綠都地產(chǎn)戰(zhàn)略地圖鄭州，2015年4月7.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)能力綠都設(shè)計(jì)體系主要存在標(biāo)準(zhǔn)化初建、報(bào)規(guī)慢、供應(yīng)商資源不足、成本意識(shí)薄弱、專業(yè)支撐力不足五個(gè)方面的缺失設(shè)計(jì)體系現(xiàn)存問題…標(biāo)準(zhǔn)化初建1設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)慢2供應(yīng)商資源不足3設(shè)計(jì)成本意識(shí)薄弱4設(shè)計(jì)專業(yè)支撐力不足5資料來源：羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析綠都標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系正處于起步梳理階段，目前正進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)估和項(xiàng)目單體標(biāo)準(zhǔn)確定，尚未構(gòu)成體系設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)的基本框架和內(nèi)容（綠都正處于a、b、c的起步階段）核心措施輔助措施建立標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系a以建筑單體為基礎(chǔ)，以小戶型為切入點(diǎn)，借鑒行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，逐步形成標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)b以產(chǎn)品目錄為基礎(chǔ)，產(chǎn)品后評(píng)估體系建設(shè)為支撐，系統(tǒng)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，建立公司產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)單項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)研究與積累c及時(shí)總結(jié)提煉在建或新項(xiàng)目好的單項(xiàng)技術(shù)，或借鑒行業(yè)先進(jìn)的單項(xiàng)技術(shù)，形成標(biāo)準(zhǔn)成果產(chǎn)品復(fù)制，優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)d實(shí)施產(chǎn)品復(fù)制，同時(shí)開展設(shè)計(jì)優(yōu)化、項(xiàng)目總結(jié)評(píng)估等，優(yōu)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)路徑評(píng)估確定項(xiàng)目單體提煉總結(jié)行業(yè)借鑒設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)加快管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)e僅僅制定了產(chǎn)品要素的標(biāo)準(zhǔn)是很驗(yàn)證成功實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制的，還必須依賴相應(yīng)的開發(fā)管理標(biāo)準(zhǔn)化(見管理標(biāo)準(zhǔn)化推進(jìn)方案)外部專業(yè)資源引進(jìn)f從優(yōu)秀企業(yè)經(jīng)驗(yàn)看，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化需要優(yōu)秀的合作伙伴共同完成，既有參與項(xiàng)目開發(fā)的合作伙伴，也有專門研究的合作伙伴考核激勵(lì)機(jī)制建立g要使得產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化得到順利實(shí)施，必須納入相關(guān)單位績(jī)效考核，并且提供足夠的經(jīng)費(fèi)來運(yùn)作，以及給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)來促進(jìn)相關(guān)工作的開展產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理辦法產(chǎn)品目錄設(shè)計(jì)產(chǎn)品后評(píng)估體系設(shè)計(jì)成熟產(chǎn)品庫(kù)項(xiàng)目后評(píng)估單項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新、總結(jié)、借鑒復(fù)制項(xiàng)目?jī)?yōu)化標(biāo)準(zhǔn)1資料來源：羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟數(shù)據(jù)庫(kù)，羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析綠都目前已經(jīng)具有相對(duì)成熟且適應(yīng)河南市場(chǎng)的“90三房”小戶型作為產(chǎn)品積淀