xx明日城市項目定位及營銷思路立業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)2011年2月謹呈：重慶xx房地產(chǎn)開發(fā)公司1思考邏輯：核心問題界定解題策略目標(biāo)與現(xiàn)狀之間的沖突解決問題的方法與措施解題思路解決問題的幾種方案與各方案可行性分析2項目屬性界定核心問題界定企業(yè)目標(biāo)解讀產(chǎn)品建議營銷策略項目整體定位幾種可能的解題方案各解題方案可行性分析項目SWOT分析案例借鑒項目屬性界定3【項目屬性界定】︳區(qū)位解放碑商圈觀音橋商圈江北嘴CBD黃花園大橋朝天門大橋本案5分鐘車程5分鐘車程千廝門大橋項目位于江北區(qū)五里店板塊，處于江北嘴CBD、解放碑CBD、觀音橋商圈之間位置，地段優(yōu)勢十分明顯項目與觀音橋商圈和解放碑商圈距離基本相同，5分鐘左右車程江北五里店板塊直轄市中央商務(wù)區(qū)一級輻射圈4項目位處江北五里店板塊，緊鄰新開發(fā)CBD江北嘴商務(wù)中心區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景極好區(qū)域未來交通規(guī)劃較為完善，東水門大橋和千廝門大橋的建設(shè)及兩條過江隧道的打造將極大程度上改善區(qū)域與渝中區(qū)和南岸區(qū)的通達程度，輕軌6號線和9號線的貫通，也將有利于區(qū)域與主城其它片區(qū)的通達程度。項目周邊通達性強，配套比較齊全，隨著CBD的建成，未來交通將更為便捷?！卷椖繉傩越缍ā喀艚煌ā⑴涮?蘇寧電器建新東路銀行銀行銀行佳音醫(yī)院渝魯大道本案五江路加油站幼兒園汽車美容餐飲街歐亞達家居國美電器五紅路五里店立交橋朝天門長江大橋北：五里店立交及家居賣場西：城市快速干道與老舊居民小區(qū)南：一期純住宅小區(qū)東：居民小區(qū)，東南面為江北嘴中央商務(wù)區(qū)【項目屬性界定】︳項目四至6項目緊鄰城市主干道與立交橋，毗鄰成熟的五里店商業(yè)中心，地段上具有中心化潛力。寫字樓R8R540-70平米精裝公寓售罄，已封頂。R7R6已入住商業(yè)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總建筑面積200，000平米容積率6.3精裝公寓面積77，000平米慢調(diào)廣場商業(yè)39，000平米地面步行街14，000平米地下商業(yè)街25，000平米商務(wù)寫字樓31，000平米車位1300個【項目屬性界定】︳基本指標(biāo)及現(xiàn)狀項目為高容積率、中等規(guī)模項目，前期規(guī)劃確定，部分產(chǎn)品已入住或銷售，調(diào)整空間不大。7【項目屬性界定】︳公寓8公寓部分雖為住宅屬性，但具有公建化外立面，形象具有一定的可塑性?！卷椖繉傩越缍ā喀艄?公寓產(chǎn)品以一房及兩房為主，多為可變戶型，內(nèi)部承重結(jié)構(gòu)少，產(chǎn)品功能可實現(xiàn)靈活轉(zhuǎn)換。戶型套內(nèi)面積套數(shù)套數(shù)占比總面積(平米)面積占比一室一廳4311633%498820%兩室兩廳單衛(wèi)6511834%767031%三室兩廳雙衛(wèi)10511834%1239049%合計352100%25048100%戶型套內(nèi)面積套數(shù)套數(shù)占比總面積(平米)面積占比一室一廳3611825%424817%4311625%498820%兩室兩廳單衛(wèi)6311825%743430%6711825%790632%合計470100%24576100%【項目屬性界定】︳小結(jié)直轄市CBD商務(wù)區(qū)、板塊中心區(qū)；高容積率、中等規(guī)模項目，前期規(guī)劃已定型，調(diào)整空間不大；公寓產(chǎn)品具有商務(wù)與居住雙重特征，具有一定的可塑性。10【項目目目目標(biāo)標(biāo)解解讀讀】速度度：：降低低政政策策風(fēng)風(fēng)險險，，短短期期快快速速出出貨貨利潤潤：：抓住住CBD發(fā)展展機機會會，，追追求求適適度度溢溢價價品牌牌：：完善善城城市市功功能能，，提提升升品品牌牌影影響響力力11速度度目目標(biāo)標(biāo)＞＞利利潤潤目目標(biāo)標(biāo)＞＞品品牌牌目目標(biāo)標(biāo)【核心心問問題題界界定定】究竟竟賣賣給給誰誰？？自自住住客客還還是是投投資資客客？？確定定目目標(biāo)標(biāo)客客群群后后，，公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位乃乃至至項項目目整整體體定定位位是是否否需需要要調(diào)調(diào)整整？？哪哪種種調(diào)調(diào)整整方方式式最最易易實實現(xiàn)現(xiàn)快快速速出出貨貨與與溢溢價價目目的的？？12解題題思思路路核心心問問題題界界定定解題題策策略略項目目屬屬性性界界定定核心心問問題題界界定定企業(yè)業(yè)目目標(biāo)標(biāo)解解讀讀目標(biāo)標(biāo)與與現(xiàn)現(xiàn)狀狀之之間間的的沖沖突突解決決問問題題的的幾幾種種方方案案與與各各方方案案可可行行性性分分析析解決決問問題題的的方方法法與與措措施施幾種種可可能能的的解解題題方方案案各解解題題方方案案可可行行性性分分析析案例例借借鑒鑒13產(chǎn)品品建建議議營銷銷策策略略項目目整整體體定定位位項目目SWOT分析析【解題題的的幾幾種種可可能能方方案案】？純住住宅宅公公寓寓———繼續(xù)續(xù)延延續(xù)續(xù)前前期期精精裝裝住住宅宅公公寓寓，，抓抓首首置置自自住住客客；；？服務(wù)務(wù)式式公公寓寓——增加高端商務(wù)務(wù)人群配套及及服務(wù)，深化化CBD房東概念，做做高端投資產(chǎn)產(chǎn)品；？商務(wù)公寓——針對CBD產(chǎn)品上下游關(guān)關(guān)聯(lián)中小型企企業(yè)辦公場所所，住商兼用用，功能靈活活轉(zhuǎn)換，抓主主流投資客；；在住宅屬性無無法調(diào)整的前前提下，本項項目公寓定位位存在以下三三種可能的調(diào)調(diào)整方向：14方向1：純住宅公寓寓15——繼續(xù)延續(xù)前期期精裝住宅公公寓，抓首置置自住客基本信息總建筑面積5.12萬平方米物業(yè)類型高層住宅占地面積1.44萬平方米總建筑面積5.12萬平方米容積率4.2816【周邊個案分析析：珠江太陽陽城捌零公館館】戶型名稱套內(nèi)面積(m2)面積占比套數(shù)銷售套數(shù)銷售比例單配29-3633%311019%兩室兩廳58-6055%623361%三室兩廳71.9711%271120%2635421%17數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)網(wǎng)上房地產(chǎn)D3棟戶型配比及及開盤銷售情情況【周邊個案分析析：珠江太陽陽城捌零公館館】珠江太陽城捌捌零公館目前前在售C3棟，全部為56-60緊湊兩房戶型型，2010年11月開盤，推出出290套，均價10500元/平米，目前剩剩余109套，3個半月累計銷銷售率僅62%。