《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》解讀二○一二年四月一、概述（一）訂立過程2008年啟動后，先后經(jīng)歷40多次修改，全國范圍內(nèi)多次征求意見，后于2012年頒布，并于2012年6月1日正式實施。（二）制定的基礎(chǔ)1、國內(nèi)外登記實踐和理論研究成果2、參考國、內(nèi)外登記相關(guān)標準3、充分征求意見（三）總體框架1、總則2、術(shù)語和代碼3、登記基本單元編碼4、登記程序5、登記歸檔6、登記資料利用7、附錄A登記類型附錄B申請材料要求附錄C申請材料清單附錄D申請業(yè)務(wù)表（四）規(guī)程用詞說明1為便于在執(zhí)行本規(guī)程條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：1)表示很嚴格，非這樣做不可的：正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”；2)表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的：正面詞采用“應”，反面詞采用“不應”或“不得”；3)表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的：正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；4)表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2條文中指明應按其他有關(guān)標準執(zhí)行的寫法為：“應符合……的規(guī)定”或“應按……執(zhí)行”。2本規(guī)程中以黑體字標志的條文為強制性條文，必須嚴格執(zhí)行。二、《房地產(chǎn)技術(shù)規(guī)程》的具體內(nèi)容（一）總則1、基本登記規(guī)則⑴屬地登記規(guī)則⑵登記人員從業(yè)要求規(guī)則⑶依申請和依職權(quán)登記規(guī)則⑷房地主體一致規(guī)則⑸初始登記在先規(guī)則⑹依法查詢規(guī)則（二）術(shù)語部分1、利害關(guān)系人能夠提供證據(jù)證明房地產(chǎn)登記結(jié)果影響或可能影響其合法權(quán)益的人。2、合并辦理房地產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)申請人的申請，將多個獨立但相互關(guān)聯(lián)的登記事項一并受理，并按登記事項順序連續(xù)辦理登記的行為。3、房屋登記基本單元代碼房地產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)本規(guī)程編制的與房屋登記基本單元一一對應的代碼。（三）登記基本單元編碼1、編碼的定性為房屋編制的房屋登記基本單元代碼是房屋的生命周期編碼，具有惟一性、確定性特點，不得隨意變動。2、編碼方式⑴分宗編碼法⑵分幅編碼法⑶坐標編碼法⑷建設(shè)年代編碼法3、坐標編碼法房地產(chǎn)登記基本單元代碼應由26位組成，前25位為本體碼，最后1位為校驗碼具體構(gòu)成第二部分申請材料部分相關(guān)問題解析第一部分《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》附錄B/C申請材料部分概述第二部分附錄B相關(guān)具體問題解析第三部分附錄C相關(guān)要件具體問題解析第一部分附附錄錄B、附錄C概述一、附錄B:房地產(chǎn)登記記申請材料要要求本附錄共18條，分別從從申請材料的的形式、載體體、填寫方式式、房屋面積積申請材料、、自然人、法法人和其他組組織的主體證證明材料、境境外相關(guān)法律律文書的轉(zhuǎn)遞遞路徑等進行行了規(guī)定，以以此作為登記記機構(gòu)的采信信和應用房屋屋登記申請材材料的依據(jù)。?！咎崾尽繉l條文適用應注注意區(qū)分的問問題：1、本章節(jié)中中無強制性條條文2、應區(qū)分條條文中關(guān)于““應”、“宜宜”、“可””等標準用語語的適用程度度。二、附錄C:主要登記類類型申請材料料清單本附錄共分為為所有權(quán)登記記申請材料表表、抵押權(quán)登登記申請材料料表、地役權(quán)權(quán)登記申請材材料表、預告告登記申請材材料表和其他他類型登記申申請材料表五五種。除其他他類型登記申申請材料表以以外，其余四四種均分別包包括設(shè)立、變變更、轉(zhuǎn)移和和注銷登記申申請材料表。。【提示】對條條文的把握應應注意的問題題：1、材料名稱稱2、原件、復復印件的使用用3、備注內(nèi)容容的使用第二部部分附附錄B相相關(guān)條條文具具體問問題分分析B.0.1本條以以強制制性標標準術(shù)術(shù)語““應””規(guī)范范申請請材料料紙張張要求求，以以引導導性標標準術(shù)術(shù)語““宜””對申申請材材料的的幅面面尺寸寸進行行了規(guī)規(guī)定。。主要訂訂立的的原因因在于于房產(chǎn)產(chǎn)檔案案的歸歸檔保保護要要求。。B.0.2本條主主要從從檔案案保管管的角角度，，對應應用于于申請請登記記的材材料進進行了了規(guī)定定，采采用了了引導導性立立法和和禁止止性立立法相相結(jié)合合的立立法方方式，，兼顧顧靈活活性和和特殊殊性實踐常常見問問題：：涂改改申請請材料料、使使用復復寫紙紙、熱熱敏紙紙等不不利于于保存存的紙紙載體體。