主講人：王生龍《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》講解及在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用主講人：王生龍《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》講解及在實(shí)務(wù)中的

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety主要內(nèi)容第一部分“指南”的功能作用第二部分關(guān)于報(bào)告聲明、摘要的編寫第三部分關(guān)于報(bào)告正文的編寫第四部分關(guān)于報(bào)告附件第五部分關(guān)于評(píng)估說明的編寫第六部分關(guān)于評(píng)估明細(xì)表中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)主要內(nèi)容第一部分“指南”的功能作用

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety第一部分“指南”的功能作用中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)第一部分

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety一、與其他準(zhǔn)則的關(guān)系（一）從準(zhǔn)則體系層面上理解，指南與《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則是”母子關(guān)系根據(jù)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的規(guī)劃，評(píng)估指南包括對(duì)特定評(píng)估目的、特定資產(chǎn)類別（細(xì)化）評(píng)估業(yè)務(wù)以及對(duì)評(píng)估中某些重要事項(xiàng)的規(guī)范。2007年11月28日，中評(píng)協(xié)發(fā)布、并于2008年7月1日?qǐng)?zhí)行的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》，是根據(jù)市場(chǎng)變化和執(zhí)業(yè)實(shí)踐不斷完善評(píng)估報(bào)告的技術(shù)規(guī)范，是評(píng)估報(bào)告的基本要求。根據(jù)監(jiān)管部門的不同要求，從其監(jiān)管角度對(duì)評(píng)估報(bào)告提出更細(xì)的要求，作為《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》的“子準(zhǔn)則”，是更好服務(wù)于國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的重要舉措，也是資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系不斷完善的必要步驟。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估關(guān)系到國(guó)有資產(chǎn)權(quán)益，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的管理不可能脫離對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的管理。《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則----報(bào)告準(zhǔn)則》是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的最低要求，其主要內(nèi)容是評(píng)估報(bào)告的基本要求和一般內(nèi)容構(gòu)成。《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》，是在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告最低要求的基礎(chǔ)上，為滿足企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理的需要，根據(jù)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理的相關(guān)規(guī)定，針對(duì)性地對(duì)五部分內(nèi)容做出更為詳盡的規(guī)定，充分反映企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)管的要求。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)一、與其他準(zhǔn)則的關(guān)系

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（二）與各“實(shí)體性”準(zhǔn)則的關(guān)系1、實(shí)體性準(zhǔn)則、甚至其他程序性準(zhǔn)是指南的依據(jù)。實(shí)體性準(zhǔn)則、其他程序性準(zhǔn)則主要規(guī)范評(píng)估操作要求的，如：《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》第一條，“為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行機(jī)器設(shè)備評(píng)估業(yè)務(wù)行為……”；《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》第一條，“為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為……”

《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序》第一條為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師履行評(píng)估程序行為，《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書》第一條為規(guī)范業(yè)務(wù)約定書的簽訂、履行等行為……，報(bào)告指南必須以這些準(zhǔn)則的要求，提出披露的規(guī)范。

2、評(píng)估報(bào)告指南不討論如何操作的問題。評(píng)估報(bào)告規(guī)范，是反映如何編寫、如何出具評(píng)估報(bào)告的規(guī)范性問題，不反應(yīng)也不討論具體的評(píng)估操作技術(shù)問題。

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（二）與各“實(shí)體性”準(zhǔn)則的關(guān)系

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety指南提出評(píng)估報(bào)告由標(biāo)題及文號(hào)、聲明、摘要、正文、附件、評(píng)估明細(xì)表、評(píng)估說明等構(gòu)成。與《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》相比，增加了評(píng)估明細(xì)表、評(píng)估說明。《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》未強(qiáng)制要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在出具評(píng)估報(bào)告的同時(shí)，另行出具資產(chǎn)評(píng)估說明和評(píng)估明細(xì)表。中評(píng)協(xié)編制出版的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》講解中提出“對(duì)于國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以根據(jù)所屬的國(guó)有資產(chǎn)行政主管部門的要求，另行提供相關(guān)評(píng)估說明和明細(xì)表，作為國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估核準(zhǔn)備案專用材料的一部分”。實(shí)際上，本指南中提出的評(píng)估明細(xì)表相當(dāng)于《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》附件內(nèi)容中“評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表”的細(xì)化。（三）國(guó)資報(bào)告指南與評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則的構(gòu)成銜接中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)指南提出評(píng)估報(bào)告由標(biāo)題及文號(hào)、聲明、摘

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety二、關(guān)于評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則與現(xiàn)行國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告規(guī)范的關(guān)系（一）評(píng)估實(shí)踐中，已經(jīng)對(duì)現(xiàn)規(guī)范進(jìn)行“取舍”使用現(xiàn)行國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，主要依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（財(cái)評(píng)字【1999】91號(hào)）、《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與格式的補(bǔ)充規(guī)定》（財(cái)評(píng)字【1999】302號(hào)）、《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》（國(guó)資局國(guó)資辦發(fā)【1996】23號(hào)）等規(guī)定的內(nèi)容與格式編制出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。由于：國(guó)有資產(chǎn)管理方式和要求內(nèi)容的變化；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)布執(zhí)行；評(píng)估準(zhǔn)則的陸續(xù)出臺(tái)原國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與格式不適應(yīng)相關(guān)法規(guī)準(zhǔn)則的變化。評(píng)估實(shí)踐中，根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)管理方式和要求內(nèi)容的變化、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)布執(zhí)行、新出臺(tái)的評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估說明、評(píng)估明細(xì)表進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整做法已經(jīng)大量出現(xiàn)。這也是制定指南的必要性所在。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)二、關(guān)于評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則與現(xiàn)行國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety財(cái)政部關(guān)于實(shí)行資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則有關(guān)制度銜接問題的通知財(cái)企[2008]343號(hào)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》實(shí)施后，除金融企業(yè)以外的企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》。金融企業(yè)、行政事業(yè)單位及其他的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南另行制定。在相關(guān)指南實(shí)施前，金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告暫參照?qǐng)?zhí)行《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》的相關(guān)要求?！敦?cái)政部關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定〉的通知》（財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)）即予廢止。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)財(cái)政部關(guān)于實(shí)行資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則有關(guān)《

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety增加了收益法、市場(chǎng)法運(yùn)用的要求和指導(dǎo)；根據(jù)新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，調(diào)整了評(píng)估明細(xì)表的格式和內(nèi)容；固化實(shí)踐中的有效做法，澄清了部分模糊的做法，最大限度地體現(xiàn)可操作性；比如：明確了引用土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)評(píng)估結(jié)論的方式和要求等；針對(duì)實(shí)踐中兩種方法評(píng)估結(jié)論差異原因的復(fù)雜性，強(qiáng)化評(píng)估范圍、委托評(píng)估資產(chǎn)分析等方面內(nèi)容；作為評(píng)估的基礎(chǔ)工作，資產(chǎn)清查應(yīng)當(dāng)首先由企業(yè)進(jìn)行，然后根據(jù)清查的結(jié)果申報(bào)資產(chǎn)，將所有評(píng)估明細(xì)表中“調(diào)整后賬面值”取消；將一些重復(fù)的內(nèi)容進(jìn)行了合并，調(diào)整，以進(jìn)一步方便注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師編制報(bào)告，同時(shí)方便國(guó)資監(jiān)管部門對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的審核。（二）《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》重點(diǎn)予以規(guī)范的方面：中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)增加了收益法、市場(chǎng)法運(yùn)用的要求和指導(dǎo)；（二

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety第二部分關(guān)于聲明和摘要中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)第二部分

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety一、關(guān)于報(bào)告聲明（一）國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告聲明提出的依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第二十二條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任。第二十三條規(guī)定，遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任?！顿Y產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第五條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)正直，勤勉盡責(zé)，恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則。第六條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》第十三條規(guī)定，評(píng)估報(bào)告的聲明應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（二）提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制；（三）其他需要聲明的內(nèi)容。為了使注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師有效地防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，防止評(píng)估報(bào)告被濫用，并使報(bào)告使用者更好地理解報(bào)告的內(nèi)容，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注特別事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生的影響，提醒報(bào)告使用者注意評(píng)估結(jié)論所對(duì)應(yīng)的使用限制條件，如評(píng)估目的與評(píng)估用途、評(píng)估報(bào)告的使用者等。本指南全面反映了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》的基本要求。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)一、關(guān)于報(bào)告聲明

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（二）國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告聲明的內(nèi)容《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》第十三條規(guī)定，評(píng)估報(bào)告的聲明應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（二）提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制；（三）其他需要聲明的內(nèi)容。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（二）國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告聲明的內(nèi)容

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》的基本要求，結(jié)合國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)，“指南”提出聲明的基本內(nèi)容，并提供了可以參考的聲明的通用內(nèi)容。聲明的基本內(nèi)容包括兩個(gè)方面，一是遵循法律法規(guī)，恪守資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；二是提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)和使用限制等內(nèi)容。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明”指引