從已推產(chǎn)品戶戶型配比與推推廣方向分析析，捌零公館館將目標(biāo)客戶戶鎖定首置自自住客戶，但但銷售速度不不佳，自住客客戶購買需求求不強。18【周邊個案分析析：中冶重慶慶早晨】開發(fā)商中冶置業(yè)重慶城韶有限責(zé)任公司項目地址重慶江北嘴黃花園大橋旁容積率8.37占地面積13252.2㎡建筑面積155466.47㎡總戶數(shù)1158戶停車位7601#住宅4#超高層公寓1#戶型配置套內(nèi)面積(㎡)所占百分比兩室一廳一廚一衛(wèi)帶入戶花園61.3233.33%兩室兩廳一廚一衛(wèi)64.1933.34%三室兩廳一廚雙衛(wèi)帶入戶花園103.5533.33%2#住宅3#住宅定位語：同步步CBD金裝才俊生活活樣本定位于CBD上班族居所，，以看重CBD前景的投資客客為目標(biāo)客群群。預(yù)計開盤盤均價9000-10000元/平米（清水））。19【銷售觀點】我們樓盤累計計來訪的客戶戶中，投資客占的比比例至少有一一半，尤其市外地地客戶大約占占總來訪客戶戶的30%左右，自住客客戶比預(yù)想中中要少，畢竟竟緊鄰CBD，單價跟總價價都上去了，，自住的客戶戶很多還是覺覺得難以承受受；以前我們賣A組團這種濱江江豪宅的時候候，自住客戶戶是很多的，，豪宅客群對價格沒有那那么敏感?，F(xiàn)在我們的小小戶型住宅產(chǎn)產(chǎn)品根本銷不不動，因為新新政出來后投投資客少了，，目前主要在在銷售車庫和和門面，商業(yè)產(chǎn)品都賣賣得很好?！榻柍前瓢屏愎^銷售售代表訪談五里店板塊的的二手房一直直賣得很好，，自住客戶比較較少，炒房客客很多，都是看中了了CBD的增值能力，，對自住的客客戶來說，價價格是主要考考慮因素，價價格上去了買買不起，說CBD也沒用；現(xiàn)在還是有很多投投資客在活動動的，增值前景景好的產(chǎn)品還還是要買的，，只是按揭沒沒法做了，主主要采用商業(yè)業(yè)抵押貸款的的方式在購買買，畢竟也沒沒用其他投資資渠道；五里店板塊就就是比較缺乏小公司辦辦公的場所，如果辦公只只能在居民區(qū)區(qū)里面，租金金也只有25元/平米左右，以以后CBD建成以后肯定定會有很多小小公司在這里里辦公?！謇锏甓址糠浚ㄣ@洪）中中介訪談銷售人員訪談?wù)劊捎贑BD周邊價格上漲漲較快，目前前自住客群主主要為改善性性需求購買大大面積產(chǎn)品，，而小戶型客客群以投資客客居多，新政政影響明顯。。我們的來訪客客戶中投資客跟自住住客戶大概各各占一半，自住的客戶戶也有很多是是自住投資雙雙重目的，新新政后來訪明明顯減少了很很多?！幸敝貞c早晨晨銷售代表訪訪談20小結(jié)：所在板塊主力力客戶為兩類類，一是改善善性居住自住住客戶，需求求物業(yè)為珠江江太陽城濱江江大戶型；二二是投資性客客戶，看中CBD發(fā)展前景，主主要需求為小小戶型公寓產(chǎn)產(chǎn)品；首置自自住客戶量較較少；項目所在板塊塊小戶型自住住客戶價格承承受力較弱，，小戶型產(chǎn)品品去化速度慢慢，自住客戶戶對CBD資源認可度不不高，難以實實現(xiàn)價格提升升?！鍓K內(nèi)內(nèi)首置置自住住客戶戶少，，價格格承受受力低低，自住需需求的的住宅宅公寓寓價格格實現(xiàn)現(xiàn)能力力差，，去化化慢，，與項項目快快銷目目標(biāo)相相違背背21板塊內(nèi)內(nèi)小戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品自自住客客戶少少，購購買力力弱，，必須須考慮慮鎖定定投資資客。。方向2：服務(wù)務(wù)式公公寓22——增加高高端商商務(wù)人人群配配套及及服務(wù)務(wù)，深深化CBD房東概概念，，做高高端投投資產(chǎn)產(chǎn)品；；23高端服服務(wù)公公寓的的定義義：“酒店式式的服服務(wù)，，公寓寓式的的管理理”；；主要服服務(wù)群群體為為海內(nèi)內(nèi)外常常駐機機構(gòu)的的中長長期居居住的的商務(wù)務(wù)人員員；產(chǎn)權(quán)一一般為為企業(yè)業(yè)所擁擁有，，只租不不售，，由國國際知知名品品牌的的酒店店經(jīng)營營公司司管理理。高端服服務(wù)公公寓的的硬件件及軟軟件要要求戶型面面積需需求：：高端服服務(wù)式式公寓寓注重重居住住空間間的舒舒適度度，故故戶型型面積積一般般為：：面積50-80M2一房、80-120M2兩房、、120M2以上三三房商務(wù)會會所的的配套套；酒店式式大堂堂的配配套；；健身、、休閑閑的會會所配配套；；知名酒酒店管管理公公司提提供的的酒店店服務(wù)務(wù)【服務(wù)式式公寓寓要求求】24【服務(wù)式式公寓寓要求求】【重慶服服務(wù)式式公寓寓個案案——解放碑碑盛捷捷公寓寓】25酒店名名稱：重慶盛盛捷解解放碑碑服務(wù)務(wù)公寓寓英文名名稱：SomersetJiefangbeiChongqing酒店管管理公公司：：全球球服務(wù)務(wù)式公公寓運運營商商新加加坡雅雅詩閣閣集團團旗下下盛捷捷品牌牌進駐駐中國國西南南地區(qū)區(qū)的首首家酒酒店式式服務(wù)務(wù)公寓寓酒店產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：：雅詩閣閣酒店店集團團自行行持有有26【重慶服服務(wù)式式公寓寓個案案——長江國國際】25F-42F酒店共18層6F-24F寫字樓樓共19層B1F-5F酒店商商業(yè)配配套38F-43F頂級定定制豪豪宅共共6層6F-20F精裝公公寓共15層宴會廳廳、游游泳健健身會會、大大堂商商業(yè)37F長江會會31F-36F高級定定制豪豪宅共共6層21F公寓服服務(wù)中中心22F-30F精裝公公寓共9層一線江江景資資源，，全球球頂級級名師師設(shè)計計，超超豪華華管理理團隊隊，打打造出出重慶慶頂級級江景景豪宅宅公寓寓。長江國國際總總占地地18畝，建建筑面面積約約15萬方，，建筑筑主體體為雙雙塔高高層，，建筑筑總高高度192米，為為南濱濱路地地標(biāo)性性建筑筑，集集合濱濱江豪豪宅、、五星星級酒酒店、、星級級會所所、5A甲級寫寫字樓樓于一一體的的頂級級建筑筑綜合合體。。2009年6月價價格格14000元/平米米。。2712米雙層層挑挑高高公公寓寓大大堂堂，，五五星星級級酒酒店店式式奢奢華華城城市市客客廳廳；；層高高3.6米，雙雙層層中中空空LOW-E玻璃璃；；24小時時酒酒店店式式整整體體熱熱水水系系統(tǒng)統(tǒng)，，日日立立SET-FREE變頻頻中中央央空空調(diào)調(diào)系系統(tǒng)統(tǒng)；；HITACHI日立立精精裝裝高高速速電電梯梯，，電電梯梯間間達達3米寬寬；；電子子巡巡更更系系統(tǒng)統(tǒng)、、多多功功能能才才是是可可視視對對講講，，一一鍵鍵式式呼呼叫叫服服務(wù)務(wù)；；全球球知知名名品品牌牌裝裝修修用用材材；；99平米米一一房房兩兩廳廳雙雙衛(wèi)衛(wèi)76平米米一一房房兩兩廳廳雙雙衛(wèi)衛(wèi)47平米米一一房房一一廳廳單單衛(wèi)衛(wèi)192平米米兩兩房房兩兩廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)超大大戶戶型型、、奢奢侈侈空空間間，，頂頂級級配配套套。?！