商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓

一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn)？

指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn),包括酒店,超市,臨街商鋪,大型住宅項目的商業(yè)配套,購物中心,特色商業(yè)街區(qū),商業(yè)廣場,專業(yè)批發(fā)市場,SHOPPINGMALL等用途的房地產(chǎn).

二、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分1、按照開發(fā)形式進行分類2、按座落位置分3、按規(guī)模分4、按照投資價值分類5、按照商鋪的位置形式分類1、按照開發(fā)形式進行分類（1）.商業(yè)街商鋪;（2）.市場類商鋪;（3）.社區(qū)商鋪;（4）.住宅底層商鋪;（5）.百貨商場、購物中心商鋪;（6）.商務樓、寫字樓商鋪;（7）.交通設(shè)施商鋪2、按座落位置分（1）.市中心區(qū)商業(yè);（2）.居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè);（3）.交通樞紐附近商業(yè);（4）.市郊商業(yè)3、按規(guī)模分（1）.大型—建筑面積過萬平米；（2）.中型---分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補充；（3）.小型---填補大中型商業(yè)區(qū)的空白,為人們生活提供方便。4、按照投資價值分類（1）.“都市型”商鋪--績優(yōu)股；（2）.“社區(qū)型”商鋪--潛力股；（3）.“便利型”商鋪--冷門小盤股；（4）.專業(yè)街市商鋪--高科技股；（5）.其他商鋪--“一般股票”。

5、按照商鋪的位置形式分類鋪面房和鋪位三、什么叫購物中心shoppingcenter(S．C)

是多種零售店鋪、服務設(shè)施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設(shè)施的集合體。

四、什么叫MALL

目前世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)---可以定位為規(guī)模在10萬㎡以上,由管理商者統(tǒng)一經(jīng)營管理,主要采取出租方式運營的集零售,娛樂,餐飲,休閑等一體的復合商業(yè)業(yè)態(tài).

