時尚天河招商計劃建議2009年12月X日地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!前言——為更好地完成時尚天河招商項目，更有效率的完成現(xiàn)時發(fā)展商目標，完成既定的招商工作，提出現(xiàn)階段時尚天河招商項目的不足之處，取長補短，完善時尚天河整體招商策略。地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!目錄一、時尚天河現(xiàn)狀分析二、商業(yè)布局調(diào)整建議三、核心客戶調(diào)整建議四、營銷推廣建議地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!—區(qū)位、地理位置、整體規(guī)劃商業(yè)布局“一心四帶”中央商務(wù)區(qū)域區(qū)位天河北CBD國際貿(mào)易區(qū)（北臨）體育西商務(wù)街區(qū)（東接）體育東商務(wù)街區(qū)（西承）珠江新城金融貿(mào)易區(qū)（南拓）時尚天河地下廣場，作為政府重點打造大型地下配套型商場項目，其項目區(qū)位處于天河體育中心負層，周邊屬商務(wù)中心區(qū)，大型購物MALL臨立，地理位置相當優(yōu)越。整體規(guī)劃超過20萬平方米，商鋪達5000間左右，其規(guī)劃為“主題體驗式地下景觀購物中心”地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!—主力商家、次主力商家、零散商家客戶商業(yè)業(yè)態(tài)項目首期招商面積大10萬平方米，商鋪2000間，致力打造集休閑、娛樂、飲食、游覽、觀光于一體的體驗式時尚主題大型地下商業(yè)廣場。在主力商戶與次主力商戶匹配比當中，次主力商家占一定的體量，其主題特色偏向于潮流類。

現(xiàn)狀時尚天河招商商家中，除原有既定的國際品牌連鎖主力商家外，其次主力商家將向三大特色商家招商，其中包括：年輕人喜愛的國內(nèi)外品牌店、個性自創(chuàng)品牌店，以及各類年輕人熱淘的裝飾品小件（精品）等。以潮流為特色次主力店地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!—營銷手法、媒體傳播宣傳渠道目前，項目主要宣傳手段為電臺廣告及單張，宣傳手段過于單一，客戶切入力并不強。而在單張設(shè)計方面，過于展示過往的自我特色，忽略了本土潛在客戶對項目的發(fā)展趨勢的想象及信心。而在報章方面，項目自身亮點未能特現(xiàn)，炒作性行為報道少，整體顯現(xiàn)出自身對項目的未來難以預測及遐想。地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!商業(yè)布局調(diào)整建議PRAT.2地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!功能購物餐飲休閑、娛樂藝術(shù)沙龍展覽、展示小型俱樂部等對應業(yè)態(tài)、業(yè)種建議服裝、珠寶鐘表、運動產(chǎn)品、異國特色精品等西餐廳、中餐廳影院、游戲機中心畫廊、音樂沙龍、潮流藝術(shù)品展示品牌、藝術(shù)品展覽展示廳各類俱樂部聚會場所、酒吧等從單純的業(yè)態(tài)來說，會與周邊的商業(yè)甚至市級購物中心有相同的地方，但不同的是對于商家品牌和業(yè)種的選擇，這里集中的都是其他商業(yè)中沒有的品牌，而且在檔次上比較一致。這就是有差異的地方。利用發(fā)展商或中原固有資源客戶進行優(yōu)化招商，做到雖特色類同但產(chǎn)品會有差異，營造出商場所在區(qū)域內(nèi)特色負一層負二層業(yè)態(tài)功能建議地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!負一層調(diào)整建議：特色：時尚潮流異國風情悠閑社區(qū)特色餐飲互動娛樂精品潮流異國品牌連鎖運動名店活動廣場地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!業(yè)態(tài)面積(建筑面積）比例（%）品牌專賣約40000㎡20餐飲約50000㎡25娛樂、休閑約60000㎡30特色商品約40000㎡20文化展覽約10000㎡5娛樂、休閑：餐飲：購物：文化展覽=30%：25%：40%：5%業(yè)態(tài)比例建議地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!發(fā)展商目標10年5月負一層10萬平方米商業(yè)廣場正式營業(yè)便宜租出不可能有價值的租值，有難度實力品牌商家進駐特色小商戶加盟附加值商家要怎樣招商才能讓10萬平方米商業(yè)廣場如期試業(yè)商家進駐率實現(xiàn)目標“時間短”“存量客不足”地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!混合先主后次主力商家先行招商次主力商家輔助次主力商家引進主力商家殿后所有商家同時進行招商，統(tǒng)一進場營運招商策略特征：條件：特征：條件：核心客戶選擇次序主力店輻射次主力店劣勢：招商時間充裕，項目前景明朗招商時間長，客戶篩選過程復雜以次主力店帶動主力店租賃有實力固有商家誘導先次后主傳統(tǒng)型招商策略反傳統(tǒng)招商策略招商速度快，商場知名度傳播率高優(yōu)勢：不建議使用該方式地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!營銷推廣建議PRAT.4地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!