B.0.3本條中中涉及及的三三個問問題：：1、中中文與與規(guī)范范漢字字在立立法用用語中中的區(qū)區(qū)分2、少少數(shù)民民族語語言文文字的的使用用問題題3、外外國語語言文文字的的使用用問題題B.0.4本條涉涉及的的問題題有：：1、姓姓名（（名稱稱）的的使用用2、少少數(shù)民民族語語言姓姓名（（名稱稱）的的使用用3、外外國語語言姓姓名（（名稱稱）的的使用用B.0.5本條涉涉及對對申申請材材料中中數(shù)量量、日日期、、編號號的表表述方方式。。主要問問題：：1、數(shù)數(shù)字使使用方方式的的規(guī)范范對登登記安安全性性和規(guī)規(guī)范性性具有有保障障作用用。2、實實踐案案例：：同時使使用拼拼音、、大寫寫漢字字數(shù)字字表示示模式式和阿阿拉伯伯數(shù)字字表示示方式式創(chuàng)建建樓盤盤表產(chǎn)產(chǎn)生的的登記記問題題?！锬撤康氐禺a(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)采采用1-1號和和1-一號號或者者1-A號號對相相同房房源進進行銷銷售，，在房房屋登登記機機構(gòu)未未實現(xiàn)現(xiàn)房屋屋以圖圖管理理之前前導致致房源源數(shù)據(jù)據(jù)監(jiān)管管困難難。B.0.6本條采采用的的是引引導性性用語語，不不是強強制性性條款款，目目的在在于引引導性性建立立申請請材料料傳遞遞的規(guī)規(guī)范性性和安安全性性B.0.7解析：：本條條的規(guī)規(guī)定引引導性性地對對資料料的傳傳遞安安全性性進行行了規(guī)規(guī)定B.0.8本條中中涉及及的幾幾個相相關(guān)概概念：：1、原原件與與復制制件的的證明明效力力；幾類實實踐中中常見見的概概念：：原本，，是制制作人人最初初制作作的，，保存存在制制作人人手中中的文文書。。正本，，是指指照原原本全全文抄抄錄或或印制制并與與原本本具有有同等等法律律效力力的文文件。。正本本出自自原本本，效效力等等同原原本，，只是是日常常使用用范圍圍不同同。原原本一一般保保存在在制作作者手手中或或存檔檔備查查，正正本則則發(fā)送送給行行政相相對人人。副本，，是正正本的的相對對概念念，是是比照照原本本全文文抄錄錄或印印制但但效力力不同同于原原本的的文件件。制制作副副本的的目的的，是是為了了告知知有關(guān)關(guān)單位位知曉曉原本本文件件內(nèi)容容，即即副本本一般般是發(fā)發(fā)送給給主行行政相相對人人人以以外的的其他他須知知曉原原本內(nèi)內(nèi)容的的有關(guān)關(guān)單位位或個個人。。節(jié)錄本本，是是指制制作者者以摘摘抄的的方式式，節(jié)節(jié)錄原原本或或正本本文書書內(nèi)容容的一一部分分而形形成的的文書書。節(jié)節(jié)錄本本只反反映原原本內(nèi)內(nèi)容之之一部部分，，就此此而言言，其其作用用與原原本作作用是是有較較大差差異的的。譯本，，是指指運用用其他他國家家或民民族的的文字字將原原本或或正本本翻譯譯而形形成的的文書書。復制件件，是是指運運用影影印技技術(shù)，，將原原本、、正本本、副副本、、節(jié)錄錄本、、譯本本攝影影或復復印而而形成成的文文書。。2、當當事人人提供供原件件，卻卻不能能留存存原件件，如如何證證明登登記機機構(gòu)履履行了了審慎慎、合合理的的審查查責任任；同時提提交原原件和和復印印件，，由登登記機機構(gòu)直直接履履行比比對職職責，，留存存復印印件，，但需需要注注意的的是登登記機機構(gòu)應應通過過簽署署比對對一致致的印印章來來表現(xiàn)現(xiàn)審查查責任任實施施的過過程。。3、如如何認認定不不能提提供原原件比比對的的復制制件具具有與與原件件一樣樣的效效力。。遵循誰誰作出出誰證證明為為一般般要求求，存存檔機機構(gòu)和和公證證機構(gòu)構(gòu)為補補充的的證明明規(guī)則則。實踐中中常見見問題題例如如：①街道辦辦在結(jié)結(jié)婚證證上加加蓋印印章證證明原原件與與復印印件一一致。。②申請人人對自自己持持有的的相關(guān)關(guān)公文文書加加蓋自自己的的印章章進行行證明明。③登記記時涉涉及的的部分分規(guī)劃劃、土土地等等方面面的行行政許許可文文件，，其已已經(jīng)依依照法法律規(guī)規(guī)定存存放在在城建建檔案案館，，申請請人不不可能能提供供原件件進行行比對對，只只能提提供復復制件件?？梢源_確認的的是存存檔機機構(gòu)④申請請登記記時提提供委委托書書原件件與復復印件件一致致的公公證B.0.9本條是是申請請材料料的核核心所所在：：合法法、有有效其中主主要注注意三三個方方面的的問題題1、本本條選選擇放放棄““真實實性””作為為基本本原則則的構(gòu)構(gòu)成要要素2、關(guān)關(guān)于登登記申申請材材料合合法性性的把把握合法性性的把把握可可以歸歸納以以下兩兩點：：1、物物權(quán)變變動原原因證證明材材料的的制作作主體體合法法；2、物物權(quán)變變動原原因證證明材材料記記載的的內(nèi)容容與相相關(guān)立立法無無直接接沖突突3、關(guān)關(guān)于登登記申申請材材料有有效性性的把把握要要點（1））關(guān)于于申請請主體體身份份證明明材料料的有有效性性判斷斷：：第一：：關(guān)于于自然然人的的身份份證明明有效效性判判斷①身份份證明明材料料嚴重重破損損影響響對信信息的的認知知②2013年1月1日起起一代代身份份證停停止使使用③港澳澳居民民通行行證末末尾年年檢升升位④臺灣灣同胞胞通行行證采采用一一證一一號2、主主體身身份證證明材材料有有效性性判斷斷的爭爭議點點主要要存在在于企企事業(yè)業(yè)單位位提交交的未未年檢檢或超超出有有效期期限的的營業(yè)業(yè)執(zhí)照照或組組織機機構(gòu)代代碼證證。