五、什什么叫叫超市市、分分類怎怎樣開架售售貨，，集中中收款款，采采取自自選銷銷售方方式,以銷售售生鮮鮮商品品,食品和和向顧顧客提提供日日常必必須品品為主主要目目的的的零售售業(yè)態(tài)態(tài).根據(jù)商商品結(jié)結(jié)構(gòu)的的不同同，可可以分分為食食品超超市和和綜合合超市市。大大型型超市市—實際營營業(yè)面面積6000㎡㎡以上,滿足顧顧客一一次性性購齊齊的零零售業(yè)業(yè)態(tài).根據(jù)商商品結(jié)結(jié)構(gòu),可以分分為以以經(jīng)營營食品品為主主的大大型超超市和和以經(jīng)經(jīng)營日日用品品為主主的大大型超超市.倉儲會會員店店---以會員員制為為基礎(chǔ)礎(chǔ),實行儲儲銷一一體,批零兼兼營,以提供供有限限服務務和低低價商商品為為主要要特征征的零零售業(yè)業(yè)態(tài).六、步步行街街的起起源最初出出現(xiàn)步步行街街，是是因為為城市市膨脹脹，尤尤其是是汽車車的飛飛速發(fā)發(fā)展使使人們們在郊郊區(qū)居居住成成為可可能，，由于于城市市中心心的擁擁擠不不堪和和生態(tài)態(tài)環(huán)境境的惡惡化，，人們們搬到到郊區(qū)區(qū)去居居住。。政府府為了了復活活城市市中心心的活活力和和魅力力以及及商業(yè)業(yè)物態(tài)態(tài)，因因此建建了步步行街街，使使得人人們在在城市市中心心生活活也一一樣擁擁有安安靜、、繁榮榮而方方便購購物、、娛樂樂的場場地。。步行行街始始終是是城市市本身身魅力力的反反映。。七、專專賣店店、便便利店店、連連鎖店店、百百貨店店專賣店店(exclusiveshop):專門經(jīng)經(jīng)營或或授權(quán)權(quán)經(jīng)營營制造造商品品牌和和中間間商品品牌的的零售售業(yè)態(tài)態(tài)。便利店店(方便店店)conveniencestore(Cv．S):滿足顧顧客便便利性性需求求為主主要目目的的的零售售業(yè)態(tài)態(tài)百貨店店departmentstore(Dept．)：在在一個個大建建筑物物內(nèi)，，根據(jù)據(jù)不同同商品品部門門設(shè)銷銷售區(qū)區(qū)，開開展各各自的的進貨貨、管管理、、運營營的零零售業(yè)業(yè)態(tài).連鎖經(jīng)經(jīng)營：：一種商商業(yè)連連鎖,即經(jīng)營營內(nèi)容容相同同、使使用統(tǒng)統(tǒng)一店店名的的若干干個門門店組組成一一個聯(lián)聯(lián)合體體,在同一一個總總部的的管理理和規(guī)規(guī)劃下下進行行專業(yè)業(yè)化分分工,使復雜雜的商商業(yè)活活動簡簡單化化,是一種種實現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模模效益益的經(jīng)經(jīng)營組組織形形式。。八、什什么叫叫街鋪鋪沿街兩兩側(cè)的的鋪面面及商商業(yè)樓樓里面面的鋪鋪位都都屬于于商業(yè)業(yè)街商商鋪。。業(yè)態(tài)？－－以以什么么方式式賣九、業(yè)業(yè)態(tài)、、業(yè)種種業(yè)種？－－賣賣什么么十、歷歷史上上的八八次零零售業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)創(chuàng)新次數(shù)名稱業(yè)態(tài)開始時間高潮期特征1百貨商店1852年1860－1940擴大品種2一價商店1878年1880－1930同一價格3連鎖商店1859年1920－1930組織創(chuàng)新4超級市場1930年1935－1965自選購物5購物中心1930年1950－1965商店聚集6自動售貨機第二次世界大戰(zhàn)后1950－1985自動售貨7步行商業(yè)街1967年1967－？漫步購物8多媒體銷售1980年1980－？電視、網(wǎng)上購物十、零零售業(yè)業(yè)態(tài)手手風琴琴定律律綜合化化專業(yè)化化雜貨店店1860年前專業(yè)店店1860年后百貨店店1930年后便利店店1950年商業(yè)街街20世紀60年代時間城市與與商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)――““城”與與“市市”商業(yè)地地產(chǎn)一一般都都分布布在城城市最最重要要的地地段，，最顯顯要的的位置置，代代表著著城市市的形形象，，注重重商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目目與整整個城城市的的協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一一，將將能夠夠為城城市增增光添添彩。?！俺鞘惺小币袀€個觀念念的更更新，，不然然，““城””建得得“美美侖美美奐””，““市””卻冷冷背呆呆滯了了。沒有““市””的““城””，怎怎么還還叫““城市市”？？