如何展現(xiàn)形象與品質(zhì)，突顯競爭優(yōu)勢？地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!中原建議：項目名稱設(shè)計應更為新穎、獨特。項目取“時尚”為前綴，體現(xiàn)集團名稱，后跟具體的項目名稱，體現(xiàn)項目特色。包裝建議2：項目名稱存在問題：“時尚”作為集團名稱在項目名稱中應該得以體現(xiàn)。但“天河”這一地名已被周邊早期開發(fā)的物業(yè)廣泛運用，提及“天河”只會讓人想起天河城、天河電腦城、正佳廣場等成熟物業(yè)。因此，沿用此項目名稱，不能突出本項目的獨特性，起不到令人印象深刻的效果?！r尚·Fashion地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!適用范圍建議：1、項目南面天河路路段

2、圍繞項目整體路段雙面導旗特點：1、高度適中，約為1.8m，方便行人觀看；2、間隔3－5m,宣傳密度大；3、圍繞工地設(shè)立，有效表現(xiàn)項目規(guī)模；4、招商中心門前導旗能起到引導客戶的作用。1.68m°0.58m地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!包裝建議4：項目墻身包裝存在問題：現(xiàn)有的項目墻身包裝僅限于天河路地下隧道入口沿線的一小部分，忽略了項目所處天河路橫向圍墻廣告展示面優(yōu)勢。且由于施工的緣故令墻身廣告顯得較為殘舊，大大降低了項目包裝檔次。中原建議：圍繞項目整體制作嶄新的墻身廣告，擴大推廣面，提升宣傳檔次。圍墻墻身廣告地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!存在問題：目前的主要宣傳途徑僅限于網(wǎng)絡(luò)報道及DM發(fā)放，宣傳力度不強，針對性不強，導致招商效果不到位。策略一：中原建議：要在短期之內(nèi)快速擴大影響力，提高招商效果，可通過各大報章作宣傳炒作，擴大知名度。大型報章軟文炒作刊登招商信息地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!潮流時裝發(fā)布會地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!中原客戶資源整合、拓寬宣傳渠道深圳中原研究部項目部物業(yè)部利用中原公司內(nèi)部各部門的資源與渠道，進行廣泛的宣傳與客戶儲備中原公司資源整合策略四：香港中原滙瀚按揭中心地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!時尚天河商場項目現(xiàn)狀分析PRAT.1地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!—分析地理位置優(yōu)越，但商業(yè)缺少亮點雖然時尚天河處于天河商務(wù)區(qū)中心地帶，其整體規(guī)劃布局以時尚潮流為特色，但招商形式過于追求現(xiàn)時的潮流型商業(yè)地產(chǎn)，缺乏自我的亮點。同時，時尚天河從整體上商業(yè)布局上看，還缺少原來應有的自我本土區(qū)域特色，如運動、社交等規(guī)劃布局，忽略周邊商務(wù)區(qū)所帶來的消費商機。我們是否要從新認定我們的整體布局，突出我們所處于的地理位置優(yōu)越。天河商圈商廈臨立，我們是否可以考慮到“取長補短”的規(guī)劃布置，能完完全全地適應該區(qū)域的發(fā)展并突出自我的優(yōu)勢。地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!（S)業(yè)態(tài)商家分析(W)商業(yè)區(qū)間功能多，但缺少創(chuàng)新力；缺少天河原有的區(qū)域能力商家；現(xiàn)場整體缺少互動性，業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間缺少聯(lián)系；商業(yè)優(yōu)勢不明顯，招商類型較與其他地下商業(yè)廣場類同；現(xiàn)場商家展示不足，及過于虛泛；國際連鎖品牌及外國潮流風自營店，欠缺自我的經(jīng)營特色；業(yè)態(tài)選取客戶定位商業(yè)優(yōu)勢我們的思考？