①關(guān)于于營業(yè)業(yè)執(zhí)照照的法法定內(nèi)內(nèi)容不不全的的處理理②關(guān)于營營業(yè)執(zhí)照照法定事事項變動動（例如如法定代代表人變變動未申申請辦理理營業(yè)執(zhí)執(zhí)照變更更登記）），原營營業(yè)執(zhí)照照的有效效性問題題③未年檢檢的營業(yè)業(yè)執(zhí)照能能否用于于房屋登登記的問問題④營業(yè)執(zhí)執(zhí)照超過過了證載載有效期期限是否否能用于于房屋登登記的問問題3、法院院法律文文書、仲仲裁委員員會法律律文書和和公證機機構(gòu)公證證文書有有效性的的判斷首先，關(guān)關(guān)于作為為房地產(chǎn)產(chǎn)登記申申請材料料的法院院法律文文書。該該類文書書應當遵遵循訴訟訟法關(guān)于于法律文文書的規(guī)規(guī)定，應應證明其其屬于已已經(jīng)發(fā)生生終局性性效力的的法律文文書。其次，關(guān)關(guān)于作為為房地產(chǎn)產(chǎn)登記申申請材料料的公證證書。對公證書書有效性性的判斷斷主要集集中在是是否為具具有公證證合法職職能的公公證機構(gòu)構(gòu)出具上上，而不不對其內(nèi)內(nèi)容進行行實體上上的審查查。B.0.10本條列示示了各類類登記申申請主體體的身份份證明類類型。1境境內(nèi)自然然人和未未成年人人①居民身身份證領(lǐng)領(lǐng)取范圍圍：居住在中中華人民民共和國國境內(nèi)的的年滿十十六周歲歲的中國國公民，，應當依依照本法法的規(guī)定定申請領(lǐng)領(lǐng)取居民民身份證證；未滿滿十六周周歲的中中國公民民，可以以依照《《居民身身份證法法》的規(guī)規(guī)定申請請領(lǐng)取居居民身份份證幾個居民民身份證證的實踐踐問題：：①關(guān)于申申請人和和其身份份證照片片不符的的處理②關(guān)于居居民身份份證有效效期已過過的身份份證有效效性問題題③關(guān)于外外觀破損損，內(nèi)容容不可辨辨認的身身份證有有效性問問題④關(guān)于機機動車駕駕駛證能能不能代代替身份份證使用用問題⑤關(guān)于人人口信息息查詢單單、身份份證領(lǐng)取取通知單單能否代代替身份份證使用用問題⑥關(guān)于護護照和身身份證是是否具有有同等法法律效力力問題⑦關(guān)于臨臨時身份份證能否否用于辦辦理房屋屋登記問問題2軍軍人2004年1月月1日實實施的《《中華人人民共和和國居民民身份證證法》將將現(xiàn)役軍軍人、武武裝警察察、服刑刑人員、、勞教人人員納入入了發(fā)證證范圍。。對軍人證證明身份份的材料料以2004年年1月1日作為為分界點點，在此此時間之之前，其其身份證證明材料料不涵括括居民身身份證，，在此之之后則包包括了居居民身份份證或軍軍隊出具具的其他他身份證證明材料料。實踐踐中應優(yōu)優(yōu)先要求求其提供供居民身身份證申申請登記記。3中中華人民民共和國國香港、、澳門特特別行政政區(qū)自然然人《中國公公民因私私事往來來香港地地區(qū)或者者澳門地地區(qū)的暫暫行管理理辦法》》第十四四條規(guī)定定，“港港澳同胞胞來內(nèi)地地，須申申請領(lǐng)取取港澳同同胞回鄉(xiāng)鄉(xiāng)證。港港澳回鄉(xiāng)鄉(xiāng)證由廣廣東省公公安廳簽簽發(fā)?！薄?999年1月15日啟動動了香港港來往內(nèi)內(nèi)地通行行證新編編碼規(guī)則則。港澳居民民來往內(nèi)內(nèi)地通行行證于1999年1月月15日日啟用。。通行證證為卡式式證件，，通行證證有效期期分為3年和10年兩兩種，持持證人年年滿18周歲的的為10年有效效，未滿滿18周周歲的為為3年有有效。1、通行行證號碼碼組成規(guī)規(guī)則通行證證證件號碼碼共11位。第第1位為為字母，，“H””字頭簽簽發(fā)給香香港居民民，“M”字頭頭簽發(fā)給給澳門居居民；第第2位至至第11位為數(shù)數(shù)字，前前8位數(shù)數(shù)字為通通行證持持有人的的終身號號，后2位數(shù)字字表示換換證次數(shù)數(shù)，首次次發(fā)證為為00，，此后依依次遞增增。2、通行行證號碼碼變化規(guī)規(guī)則由于通行行證遺失失、損壞壞或者有有效期到到期等原原因，港港澳居民民需換發(fā)發(fā)通行證證。港澳澳居民換換發(fā)通行行證后，，新通行行證和原原通行證證號碼相相比，證證件號碼碼第1位位至第9位相同同，代表表換證次次數(shù)的第第10位位和第11位數(shù)數(shù)字會發(fā)發(fā)生變化化。首次次換證，，第10位至第第11位位數(shù)字變變?yōu)?1；再次次換證，，由01變?yōu)?2，依依此類推推。新舊舊通行證證號碼前前9位相相同，表表明為簽簽發(fā)給同同一持證證人。樣本：4中中華人民民共和國國臺灣地地區(qū)自然然人應提提交臺灣灣居民來來往大陸陸通行證證或臺胞胞證；《中國公公民往來來臺灣地地區(qū)管理理辦法》》第十三三條規(guī)定定，我國國臺灣同同胞來往往內(nèi)地應應經(jīng)相關(guān)關(guān)機關(guān)辦辦理旅行行證件。。1992年5月啟用用的臺灣灣居民來來往大陸陸通行證證（以下下簡稱臺臺胞證））是臺灣灣居民來來往大陸陸和在大大陸居留留、旅行行的重要要身份證證件。