樂安居物業(yè)

LEANJUPROPERTY

物業(yè)管理綜合知識(shí)

主講人：肖傳明日期：二○一一年五月第一篇基本制度與政策

1物業(yè)的概念

物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備設(shè)施和場(chǎng)地。

2物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

3前期物業(yè)管理的概念

在實(shí)踐中，房地產(chǎn)“滾動(dòng)開發(fā)”和“分期銷售”的情況比較多，業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過程，物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，往往還有一段過程。但在這個(gè)過程中，不能說就不需要物業(yè)管理了。這個(gè)階段的物業(yè)管理，就是前期物業(yè)管理。

一般來講，前期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會(huì)成立之前的物業(yè)管理階段過程。

4物業(yè)管理的特征

※社會(huì)化：物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。

※專業(yè)化：物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。

※市場(chǎng)化：市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。

5物業(yè)管理的起源

※起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，是社會(huì)工業(yè)化的產(chǎn)物。

※國(guó)內(nèi)最早的物業(yè)管理公司是1983年成立的深圳市物業(yè)管理公司。

6我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展※1993年，深圳市人大頒布了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。※1994年建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》?！?000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。7物業(yè)管理的法律依據(jù)

※《（前期）物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》※《物權(quán)法》——2007年10月1日起施行

※《物業(yè)管理?xiàng)l例》——2003年頒布，2007年修訂

※地方法規(guī)

※其他法規(guī)，如《民法》

8物業(yè)管理企業(yè)的主管部門

※行業(yè)協(xié)會(huì)，松散性質(zhì)的民間組織。

※各地國(guó)土房管或建設(shè)主管部門。

※其他主管部門，如工商、物價(jià)、居委、派出所等。

9物業(yè)管理?xiàng)l例

※2003年9月1日頒布，2007年10月1日修改。

※主要內(nèi)容：

※總則

※業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

※前期物業(yè)管理

※物業(yè)管理服務(wù)

※物業(yè)的使用與維護(hù)