，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化存在一定基礎(chǔ)產(chǎn)品系列產(chǎn)品定位特點(diǎn)目標(biāo)客戶群代表性樓盤溫莎系列高端住宅中高檔郊區(qū)低密度住宅金領(lǐng)、白領(lǐng)鄭州溫莎城堡塞納系列改善型住宅大規(guī)模中檔郊區(qū)住宅向往郊區(qū)生活的白領(lǐng)等中產(chǎn)階級(jí)、二次置業(yè)者洛陽(yáng)塞納春天丹石系列首次改善型住宅市內(nèi)高密度高層住宅城市白領(lǐng)新鄉(xiāng)楓景上東剛需型住宅工薪階層南昌丹石街區(qū)目前已經(jīng)存在的產(chǎn)品系列各類型產(chǎn)品銷售面積占比[%]各類型產(chǎn)品去化速度對(duì)比，2012-2014[%]58%剛需型23%首次改善性10%改善性9%高端44%20%70%75%25%201285%剛需型高端20142013首次改善型改善型75%30%60%32%55%60%2資料來源：綠都地產(chǎn)2013-2015戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告及內(nèi)部管理數(shù)據(jù)；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析土地規(guī)劃報(bào)批速度慢，平均總時(shí)長(zhǎng)250.5天，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公司主項(xiàng)計(jì)劃中報(bào)規(guī)總時(shí)長(zhǎng)180天的規(guī)范要求綠都集團(tuán)2014年部分項(xiàng)目土地規(guī)劃報(bào)批進(jìn)度【天】平均時(shí)長(zhǎng)（天）規(guī)劃時(shí)長(zhǎng)（天）差異值（天）84.4100.765.460606024.440.75.4總平均時(shí)長(zhǎng)：250.5天規(guī)劃平均時(shí)長(zhǎng)：180天差異值：70.5天報(bào)批時(shí)間的大幅延遲推遲無(wú)形中加大了綠都地產(chǎn)的資金成本，降低了綠都的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和資金使用效率土地規(guī)劃報(bào)批的進(jìn)度直接影響到后期報(bào)建、施工施工和銷售的時(shí)間進(jìn)度結(jié)論：資料來源:綠都地產(chǎn)各項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析從綠都目前可提供主項(xiàng)計(jì)劃時(shí)長(zhǎng)的項(xiàng)目中，總平均時(shí)長(zhǎng)比項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃規(guī)定時(shí)長(zhǎng)增加70.5天，超期近50%計(jì)劃規(guī)定完成總天數(shù)2設(shè)計(jì)規(guī)劃方案供應(yīng)商以國(guó)內(nèi)中型設(shè)計(jì)單位為主，資質(zhì)參差不齊，對(duì)設(shè)計(jì)方案質(zhì)量缺乏保障出圖類別規(guī)劃設(shè)計(jì)供應(yīng)商名稱項(xiàng)目個(gè)數(shù)評(píng)級(jí)規(guī)劃方案上海聯(lián)創(chuàng)4方案評(píng)定一級(jí)(國(guó)內(nèi)較好)規(guī)劃方案徐輝建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所4綜合實(shí)力評(píng)定一級(jí)規(guī)劃方案鄭州聯(lián)創(chuàng)2施工圖評(píng)定二級(jí)規(guī)劃方案上海都林3方案評(píng)定二級(jí)規(guī)劃方案深圳新中建5方案評(píng)定一級(jí)規(guī)劃方案深圳城創(chuàng)于筑1規(guī)劃方案上海柏濤1方案評(píng)定一級(jí)規(guī)劃方案江西省省院1綜合實(shí)力評(píng)定一級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案供應(yīng)商大部分為國(guó)內(nèi)方案評(píng)定一級(jí)或二級(jí)單位方案設(shè)計(jì)單位資質(zhì)參差不齊方案設(shè)計(jì)單位資質(zhì)參差不齊，綜合實(shí)力較差的施工圖出圖單位設(shè)計(jì)變更次數(shù)較多3資料來源:綠都地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)供應(yīng)商名錄；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析施工圖出具單位大部分以河南省內(nèi)設(shè)計(jì)單位為主，紡院四所接手了綠都大部分的施工圖設(shè)計(jì)工作出圖類別規(guī)劃設(shè)計(jì)供應(yīng)商名稱項(xiàng)目個(gè)數(shù)評(píng)級(jí)施工圖上海聯(lián)創(chuàng)1方案評(píng)定一級(jí)(國(guó)內(nèi)較好)施工圖徐輝建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所4綜合實(shí)力評(píng)定一級(jí)施工圖鄭州聯(lián)創(chuàng)1施工圖評(píng)