稅法九江學(xué)院優(yōu)質(zhì)課程(2008)TaxationLaws開發(fā)設(shè)計(jì)者蔡報(bào)純多媒體課件九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院稅法九江學(xué)院優(yōu)質(zhì)課程(2008)TaxationL1第八章土地增值稅法目錄第一節(jié)土地增值稅基本原理第二節(jié)納稅義務(wù)人第三節(jié)征稅范圍第四節(jié)稅率第五節(jié)應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目第六節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算第七節(jié)稅收優(yōu)惠第八節(jié)征收管理★

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第八章土地增值稅法目第一節(jié)土地增值稅基本原2第一節(jié)

土地增值稅基本原理

一、土地增值稅概念

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第一節(jié)

土地增值稅基本原理一、土地32.征稅面比較廣

3.實(shí)行超率累進(jìn)稅率

4.實(shí)行按次征收

1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)

特點(diǎn)二、土地增值稅的特點(diǎn)九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院2.征稅面比較廣3.實(shí)行超率累進(jìn)稅率4.實(shí)行按次征收14第二節(jié)

納稅義務(wù)人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第二節(jié)

納稅義務(wù)人土地5【例題·多選題】轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的（），都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

A.學(xué)校

B.稅務(wù)機(jī)關(guān)

C.外籍個(gè)人

D.國(guó)有企業(yè)

【答案】ABCD九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院【例題·多選題】轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得6一、土地增值稅的征稅范圍常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來判定：

第三節(jié)

征稅范圍標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。

按照《中華人民共和國(guó)憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國(guó)家所有外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院一、土地增值稅的征稅范圍常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來判定：7標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

1.土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。

2.土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。（出租）標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。

土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。8二、具體事項(xiàng)的征稅情況，列表判定如下：

有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1.出售征。2.繼承、贈(zèng)予繼承不征（無收入）。3.出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，以房地產(chǎn)抵債，征。5.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互換自有住房，免征。6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。7.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。9.代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10.房地產(chǎn)重新評(píng)估不征（無收入）。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院二、具體事項(xiàng)的征稅情況，列表判定如下：有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅9第四節(jié)稅率

增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）30%02超過50%～100%（含100%）40%5%3超過100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第四節(jié)稅率增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算扣除系數(shù)15010九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院11第五節(jié)

應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

一、應(yīng)稅收入九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第五節(jié)

應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目一、應(yīng)稅12二、確定增值額的扣除項(xiàng)目

（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院二、確定增值額的扣除項(xiàng)目九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院132.房地產(chǎn)開發(fā)成本九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院2.房地產(chǎn)開發(fā)成本九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院143.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

這里的利息注意兩點(diǎn)：

①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。

②不包括加息、罰息。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管15（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒?64.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“兩稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加），外資扣“一稅”（營(yíng)業(yè)稅）

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“三稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加），外資扣“兩稅”（營(yíng)業(yè)稅、印花稅）。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“兩稅175.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加18（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

舊房及建筑的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

重置成本的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。

評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

1.房屋及建筑物的評(píng)192.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有20【例題·單選題】（2008年）某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付8000價(jià)款萬(wàn)元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬(wàn)元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為（）。

A.400萬(wàn)元B.1485萬(wàn)元

C.1490萬(wàn)元D.200萬(wàn)元

【答案】B

【解析】轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，計(jì)算土地增值額可以扣除的項(xiàng)目有3項(xiàng)：（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（萬(wàn)元）；（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用，本題沒有涉及；（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（萬(wàn)元）。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額=10000－8400－115＝1485（萬(wàn)元）

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院【例題·單選題】（2008年）某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)21第六節(jié)

應(yīng)納稅額的計(jì)算

一、增值額（計(jì)稅依據(jù)）

土地增值額＝轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額

在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

4.舊房及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第六節(jié)

