...wd......wd......wd...交房前物業(yè)公司與開發(fā)商工作交接明細接收驗收前的準(zhǔn)備工作1、在小區(qū)入伙前一至兩個月由工程副總組織成立交房小組。2、由工程副總組織工程部、物業(yè)部〔物業(yè)公司〕及交房小組有關(guān)人員組成驗收小組；驗收小組在驗收前完成以下工作：1〕物業(yè)公司應(yīng)提前20天派出工程人員進駐現(xiàn)場，與現(xiàn)場〔工程部〕工程人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)視管理工作，主要是參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試。了解整個樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護打下根基。2〕在甲方工程部的組織安排下物業(yè)公司應(yīng)主動和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如：商定交接本卷須知和開場交接日期等。3〕工程部應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司三方共同制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)。4〕準(zhǔn)備竣工驗收的表格資料〔物業(yè)公司準(zhǔn)備，本表一式三份，各方留存〕：A．房屋接收驗收表B．室內(nèi)接收驗收遺留問題統(tǒng)計表C．公共配套設(shè)施接收驗收表D.公共配套設(shè)施接收驗收遺留問題統(tǒng)計表E．機電設(shè)備接收驗收表F.機電設(shè)備接收驗收遺留問題統(tǒng)計表二、樓宇資料的接收移交l．接收樓宇資料的驗證及局部移交的資料1〕產(chǎn)權(quán)資料A．工程批準(zhǔn)文件；〔工程管理部提供〕B．用地批準(zhǔn)文件；〔工程管理部提供〕C．建筑執(zhí)照；〔工程部提供〕D．業(yè)主姓名、聯(lián)系方式及建筑面積清單〔工程部提供〕；2〕驗收合格資料A．竣工驗收證書；〔工程部提供〕B．消防驗收合格證；〔工程部提供〕C、綜合驗收合格證書；〔工程部提供〕D．用電許可證；〔工程部提供〕E．供用電協(xié)議書；〔工程部提供〕F．電梯使用合格證；〔工程部提供〕3)工程技術(shù)資料A.竣工圖一一包括總平面圖、建筑、構(gòu)造、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；〔工程部提供〕B．地質(zhì)勘察報告；〔總工辦提供〕C．工程合同及開、竣工報告；〔工程部提供〕D．工程預(yù)決算統(tǒng)計清單；〔成本部提供〕E．圖紙會審記錄；〔工程部提供〕F．工程設(shè)計變更通知〔包括質(zhì)量事故處理記錄〕〔工程部提供〕G．隱蔽工程驗收簽證；〔工程部提供〕H．沉降觀察記錄；〔工程部提供〕I．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；〔工程部提供〕J．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；〔工程部提供〕K．水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書：〔工程部提供〕L．供水、供暖的試壓報告；〔工程部提供〕2、資料的存放上述的全部資料分項列明，可分階段移交給物業(yè)公司，由責(zé)任部門主導(dǎo)跟蹤、落實；以上資料可提供復(fù)印件，注明原件存放地點及抄送人。三、小區(qū)接收驗收程序1、甲方〔交房小組〕通知物業(yè)部，組織小區(qū)接收移交驗收；2、物業(yè)管理公司驗收小組按?樓宇接收資料的移交?核對所接收的資料，具備條件的，應(yīng)在七日內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間；3、物業(yè)管理公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進展竣工驗收；4、對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責(zé)整改，并商定時間復(fù)核；5、對室內(nèi)物件無明顯不合符檢驗標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由物業(yè)公司接收鑰匙。物業(yè)公司對接收了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，應(yīng)防止人為損壞；對仍存在缺陷的房間等整改驗收合格后再接收鑰匙。6、業(yè)主入伙時，由交房小組相關(guān)人員陪同對室內(nèi)進展全面細致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由物業(yè)公司整理后提報工程部，工程部安排施工隊伍限期逐項修復(fù)，經(jīng)物業(yè)公司和業(yè)主驗收后消項。7、在保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報告物業(yè)公司查驗證實后，由物業(yè)公司按照?三方協(xié)議?相關(guān)條款責(zé)令施工隊更換或修復(fù)。四、接收驗收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗方法