※法律責(zé)任

※附則

10物權(quán)權(quán)法法※2007年10月1日起起施施行行※總則則※所有有權(quán)權(quán)※用益益物物權(quán)權(quán)※擔(dān)保保物物權(quán)權(quán)※占有有※附則則11物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)管管理理辦辦法法※物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)等等級(jí)級(jí)分分為為一一、、二二、、三三級(jí)級(jí)，，新新設(shè)設(shè)立立的的物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)，，其其資資質(zhì)質(zhì)等等級(jí)級(jí)按按最最低低等等級(jí)級(jí)核核定定，，并并設(shè)設(shè)一一年年的的暫暫定定期期。?！暾?qǐng)請(qǐng)核核定定資資質(zhì)質(zhì)等等級(jí)級(jí)的的物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)提提交交下下列列材材料料：：企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)等等級(jí)級(jí)申申報(bào)報(bào)表表；；營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照’’企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)證證書書正正、、副副本本；；企企業(yè)業(yè)管管理理專專業(yè)業(yè)人人員員的的職職業(yè)業(yè)資資格格證證書書和和勞勞動(dòng)動(dòng)合合同同，，管管理理和和技技術(shù)術(shù)人人員員的的職職稱稱證證書書和和勞勞動(dòng)動(dòng)合合同同，，工工程程、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人的的職職稱稱證證書書和和勞勞動(dòng)動(dòng)合合同同；；物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)合合同同復(fù)復(fù)印印件件；；物物業(yè)業(yè)管管理理業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)材材料料。?！飿I(yè)管理理企業(yè)資資質(zhì)實(shí)行行年檢制制度，各各資質(zhì)等等級(jí)物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的年年檢由相相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)審批部部門負(fù)責(zé)責(zé)。符合合原定資資質(zhì)等級(jí)級(jí)條件的的，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的資資質(zhì)年檢檢結(jié)論為為合格，，不符合合原定資資質(zhì)等級(jí)級(jí)條件的的，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的資資質(zhì)年檢檢結(jié)論為為不合格格。原資資質(zhì)審批批部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)將物物業(yè)管理理企業(yè)資資質(zhì)年檢檢結(jié)果向向社會(huì)公公布?！患?jí)資質(zhì)質(zhì)物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)的條件件如下：：注冊(cè)資本本人民幣幣500萬以上；；物業(yè)管理理專業(yè)人人員以及及工程、、管理、、經(jīng)濟(jì)等等相關(guān)專專業(yè)類的的專職管管理和技技術(shù)人員員不少于于30人。其中中，具有有中級(jí)以以上職稱稱的人員員不少于于20人，工程程、財(cái)務(wù)務(wù)等業(yè)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)人人具有相相應(yīng)專業(yè)業(yè)中級(jí)以以上職稱稱；物業(yè)管理理專業(yè)人人員按照照國(guó)家有有關(guān)規(guī)定定取得職職業(yè)的資資格證書書；管理兩種種類型以以上物業(yè)業(yè)，并并且管理理各類物物業(yè)的房房屋建筑筑面積分分別占下下列相應(yīng)應(yīng)計(jì)算基基數(shù)的百百分比之之和不低低于100%：多層住住宅200萬平方米米；高層層住宅100萬平方米米；獨(dú)立立式住宅宅（別墅墅）15萬平方米米；辦公公樓、工工業(yè)廠房房及其他他物業(yè)50萬平方米米。建立并嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行服務(wù)質(zhì)質(zhì)量、服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)等企業(yè)業(yè)管理制制度和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，建建立企業(yè)業(yè)信用檔檔案系統(tǒng)統(tǒng)，有優(yōu)優(yōu)良的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理業(yè)績(jī)。。