品開發(fā)模式階段過渡。跨越建設(shè)性的產(chǎn)品，用消費(fèi)經(jīng)營(yíng)的手法打造經(jīng)營(yíng)模式、投資價(jià)值和生活方式，已經(jīng)成為開發(fā)商必須要面對(duì)的一種手法和必然發(fā)展的方向。（一）旅游地產(chǎn)的開發(fā)趨勢(shì)：特色小城鎮(zhèn)開發(fā)，是未來房地產(chǎn)開發(fā)的（二）概念解析旅游風(fēng)情休閑小鎮(zhèn)：是指依靠某類具有開發(fā)價(jià)值的自然景觀或人文景觀，以旅游服務(wù)和休閑產(chǎn)業(yè)為主的小城鎮(zhèn)。是一種以商業(yè)街區(qū)為主要形態(tài)，休閑聚集與居住聚集混合的綜合開發(fā)項(xiàng)目。比如休閑古鎮(zhèn)、旅游小鎮(zhèn)、溫泉小鎮(zhèn)、藝術(shù)小鎮(zhèn)、時(shí)尚小鎮(zhèn)等。

旅游業(yè)支撐季節(jié)性明顯流動(dòng)人口多設(shè)施壓力大建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高53（二）概念解析旅游風(fēng)情休閑小鎮(zhèn)：是指依靠某類具有開發(fā)價(jià)值的自大雁塔北廣場(chǎng)54大雁塔北廣場(chǎng)545555以城市發(fā)展為主導(dǎo)的配套架構(gòu)以城市設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的規(guī)劃架構(gòu)以旅游為主導(dǎo)的功能結(jié)構(gòu)旅游吸引核休閑聚集場(chǎng)地第一層面街區(qū)(形成商氣、人氣聚集)場(chǎng)地尺度各類主題內(nèi)街公共空間城市就業(yè)公共市政設(shè)施道路系統(tǒng)景觀綠地居住區(qū)規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施1324591067811人流人流1324567891011包括溫泉、濱海、主題公園等旅游項(xiàng)目包括休閑廣場(chǎng)、濱水休閑帶、演藝場(chǎng)所等包括美食街、工坊街、動(dòng)漫街等特色商街既要利于商氣聚集，又要便于人流疏散注重公共空間使用上和視覺上的聯(lián)系商業(yè)軸線、步行街區(qū)、居住區(qū)、公共中心通達(dá)大片的景觀綠地穿插于城市之中規(guī)模適宜，注重鄰里關(guān)系以旅游、休閑產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，構(gòu)建合理的產(chǎn)業(yè)體系包括水、電、天然氣、防洪、防災(zāi)等系統(tǒng)包括學(xué)校、醫(yī)院、銀行、郵局、博物館等設(shè)施（二）風(fēng)情休閑小鎮(zhèn)的開發(fā)模式56以城市發(fā)展為主導(dǎo)的以城市設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的以旅游為主導(dǎo)的旅游黃果樹民俗度假小鎮(zhèn)5757（三）黃果樹小鎮(zhèn)----苗頭宴舞設(shè)計(jì)的一個(gè)集民族文化與現(xiàn)代藝術(shù)于一體的創(chuàng)意建筑，位于黃果樹瀑布景區(qū)旁。項(xiàng)目取名為“苗頭宴舞”，是以苗族歌舞宴為核心吸引力的民族文化體驗(yàn)式休閑綜合體。（三）黃果樹小鎮(zhèn)----苗頭宴舞設(shè)計(jì)的一個(gè)集民族文化與現(xiàn)代藝打造核心吸引中心——構(gòu)筑項(xiàng)目吸引核山頂核心建筑屋頂，選取苗族服飾中最具代表性的紋飾——鳳凰和銀冠作為主導(dǎo)元素，將其與建筑融合并創(chuàng)新，形成核心景觀。餐廳配套高端餐飲，并選取少數(shù)民族中最具代表性的歌舞，進(jìn)行創(chuàng)新演藝，將歌舞與餐飲有效結(jié)合，打造苗頭宴舞項(xiàng)目，使得旅游者在品嘗高端餐飲的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)視覺上的震撼力。（三）黃果樹小鎮(zhèn)----苗頭宴舞打造核心吸引中心——構(gòu)筑項(xiàng)目吸引核山頂核心建筑屋頂，選取苗族打造休閑聚集中心——留住游客，擴(kuò)大消費(fèi)高起點(diǎn)、大手筆、精品化，深度挖掘民俗文化，迎合市場(chǎng)需求，打造安順精致旅游新高地做精旅游產(chǎn)品打造安順精品項(xiàng)目做大民俗文化打造文化第一城做強(qiáng)休閑氛圍打造黃果樹第二吸引核四位一體做足“夜”文章打造黃果樹不夜天（三）黃果樹小鎮(zhèn)----苗頭宴舞打造休閑聚集中心——留住游客，擴(kuò)大消費(fèi)高起點(diǎn)、大手筆、精品化打造延伸發(fā)展中心——獲取土地增值效益入口服務(wù)中心——精品星級(jí)酒店民俗商業(yè)休閑環(huán)——民俗商業(yè)街區(qū)（三）黃果樹小鎮(zhèn)----苗頭宴舞打造延伸發(fā)展中心——獲取土地增值效益入口服務(wù)中心——精品星級(jí)高端主題會(huì)所——主題接待區(qū)分體式度假酒店（三）黃果樹小鎮(zhèn)----苗頭宴舞高端主題會(huì)所——主題接待區(qū)分體式度假酒店（三）黃果樹小鎮(zhèn)--甲方：貴州安順琪景旅游資源開發(fā)有限公司地點(diǎn)：貴州省安順市規(guī)模：8平方公里項(xiàng)目背景：項(xiàng)目位于黃果樹新城的核心區(qū)和制高點(diǎn)，整個(gè)地塊為丘陵地貌，距離黃果樹瀑布僅2公里，地理區(qū)位非常優(yōu)越。目前，黃果樹瀑布雖知名度較大，但存在一個(gè)致命的缺點(diǎn)，即留不住游客，無法進(jìn)行深度消費(fèi)。因此，政府委托我院打造一個(gè)精品項(xiàng)目，形成與黃果樹瀑布景區(qū)的互補(bǔ)，增強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，通過兩點(diǎn)輻射性引爆，帶動(dòng)整個(gè)黃果樹新城的發(fā)展，本項(xiàng)目由此產(chǎn)生。項(xiàng)目難點(diǎn)：項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)眾多、繁雜，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，布局什么樣的產(chǎn)品才能脫穎而出，占據(jù)市場(chǎng)高地？靠什么形成差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力？如何擺脫虛、空、大的旅游地產(chǎn)局面，打造可盈利可快速回收成本的商業(yè)模式？這些成為了本項(xiàng)目首要解決的問題。63甲方：貴州安順琪景旅游資源開發(fā)有限公司63項(xiàng)目思路以泛旅游產(chǎn)業(yè)為理念，整合“生態(tài)、土地、文化、市場(chǎng)、區(qū)位”五大資源，打造核心吸引中心、休閑集聚中心、延伸發(fā)展中心，構(gòu)建一個(gè)融休閑、度假、體驗(yàn)、購(gòu)物等多功能為一體的綜合型民俗度假小鎮(zhèn)，從而實(shí)現(xiàn)點(diǎn)與點(diǎn)的功能性串聯(lián)以及多元項(xiàng)目的整合配套開發(fā)，帶動(dòng)區(qū)域綜合發(fā)展，形成1+1>2的“聚變”效應(yīng)?！畲蛟旌诵奈行摹獦?gòu)筑項(xiàng)目吸引核在地塊中央核心制高點(diǎn)，以民俗、時(shí)尚、震撼、多元組合為主導(dǎo)，打造“云頂餐廳”，形成本項(xiàng)目的核心吸引物。山頂核心建筑屋頂，選取苗族服飾中最具代表性的紋飾——鳳凰和銀冠作為主導(dǎo)元素，將其與建筑融合并創(chuàng)新，形成核心景觀?！畲蛟煨蓍e聚集中心——留住游客，擴(kuò)大消費(fèi)以市場(chǎng)需求為主導(dǎo)，創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，做大民俗文化，做強(qiáng)休閑氛圍，做精旅游產(chǎn)品，做足“夜”文章，打造大黃果樹對(duì)外接待的休閑客廳?！畲蛟煅由彀l(fā)展中心——獲取土地增值效益

