農(nóng)業(yè)路沙口路項(xiàng)目報(bào)告分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析1區(qū)域內(nèi)規(guī)劃及定位2區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤格局及個(gè)案分析3農(nóng)業(yè)路沙口路地塊分析及總結(jié)4目錄河南位于中國(guó)中東部，黃河中下游。河南以平原為主，轄17個(gè)地級(jí)市，省會(huì)鄭州。河南是中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)大省。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講，鄭州為河南省會(huì)城市，具有提升城市價(jià)值的潛力。城市地位鄭州自古便為全國(guó)重要的商品集散中心之一。改革開放以來(lái)，鄭州依據(jù)地處中原、交通便利、商貿(mào)發(fā)達(dá)的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，加快實(shí)施商貿(mào)城建設(shè)，1996年6月，江澤民同志視察鄭州時(shí)親筆題詞：“把鄭州建設(shè)成為社會(huì)主義現(xiàn)代化的商貿(mào)城市”。國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”的中心城市。鄭州位于河南省中部偏北，黃河下游?，F(xiàn)轄6區(qū)4縣級(jí)市1縣，建成區(qū)面鄭州風(fēng)光面積329平方公里，全市總面積7446.2平方公里。城市GDP發(fā)展2005—2010鄭州市GDP發(fā)展GDP數(shù)值(億元)GDP增幅從圖表中可以看出，鄭州作為河南的省會(huì)城市05年-10年GDP發(fā)展一直保持在12%左右。說(shuō)明工業(yè)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)健。更有利于房地產(chǎn)發(fā)展。05年-10年是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)段，5年中鄭州的GDP發(fā)展一直位于領(lǐng)頭羊的位置。更好的塑造了省會(huì)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。為房地產(chǎn)發(fā)展提供了更好的條件。中央對(duì)中原地區(qū)的發(fā)展更為重視，河南在未來(lái)幾年的發(fā)展不容小覷。2005—2010鄭州市人均GDP發(fā)展GDP數(shù)值(元)GDP增幅市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)人均消費(fèi)性支出(元)2006—2010鄭州市人均收支統(tǒng)計(jì)城市人均消費(fèi)人均消費(fèi)水平較高——鄭州人均可支配收入逐年增長(zhǎng)，鄭州市民置業(yè)潛力巨大，鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)存在可觀的市場(chǎng)機(jī)遇。2006—2010鄭州市投資開發(fā)統(tǒng)計(jì)固定資產(chǎn)投資單位：億元房地產(chǎn)投資住宅投資城市投資前景房地產(chǎn)開發(fā)投資——鄭州為省會(huì)城市將汽車產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)裝備制造業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè)確立為三大戰(zhàn)略支撐產(chǎn)業(yè)，成為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。而對(duì)房地產(chǎn)等服務(wù)性行業(yè)的投資力度較弱，使得鄭州市地產(chǎn)市場(chǎng)存在有較大的發(fā)展空間，未來(lái)其市場(chǎng)前景良好?？?cè)丝?萬(wàn)人)人口增長(zhǎng)率2006—2010鄭州市人口增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)人口(萬(wàn)人)人口增長(zhǎng)角度——從數(shù)據(jù)中可以看出10市總?cè)丝谶_(dá)到了766萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口占到了64%。人口的增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)事業(yè)帶來(lái)更大的發(fā)展，增加了其城市的剛性住房需求。宏觀經(jīng)濟(jì)概況市總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）724735743752766城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）436450463476490第一產(chǎn)業(yè)單位：億元第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2006—2010鄭州市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——2006-2010年，鄭州市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭較好。第三產(chǎn)業(yè)比重不斷攀升。為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。宏觀經(jīng)濟(jì)概況商業(yè)服務(wù)業(yè)：新客運(yùn)樞紐成第二主中心；金融業(yè)：吸引外資銀行來(lái)鄭；工業(yè)：一帶、三區(qū)、四園西部“退二進(jìn)三”。建設(shè)以汽車產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，培育臨空產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（將以新鄭機(jī)場(chǎng)為依托，大力吸引臨空型經(jīng)濟(jì)，未來(lái)臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)主要發(fā)展航空產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)和高科技制造業(yè)三大產(chǎn)業(yè)）。城市文化價(jià)值文化地位角度——鄭州歷史文化悠久中華人文始祖軒轅黃帝故里，商朝都邑。項(xiàng)目可依據(jù)鄭州深厚的文化底蘊(yùn)創(chuàng)造機(jī)會(huì)挖掘文化價(jià)值，做成屬于項(xiàng)目自身獨(dú)特的園林景觀