臺臺胞證號號碼由證證件持有有人終身身號、簽簽發(fā)次數(shù)數(shù)、簽發(fā)發(fā)機關(guān)代代碼3部部分組成成，證件件號碼前前8位阿阿拉伯數(shù)數(shù)字為證證件持有有人終身身號，后后2位為為簽發(fā)證證件的次次數(shù)，括括號內(nèi)的的英文字字母或阿阿拉伯數(shù)數(shù)字為簽簽發(fā)機關(guān)關(guān)代碼；；自2006年年6月起起，福建建、江蘇蘇和上海海省、市市公安機機關(guān)簽發(fā)發(fā)的5年年有效臺臺胞證，，取消了了簽發(fā)機機關(guān)代碼碼；自2008年9月月25日日起，臺臺胞證號號碼實行行“一人人一號、、終身不不變”。。樣本：5華僑僑6外籍籍人士7境內(nèi)內(nèi)企業(yè)法人人境內(nèi)企業(yè)法法人的主體體身份證明明需要厘清清企業(yè)營業(yè)業(yè)執(zhí)照和組組織機構(gòu)代代碼證之間間的關(guān)系。。①關(guān)于組織織機構(gòu)代碼碼證和企業(yè)業(yè)營業(yè)執(zhí)照照之間的關(guān)關(guān)系《營業(yè)執(zhí)照照》作為其其以該類主主體從事生生產(chǎn)、經(jīng)營營活動的主主體身份證證明。組織織機構(gòu)代碼碼是指根據(jù)據(jù)代碼編制制規(guī)則編制制，賦予每每一個組織織機構(gòu)在全全國范圍內(nèi)內(nèi)唯一的、、始終不變變的識別標標識碼，而而組織機構(gòu)構(gòu)代碼證就就是組織機機構(gòu)代碼識識別標識的的載體和法法定憑證。。組織機構(gòu)代代碼證是作作為公司存存在的一個個身份證，，但該身份份證對公司司本身而言言不產(chǎn)生實實質(zhì)性影響響，只是法法律要求公公司必須獲獲取該身份份證；而企企業(yè)法人營營業(yè)執(zhí)照是是證明公司司是否成立立、能否從從事民事活活動、承擔擔法律責任任的直接憑憑證。8境內(nèi)內(nèi)機關(guān)法人人、事業(yè)單單位法人和和社團法人人①機關(guān)法人人可以直接接持編辦文文件或組織織機構(gòu)代碼碼證申請辦辦理登記②事業(yè)單位位則必須持持《事業(yè)單單位法人證證書》作為為要件③軍隊作為為一類特殊殊主體不在在組織機構(gòu)構(gòu)證明頒發(fā)發(fā)的范疇內(nèi)內(nèi)9境外外企業(yè)法人人本條存在的的問題：①境外與國外外概念的區(qū)區(qū)分②境外企業(yè)法法人是否可可以直接在在境內(nèi)以自自己名義直直接申請辦辦理房地產(chǎn)產(chǎn)登記10境境內(nèi)經(jīng)營性性其他組織織11境境內(nèi)非經(jīng)營營性其他組組織12境境外其他組組織本條存在的的問題解析析：①關(guān)于其他組組織②境外其他他組織的房房地產(chǎn)登記記問題③關(guān)于實踐中中的幾類特特殊主體的的房地產(chǎn)登登記問題其他組織：：主要見于擔擔保法和民民事訴訟法法的司法解解釋中。1依法登記記領(lǐng)取營業(yè)業(yè)執(zhí)照的獨獨資企業(yè)、、合伙企業(yè)業(yè)；2依法法登記領(lǐng)取取營業(yè)執(zhí)照照的聯(lián)營企企業(yè)；3依依法登記領(lǐng)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)執(zhí)照的中外外合作經(jīng)營營企業(yè)；4經(jīng)民政部部門核準登登記的社會會團體；5經(jīng)核準登登記領(lǐng)取營營業(yè)執(zhí)照的的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街街道、村辦辦企業(yè)；6法人依法法設(shè)立并領(lǐng)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)執(zhí)照的分支支機構(gòu)；7中國人民民銀行、各各專業(yè)銀行行設(shè)在各地地的分支機機構(gòu)；8中中國人民保保險公司設(shè)設(shè)在各地的的分支機構(gòu)構(gòu)等幾類特殊主主體的房地地產(chǎn)登記問問題：其一破產(chǎn)中中的破產(chǎn)管管理人自2007年6月1日實施《《企業(yè)破產(chǎn)產(chǎn)法》后，，我國立法法將原《企企業(yè)破產(chǎn)法法（試行））》中使用用的清算組組概念放棄棄，而選擇擇了破產(chǎn)管管理人的概概念。破產(chǎn)管理人人，是指破破產(chǎn)案件受受理后依法法成立的，，在法院的的指導和監(jiān)監(jiān)督之下全全面接管債債務(wù)人企業(yè)業(yè)并負責債債務(wù)人財產(chǎn)產(chǎn)的保管、、清理、估估價、處理理和分配等等事務(wù)的專專門機構(gòu)。。其二工會法法人其三村民委委員會和居居民委員會會13外外國駐華使使館、領(lǐng)館館和外國駐駐華辦事機機構(gòu)、國際際組織駐華華代表機構(gòu)構(gòu)解析：該類主體目目前沒有其其他的上位位立法進行行明確，參參照《機動動車登記條條例》的規(guī)規(guī)定對該類類主體進行行了規(guī)定。。B.0.11解析：本條主要規(guī)規(guī)定了主體體身份證明明信息發(fā)生生變動的處處理方法。。遵循誰出出證、誰證證明為一般般規(guī)則，公公證和認證證方式為補補充的處理理方式。注意：主體體同一性證證明不能等等同變更登登記情形B.0.12幾個實踐中中的問題：：①在各環(huán)節(jié)節(jié)重復要求求出具房產(chǎn)產(chǎn)測繪成果果②各歷史發(fā)發(fā)展環(huán)節(jié)中中不通標準準下測繪成成果的適用用B.0.13本條規(guī)范了了共同共有有與按份共共有在登記記實踐中的的處理方式式。