以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，設(shè)置精品酒店、休閑商業(yè)街區(qū)等休閑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一方面為游客提供餐飲、住宿、娛樂、休閑等服務(wù)，一方面促進(jìn)資金快速回收，推動(dòng)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。6464北側(cè)整體鳥瞰圖65北側(cè)整體鳥瞰圖65南側(cè)整體鳥瞰圖66南側(cè)整體鳥瞰圖66商業(yè)半鳥瞰圖67商業(yè)半鳥瞰圖67山頂標(biāo)志建筑夜景圖68山頂標(biāo)志建筑夜景圖68第五養(yǎng)生養(yǎng)老引導(dǎo)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式PART2旅游小鎮(zhèn)CONTENTS69第五養(yǎng)生養(yǎng)老引導(dǎo)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式PART2旅游小鎮(zhèn)CO（一）養(yǎng)生養(yǎng)老引導(dǎo)下的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式核心特質(zhì)以養(yǎng)老養(yǎng)生為核心驅(qū)動(dòng)的新型養(yǎng)老養(yǎng)生小城鎮(zhèn)是指在主要的城市群周邊交通便捷、生態(tài)環(huán)境較好的區(qū)域，迎合國(guó)家城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的政策導(dǎo)向，以自然生態(tài)、健康人居為特質(zhì)，以養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)，以服務(wù)城鄉(xiāng)居民為宗旨，配套建設(shè)老年社區(qū)、醫(yī)院、生態(tài)農(nóng)場(chǎng)、老年大學(xué)、商業(yè)街區(qū)等服務(wù)設(shè)施，營(yíng)造一個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生人員和原住民和諧共處的小鎮(zhèn)。區(qū)位條件：主要城市群周邊，交通便捷；資源條件：生態(tài)環(huán)境優(yōu)良；面向群體：城市財(cái)富老年階層政策導(dǎo)向：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)；驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)：養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)；運(yùn)行方式：引入城市群財(cái)富階層，整個(gè)城鎮(zhèn)圍繞著財(cái)富階層需求運(yùn)轉(zhuǎn)，并配套建設(shè)城鎮(zhèn)居民所需的設(shè)施；配套設(shè)施：商業(yè)街、醫(yī)院、生態(tài)農(nóng)場(chǎng)、老年社區(qū)、居住區(qū)等。養(yǎng)老養(yǎng)生小鎮(zhèn)與其他小鎮(zhèn)的區(qū)別在于，該小鎮(zhèn)是一個(gè)提供養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)的開放式的社區(qū)，配套完善的養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)所需要的要素體系，并以此為核心吸引力，將周邊農(nóng)民轉(zhuǎn)變成工人，配套一般城鎮(zhèn)所需要的設(shè)施，構(gòu)建一個(gè)和諧的小城鎮(zhèn)。而其他小鎮(zhèn)的核心產(chǎn)業(yè)不是養(yǎng)老養(yǎng)生，配套設(shè)施也不是圍繞養(yǎng)老養(yǎng)生進(jìn)行建設(shè)。養(yǎng)生養(yǎng)老小鎮(zhèn)VS其他小鎮(zhèn)70（一）養(yǎng)生養(yǎng)老引導(dǎo)下的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式核心特質(zhì)養(yǎng)老養(yǎng)生小鎮(zhèn)良好的區(qū)位交通條件養(yǎng)老養(yǎng)生驅(qū)動(dòng)化打造優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境全新生活方式載體條件條件環(huán)境生態(tài)化城鄉(xiāng)統(tǒng)籌化空間景區(qū)化養(yǎng)老享樂化服務(wù)社區(qū)化特征特征（一）養(yǎng)生養(yǎng)老引導(dǎo)下的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式71養(yǎng)老養(yǎng)生小鎮(zhèn)良好的區(qū)位交通條件養(yǎng)老養(yǎng)生驅(qū)動(dòng)化打造優(yōu)良的生態(tài)環(huán)景區(qū)化的生活環(huán)境；社區(qū)化的服務(wù)體系；多樣化的養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品；高水平的醫(yī)療保障；和諧健康的鄰里關(guān)系；回歸自然的田園養(yǎng)生養(yǎng)老方式；節(jié)假日子女非常方便與父母同住。