1、標(biāo)準(zhǔn)范圍參照建設(shè)部?物業(yè)承接查驗方法?〔建房[2010]165號〕及到達業(yè)主的合理要求。2、標(biāo)準(zhǔn)及檢驗方法1〕梁、柱、板主體A、按圖紙設(shè)計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；B、無鋼筋外露；2〕頂棚A、抹灰面平整。面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮；B、無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污債：3、墻面l〕抹灰面平整．面層涂料均勻，無漏刷．無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；2〕塊料〔如磁磚〕面層：A．粘貼結(jié)實，無缺校掉角；B.面層無裂紋、損傷、色澤一致；C．對維砂漿飽滿，線條順直；3)墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象；4、地〔樓〕面l〕毛地面：平整，無明顯裂紋；2)塊料〔如磁磚〕面層：A粘貼結(jié)實，無缺校掉角；B面層無裂紋、損傷、色澤一致．對縫線條順直；C．對縫砂漿飽滿，線條順直；3)水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷；4〕衛(wèi)生間、廚房和陽臺地面：A．用小桶或塑料膠管向地面沖倒水．觀察水流向準(zhǔn)確到地漏,不應(yīng)有積水,倒泛水；B．第二天到樓下檢查樓面無滲漏；5、門窗1〕開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸結(jié)實，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全。位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；2〕從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接結(jié)實，開啟靈活；3〕木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；4〕單指輕擊玻璃安裝結(jié)實，無輕微晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡；5〕窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：A、先關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶〔屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區(qū)〕自上而下均勻澆水，停頓澆水后半小時逐間檢查每個窗臺〔墻面〕是否有水滲入；B、查詢天氣預(yù)報，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗門關(guān)緊，雨后逐間檢查場面和窗臺泛水；6、樓梯、扶手1〕砼構(gòu)造的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；

2〕鋼木構(gòu)造的樓梯：

A、用力輕搖無晃動，安裝結(jié)實；

B、鋼筋無銹蝕，無彎曲；

C、木扶手外表無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，外表平滑，不扎手：7、插座l〕電器插座：單指輕擊檢查蓋板安裝結(jié)實，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求；2〕公用電視天線和計算機設(shè)備插口、插座：單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞；3〕插座：只進展外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝結(jié)實，蓋板無損壞；8、接線盒l(wèi)〕單指輕擊蓋板安裝結(jié)實，目視蓋板無損壞；2〕用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭；9、開關(guān)1〕安裝結(jié)實，目視蓋板無損壞，2〕全檢開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好；10、照明燈具l〕用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；2〕翻開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常；3〕產(chǎn)品合格，使用壽命到達要求，室外公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計有多少自然損壞的。11、供水系統(tǒng)l〕安裝結(jié)實無能搖動；翻開每層的供水總閥門〔注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥管道完好無損，無滲漏水，無銹跡；2〕管道接頭無滲水；3〕水龍頭〔花酒〕和水閥：翻開水網(wǎng)，流水暢通，接頭無漏水；12、排污管道〔含塑料管〕l〕安裝結(jié)實，外觀完好無損，配件齊全；2〕從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞；3〕鑄鐵管：灌水后無滲漏水，外表無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻；13、地漏過濾鐵蓖安放穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通；14、衛(wèi)生潔具l〕安裝結(jié)實，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；2〕灌水后排水口接口密實，無滲水．接水軟管無銹跡；3〕便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通；15、室內(nèi)配電箱1〕安裝結(jié)實，配件齊全，試操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常；

2〕開關(guān)符合型號規(guī)定；

3〕導(dǎo)線與設(shè)計相符，布線標(biāo)準(zhǔn)；4〕目視箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活；16、其它1〕水表、電表安裝結(jié)實，無搖晃；看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常：目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷；17、根基設(shè)施房屋墻體露出地面局部無傾斜、移位、裂縫、扭曲等；18、屋面、露臺1〕屋面隔熱層、防水層A．板端縫、伸縮縫油青緊貼；B．隔熱板、防水層外表無裂縫，2〕落水口暢通，管道完好；3〕扶欄無破損、變形，無明顯銹蝕；19、屋面避雷設(shè)施各種避雷裝置的所有連接力結(jié)實可靠；20、消防設(shè)施〔消防栓、消防廂〕l〕消防栓A．油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；B．閥門完好，無滲漏水；2〕消防箱A．消防管、消防帶等配套齊全；B．箱門上標(biāo)識清楚，箱門玻璃安裝個結(jié)實、門鎖開啟自如，C.消防管無滲漏水，閥好；21、小區(qū)燈光系統(tǒng)l〕按設(shè)計要求安裝；2〕燈具安裝結(jié)實，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；3〕燈柱安裝結(jié)實，柱面油漆均勻，無損傷和刮花；22、綠化1〕按設(shè)計要求種植花草樹木，對照綠化設(shè)計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達98％以上，無病蟲發(fā)生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度98%；2〕綠化用水：綠化水管布局合理，閥門開關(guān)距離四周不超過l00米，布局覆蓋率100%閥門開關(guān)靈活，無漏水，安裝穩(wěn)固，無搖晃；23、周邊道路l〕道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷；2〕路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷；