可供參考的內(nèi)容解釋一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。主要是評(píng)估遵循的原則和承擔(dān)的責(zé)任，以及評(píng)估依據(jù)的由委托方和被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）所提供資料本身應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。主要是利益沖突的聲明，以切實(shí)保證評(píng)估公正性四、我們已（或者未）對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。專門對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作和產(chǎn)權(quán)權(quán)屬進(jìn)行了聲明，說明注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的法定執(zhí)業(yè)范疇五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。專門就評(píng)估假設(shè)和限定條件的限制做出說明，目的是讓評(píng)估報(bào)告使用者完整準(zhǔn)確理解并利用評(píng)估報(bào)告。理論上，任何一個(gè)評(píng)估結(jié)論都是在一定的假設(shè)和限定條件下成立的，假設(shè)和限定條件的任何變化都將改變?cè)u(píng)估結(jié)論?；谶@一理論設(shè)定的聲明，不僅有助于評(píng)估報(bào)告使用者全面準(zhǔn)確理解評(píng)估報(bào)告和合理利用評(píng)估結(jié)論，也有助于評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師有效地規(guī)避評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明”指引可供參考的內(nèi)容

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（三）注意事項(xiàng)：提供的可以參考的聲明指引內(nèi)容，僅僅是針對(duì)一般情況提示的一般性聲明內(nèi)容，在執(zhí)行具體評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)就評(píng)估項(xiàng)目的具體情況，增加或細(xì)化聲明內(nèi)容?！缇惩赓Y產(chǎn)，因時(shí)間或費(fèi)用的限制，委托方和相關(guān)當(dāng)事方提出不進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)工作，在不違背評(píng)估準(zhǔn)則的前提下，評(píng)估師采取了其他有效程序進(jìn)行了核實(shí)，并對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行估算發(fā)表了專業(yè)意見，在特殊事項(xiàng)充分披露的前提下，應(yīng)當(dāng)聲明未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)的原因以及可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生的影響，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考作用的適用性。本指南第八條提出，評(píng)估報(bào)告聲明應(yīng)當(dāng)提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)和使用限制等內(nèi)容。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（三）注意事項(xiàng)：

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety二、報(bào)告摘要（一）評(píng)估報(bào)告摘要的作用《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》第十四條規(guī)定，評(píng)估報(bào)告摘要應(yīng)當(dāng)提供評(píng)估業(yè)務(wù)的主要信息及評(píng)估結(jié)論。91號(hào)文件規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)以較少的篇幅，將評(píng)估報(bào)告書中的關(guān)鍵內(nèi)容摘要并刊印在評(píng)估報(bào)告書正文之前，以便使各有關(guān)方了解該評(píng)估報(bào)告書提供的主要信息，方便企業(yè)在注冊(cè)等情況下的使用?！罢迸c資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文具有同等法律效力，并按評(píng)估報(bào)告的統(tǒng)一格式要求由注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人及評(píng)估機(jī)構(gòu)等簽字蓋章并暑明提交日期。此規(guī)定的旨在將“摘要”作為一個(gè)獨(dú)立的文件（或者與評(píng)估報(bào)告同等法律地位的），以在一些情形下獨(dú)立使用。本指南提出，簡(jiǎn)明扼要地反映經(jīng)濟(jì)行為、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)論及其使用有效期、對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)等關(guān)鍵內(nèi)容。盡管與《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》和91號(hào)文件銜接一致，但對(duì)其作用進(jìn)行了調(diào)整，改變了“摘要與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文具有同等法律效力”的說法和做法，具體由“不需要另行簽字蓋章”體現(xiàn)。其作用是方便評(píng)估報(bào)告使用者快速了解評(píng)估的主要情況和評(píng)估報(bào)告的主要信息，摘要僅僅是為了方便國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目管理（如出具“評(píng)估核準(zhǔn)文件”和“評(píng)估項(xiàng)目備案表”；企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)登記；股權(quán)設(shè)置等相關(guān)手續(xù)），而不能將摘要單獨(dú)用于其他經(jīng)濟(jì)或行政行為（如工商注冊(cè)）。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)二、報(bào)告摘要（一）評(píng)估報(bào)告摘要的作用

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（二）評(píng)估報(bào)告摘要的內(nèi)容特別指出：對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)，并不是將評(píng)估報(bào)告正文的“特殊事項(xiàng)說明”的內(nèi)容全部反映在摘要中，而是反映在已確定評(píng)估結(jié)論的前提下，已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論，但非注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)重要事項(xiàng)。對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論影響程度較大的判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)事項(xiàng)本身的性質(zhì)和事項(xiàng)影響的金額判斷和選擇。如，比如，一筆涉訴的、法院正在受理的應(yīng)收款，無(wú)論如何無(wú)法判斷其回收的可能性和回收數(shù)額，它直接導(dǎo)致評(píng)估結(jié)論的不確定性，盡管數(shù)額不大，但以賬面值列示的方法，畢竟不是專業(yè)確定的意見，同時(shí)也應(yīng)提醒報(bào)告使用者，列示的賬面值（評(píng)估值）不能替代未來的法院裁定結(jié)果。對(duì)評(píng)估結(jié)果影響重大的“評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)”，直接導(dǎo)致評(píng)估結(jié)論使用時(shí)的不確定性，也應(yīng)提醒報(bào)告使用者，評(píng)估結(jié)果未反映該期后事項(xiàng)的影響。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（二）評(píng)估報(bào)告摘要的內(nèi)容

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（三）摘要的效力和簽字問題1、評(píng)估報(bào)告摘要簽字及位置本指南明確提出摘要一般不需要簽字蓋章，并且置于評(píng)估報(bào)告正文之前。既然不需要簽字，一般不認(rèn)為可以單獨(dú)使用。2、評(píng)估報(bào)告摘要提示文字本指南沿用91號(hào)文件規(guī)定的內(nèi)容，“以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評(píng)估報(bào)告正文”。本段規(guī)定可以理解為，摘要盡管反映了評(píng)估報(bào)告的關(guān)鍵內(nèi)容和主要信息，但還不足以合理理解評(píng)估結(jié)論，以提示評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估報(bào)告正文的內(nèi)容理解評(píng)估報(bào)告和合理使用評(píng)估結(jié)論。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（三）摘要的效力和簽字問題

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety第三部分關(guān)于報(bào)告正文中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)第三部分關(guān)于報(bào)告正文

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety一、報(bào)告正文的構(gòu)成與《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》相比，除為了規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)國(guó)有評(píng)估報(bào)告格式，從而增加“緒言”格式內(nèi)容外，其他構(gòu)成基本一致?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》第十五條評(píng)估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包括：第十條評(píng)估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包括：無(wú)（一）緒言；（一）委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者；（二）委托方、被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況；（二）評(píng)估目的；（三）評(píng)估目的；（三）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；（四）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；（四）價(jià)值類型及其定義；（五）價(jià)值類型及其定義；（五）評(píng)估基準(zhǔn)日；（六）評(píng)估基準(zhǔn)日；（六）評(píng)估依據(jù)；（七）評(píng)估依據(jù)；（七）評(píng)估方法；（八）評(píng)估方法；（八）評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況；（九）評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況；（九）評(píng)估假設(shè)；（十）評(píng)估假設(shè)；（十）評(píng)估結(jié)論；（十一）評(píng)估結(jié)論；（十一）特別事項(xiàng)說明；（十二）特別事項(xiàng)說明；（十二）評(píng)估報(bào)告使用限制說明；（十三）評(píng)估報(bào)告使用限制說明；（十三）評(píng)估報(bào)告日；（十四）評(píng)估報(bào)告日；（十四）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章、評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。（十五）簽字蓋章。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)一、報(bào)告正文的構(gòu)成《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（財(cái)評(píng)字【1999】91號(hào)）《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》評(píng)估報(bào)告書正文應(yīng)按照以下基本內(nèi)容和格式撰寫：第十條評(píng)估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包括：1、首部；無(wú)2、緒言：1、緒言；3、委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介：2、委托方、被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況；4、評(píng)估目的；3、評(píng)估目的；5、評(píng)估范圍與對(duì)象；4、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；無(wú)5、價(jià)值類型及其定義；6、評(píng)估基準(zhǔn)日；6、評(píng)估基準(zhǔn)日；7、評(píng)估原則；無(wú)8、評(píng)估依據(jù)；7、評(píng)估依據(jù)；9、評(píng)估方法；8、評(píng)估方法；10、評(píng)估過程；9、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況；無(wú)10、評(píng)估假設(shè)；11、評(píng)估結(jié)論；11、評(píng)估結(jié)論；12、特別事項(xiàng)說明；12、特別事項(xiàng)說明；無(wú)13、評(píng)估報(bào)告使用限制說明；13、評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)；（含在特別事項(xiàng)說明內(nèi)）14、評(píng)估報(bào)告提出日期；14、評(píng)估報(bào)告日；15、尾部。15、簽字蓋章。與91號(hào)文件相比，指南無(wú)首部、評(píng)估原則、評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)，增加評(píng)估假設(shè)、評(píng)估報(bào)告使用限制說明。91號(hào)文件規(guī)定的“首部”，是對(duì)標(biāo)題的格式與內(nèi)容和評(píng)估報(bào)告書序號(hào)的規(guī)范，在本指南中單獨(dú)予以規(guī)范。91號(hào)文件中的“評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)”，在本指南中第22條專門規(guī)范了“特殊事項(xiàng)說明”的內(nèi)容（含評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)）中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（財(cái)評(píng)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety格式化的評(píng)估報(bào)告有利于提高管理部門的工作效率，這是制定國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南的目的之一，由此，細(xì)化要求顯得很有必要。因此，本指南參考91號(hào)文件的相關(guān)內(nèi)容，提出應(yīng)寫明該評(píng)估報(bào)告的委托方全稱、受托評(píng)估事項(xiàng)及評(píng)估工作簡(jiǎn)要情況，并提出企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告緒言的格式內(nèi)容如下：×××（評(píng)估機(jī)構(gòu)全稱）接受貴單位（公司）的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用×××評(píng)估方法（評(píng)估方法名稱），按照必要的評(píng)估程序，對(duì)×××（委托方全稱）擬實(shí)施×××行為（事宜）涉及的×××（資產(chǎn)——單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)、股東全部權(quán)益、股東部分權(quán)益）在××××年××月××日的××價(jià)值（價(jià)值類型）進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下”。在描述中，應(yīng)當(dāng)注意：評(píng)估方法應(yīng)采用“公允”二字，不應(yīng)采用“法定”等其他文字；評(píng)估程序應(yīng)采用“必要”二字，不應(yīng)采用“法定”等其他文字；市場(chǎng)價(jià)值采用“作出公允反映”，不應(yīng)采用“確定”、“評(píng)估”等其他文字。二、評(píng)估報(bào)告緒言中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)格式化的評(píng)估報(bào)告有利于提高管理部門的工