這里為老人創(chuàng)造了一種全新的享樂化的養(yǎng)生養(yǎng)老方式！（一）養(yǎng)生養(yǎng)老引導(dǎo)下的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式72景區(qū)化的生活環(huán)境；這里為老人創(chuàng)造了一種全新的享樂化的養(yǎng)生養(yǎng)老（二）案例：溫泉養(yǎng)生小鎮(zhèn)權(quán)威英語電子英語辭典定義：溫泉小鎮(zhèn)（SpaTown）是擁有據(jù)稱能治愈疾病和恢復(fù)健康功效的泉水的小鎮(zhèn)；溫泉小鎮(zhèn)提供的水療項(xiàng)目主要包括利用天然泉水進(jìn)行飲用和泡浴?！獪厝℃?zhèn)的定義：國(guó)際權(quán)威電子辭典Wikipedia定義：溫泉小鎮(zhèn)（SpaTown）系指有天然溫泉或礦泉出露，可供人們進(jìn)行溫泉和礦泉水療（包括沐浴、浴療和飲療等），以達(dá)到保健康復(fù)目的的地方或城鎮(zhèn)。73（二）案例：溫泉養(yǎng)生小鎮(zhèn)權(quán)威英語電子英語辭典wordiq.c集旅游、工作和生活功能于一體的魅力生活方式平臺(tái)綜合平衡溫泉旅游四季全天候經(jīng)營(yíng)的最佳解決方案1溫泉旅游/溫泉度假/溫泉旅居復(fù)合發(fā)展的綜合載體23溫泉文化孕育、發(fā)展和傳承的肥沃土壤。4——溫泉小鎮(zhèn)的主要功能：豐沛的溫泉資源優(yōu)美的景觀環(huán)境多彩的風(fēng)情街區(qū)特色的建筑群落友善的原住居民各種類型的溫泉產(chǎn)品各種檔次的酒店群多樣的旅游休閑配套設(shè)施地域文化濃厚的工藝品和溫泉商品精彩動(dòng)人的民間故事和傳說——主要功能構(gòu)成要素（二）案例：溫泉養(yǎng)生小鎮(zhèn)74集旅游、工作和生活功能于一體的魅力生活方式平臺(tái)綜合平衡溫泉旅第六文化引導(dǎo)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式PART2旅游小鎮(zhèn)CONTENTS75第六文化引導(dǎo)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式PART2旅游小鎮(zhèn)CONT（一）文化引導(dǎo)下的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式文化旅游小鎮(zhèn)休閑消費(fèi)聚集文化核心吸引力文化創(chuàng)意地產(chǎn)延伸76（一）文化引導(dǎo)下的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式文化旅游小鎮(zhèn)休閑消費(fèi)聚集文（二）案例：佛文化小鎮(zhèn)佛教文化小鎮(zhèn)選址：規(guī)劃主入口路西側(cè)。構(gòu)想：以原有村落為核心，將佛教文化引入村落，以茶田竹林為意境營(yíng)造，以佛韻古街為核心吸引，以佛教主題酒店、禪茶會(huì)所為高端配套，以主題客棧為特色亮點(diǎn)，集街區(qū)休閑、客棧體驗(yàn)、主題度假、文化觀光于一體的旅游特色小鎮(zhèn)，景區(qū)入口綜合配套服務(wù)區(qū)。代表業(yè)態(tài)：食·藥膳素齋；住·佛緣民宿、主題酒店；行·石板古街；游·錦鯉蓮花、法相花壇；購(gòu)·佛家小飾；娛·佛樂梵音休閑空間、禪茶會(huì)所等。中國(guó)首個(gè)以佛教文化主題打造的入口綜合配套小鎮(zhèn)佛緣與小鎮(zhèn)相得益彰，街隅的蓮花池、自在的荷葉、游動(dòng)的錦鯉；石板竹影、疊山置石、理水花木，一壺清茶、一首老歌、一件古物，一沙一世界，一壺一天地，人在喧鬧的小鎮(zhèn)，依然可以無所執(zhí)著、自在自適，比比皆佛緣。77（二）案例：佛文化小鎮(zhèn)佛教文化小鎮(zhèn)選址：規(guī)劃主入口路西側(cè)。中項(xiàng)目概況1、區(qū)位：云南楚雄市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，昆明的后花園、“滇西旅游黃金線”上的第一站2、交通：楚大高速公路入口，距昆明90分鐘車程3、資源：彝族的建筑文化、宗教文化、服飾文化、歌舞文化、民俗文化、節(jié)日文化等4、規(guī)模：1-7期占地約1740畝，總投資25億元；東區(qū)占地700畝5、簡(jiǎn)介：彝人古鎮(zhèn)是以古建筑為平臺(tái)、彝文化為“靈魂”，集商業(yè)、居住和文化旅游為一體，可旅游、可商住、可經(jīng)營(yíng)、可買可賣、可賺錢的大型文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。打造思路1、以彝族人文風(fēng)俗為主題，創(chuàng)新休閑旅游產(chǎn)品2、開發(fā)彝族文化深度體驗(yàn)區(qū)，從而打造休閑業(yè)態(tài)聚集群3、古鎮(zhèn)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，所有建筑可商可住、可經(jīng)營(yíng)、可買可賣4、延伸發(fā)展酒店群、體育休閑等旅游休閑配套5、帶動(dòng)周邊高端休閑地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)特色