十一、、解讀讀“城城”與與“市市”從“城城”與與“市市”的的關(guān)系系看商商業(yè)發(fā)發(fā)展一是要要特別別重視視城市市發(fā)展展的趨趨向，，去抓抓住商商業(yè)發(fā)發(fā)展的的機遇遇；一是應應以商商業(yè)發(fā)發(fā)展的的前瞻瞻性、、拉動動性，，影響響、促促進城城市建建設(shè)的的規(guī)模模轉(zhuǎn)型型。對對于大大型商商業(yè)地地產(chǎn)項項目這這種有有大影影響力力和拉拉動力力的商商業(yè)巨巨市，，更當當如此此。十一、、解讀讀“城城”與與“市市”未來的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)人才才，－－是是既懂懂城市運運營又懂商業(yè)規(guī)規(guī)律和房地產(chǎn)產(chǎn)運作作的復合合人才才－－要要站在在城市市、地地產(chǎn)與與商業(yè)業(yè)之間間，為為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目目開展展包括括商業(yè)業(yè)前期期定位位、營營銷方方案、、出售售出租租的完完善的的服務務流程程，明明白應應該建建多大大的商商業(yè)，，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)是如如何搭搭配的的，實實現(xiàn)商商業(yè)與與城市市、與與房地地產(chǎn)最最有價價值的的對接接，充充分實實現(xiàn)城城市與與商業(yè)業(yè)、商商業(yè)與與房地地產(chǎn)的的市場場聯(lián)動動。十二二、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)對對人人才才的的要要求求研究究商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的規(guī)規(guī)律律業(yè)態(tài)態(tài)的的變變化化研究究城城市市、、商商業(yè)業(yè)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的結(jié)結(jié)合合，，是是目目前前擺擺在在商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商面面前前最最棘棘手手的的問問題題。。城市市化化背背景景下下商商業(yè)業(yè)與與地地產(chǎn)產(chǎn)的的對對接接天河河城城廣廣場場樣樣板板效效應應天河河城城廣廣場場總總投投資資12億元元，，建建筑筑面面積積16萬平平方方米米，，營營業(yè)業(yè)面面積積10萬平平方方米米的的天天河河城城廣廣場場成成為為廣廣州州少少有有的的大大型型高高檔檔購購物物中中心心，，每每天天的的客客流流平平均均達達到到30萬人人次次，，2002年整整個個購購物物中中心心的的營營業(yè)業(yè)額額達達到到36億元元，，租租金金收收入入3億多多，，已已成成為為廣廣州州最最繁繁華華的的商商業(yè)業(yè)中中心心之之一一。。十三三、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢（（一一））商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的三三重重利利誘誘惑惑：：一重重利利，，商商業(yè)業(yè)贏贏利利和和物物業(yè)業(yè)升升值值；；二重重利利，，提提升升開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)知知名名度度，，增增加加股股票票在在資資本本市市場場上上的的吸吸引引力力；；三重重利利，，以以物物業(yè)業(yè)增增值值和和現(xiàn)現(xiàn)金金流流吸吸引引銀銀行行，，增增加加授授信信額額度度。。商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)魅魅力力如如斯斯，，各各路路玩玩家家紛紛紛紛下下水水，，按按需需各各自自設(shè)設(shè)計計不不同同模模式式。。只只是是地地產(chǎn)產(chǎn)一一旦旦冠冠以以““商商業(yè)業(yè)””的的名名頭頭，，就就不不再再是是單單純純的的地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)迅迅速速回回收收資資金金和和物物業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營升升值值成成為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)商商的的萬萬有有定定律律。。十三三、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢（（二二））中外外商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)模模對對比比分分析析GDP中商業(yè)所占比例美國零售商業(yè)50強（億美元）中國零售商業(yè)50強(人民幣億元)英法德日美國