鄭州古代為“豫州”和“中州”的一部分，自古至今均為交通要塞中國(guó)八大古都之一旅游資源豐富，軒轅故里、黃河游覽區(qū)、二七紀(jì)念塔等。世界文化遺產(chǎn)—登封“天地之中”歷史建筑群。城市交通鄭州優(yōu)越的中心地理位置及交通優(yōu)勢(shì)，使得從鄭州到達(dá)國(guó)內(nèi)各地都非常方便快捷，方便全國(guó)經(jīng)濟(jì)文化溝通與學(xué)習(xí)，構(gòu)建交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。為房地產(chǎn)事業(yè)起到了推動(dòng)作用。打造“兩環(huán)－六橫－七縱”快速通道鄭州城區(qū)的道路系統(tǒng)，是包括快速路、主干道、次干道、支路等在內(nèi)的綜合交通系統(tǒng)。兩環(huán)是：三環(huán)快速路和四環(huán)快速路；六橫是：北四環(huán)、新龍路、北三環(huán)、隴海路、南三環(huán)、南四環(huán)；七縱是：西四環(huán)、西三環(huán)、沙口路－京廣路、中州大道、１０７輔道、四港聯(lián)動(dòng)大道、京港澳高速輔道。新增７個(gè)高速公路出入口一到兩年內(nèi)，緩解鄭州市的交通壓力。大河路出入口花園路出入口預(yù)留隴海路出入口科學(xué)大道出入口鄭開大道出入口107輔道出入口南三環(huán)出入口鄭州市市近年年來(lái)GDP的穩(wěn)步步增長(zhǎng)長(zhǎng)，說(shuō)說(shuō)明經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展較較好，，推動(dòng)動(dòng)房地地產(chǎn)事事業(yè)的的發(fā)展展；在中央央“中部崛崛起”戰(zhàn)略指指導(dǎo)下下，鄭鄭州城城市建建設(shè)力力度加加大，，城市市面貌貌持續(xù)續(xù)改觀觀，提提升城城市價(jià)價(jià)值。。鄭州是是中原原地區(qū)區(qū)的金金融中中心，，位于于全國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)地理理腹地地，具具有貫貫通東東西、、連接接南北北的戰(zhàn)戰(zhàn)略作作用，，為房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展奠定定了基基礎(chǔ)。。鄭州市市歷史悠悠久，，文化化燦爛爛，旅旅游資資源豐豐富，，具有有濃厚厚的文文化底底蘊(yùn)。。綜合上面所述，鄭州是一個(gè)發(fā)展中城市，在經(jīng)濟(jì)，文化，交通，旅游方面。都占有一定的優(yōu)勢(shì)。中央對(duì)中部崛起的高度重視，使得鄭州未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口會(huì)增加，推動(dòng)了房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，也為房地產(chǎn)事業(yè)奠定了良好的基礎(chǔ)。思考宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析1區(qū)域內(nèi)內(nèi)規(guī)劃劃及定定位2區(qū)域內(nèi)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤盤格局局及個(gè)個(gè)案分分析3農(nóng)業(yè)路路沙口口路地地塊分分析及及總結(jié)結(jié)4目錄錄惠濟(jì)區(qū)整體規(guī)劃區(qū)域發(fā)發(fā)展角角度—惠濟(jì)區(qū)區(qū)作為為河南南省““城鄉(xiāng)一一體化化建設(shè)設(shè)試點(diǎn)點(diǎn)”和““土地綜綜合利利用試試驗(yàn)區(qū)區(qū)。20個(gè)村莊莊被列列為城中村村改造項(xiàng)項(xiàng)目，，其中中6個(gè)村被被市政政府批批準(zhǔn)首首批實(shí)實(shí)施改改造。。為項(xiàng)項(xiàng)目的的發(fā)展展帶來(lái)來(lái)更多多機(jī)遇。惠濟(jì)區(qū)區(qū)位于于黃河河南岸岸，是是鄭州市市內(nèi)五個(gè)個(gè)行政區(qū)區(qū)之一。。