彝人古鎮(zhèn)的設(shè)計(jì)完全是兩樓一底的仿古彝族民居，是以楚雄、武定彝族土司、頭人的住宅為生活原型加工設(shè)計(jì)的建筑，共分八個(gè)區(qū)，每個(gè)區(qū)叫做“坊”，每個(gè)坊又有若干的四合院組成。

四合院叫做“苑”，不成圍合的叫“浦”，全鎮(zhèn)共有七坊五十苑

(

浦

)。

整個(gè)古鎮(zhèn)形成一個(gè)大圍合，每坊—個(gè)中圍合，每個(gè)四合院成一個(gè)小圍合。四合院式的民居建筑，突出了中國(guó)傳統(tǒng)文化向內(nèi)聚集的典型特征，也體現(xiàn)了中國(guó)上下有序，父慈子孝，團(tuán)結(jié)一致的文化觀念。（二）案例：彝人古鎮(zhèn)78項(xiàng)目概況（二）案例：彝人古鎮(zhèn)78案例總結(jié)1、彝族文化的唯一性，為古鎮(zhèn)旅游帶來了極強(qiáng)的排他性。2、彝人古鎮(zhèn)將民族文化全方位的融入規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，布局合理，形態(tài)創(chuàng)新，創(chuàng)造了超級(jí)的旅游吸引力。3、彝人古鎮(zhèn)在管理上投入大量精力，創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，古鎮(zhèn)內(nèi)的所有房屋作為物業(yè)出售，并且成立專門的旅游公司、會(huì)展公司、招商公司和物業(yè)公司，對(duì)古鎮(zhèn)進(jìn)行統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)。4、土地實(shí)現(xiàn)綜合開發(fā)，古鎮(zhèn)與地產(chǎn)相結(jié)合，帶動(dòng)周邊地價(jià)抬升，然后開發(fā)高端地產(chǎn)，最終實(shí)現(xiàn)公司利潤(rùn)快速增長(zhǎng)，并實(shí)現(xiàn)持續(xù)性盈利。（二）案例：彝人古鎮(zhèn)79案例總結(jié)（二）案例：彝人古鎮(zhèn)79第一旅游小鎮(zhèn)的總體特征第二旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展架構(gòu)第三旅游小鎮(zhèn)打造的重點(diǎn)第四旅游小鎮(zhèn)打造的三大前提第五旅游小鎮(zhèn)打造的四大選擇原則第六旅游小鎮(zhèn)打造的六大基本文化要素第七旅游小鎮(zhèn)打造的七步曲

PART3如何打造旅游小鎮(zhèn)CONTENTS80第一旅游小鎮(zhèn)的總體特征PART3如何打造旅游小鎮(zhèn)CONT總體特征第一、旅游小鎮(zhèn)總體特征81總體特征第一、旅游小鎮(zhèn)總體特征81構(gòu)建了城鎮(zhèn)化的核心基礎(chǔ)包括原有城鎮(zhèn)居民居住、農(nóng)民城鎮(zhèn)化居住、產(chǎn)業(yè)人口聚集居住、外來游客居住、外來休閑居?。ǘ铀⑼鈦矶燃倬幼。ㄈ铀┑缺仨毦邆涞某擎?zhèn)化支撐功能服務(wù)于旅游產(chǎn)業(yè)及居民生活的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等產(chǎn)城一體化的公共配套吸引人流、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵旅游吸引核旅游綜合體的主體功能部分包括主題酒店群、特色商街、主題演藝、高爾夫球場(chǎng)、水上游樂項(xiàng)目、滑雪場(chǎng)、馬球場(chǎng)、溫泉SPA等。帶動(dòng)區(qū)域綜合發(fā)展的主要形式包括觀光與休閑農(nóng)業(yè)、家庭菜園，泛旅游延伸的加工工業(yè)（食品、土特產(chǎn)品、工藝品加工等），郊野運(yùn)動(dòng)基地等等一個(gè)或多個(gè)核心旅游休閑項(xiàng)目——觀光景區(qū)、主題公園（樂園）、特色街區(qū)、溫泉養(yǎng)生中心等居住發(fā)展帶社區(qū)配套網(wǎng)休閑集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)

發(fā)展架構(gòu)第二、旅游小鎮(zhèn)發(fā)展架構(gòu)82構(gòu)建了城鎮(zhèn)化的核心基礎(chǔ)包括原有城鎮(zhèn)居民居住、農(nóng)民城鎮(zhèn)化居住、