局貞c慶服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓個個案案———長江江國國際際】28【重慶慶服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓個個案案———長江江國國際際】超大大戶戶型型、、奢奢侈侈空空間間，，頂頂級級配配套套。。29一線線江江景景，，豪豪華華裝裝修修，，物物管管提提供供酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)。?！局貞c慶服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓個個案案———東原原1891】】東原原1891位于于南南濱濱路路喜喜來來登登酒酒店店旁旁，，一一線線江江景景。?？偪傉颊嫉氐?萬多多平平米米，，總總建建筑筑面面積積30萬平平米米，，裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3000元/平米米，，酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)。。2010年3月27日開開盤盤，，推推出出456套，，開開盤盤均均價價12000元/平米米，，當(dāng)當(dāng)日日銷銷售售率率僅僅45%。目前前均均價價17000元/平米米。。27——120平米米多多種種戶戶型型，，主力力戶戶型型為為27——66平米米一一房房。。30【重慶慶服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓個個案案———東原原1891】】31觀音音橋橋核核心心商商圈圈、、五五星星級級酒酒店店、、精精裝裝全全配配酒酒店店式式公公寓寓、、商商業(yè)業(yè)商商務(wù)務(wù)多多種種產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合【重慶慶服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓個個案案———協(xié)信信中中心心】物業(yè)地址江北觀音橋核心商圈物業(yè)類型住宅,寫字樓,五星酒店、6A鉑金生態(tài)寫字樓、酒店式公寓、國際名品購物廣場樓層狀況裙樓和三棟塔樓組成:1、裙樓：國際精品時尚購物廣場，建筑面積約34329㎡;2、三棟塔樓：分別為五星精品酒店（錦江大酒店），建筑面積約26879㎡；酒店式行政公寓專區(qū)，建筑面積約24286㎡；涉外6A鉑鉑金生態(tài)寫字樓，建筑面積約41705㎡3、車庫及設(shè)備用房：建筑面積約25273㎡容積率11.60占地面積12670平方米建筑面積152474平方米物業(yè)公司第一太平戴維斯物業(yè)費15.00元/平米·月價格19000項目目2009年底底售售價價為為14000元，，初初期期靠靠承承諾諾返返租租銷銷售售，，取取消消返返租租后后去去化化速速度度極極慢慢。。321、VAV變風(fēng)風(fēng)量量中中央央空空調(diào)調(diào)系系統(tǒng)統(tǒng)2、寫字樓6A系統(tǒng)，即：SA(安全智能能化)、FA（消防智智能化））、BA（樓宇智智能化））、CA（通訊智智能化））OA（辦公智智能化））及HA（酒店式式服務(wù)系系統(tǒng)）3、“頂頂級商務(wù)中心心”寫字樓樓配套4、全程物物業(yè)管理理：第一太平平戴維斯斯【重慶服務(wù)務(wù)式公寓寓個案——協(xié)信中心心】高端配置置，城市市頂級購購物購物物中心星星光68廣場，提提升項目目價值評評價?！局貞c近期期銷售服服務(wù)式公公寓現(xiàn)狀狀】33項目名稱創(chuàng)匯首座協(xié)信中心東原1891長江國際面積區(qū)間30-75㎡35-53㎡38-40㎡47-90平米一房130-192平米兩房銷售價格19000元/㎡19000元/㎡17000元/㎡14000元/㎡（09年6月）裝修標(biāo)準(zhǔn)1500300030003000銷售價格19000元/㎡19000元/㎡17000元/㎡14000元/㎡（09年6月）物業(yè)服務(wù)星級酒店服務(wù)全套五星級酒店服務(wù)星級酒店服務(wù)星級酒店服務(wù)地理資源優(yōu)勢解放碑CBD核心觀音橋傳統(tǒng)商圈核心一線江景資源一線江景資源近期銷售售或在售售的服務(wù)務(wù)式公寓寓多擁有有強勢地地理資源源，普遍遍引進星星級酒店店管理，，銷售單單價高，，去化速速度慢。。支撐項目目實現(xiàn)高高單價的的核心因因素：小面積帶帶來的相相對低總總價；一線江景景、商圈圈核心等等強勢資資源；頂級奢華華配置：：全球知知名品牌牌酒店或或物管、、中心商商業(yè)、高高端會所所等配套套?！綜BD高端服務(wù)務(wù)式公寓寓機會】34財信國際際體量28萬㎡預(yù)計1-3年完工臺灣越洋洋建筑面積積：47萬ｍ2光華集團團體量68112平方米2010年底動工工國金中心心（A地塊）體量69萬平米預(yù)計2015年完工CBD核心區(qū)大大量寫字字樓建成成至使用用需要3-5年后才開開始輻射射擴展區(qū)區(qū)功能，，目前CBD內(nèi)部高層層豪宅面面世，將將分掉部部分目標(biāo)標(biāo)客群，，現(xiàn)階段段承接CBD人群居住住產(chǎn)品，，發(fā)展周周期不足足以匹配配。CBD核心區(qū)預(yù)計2018年建成CBD擴展區(qū)本案江北嘴CBD的實現(xiàn)路路徑的規(guī)規(guī)劃：未來3－5年，江北北嘴將集集中建設(shè)設(shè)30多萬平方方米的大大型商業(yè)業(yè)設(shè)施。。到2012年，江北北嘴將有有200萬平方米米、30棟高層建建筑拔地地而起，，金融核核心區(qū)初初見端倪倪。第二步到到2015年，將有有600萬平方米米建筑竣竣工投用用，基本本建成江江北嘴金金融核心心區(qū)；到到2018年，一個個功能完完善、配配套齊全全的長江江上游金金融核心心區(qū)將全全面建成成中海九龍龍倉寰宇宇天下頂級江景景平層豪豪宅，套套內(nèi)70—200平米4-5月開盤，，預(yù)計套套內(nèi)30000元/平米35小結(jié)：服務(wù)式公公寓對產(chǎn)產(chǎn)品面積積、配套套、資源源、經(jīng)營營管理要要求極高高，多為為自持，，與本項項目自身身屬性及及企業(yè)目目標(biāo)不符符；近期銷售售或在售售的服務(wù)務(wù)式公寓寓多擁有有強勢地地理資源源，普遍遍引進星星級酒店店管理，，銷售單單價高，，去化速速度慢。。CBD商務(wù)較為為成熟需需要3-5年，其后后才逐步步輻射擴擴展區(qū)，，目前CBD內(nèi)部高層層豪宅面面世將分分掉部分分目標(biāo)客客群，現(xiàn)現(xiàn)階段承承接CBD高端租住住產(chǎn)品，，發(fā)展周周期不足足以匹配配?！?wù)式公公寓與項項目自身身資源匹匹配度低低、承接接CBD高端租住住需求可可能超前前方向3：商務(wù)公公寓36——針對CBD產(chǎn)品上下下游關(guān)聯(lián)聯(lián)中小型型企業(yè)辦辦公場所所，住商商兼用，，功能靈靈活轉(zhuǎn)換換，抓主主流投資資客；重慶CHONGQING環(huán)渤海長三角珠三角西三角中國的經(jīng)經(jīng)濟幾何何中心：到中國國沿海的環(huán)環(huán)渤海、、長三角角、珠三三角經(jīng)濟濟圈飛行距離離均約兩兩個小時時。