應(yīng)納稅額的計(jì)算一、增值額（計(jì)稅依據(jù)22二、應(yīng)納稅額計(jì)算

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院二、應(yīng)納稅額計(jì)算

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金23【例題·單選題】（2005年）2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為4800萬(wàn)元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬(wàn)元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。

A.2256.5萬(wàn)元B.2445.5萬(wàn)元

C.3070.5萬(wàn)元D.3080.5萬(wàn)元

【答案】B

【解析】根據(jù)土地增值稅法計(jì)算方法與步驟，計(jì)算過程如下：

計(jì)算扣除金額＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（萬(wàn)元）；

計(jì)算土地增值額＝14000－7010＝6990（萬(wàn)元）；

計(jì)算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，適用稅率為第二檔，稅率40%、扣除系數(shù)5%；

應(yīng)納土地增值稅＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（萬(wàn)元）。

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院【例題·單選題】（2005年）2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售24第七節(jié)稅收優(yōu)惠

一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。注釋：20%是起征點(diǎn)，19.99%都不納稅，21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第七節(jié)稅收優(yōu)惠一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠

25二、國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。課外讀物推薦

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院二、國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家26三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下：

（1）居住滿5年或5年以上的，免征；

（2）居住滿3年未滿5年的，減半征稅；

（3）居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條27【例題·多選題】（2004年）下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（）。

A.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，減半征收土地增值稅

B.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅

C.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對(duì)其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅

D.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅答案】BD九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院【例題·多選題】（2004年）下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅征收28第八節(jié)征收管理

一、申報(bào)時(shí)間：納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第八節(jié)征收管理一、申報(bào)時(shí)間：納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后729二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算302.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值31【例題·多選題】（2008年）下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（）。

A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

B.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的

C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷售完畢的【答案】ABC

【解析】取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院【例題·多選題】（2008年）下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進(jìn)32（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院33（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條及《實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院342.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑353.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用364.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。5.屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)37（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理:

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理:

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院38本章需把握的要點(diǎn)：1.征稅范圍

2.扣除項(xiàng)目3.土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算4.房地產(chǎn)企業(yè)的清算九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院本章需把握的要點(diǎn)：1.征稅范圍2.扣除項(xiàng)目3.土地增值稅應(yīng)39本章內(nèi)容結(jié)束！您的建議和意見是我們最大的動(dòng)力！九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院本章內(nèi)容結(jié)束！您的建議和意見是我們最大的動(dòng)力！九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)40

稅法九江學(xué)院優(yōu)質(zhì)課程(2008)TaxationLaws開發(fā)設(shè)計(jì)者蔡報(bào)純多媒體課件九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院稅法九江學(xué)院優(yōu)質(zhì)課程(2008)TaxationL41第八章土地增值稅法目錄第一節(jié)土地增值稅基本原理第二節(jié)納稅義務(wù)人第三節(jié)征稅范圍第四節(jié)稅率第五節(jié)應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目第六節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算第七節(jié)稅收優(yōu)惠第八節(jié)征收管理★

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第八章土地增值稅法目第一節(jié)土地增值稅基本原42第一節(jié)

土地增值稅基本原理

一、土地增值稅概念

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第一節(jié)

土地增值稅基本原理一、土地432.征稅面比較廣

3.實(shí)行超率累進(jìn)稅率

4.實(shí)行按次征收

1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)

特點(diǎn)二、土地增值稅的特點(diǎn)九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院2.征稅面比較廣3.實(shí)行超率累進(jìn)稅率4.實(shí)行按次征收144第二節(jié)

納稅義務(wù)人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第二節(jié)

納稅義務(wù)人土地45【例題·多選題】轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的（），都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

A.學(xué)校

B.稅務(wù)機(jī)關(guān)

C.外籍個(gè)人

D.國(guó)有企業(yè)

【答案】ABCD九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院【例題·多選題】轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得46一、土地增值稅的征稅范圍常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來判定：

第三節(jié)

征稅范圍標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。

按照《中華人民共和國(guó)憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國(guó)家所有外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院一、土地增值稅的征稅范圍常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來判定：47標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