※二級(jí)資質(zhì)質(zhì)物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)的條件件如下：：注冊(cè)資本本人民幣幣300萬以上；；物業(yè)管理理專業(yè)人人員以及及工程、、管理、、經(jīng)濟(jì)等等相關(guān)專專業(yè)類的的專職管管理和技技術(shù)人員員不少于于20人。其中中，具有有中級(jí)以以上職稱稱的人員員不少于于10人，工程程、財(cái)務(wù)務(wù)等業(yè)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)人人具有相相應(yīng)專業(yè)業(yè)中級(jí)以以上職稱稱；物業(yè)管理理專業(yè)人人員按照照國(guó)家有有關(guān)規(guī)定定取得職職業(yè)的資資格證書書；管理兩種種類型以以上物業(yè)業(yè)，并并且管理理各類物物業(yè)的房房屋建筑筑面積分分別占下下列相應(yīng)應(yīng)計(jì)算基基數(shù)的百百分比之之和不低低于100%：多層住住宅100萬平方米米；高層層住宅50萬平方米米；獨(dú)立立式住宅宅（別墅墅）8萬平方米米；辦公公樓、工工業(yè)廠房房及其他他物業(yè)20萬平方米米。建立并嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行服務(wù)質(zhì)質(zhì)量、服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)等企業(yè)業(yè)管理制制度和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，建建立企業(yè)業(yè)信用檔檔案系統(tǒng)統(tǒng)，有優(yōu)優(yōu)良的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理業(yè)績(jī)。。※三級(jí)資質(zhì)質(zhì)物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)的條件件如下：：注冊(cè)資本本人民幣幣50萬以上；；物業(yè)管理理專業(yè)人人員以及及工程、、管理、、經(jīng)濟(jì)等等相關(guān)專專業(yè)類的的專職管管理和技技術(shù)人員員不少于于10人。其中中，具有有中級(jí)以以上職稱稱的人員員不少于于5人，工程程、財(cái)務(wù)務(wù)等業(yè)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)人人具有相相應(yīng)專業(yè)業(yè)中級(jí)以以上職稱稱；物業(yè)管理理專業(yè)人人員按照照國(guó)家有有關(guān)規(guī)定定取得職職業(yè)的資資格證書書；有委托的的物業(yè)管管理項(xiàng)目目；建立并嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行服務(wù)質(zhì)質(zhì)量、服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)等企業(yè)業(yè)管理制制度和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，建建立企業(yè)業(yè)信用檔檔案系統(tǒng)統(tǒng)?！尽稑?biāo)準(zhǔn)》為普通商商品房、、經(jīng)濟(jì)適適用房、、房改房房、集資資建房、、廉租住住房等普普通住宅宅小區(qū)物物業(yè)服務(wù)務(wù)的試行行標(biāo)準(zhǔn)。。物業(yè)服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)實(shí)行市市場(chǎng)調(diào)節(jié)節(jié)價(jià)的高高檔商品品住宅的的物業(yè)服服務(wù)不適適用本標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。※本《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通通住宅小小區(qū)物業(yè)業(yè)服務(wù)需需求的不不同情況況，由高高到低設(shè)設(shè)定為一一級(jí)、二二級(jí)、三三級(jí)三個(gè)個(gè)服務(wù)等等級(jí)，級(jí)級(jí)別越高高，表示示物業(yè)服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)越高。?！尽稑?biāo)準(zhǔn)》各等級(jí)服服務(wù)分別別由基本本要求、、房屋管管理、共共用設(shè)施施設(shè)備維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)、協(xié)助助維護(hù)公公共秩序序、保潔潔服務(wù)、、綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)管理理等六大大項(xiàng)主要要內(nèi)容組組成。本本《標(biāo)準(zhǔn)》以外的其其他服務(wù)務(wù)項(xiàng)目、、內(nèi)容及及標(biāo)準(zhǔn)，，由簽訂訂物業(yè)服服務(wù)合同同的雙方方協(xié)商約約定。12普通住宅宅小區(qū)物物業(yè)管理理服務(wù)等等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（試行行）一級(jí)物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：項(xiàng)目