①兩者的區(qū)區(qū)分二者成立的的原因不同同；享有的的權(quán)利不同同；分割的的限制不同同；對共有有物的管理理不同；對對應有部分分的處分不不同；共有有關(guān)系的存存續(xù)期間不不同。②具體的處處理方式共有性質(zhì)表表述；份額額表述。B.0.14實踐中常見見的問題：：1、法律明明文規(guī)定的的業(yè)主共有有部分范圍圍較狹窄，，且內(nèi)涵、、外延不清清，不能跟跟上實踐中中日趨多樣樣化的建筑筑形態(tài)，例例如室內(nèi)游游泳池，又又如室內(nèi)消消防栓屬于于公共設(shè)施施，但卻不不能滿足房房屋登記的的要求，其其不屬于一一種房屋建建筑。2、房屋預預銷售時，，開發(fā)企業(yè)業(yè)與購房人人對相關(guān)涉涉及建筑物物區(qū)分所有有部分未作作約定，但但申請登記記時雙方發(fā)發(fā)生爭議。。例如小區(qū)區(qū)架空層。。3、立法僅僅規(guī)定了房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)申請請房屋所有有權(quán)登記時時應對共有有的公共場場所、公用用設(shè)施和物物業(yè)服務(wù)用用房等房屋屋一并申請請登記，實實踐中非房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的其其他房屋登登記申請主主體是否也也應當承擔擔與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)相同的建建筑物區(qū)分分所有登記記申請義務(wù)務(wù)？B.0.15應注意的實實踐問題：：①【不制作作調(diào)解書】】下列案件件調(diào)解達成成協(xié)議，人人民法院可可以不制作作調(diào)解書：：（一）調(diào)調(diào)解和好的的離婚案件件；（二））調(diào)解維持持收養(yǎng)關(guān)系系的案件；；（三）能能夠即時履履行的案件件；（四））其他不需需要制作調(diào)調(diào)解書的案案件。②法院制制作并送送達了民民事調(diào)解解書，該該類文書書一經(jīng)雙雙方簽收收即生效效。③部分生生效民事事調(diào)解書書對房屋屋權(quán)屬信信息記載載不準確確或缺失失，民事事調(diào)解筆筆錄對民民事調(diào)解解書的補補證④記入民民事調(diào)解解筆錄，，且經(jīng)雙雙方當事事人、審審判人員員、書記記員簽名名或者蓋蓋章，但但依法未未制作民民事調(diào)解解書的民民事調(diào)解解協(xié)議。。B.0.16本條規(guī)定定了公證證前置的的具體情情形。注意：本本條取消消了贈與與前置公公證情形形。B.0.17本條規(guī)定定了公證證材料的的要式。。①遵循一一般以不不動產(chǎn)所所在地公公證為原原則，但但涉及的的單方法法律行為為公證除除外②境外公公證的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)遞和認認證路徑徑B.0.18本條規(guī)定定了涉外外司法文文書的法法律適用用1、承認認和認可可的適用用路徑2、立法法和司法法實踐有有盲區(qū)的的涉外司司法文書書保留了了普通公公文書適適用的方方式第三部分分附錄錄C相關(guān)關(guān)要件具具體問題題解析C.1.1國國有土土地上的的房屋所所有權(quán)初初始登記記解析：幾幾項實踐踐中的特特別要件件①建設(shè)工工程施工工證明的的適用②合作（（聯(lián)建））協(xié)議和和產(chǎn)權(quán)分分割清單單的法法律適用用表C.1.2集集體體土地上上的房屋屋所有權(quán)權(quán)初始登登記申請請材料解析：幾幾項實踐踐中的特特別要件件①房屋符符合城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃的的證明②房屋測測繪報告告或村民民住房平平面圖③區(qū)分集集體土地地使用權(quán)權(quán)的不同同取得主主體的身身份證明明C.１.3國國有土土地上的的房屋所所有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記記申請材材料解析：幾幾項實踐踐中的特特別要件件①遺贈公公證書和和接受遺遺贈公證證書注意區(qū)分分遺囑繼繼承和遺遺贈情形形。②約定協(xié)協(xié)議，主主要適用用于房屋屋單獨與與共有之之間以及及按份共共有之間間的轉(zhuǎn)化化。③企業(yè)清清算的證證明和房房屋所有有權(quán)轉(zhuǎn)移移的證明明④作價入入股協(xié)議議（應應注意個個體工商商戶、個個人獨資資企業(yè)、、一人有有限責任任公司與與其投資資人之間間的房屋屋所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)化問問題））C.1.4集集體土土地上的的房屋所所有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記記申請材材料解析：實踐中應應注意的的兩個問問題：①房、地地轉(zhuǎn)移順順序問題題②轉(zhuǎn)讓情情形和受受讓主體體的身份份限制問問題C.1.5房房屋所所有權(quán)變變更登記記申請材材料解析：①①注意區(qū)區(qū)分身份份證明變變動和房房屋權(quán)利利人姓名名（名稱稱的變化化）②注意區(qū)區(qū)分土地地從集體體土地變變?yōu)閲杏型恋禺a(chǎn)產(chǎn)生的登登記事項項C.1.6房房屋所所有權(quán)注注銷登記記申請材材料解析：①注意區(qū)區(qū)分放棄棄所有權(quán)權(quán)與約定定共有②注意區(qū)區(qū)分房屋屋滅失和和房屋因因自然災災害成為為危房C.2.1一一般抵抵押權(quán)設(shè)設(shè)立登記記申請材材料①集體所所有建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)證證明的適適用。