3〕塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料無裂紋、無缺棱掉角；

4〕路牌標(biāo)志清楚，地面線條垂直；

24、垃圾池〔箱〕l〕沖洗水管

A.垃圾池通水率100％，水管安裝結(jié)實，接口處密實，無漏水；

B.水閥門關(guān)靈活無漏水：C.水閥箱裝鎖，鎖頭開啟靈活；2〕鐵箱類油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩(wěn)；3〕塑料類桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水．配有桶蓋且完好無損；25、崗?fù)〕鋁材和不銹鋼類：安裝結(jié)實，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污債；

2〕電動道閘：安裝結(jié)實，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷；26、車庫l〕露天停車場：路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；2〕地下停車場A.參照設(shè)計要求和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容組織驗收移交；B.車道標(biāo)識：入口、出口標(biāo)識清楚，油漆均勻；3〕露天〔夾層〕車棚：參照相關(guān)室內(nèi)驗收標(biāo)準(zhǔn)；

4)單車架：焊接結(jié)實平直，油漆面均勻，無銹跡；

5〕照明設(shè)施：配套齊全，燈具完好無損，開關(guān)靈活,照明正常；6〕排水系統(tǒng)：沒有專門的排水溝．參照明暗溝驗收標(biāo)準(zhǔn)，排水泵參照相關(guān)機電設(shè)備驗收標(biāo)準(zhǔn)；27、檢查井和化糞池l〕池內(nèi)無垃圾雜物，進排水暢通，池避無裂痕。2〕檢查井和化糞池進出水口高差不小于5CM，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；28、明暗溝

1〕溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；

2〕溝蓋板安裝平穩(wěn)、結(jié)實，排水暢通；29、水池、水箱

l〕按設(shè)計要求和有關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進展驗收；2〕無滲漏水現(xiàn)象；30、信箱信箱門鎖開啟靈活，房號標(biāo)志清楚，有序；31、景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施：按設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和所要求到達的效果驗收；五、工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定

1、工程完善指建設(shè)單位在房屋本體工程竣工進展竣工驗收后，才進展的局部公共配套設(shè)施的工程完善：l〕室外改造、完善工程，如下所示：A．游泳池、網(wǎng)球場等室外娛樂設(shè)施；B．綠化、區(qū)間道路等配套設(shè)施；2〕室內(nèi)改造、完善工程，如下所示；A．樓道燈改造等2、工程遺留問題指在竣工驗收和樓宇使用過程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法到達使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面內(nèi)容；3、處理規(guī)定1〕物業(yè)公司對未完善配套工程執(zhí)行管理、看護、監(jiān)視職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作；2〕對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時向甲方物業(yè)部匯報，各部門協(xié)助物業(yè)公司作好與施工單位的聯(lián)系工作；4、管理工作規(guī)定l〕在業(yè)主未辦理人住手續(xù)之前進展的完善和工程遺留問題改造時：

A．物業(yè)公司對已接收的房屋和設(shè)施實施保管；

B．分清責(zé)任范圍，物業(yè)公司指定專人與施工隊保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決須穿插工作的矛盾以確保已接收房屋和設(shè)施的完好；

C．物業(yè)公司配合施工隊的用水用電，要求〔必要時，鑒定協(xié)議〕施工隊進出場有序；D.按物業(yè)管理規(guī)定要求限制施工隊活動范圍；2)在業(yè)主〔住戶〕開場辦理人住手續(xù)之后進展的完善和工程遺留問題改造時，除按第1〕條的規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行以外，還必須在以下工作方面加強管理：A.限制噪音施工時間，確保業(yè)主的工作不受影響；B.給進場施工隊人員〔保修人員〕辦理出入證，防止與裝修施工人員混淆，給已入伙的業(yè)主帶來安全隱患；C．管理處增強保安力量監(jiān)視施工隊的人員管理；D.施工隊離場前，必須到物業(yè)公司申請“放行條〞，在經(jīng)物業(yè)公司人員核查無誤后〔核查有無違反管理規(guī)定，收回出入證，催促水電結(jié)算等〕，并經(jīng)物業(yè)公司人員簽名后施工隊方可撤離小區(qū)；六、業(yè)主入伙前籌備工作1、竣工時間和交付時間1〕竣工驗收時間：在樓宇入伙前一至兩個月進展；2〕人伙時間：住戶入伙時間〔交房日期〕2、健全交房小組