內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)一基本要求

服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，驗(yàn)收手續(xù)齊全。管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩帶標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修半小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。按合同約定規(guī)范使用住宅專項(xiàng)維修資金。每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。項(xiàng)目

內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)二房屋管理

對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常。根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危機(jī)房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。

項(xiàng)目

內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

三共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或更新改造。載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率不低于95%。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

項(xiàng)目

內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

四協(xié)助維護(hù)公共秩序

小區(qū)出入口24小時(shí)站崗值勤。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

項(xiàng)目

內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

五保結(jié)服務(wù)

高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。合理設(shè)置果殼箱或垃圾桶，每日清運(yùn)2次。小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要。根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

項(xiàng)目

內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

六綠化養(yǎng)護(hù)管理

有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物?；ɑ?、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

※2008年2月1日起施行行?！≌瑢ｍ?xiàng)項(xiàng)維修資資金，是是指專項(xiàng)項(xiàng)用于住住宅共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備保修期期滿后的的維修和和更新、、改造的的資金。?！唐纷≌臉I(yè)主主、非住住宅的業(yè)業(yè)主按照照所擁有有物業(yè)的的建筑面面積交存存住宅專專項(xiàng)維修修資金，，每平方方米建筑筑面積交交存首期期住宅專專項(xiàng)維修修資金的的數(shù)額為為當(dāng)?shù)刈∽≌ㄖ惭b工工程每平平方米的的造價(jià)的的5%至8%?！唐纷≌臉I(yè)主主應(yīng)當(dāng)在在辦理房房屋入住住手續(xù)前前，將首首期住宅宅專項(xiàng)維維修資金金存入住住宅專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金專戶戶。※住宅專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金的使使用，應(yīng)應(yīng)當(dāng)遵循循方便快快捷、公公開透明明、受益益人和負(fù)負(fù)擔(dān)人相相一致的的原則。。※住宅專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)業(yè)主大大會(huì)管理理前，需需要使用用住宅專專項(xiàng)維修修資金的的，須住住宅專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金列支支范圍內(nèi)內(nèi)專有部部分占建建筑總面面積三分分之二以以上的業(yè)業(yè)主且占占總?cè)藬?shù)數(shù)三分之之二以上上的業(yè)主主討論通通過使用用建議。。13住宅專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金管理理辦法※物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)公公開作出出的服務(wù)務(wù)承諾及及制定的的服務(wù)細(xì)細(xì)則，應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定為物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的組組成部分分。