立法規(guī)定定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)、村企企業(yè)的建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)不得單單獨抵押押。以鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村村企業(yè)的的廠房等等建筑物物抵押的的，其占占用范圍圍內(nèi)的建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)一并抵抵押②形式多多樣的主主債權(quán)合合同③抵押合合同的表表現(xiàn)形式式C.2.2一一般抵抵押權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記記申請材材料解析：本部分應應關(guān)注對對抵押擔擔保的主主債權(quán)已已轉(zhuǎn)讓的的證明的的把握。。房屋抵押押權(quán)只能能因主債債權(quán)被轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。主主債權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的起起因可以以是多種種多樣，，但大致致可以分分為兩類類①協(xié)議轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓②基于客客觀原因因轉(zhuǎn)讓C.2.3一一般抵抵押權(quán)變變更登記記申請材材料①因客觀觀原因?qū)е碌淖冏兏谝虍斒率氯艘庠冈府a(chǎn)生的的變更：：順位變變化、債債務(wù)履行行期限展展期等C.2.4最最高額額抵押權(quán)權(quán)設(shè)立登登記申請請材料解析：①主債權(quán)權(quán)合同的的特殊性性②最高額抵抵押合同的的特殊內(nèi)容容：限額和和確定期限限③已存在債債權(quán)的證明明和抵押當當事人同意意將該債權(quán)權(quán)納入最高高額抵押權(quán)權(quán)擔保范圍圍的證明C.2.5最高高額抵押權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移登記記申請材料料解析：注意對最高高額抵押權(quán)權(quán)進行確定定的問題。。C.2.6最高高的抵押權(quán)權(quán)變更登記記申請材料料解析：債權(quán)確定時時間和最高高債權(quán)額，，這兩項變變更的，如如果涉及影影響到其他他抵押權(quán)人人（預告登登記權(quán)利人人）利益的的，還需提提交其他抵抵押權(quán)人（（預告登記記權(quán)利人））的書面同同意證明C.2.7最高高額抵押權(quán)權(quán)確定登記記申請材料料解析：注意把握最最高額抵押押權(quán)擔保的的債權(quán)已確確定的證明明的多種表表現(xiàn)方式C.2.8在建建工程抵押押權(quán)設(shè)立登登記申請材材料解析：①注意申請請材料中對對用于抵押押的工程尚尚在建設(shè)的的證明文件件的把握②注意在建建工程設(shè)定定最高額抵抵押的問題題C.2.9在建建工程抵押押權(quán)轉(zhuǎn)移登登記申請材材料解析：注意申請材材料中對項項目轉(zhuǎn)讓的的立法要求求問題C.2.10在在建工程抵抵押權(quán)變更更登記申請請材料解析：注意在建工工程變更與與商品房預預售兩種情情形競合的的處理C.2.11一一般抵押權(quán)權(quán)、最高額額抵押權(quán)或或在建工程程抵押權(quán)注注銷登記申申請材料解析：注意區(qū)分三三種情形所所提交的權(quán)權(quán)利證書，，一般抵押押權(quán)和最高高額抵押權(quán)權(quán)注銷登記記需提交房房屋他項權(quán)權(quán)利證書，，在建工程程抵押權(quán)注注銷登記需需提交登記記證明。C.3地地役權(quán)登記記申請材料料解析：①地役權(quán)合合同②房屋所有有權(quán)證書（（房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證書）。。區(qū)分供役役地和需役役地的不同同組合方式式而不同。。③地役權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓證明的的適用問問題④包括利用用目的、利利用方法、、利用期限限、利用范范圍等地役役權(quán)內(nèi)容變變化的適用用C.4預預告登記申申請材料解析：①注意把握握預購商品品房預告登登記轉(zhuǎn)移證證明：繼繼承、遺贈贈、婚姻、、生效裁判判②預告登記記權(quán)利發(fā)生生轉(zhuǎn)移的證證明：因因撤銷、合合并、兼并并、分立等等原因使預預告登記權(quán)權(quán)利人滅失失，致預告告登記權(quán)利利轉(zhuǎn)移C.5其其他類型登登記申請材材料①遺失申明明與公告程程序的區(qū)分分②注意對C.5.3更正正登記申請請材料中對對于是否涉涉及到對權(quán)權(quán)利歸屬的的情形③注意表C.5.4異議議設(shè)立登記記申請材料料中關(guān)于證證明異議事事項消滅的的證明材料料把握第三部分登登記記程序解讀讀一、登記程程序概述1.登記程程序制定考考慮的因素素2.