幅員面積積8.24萬平方方公里，，下轄40個行政區(qū)區(qū)縣（自自治縣）），有19個區(qū)連接接中國中中西部的的戰(zhàn)略樞樞紐！總?cè)丝?200萬長江上游游的經(jīng)濟濟中心大西部的的交通轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運樞紐紐工業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)雄厚中央直轄轄市西部新特特區(qū)【機會挖掘掘：城市市商務(wù)發(fā)發(fā)展趨勢勢】重慶經(jīng)濟濟快速發(fā)發(fā)展，辦辦公市場場發(fā)展向向好，商商務(wù)產(chǎn)品品需求快快速增長長。372000年-2008年重慶市市主城區(qū)區(qū)辦公用用房交易易面積情情況（建建筑面積積，單位位：萬㎡㎡）【機會挖掘掘：城市市商務(wù)發(fā)發(fā)展趨勢勢】江北區(qū)辦辦公物業(yè)業(yè)發(fā)展迅迅速，伴伴隨解放放碑的外外擴困局局與交通通硬傷，，以及江江北嘴CBD的快速發(fā)發(fā)展，江江北區(qū)將將逐步成成為主城城商務(wù)核核心區(qū)。。38近期及后期入入市寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)域分布布區(qū)域項目名稱預(yù)計2年內(nèi)

入市量（萬㎡）發(fā)售時間北部新區(qū)疊彩中心2.02011年北部新區(qū)兩江星界7.52011年北部新區(qū)漢國中心5.82010上半年北部新區(qū)土星商務(wù)中心4.02010上半年北部新區(qū)兩江山頂總部基地5.02011年江北區(qū)富力海洋國際2.92010上半年江北區(qū)協(xié)信中心3.02010上半年江北區(qū)金融街重慶金融中心5.02011年南岸區(qū)長江國際6.02009年底南岸區(qū)上海城2.02010上半年南岸區(qū)喜來登6.02009年底渝中區(qū)浪高國際大廈6.02010上半年渝中區(qū)重賓保利國際廣場5.02010上半年渝中區(qū)重慶萬豪國際金融中心4.02011年渝中區(qū)重慶環(huán)球金融中心6.02011上半年渝中區(qū)新華國際4.02009年底渝中區(qū)聯(lián)合國際5.02011年渝中區(qū)日月光廣場6.02011年渝中區(qū)嘉陵帆影國際經(jīng)貿(mào)中心7.02011年已入駐辦公用用房體量分布布【機會挖掘：城城市商務(wù)發(fā)展展趨勢】39觀音橋商圈5分鐘車程五里店次中心心觀音橋辦公物物業(yè)供給不足足，需求明顯顯外溢，五里里店作為區(qū)域域成熟的副中中心，交通便便捷，且緊鄰鄰CBD，中心聚合力力強，具有承承接三北區(qū)域域外溢需求的的能力。觀音橋嘉年華華大廈出租率率長期保持在在95%以上，2010年租金為70元/平米，2011年預(yù)期為100元/平米，目前無無空置。北部新區(qū)財富富中心寫字樓樓70-100平米戶型租金金漲至90元/平米，目前無無空置。【機會挖掘：城城市商務(wù)發(fā)展展趨勢】作為最能體現(xiàn)現(xiàn)重慶國際化化形象的區(qū)域域，江北嘴將將成為重慶乃乃至整個西部部未來商務(wù)核核心。陸家嘴1990年中央規(guī)劃的的金融貿(mào)易中中心；引進中外資金金融機構(gòu)143家；跨國公司、國國內(nèi)大集團總總部聚集地；；越江地鐵線、、越江車行隧隧道，南浦、、楊浦兩座大大橋；緊臨浦東國際際機場和建設(shè)設(shè)中的外高橋橋深水港。江北嘴2003年規(guī)劃西部金融中心心，目前已有重重慶銀行、工工商銀行重慶慶分行、農(nóng)業(yè)業(yè)銀行重慶分分行、西部物物流中心等等金融機構(gòu)獨獨立拿地修建建大廈；規(guī)劃中的集團團西部總部基地地；2020年，江北嘴將將聚集重慶8成金融機構(gòu)，，聚集30%的金融機構(gòu)存存貸款余額，，金融業(yè)的增增加值每年將將達到750億元左右。；；朝天門大橋、、黃花園大橋橋、千廝門大大橋、6號和9號跨江輕軌線線；緊臨重慶江北北國際機場、、寸灘保稅港港、龍頭寺重重慶火車北站站。40金融街控股珠江太陽城二二期珠江項目公寓商務(wù)珠江項目公寓酒店中冶重慶早晨晨歐鵬項目金融街商務(wù)本案珠江太陽城南方上格林已有項目潛在項目配套項目江北嘴置業(yè)項項目項目分布色塊塊示意陽光100集資房工業(yè)設(shè)計中心工業(yè)設(shè)計中心財政局江北嘴CBD向西區(qū)域已儲儲備大量優(yōu)質(zhì)質(zhì)地產(chǎn)項目待待開發(fā)41金融街控股珠江太陽二期期珠江項目公寓商務(wù)珠江項目公寓酒店中冶重慶早晨晨歐鵬項目金融街商務(wù)xx地產(chǎn)明日廣場珠江太陽城南方上格林陽光100集資房工業(yè)設(shè)計中心工業(yè)設(shè)計中心財政局有更帶動力項項目示意未來項目將以以規(guī)模中心配配套品牌優(yōu)勢勢形成新的發(fā)發(fā)展張力42金融街控股珠江太陽二期期珠江項目公寓商務(wù)珠江項目公寓酒店中冶重慶早晨晨歐鵬項目xx地產(chǎn)明日廣場珠江太陽城南方上格林陽光100集資房工業(yè)設(shè)計中心工業(yè)設(shè)計中心財政局江北嘴傳統(tǒng)CBD時代江北嘴CBD大城時代區(qū)域力量帶動動必將讓五里里店及沿江片片區(qū)成為CBD延伸帶城市延伸發(fā)展展方向43江北嘴置業(yè)項項目依托江北城CBD優(yōu)勢仍然是項項目定位最顯顯要關(guān)鍵44【機會挖掘：板板塊商務(wù)機會會】江北嘴用地規(guī)規(guī)模為3075畝，總開發(fā)量量560萬平方米，其其中寫字樓237萬平方米，占占新建筑面積積的46.2%，未來商務(wù)氛氛圍濃厚。45金融中心建筑面積:23萬㎡電梯臺數(shù)：9部總樓層：A座-30B座-23C座-17D座-192010年銷售價格格：建面15000元/㎡財信國際體量28萬㎡預(yù)計1-3年完工臺灣越洋建筑面積：：47萬ｍ2光華集團體量68112平方米2010年底動工國金中心（（A地塊）體量69萬平米預(yù)計2015年完工CBD區(qū)域多為寫寫字樓，入入住門檻高高，成長型型中小企業(yè)業(yè)難以承受受，小企業(yè)業(yè)辦公物業(yè)業(yè)機會明顯顯。