※經(jīng)書面催催交，業(yè)業(yè)主無正正當(dāng)理由由拒絕交交納或在在催告的的合理期期限仍未未交納物物業(yè)費(fèi)，，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)請(qǐng)求業(yè)業(yè)主支付付物業(yè)費(fèi)費(fèi)的，人人民法院院應(yīng)予支支持。物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)已已經(jīng)按照照合同約約定以及及相關(guān)規(guī)規(guī)定提供供服務(wù)，，業(yè)主僅僅以未享享受或無無需接受受相關(guān)物物業(yè)服務(wù)務(wù)為抗辯辯理由的的，人民民法院與與予支持持。14最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理理物業(yè)服服務(wù)糾紛紛案案件具體體應(yīng)用法法律若干干問題的的解釋※在正常使使用下，，房屋建建筑工程程的最低低保修期期限為：：地基基礎(chǔ)礎(chǔ)工程和和主體結(jié)結(jié)構(gòu)工程程，為設(shè)設(shè)計(jì)文件件規(guī)定的的該工程程的合理理使用年年限；屋面防水水工程、、有防水水要求的的衛(wèi)生間間、房間間和外墻墻面的防防滲漏，，為5年；供熱與供供冷系統(tǒng)統(tǒng)，為2個(gè)采暖期期、供冷冷期；電氣管線線、給排排水管道道、設(shè)備備安裝為為2年；裝修工程程為2年。※房屋建筑筑工程保保修期從從工程竣竣工驗(yàn)收收合格之之日起計(jì)計(jì)算。15房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修辦法※2009年3月1日起施行行?！俜种陨仙蠘I(yè)主可可以聯(lián)名名向街道道辦事處處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府提出出成立業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的書面面要求。。已交付付使用的的物業(yè)建建筑面積積達(dá)到物物業(yè)管理理區(qū)域建建筑面積積百分之之五十以以上的，，業(yè)主可可以向街街道辦事事處、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府提提出成立立業(yè)主大大會(huì)的書書面要求求。符合合前兩款款情形之之一的，，街道辦辦事處、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府府應(yīng)當(dāng)在在三十日日內(nèi)會(huì)同同物業(yè)所所在地的的區(qū)、縣縣人民政政府房地地產(chǎn)行政政主管部部門指導(dǎo)導(dǎo)、協(xié)助助業(yè)主推推薦產(chǎn)生生業(yè)主大大會(huì)籌備備組。業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)籌備組組由業(yè)主主代表、、建設(shè)單單位以及及街道辦辦事處、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府府代表七七至十五五人組成成，其中中業(yè)主代代表應(yīng)當(dāng)當(dāng)不少于于首次業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)籌備組組人數(shù)的的百分之之六十。。業(yè)主大大會(huì)籌備備組成員員名單應(yīng)應(yīng)當(dāng)自成成立之日日起七日日內(nèi)在物物業(yè)管理理區(qū)域的的顯著位位置公告告。16廣東省物物業(yè)管理理?xiàng)l例※業(yè)主大會(huì)會(huì)決定籌籌集和使使用專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金、改改建或重重建建筑筑物及其其附屬設(shè)設(shè)施的，，應(yīng)當(dāng)經(jīng)經(jīng)專有部部分占建建筑物總總面積三三分之二二以上的的業(yè)主且且占總?cè)巳藬?shù)三分分之二以以上的業(yè)業(yè)主同意意；決定定其他有有關(guān)共有有和共同同管理權(quán)權(quán)利重大大事項(xiàng)的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)經(jīng)專有有部分占占建筑物物總面積積過半數(shù)數(shù)的業(yè)主主且占總總?cè)藬?shù)過過半數(shù)的的業(yè)主同同意。面面積和業(yè)業(yè)主人數(shù)數(shù)按照下下列方式式確定：：專有部分分面積，，按照建建筑面積積計(jì)算；；建筑物物總面積積，按專專有部分分面積之之和計(jì)算算。建設(shè)單單位已已經(jīng)出出售的的專有有部分分的業(yè)業(yè)主人人數(shù)，，一戶戶按一一分計(jì)計(jì)算；；建設(shè)設(shè)單位位未出出售的的專有有部分分按一一人計(jì)計(jì)算；；總?cè)巳藬?shù)，，按照照兩著著之和和計(jì)算算?！