登記程程序問題導導致的行政政訴訟3.閱讀和和使用本章章應注意的的事項:(1)帶””應”的條款要要嚴格遵守守;(2)強制性條款款必須無條件件遵守;4.登記程程序確立的的幾個制度度(1)質(zhì)量量檢查制度度(2)疑難難業(yè)務(wù)會審審制度(3)合并并辦理制度度(4)申請請材料確認認制度(5)登記記官崗位責責任制度二、一般規(guī)規(guī)定(一)關(guān)于于登記總體體程序1.一般性性程序2.特殊性性程序3.個別性性增加程序序(二)登記記有關(guān)崗位位設(shè)置和人人員要求1.房屋登登記應設(shè)置置的崗位2.應由登登記官擔任任的崗位3.不同環(huán)環(huán)節(jié)崗位人人員要求(三)審核核委員會制制度1.設(shè)立的的原因和必必要性2.人員構(gòu)構(gòu)成情況3.具體解解決何種問問題4.會審結(jié)結(jié)果的效力力(四)質(zhì)量量檢查制度度1.質(zhì)量檢檢查的重要要地位2.質(zhì)量檢檢查的大體體要求3.質(zhì)量檢檢查的主要要內(nèi)容(五)質(zhì)量量檢查的具具體規(guī)定1.各類登登記檢查比比例2.檢查記記錄及意見見3.錯件處處理措施4.形成檢檢查報告(六)防偽偽加密設(shè)備備的應用1.應用防防偽設(shè)備的的現(xiàn)實必要要性2.身份證證讀卡器識識別身份證證的真假3.其他有有條件的可可應用房產(chǎn)產(chǎn)證、申請請人的防偽偽設(shè)施三、關(guān)于申申請的規(guī)定定（一）申請請的性質(zhì)和和類別1.申請的的性質(zhì)2.申請的的作用3.申請的的類別(二)申請請材料的總總體要求1.申請人人提交申請請材料2.申請材材料的總體體要求3.申請書書面材料的的規(guī)范格式式要求(三)雙方方申請和單單方申請1.雙方申申請的法律律必要性2.單方申申請的具體體類型3.各種單單方申請的的原理及注注意點(四)共有有房屋申請請規(guī)定1.共有房屋屋應共同申請請2.共同共有有房屋的申請請3.按份共有有房屋的申請請4.涉婚房屋屋的申請(五)業(yè)主共共有房屋申請請1.如何界定定業(yè)主共有房房屋范圍2.業(yè)主共有有房屋申請主主體3.業(yè)主共有有房屋申請時時點(六)委托申申請登記1.委托申請請的主要情形形2.委托申請請應注意的事事項3.委托申請請中的雙方委委托(七)未成年年人房產(chǎn)申請請登記1.未成年人人的監(jiān)護人2.未成年人人房產(chǎn)取得的的申請登記3.處分未成成年人房產(chǎn)申申請登記4.其他限制制或無民事行行為能力人房房產(chǎn)申請登記記(八)申請材材料的確認1.哪些申請請材料需要申申請人確認2.自然人確確認方式3.法人或其其他組織確認認方式四、關(guān)于受理理程序的有關(guān)關(guān)規(guī)定（一）受理工工作包括的主主要內(nèi)容1.各項內(nèi)容容的大致情況況介紹2.受理中各各環(huán)節(jié)的先后后順序3.需要錄入入的信息4.受理完成成后的交接(二)合并受受理登記的情情形1.需要合并并受理的原由由2.七種情形形的不同法律律關(guān)系對登記記的要求3.合并受理理中應注意的的事項4.具體案例例操作剖析(三)查驗申申請主體的內(nèi)內(nèi)容1.自然人主主體查驗時應應著重注意的的地方2.法人或其其他組織作為為申請主體查查驗要點(四)查驗申申請材料的要要求1.申請材料料的完整性方方面2.權(quán)屬證書書或證明查驗驗要求3.有權(quán)部門門出具的證明明材料要求4.因民事行行為形成的申申請材料要求求(五)核對申申請登記事項項的要求1.申請材料料內(nèi)容與登記記事項相符合合2.申請材料料之間的內(nèi)容容相對應3.申請登記記事項與登記記簿不沖突(六)詢問的的主要內(nèi)容及及注意事項1.詢問申請請意愿的真實實性2.詢問申請請房屋的共有有性質(zhì)和份額額等3.詢問結(jié)果果的保存(七)受理的的兩種不同結(jié)結(jié)果1.準予受理理的,應當如如何告知及應應告知的內(nèi)容容2.不予受理理的,應告知知的內(nèi)容和方方式,以及申申請材料的處處理方式五、關(guān)于審核核程序的有關(guān)關(guān)規(guī)定（一）審核工工作應包括的的內(nèi)容1.各項內(nèi)容容大致介紹2.會審工作作開展的具體體程序(二)一致性性審核的主要要內(nèi)容1.主體身份份信息與申請請材料、登記記簿記載一致致2.登記客體體信息與申請請材料、登記記簿記載一致致3.實地查看看結(jié)果與申請請材料、登記記簿記載一致致（三）合法性性審核的內(nèi)容容1.材料形式式符合法律等等規(guī)定2.初始登記記或在建抵押押房屋合法建建造3.預告登記記的預購房屋屋在可以銷售售范圍內(nèi)4.其他登記記類型房屋在在登記簿范圍圍內(nèi)5.房屋符合合基本單元要要求6.登記事項項沒有登記簿簿記載的限制制要求7.需要公告告的房屋沒有有成立的異議議(四)實地查查看的情形1.實地查看看的意義2.實地查看看的登記類型型(五)初始登登記實地查看看的內(nèi)容1.房屋坐落落實地與申請請材料是否一一致2.基本單元元數(shù)量與申請請材料是否一一致3.房屋建造造狀態(tài)(六)在建工工程實地查看看的內(nèi)容1.坐落是否否與申請材料料相符2.工程形象象進度(七)房屋滅滅失登記實地地查看內(nèi)容1.所滅失房房屋的坐落是是否與登記簿簿一致2.房屋是否否已滅失(八)實實地查看看的要求1.實地查看看人員要求2.現(xiàn)場采集集信息要求3.記錄表單單要求(九)需要公公告的情形1.公告的意意義2.當前公告告與以往的不不同之處3.公告的幾幾種情形(十)公告載載體1.