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety1、基本要求（1）所有描述，應(yīng)客觀、真實(shí)，并有依據(jù)來源。比如一些經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)資料、獲獎(jiǎng)情況、行業(yè)地位、名次、排位等數(shù)據(jù)，因評(píng)估師并未對(duì)該信息盡職調(diào)查和核查，原則上應(yīng)謹(jǐn)慎在報(bào)告書中出現(xiàn)。（2）篇幅不應(yīng)太大，有的報(bào)告書70%是委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介的內(nèi)容，而且基本與《資產(chǎn)評(píng)估說明》中委托方和相關(guān)當(dāng)事方編寫的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明》內(nèi)容一致。報(bào)告書中該內(nèi)容，應(yīng)該是評(píng)估師盡職調(diào)查的結(jié)果的客觀而真實(shí)的反映。（3）不得帶有任何誘導(dǎo)、恭維和推薦的陳述，也不得出現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)介紹性內(nèi)容。比如：“是西北地區(qū)最大的鋼鐵企業(yè)”、“市場(chǎng)占有率達(dá)到90%”等內(nèi)容。（4）應(yīng)清楚介紹涉及的經(jīng)濟(jì)行為文件（比如：協(xié)議、決議、批復(fù)文件等）的形成過程和日期。并將該經(jīng)濟(jì)行為文件列示于備查文件中。三、委托方、被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者的概況中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)1、基本要求三、委托方、被評(píng)估單位（或者產(chǎn)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety2、關(guān)于被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）（1）“被評(píng)估單位”的概念是《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》（試行）中提出的（該意見提出的“被評(píng)估企業(yè)”的概念）。（2）2006年12月12日，國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》（國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào)）附件3“《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案表》、《接受非國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案表》填報(bào)說明”中，提出產(chǎn)權(quán)持有單位是“評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)持有單位”，評(píng)估對(duì)象分為企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的資產(chǎn)（如:流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等）和企業(yè)所持產(chǎn)權(quán)（股權(quán)），該附件提出，當(dāng)評(píng)估對(duì)象為企業(yè)所持產(chǎn)權(quán)（股權(quán)）時(shí)，填寫被評(píng)估企業(yè)的單位全稱（如：XXX有限責(zé)任公司、XXX股份有限公司等）。如果評(píng)估對(duì)象為非國(guó)有單位企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的資產(chǎn)，則填寫相應(yīng)資產(chǎn)名稱，如:流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等；如果評(píng)估對(duì)象為非國(guó)有單位企業(yè)所持產(chǎn)權(quán)（股權(quán)），則填寫被評(píng)估企業(yè)的單位全稱，如：XXX有限責(zé)任公司、XXX股份有限公司等。（3）本指南除沿用《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則--評(píng)估報(bào)告》的委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者外，增加“被評(píng)估單位（產(chǎn)權(quán)持有單位）”，將被評(píng)估企業(yè)與產(chǎn)權(quán)持有單位列為互用概念，當(dāng)為單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合時(shí)，被評(píng)估單位（產(chǎn)權(quán)持有單位）即是該單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合的擁有者（法人資產(chǎn)），當(dāng)為企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)（企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值），被評(píng)估單位（產(chǎn)權(quán)持有單位）即是該國(guó)有單位企業(yè)所有產(chǎn)權(quán)（股權(quán)）的被投資單位企業(yè)。在實(shí)踐中，委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者，可能多與被評(píng)估單位（產(chǎn)權(quán)持有單位）為同一人，此時(shí)應(yīng)按照本指南的要求，委托方與被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）為同一企業(yè)，按對(duì)被評(píng)估單位的要求編寫。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)2、關(guān)于被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety3、關(guān)于繁簡(jiǎn)程度根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的實(shí)踐，指南中：對(duì)委托方和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況要求簡(jiǎn)單，一般包括名稱、法定住所及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、法定代表人、注冊(cè)資本及主要經(jīng)營(yíng)范圍等。對(duì)被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）概況分企業(yè)價(jià)值評(píng)估和單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評(píng)估兩種不同的業(yè)務(wù)，提出不同的繁簡(jiǎn)要求。委托方與被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）同一人時(shí)，按被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）要求編寫。

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)3、關(guān)于繁簡(jiǎn)程度

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety從評(píng)估機(jī)構(gòu)的角度看，評(píng)估目的是通過評(píng)估工作為委托方提供特定經(jīng)濟(jì)行為所涉及資產(chǎn)的公允價(jià)值尺度；從委托方的角度看，評(píng)估目的是為實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為所涉及的資產(chǎn)尋求公允的價(jià)值尺度。無(wú)論是評(píng)估機(jī)構(gòu)還是委托方的角度，評(píng)估目的決定了評(píng)估價(jià)值的內(nèi)涵，從而決定了評(píng)估應(yīng)選擇的價(jià)值類型，進(jìn)而影響著評(píng)估方法的選擇與運(yùn)用。同樣的資產(chǎn)，評(píng)估目的不同，其價(jià)值也不同。資產(chǎn)評(píng)估是為特殊經(jīng)濟(jì)行為涉及的資產(chǎn)提供價(jià)值參考依據(jù)的執(zhí)業(yè)行為，其評(píng)估目的是依據(jù)擬實(shí)施的經(jīng)濟(jì)行為確定的，依據(jù)擬實(shí)施的經(jīng)濟(jì)行為確定了評(píng)估目的，評(píng)估價(jià)值類型、評(píng)估方法才得以確定。四、評(píng)估目的及對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)擬實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為依法實(shí)施審批?！爸改稀币笞?cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中清晰、明確地說明兩方面的內(nèi)容，一是本次資產(chǎn)評(píng)估的目的，二是評(píng)估所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為以及該經(jīng)濟(jì)行為獲得批準(zhǔn)的相關(guān)情況或者其他經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。評(píng)估報(bào)告只能在特定的評(píng)估目的下具有有效性。

1、評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)從評(píng)估機(jī)構(gòu)的角度看，評(píng)估目的是通過評(píng)估

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety本次資產(chǎn)評(píng)估的目的是公允反映XX集團(tuán)投入到擬設(shè)立的股份有限公司的資產(chǎn)、負(fù)債和凈資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值，為XX集團(tuán)以實(shí)物資產(chǎn)出資提供價(jià)值參考意見。該經(jīng)濟(jì)行為已經(jīng)得到XX省人民政府辦公廳“關(guān)于省XX集團(tuán)有限公司重組上市問題的復(fù)函”（粵辦函[2002]373號(hào)）的批準(zhǔn)。目前，XX集團(tuán)重組設(shè)立股份有限公司工作正在推進(jìn)過程中。實(shí)現(xiàn)本次評(píng)估目的后，設(shè)立的股份公司將由GD集團(tuán)控股，是XX省唯一一家擁有并經(jīng)營(yíng)220kV及以上電壓等級(jí)的高壓輸電線路、變電站和其他與高壓輸電有關(guān)資產(chǎn)，并代管廣電集團(tuán)的配電、購(gòu)電和調(diào)度資產(chǎn)和業(yè)務(wù)的電網(wǎng)公司。2、評(píng)估目的描述示例中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)本次資產(chǎn)評(píng)估的目的是公允反映XX集團(tuán)投