居住配套

相關(guān)保障產(chǎn)業(yè)支撐動(dòng)力機(jī)制基礎(chǔ)依托以休閑化消費(fèi)的聚集為核心動(dòng)力以設(shè)施和配套的配置為重要基礎(chǔ)以市民人口形成與居住建設(shè)為新型城鎮(zhèn)化核心以服務(wù)和管理的創(chuàng)新為基本保障以泛旅游產(chǎn)業(yè)的整合為根本支撐第三、旅游小鎮(zhèn)打造重點(diǎn)83居住配套產(chǎn)業(yè)支撐以休閑化消費(fèi)的聚集為核心動(dòng)力以設(shè)施和配套三大前提吸引力和游客量:吸引力和規(guī)模休閑集聚是產(chǎn)業(yè)前提泛旅游產(chǎn)業(yè)衍生和發(fā)展是結(jié)構(gòu)前提第四、旅游小鎮(zhèn)打造的三大前提84三大前提吸引力和游客量:吸引力和規(guī)模休閑集聚是產(chǎn)業(yè)前提泛旅游鎮(zhèn)區(qū)即景區(qū)對(duì)文化價(jià)值選擇休閑養(yǎng)生價(jià)值區(qū)位第五、旅游小鎮(zhèn)打造的四大選擇原則85鎮(zhèn)區(qū)即景區(qū)對(duì)文化價(jià)值選擇休閑養(yǎng)生價(jià)值區(qū)位第五、旅游小鎮(zhèn)打造的文化主題特色商業(yè)性格品味第六、旅游小鎮(zhèn)打造的六大基本文化要素86文化主題特色商業(yè)性格品味第六、旅游小鎮(zhèn)打造的六大基本文化要素文化挖掘主題定位肌理打造搭建骨架風(fēng)貌選擇塑造外觀業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)輸入血脈功能規(guī)劃注入活力產(chǎn)業(yè)整合良性互動(dòng)城鎮(zhèn)配套景鎮(zhèn)合一第七、旅游小鎮(zhèn)打造的七大步奏87文化挖掘主題定位肌理打造搭建骨架風(fēng)貌選擇塑造外觀業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)輸入第一旅游小鎮(zhèn)開發(fā)階段劃分第二旅游小鎮(zhèn)招商運(yùn)營(yíng)第三如何進(jìn)行旅游小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)第四旅游小鎮(zhèn)總體模型PART4如何運(yùn)營(yíng)旅游小鎮(zhèn)CONTENTS88第一旅游小鎮(zhèn)開發(fā)階段劃分PART4如何運(yùn)營(yíng)旅游小鎮(zhèn)CON（一）小鎮(zhèn)開發(fā)階段劃分選址階段拿地階段展示營(yíng)銷階段主體運(yùn)營(yíng)階段品牌包裝階段89（一）小鎮(zhèn)開發(fā)階段劃分選址階段拿地階段展示營(yíng)銷階段主體運(yùn)營(yíng)階（二）小鎮(zhèn)招商經(jīng)營(yíng)四階段招商選商活商養(yǎng)商90（二）小鎮(zhèn)招商經(jīng)營(yíng)四階段招商選商活商養(yǎng)商90（三）如何進(jìn)行旅游小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)先做休閑平臺(tái)，再做休閑小鎮(zhèn)先做項(xiàng)目品質(zhì)，再做銷售面積銷售型和經(jīng)營(yíng)型相結(jié)合會(huì)員俱樂部制項(xiàng)目開發(fā)商區(qū)域運(yùn)營(yíng)商一級(jí)半開發(fā)91（三）如何進(jìn)行旅游小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)先做休閑平臺(tái)，再做休閑企業(yè)運(yùn)營(yíng)全面運(yùn)營(yíng)：站在區(qū)域發(fā)展角度，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展、景區(qū)發(fā)展、城市發(fā)展相結(jié)合的產(chǎn)城一體化板塊運(yùn)營(yíng)：特色項(xiàng)目是旅游小鎮(zhèn)發(fā)展的動(dòng)力基礎(chǔ)，如名俗表演，旅游地產(chǎn)是支撐92企業(yè)運(yùn)營(yíng)全面運(yùn)營(yíng)：站在區(qū)域發(fā)展角度，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展、景區(qū)發(fā)展、城政府運(yùn)營(yíng)：不僅涉及旅游開發(fā)還涉及城鎮(zhèn)建設(shè)以產(chǎn)業(yè)培育為重點(diǎn)以公共工程建設(shè)為基礎(chǔ)以公共營(yíng)銷為推動(dòng)以扶持政策為支撐93政府運(yùn)營(yíng)：不僅涉及旅游開發(fā)還涉及城鎮(zhèn)建設(shè)以產(chǎn)業(yè)培育為重點(diǎn)以公第一旅游小鎮(zhèn)發(fā)展的四大癥結(jié)第二旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃的五大對(duì)策第三旅游小鎮(zhèn)的規(guī)劃手法PART5如何規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)94第一旅游小鎮(zhèn)發(fā)展的四大癥結(jié)PART5如何規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)94（一）旅游小鎮(zhèn)的四大癥結(jié)四大癥結(jié)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)不完善用地指標(biāo)：游客屬于流動(dòng)人口范疇，沒有相應(yīng)用地指標(biāo)用地分類和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：難以細(xì)分和分類，服務(wù)設(shè)施和配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)比城市低但要求也高歷史風(fēng)貌難保留環(huán)境設(shè)施壓力大主題特色不鮮明不注重地方文化特色的挖掘大95（一）旅游小鎮(zhèn)的四大癥結(jié)四大癥結(jié)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)不完善用地指標(biāo)：游客（二）旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃的五大對(duì)策（一）、特色鮮明、文化為魂首先挖掘文化梳理文化，確立主題和發(fā)展方向，形成一條文化主線文化整合，形成文化景點(diǎn)、文化文化風(fēng)貌、文化廣場(chǎng)、文化街區(qū)、文化體系項(xiàng)目（二）、業(yè)態(tài)聚集、休閑整合旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，各種業(yè)態(tài)大都從傳統(tǒng)走向休閑形成多樣化旅游休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展結(jié)構(gòu)，形成鎮(zhèn)域城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)（三）、合理布局、規(guī)劃塑形夜間聚集是小鎮(zhèn)布局的重點(diǎn)，也是游客留下來的消費(fèi)關(guān)鍵。夜間聚集決定了空間形態(tài)是以休閑集散廣場(chǎng)為核心的街道構(gòu)成小鎮(zhèn)骨架，街道圍合成街區(qū)，混合街區(qū)結(jié)構(gòu)不同于傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)96（二）旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃的五大對(duì)策（一）、特色鮮明、文化為魂首先挖（四）、休閑元素、活化景區(qū)休閑氛圍的營(yíng)造其中水系、親水建筑、游步道最能體現(xiàn)休閑氛圍元素（五）、核心輻射、延伸發(fā)展休閑聚集中心之外延伸發(fā)展出公共服務(wù)中心、旅游商業(yè)區(qū)、交通服務(wù)區(qū)、特色養(yǎng)生區(qū)等多功能區(qū)城市配套的城市化結(jié)構(gòu)97（四）、休閑元素、活化景區(qū)休閑氛圍的營(yíng)造其中水系、親水建筑、（三）街區(qū)規(guī)劃街區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念人車分流的街區(qū)交通獨(dú)特的景觀文化魅力旅居結(jié)合的設(shè)施配置街區(qū)空間規(guī)劃設(shè)計(jì)街區(qū)尺度設(shè)計(jì)：不同年齡有不同的疲勞時(shí)間和曲線，如青年人大概在400-500米長(zhǎng)度休憩節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)：根據(jù)不同人群設(shè)置不同休憩節(jié)點(diǎn)空間拓展設(shè)計(jì)街道建筑規(guī)劃指引標(biāo)志性建筑景觀效應(yīng)建筑風(fēng)格組合效應(yīng)建筑層數(shù)：一般建議1-2層建筑尺度：展示類建筑可以做到8.4-16.8米大開間，中等商鋪可做到9米98（三）街區(qū)規(guī)劃街區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念人車分流的街區(qū)交通獨(dú)特的景觀文PART1：旅游小鎮(zhèn)概念解析PART2：旅游小鎮(zhèn)開發(fā)趨勢(shì)PART3：旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式PART4：如何打造旅游小鎮(zhèn)PART5：如何運(yùn)營(yíng)旅游小鎮(zhèn)PART6:如何規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)目錄