當?shù)毓_開發(fā)行的報紙紙或政府網(wǎng)站站2.集體土地地房屋登記公公告的特殊性性及操作步驟驟(十一)公告告期限1.不少于五五日2.公告的查查詢3.不同類型型事項的公告告應設(shè)定不同同的公告期(十二)補充充材料的有關(guān)關(guān)規(guī)定1.發(fā)生需要要補充材料的的情形2.補充材料料應履行的義義務(wù)(十三)審核核結(jié)果的兩種種處理方式1.審核通過過的,應予以以登記2.審核不符符合條件的,應不予登記記3.不予登記記的處理方式式六、關(guān)于登簿簿程序的有關(guān)關(guān)規(guī)定（一）登簿的的由來及重要要性1.登簿在整整個程序中的的地位2.提高登記記簿公信力的的措施(二)登記簿簿建立方式1.按基本單單元建立2.具體情況況的具體處理理:如一個廠廠區(qū)內(nèi)多幢房房屋的登記(三)登記簿簿的形式1.登記簿采采用的形式2.不同形式式登記簿之間間的關(guān)系3.不同形式式登記簿的安安全保存措施施(四)登記簿簿的填寫和確確認1.登記簿簿填寫人員的的要求2.登記簿填填寫確認的要要求(五)登登記簿上權(quán)權(quán)利人的記載載各種不同申請請人經(jīng)登記后后轉(zhuǎn)化為權(quán)利利人1.所有權(quán)人人的記載2.抵押權(quán)人人的記載3.地役權(quán)人人的記載4.預告權(quán)利利人的記載(六)合合并辦理理業(yè)務(wù)的結(jié)果果記載1以抵押押貸款方式預預購商品房的的，預購商品品房預告登記記與預購商品品房抵押權(quán)預預告登記；2已已設(shè)設(shè)立立所所有有權(quán)權(quán)、、抵抵押押權(quán)權(quán)預預告告登登記記的的預預購購商商品品房房符符合合相相應應登登記記條條件件后后，，預預購購商商品品房房預預告告登登記記轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移登登記記與與預預購購商商品品房房抵抵押押權(quán)權(quán)預預告告登登記記轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房房屋屋抵抵押押權(quán)權(quán)設(shè)設(shè)立立登登記記；；3已已設(shè)設(shè)立立抵抵押押權(quán)權(quán)登登記記的的在在建建工工程程竣竣工工后后，，房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)初初始始登登記記與與在在建建工工程程抵抵押押權(quán)權(quán)登登記記轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房房屋屋抵抵押押權(quán)權(quán)設(shè)設(shè)立立登登記記；；4以以抵抵押押貸貸款款方方式式購購買買房房屋屋的的，，房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移登登記記與與房房屋屋抵抵押押權(quán)權(quán)設(shè)設(shè)立立登登記記；；5繼繼承承人人將將自自己己的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)份份額額轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓給給其其他他繼繼承承人人，，涉涉及及的的房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)繼繼承承、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓等等轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移登登記記；；6房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)變變更更致致使使抵抵押押權(quán)權(quán)變變更更的的，，房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)變變更更登登記記與與抵抵押押權(quán)權(quán)變變更更登登記記；；7房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移、、變變更更致致使使地地役役權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移、、變變更更的的，，房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移、、變變更更登登記記與與地地役役權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移、、變變更更登登記記。。(七七)登登記記申申請請撤撤回回的的注注意意事事項項1.登登記記申申請請撤撤回回的的時時點點2.登登記記申申請請撤撤回回的的申申請請主主體體3.登登記記申申請請撤撤回回時時的的申申請請材材料料處處理理(八八)記記載載登登記記簿簿的的時時點點規(guī)規(guī)定定1.記記載載時時點點的的法法律律意意義義2.電電子子登登記記簿簿記記載載時時點點規(guī)規(guī)定定3.紙紙質(zhì)質(zhì)登登記記簿簿記記載載時時點點規(guī)規(guī)定定(九)登記記簿記記載錯錯誤的的更正正規(guī)定定1.記記載錯錯誤的的情形形2.不不同情情形的的處理理方式式七、關(guān)關(guān)于發(fā)