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety1、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》第十八條：評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)載明評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍，并具體描述評(píng)估對(duì)象的基本情況，通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況。不僅規(guī)定在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)該載明評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍，還規(guī)定要具體描述評(píng)估對(duì)象的基本情況，通常包括“法律權(quán)屬狀況”、“經(jīng)濟(jì)狀況”和“物理狀況”。2、《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》第十二條：企業(yè)價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)明確“評(píng)估對(duì)象及其相關(guān)權(quán)益狀況”。企業(yè)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估對(duì)象的披露至少可包括四個(gè)方面的內(nèi)容：一是企業(yè)價(jià)值的評(píng)估對(duì)象及基本情況：即是企業(yè)整體價(jià)值或全部股權(quán)價(jià)值或部分股權(quán)價(jià)值；涉及交易的為部分股權(quán)價(jià)值時(shí)的持股人及股權(quán)比例；涉及交易的股權(quán)為流通股或非流通股、控股權(quán)或少數(shù)股權(quán)等等。二是納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)及權(quán)益狀況：即資產(chǎn)類型、帳面金額及主要資產(chǎn)權(quán)益狀況；特殊資產(chǎn)，如無(wú)帳面記錄的無(wú)形資產(chǎn)，租賃使用的帳外的，掛靠的資產(chǎn)及權(quán)益狀況。三是需作單獨(dú)評(píng)估或處理的溢余資產(chǎn)，非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，無(wú)效資產(chǎn)等資產(chǎn)及權(quán)益狀況。五、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍（一）相關(guān)已有規(guī)范中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)1、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》第十八條：

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety與91號(hào)文件，指南根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》的規(guī)定，在明確相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，細(xì)化規(guī)范了國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目不同情形下的評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍的描述。1、明確了相關(guān)概念實(shí)際上，在中評(píng)協(xié)已經(jīng)發(fā)布的一系列評(píng)估準(zhǔn)則，均對(duì)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍基本情況的描述進(jìn)行了規(guī)范。如：《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》第四十三條：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中明確說明評(píng)估對(duì)象、評(píng)估對(duì)象的存在狀況、權(quán)利狀況和受到的限制?！薄顿Y產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》第一百二十一條：“評(píng)估范圍和對(duì)象說明經(jīng)濟(jì)情形涉及的資產(chǎn)的范圍、類型、所處位置、歸屬的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位、處置方式等”。對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估，評(píng)估對(duì)象分為兩類，即企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或股東部分權(quán)益價(jià)值，與此對(duì)應(yīng)的評(píng)估范圍是評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)及負(fù)債內(nèi)容，包括房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、股權(quán)投資、無(wú)形資產(chǎn)、債權(quán)和債務(wù)等。特別指出的是股東全部權(quán)益價(jià)值和股東部分權(quán)益價(jià)值作為評(píng)估對(duì)象，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)其評(píng)估時(shí)，股東權(quán)益對(duì)應(yīng)的法人資產(chǎn)和負(fù)債是評(píng)估范圍，本身并不是評(píng)估對(duì)象。（二）本指南規(guī)范中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)與91號(hào)文件，指南根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety2、細(xì)化規(guī)范了國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目不同情形下的評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍本指南，分企業(yè)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目和單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合兩種不同的情形，規(guī)范了評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍的信息披露。單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評(píng)估項(xiàng)目，除《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》規(guī)定的描述評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況等基本情況外，借鑒了91號(hào)文件規(guī)定內(nèi)容的精神，增加了說明委托評(píng)估資產(chǎn)的數(shù)量（如土地面積、建筑物面積、設(shè)備數(shù)量、無(wú)形資產(chǎn)數(shù)量等）內(nèi)容。如資產(chǎn)類型、規(guī)格型號(hào)、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、購(gòu)置（生產(chǎn)）年代、生產(chǎn)（工藝）流程、地理位置、使用狀況、企業(yè)名稱、住所、注冊(cè)資本、所屬行業(yè)、在行業(yè)中的地位和影響、經(jīng)營(yíng)范圍、財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況等。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)特別了解有關(guān)評(píng)估對(duì)象權(quán)利受限狀況。企業(yè)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目，評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍的描述，考慮了采用兩種評(píng)估方法的實(shí)際情況，也考慮了國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目管理對(duì)審計(jì)的要求，考慮了國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目同時(shí)委托其他專業(yè)評(píng)估并引用其評(píng)估結(jié)論的情況，同時(shí)考慮到采用收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法兩種評(píng)估方法對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，被評(píng)估企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)等具體情況，對(duì)最終分析確定評(píng)估結(jié)論時(shí)的前后呼應(yīng)。比如：，被評(píng)估企業(yè)賬面未記錄的無(wú)形資產(chǎn)或者賬面有記錄，根據(jù)資產(chǎn)重組方案或類似文件不納入評(píng)估范圍，而收益法評(píng)估收益預(yù)測(cè)中難以分割的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，在分析確定評(píng)估結(jié)論時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮選擇與資產(chǎn)重組方案或類似文件相一致的評(píng)估范圍的評(píng)估結(jié)論。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)2、細(xì)化規(guī)范了國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目不同情形下的

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety3、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為一致性的問題評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為一致性，是國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求。2005年8月25日，國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（國(guó)資委第12號(hào)令）第十二條規(guī)定，凡需經(jīng)核準(zhǔn)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，企業(yè)在資產(chǎn)評(píng)估前應(yīng)當(dāng)向國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)報(bào)告“資產(chǎn)評(píng)估范圍的確定情況”；第十五條規(guī)定，企業(yè)提出資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)報(bào)送“與評(píng)估目的相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件或有效材料”、“所涉及的資產(chǎn)重組方案或者改制方案、發(fā)起人協(xié)議等材料”、“與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)的審計(jì)報(bào)告”；第十六條規(guī)定，國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)進(jìn)行審核“資產(chǎn)評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致”。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)3、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為一致性的問

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety本指南中提出企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，應(yīng)當(dāng)說明“委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍是否一致，不一致的應(yīng)當(dāng)說明原因”。是要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師反映企業(yè)出具的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明》關(guān)于評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍的說明的內(nèi)容要求，以從評(píng)估報(bào)告內(nèi)容層面，滿足國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求，而不是由注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師判斷委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致性。企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一般范圍即企業(yè)價(jià)值評(píng)估的產(chǎn)權(quán)范圍。從產(chǎn)權(quán)的角度界定，企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范圍應(yīng)該是企業(yè)的全部資產(chǎn)。包括企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體自身占用及經(jīng)營(yíng)的部分，企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體所能控制的部分，如全資子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投資部分。在具體界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估的資產(chǎn)范圍時(shí)，應(yīng)根據(jù)以下有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行：（1）企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估申請(qǐng)報(bào)告及上級(jí)主管部門批復(fù)文件所規(guī)定的評(píng)估范圍；（2）企業(yè)有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的協(xié)議、合同、章程中規(guī)定的企業(yè)資產(chǎn)變動(dòng)的范圍。因此，評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍是委托方和相關(guān)當(dāng)事方根據(jù)其擬實(shí)施的經(jīng)濟(jì)行為確認(rèn)，并提供給評(píng)估機(jī)構(gòu)的，一般應(yīng)要求委托方和相關(guān)當(dāng)事方在申報(bào)表或申報(bào)材料上簽名蓋章，在形式上確認(rèn)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)本指南中提出企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，應(yīng)當(dāng)說明“

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（一）規(guī)范價(jià)值類型的依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第十四條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，并對(duì)價(jià)值類型予以明確定義?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》要求披露評(píng)估選用何種價(jià)值類型、選擇該種價(jià)值類型的理由、并對(duì)價(jià)值類型進(jìn)行明確定義?！顿Y產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》第二十六條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》對(duì)價(jià)值類型及其定義進(jìn)行披露。六、價(jià)值類型中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（一）規(guī)范價(jià)值類型的依據(jù)六、價(jià)值類型

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（二）國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域一般使用市場(chǎng)價(jià)值類型根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，特別是涉及產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域中的評(píng)估項(xiàng)目，無(wú)論是協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是進(jìn)場(chǎng)交易，一般都要求選擇市場(chǎng)價(jià)值類型。2005年8月25日，國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（國(guó)資委第12號(hào)令）第二十二條規(guī)定，企業(yè)進(jìn)行與資產(chǎn)評(píng)估相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)核準(zhǔn)或備案的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果為作價(jià)參考依據(jù)；當(dāng)交易價(jià)格低于評(píng)估結(jié)果的90%時(shí)，應(yīng)當(dāng)暫停交易，在獲得原經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)同意后方可繼續(xù)交易。根據(jù)自2009年5月1日起施行《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》第五十五條規(guī)定，國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以依法評(píng)估的、經(jīng)履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)認(rèn)可或者由履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)報(bào)經(jīng)本級(jí)人民政府核準(zhǔn)的價(jià)格為依據(jù)，合理確定最低轉(zhuǎn)讓價(jià)格。這些規(guī)定都體現(xiàn)了市場(chǎng)價(jià)值類型的基本要求。投資價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。而且在評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中，考慮并使用了僅適用于特殊投資者或者某一類投資者的特定評(píng)估資料和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。盡管目前國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目實(shí)踐中，表面存在已經(jīng)確定特定投資者或者某一類投資者的情況，但根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)管理的宗旨和評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行中很難考慮并使用僅適用于特殊投資者或者某一類投資者的特定評(píng)估資料和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，投資價(jià)值類型一般不適用產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域中的評(píng)估項(xiàng)目。鑒于上述情況，本指南明確規(guī)定，企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值類型，選擇市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型時(shí)，應(yīng)當(dāng)說明選擇理由及其定義。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（二）國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域一般使用市場(chǎng)價(jià)值