CONTENTS99PART1：旅游小鎮(zhèn)概念解析目錄

CONTENTS1前言研究旅游綜合開發(fā)，對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)下的城鎮(zhèn)化聚集，是本報(bào)告的總結(jié)；旅游小鎮(zhèn)或小城鎮(zhèn)是市場(chǎng)探索出的一個(gè)新路徑。旅游小鎮(zhèn)的理想化模型，提出了以夜間休閑為依托，通過觀光吸引核、休閑業(yè)態(tài)集聚、泛旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)延伸、城鎮(zhèn)化配套四個(gè)方面的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)就地城鎮(zhèn)化的路徑。旅游小鎮(zhèn)是一種三區(qū)合一的綜合結(jié)構(gòu)，既是旅游景區(qū)，又是休閑消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、又是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)區(qū)。100

第一旅游地產(chǎn)與旅游小鎮(zhèn)第二從旅游角度看旅游小鎮(zhèn)第三從文化角度看旅游小鎮(zhèn)第四旅游小鎮(zhèn)到旅游綜合體的發(fā)展路徑PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析——綜合開發(fā)

101第一旅游地產(chǎn)與旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析——第一旅游地產(chǎn)與旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析——綜合開發(fā)

旅游地產(chǎn)大概念依托資源發(fā)展——皇冠上的明珠旅游地產(chǎn)要求先做旅游和配套，沉淀資金多和長(zhǎng)，開發(fā)商不愿意去做供應(yīng)量和形式不佳，開發(fā)商去做配套和旅游基于旅游地產(chǎn)角度的旅游小鎮(zhèn)分類旅游小鎮(zhèn)誕生旅游小鎮(zhèn)契合開發(fā)商追求的業(yè)態(tài)特點(diǎn)主力店概念旅游配套可以和城市配套合二為一102第一旅游地產(chǎn)與旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析——第一、從旅游地產(chǎn)角度看旅游小鎮(zhèn)：旅游小鎮(zhèn)是旅游地產(chǎn)休閑體驗(yàn)化、景區(qū)化的很好業(yè)態(tài)，相當(dāng)于城市綜合體里面的主力店1、旅游地產(chǎn)概念企業(yè)主導(dǎo)型旅游（居）小鎮(zhèn)的盈利點(diǎn)——旅游地產(chǎn)以旅游業(yè)作為小鎮(zhèn)的造血機(jī)：形成產(chǎn)業(yè)磁力、消費(fèi)磁力和就業(yè)磁力，凝聚成小鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)——以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)，具有資源依托性、要素綜合性、開發(fā)銷售和經(jīng)營(yíng)方式多樣性，以及生活方式非常態(tài)化等特點(diǎn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展必須以旅游資源為核心旅游地產(chǎn)必須依托旅游資源打造休閑度假概念旅游地產(chǎn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是可流通性，可異地置換；二是旅居型，不同于居家型房產(chǎn)旅游地產(chǎn)，關(guān)鍵是要先旅游，后地產(chǎn)。很多開發(fā)商對(duì)于旅游以及旅游的需求不求甚解，就盲目地去開發(fā)一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，這是大忌103第一、從旅游地產(chǎn)角度看旅游小鎮(zhèn)：企業(yè)主導(dǎo)型旅游（居）小鎮(zhèn)的盈2、旅游地產(chǎn)類型企業(yè)主導(dǎo)型旅游（居）小鎮(zhèn)的盈利點(diǎn)——旅游地產(chǎn)以旅游業(yè)作為小鎮(zhèn)的造血機(jī)：形成產(chǎn)業(yè)磁力、消費(fèi)磁力和就業(yè)磁力，凝聚成小鎮(zhèn)風(fēng)景區(qū)小鎮(zhèn)——自然資源依托型特色古鎮(zhèn)——新舊城類型主題樂園型——迪斯尼小鎮(zhèn)行業(yè)依托型——產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)結(jié)論:從旅游地產(chǎn)角度看旅游小鎮(zhèn)1、旅游小鎮(zhèn)只是旅游地產(chǎn)商開發(fā)商打造旅游吸引力和利潤(rùn)點(diǎn)的一種項(xiàng)目載體，站在地產(chǎn)開發(fā)角度，旅游地產(chǎn)大于或包含旅游小鎮(zhèn)。2、旅游地產(chǎn)存在前期沉淀資金大，開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，而旅游小鎮(zhèn)的休閑配套功能、旅游配套功能、城市配套功能和其用地產(chǎn)承載休閑、旅游、城市的物業(yè)形態(tài)屬性，其可通過地產(chǎn)出售或出租的形式變現(xiàn)，是一種解決旅游地產(chǎn)開發(fā)資金與周期的良好載體。3、旅游的六要素全部可通過地產(chǎn)形式在小鎮(zhèn)體現(xiàn)出來，且可經(jīng)營(yíng)可出售，而相比主題樂園、產(chǎn)業(yè)載體等旅游吸引核打造，其優(yōu)勢(shì)顯而易見。1042、旅游地產(chǎn)類型企業(yè)主導(dǎo)型旅游（居）小鎮(zhèn)的盈利點(diǎn)——旅游地產(chǎn)第二從旅游角度看旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析——綜合開發(fā)