其東東臨鄭鄭東新新區(qū)，，西臨臨鄭州州高新技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)，下轄兩兩鎮(zhèn)、、六個(gè)個(gè)辦事事處和和河南惠惠濟(jì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)區(qū)、鄭州州農(nóng)業(yè)業(yè)高新新技術(shù)術(shù)試驗(yàn)區(qū)區(qū)和大河河工業(yè)業(yè)園三三個(gè)開開發(fā)區(qū)區(qū)。是是鄭州州市域域范圍圍內(nèi)唯唯一的的省級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)區(qū)，，其環(huán)環(huán)境最最寬松松、成成本最最低廉廉，政政策更更優(yōu)惠惠、服服務(wù)更更高效效，將將建成成食品、、機(jī)械械制造造、能能源新新技術(shù)術(shù)三大主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集聚發(fā)發(fā)展的的新型型工業(yè)業(yè)區(qū)和和對(duì)外外開放放的新新高地地?；轁?jì)區(qū)整體規(guī)劃區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)—區(qū)域位置優(yōu)優(yōu)、生生態(tài)環(huán)環(huán)境美美、人人文資資源厚厚、發(fā)發(fā)展?jié)摑摿Υ蟠?。政府府?duì)惠惠濟(jì)區(qū)區(qū)做出出重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃劃，也也為項(xiàng)項(xiàng)目帶帶來(lái)了了發(fā)展展?jié)摿α?。亞洲最最長(zhǎng)的的黃河河公路路大橋橋橫跨跨黃河河南北北，將將兩岸岸聯(lián)成成一體體。京珠高高速、、連霍霍高速速、京京廣鐵鐵路、、107國(guó)道等陸路路交通通京京廣鐵鐵路主主動(dòng)脈脈穿境境而過(guò)過(guò)。以以花園北北路、、文化化北路路、清清華園園、路路、天天河路路、江江山路路、古古須路路為南南北方方向，，以大大河路路、綠綠源路路、迎迎賓路路、開開元路路、英英才街街、新新柳路路為東西西方向向，構(gòu)構(gòu)成了了四通通八達(dá)達(dá)的公公路交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。。生態(tài)環(huán)環(huán)境可可以概概況為為：““一山一一河一一灘一一堤””。““一山山”，，即邙邙山在在鄭州州的六六區(qū)中中，唯唯有惠惠濟(jì)區(qū)區(qū)擁有有一座座伏牛牛山余余脈——邙山。。。?！耙灰缓印薄保醇粗腥A華民族族的母母親河河――黃河。。我區(qū)區(qū)已建建成16平方公公里““一山山美景景，兩兩季有有果，，三季季有花花，四四季常常青””的邙邙嶺大大型水水土保保持生生態(tài)園園、沿沿黃河河長(zhǎng)27公里寬寬1000米的生生態(tài)防防護(hù)林林帶，，形成成了鄭鄭州北北部的的綠色色屏障障，構(gòu)構(gòu)筑了了綠色色長(zhǎng)堤堤。宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析1區(qū)域內(nèi)內(nèi)規(guī)劃劃及定定位2區(qū)域內(nèi)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤盤格局局及個(gè)個(gè)案分分析3農(nóng)業(yè)路路沙口口路地地塊分分析及及總結(jié)結(jié)4目錄錄競(jìng)爭(zhēng)格格局——以中高層層高層層住宅為為主，，配套套完善善，周周邊項(xiàng)項(xiàng)目較較多，，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目未未來(lái)形形成直直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。。