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（三）特殊交易情形下價(jià)值類型的選用在非產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域中的評(píng)估項(xiàng)目，如處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值評(píng)估；機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)，一般認(rèn)為是可以采用非市場(chǎng)價(jià)值類型。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（三）特殊交易情形下價(jià)值類型的選用

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（四）市場(chǎng)價(jià)值類型定義示例市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）的劃分有三個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)，一是資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件，是公開市場(chǎng)條件還是非公開市場(chǎng)條件；二是資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)，是正常使用（最佳使用）還是非正常使用；三是評(píng)估時(shí)所使用的信息資料及其相關(guān)參數(shù)的來源，使用的是公開市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)還是非公開市場(chǎng)的信息數(shù)據(jù)。據(jù)此，市場(chǎng)價(jià)值可以理解為資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上最佳使用（或正常使用、最有可能使用）狀態(tài)下可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。或者說評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值依據(jù)的所有信息資料都來源于公開市場(chǎng)的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值結(jié)論是市場(chǎng)價(jià)值。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》，“當(dāng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師所執(zhí)行的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用等并無(wú)特別限制和要求時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師通常應(yīng)當(dāng)選擇市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型”?！笆袌?chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額”。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中市場(chǎng)價(jià)值定義可使用此定義示例。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（四）市場(chǎng)價(jià)值類型定義示例

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（一）評(píng)估基準(zhǔn)日的涵義資產(chǎn)價(jià)值是時(shí)點(diǎn)價(jià)值，資產(chǎn)價(jià)值不同的時(shí)點(diǎn)其價(jià)值是不同的。資產(chǎn)評(píng)估，就是以貨幣作為計(jì)算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對(duì)在一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算的行為。為了體現(xiàn)一定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值，評(píng)估選擇的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、參數(shù)等依據(jù)，應(yīng)該在評(píng)估基準(zhǔn)日有效。《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》中第二十二條指出：“評(píng)估基準(zhǔn)日是評(píng)估結(jié)論開始成立的一個(gè)特定時(shí)日。在形成評(píng)估結(jié)論過程中所選用的各種作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)也要在該時(shí)點(diǎn)有效”。七、評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（一）評(píng)估基準(zhǔn)日的涵義七、評(píng)估基準(zhǔn)日

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（二）評(píng)估基準(zhǔn)日的確定1、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日確定主體《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》中第二十二條規(guī)定，在征求委托方意見的基礎(chǔ)上，評(píng)估機(jī)構(gòu)選定評(píng)估基準(zhǔn)日?！对u(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》（財(cái)評(píng)字［1999］91號(hào)）中規(guī)定，評(píng)估基準(zhǔn)日的確定應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)與委托方協(xié)商確立，并盡可能與評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日接近。由國(guó)務(wù)院國(guó)資委編寫出版的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理操作指南》中提出：“評(píng)估基準(zhǔn)日一般由委托方和評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)協(xié)商確定”。這些規(guī)定均體現(xiàn)“共同”、“協(xié)商”的觀點(diǎn)，現(xiàn)實(shí)評(píng)估實(shí)務(wù)當(dāng)中也多為此情形，與《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書》也基本接近。評(píng)估基準(zhǔn)日的確定在資產(chǎn)評(píng)估中影響重大，評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)確定，并盡可能與評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日接近是基本原則。究竟是誰(shuí)確定，是完全由委托方確定，還是由“委托方確定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)提供建議”，“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況確定”。主流的看法是“委托方確定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)提供建議”，即協(xié)商、約定等方式下，主體還應(yīng)是委托方，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以提供建議。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（二）評(píng)估基準(zhǔn)日的確定

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety2、確定評(píng)估基準(zhǔn)日需考慮的主要因素《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》中第二十二條規(guī)定，選擇的評(píng)估基準(zhǔn)日，應(yīng)有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)估目的，盡量減少和避免評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)，準(zhǔn)確劃定評(píng)估范圍，準(zhǔn)確高效地清查核驗(yàn)資產(chǎn)，并合理選取評(píng)估作價(jià)依據(jù)。評(píng)估過程中要及時(shí)地調(diào)整不適宜的基準(zhǔn)日。由國(guó)務(wù)院國(guó)資委編寫出版的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理操作指南》中提出，基準(zhǔn)日的選擇應(yīng)可能與相應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)日接近，同時(shí)考慮會(huì)計(jì)報(bào)表的編制日期，一般選擇在月末、季度末或年末。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)2、確定評(píng)估基準(zhǔn)日需考慮的主要因素

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（三）評(píng)估基準(zhǔn)日的披露內(nèi)容作為程序性準(zhǔn)則的本指南，僅僅是規(guī)范披露那些內(nèi)容的問題，因此本指南并不涉及由誰(shuí)確定、考慮那些因素，而是規(guī)范應(yīng)披露那些應(yīng)當(dāng)披露的內(nèi)容。有意見提出，由委托方確定的基準(zhǔn)日，一無(wú)需披露委托方的考慮，二也無(wú)法披露委托方在確定評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)考慮了那些因素，這種意見是不全面的。《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》第二十條規(guī)定，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明評(píng)估基準(zhǔn)日，并與業(yè)務(wù)約定書約定的評(píng)估基準(zhǔn)日保持一致。《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書》中規(guī)定，業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容也有評(píng)估基準(zhǔn)日，也就是說至少評(píng)估基準(zhǔn)日確定是約定達(dá)成一致的結(jié)果，不存在委托方在確定評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)考慮了那些因素的問題。與《評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》（財(cái)評(píng)字［1999］91號(hào)）相比，本指南僅僅要求披露評(píng)估基準(zhǔn)日本身（含格式）以及確定評(píng)估基準(zhǔn)日所考慮的主要因素。沒有要求對(duì)確定評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)評(píng)估結(jié)果影響程度做出明確的揭示，申明評(píng)估中所采用的價(jià)格是不是評(píng)估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)，如不是則說明原因等內(nèi)容。與《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》相比，也沒有要求說明一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。主要考慮是：（1）“評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)評(píng)估結(jié)果影響程度”難以確定，即使在市場(chǎng)環(huán)境頻繁變動(dòng)，不同基準(zhǔn)日對(duì)評(píng)估價(jià)值影響較大，也存在國(guó)有資產(chǎn)流失等，充其量是基準(zhǔn)日選擇不當(dāng)。（2）“申明評(píng)估中所采用的價(jià)格是不是評(píng)估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)，如不是則說明原因”本身不符合評(píng)估基準(zhǔn)日的涵義。（3）“一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)”，本身也是評(píng)估基準(zhǔn)日的涵義。因此，本指南不再要求披露確定評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)評(píng)估結(jié)果影響程度，以及評(píng)估中不采用非評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（三）評(píng)估基準(zhǔn)日的披露內(nèi)容