中國零售總額

占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同發(fā)發(fā)達達國國家家相相比比，，中中國國商商業(yè)業(yè)總總體體規(guī)規(guī)模模過過小小，，大大型型商商業(yè)業(yè)所所占占市市場場份份額額很很小小。。十三三、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢（（三三））中外外連連鎖鎖商商店店比比較較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國與西方國家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段同發(fā)發(fā)達達國國家家連連鎖鎖商商店店的的階階段段比比較較，，可可成成為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)決決策策時時的的重重要要參參考考十三三、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢（（四四））中外外百百貨貨商商店店比比較較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國與西方國家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同發(fā)發(fā)達達國國家家百百貨貨商商店店的的階階段段比比較較，，可可成成為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)決決策策時時的的重重要要參參考考十三三、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢（（五五））中外外超超級級市市場場比比較較國家創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－200（35年）2001年法國1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中國1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中國與西方國家的差別距美、50年，距法日港30－40年大體相距30－40年大體相距30－40年同發(fā)發(fā)達達國國家家超超級級市市場場的的階階段段比比較較，，可可成成為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)決決策策時時的的重重要要參參考考十三三、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢（（五五））日本本各各類類型型購購物物中中心心比比較較參參考考鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型商圈半徑（公里）1－23－510－2030－40時間距離（分）3－55－810－1520－30商圈人口（萬人）1－25－1050－100200以上停車場容量（輛）50－100300－5002000－50005000－10000商店組成超級市場綜合超市1家百貨店2家百貨店2－6家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市2家綜合超市2－3家綜合店飲食服務服裝店服裝店藥店其它飲食服務飲食服務洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家十三三、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢（（六六））商業(yè)低進入壁壁壘的后果在中國，進入入市場的壁壘壘過低使行業(yè)業(yè)中的企業(yè)規(guī)規(guī)模向兩極發(fā)發(fā)展，大企業(yè)業(yè)盲目擴張和和小企業(yè)無節(jié)節(jié)制發(fā)展，導導致“低市場場集中度和過過度競爭”進入市場壁壘低產(chǎn)品差別程度低企業(yè)小型化大企業(yè)盲目擴張市場過度競爭市場集中度低十三、商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)態(tài)勢（七）總結(jié)目前商業(yè)業(yè)物業(yè)市場的的現(xiàn)狀不難看看出：開發(fā)商商和投資者對對于商業(yè)物業(yè)業(yè)的開發(fā)和投投資均表現(xiàn)出出極大的熱情情。許多開發(fā)發(fā)商在項目前前期就聘請專專業(yè)公司從建建筑結(jié)構(gòu)、主主題定位、消消費人群定位位、行業(yè)組合合、店鋪劃分分等方面進行行詳細策劃。。面對越發(fā)挑挑剔的投資者者，專業(yè)化分分工必然引入入商業(yè)地產(chǎn)競競爭之中。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展與成熟，，意味著消費型地產(chǎn)正正向生產(chǎn)型地地產(chǎn)裂變。商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品””：高風險、高回回報、高技術(shù)術(shù)含量。十四、商業(yè)地地產(chǎn)市場發(fā)展展條件（一））國外參考：主要判斷元素素：人均GDP、城市家庭汽汽車擁有量、、公共交通條條件人均GDP3000－4000美元時，家庭庭汽車擁有率率15－20％，大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（（ShoppingMall）－－開始發(fā)發(fā)展人均GDP10000美元，家庭汽汽車擁有率60％，大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（（ShoppingMall）－－成熟發(fā)發(fā)展十四、ShoppingMall發(fā)展條件亞洲及國內(nèi)（（含香港、新新加坡等）：：主要判斷元素素：人均GDP、城市家庭汽汽車擁有量、、公共交通條條件、人口密密度、消費總總量都市型大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展條件城市人均GDP水平達到2500美元郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展條件城市人均GDP水平達到4000美元、公路發(fā)發(fā)展極為充分分、城市家庭庭汽車擁有率率達15－20％十四、ShoppingMall發(fā)展條件國內(nèi)之所以與與歐美發(fā)展大大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的GDP水平有明顯的差距距，但仍然具具備發(fā)展大型型商業(yè)地產(chǎn)項項目，主要因因素在于其人口密度遠遠大于歐美美城市的人口口密度，消費總量決定大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的的市場潛力。。