建業(yè)壹號(hào)城邦家天下華林尚峰苑怡豐新都匯威尼斯水城正商明鉆晶華城利海托斯卡納九龍城漢飛金沙國(guó)際物華國(guó)際地塊項(xiàng)目名稱具體位置九龍城中原區(qū)農(nóng)業(yè)路與桐柏路交叉口建業(yè)壹號(hào)城邦東風(fēng)路與南陽(yáng)路交叉口物華國(guó)際農(nóng)業(yè)路與南陽(yáng)路交匯處華林尚峰苑農(nóng)業(yè)路與文化路交叉口西200米家天下南陽(yáng)路與農(nóng)業(yè)路交匯處利海托斯卡納北環(huán)路與電廠西路交匯處威尼斯水城中原區(qū)農(nóng)業(yè)路與桐柏路交會(huì)處漢飛金沙國(guó)際金水路與沙口路交匯處晶華城中原區(qū)農(nóng)業(yè)路與秦嶺路交匯處正商明鉆冉屯路與秦嶺路交匯處怡豐新都匯農(nóng)業(yè)路與天明路交匯處項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)狀況項(xiàng)目總建筑面積（萬(wàn)m2）容積率總套數(shù)本期推出時(shí)間本期推出套數(shù)本期銷售套數(shù)均價(jià)（元）九龍城1002.84100002011.48002916100建業(yè)一號(hào)城邦71.956902010.106906409100物華國(guó)際403.505382010.115383207900華林尚峰苑312.09130002011.6130012257800家天下304.1720462011.102152158300利海托斯卡納432.5013642011.102812816500威尼斯水城643.1035002010.12360029968000漢飛金沙國(guó)際333.4828002011.86506007000晶華城22.6713982010.92851006300正商明鉆403.2019672011.410006006500怡豐新都匯405.1820002011.911923579400合計(jì)4303.10393031055176256900項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)狀況在售市市場(chǎng)——區(qū)域內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)總量量為430萬(wàn)㎡，約約39303套房源源，綜綜合容容積率率為3.10，對(duì)項(xiàng)目目有較較大的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力力，項(xiàng)項(xiàng)目需需以““質(zhì)””取勝勝。項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)建筑風(fēng)格戶型特點(diǎn)九龍城高層多層現(xiàn)代簡(jiǎn)約平層、凸窗建業(yè)一號(hào)城邦小高層Artdeco平層、復(fù)式、入戶花園物華國(guó)際高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約平層華林尚峰苑高層小高層歐式平層、錯(cuò)層、復(fù)式、凸窗、轉(zhuǎn)角窗家天下小高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約平層利海托斯卡納洋房高層意大利平層、復(fù)式、轉(zhuǎn)角窗、入戶、花園、露臺(tái)威尼斯水城小高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約平層、錯(cuò)層、凸窗、入戶花園漢飛金沙國(guó)際高層德國(guó)理性主義平層、復(fù)式、凸窗、多陽(yáng)臺(tái)晶華城高層多層現(xiàn)代簡(jiǎn)約平層、凸窗、露臺(tái)正商明鉆高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約平層、露臺(tái)怡豐新都匯高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約平層、轉(zhuǎn)角窗、入戶花園項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)狀況物業(yè)類類型配配比——以中高層層、高高層產(chǎn)產(chǎn)品為為主，產(chǎn)品品同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈。從從產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)角度度來(lái)看看，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售售項(xiàng)目目產(chǎn)品品均以以基本舒舒適度度為主，，項(xiàng)目目產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)可以以在基基礎(chǔ)上上做提提升項(xiàng)目水系水景特色樹種老人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志九龍城★