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中遵循的法律、法規(guī)、評(píng)估準(zhǔn)則和指導(dǎo)意見以及取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等評(píng)估依據(jù)，是我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估一直要求的做法?！对u(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》（財(cái)評(píng)字［1999］91號(hào)）中規(guī)定，評(píng)估依據(jù)一般可劃分為行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價(jià)依據(jù)等?！顿Y產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》中規(guī)定評(píng)估報(bào)告書正文概括寫明評(píng)估依據(jù)的主要法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》中規(guī)定，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明評(píng)估遵循的法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價(jià)依據(jù)等。為了方便注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師編制評(píng)估報(bào)告，國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目監(jiān)管單位審核評(píng)估項(xiàng)目，結(jié)合國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的實(shí)際，指南：解釋了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》中的法律依據(jù)和準(zhǔn)則依據(jù)；細(xì)化了權(quán)屬依據(jù)和取價(jià)依據(jù)；增加了經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。八、評(píng)估依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（一）法律依據(jù)和準(zhǔn)則依據(jù)法律法規(guī)依據(jù)解釋為“通常包括與國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的法律、法規(guī)等”；評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)解釋為“包括本評(píng)估項(xiàng)目中依據(jù)的相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范”。特別指出的是，近幾年國(guó)家法律、法規(guī)的調(diào)整完善進(jìn)度較快，相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范較多，但不是每一個(gè)具體項(xiàng)目都遵循了全部的法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)范，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)與評(píng)估項(xiàng)目的相關(guān)性在評(píng)估報(bào)告中列示反映所遵循的法律法規(guī)。也應(yīng)當(dāng)列示最新的、現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)范。評(píng)估實(shí)務(wù)中存在列示廢止的、失效的或者已經(jīng)修訂的法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)范的情形，都是不符合評(píng)估準(zhǔn)則要求的。本指南遵循“相關(guān)性“原則，采用了“與國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的”、“本評(píng)估項(xiàng)目中依據(jù)的”等詞，旨在具體體現(xiàn)這些要求。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（一）法律依據(jù)和準(zhǔn)則依據(jù)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（二）細(xì)化了權(quán)屬依據(jù)和取價(jià)依據(jù)1、權(quán)屬依據(jù)資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況本身是個(gè)法律問題，而且是個(gè)很復(fù)雜的法律問題。對(duì)資產(chǎn)的所有權(quán)及其他與所有權(quán)相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行界定或發(fā)表意見需要履行必要的法律程序，由具有相應(yīng)專業(yè)能力的人士（如律師）或部門（如產(chǎn)權(quán)登記部門）來進(jìn)行?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第二十三條的規(guī)定，委托方和相關(guān)當(dāng)事方應(yīng)當(dāng)提供評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬等基礎(chǔ)資料，并對(duì)其真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任；注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)是對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析并發(fā)表專業(yè)意見，但是，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到由于評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬對(duì)評(píng)估結(jié)論具有重要影響，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)予以關(guān)注和恰當(dāng)披露?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第二十四條規(guī)定了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬，并在評(píng)估報(bào)告中對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬及其證明資料來源予以必要說明。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不得對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證。因此，我國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)重視如何對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬進(jìn)行恰當(dāng)關(guān)注。當(dāng)然，一些權(quán)屬證明文件如房屋產(chǎn)權(quán)證明上注明的房產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)等仍是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師重要的取價(jià)依據(jù)，這時(shí)產(chǎn)權(quán)證明材料可以作為取價(jià)依據(jù)對(duì)待?！蹲?cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》中，強(qiáng)調(diào)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在產(chǎn)權(quán)問題上應(yīng)履行收集產(chǎn)權(quán)資料、對(duì)產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行查驗(yàn)、完整披露產(chǎn)權(quán)情況及存在的瑕疵、關(guān)注產(chǎn)權(quán)瑕疵對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響等工作程序。執(zhí)行國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，當(dāng)然應(yīng)首先遵循這些資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（二）細(xì)化了權(quán)屬依據(jù)和取價(jià)依據(jù)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety本指南作為國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制和出具的規(guī)范，在嚴(yán)格堅(jiān)持這些資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求前提下，列示了現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)框架下產(chǎn)權(quán)依據(jù)名稱以及市場(chǎng)交易中合法的產(chǎn)權(quán)證明文件名稱。同時(shí)，應(yīng)注意：①相關(guān)法律法規(guī)調(diào)整、不同地區(qū)管理體制的不同等，可能涉及的產(chǎn)權(quán)依據(jù)名稱的變化或不同。如：對(duì)于房屋和土地，有的地區(qū)是房產(chǎn)地產(chǎn)合一的產(chǎn)權(quán)證，有的是房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證，本指南僅列示了分別的情形，即“國(guó)有土地使用證（或者土地使用權(quán)出讓合同）、房屋所有權(quán)證”。②建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證/施工許可證等自建在建工程的相關(guān)證明；外購(gòu)在建工程的購(gòu)買合同（轉(zhuǎn)讓合同）和付款憑證，是未竣工驗(yàn)收辦理確權(quán)和房屋所有權(quán)證重要的權(quán)屬依據(jù)。共有物業(yè)的合作建房協(xié)議（合同），是未辦理房屋所有權(quán)證重要的權(quán)屬依據(jù)。融資租賃物業(yè)的物業(yè)租賃合同，以租代購(gòu)的物業(yè)以租代購(gòu)合同等是相應(yīng)行為重要的產(chǎn)權(quán)依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書》是劃撥用地權(quán)屬的依據(jù)。③國(guó)產(chǎn)和進(jìn)口設(shè)備的訂貨合同及其購(gòu)貨發(fā)票、進(jìn)口設(shè)備的報(bào)關(guān)手續(xù)資料等是國(guó)產(chǎn)和進(jìn)口設(shè)備的產(chǎn)權(quán)依據(jù)。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)本指南作為國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制和出具

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety④在評(píng)估報(bào)告出具時(shí)，產(chǎn)權(quán)取得前簽署的合同、權(quán)屬確權(quán)、辦證等正在進(jìn)行中，評(píng)估依據(jù)這些文件資料作價(jià)，但并不能必然說明其權(quán)屬不存在瑕疵。應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)列示依據(jù)的文件資料，同時(shí)在特殊事項(xiàng)說明中說明該事項(xiàng)。如，已經(jīng)簽署的土地出讓合同，也已全部或部分繳納出讓金，在經(jīng)濟(jì)行為實(shí)施的不同階段，不同的監(jiān)管部門要求可能并不一致，對(duì)已經(jīng)簽署的土地出讓合同，全部或部分繳納出讓金，在明確出讓金繳納的主體，并不影響國(guó)有權(quán)益的前提下，國(guó)資監(jiān)管部門是允許評(píng)估處理的，而證券監(jiān)管部門可能要求必須取得產(chǎn)權(quán)證明。又如，探礦權(quán)可以依法轉(zhuǎn)為采礦權(quán)時(shí)對(duì)采礦權(quán)的評(píng)估，是以“劃定礦區(qū)范圍批復(fù)文件”作為權(quán)屬依據(jù)評(píng)估的，雖然未取得“采礦權(quán)許可證”，但在“劃定礦區(qū)范圍批復(fù)文件”允許的有效期內(nèi)如可以依法并在有效期內(nèi)取得采礦許可證時(shí)，并不存在權(quán)屬瑕疵。評(píng)估應(yīng)當(dāng)列示“劃定礦區(qū)范圍批復(fù)文件”。⑤《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證》及《登記證》附屬內(nèi)容的相關(guān)材料，是基礎(chǔ)性產(chǎn)權(quán)依據(jù)。⑥存在權(quán)屬瑕疵的評(píng)估對(duì)象，應(yīng)要求委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供承諾函或說明函予以充分說明。委托方和相關(guān)當(dāng)事方應(yīng)對(duì)該產(chǎn)權(quán)作出有關(guān)控制、使用并擁有的承諾，保證日后不因產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致評(píng)估值變化；一旦出現(xiàn)，用相應(yīng)的補(bǔ)救辦法，保證評(píng)估值的足額，從而不影響經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的權(quán)益安排，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。并將該承諾函原件附在評(píng)估報(bào)告書備查文件中，同時(shí)在該報(bào)告書“特別事項(xiàng)說明”中予以披露。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)④在評(píng)估報(bào)告出具時(shí)，產(chǎn)權(quán)取得前簽署的合同、