商業(yè)房地產(chǎn)項項目開發(fā)的基基礎(chǔ)條件，是是項目所面對對核心商圈的的消費總量，，因為它體現(xiàn)現(xiàn)了核心商務務圈的人口基基數(shù)，也體現(xiàn)現(xiàn)了核心商圈圈的能力，也也包括了GDP的水準。十四、ShoppingMall發(fā)展條件十五、商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)定位位尺度人均GDP業(yè)態(tài)發(fā)展情況1000美元百貨商店興起2000至3000美元超級市場興起6000美元便利店興起8000美元倉儲式商店興起12000美元購物中心大發(fā)展的時代尺度一：經(jīng)濟濟水平在世界視野里里，各種零售售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)現(xiàn)具有一定的的規(guī)律性。尺度二：交通通狀況國外大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)（ShoppingMall）的發(fā)展經(jīng)驗驗告訴我們，，當一個社會會進入到汽車車時代，才為為ShoppingMall的出現(xiàn)提供了了可能。從交交通形式上來來說，所謂ShoppingMall，尤其是郊區(qū)區(qū)的ShoppingMall，必須依托于于高速公路和和城市的環(huán)路路，這意味著著消費者比較較依賴汽車。。只有當一個個城市進入了汽車社會，或或者說開始進入汽車社會，那那么ShoppingMall在一個城市的的建設(shè)才能真真正的發(fā)展起起來，否則只只能是城市型型的購物中心心。十五、商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)定位位尺度尺度三：依據(jù)城市化進進程的國際規(guī)規(guī)律來為大型型商業(yè)地產(chǎn)項項目做出定位位世界城市化過過程中，城市市商業(yè)中心的的變遷有其規(guī)規(guī)律性。我們把城市的的發(fā)展分為三三個階段，1、城市化初級級階段：城市市化率30%以下；2、城市化初級級階段：城市市化率70%以下；3、城市化高級級階段：城市市化率70%以上。十五、商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)定位位尺度城市商業(yè)中心心將根據(jù)城市市化的進程而而發(fā)生變化。。從這個規(guī)律律性來看，依依據(jù)城市化發(fā)發(fā)展水平來發(fā)發(fā)展大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)是很好好的選擇。初級階段城市化率30%以下商業(yè)向城市的的幾何中心聚集零售行業(yè)的特特征：－－向心聚集中級階段城市化率70%以下零售行業(yè)的特特征：－－離心分散商業(yè)向城市的的幾何中心發(fā)展高級階段城市化率70%以上零售行業(yè)的特特征：－－離心聚集商業(yè)離開城市市的幾何中心心，向郊區(qū)聚集十五、商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)定位位尺度這是一種主體體性購物中心心，它是以某某一大型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)為主體體再輔以其他他的一些商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)和服務務業(yè)態(tài)。主體體性購物中心心又分兩種，，一是以大型型超市為主體體，它的競爭爭優(yōu)勢是，能能夠進入居民民社區(qū)，能夠夠彌補大型超超市在商品線線上的不足，，并可通過出出租場地增加加附屬的一些些商業(yè)業(yè)態(tài)和和服務業(yè)態(tài)，，既可降低經(jīng)經(jīng)營成本又可可增強對社區(qū)區(qū)的服務功能能；二是以大大型百貨商店店為主體的購購物中心，往往往成為中心心城區(qū)的商業(yè)業(yè)中心，但一一般很難在社社區(qū)里生存。。十六、購物中中心的分類——ShoppingCenter這種模式購物物中心是綜合合性和超大型型的，與主體體性購物中心心不同的是，，這種購物中中心里的商業(yè)業(yè)形態(tài)是以三三種商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為鼎足之勢勢，即百貨店店、超市和許許多專業(yè)專賣賣店，再輔以以餐飲娛樂業(yè)業(yè)的店鋪，它它可以涵蓋所所有零售業(yè)和和服務業(yè)的內(nèi)內(nèi)容。購物中中心已經(jīng)不是是一種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，而是一一種商業(yè)的組組織模式，甚甚至于已經(jīng)作作為城市整體體規(guī)劃中的一一種基本構(gòu)成成，與機場、、公園、體育育中心等城市市設(shè)施類似。。十六、購物中中心的分類——ShoppingMall即城市廣場，，與ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于購物物以及配套的的餐飲、休閑閑、娛樂等，，還將旅游、、餐飲、休閑閑、娛樂理念念組建成動靜靜相宜、具備備基本城市功功能的聯(lián)合體體。與ShoppingMall相比，更加全全面的Citymall更適合城市人人多方面的需需求十六、購物中中心的分類——Citymall商業(yè)空間步行行化購物中心是商商店群的組合合，為了協(xié)調(diào)調(diào)商店與商店店、商店與購購物者之間的的聯(lián)系，往往往通過一條線線性街道來串串聯(lián)商店和組組織人流，基基于安全考慮慮，街道完全全排除車輛，，實現(xiàn)步行化化。商業(yè)空間室內(nèi)內(nèi)化室內(nèi)化是利用用屋頂?shù)母采w蓋功能，將步步行商業(yè)活動動引入室內(nèi)，，并通過人工工環(huán)境控制，，減少惡劣的的自然條件對對步行活動的的影響，創(chuàng)造造舒適的環(huán)境境，這正是購購物中心建筑筑追求的目標標。公共空間社會會化與百貨商店和和超級市場不不同的是，購購物中心把純純粹的零售商商業(yè)活動場所所開辟成商業(yè)業(yè)活動和社會會活動相結(jié)合合的場所。十六、MALL的建筑特征經(jīng)營大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)要著重重考慮兩方面面的問題，一一是前期的規(guī)規(guī)劃，二是后后期的商業(yè)運運營管理。建設(shè)模式投資模式設(shè)計模式管理模式十七、商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)展模模式商業(yè)地產(chǎn)是開開發(fā)商、投資資者和經(jīng)營者者三合一的有有機整體，是是一個不可中中斷的鏈條。。十八、建設(shè)模模式、投資模模式