A類：專業(yè)事務(wù)所所類（會會計/審計/測量/評估/公證/律師等）B類：旅游/教育/培訓(xùn)類（（旅行社、、電腦培訓(xùn)訓(xùn)、商務(wù)培培訓(xùn)、出國國咨詢、報報社、雜志志社等）C類：政府機關(guān)D類：銀行/保險/證券/金融類E類：餐娛/生活服務(wù)類類（票務(wù)務(wù)中心、各各式中西餐餐飲、食品品、娛樂業(yè)業(yè)、美容健健身、婚紗紗攝影等））F類：電子信息類類（電子子產(chǎn)品/元件、電腦腦IT、軟件等的的開發(fā)及經(jīng)經(jīng)營）G類：機電/家私產(chǎn)品類類（普通通電器、機機械/電力設(shè)備、、家私等的的制造及經(jīng)經(jīng)營）H類：房地產(chǎn)及相相關(guān)行業(yè)類類（開發(fā)發(fā)/建筑/建材/裝飾裝修/中介代理/設(shè)計等）I類：商貿(mào)運輸類類（商業(yè)業(yè)代理、貿(mào)貿(mào)易、運輸輸?shù)龋㎎類：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類根據(jù)對重慶慶市各區(qū)近近1100個入駐公寓寓樓辦公企企業(yè)的調(diào)研研，結(jié)果顯顯示目前重重慶市主城區(qū)公寓寓辦公企業(yè)業(yè)主要以餐餐飲/生活服務(wù)類類和房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)行業(yè)業(yè)類的企業(yè)業(yè)為主，其企業(yè)規(guī)規(guī)模普遍較較小，主要來自重重慶本土的的小型企業(yè)業(yè)。辦公類公寓寓企業(yè)分布布【機會挖掘：：商務(wù)公寓寓價值】46商務(wù)公寓客客戶調(diào)研:據(jù)統(tǒng)計，重重慶市公寓辦公面面積區(qū)間在在40-100平方米的企企業(yè)個數(shù)所所占比例為為70.2%，小型企業(yè)業(yè)青睞價格格相對低廉廉的公寓辦辦公場所。。從面積比比例上看，，套內(nèi)40-100平方米區(qū)間間的面積總總和所占比比例為53.5%，其次為套套內(nèi)面積區(qū)區(qū)間為100-200平方米，辦辦公面積超超過500平方米的大大型企業(yè)僅僅占2.9%，本土創(chuàng)業(yè)型型中小企業(yè)業(yè)是商務(wù)公公寓的主要要客戶。中小企業(yè)需需求面積與與本項目公公寓主力戶戶型匹配，，平均租金金超過目前前周邊小戶戶型租金水水平【機會挖掘：：商務(wù)公寓寓價值】47商務(wù)務(wù)公公寓寓客客戶戶調(diào)調(diào)研研:租賃賃客客戶戶的的所所承承受受租租金金主主要要為為35~40元/平方方米米/月，，占占比比43.2%。其其次次為為65~70元/平方方米米/月，，占占比比13.3%.【機會會挖挖掘掘：：商商務(wù)務(wù)公公寓寓價價值值】樓盤名稱未來國際大廈茂業(yè)東方時代紅鼎國際名苑龍湖北岸星座朗晴商務(wù)領(lǐng)館A座B座C座基本參數(shù)建筑年代開盤時間2005年11月2004年4月2005年10月2005年4月2004年12月2002年10月2009年10月樓層情況樓層5～45F9～36F9～48F9～33F9～31F8～30F21～43F性質(zhì)物業(yè)性質(zhì)寫字樓寫字樓住宅住宅商住住宅住宅使用功能辦公商業(yè)+辦公辦公+住宅辦公+住宅商業(yè)+辦公+住宅商業(yè)+辦公辦公價格套內(nèi)均價（元/m2）13000~150007500~90006600～89007800~900085009000~1000010000～12000套內(nèi)主力面積（m2）64~24040～16070～12032～8030～5030~4028～82套內(nèi)租金（元/m2）70~9030~4030～4030～3540～4530~45——使用情況出租率約60%約95%約70%約70%約95%約90%——2009年9月觀觀音音橋橋商商務(wù)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)狀狀調(diào)調(diào)查查：：居居住住型型與與商商務(wù)務(wù)型型物物業(yè)業(yè)租租金金比比較較市場場表表現(xiàn)現(xiàn)：：同同地地段段商商務(wù)務(wù)型型公公寓寓較較居居住住型型公公寓寓租租金金高高出出2成以以上上，，出出租租率率更更高高48成交面積(㎡)成交均價(元）成交金額（元）A塔（清水+精裝）329709780322720266B塔(清水)1868710422194762014寫字樓1036114568158128280【機會會挖挖掘掘：：商商務(wù)務(wù)公公寓寓價價值值】市場場表表現(xiàn)現(xiàn)：：清清水水商商務(wù)務(wù)公公寓寓較較居居住住型型公公寓寓具具有有更更快快的的銷銷售售速速度度及及價價格格拉拉升升力力朗晴晴廣廣場場住住宅宅公公寓寓與與商商務(wù)務(wù)公公寓寓成成交交價價格格比比較較物業(yè)類型推廣期銷售周期（天）蓄客（組）成交套數(shù)成功率日均成交(套)住宅公寓8月3日～10月11日67127130824%4.6商務(wù)公寓10月12日～11月10日2892740243%14.3朗晴晴廣廣場場住住宅宅公公寓寓與與商商務(wù)務(wù)公公寓寓銷銷售售速速度度比比較較清水水產(chǎn)產(chǎn)品品與與競競爭爭產(chǎn)產(chǎn)品品相相比比，，由由于于產(chǎn)產(chǎn)品品明明確確，，無無論論是是銷銷售售還還是是簽簽約約及及交交房房的的難難度度都都大大大大降降低低。。4950【機會會挖挖掘掘：：商商務(wù)務(wù)公公寓寓價價值值】指標(biāo)標(biāo)匹匹配配：：本本項項目目具具有有商商務(wù)務(wù)與與住住宅宅的的雙雙重重產(chǎn)產(chǎn)品品屬屬性性，，能能夠夠滿滿足足商商務(wù)務(wù)公公寓寓的的關(guān)關(guān)鍵鍵指指標(biāo)標(biāo)要要求求51商務(wù)公寓寫字樓及純商務(wù)公寓物業(yè)屬性住宅商業(yè)功能居住、辦公辦公信貸政策根據(jù)當(dāng)期銀行住宅按揭貸款政策執(zhí)行，目前為首付3成，基準(zhǔn)利率，套數(shù)越多，首付及利率越高首付5成，利率為1.1倍，不分套數(shù)大修基金80元/平米3%契稅1%3%物管費用高于普通住宅，但遠低于寫字樓高企業(yè)注冊本樓棟或本層住戶同意，物業(yè)出具證明即可注冊可注冊水電價格住宅用水用電價格商業(yè)用水用電價格住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品作作辦辦公公用用途途的的優(yōu)優(yōu)劣劣勢勢分分析析：：住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品在在功功能能多多樣樣、、交交易易稅稅費費、、物物管管費費、、水水電電價價格格等等方方面面都都具具有有商商業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品所所不不具具備備的的優(yōu)優(yōu)勢勢，，對對投投資資客客具具有有明明顯顯的的性性價價比比優(yōu)優(yōu)勢勢，，因因此此在在銷銷售售與與推推廣廣中中，，僅僅需需要要解解釋釋多多用用功功能能可可能能帶帶來來的的問問題題與與企企業(yè)業(yè)注注冊冊方方式式。。