需然我們以“專業(yè)優(yōu)勢，一直被模仿，但從未被超越”為招商口號，但我們是否意識廣州商業(yè)廣場，早在2000年就已經(jīng)踏上了“潮流”，或者已經(jīng)遠遠超越了。我們是否要從新認定我們的價值所在？如何能讓“時尚天河”經(jīng)營理念精髓滲透到核心商戶當中地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!20萬平米的商業(yè)做成什么思路一：傳統(tǒng)型商廈購物廣場思路二：輻射本區(qū)域的商業(yè)中心其他思路（集各種元素的娛樂聚會悠閑型地下商場）通常思路推崇思路地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!一個能為精英人士帶來頂級體驗的場所；一個真正能讓廣州時尚起來的符號；一個讓廣州各路名流交往聚會的圈子；一個能讓廣州精英人士沉淀氣質(zhì)的場所；一個氣息高貴，但并不缺少趣味性的場所。地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!負二層調(diào)整建議：特色：白領(lǐng)生活悠閑會館國際潮流藝術(shù)品展示及銷售電影娛樂社區(qū)社交會館特色商品散戶地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!核心客戶調(diào)整建議PRAT.3地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!主力型商家（品牌連鎖店）次主力店（特色小商戶）附加值商家決策類率高、快租金承受能力強具有主題型羊群特征選擇性靈活客戶群體龐大能快速實現(xiàn)招商目標前期租金承受能力較低決策時間長客戶資源體系單一要求高對前景有瞻望性實現(xiàn)目標相對較長且不穩(wěn)定商家特征分析：地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!核心可以調(diào)整建議：先次主力店招商，利用次主力店招商的利好勢頭，誘引主力店進駐，加快主力店與次主力店的進駐速度，從而達到目標從項目首期整體營業(yè)面積分析，項目首期約10萬平方米，面積約4層天河城，招商面積相當之大，難度相當之高。而在客戶選營方面，主力客戶選擇的要求亦相當之高及嚴格，考慮到統(tǒng)一營業(yè)時間及商場整體營運現(xiàn)時距離整體營業(yè)還有5個月，在時間方面相當進逼，但由于主力店整體的招商上存在相當?shù)膯栴}，另整個商場的速度未能得到有效的提高。反傳統(tǒng)的招商策略”以小誘大“用短時間積累大量次主力，利用次主力客戶引爆主力商家地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!包裝建議推廣建議21營銷推廣建議地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!存在問題：項目LOGO色彩鮮艷，符合潮流商城定位，但設(shè)計未能顯示潮流特性，與數(shù)個較成熟的商業(yè)項目LOGO有較大的趨同性，特色不明顯。中原建議：為配合商城主題，LOGO設(shè)計應更為新穎，保留鮮艷色彩的同時，可走出“對稱圖案”的限制，創(chuàng)造出獨特、奪目的設(shè)計。1：項目LOGO包裝建議參考LOGO方案色系雷同、效果雷同易形成混淆地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!包裝建議3：項目招商中心存在問題：由于目前天河路路段正在進行BRT沿線的施工，因此項目招商中心入口處的環(huán)境較差；且由于道路旁綠化的遮擋，使招商中心略顯隱蔽。中原建議：可在道路旁設(shè)置導旗，或在招商中心周邊樹立較高的廣告牌，制造遠觀效果，令招商中心更為突出。地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!單面導旗(58cm*300cm)特點：1、較高的高度，有利開車途徑及遠處客戶觀看；2、間隔約為1m，有效突出圍繞的建筑物；3、外觀大氣，提升項目檔次。適用范圍建議：項目招商中心入口兩側(cè)

地產(chǎn)廣州時尚天河招商計劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!大型報章軟文炒作公關(guān)營銷推廣活動增強各類廣告投放中原資源整合2134推廣建議地產(chǎn)廣州時尚天河招商計