建設(shè)模式改建新建如：明發(fā)商業(yè)廣場、SM、世貿(mào)商城等如：上海豫園商場、上海新天地、廈門富山誠達、閩南印象等

投資模式銀行貸款外資上海迪美購物中心、中旅商場等十九、設(shè)計模模式、管理模模式設(shè)計模式

管理模式合作管理（瑞景商業(yè)廣場）委托國外機構(gòu)管理（美國環(huán)球發(fā)展管理公司）自行組建管理公司（SM、名匯）輸入管理（大摩世貿(mào)商城等）二十、商業(yè)地地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)三階段開發(fā)過程三階階段第一階段－－－整體策劃布布局第二階段－－－推廣和招商商第三階段－－－后期經(jīng)營管管理。二一、后期期經(jīng)營管理理商業(yè)地產(chǎn)項項目重在后后期經(jīng)營管管理。商家也會選選擇好的開開發(fā)商，有有些擁有很很長經(jīng)營歷歷史的商家家，一旦發(fā)發(fā)現(xiàn)適合的的商業(yè)項目目就會想方方設(shè)法進場場。找到客客戶不等于于就能完成成招商。開開發(fā)商要有有一個懂得得商家需求求的團隊，，包括客戶戶關(guān)系管理理內(nèi)容。怎么讓這個個商場可持持續(xù)發(fā)展？？這是在在后期經(jīng)營營中很重要要的內(nèi)容。。當然物業(yè)業(yè)經(jīng)營管理理是最基本本的，對于于物業(yè)經(jīng)營營管理必須須要高標準準。危機管管理對商場場相對更重重要，這種種場所的公公眾性非常常突出，任任何一個意意外可能對對這個商場場形成致命命的影響。。二二、世界界一流商業(yè)業(yè)街的六個個關(guān)鍵影響響因素1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊，能引起人們的歷史回憶。2、獨特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。3、多元化的商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場等6、牢固的政企合作關(guān)系有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系世界一流的的商業(yè)街具具有三大特特征：全球球聲譽、密密集的客流流量和可靠靠的收入。。二三、世界界一流商業(yè)業(yè)街的三大大特征