1.土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。

2.土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。（出租）標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。

土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。48二、具體事項(xiàng)的征稅情況，列表判定如下：

有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1.出售征。2.繼承、贈(zèng)予繼承不征（無收入）。3.出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，以房地產(chǎn)抵債，征。5.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互換自有住房，免征。6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。7.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。9.代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10.房地產(chǎn)重新評(píng)估不征（無收入）。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院二、具體事項(xiàng)的征稅情況，列表判定如下：有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅49第四節(jié)稅率

增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）30%02超過50%～100%（含100%）40%5%3超過100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第四節(jié)稅率增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算扣除系數(shù)15050九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院51第五節(jié)

應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

一、應(yīng)稅收入九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第五節(jié)

應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目一、應(yīng)稅52二、確定增值額的扣除項(xiàng)目

（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院二、確定增值額的扣除項(xiàng)目九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院532.房地產(chǎn)開發(fā)成本九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院2.房地產(chǎn)開發(fā)成本九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院543.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

這里的利息注意兩點(diǎn)：

①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。

②不包括加息、罰息。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管55（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒?64.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“兩稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加），外資扣“一稅”（營(yíng)業(yè)稅）

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“三稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加），外資扣“兩稅”（營(yíng)業(yè)稅、印花稅）。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“兩稅575.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加58（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

舊房及建筑的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

重置成本的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。

評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

1.房屋及建筑物的評(píng)592.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有60【例題·單選題】（2008年）某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付8000價(jià)款萬(wàn)元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬(wàn)元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為（）。

A.400萬(wàn)元B.1485萬(wàn)元

C.1490萬(wàn)元D.200萬(wàn)元

【答案】B

【解析】轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，計(jì)算土地增值額可以扣除的項(xiàng)目有3項(xiàng)：（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（萬(wàn)元）；（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用，本題沒有涉及；（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（萬(wàn)元）。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額=10000－8400－115＝1485（萬(wàn)元）

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院【例題·單選題】（2008年）某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)61第六節(jié)

應(yīng)納稅額的計(jì)算

一、增值額（計(jì)稅依據(jù)）

土地增值額＝轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額

在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

4.舊房及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第六節(jié)

應(yīng)納稅額的計(jì)算一、增值額（計(jì)稅依據(jù)62二、應(yīng)納稅額計(jì)算

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院二、應(yīng)納稅額計(jì)算

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金63【例題·單選題】（2005年）2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為4800萬(wàn)元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬(wàn)元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。

A.2256.5萬(wàn)元B.2445.5萬(wàn)元

C.3070.5萬(wàn)元D.3080.5萬(wàn)元

【答案】B

【解析】根據(jù)土地增值稅法計(jì)算方法與步驟，計(jì)算過程如下：

計(jì)算扣除金額＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（萬(wàn)元）；

計(jì)算土地增值額＝14000－7010＝6990（萬(wàn)元）；

計(jì)算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，適用稅率為第二檔，稅率40%、扣除系數(shù)5%；

應(yīng)納土地增值稅＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（萬(wàn)元）。

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院【例題·單選題】（2005年）2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售64第七節(jié)稅收優(yōu)惠

一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。注釋：20%是起征點(diǎn)，19.99%都不納稅，21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第七節(jié)稅收優(yōu)惠一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠

65二、國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。課外讀物推薦

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院二、國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家66三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下：

（1）居住滿5年或5年以上的，免征；

（2）居住滿3年未滿5年的，減半征稅；

（3）居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條67【例題·多選題】（2004年）下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（）。

A.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，減半征收土地增值稅

B.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅

C.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對(duì)其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅

D.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅答案】BD九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院【例題·多選題】（2004年）下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅征收68第八節(jié)征收管理

一、申報(bào)時(shí)間：納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第八節(jié)征收管理一、申報(bào)時(shí)間：納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后769二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算702.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值71【例題·多選題】（2008年）下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（）。

A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

B.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的

C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷售完畢的【答案】