飿I(yè)買買受人人應(yīng)當(dāng)當(dāng)在建建設(shè)單單位交交付物物業(yè)后后按照照商品品房買買賣合合同的的約定定交納納物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用用。物物業(yè)管管理區(qū)區(qū)域尚尚未出出售或或已出出售但但尚未未交付付為物物業(yè)買買受人人的物物業(yè)，，其物物業(yè)服服務(wù)費(fèi)費(fèi)用由由建設(shè)設(shè)單位位按照照該物物業(yè)去去業(yè)同同類物物業(yè)的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)全額額交納納。建建設(shè)單單位出出售物物業(yè)時(shí)時(shí)，不不得承承諾或或預(yù)定定減免免物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用用。建建設(shè)單單位已已經(jīng)承承諾或或約定定減免免的物物業(yè)服服務(wù)費(fèi)費(fèi)用，，由建建設(shè)單單位承承擔(dān)。?！鶚I(yè)主大大會(huì)制制度；；※業(yè)主公公約制制度；；※前期物物業(yè)管管理招招投標(biāo)標(biāo)制度度；※物業(yè)承承接查查驗(yàn)制制度；；※物業(yè)管管理企企業(yè)資資質(zhì)管管理制制度；；※物業(yè)管管理從從業(yè)人人員職職業(yè)資資格制制度；；※住宅專專項(xiàng)維維修資資金制制度。。17物業(yè)管管理的的基本本制度度※房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管管理制制度簡(jiǎn)簡(jiǎn)介；；※房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理理；※商品房房預(yù)售售管理理；※房屋租租賃管管理；；※房地產(chǎn)產(chǎn)中介介服務(wù)務(wù)；※房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理；※房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬屬登記記；※房屋維維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)管管理。。18房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)制度度與政政策第二篇篇管管理實(shí)實(shí)務(wù)1物業(yè)管管理企企業(yè)的的概念念和設(shè)設(shè)立※物業(yè)管管理器器樂是是依法法成立立、具具備專專門資資質(zhì)并并具有有獨(dú)立立企業(yè)業(yè)法人人地位位，依依據(jù)物物業(yè)服服務(wù)合合同從從事物物管理理相關(guān)關(guān)活動(dòng)動(dòng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)體。?！鶕?jù)《公司法法》和《物業(yè)管管理企企業(yè)資資質(zhì)管管理方方法》的規(guī)定定，物物業(yè)管管理企企業(yè)的的設(shè)立立程序序分為為工商商注冊(cè)冊(cè)登記記和資資質(zhì)審審批兩兩個(gè)階階段。。2物業(yè)管管理招招標(biāo)投投標(biāo)※在業(yè)主主、業(yè)業(yè)主大大會(huì)選選聘物物業(yè)管管理企企業(yè)之之前的的前期期物業(yè)業(yè)管理理活動(dòng)動(dòng)中，，由物物業(yè)建建設(shè)單單位負(fù)負(fù)責(zé)物物業(yè)管管理服服務(wù)的的招標(biāo)標(biāo)組織織工作作；業(yè)業(yè)主大大會(huì)已已經(jīng)成成立的的，由由業(yè)主主大會(huì)會(huì)負(fù)責(zé)責(zé)實(shí)施施物業(yè)業(yè)管理理權(quán)的的招標(biāo)標(biāo)組織織工作作。※早期介介入階階段主主要是是指物物業(yè)開開發(fā)設(shè)設(shè)計(jì)、、施工工設(shè)計(jì)計(jì)、竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收階階段，，前期期物業(yè)業(yè)管理理階段段是指指從入入住到到業(yè)主主大會(huì)會(huì)聘請(qǐng)請(qǐng)物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)承擔(dān)擔(dān)日常常管理理前的的階段段。※物業(yè)管管理招招標(biāo)的的程序序成立招招標(biāo)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小小組；；編制招招標(biāo)文文件；；公布招招標(biāo)公公告或或發(fā)出出投標(biāo)標(biāo)邀請(qǐng)請(qǐng)書；；發(fā)放招招標(biāo)文文件；；投標(biāo)申申請(qǐng)人人的資資格預(yù)預(yù)審；；接受投投標(biāo)文文件；；成立評(píng)評(píng)標(biāo)委委員會(huì)會(huì)；開標(biāo)、、評(píng)標(biāo)標(biāo)和中中標(biāo)。?！