泛旅游產(chǎn)業(yè)整合和人氣導(dǎo)入搬運(yùn)屬性終端屬性業(yè)態(tài)集聚和產(chǎn)業(yè)多樣化旅游小鎮(zhèn)分類泛旅游業(yè)態(tài)產(chǎn)生進(jìn)而產(chǎn)業(yè)集聚旅游小鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化文化和科技注入新的資本運(yùn)作和品牌運(yùn)營(yíng)手段105第二從旅游角度看旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析—第二、從旅游角度看旅游小鎮(zhèn)：是入口、平臺(tái)、啟動(dòng)區(qū)旅游的搬運(yùn)性、提前性、終端性等決定了旅游具有產(chǎn)業(yè)整合能力，其對(duì)旅游地產(chǎn)業(yè)態(tài)的整合是通過旅游小鎮(zhèn)形成旅游休閑產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的休閑消費(fèi)集聚。以從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的角度講，旅游小鎮(zhèn)泛指以旅游休閑產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的小城鎮(zhèn)，包括三層含義，首先，是城鎮(zhèn)的概念，旅游小鎮(zhèn)與一般旅游景區(qū)的主要區(qū)別在于其是一個(gè)有人口集聚、具備日常生活功能和生活設(shè)施的小城鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)；其次，是旅游景區(qū)概念，旅游小鎮(zhèn)也是具備旅游功能的景區(qū)，旅游十要素食、住、行、游、購(gòu)、娛、體、療、學(xué)、悟的配備是基礎(chǔ)。再次，是規(guī)模的概念，旅游小鎮(zhèn)是特色鮮明的小城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)，區(qū)別于城市旅游。從旅游的角度講，旅游小鎮(zhèn)是文化旅游的重要載體，是文化休閑的重要平臺(tái)。2、旅游小鎮(zhèn)三大類型根據(jù)旅游功能的不同，旅游小鎮(zhèn)可分為觀光休閑型旅游小鎮(zhèn)、集散型旅游小鎮(zhèn)、度假型旅游小鎮(zhèn)三種類型1、旅游小鎮(zhèn)概念旅游視角的結(jié)論：1、旅游小鎮(zhèn)是旅游目的地、是旅游集散地、是度假居住產(chǎn)品，是旅游平臺(tái)。2、是旅游品牌和旅游線路構(gòu)建載體3、區(qū)別于傳統(tǒng)小鎮(zhèn)，新的小鎮(zhèn)賦予旅游對(duì)現(xiàn)代科技、文化開發(fā)、品牌資本運(yùn)作，企業(yè)運(yùn)營(yíng)更多使命106第二、從旅游角度看旅游小鎮(zhèn)：是入口、平臺(tái)、啟動(dòng)區(qū)以從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三從文化角度看旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析——綜合開發(fā)

旅游小鎮(zhèn)的升級(jí)從單純觀光到休閑到體驗(yàn)度假跳出地產(chǎn)的只開發(fā)不運(yùn)營(yíng)的階段屬性具有底蘊(yùn)和可持續(xù)性文化角度的旅游小鎮(zhèn)分類泛旅游業(yè)態(tài)產(chǎn)生進(jìn)而產(chǎn)業(yè)集聚資產(chǎn)證券化、股權(quán)化、品牌化。上市化運(yùn)作文化和科技注入新的資本運(yùn)作和品牌運(yùn)營(yíng)手段107第三從文化角度看旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析—第三、從文化角度看旅游小鎮(zhèn):文化即旅游小鎮(zhèn)的底蘊(yùn)，是其高度和深度以2、旅游小鎮(zhèn)八大類型根據(jù)旅游小鎮(zhèn)依托文化的不同，可將旅游小鎮(zhèn)分為傳統(tǒng)文化、民族文化、飲食文化、宗教文化、異域風(fēng)情、藝術(shù)情調(diào)、歷史題材、文化主題型等八種類型1、文化是旅游小鎮(zhèn)的靈魂，旅游小鎮(zhèn)的文化又可以透過肌理結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)貌、民俗風(fēng)情、生活習(xí)慣、傳統(tǒng)工藝、商業(yè)業(yè)態(tài)等表現(xiàn)出來，文化挖掘就是要確定旅游小鎮(zhèn)的地域背景、歷史背景和文化主題，為小鎮(zhèn)的打造尋找文化支撐，確定主題方向，尋找差異化優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特性內(nèi)涵。文化也是旅游小鎮(zhèn)的核心吸引點(diǎn)所在，因此旅游小鎮(zhèn)的打造中文化點(diǎn)的選擇和主題定位是第一步，也是至關(guān)重要的一步。文化角度結(jié)論：1、文化與旅游的融合通過旅游小鎮(zhèn)的載體使旅游價(jià)值從單純觀光型邁向體驗(yàn)度假型更高階段，也使”死”文化通過旅游小鎮(zhèn)的現(xiàn)代打造”活化”2、文化是旅游小鎮(zhèn)的深度與高度，是旅游小鎮(zhèn)的底蘊(yùn)，是開發(fā)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值所在108第三、從文化角度看旅游小鎮(zhèn):以2、旅游小鎮(zhèn)八大類型根據(jù)旅游小第四從旅游綜合體角度看旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念辨析——綜合開發(fā)