定二級(jí)施工圖紡院四所18施工圖評(píng)定一級(jí)施工圖鄭州六院1施工圖評(píng)定一級(jí)施工圖鄭州聯(lián)創(chuàng)1施工圖評(píng)定二級(jí)施工圖洛陽(yáng)十院1施工圖評(píng)定一級(jí)施工圖設(shè)計(jì)單位大部分以河南省內(nèi)設(shè)計(jì)單位為主大部分項(xiàng)目都由河南省紡院四所代理施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)單位資質(zhì)參差不齊，綜合實(shí)力較差的施工圖出圖單位設(shè)計(jì)變更次數(shù)較多部分施工圖單位并不具備住宅類施工圖的優(yōu)勢(shì)，主要優(yōu)勢(shì)在工建產(chǎn)品上3資料來源:綠都地產(chǎn)施工設(shè)計(jì)供應(yīng)商名錄；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析綠都的設(shè)計(jì)成本意識(shí)相對(duì)薄弱，相關(guān)設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)不完備，正在建設(shè)過程中中海集團(tuán)設(shè)計(jì)限額指標(biāo)示例綠都設(shè)計(jì)指標(biāo)初稿節(jié)選單體指標(biāo)套型組合平均面積使用率（%）體形系數(shù)窗地比比率（%）鋼筋含量（kg/m2）混凝土含量（m3/m2）

套內(nèi)建筑面積/地上建筑面積建筑外表面積/體積外門窗洞口面積/地上建筑面積地下一層鋼筋重量/建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋重量/建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層混凝土重量/建筑面積整體指標(biāo)可售地上住宅面積比率（%）可售地上商業(yè)面積比率（%）地下面積比率（%）地下單車位平均面積（m2/車）可售地上住宅面積/計(jì)容積率的總建筑面積可售地上商業(yè)面積/計(jì)容積率的總建筑面積地下總建筑面積/計(jì)容積率的總建筑面積包含公攤面積與中海的設(shè)計(jì)限額指標(biāo)相比，綠都將設(shè)計(jì)成本管理強(qiáng)化作為年度工作任務(wù)，剛剛設(shè)計(jì)了設(shè)計(jì)指標(biāo)初稿，體系完善度和指標(biāo)細(xì)化完整度仍有待提高5一、項(xiàng)目檔次界定及設(shè)計(jì)費(fèi)限額超高檔/高檔/中檔/低檔/別墅二、營(yíng)銷費(fèi)限額新公司首個(gè)項(xiàng)目（2%）/其他項(xiàng)目（1.5%~1.8%）三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)每平米鋼筋、砼等實(shí)際材料用量/景觀用料/屋面用料等四、外窗窗積比/保溫隔熱標(biāo)準(zhǔn)/不同檔次物業(yè)的用料選擇與限額五、外立面裝飾墻積比/不同檔次物業(yè)用料選擇與限額六、公關(guān)部位裝飾不同檔次物業(yè)在大堂/電梯廳/消防樓梯/電梯的用料選擇與限額七、室外園林軟景與硬景搭配比例不同檔次物業(yè)在大堂/電梯廳/消防樓梯/電梯的用料選擇與限額資料來源：《中海集團(tuán)設(shè)計(jì)限額指標(biāo)》，綠都地產(chǎn)資料輸入，，羅蘭貝格與北京乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析設(shè)計(jì)階段缺乏成本意識(shí)，直接導(dǎo)致后期設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證數(shù)量增加，成本上升，施工期延長(zhǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段一期和二期地下車庫(kù)和地下室防水設(shè)計(jì)等級(jí)為一級(jí)，選用防水混凝土加兩道卷材防水，標(biāo)準(zhǔn)偏高，造成工程成本增加。（洛陽(yáng)塞納春天）二期廚房樓面未設(shè)計(jì)防水層，但設(shè)計(jì)有

200高四周同砌塊墻厚度的素混凝土翻邊，造成工程成本增加。（洛陽(yáng)塞納春天）石材幕墻的前手設(shè)計(jì)依據(jù)，方案圖有誤，設(shè)計(jì)前未提出，在施工過程中發(fā)現(xiàn)，造成變更量大影響成本控制（洛陽(yáng)塞納春天）施工設(shè)計(jì)階段施工圖紙與前期方案差距十分巨大，反復(fù)修改帶來了大量變更，無(wú)論是細(xì)節(jié)還是總體都出現(xiàn)很多問題（洛陽(yáng)塞納春天）造成施工成本增加成品房圖紙精細(xì)度不足導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)施工的細(xì)節(jié)處理不到位（洛陽(yáng)塞納春天）導(dǎo)致施工成本增加16#樓出現(xiàn)的部分位置結(jié)構(gòu)圖與建筑圖不符，圖紙中結(jié)-30邊梁未與挑梁端平齊，影響建筑立面效果（新鄉(xiāng)塞納春天）一是凈高沒有滿足要求，二是配電室電纜溝進(jìn)出線問題。一二期配電室的凈高不符合要求問題造成大調(diào)整，而結(jié)構(gòu)破除改造的費(fèi)用及電纜增加的費(fèi)用較大。