1〕竣工驗收前一至兩個月內(nèi)，由工程副總?cè)蚊环靠倕f(xié)調(diào)負責(zé)人，同時組織交房協(xié)調(diào)會并制定各部門對接人，交房總負責(zé)人根據(jù)工作進展提出各部門需求人員方案，由工程副總統(tǒng)一調(diào)度、協(xié)調(diào)。交房小組各類人員可按以下程序和時間到位。A、入伙前兩個月，任命交房總協(xié)調(diào)負責(zé)人并投入入伙前的各項準(zhǔn)備工作；B、竣工驗收前一個月，物業(yè)負責(zé)人進入現(xiàn)場，與建設(shè)單位工程人員一起參與小區(qū)交房前管理工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程；C、竣工驗收前半個月，物業(yè)公司相關(guān)進入現(xiàn)場，熟悉樓宇構(gòu)造、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗收。D、竣工驗收前半個月，交房小組進展交房演練、培訓(xùn)工作；E、交房前半個月制定好各個交房流程、表單、禮品等前期準(zhǔn)備工作；七、入伙工作方案1、準(zhǔn)備入伙資料〔工程銷售〕1〕根據(jù)物業(yè)公司原有的格式和實際情況編寫和印刷?業(yè)主手冊?、?臨時管理規(guī)約?等。2〕印刷“辦理入伙手續(xù)須知〞，內(nèi)容要求寫明物業(yè)公司辦公地，業(yè)主應(yīng)帶的證件，并附簡明扼要的入伙程序流程說明圖等。3〕印刷其他規(guī)定等。4)印刷入伙表格；2、協(xié)調(diào)工作〔工程部負責(zé)〕1〕與供電局、自來水公司、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證入伙后水、電等的供應(yīng)。3、通知入伙〔工程銷售〕通過登報或寄發(fā)通知書的形式，提前一個月向業(yè)主發(fā)出入伙通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：l〕入伙通知書2)辦理入伙手續(xù)須知3)收費工程一覽表〔公司財務(wù)、物業(yè)部配合〕4、交房入伙現(xiàn)場布置1〕入口布置A、入口處懸掛橫幅、插彩旗，營造熱烈氣氛；B、插指路牌，由入口處到交房辦公現(xiàn)場；入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時間。2〕交房現(xiàn)場辦公布置A．?dāng)[放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。B．張貼醒目的“辦理入伙手續(xù)流程圖〞，辦理手續(xù)設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)〞程序，標(biāo)識清楚，一目了然。C．交房參與人員著裝整潔，精神飽滿。D．辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。七、業(yè)主入伙程序1、入伙流程圖驗證→資料發(fā)放→交費→鑰匙發(fā)放→驗房2、驗證1〕入伙通知單原件、和購房合同、身份證原件〔復(fù)印件一份〕3、資料發(fā)放與保管1〕發(fā)給業(yè)主保存的資料：A.業(yè)主手冊〔收房須知〕B.臨時管理規(guī)約C.收費工程一覽表2〕發(fā)給業(yè)主填寫并需返回物業(yè)部的資料：A.臨時管理規(guī)約：經(jīng)業(yè)主和物業(yè)公司簽約后，業(yè)主保管一份，物業(yè)公司留存一份；B.業(yè)主情況登記表：即日填寫返給交房小組負責(zé)人指定人員；3〕物業(yè)部按業(yè)主房號進展建檔編號，檔案中應(yīng)包括的內(nèi)容：A.業(yè)主入伙通知單B.入伙驗房表C.業(yè)主情況登記表3、交費1〕物業(yè)管理服務(wù)費：以入伙通知單上發(fā)出的日期為準(zhǔn)，次月開場計收全月管理服務(wù)費；2〕裝修押金：A.時間：辦理人住手續(xù)時交納；B.標(biāo)準(zhǔn)：每百平方米元；C.退款：住戶裝修完畢，憑裝修押金的收據(jù)可辦理退款手續(xù)；3〕樓道維護費、裝修垃圾清運費：A．時間：辦理入伙時交納；B．標(biāo)準(zhǔn)：每戶平方米元；4〕工本費：元/戶；5〕其他費用：5、鑰匙發(fā)放1〕憑建設(shè)單位和物業(yè)公司開具的已交清所欠費用的發(fā)票到鑰匙發(fā)放處簽名領(lǐng)取房間鑰匙或門禁卡〔一卡通〕；2〕驗房小組工程人員陪同業(yè)主驗收房屋并做好相應(yīng)記錄；3〕驗房完畢后需業(yè)主簽字認(rèn)可后將?驗房單?交回物業(yè)部；4〕物業(yè)部整理匯總后移交工程部，工程部組織責(zé)任單位限期修復(fù)；6、驗房1)按國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定執(zhí)行；2