飿I(yè)管管理投投標(biāo)的的程序序獲取招招標(biāo)信信息；；項(xiàng)目評(píng)評(píng)估與與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范范；登記并并取得得招標(biāo)標(biāo)文件件；準(zhǔn)備投投標(biāo)文文件；；送交投投標(biāo)文文件；；接受招招標(biāo)方方式的的資格格審查查；參加開開標(biāo)、、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)答辯辯和評(píng)評(píng)標(biāo)；；簽約并并執(zhí)行行合同同。3物業(yè)管管理合合同※前期物物業(yè)服服務(wù)合合同，，是指指物業(yè)業(yè)建設(shè)設(shè)單位位與物物業(yè)管管理企企業(yè)就就前期期物業(yè)業(yè)管理理階段段雙方方的權(quán)權(quán)利義義務(wù)所所達(dá)成成的協(xié)協(xié)議，，是物物業(yè)管管理企企業(yè)被被授權(quán)權(quán)開展展物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)的依依據(jù)。?！飿I(yè)服服務(wù)合合同是是物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)與業(yè)業(yè)主（（或業(yè)業(yè)主大大會(huì)授授權(quán)的的業(yè)主主委員員會(huì)））之間間就物物業(yè)管管理服服務(wù)及及相關(guān)關(guān)的物物業(yè)管管理活活動(dòng)所所達(dá)成成的權(quán)權(quán)利義義務(wù)關(guān)關(guān)系的的協(xié)議議?！飿I(yè)服服務(wù)合合同與與前期期物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同的主主要區(qū)區(qū)別：：訂立合合同的的當(dāng)事事人不不同。。前期期物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同的當(dāng)當(dāng)事人人是物物業(yè)開開發(fā)建建設(shè)單單位與與物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)；物物業(yè)服服務(wù)合合同的的當(dāng)事事人是是業(yè)主主（或或業(yè)主主大會(huì)會(huì)）與與物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)。合同期期限不不同。。前期期物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同的期期限雖雖然可可以約約定，，但是是期限限未滿滿、業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)與物物業(yè)管管理企企業(yè)簽簽訂的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同將會(huì)會(huì)終止止。物物業(yè)服服務(wù)合合同期期限則則由訂訂立合合同雙雙方約約定，，與前前期物物業(yè)服服務(wù)合合同相相比，，具有有期限限明確確、穩(wěn)穩(wěn)定性性強(qiáng)等等特點(diǎn)點(diǎn)。4早期介介入與與前期期物業(yè)業(yè)管理理※早期介介入是是指先先建物物業(yè)竣竣工之之前，，建設(shè)設(shè)單位位根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)的需需要所所引入入的物物業(yè)管管理的的咨詢?cè)兓顒?dòng)動(dòng)?！捌谖镂飿I(yè)管管理是是指從從物業(yè)業(yè)承接接查驗(yàn)驗(yàn)開始始至業(yè)業(yè)主大大會(huì)選選聘物物業(yè)管管理企企業(yè)為為止的的物業(yè)業(yè)管理理階段段。物業(yè)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的可行行性研究階階段（立項(xiàng)項(xiàng)階段）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)階段業(yè)主大會(huì)選選聘物業(yè)管管理企業(yè)銷售階段竣工驗(yàn)收階段物業(yè)承接查查驗(yàn)階段物業(yè)入住階段早期介入前期管理5物業(yè)的承接接查驗(yàn)※物業(yè)的承接接查驗(yàn)是指指物業(yè)管理理企業(yè)對(duì)新新接管項(xiàng)目目的物業(yè)共共用部位、、共用設(shè)施設(shè)設(shè)備進(jìn)行承承接查驗(yàn)。?！飿I(yè)查驗(yàn)的的主要內(nèi)容容：物業(yè)資料；；物業(yè)公共共部位；共共用設(shè)施設(shè)設(shè)備；園林林綠化工程程；其他公公共配套設(shè)設(shè)施。※物業(yè)查驗(yàn)的的方式：觀觀感查驗(yàn)；；使用查驗(yàn)驗(yàn)；檢測(cè)查查驗(yàn)；試驗(yàn)驗(yàn)查驗(yàn)。6入住與裝修修管理※入住是指建建設(shè)單位將將已具備使使用條件的的物業(yè)交付付給業(yè)主并并辦理相關(guān)關(guān)手續(xù)，同同時(shí)物業(yè)管管理單位為為業(yè)主辦理理物業(yè)管理理事物手續(xù)續(xù)的過程。?！