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★★建業(yè)一號(hào)城邦★★★★★★★物華國(guó)際★★★華林尚峰苑★★★

★★家天下★

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★利海托斯卡納★★

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★★威尼斯水城★★★★★★★★★漢飛金沙國(guó)際★★★★★★★★★晶華城★★★★

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★★正商明鉆★★★★★★★怡豐新都匯★

★★★項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)狀況環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)特特點(diǎn)—園林細(xì)細(xì)部特特點(diǎn)已已呈現(xiàn)現(xiàn)出多元化化的環(huán)境境特色色，項(xiàng)項(xiàng)目可可在原原本細(xì)細(xì)部特特點(diǎn)基基礎(chǔ)上上做出出提升升，提提高客客戶接接受度度。項(xiàng)目會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館保齡球館酒店高爾夫球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)知名學(xué)校圖書館九龍城★

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建業(yè)一號(hào)城邦★★物華國(guó)際★★★華林尚峰苑★

★★家天下★

利海托斯卡納★★★★

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威尼斯水城★★★★漢飛金沙國(guó)際★★★★★晶華城★★

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正商明鉆★★怡豐新都匯★★★

★配套設(shè)設(shè)計(jì)特特點(diǎn)——比比較重重視基礎(chǔ)配配套設(shè)設(shè)施的打造造，項(xiàng)目可可以增增加輔輔助配配套，，如學(xué)校、酒店等?？煽梢愿玫牡奶嵘?xiàng)目目?jī)r(jià)值值。項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)狀況房型面積范圍（㎡）九龍城建業(yè)一號(hào)城邦物華國(guó)際華林尚峰苑家天下利海托斯卡納威尼斯水城漢飛金沙國(guó)際晶華城正商明鉆怡豐新都匯一房30-50——★★———★★★50以上———★——★————兩房70以下———————★———70-80★—★★—★★★★—★80-90★★★★★★—★—★★90-100———★——★————100-120———————————三房100以下★————★—★★——100-110★—★————————110-120★————————★★120-140★—————★————140-160—★—————————160以上———————————四房150以下———————————150-160——★————————160-180———————————180以上—★—————————五房160-180———————————180以上———————————戶型面面積分分配——戶型面面積一一房集集中在在30-50㎡，兩房房80-90㎡，三房房在110-120㎡，四房房較少少；面面積相相對(duì)集集中，，兩房房是區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)主力力戶型型。年年輕人人置業(yè)業(yè)為主主。項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)狀況開發(fā)商利海集團(tuán)位置南陽(yáng)路北環(huán)西500米路南規(guī)模總建筑面積約43萬(wàn)平米，共規(guī)劃30棟樓物業(yè)形態(tài)多層洋房、疊拼庭院、高層、公寓、商業(yè)風(fēng)情街戶型面積兩房；77m2

三房；88-90m2價(jià)格策略均價(jià)；6500元最高價(jià)；7500元低價(jià)；6000元配套設(shè)施教育配套：南陽(yáng)寨小學(xué)、秦嶺路小區(qū)、惠濟(jì)一中等。