（洛陽(yáng)塞納春天）4資料來源:綠都地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析綠都的規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)客戶需求考慮的專業(yè)支撐力不足，導(dǎo)致客戶居住體驗(yàn)滿意度降低5相鄰入戶門存在開門沖突，出入不變（新鄉(xiāng)楓景上東、塞納春天）部分生活陽(yáng)臺(tái)挑尺寸不夠，洗衣機(jī)放置的位置考慮不周，使用價(jià)值降低（新鄉(xiāng)塞納春天）部分戶型造型露臺(tái)的設(shè)計(jì)，造成排水流入陽(yáng)臺(tái)甚至入戶等情況發(fā)生（洛陽(yáng)塞納春天）燃?xì)馀c洗手間距離較遠(yuǎn)，走熱水管施工困難（洛陽(yáng)塞納春天）對(duì)有條件實(shí)現(xiàn)干濕分離的洗手間沒有設(shè)計(jì)成干濕分離（新鄉(xiāng)塞納春天）空調(diào)孔及空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)存在問題，遺漏商業(yè)空調(diào)機(jī)位（新鄉(xiāng)楓景上東、塞納春天、洛陽(yáng)塞納春天）地下車庫(kù)頂棚敞開式易造成冬季雨雪天氣坡道冰凍現(xiàn)象（新鄉(xiāng)楓景上東）非機(jī)動(dòng)車棚單體設(shè)計(jì)在充電插座安裝高度、間距及防雨性等需求方面未充分結(jié)合（新鄉(xiāng)楓景上東）大堂走道狹窄，最寬處通道毛坯墻凈寬為1.2M，影響項(xiàng)目展示面積后期的使用（洛陽(yáng)塞納春天）規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)客戶缺乏需求分析，導(dǎo)致居住體驗(yàn)滿意度降低資料來源:綠都地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析綠都設(shè)計(jì)規(guī)劃在對(duì)公司內(nèi)部營(yíng)銷、物業(yè)、政府規(guī)劃部門的支撐力不足對(duì)營(yíng)銷部門方案設(shè)計(jì)階段沒有周全地考慮售樓部及景觀示范區(qū)的位置及規(guī)模，影響項(xiàng)目的展示（洛陽(yáng)塞納春天）中心景觀區(qū)的策劃、設(shè)計(jì)時(shí)間滯后，無(wú)法為營(yíng)銷提供有力支撐（洛陽(yáng)塞納春天）會(huì)所前期考慮作為售樓部使用，在后期設(shè)計(jì)與施工中沒有對(duì)接好，導(dǎo)致不能做售樓部使用（洛陽(yáng)塞納春天）對(duì)物業(yè)管理部門車庫(kù)出入口較多，不利于后期管理，增加管理成本。（新鄉(xiāng)塞納春天）中心水景排水系統(tǒng)通暢性較差，物業(yè)管理投入成本偏高。中心水景在區(qū)內(nèi)豎向設(shè)計(jì)中位于場(chǎng)地低點(diǎn)且臨車庫(kù)頂板，自然重力排水困難，須物業(yè)二次人工強(qiáng)排解決；（洛陽(yáng)塞納春天）對(duì)政府規(guī)劃部門報(bào)建時(shí)，當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門提出架空層通透效果太差；新鄉(xiāng)市為8度設(shè)防需要設(shè)置的剪力墻較多，無(wú)法滿足架空層通透（新鄉(xiāng)楓景上東）5資料來源:綠都地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析綠都目前無(wú)審圖會(huì)紀(jì)要，僅有概念規(guī)劃方案評(píng)審各部門參與人，在會(huì)議上，設(shè)計(jì)部門僅為會(huì)議牽頭人，并不在會(huì)議上發(fā)表意見綠都目前有圖紙交底環(huán)節(jié)，但會(huì)議并不出具紀(jì)要文件，僅各部門和施工總包方同時(shí)參加會(huì)議綠都在設(shè)計(jì)方案管控方面缺乏規(guī)范，施工圖審圖及圖紙交底管理缺失，易給后期的施工及成本管控遺留問題5概念規(guī)劃方案評(píng)審要點(diǎn)(適用于概念方案評(píng)審會(huì))編號(hào)：LD-SJ-LC002-08

版號(hào)：A/3項(xiàng)目名稱

參與評(píng)審人設(shè)計(jì)單位

評(píng)審時(shí)間要點(diǎn)分類評(píng)審要點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)注部門經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)容積率、建筑密度、限高等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的合理性市場(chǎng)策劃部不同業(yè)態(tài)面積分配的合理性市場(chǎng)策劃部規(guī)劃布局空間組織有序列感、層次感市場(chǎng)策劃部、營(yíng)銷管理部不同類型物業(yè)產(chǎn)品分布的合理性市場(chǎng)策劃部、營(yíng)銷管理部商業(yè)、會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施位置的合理性市場(chǎng)策劃部、商業(yè)地產(chǎn)部小區(qū)出入口形象、位置與尺度的合理性物業(yè)公司、市場(chǎng)策劃部景觀空間規(guī)劃與產(chǎn)品定位的一致性景觀裝飾部道路交通體系出入口位置、數(shù)量設(shè)置是否方便物業(yè)管理、業(yè)主使用物業(yè)公司區(qū)內(nèi)的主要交通道路是否合理、消防環(huán)道及登高面是