特征商業(yè)街知名度日客流量（萬人）年商業(yè)收入（億美元）巴黎香榭麗舍大街享譽全球50－7015倫敦牛津街享譽全球5032東京銀座享譽全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中國知名8014步行街的長度商業(yè)街的一一般長度為為500－700米，最高限限為1000－1500米（王府井井步行街810米、重慶解解放碑步行行街400米、沈陽中中街步行街街950米、上海南南京東路1400米哈爾濱中中央大街商商業(yè)街860米、日本銀銀座1100米、香榭麗麗舍大街1880米）步行街的寬度商業(yè)街適宜宜寬度為20－30米，小型步步行街寬度度以20米左右為宜宜（王府井井步行街38米、上海南南京路30米）每人人要有不低低于4平方米的面面積。步行街的高度商業(yè)街寬度度和高度的的比例最好好為1：1，最高不要要超過1：2（上海南京京東路步行行商業(yè)街、、哈爾濱中中央大街步步行街、沈沈陽中街步步行街都為為1：1的比例）從一般的情情況看，步步行街兩旁旁的店鋪建建筑為二至至三層為宜宜，最高不不要超過四四層，地下下延伸則最最多不要超超過兩層。。二四、商業(yè)業(yè)步行街的的三個空間間維度－－長、寬、高二五、“豪豪布斯卡””(HOPSCA)“豪布斯卡””(HOPSCA)是6個英語單詞詞的第一個個字母組合合的譯音。。H－－Hotel(酒店)O－－Office(辦公樓)P－－Parking(停車場)S－－Shopping(購物)C－－Convention(集會)A－－Apartment(公寓)把商業(yè)街變成成生活街，即變傳統(tǒng)統(tǒng)的“購物物街”為““生活街””，將商業(yè)業(yè)街建成一一個集購物物、娛樂、、餐飲、休休閑、居住住為一體的的生活空間間。細分功能區(qū)區(qū)劃的“豪豪布斯卡””規(guī)則，““中央商商務區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)“三三二二二”配比比，即30%%辦公區(qū)，30%%零售，20%%服務，20%%高檔公寓5.1十項原則1、要維護購購物中心零零售、餐飲飲、娛樂52：18：30的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營營黃金比例例。2、要維護購購物中心的的統(tǒng)一主題題形象和統(tǒng)統(tǒng)一品牌形形象。3、購物中心心的招商目目標要能夠夠在功能和和形式上同同業(yè)差異、、異業(yè)互補補。4、核心主力力零售店盡盡量自營；；而非主力力零售商盡盡量以聯(lián)營營為主、租租賃為輔。。5、核心主力力店先行，，輔助店隨隨后；零售售購物項目目優(yōu)先，輔輔助項目配配套。6、核心主力力店適合放放在經(jīng)營軸軸線（線性性步行街））的端點，，不宜集中中放置在中中間。7、對特殊商商戶（指具具有較高文文化、藝術(shù)術(shù)、科技含含量的經(jīng)營營單位）給給予優(yōu)惠政政策，能增增強購物中中心整體文文化氛圍，，提升品位位。8、放水養(yǎng)魚魚，即采用用合理租金金與優(yōu)質(zhì)服服務做法，，先做市，，后賺錢。。9、統(tǒng)一管理理、統(tǒng)一服服務。10、完善信息息系統(tǒng)。二六、統(tǒng)一一招商管理理的十項基基本原則設(shè)計應遵循循的商業(yè)原原則原則一：土地的高強度開發(fā)用足底商、用足建筑密度爭取最大的商業(yè)展示面、延展面原則二：便捷的外部交通誘導實現(xiàn)公交車站，地鐵站與項目地塊的零距離互動運用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部步道體系有機組織各個內(nèi)部環(huán)流之間的銜接空間原則三：高效的內(nèi)部人流組織商業(yè)的道路不是用來“走”的，而是用來“逛”的商業(yè)做的是人流而不單單是交通原則四：重估樓層價值體系二層及以上鋪面層高設(shè)計二層及以上步道平臺設(shè)計利用特殊交通方式拉動豎向人流垂直樓面租金效益的重新分配原則五：創(chuàng)造高附加值空間挖掘獨幢商業(yè)潛力創(chuàng)造高體驗性空間原則六：商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng)充分挖掘商業(yè)美學價值與廣告標識的傳媒作用創(chuàng)造獨特的形象標志系統(tǒng)，強化商業(yè)品牌認知注重廣告體系與建筑形象的一體化、協(xié)調(diào)性原則七：延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學，增強商業(yè)建筑的地方文化特色以地方文化策略對待本土的商業(yè)設(shè)計與改造：新天地與城隍廟原則八：設(shè)計具有社區(qū)活力的城市公共空間以商業(yè)公共空間建設(shè)推動社區(qū)的精神文化生活與日常鄰里交流以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動城市效益、社會效益與商業(yè)效益的共同繁榮二十八、商商業(yè)地產(chǎn)設(shè)設(shè)計原則原則一：土地的高強強度開發(fā)用足底商、、用足建筑筑密度，爭爭取最大的的商業(yè)延展展面50%設(shè)計應遵循循的商業(yè)原原則原則二：便捷的外部部交通誘導導實現(xiàn)公交車車站，地鐵鐵站與項目目的零距離離互動運用各種手手法將人流流快捷引入入內(nèi)部環(huán)行行步道體系系有機組織各各個內(nèi)部環(huán)環(huán)流之間的的聯(lián)接空間間設(shè)計應遵循循的商業(yè)原原則原則三：高效的內(nèi)部部人流組織織商業(yè)的道路路不是用來來走的，而而是用來逛逛的商業(yè)做的是是人流而不不是交通設(shè)計應遵循循的商業(yè)原原則原則四：重估樓層價價值體系二層及以上上鋪面層高高設(shè)計二層及以上上步道平臺臺設(shè)計利用特殊交交通方式拉拉動人流上上行垂直樓面租租金效益的的重新分配配設(shè)計應遵循循的商業(yè)原原則原則五：創(chuàng)造高附加加值空間挖掘獨幢商商業(yè)潛力