小區(qū)內(nèi)部配套：小哈佛幼兒園、商業(yè)街、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等在售項(xiàng)目個(gè)案研究利海托托斯卡卡納—在地段段區(qū)位位、配配套不不具備備優(yōu)勢(shì)勢(shì)的情情況下下，在在區(qū)域域內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目中中以獨(dú)特的的景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)和較較好的的戶型型特點(diǎn)點(diǎn)贏得了了客戶戶的接接受。。物業(yè)形形態(tài)：：利海托托斯卡卡納項(xiàng)項(xiàng)目總總建筑筑面積積約43萬(wàn)平米米，共共規(guī)劃劃30棟樓，，有多多層洋洋房、、疊拼拼庭院院、高高層、、公寓寓、商商業(yè)風(fēng)風(fēng)情街街等綜綜合物物業(yè)形形態(tài)。。利海托托斯卡卡納的的多層層洋房房是6-7層帶電電梯多多層組組成，，疊拼拼庭院院有4-6層帶電電梯多多層圍圍合而而成，，高層層產(chǎn)品品擁有有入戶戶花園園、陽(yáng)陽(yáng)光大大客廳廳、雙雙陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、多多露臺(tái)臺(tái)。利利海托托斯卡卡納戶戶型：：130~160㎡三房，，80~89㎡兩房。。園林風(fēng)風(fēng)格：：采用意意大利利托斯斯卡納納風(fēng)格格建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)，高高低錯(cuò)錯(cuò)落的的層面面，凹凹凸有有致的的墻體體，以以及用用天然然材料料勾勒勒出來(lái)來(lái)的外外墻是是這類類建筑筑的典典型特特征，，斑駁駁不勻勻的墻墻壁，，深綠綠色的的百葉葉窗，，褐紅紅色的的陶瓦瓦屋頂頂也是是這類類建筑筑的標(biāo)標(biāo)志。利海托斯斯卡納—混合多種物業(yè)業(yè)形態(tài)，以以獨(dú)特的的建筑風(fēng)風(fēng)格在區(qū)區(qū)域內(nèi)備備受關(guān)注注，10月份開盤盤，房源源已基本本售罄。在售項(xiàng)目個(gè)案研究產(chǎn)品戶型型特點(diǎn)—主力戶型型為兩房房和三房房，舒適適度較高高，產(chǎn)品品入戶花園園和南北北陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，，在整體體舒適度度上有了了更大的的提升。。兩房面積積為80㎡，戶型型緊湊、、干濕分分離、動(dòng)動(dòng)靜分區(qū)、客客廳臥室室朝南、、明廚明明衛(wèi)、南南北通透透、南北雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、入入戶花園園；屬于于基本舒舒適度提提升。三房面積積為141㎡，戶型型緊湊、、雙衛(wèi)生生間干濕分離離、動(dòng)靜靜分區(qū)、、客廳臥臥室朝南南、明廚明衛(wèi)、、南北通通透、南南北雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、入入戶花園；屬于于基本舒舒適度提提升。在售項(xiàng)目個(gè)案研究開發(fā)商鄭州開元房地產(chǎn)有限公司位置農(nóng)業(yè)路與桐柏路交匯北180米路西規(guī)?？偨ㄖ娣e164萬(wàn)㎡物業(yè)形態(tài)小高層高層戶型面積一房；48-59㎡兩房；79-90㎡三房；125-128平方米價(jià)格策略均價(jià)；8000元最高價(jià)；8600元最低價(jià)；8300元配套設(shè)施超市：開元超市等；