胱〉臏?zhǔn)備備：資料準(zhǔn)備：：《住宅質(zhì)量保保證書》及《住宅使用說說明書》；《入住通知書書》；《物業(yè)驗(yàn)收須須知》；《業(yè)主入住房房屋驗(yàn)收表表》；《業(yè)主（住戶戶）手冊(cè)》；物業(yè)管理理有關(guān)約定定?！胱》?wù)的的管理：入住流程；；入住手續(xù)續(xù)?！飿I(yè)裝飾裝裝修管理流流程：備齊資料填寫申報(bào)登登記表登記簽定管理服服務(wù)協(xié)議辦理開工手手續(xù)施工驗(yàn)收7房屋與設(shè)施施設(shè)備管理理※制訂合理的的運(yùn)行計(jì)劃劃※配備合格的的運(yùn)行管理理人員※提供良好的的工作環(huán)境境※建立健全必必要的規(guī)章章制度※設(shè)施設(shè)備的的狀態(tài)管理理※節(jié)能管理※幾種典型設(shè)設(shè)施設(shè)備的的管理供配電系統(tǒng)統(tǒng)；給排水水系統(tǒng)；消消防系統(tǒng)；；電梯系統(tǒng)統(tǒng)；空調(diào)系系統(tǒng)。8物業(yè)環(huán)境管管理※清潔衛(wèi)生服服務(wù)內(nèi)容：：建筑物外公公共區(qū)域的的清潔；建建筑物內(nèi)公公共區(qū)域的的清潔；垃垃圾收集與與處理；管管道疏通服服務(wù)；外墻墻清洗；泳泳池清洗；；上門有償償清潔服務(wù)務(wù)；專項(xiàng)清清潔工作。?！G化管理的的內(nèi)容：日常管理；；翻新改造造；花木種種植；環(huán)境境布置；綠綠化有償服服務(wù)。9公共秩序管管理服務(wù)※公共安全防防范管理服服務(wù)的內(nèi)容容：出入管理；；安防系統(tǒng)統(tǒng)的使用、、維護(hù)和管管理；施工工現(xiàn)場(chǎng)管理理；配合政政府開展社社區(qū)管理。?！踩婪斗?wù)的要求求：安防人員的的儀表和禮禮貌禮儀；；巡邏、門門崗等執(zhí)勤勤崗位；值值班記錄；；技防設(shè)施施設(shè)備?！拦芾恚海毫x務(wù)消防隊(duì)隊(duì)伍建設(shè)；；消防制度度的制訂；；物業(yè)消防防安全檢查查內(nèi)容與方方法；動(dòng)火火安全管理理；消防安安全預(yù)案制制訂；消防防器材的配配備、使用用與維護(hù)。?！囕v停放管管理服務(wù)車輛管理的的方法與要要求：車輛輛進(jìn)入停車車位停放時(shí)時(shí)，管理人人員應(yīng)及時(shí)時(shí)檢查車輛輛，觀察車車輛是否有有損壞，車車窗是否已已關(guān)閉，是是否有貴重重物品遺留留車內(nèi)等，，必要時(shí)做做好記錄并并通知車主主，避免出出現(xiàn)法律糾糾紛。車輛管理注注意事項(xiàng)：：交通標(biāo)識(shí)識(shí)及免責(zé)告告示應(yīng)充足足明顯；簽簽訂停車位位使用協(xié)議議；符合消消防要求，，不堵塞消消防通道；；電梯直接接通往室內(nèi)內(nèi)停車場(chǎng)車車庫(kù)的小區(qū)區(qū)，做好電電梯入口的的安全防范范監(jiān)控措施施。10物業(yè)管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范與與緊急事件件※物業(yè)管理的的風(fēng)險(xiǎn)類型型包括早期期介入的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、前期期物業(yè)管理理的風(fēng)險(xiǎn)和和日常管理理的風(fēng)險(xiǎn)。?！湫途o急事事件的處理理火警：了解解和確認(rèn)起起火位置、、范圍和程程度；向公公安消防機(jī)機(jī)關(guān)報(bào)警；；清理通道道，準(zhǔn)備迎迎接消防車車入場(chǎng)；立立即組織現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人員疏疏散，在不不危及人身身安全的情情況下?lián)尵染任镔Y；組組織義務(wù)消消防隊(duì)，在在保證安全全的前提下下接近火場(chǎng)場(chǎng)，用適當(dāng)當(dāng)?shù)南榔髌鞑目刂苹鸹饎?shì)；及時(shí)時(shí)封鎖現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，直到有有關(guān)方面到到達(dá)為止。。燃?xì)庑孤海寒?dāng)發(fā)生易易燃?xì)怏w泄泄漏時(shí)，應(yīng)應(yīng)立即通知知燃?xì)夤舅?；在抵達(dá)達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，，要謹(jǐn)慎行行事，不可可使用任何何電器（包包括門鈴、、電話、風(fēng)風(fēng)扇等）和和敲擊金屬屬，避免產(chǎn)產(chǎn)生火花。。電梯故障：：當(dāng)乘客被被困電梯時(shí)時(shí)，消防監(jiān)監(jiān)控室應(yīng)仔仔細(xì)觀察電電梯內(nèi)情況況，通過對(duì)對(duì)講系統(tǒng)詢?cè)儐柋焕д哒卟⒂枰园舶参?；立即即通知電梯梯專業(yè)人員員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)救助被困困者；被困困者內(nèi)如有有小孩、老老人、孕婦婦或人多供供氧不足的的須特別留留意，必要要時(shí)請(qǐng)消防防人員協(xié)助助；督促電電梯維保單單位全面檢檢查，消除除隱患；將將此次電梯梯事故詳細(xì)細(xì)記錄備案案。噪聲侵?jǐn)_：：接到噪聲聲侵?jǐn)_