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety2、取價(jià)依據(jù)本指南細(xì)化了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》列示的取價(jià)依據(jù)。根據(jù)取價(jià)依據(jù)的來源途徑劃分為三個(gè)方面，即企業(yè)提供的、國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的和評(píng)估機(jī)構(gòu)收集的（含詢價(jià)）。（1）企業(yè)提供的取價(jià)依據(jù)一般包括企業(yè)本身的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和經(jīng)營(yíng)方面的資料，列示時(shí)應(yīng)當(dāng)全面準(zhǔn)確，而且該等資料應(yīng)當(dāng)在評(píng)估工作底稿中有所反映。（2）國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策文件，不一定在每一個(gè)具體評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估工作底稿中都有反映，但對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，應(yīng)當(dāng)存在現(xiàn)時(shí)有效的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策文件，支持本評(píng)估機(jī)構(gòu)一個(gè)或多個(gè)評(píng)估項(xiàng)目。另外，同一指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)資料可能因不同的部門其結(jié)果存在差異，不論是因口徑等何種原因形成的，評(píng)估取價(jià)依據(jù)應(yīng)當(dāng)列示發(fā)布的部門。國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的政策文件，可能存在多次調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的情況，取價(jià)依據(jù)應(yīng)當(dāng)列示評(píng)估采用的文件發(fā)布的時(shí)間和部門。如《中華人民共和國(guó)資源稅條例》盡管未修改或廢止，但財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局多次發(fā)布了調(diào)整資源稅標(biāo)準(zhǔn)的文件，而計(jì)稅方式未變化，評(píng)估應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)資源稅條例》以及相應(yīng)的調(diào)整資源稅標(biāo)準(zhǔn)的文件，取價(jià)依據(jù)也應(yīng)當(dāng)同時(shí)列示該條例和文件。又如，《中華人民共和國(guó)車輛購(gòu)置稅暫行條例》盡管未修改或廢止，但2009年1月16日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于減征1.6升及以下排量乘用車車輛購(gòu)置稅的通知》（財(cái)稅[2009]12號(hào)），減征部分乘用車車輛購(gòu)置稅稅率。評(píng)估應(yīng)依據(jù)并列示《中華人民共和國(guó)車輛購(gòu)置稅暫行條例》以及財(cái)稅[2009]12號(hào)文件。（3）評(píng)估機(jī)構(gòu)收集的（含詢價(jià)）的取價(jià)資料，并不與國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策文件以及企業(yè)提供的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和經(jīng)營(yíng)方面的資料重復(fù)，應(yīng)當(dāng)是除國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策文件以及企業(yè)提供的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和經(jīng)營(yíng)方面的資料外，評(píng)估機(jī)構(gòu)收集并依據(jù)的取價(jià)資料。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)2、取價(jià)依據(jù)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（三）增加了行為依據(jù)《評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》（財(cái)評(píng)字［1999］91號(hào)）中規(guī)定，行為依據(jù)應(yīng)包括進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的項(xiàng)目委托方的申請(qǐng)、股份企業(yè)董事會(huì)決議及資產(chǎn)評(píng)估立項(xiàng)批復(fù)等。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代企業(yè)制度的逐步建立以及證券市場(chǎng)的不斷完善，涉及國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的新的經(jīng)濟(jì)行為日益增多，再加上國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目管理方式的改革，行為依據(jù)的內(nèi)容已發(fā)生了很多變化，難以枚舉。本指南提出的經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)包括兩個(gè)方面，一是有效批復(fù)文件，二是其他文件資料。有效批復(fù)文件有國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的文件、各級(jí)人民政府批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的文件、國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的文件、中央企業(yè)及其各級(jí)子企業(yè)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的文件、地方國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的文件以及由地方國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)根據(jù)各地實(shí)際情況規(guī)定的批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的文件等。其他文件資料，其基本原則是可以說明經(jīng)濟(jì)行為及其所涉及的評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍的其他文件資料。如：（1）國(guó)有企業(yè)在訴訟過程中以及民事強(qiáng)制執(zhí)行中，由人民法院委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估涉訴國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值的情形，人民法院出具的委托函（兼有業(yè)務(wù)約定和經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)的性質(zhì)）；（2）中央企業(yè)涉及經(jīng)濟(jì)行為決策的黨組會(huì)議紀(jì)要；（3）國(guó)有獨(dú)資公司董事會(huì)決議；國(guó)有資本控股公司、國(guó)有資本參股公司股東會(huì)、股東大會(huì)或者董事會(huì)決議；（4）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換合同協(xié)議：（5）人民法院破產(chǎn)公告；（6）可以說明經(jīng)濟(jì)行為及其所涉及的評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍的其他文件資料。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（三）增加了行為依據(jù)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety特別指出的是，企業(yè)改制制定的改制方案，往往涉及到企業(yè)占有的土地的處置、擁有的商標(biāo)及其他無(wú)形資產(chǎn)以及賬面未記錄產(chǎn)生收益的資產(chǎn)的處置，這些資產(chǎn)的處置方式一方面決定了評(píng)估范圍（采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法時(shí)），更為重要的是采用兩種方法評(píng)估時(shí)，收益法評(píng)估，難以分割未納入重組改制范圍的、對(duì)企業(yè)收益產(chǎn)生重要影響或直接產(chǎn)生的收益，確定最終評(píng)估結(jié)果時(shí)應(yīng)當(dāng)首先考慮與重組改制范圍一致的評(píng)估結(jié)果。如某旅游集團(tuán)公司整體改制設(shè)立股份公司資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的改制方案，旅游集團(tuán)公司品牌無(wú)償進(jìn)入擬設(shè)立股份公司，資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估時(shí)，未對(duì)旅游集團(tuán)公司品牌進(jìn)行單獨(dú)評(píng)估，而收益法評(píng)估時(shí)，旅游集團(tuán)公司品牌必然對(duì)收益產(chǎn)生較大的影響，因此，兩種評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果不具可比性，再考慮收益的不確定性等其他原因，最終選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論。因此，經(jīng)由有權(quán)部門、機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的企業(yè)改制方案應(yīng)當(dāng)是很重要的經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)特別指出的是，企業(yè)改制制定的改制方

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（四）需要注意的問題1.評(píng)估依據(jù)的表述方式應(yīng)當(dāng)明確、具體，具有可驗(yàn)證性。任何評(píng)估報(bào)告閱讀者可以根據(jù)報(bào)告中披露的評(píng)估依據(jù)的名稱、發(fā)布時(shí)間或文號(hào)找到相應(yīng)的評(píng)估依據(jù)。例如，取價(jià)依據(jù)應(yīng)披露為“《××省建筑工程綜合預(yù)算定額》(××年)”，而不是“××省及××市建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)等部門關(guān)于建設(shè)工程相關(guān)規(guī)費(fèi)的規(guī)定”。2.評(píng)估依據(jù)具有代表性，且在評(píng)估基準(zhǔn)日是有效的。作為評(píng)估依據(jù)應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求。相關(guān)是指所收集的價(jià)格信息與需做出判斷的委估資產(chǎn)具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性；合理是指所收集的價(jià)格信息能反映委估資產(chǎn)載體結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征，不能簡(jiǎn)單地用行業(yè)或社會(huì)平均的價(jià)格信息推理具有明顯特殊性質(zhì)的資產(chǎn)價(jià)值；可靠是指經(jīng)過對(duì)信息來源和收集過程的質(zhì)量控制，所收集的資料具有較高的置信度；有效是指所收集的資料能夠有效地反映評(píng)估基準(zhǔn)日委估資產(chǎn)在模擬條件下可能的價(jià)格水平。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（四）需要注意的問題

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety作為程序性準(zhǔn)則的本指南，僅僅是規(guī)范披露那些內(nèi)容的問題，因此本指南并不涉及評(píng)估方法如何選擇，選擇時(shí)考慮那些因素等有關(guān)專業(yè)性準(zhǔn)則規(guī)范的內(nèi)容。這些內(nèi)容在其他專業(yè)性準(zhǔn)則中均有規(guī)范。本指南規(guī)范應(yīng)披露哪些應(yīng)當(dāng)披露的評(píng)估方法的內(nèi)容?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第十五條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)熟知、理解并恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法，資產(chǎn)評(píng)估基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》、《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》等專業(yè)準(zhǔn)則均由專門一章規(guī)范評(píng)估方法的選擇，對(duì)成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的選擇進(jìn)行了較為系統(tǒng)的規(guī)范；《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》和《專利資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》操作要求中均有專門規(guī)范評(píng)估方法的條款，同樣對(duì)成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的選擇進(jìn)行了規(guī)范。執(zhí)行包括國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目在內(nèi)的任何評(píng)估項(xiàng)目，都必須首先根據(jù)對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為、評(píng)估對(duì)象、選擇的價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)情況，嚴(yán)格按照已經(jīng)發(fā)布施行的評(píng)估準(zhǔn)則，選擇確定評(píng)估方法；其次才是在評(píng)估報(bào)告中如何說明評(píng)估方法的內(nèi)容的問題。九、評(píng)估方法中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)作為程序性準(zhǔn)則的本指南，僅僅是規(guī)范披露那些

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety91號(hào)文件規(guī)定，評(píng)估報(bào)告應(yīng)簡(jiǎn)要說明評(píng)估人員在評(píng)估過程中所選擇并使用的評(píng)估方法、選擇評(píng)估方法的依據(jù)或原因。不難看出，要求披露的兩個(gè)基本方面，即所選擇的方法和選擇方法的理由（或原因）。與此基本一致的是《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》規(guī)定，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評(píng)估方法及其理由，同樣是兩個(gè)基本方面。《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》第四十七條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中披露評(píng)估方法運(yùn)用實(shí)施過程和情況時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（1）選擇評(píng)估方法的過程和依據(jù);（2）評(píng)估方法的運(yùn)用和邏輯推理計(jì)算過程;（3）資本化率、折現(xiàn)率、價(jià)值比率等重要參數(shù)的獲取來源和形成過程；（4）對(duì)初步評(píng)估結(jié)論進(jìn)行綜合分析，形成最終評(píng)估結(jié)論的過程。（一）已有的評(píng)估方法披露規(guī)范中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)91號(hào)文件規(guī)定，評(píng)估報(bào)告應(yīng)簡(jiǎn)要說明評(píng)估人員

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety基本采用了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》的規(guī)定內(nèi)容，即評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評(píng)估方法，以及選擇評(píng)估方法的理由。但在具體評(píng)估報(bào)告編寫時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮國(guó)資評(píng)估項(xiàng)目監(jiān)管單位對(duì)評(píng)估報(bào)告中評(píng)估方法內(nèi)容披露的相關(guān)要求。