餐飲：又一村解先生家酒店、金狀元、小蒙羊火鍋等；

銀行：中國(guó)工商銀行、交通銀行等；

內(nèi)部配套：天然氣、暖氣、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園。威尼斯水水城——區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，利利用錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)臺(tái)的外立面面來(lái)吸引引客戶眼眼球，周邊配套套設(shè)施健全全。三期期已基本本售罄。。在售項(xiàng)目個(gè)案研究物業(yè)形態(tài)態(tài)：威尼斯水水城三期期以9層，16層，18層，32層住宅為為主，小小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)有會(huì)所所等社區(qū)區(qū)配套服服務(wù)，西西側(cè)設(shè)有有3層商業(yè)，，南側(cè)設(shè)設(shè)有1層商業(yè)。。威尼斯斯水城三三期戶型型設(shè)計(jì)有有：89平米兩房房送一房房，104——109平米三房房送兩房房，121——123平米親水水三房。。園林風(fēng)格格：威尼斯水水城三期期引入威威尼斯概概念，塑塑造富有有水城特特色的居居住小區(qū)區(qū)，其間間建筑賦賦予異域域色彩和和質(zhì)地的的組合，，主要通通過(guò)建筑筑與基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施展展現(xiàn)，顏顏色重而而不過(guò)。。威尼斯水水城—以獨(dú)特的的外立面來(lái)作為項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)力點(diǎn)，，根據(jù)周周邊區(qū)域域情況產(chǎn)產(chǎn)品以小戶型為主，滿滿足區(qū)域域市場(chǎng)需需求。在售項(xiàng)目個(gè)案研究?jī)煞棵娣e積為80㎡，戶型型緊湊、、干濕分分離、動(dòng)動(dòng)靜分區(qū)區(qū)、明廚廚明衛(wèi)、、滿足基基本舒適適度戶型型。三房面積積為125㎡，戶型型緊湊、、雙衛(wèi)生生間干濕分離離、動(dòng)靜靜分區(qū)、、客廳臥臥室朝南南、明廚明衛(wèi)、、南北通通透、生生活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，滿足足基本舒適度。威尼斯水水城—主力戶型型為兩房和三三房，戶型以以基本舒適適度為主，區(qū)區(qū)域內(nèi)以以小戶型型主，獨(dú)獨(dú)特的園園林景觀觀和個(gè)性性化的外外立面，，更好的的提升了了項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值。在售項(xiàng)目個(gè)案研究結(jié)合當(dāng)前前區(qū)域發(fā)發(fā)展情況況，開發(fā)發(fā)小高層層、高層層主力產(chǎn)產(chǎn)品，應(yīng)應(yīng)以小三房房、二房房為主；；完善項(xiàng)目目?jī)?nèi)部配配套，利利用項(xiàng)目目自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)，避避開周邊邊項(xiàng)目竟竟?fàn)?通過(guò)“地地暖”、、“直飲飲水”等等附加值值設(shè)計(jì)提提升項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)力力。思考宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析1區(qū)域內(nèi)規(guī)規(guī)劃及定定位2區(qū)域內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤格局及及個(gè)案分分析3農(nóng)業(yè)路沙沙口路地地塊分析析及總結(jié)結(jié)4目錄錄地塊開發(fā)與價(jià)值地塊位置沙口路東農(nóng)業(yè)路北面積79.2畝規(guī)劃容積率3.50建筑面積18.5萬(wàn)㎡成交價(jià)45898萬(wàn)元畝單價(jià)579.15萬(wàn)元/畝樓面地價(jià)2480.97元/㎡地塊形狀地塊比較方正，呈矩形地塊現(xiàn)狀生地且地面無(wú)附著物，地勢(shì)平坦四至范圍東：鐵路西：敬老院

南：農(nóng)業(yè)路北：陽(yáng)光物流倉(cāng)庫(kù)買受人河南正商置業(yè)有限公司地塊基本本指標(biāo)—從項(xiàng)目的的建筑面面積來(lái)看看，屬于于一個(gè)小小項(xiàng)目，，根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目3.5的容積率率以及地塊塊現(xiàn)狀。。地塊為為正方形，形狀規(guī)規(guī)則，降降低開發(fā)發(fā)成本。。建議做做成中高層以以及高層層產(chǎn)品。地塊開發(fā)與價(jià)值區(qū)位交通通——項(xiàng)目位于沙口口路東農(nóng)農(nóng)業(yè)路北北緊鄰京沙快速速通道。。有機(jī)會(huì)成成為城市市主干道物物業(yè)、交交通樞紐紐物業(yè)。。京廣路－－沙口路路快速通通道南連連繞城高高速公路路，北接連霍高速速公路，全長(zhǎng)25．2公里，一一期工程程（南三三環(huán)至北北三環(huán)））全長(zhǎng)約約13．5公里，道道路雙向向8車道，隧隧道雙向向6車道加地地面雙向向4車道設(shè)計(jì)。這條快速通道道工程沿線相交南四環(huán)、、南三環(huán)、隴隴海路、金水水路、北環(huán)等等5條城市快速路路，以及長(zhǎng)江路、航海海路、解放路路、黃河路、、農(nóng)業(yè)路、東東風(fēng)路、沙門門路、新柳路路等8條主干道計(jì)劃劃2011年底前竣工。。配套環(huán)境——項(xiàng)目所在屬于于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)，周邊邊配套設(shè)施不健全，項(xiàng)目可為周邊邊帶來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，完善內(nèi)內(nèi)部配套。未未來(lái)發(fā)展?jié)摿αΥ??；轁?jì)區(qū)發(fā)展?jié)摑摿Α轁?jì)區(qū)作為河河南省“城鄉(xiāng)一體化建建設(shè)試點(diǎn)”和和“土地