從旅游小鎮(zhèn)到旅游綜合體從項(xiàng)目到區(qū)域的跨越內(nèi)涵與外延的夸大化土地價(jià)值的提升和整體產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶產(chǎn)城一體化空城鬼城避免產(chǎn)業(yè)鏈形成集聚和裂變109第四從旅游綜合體角度看旅游小鎮(zhèn)PART1：旅游小鎮(zhèn)概念第四、從旅游綜合體角度看旅游小鎮(zhèn):土地綜合開發(fā)價(jià)值工具以2、旅游綜合體的分類休閑小鎮(zhèn)：以商業(yè)街區(qū)為主要形態(tài)，休閑聚集與居住聚集混合的綜合開發(fā)項(xiàng)目。休閑古鎮(zhèn)、休閑洋鎮(zhèn)、藝術(shù)小鎮(zhèn)、時(shí)尚小鎮(zhèn)1、溫泉旅游綜合體，如珠海海泉灣2、濱海旅游綜合體，如三亞灣紅樹林度假世界3、主題公園綜合體，如深圳東部華僑城4、鄉(xiāng)村旅游綜合體，如北京的蟹島5、高爾夫旅游綜合體，如深圳觀瀾湖6、文化創(chuàng)意旅游綜合體，如橫店影視城7、休閑商業(yè)旅游綜合體，如華南mall8、主題酒店旅游綜合體，如迪拜棕櫚島的亞特蘭蒂斯酒店9、生態(tài)休閑旅游綜合體，如世界木屋村10、休閑小鎮(zhèn)旅游綜合體，如彝人古鎮(zhèn)、天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)有時(shí)也稱之為“休閑綜合體”或“度假綜合體”，是指：基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動(dòng)發(fā)展的度假酒店集群、綜合休閑項(xiàng)目、休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，整體服務(wù)品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)。旅游綜合體=旅游小鎮(zhèn)+酒店群+休閑地產(chǎn)社區(qū)+綜合休閑項(xiàng)目1、旅游綜合體的概念旅游綜合體角度結(jié)論：1、相比城市綜合體對(duì)城市商務(wù)辦公、消費(fèi)休閑、居住等的中心聚集輻射作用，旅游綜合體也是開發(fā)旅游的聚集經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，其通過旅游小鎮(zhèn)的休閑聚集形式達(dá)到旅游開發(fā)和開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。2、通過旅游小鎮(zhèn)的商業(yè)休閑集聚帶動(dòng)土地綜合開發(fā)價(jià)值，是一種很好的開發(fā)載體和工具。3、是新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)城一體化的方向110第四、從旅游綜合體角度看旅游小鎮(zhèn):以2、旅游綜合體的分類休閑以總體分析結(jié)論：1、對(duì)于開發(fā)轉(zhuǎn)型的啟示和作用2、對(duì)于政府尋找美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和“人的城鎮(zhèn)化”、產(chǎn)城一體化很好的增長(zhǎng)引擎3、是傳承鄉(xiāng)村、融合文化和科技、促進(jìn)旅游、有利于城市化推進(jìn)的強(qiáng)大平臺(tái)111以總體分析結(jié)論：13泛旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定，是基礎(chǔ)特色旅游吸引核的設(shè)計(jì)，是要點(diǎn)具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的項(xiàng)目策劃，是關(guān)鍵旅游小城鎮(zhèn)的特定功能開發(fā)及其布局，是落地風(fēng)貌規(guī)劃，是特色政府運(yùn)營(yíng)模式，是價(jià)值旅游小鎮(zhèn)總體定義：小城鎮(zhèn)建設(shè)是中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中非常重要的部分，是大多數(shù)農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的基本模式。旅游產(chǎn)業(yè)的“消費(fèi)搬運(yùn)”及“產(chǎn)業(yè)集聚”是旅游小城鎮(zhèn)形成的前提；特色化，是旅游小城鎮(zhèn)建設(shè)的要點(diǎn)；泛旅游產(chǎn)業(yè)整合是旅游小城鎮(zhèn)發(fā)展的核心。旅游小鎮(zhèn)概念總體定義112泛旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定，是基礎(chǔ)特色旅游吸引核的設(shè)計(jì)，是要點(diǎn)第一旅游小鎮(zhèn)是綜合開發(fā)的升級(jí)第二旅游小鎮(zhèn)的功能結(jié)構(gòu)第三旅游小鎮(zhèn)的作用及趨勢(shì)第四旅游小鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)一體化開發(fā)需要第五旅游小鎮(zhèn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型升級(jí)需要第六旅游小鎮(zhèn)是產(chǎn)城一體化需要第七結(jié)論P(yáng)ART2旅游小鎮(zhèn)開發(fā)必要性——轉(zhuǎn)型之需113第一旅游小鎮(zhèn)是綜合開發(fā)的升級(jí)PART2旅游小鎮(zhèn)開發(fā)必要性旅游小鎮(zhèn)是消費(fèi)模式、發(fā)展模式、開發(fā)模式三合一升級(jí)旅游小鎮(zhèn)出現(xiàn)從單一觀光旅游到綜合休閑度假?gòu)膯我婚_發(fā)到綜合開發(fā)從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)到綜合休閑地產(chǎn)旅游消費(fèi)模式升級(jí)景區(qū)發(fā)展模式升級(jí)地產(chǎn)開發(fā)模式升級(jí)休閑時(shí)代到來與國(guó)民經(jīng)濟(jì)能力的提高旅游休閑具有強(qiáng)大的地氣提升、產(chǎn)業(yè)融合與區(qū)域帶動(dòng)作用第一、旅游小鎮(zhèn)是綜合開發(fā)的升級(jí):114旅游小鎮(zhèn)是消費(fèi)模式、發(fā)展模式以旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，商業(yè)、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)為泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，進(jìn)行綜合開發(fā)的一條從小規(guī)模旅游小鎮(zhèn)到大規(guī)模片區(qū)旅游綜合體開發(fā)模式以旅游休閑功能為主導(dǎo)以土地