由國(guó)務(wù)院國(guó)資委編寫出版的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理操作指南》中，總結(jié)了國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目實(shí)踐中成熟的、被廣大評(píng)估機(jī)構(gòu)普遍接受的做法而提出的需在評(píng)估報(bào)告中說明評(píng)估方法的內(nèi)容包括：首先簡(jiǎn)要說明總體思路貨主要評(píng)估方法即適用原因；再按涉及的資產(chǎn)（含負(fù)債）順序逐項(xiàng)說明其具體評(píng)估方法。采用重置成本法的，應(yīng)介紹估算公式，并對(duì)所涉及的資產(chǎn)的重置價(jià)值及成新率的確定方法做簡(jiǎn)要說明；采用市場(chǎng)比較法的，應(yīng)簡(jiǎn)要介紹參照物（交易案例）的選擇原則、比較分析與調(diào)整因素等；采用收益現(xiàn)值法等方法，應(yīng)介紹估算公式或模型，并對(duì)估算過程中的預(yù)測(cè)方法與過程、折現(xiàn)率的選擇和確定情況做簡(jiǎn)要說明。對(duì)采用收益法評(píng)估企業(yè)，提出的評(píng)估報(bào)告評(píng)估方法說明的內(nèi)容]包括：介紹采用收益法的技術(shù)思路，主要測(cè)算方法、模型或計(jì)算公式；明確預(yù)測(cè)收益的類型、根據(jù)評(píng)估對(duì)象，區(qū)分企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值和股東部分權(quán)益價(jià)值。應(yīng)說明選擇收益法的合理性和必要性，揭示方法使用與評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、價(jià)值類型、評(píng)估條件之間的合理內(nèi)在邏輯關(guān)系。（二)本指南的要求中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)基本采用了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》的規(guī)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety企業(yè)價(jià)值評(píng)估兩種評(píng)估方法的相關(guān)規(guī)定和規(guī)范91號(hào)文件規(guī)定，如對(duì)某項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估采用一種以上的評(píng)估方法，應(yīng)適當(dāng)說明原因并說明資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值確定方法，這是針對(duì)某一單項(xiàng)資產(chǎn)采用一種以上的評(píng)估方法時(shí)，評(píng)估報(bào)告需說明的內(nèi)容。該文件提出，對(duì)于整體資產(chǎn)評(píng)估，“收益現(xiàn)值法評(píng)估驗(yàn)證說明”中的評(píng)估結(jié)論要求“寫明本評(píng)估結(jié)果僅僅是一種其他評(píng)估方法的驗(yàn)證”，而在評(píng)估報(bào)告中未要求收益現(xiàn)值法的內(nèi)容?！镀髽I(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》第二十三條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場(chǎng)法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法。第三十四條規(guī)定，企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評(píng)估方法。第三十八條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)同一評(píng)估對(duì)象采用多種評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)形成的各種初步價(jià)值結(jié)論進(jìn)行分析，在綜合考慮不同評(píng)估方法和初步價(jià)值結(jié)論的合理性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量的基礎(chǔ)上，形成合理評(píng)估結(jié)論?！蛾P(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》（國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào)）規(guī)定，“涉及企業(yè)價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提進(jìn)行評(píng)估時(shí)，原則上要求采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告中列示，依據(jù)實(shí)際狀況充分、全面分析后，確定其中一個(gè)評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估報(bào)告使用結(jié)果”。本指南提出，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提，采用兩種以上方法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)當(dāng)分別說明兩種評(píng)估方法選取的理由以及評(píng)估結(jié)論確定的方法。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估兩種評(píng)估方法的相關(guān)規(guī)定和規(guī)范

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（一）關(guān)于評(píng)估結(jié)論的相關(guān)規(guī)范91對(duì)評(píng)估結(jié)論內(nèi)容的要求為：評(píng)估結(jié)論應(yīng)包括評(píng)估結(jié)果匯總表、評(píng)估后各資產(chǎn)占有方的份額和評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估結(jié)果發(fā)表的結(jié)論；須使用表述性文字完整地?cái)⑹鲑Y產(chǎn)、負(fù)債、凈資產(chǎn)的賬面值、調(diào)整后賬面值、評(píng)估價(jià)值及其增減幅度，并含有“評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見評(píng)估明細(xì)表”的提示；評(píng)估結(jié)果除文字表述外，評(píng)估報(bào)告中還須按統(tǒng)一規(guī)定的格式列表揭示評(píng)估結(jié)果；存在多家資產(chǎn)占有方的項(xiàng)目，應(yīng)分別說明評(píng)估結(jié)果；對(duì)于不納入評(píng)估匯總表的評(píng)估結(jié)果，應(yīng)單獨(dú)列示；評(píng)估機(jī)構(gòu)如對(duì)所揭示的評(píng)估結(jié)果尚有疑義，則應(yīng)對(duì)實(shí)際情況充分揭示并在評(píng)估報(bào)告中發(fā)表自己的看法，以提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用者注意；對(duì)評(píng)估中已查明的盤盈、盤虧、毀損、報(bào)廢、資金掛賬、呆壞賬、無(wú)需支付的負(fù)債等原因造成的資產(chǎn)價(jià)值變化，評(píng)估結(jié)果中應(yīng)作增減值處理，如因企業(yè)尚未報(bào)經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)而未對(duì)上述資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中提示企業(yè)按現(xiàn)行規(guī)定程序報(bào)批后進(jìn)行處理；對(duì)不納入評(píng)估結(jié)果的各類租賃資產(chǎn)，其評(píng)估結(jié)果應(yīng)單獨(dú)表述，并說明是否納入評(píng)估結(jié)果匯總表。顯然，內(nèi)容要求僅僅是針對(duì)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，評(píng)估結(jié)論的要求?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》第二十五條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中以文字和數(shù)字形式清晰說明評(píng)估結(jié)論。通常評(píng)估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通，評(píng)估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達(dá)。這從原則上規(guī)定了評(píng)估結(jié)論的表達(dá)方式。十、評(píng)估結(jié)論中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（一）關(guān)于評(píng)估結(jié)論的相關(guān)規(guī)范十、評(píng)估結(jié)論

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety1、明確了評(píng)估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》考慮到金融不良資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的特殊性要求，首次引入了評(píng)估（分析）結(jié)論區(qū)間值的概念?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》考慮到評(píng)估業(yè)多種業(yè)務(wù)的需求，在通常情況下，評(píng)估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。在特定情況下，經(jīng)與委托方溝通，評(píng)估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達(dá)。這是評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則制定中的一項(xiàng)重大突破，但這并沒有對(duì)確定數(shù)值表達(dá)評(píng)估結(jié)論否定。以確定數(shù)值表達(dá)評(píng)估結(jié)論是評(píng)估行業(yè)中的客觀要求，區(qū)間值僅可以作為一個(gè)特殊的表達(dá)方式。（二）本指南關(guān)于評(píng)估結(jié)論的規(guī)范2、采用兩種方法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，不但要求單獨(dú)說明評(píng)估價(jià)值和增減變動(dòng)幅度，還需要說明兩種以上評(píng)估方法結(jié)果的差異及其原因以及最終確定評(píng)估結(jié)論及其理由。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)1、明確了評(píng)估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值（二）本

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的選擇不是主觀隨意、沒有規(guī)律可循的，無(wú)論是哪一種方法，評(píng)估的最終目的是相同的，殊途同歸的服務(wù)于市場(chǎng)交易和投資決策，因而各種方法之間存在著內(nèi)在的聯(lián)系，結(jié)合前評(píng)估方法本身的局限及適用范圍，可以總結(jié)出企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法選擇的一些原則：①依據(jù)相關(guān)準(zhǔn)則、規(guī)范和規(guī)定的原則

②借鑒共識(shí)性研究成果的原則企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法選擇的一些共識(shí)性研究成果是眾多研究人員共同努力的結(jié)果，是基于價(jià)值評(píng)估實(shí)踐的一些理論上的提煉，對(duì)于選擇合理的方法用于價(jià)值評(píng)估有較大的參考價(jià)值。如在涉及一個(gè)僅進(jìn)行投資或僅擁有不動(dòng)產(chǎn)的控股企業(yè)，或所評(píng)估的企業(yè)的評(píng)估前提為非持續(xù)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)該考慮采用成本法。以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，不宜單獨(dú)使用成本法。在企業(yè)的初創(chuàng)期，經(jīng)營(yíng)和收益狀況不穩(wěn)定，不宜采用成本法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。一般來說，收益法更適宜于無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估。此外，如果企業(yè)處于成長(zhǎng)期或成熟期，經(jīng)營(yíng)、收益狀況穩(wěn)定并有充分的歷史資料為依據(jù)，能合理的預(yù)測(cè)企業(yè)的收益，這時(shí)采用收益法較好。在參考企業(yè)或交易案例的資料信息較完備、客觀時(shí)，從成本效率的角度來考慮，適合選擇市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。兩種以上評(píng)估方法結(jié)果的差異及其原因確定評(píng)估結(jié)論需要考慮的因素：中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的選擇不是主觀隨意、沒有規(guī)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety在實(shí)際操作中，應(yīng)關(guān)注如下幾點(diǎn)：①應(yīng)建立在相同的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估資產(chǎn)范圍。資產(chǎn)負(fù)債表是依會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于資產(chǎn)定義和確認(rèn)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)形成的，不符合會(huì)計(jì)資產(chǎn)定義、不能