功能問題題：前期推廣廣即傳達達商務(wù)公公寓概念念，使購購買客群群置業(yè)用用途一致致，且商商務(wù)公寓寓租金高高于住宅宅公寓，，因此部部分客戶戶不同意意商務(wù)辦辦公的情情況幾率率低；注冊問題題：征得得整棟或政政策業(yè)主主同意，，物管出出具證明明可注冊冊，或利利用項目目寫字樓樓地址注注冊，注注冊事項項可由物物管統(tǒng)一一辦理，，部分小小企業(yè)可可通過中中介異地地注冊，，可解決決小企業(yè)業(yè)注冊的的問題。?！緳C會挖掘掘：商務(wù)務(wù)公寓價價值】【小結(jié)】重慶市商商務(wù)需求求旺盛，，主城商商務(wù)中心心北移，，江北嘴嘴將成為為未來商商務(wù)中心心；江北嘴將將形成泛泛CBD商務(wù)圈，，目前寫寫字樓規(guī)規(guī)劃量大大，但針針對中小小企業(yè)的的商務(wù)物物業(yè)缺乏乏，機會會明顯；；從市場現(xiàn)現(xiàn)狀來看看，清水水商務(wù)公公寓物業(yè)業(yè)無論是是價格、、租金還還是銷售售速度，，都明顯顯超過住住宅公寓寓；目前前板塊內(nèi)內(nèi)商務(wù)公公寓產(chǎn)品品缺乏，，品質(zhì)不不高；項項目本體體屬性與與商務(wù)公公寓匹配配。CBD商務(wù)公寓寓產(chǎn)品機機會明顯顯，且與與項目資資源最為為匹配52案例借鑒鑒53【案例借鑒鑒：龍湖湖MOCO】北部新區(qū)區(qū)商務(wù)中中心區(qū)龍湖MOCO借鑒點：：非商務(wù)中中心區(qū)，抓住板板塊價值值、交通通優(yōu)勢及及周邊高高收入人人群資源源，通過過創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品，打打造區(qū)域域地標(biāo)性性商務(wù)次中中心，獲得市市場認可可。54【案例借鑒鑒：旭陽陽朗晴廣廣場】55傳統(tǒng)觀音音橋商圈圈朗晴廣場場借鑒點：：傳統(tǒng)核核心商圈圈以外，，小地塊塊項目，，抓住步步行街擴擴容契機機，中心擴大大化提升價值值?！景咐梃b鑒：旭陽陽朗晴廣廣場】商業(yè)群樓樓：浪漫特特區(qū)本項目裙裙樓屬是是中國首首座“浪浪漫特區(qū)區(qū)”主題題商場。。將引進進品牌婚婚慶、時時尚服飾飾、特色色婚宴、、浪漫婚婚紗等等互成生生態(tài)鏈的的浪漫業(yè)業(yè)態(tài)。A塔：美美麗華華公館館4～45層臺北北時尚尚酒店店宅，，定位位為商商務(wù)公公寓，，16樓為配配套空空中客客廳。。A塔784套。26層以上上為收收納型型精裝裝公寓寓。寫字樓樓：朗晴晴國際際寫字字樓4～14層為甲甲級寫寫字樓樓，15層為商商務(wù)服服務(wù)中中心共計：：132套B塔：SVO商務(wù)領(lǐng)領(lǐng)館21～43層定位位為成成長型型公司司的辦辦公場場所，，共計：：408套酒店：臺商商交流流中心心16～20層，商商務(wù)酒酒店物業(yè)類型裝修標(biāo)準(zhǔn)樓層總套數(shù)總套內(nèi)面積浪漫商業(yè)清水5層46616494A塔美麗華公館精裝19層40634188清水21層378B塔商務(wù)領(lǐng)館清水公寓23層40419130甲級寫字樓清水11層13210470合計

178680282借鑒點點：整體定定位下下的分分類產(chǎn)品組組合，在減減少內(nèi)內(nèi)部競競爭的的同時時，互互為配配套提提升整整體價價值。。56重要賣點附加賣點核心賣點觀音橋橋步行行街步行街街地段段稀缺缺/步行街街升級級價值值升級級/投資風(fēng)風(fēng)險低低/未來回回報穩(wěn)穩(wěn)定/交通便便捷/景觀辦公集約辦公景觀辦公步行街公園園類似波士士頓中央公公園系統(tǒng),資源價值屬屬於本專案案核心價值值之一集約辦公辦公集約化化,提高商務(wù)公公寓面積使使用效率,空間的多元元給予產(chǎn)品品價值表現(xiàn)現(xiàn)國際商務(wù)中中心商務(wù)公寓的的國際商務(wù)務(wù)中心暢享會務(wù)、、商務(wù)便利利設(shè)施雙大堂設(shè)置置雙大堂設(shè)置置星級裝修大大堂觀音橋步行街多功能廳國際商務(wù)中中心Wi-Fi無線網(wǎng)路社社區(qū)Wi-Fi無線網(wǎng)路社社區(qū)無線網(wǎng)路全全覆蓋，居居家進入超超前無障礙礙溝通時代代，費用只只及普通的的三分之一一多功能廳1個大會議室室1中會議室2小會議室,以及擁有接接待休憩功功能貼心物管服服務(wù)A塔1室7廳浪漫商業(yè)區(qū)區(qū)一流硬體配配置57借鑒點：深深度挖掘核核心價值，，形成差異化價值值體系【案例借鑒：：旭陽朗晴晴廣場】【案例借鑒：：旭陽朗晴晴廣場】借鑒點：特特色公共配套，提升客戶戶價值評價價58A塔均價：9780元/㎡(含裝修費)B塔均價：10422元/㎡朗晴公寓價價格趨勢圖圖借鑒點：從從租金差異異推導(dǎo)售價價調(diào)整，差別化價格格定位【案例借鑒：：旭陽朗晴晴廣場】59A塔住宅公寓寓銷售期B塔商務(wù)公寓寓銷售期60從租金差異異推導(dǎo)售價價調(diào)整，差別化定價價【案例借鑒：：旭陽朗晴晴廣場】中心擴大化提升升地段價值值。分類產(chǎn)品組合，減少內(nèi)部部，互為配配套提升整整體價值。。深度挖掘核核心價值，，形成差異異化價值體系差別化公共配套，提升客戶戶價值評價價投資客最為為認可的要要素：地段段與性價比比【結(jié)論回顧】61機會：觀音橋商務(wù)務(wù)需求外溢溢，CBD寫字樓入入駐門檻檻高，五五里店板板塊的中中心聚合合力可能能承接外外溢的成成長型企企業(yè)辦公公需求，，商務(wù)中中心區(qū)機機會明顯顯。投資客核核心需求求：地段價值值與性價價比商務(wù)公寓寓價值：：商務(wù)公寓寓以住宅宅的產(chǎn)品品及價格格，與純純商務(wù)產(chǎn)產(chǎn)品競爭爭，具有有明顯性性價比優(yōu)優(yōu)勢；清清水公寓寓銷售速速度明顯顯快于精精裝產(chǎn)品品。解題思路路核心問題題界定解題策略略項目屬性性界定核心問題題界定企業(yè)目標(biāo)標(biāo)解讀目標(biāo)與現(xiàn)現(xiàn)狀之間間的沖突突解決問題題的幾種種方案與與各方案案可行性性分析解決問題題的方法法與措施施62幾種可能能的解解題方案案各解題方方案可行行性分析析案例借鑒鑒產(chǎn)品建議議營銷策略略項目整體體定位63項目整體體定位【SWOT分析】2011年全年目目標(biāo)設(shè)定定64SWOT優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）緊鄰CBD，區(qū)域優(yōu)勢明顯；緊鄰多條城市主干道，交通便捷項目自身屬于城市綜合體，配套齊全企業(yè)開發(fā)實力及整合能力項目周邊緊鄰老舊居民區(qū)，商務(wù)氛圍缺乏；周邊多為城市主干道，環(huán)境嘈雜，無景觀資源；產(chǎn)品已定型，改造空間不大；機會（Opportunities）S~O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會W~O：利用機會，克服劣勢CBD的建成將帶來大量商務(wù)人群，而區(qū)域商務(wù)氛圍尚未形成，周邊小企業(yè)辦公物業(yè)缺乏，存在市場空白點；搶先占位中小型企業(yè)商務(wù)市場，形成區(qū)域標(biāo)桿，填補市場空缺，博取較高溢價。中心化發(fā)力，規(guī)避作為住宅產(chǎn)品在景觀環(huán)境等方面的硬傷。威脅（Threats）S~T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W~T：減小劣勢，避免威脅政策抑制投資將一定程度減少項目投資客戶；珠江太陽城及中冶重慶早晨同期有小戶型公寓推出，形成激烈競爭；從多個方面充分利用CBD資源，提高投資者信心；創(chuàng)新產(chǎn)品概念，吸引企業(yè)客戶購買，擴大客戶群；產(chǎn)異化產(chǎn)品定位，與競爭產(chǎn)品拉開距離；短平快，以高性價比快速走量。搶先占位（CBD中心區(qū)、板塊小企業(yè)商務(wù)中心區(qū)域）多重賣點（CBD未來、板塊中心、商務(wù)物業(yè)中心區(qū)、創(chuàng)新產(chǎn)品價值等）【客群鎖定定】WHO——賣給誰？？搶占“江北嘴嘴CBD資源”的主流投投資客目標(biāo)客群群聚焦特征描述述——購買動機機：投資資江北嘴嘴泛CBD區(qū)域預(yù)期期為主+江北嘴金金融業(yè)配配套服務(wù)務(wù)中小企企業(yè)自用用為輔看重賣點點：CBD未來+副中心+抗風(fēng)險產(chǎn)產(chǎn)品65【項目整體體再定位位】由前期主主打CBD生活配套套的“滿足足CBD的全能生生活場””，調(diào)整整為主打打“CBD”與“商務(wù)配配套”，整體再再定位為為城市商務(wù)務(wù)綜合體體。WHAT—賣什么？？66CBD新生代商商務(wù)特區(qū)區(qū)【功能定位位】675A級寫字樓樓針對大型型企業(yè)整整層購買買辦公商務(wù)領(lǐng)館館CBD及本項目目寫字樓樓大企業(yè)業(yè)所關(guān)聯(lián)聯(lián)的上下下游成長長型企業(yè)業(yè)租賃辦辦公R8、R7（11—31層）慢調(diào)商業(yè)業(yè)街針對辦公公及周邊邊人群提提供購物物、休閑閑場所國際精裝裝公寓針對CBD及本項目目商務(wù)人人群居住住全能商務(wù)務(wù)中心R7的3層部分空空間、寫寫字樓或或商業(yè)配配合打造造完備商商務(wù)中心心功能精裝商務(wù)務(wù)酒店針對本項項內(nèi)辦公公企業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)客戶戶租用R7的3-10層WHAT—賣什么？？68【商務(wù)公寓寓價值體體系】重要賣點點一流硬件件配套支撐賣點點高抗風(fēng)險險的產(chǎn)品品核心賣點CBD前景貼心物管管服務(wù)WIFI無線網(wǎng)絡(luò)絡(luò)社區(qū)多功能商商務(wù)中心心WHAT—賣什么？？綜合體物物業(yè)五里店中中心區(qū)慢調(diào)商業(yè)業(yè)街CBD小企業(yè)商商務(wù)中心心區(qū)69產(chǎn)品建議議【產(chǎn)品調(diào)整整建議】D戶型套內(nèi)70平米C戶型套內(nèi)63平米B戶型套內(nèi)35平米E戶型套內(nèi)43平米R8建議保持持不變從R8現(xiàn)有結(jié)構(gòu)構(gòu)來看，，各戶型型剪力墻墻不多數(shù)數(shù)量，對對辦公用用戶影響響不大；；保留剪力力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)同時可可以滿足足自住客客戶需求求，提高高產(chǎn)品靈靈活度與與抗風(fēng)險險能力；；R8戶型在35—70平米之間間，是商商務(wù)公寓寓銷售暢暢銷面積積區(qū)間；；R8的小戶型型面積區(qū)區(qū)間與寫寫字樓大大面積產(chǎn)產(chǎn)品形成成互補，，豐富同同期面世世產(chǎn)品線線，便于于消化各各類客戶戶，減少少客戶資資源浪費費；70【產(chǎn)品調(diào)整整建議】A戶型套內(nèi)105平米B戶型套內(nèi)67平米C戶型套內(nèi)44平米R7建議進行行結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整——調(diào)整為35—80平米的小戶型框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)商務(wù)公寓寓產(chǎn)品。。從工期安安排來看看，只調(diào)調(diào)整一棟棟并不影影響整體體銷售節(jié)節(jié)點，在在此前提提下，對對商務(wù)公公寓產(chǎn)品品進行升升級，提提供硬件件上真正正滿足商商務(wù)公寓寓條件的的產(chǎn)品是是可行的的；R7中有超過過100平米的產(chǎn)產(chǎn)品，在在房產(chǎn)稅稅征稅范范圍內(nèi)，，通過結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，可有有效規(guī)避避納稅問問題。后期推出出樓棟結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，產(chǎn)品品升級或或戶型劃劃小對價價格拉升升能夠形形成有力力支撐；；小戶型可可組合銷銷售與使使用，自自由度高高。71考慮因素：體現(xiàn)一個項目目在細節(jié)上的的體貼入微，，展示項目的的品質(zhì)感和國國際商務(wù)感建議要點：指位明確；采采用國際統(tǒng)一一圖標(biāo)；造型型精雅；材質(zhì)質(zhì)商務(wù)感強【產(chǎn)品建議】門前廣場及公公共導(dǎo)視系統(tǒng)統(tǒng)73【產(chǎn)品建議】入戶大堂、電電梯間與過道道考慮因素：電梯間融合甲甲級寫字樓的的特色，同時時與大堂整體體效果融合；；建議要點：設(shè)計風(fēng)格簡約約，大氣，避避免細部的復(fù)復(fù)雜處理，方方便后期物業(yè)業(yè)管理。電梯廳作為除除大堂外客戶戶最關(guān)注的公公共空間，選選材考究，建建議采用高檔檔大理石＋不不銹鋼裝飾材材料，融合與與大堂相協(xié)調(diào)調(diào)的地面裝修修，形成特有有商務(wù)特質(zhì)。?？紤]因素：電梯品牌是客客戶感知寫字字樓品質(zhì)的關(guān)關(guān)鍵，原裝電電梯更受客戶戶信賴。國產(chǎn)產(chǎn)名牌電梯會會在電梯銘牌牌上標(biāo)注國內(nèi)內(nèi)產(chǎn)地，影響響客戶認知，，通力電梯95%以上為進口部部件，國內(nèi)組組裝，貼原裝裝銘牌）建議要點：品牌：選用中高端品品牌電梯內(nèi)裝：電梯內(nèi)可裝設(shè)設(shè)小液晶屏，，播放對外牌牌價、股市行行情、天氣預(yù)預(yù)報等商務(wù)信信息；內(nèi)裝材質(zhì)盡量量采用鏡面不不銹鋼或玻璃璃材質(zhì)，增加加轎廂尺度空空間，風(fēng)格簡簡單，易于后后期管理和清清潔；電梯內(nèi)設(shè)置空空調(diào)及音樂系系統(tǒng)。指標(biāo)設(shè)置：電梯設(shè)計等候候時間小于45”；電梯最小速度度不小于4m/s（甲級寫字樓樓的最低標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）?！井a(chǎn)品建議】電梯選擇【產(chǎn)品建議】全能商務(wù)中心心75減壓健身中心心：為上班族提供供健身鍛煉，，減輕精神壓壓力。24H便利店：加班人員服務(wù)務(wù)視訊商務(wù)會議議室：提供大、中、、小三個多功功能商務(wù)會議議室、洽談室、培訓(xùn)訓(xùn)室租賃服務(wù)務(wù)、會務(wù)安排排國際商務(wù)服務(wù)務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書書間，翻譯服服務(wù)，秘書服服務(wù)，律師服服務(wù)、會計服服務(wù)，辦公系系統(tǒng)自動化服服務(wù)。商務(wù)中心功能能需兼顧寫字字樓與商務(wù)公公寓客戶共同同使用，部分分功能可配置置于寫字樓及及商業(yè)中，提提前規(guī)劃使用用方式。【產(chǎn)品建議】全能商務(wù)中心心︳大中小型會議議室76【產(chǎn)品建議】全能商務(wù)中心心︳洽談休閑區(qū)77【產(chǎn)品建議】全能商務(wù)中心心︳減壓中心78物業(yè)服務(wù)：無償服務(wù)（管管家式）代交水電費代叫維修代叫清潔代訂雜志有償服務(wù)（商商務(wù)類）代客泊車代訂票務(wù)代訂酒店郵寄服務(wù)+SVO資產(chǎn)管理專家家：專業(yè)律師咨詢詢服務(wù)專業(yè)會計師服服務(wù)專業(yè)投資咨詢詢服務(wù)專業(yè)創(chuàng)業(yè)咨詢詢服務(wù)專業(yè)財務(wù)咨詢詢服務(wù)專業(yè)管理咨詢詢服務(wù)物業(yè)出租管理理商務(wù)秘書服務(wù)務(wù)商務(wù)會晤服務(wù)務(wù)商務(wù)翻譯服務(wù)務(wù)商務(wù)會議服務(wù)務(wù)【產(chǎn)品建議】資產(chǎn)管理與物物業(yè)服務(wù)80營銷策略進攻戰(zhàn)原則1、考慮的重點點應(yīng)該是領(lǐng)先先者在市場中中的強勢；2、要找到領(lǐng)先先者強勢中的的弱點，并攻攻擊此弱點；；3、在盡可能狹狹窄的陣地上上發(fā)動進攻杰克特勞特營營銷戰(zhàn)略防御戰(zhàn)（第1名）進攻戰(zhàn)（第2、3名）游擊戰(zhàn)（其他）側(cè)翼戰(zhàn)（第4、5名）防御戰(zhàn)原則1、只有市場領(lǐng)先者才應(yīng)該考慮進行防御；2、最好的防御策略是進攻自我的勇氣；3、時刻準(zhǔn)備組織競爭者的強大營銷攻勢。游擊戰(zhàn)原則1、找一塊細分分市場，要小小的足以守得得?。?、不管你多么么成功，也不不要使自己的的行為像一個個領(lǐng)先者；3、一旦有失敗敗跡象，隨時時準(zhǔn)備撤退。。側(cè)翼戰(zhàn)原則1、一次好的側(cè)翼進攻行動應(yīng)該在無人競爭的地區(qū)展開；2、戰(zhàn)術(shù)奇襲應(yīng)該成為計劃里一個重要組成部分；發(fā)動一次強有有力的銷售側(cè)翼戰(zhàn)，，改變板塊市場格局局81WHY—怎么賣？目前板塊內(nèi)商商務(wù)公寓處于于市場空白，，無人之地發(fā)發(fā)起銷售側(cè)翼翼戰(zhàn)，“CBD新生代企業(yè)商商務(wù)特區(qū)”，，打市場空缺缺。82【價格預(yù)估】觀音橋住宅型型公寓租金30—40元/平米，商務(wù)型型公寓40—50元/平米，由租金金反推售價：：按5%的年化收益率率，40元/平米的租金水水平計算：40*12/0.5%=96000元/平米按5%的年化收益率率，45元/平米的租金水水平計算：45*12/0.5%=10800元/平米按5%的年化收益率率，50元/平米的租金水水平計算：50*12/0.5%=12000元/平米按5%的年化收益率率，60元/平米的租金水水平計算：60*12/0.5%=14400元/平米按5%的年化收益率率，70元/平米的租金水水平計算：70*12/0.5%=16800元/平米租金反推：由觀音橋步行行街公寓租金金水平并適度度提高作為參參照，本項目目清水商務(wù)公公寓套內(nèi)單價價在10800-12000元/平米，定價過高在租租金回報率方方面與市場實實際承受價位位不符將，難難以打動投資資客。注：由于本項項目推出時間間為下半年9-11月，參照系適適度提高租金金計算水平。。83朗晴廣場清水水住宅公寓均均價8912元/平米，精裝住住宅公寓均價價10800元/平米，清水商商務(wù)公寓均價價10422元/平米，實現(xiàn)溢溢價17%，與精裝住宅宅公寓均價接接近，排除市市場自然上漲漲5%，實際溢價率率12%。本項目清水商商務(wù)公寓全年年均價（11000-1000）*（1+12%）=12000元/平米起價價11000元/平米米，，最最高高價價13000元/平米米主力力戶戶型型總總價價區(qū)區(qū)間間：：一房房：：42——50萬兩兩房房：：74——80萬三三房房：：126萬【價格格預(yù)預(yù)估估】內(nèi)部部產(chǎn)產(chǎn)品品比比價價：：參照照朗朗晴晴廣廣場場清清水水住住宅宅公公寓寓、、精精裝裝住住宅宅公公寓寓及及清清水水商商務(wù)務(wù)公公寓寓實實現(xiàn)現(xiàn)的的價價格格比比例例，，結(jié)結(jié)合合本本項項目目已已實實現(xiàn)現(xiàn)的的R6棟均均價價水水平平進進行行推推算算，，清清水水商商務(wù)務(wù)公公寓寓價價格格為為12000元/平米米。。84【價格格預(yù)預(yù)估估】房產(chǎn)產(chǎn)稅稅政政策策風(fēng)風(fēng)險險預(yù)預(yù)估估：：本項項目目在在最最低低稅稅率率線線，，多多數(shù)數(shù)產(chǎn)產(chǎn)品品可可享享受受免免稅稅。。重慶慶房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅的的課課征征條條件件：：1、高高檔檔獨獨棟棟別別墅墅（（存存量量&新增增））2、主主城城區(qū)區(qū)均均價價2倍及及以以上上的的新新增增交交易易3、在在重重慶慶市市同同時時無無戶戶籍籍、、無無企企業(yè)業(yè)、、無無工工作作的的個個人人新新購購第第二二套套及及以以上上的的普普通通住住房房，，不不論論大大小小，，皆皆按按0.5%稅率率課課征征。。免稅稅面面積積的的計計算算：：納稅稅人人在在《暫行行辦辦法法》施行行前前擁擁有有的的獨獨棟棟商商品品住住宅宅，，免免稅稅面面積積為為180平方方米米；；新新購購的的獨獨棟棟商商品品住住宅宅、、高高檔檔住住房房，，免免稅稅面面積積為為100平方方米米。。免稅稅面面積積以以家家庭庭為為單單位位進進行行扣扣除除，，一一個個家家庭庭只只能能對對一一套套應(yīng)應(yīng)稅稅住住房房扣扣除除免免稅稅面面積積。。納稅稅人人家家庭庭擁擁有有多多套套應(yīng)應(yīng)稅稅住住房房的的，，按按時時間間順順序序?qū)ο认荣徺彽牡囊灰惶滋讘?yīng)應(yīng)稅稅住住房房計計算算扣扣除除免免稅稅面面積積；；其其中中：：納納稅稅人人家家庭庭擁擁有有多多套套《暫行行辦辦法法》施行行前前的的獨獨棟棟商商品品住住宅宅，，允允許許納納稅稅人人選選擇擇一一套套應(yīng)應(yīng)稅稅住住房房計計算算扣扣除除免免稅稅面面積積。。在