聚斂人氣，活躍商氣，使廣場成為城市公共活動的載體

借助圍合性廣場空間形成商業(yè)黃金點，提升局部商業(yè)價值

借助廣場與街道形成的空間序列來豐富空間體驗和感受滄州鼓樓商業(yè)中心上大弘基休閑廣場設(shè)計應遵循循的商業(yè)原原則58原則六：商業(yè)建筑本本身就是廣廣告系統(tǒng)充分挖掘商商業(yè)美學價價值與廣告告標識的傳傳媒作用創(chuàng)造獨特的的形象標志志系統(tǒng)，強強化商業(yè)品品牌認知注重廣告體體系與建筑筑形象的一一體化和協(xié)協(xié)調(diào)性設(shè)計計應應遵遵循循的的商商業(yè)業(yè)原原則則拉斯維加斯弗里蒙特步行體驗街綠地MAXMALL商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計計難難點點59原則則七七：：延續(xù)續(xù)地地方方文文脈脈，，提提升升商商業(yè)業(yè)文文化化品品質(zhì)質(zhì)以城城市市環(huán)環(huán)境境為為核核心心，，挖挖掘掘地地方方美美學學，，增增強強商商業(yè)業(yè)建建筑筑的的地地方方文文化化特特色色以不不同同的的地地方方文文化化策策略略對對待待不不同同的的商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計計與與改改造造：：新新天天地地與與城城隍隍廟廟舊城城市肌理設(shè)計城市肌理上海復地城隍廟廣場上海復地城隍廟廣場設(shè)計計應應遵遵循循的的商商業(yè)業(yè)原原則則商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計計難難點點60原則則八八：：設(shè)計計具具有有社社區(qū)區(qū)活活力力的的城城市市公公共共空空間間以商商業(yè)業(yè)公公共共空空間間建建設(shè)設(shè)推推動動社社區(qū)區(qū)的的文文化化生生活活與與日日常常鄰鄰里里交交流流以商商業(yè)業(yè)公公共共空空間間建建設(shè)設(shè)帶帶動動城城市市效效益益、、社社會會效效益益與與商商業(yè)業(yè)效效益益的的共共同同繁繁榮榮新加坡這個項目修建的時間較早，當初的目的可能是要創(chuàng)新，給人一種新奇的感覺。這種商業(yè)街與業(yè)態(tài)有一個匹配性的問題，它非常適合做餐飲休閑類的商業(yè)。因為這種商業(yè)街會有一個很大的中空，透過這個中空的造型，消費者可以在底層就看到高層的店鋪，具有極佳的展示面。另外，這種通透的大廳能夠給人帶來一種融于自然的感覺，最大限度地為消費者創(chuàng)造了像是在室外行走的感覺。設(shè)計計應應遵遵循循的的商商業(yè)業(yè)原原則則對于于普普通通投投資資者者來來說說，，動動態(tài)態(tài)投投資資計計算算比比較較復復雜雜，，本本網(wǎng)網(wǎng)羅羅列列以以下下幾幾種種計計算算方方式式，，僅僅供供投投資資者者參參(1)租金金回回報報率率＝＝每每月月租租金金收收益益×12/購房房總總價價案例例分分析析：：2008年12月底底，，周周先先生生買買下下了了翠翠苑苑社社區(qū)區(qū)一一套套臨臨街街商商鋪鋪，，面面積積約約40平方方米米，，售售價價160萬元元，，目目前前在在這這片片商商鋪鋪周周邊邊，，同同等等商商鋪鋪的的月月租租金金約約是是350元/平方方米米左左右右，，即即周周先先生生每每個個月月可可取取1.4萬元元的的租租金金。。那那么么，，他他的的投投資資回回報報率率將將是是多多少少呢呢？？現(xiàn)現(xiàn)在在讓讓我我們們計計算算一一下下：：租租金金回回報報率率=14000*12/1600000=10.5%點評評：：這這種種方方法法計計算算簡簡便便，，對對一一次次性性付付款款的的情情況況分分析析會會較較為為準準確確，，但但由由于于只只考考慮慮了了租租金金和和房房其其應應用用范范圍圍比比較較局局限限，，對對于于使使用用按按揭揭貸貸款款購購房房的的回回報報情情況況就就不不太太適適用用。。商業(yè)業(yè)投投資資回回報報率率商業(yè)業(yè)投投資資回回報報率率(2)租金金回回報報率率法法公公式式：：(稅后后月月租租金金-按揭揭月月供供款款)××12／(首期期房房款款＋＋期期房房時時間間內(nèi)內(nèi)的的按按揭揭款款案例例分分析析：：假假設(shè)設(shè)周周先先生生首首付付100萬元元，，貸貸款款60萬元元，，按按揭揭20年，，按按照照最最新新商商業(yè)業(yè)貸貸款款上上限限貸貸利利率率。。套套用用上上述述計計算算公公式式：：這這個個商商鋪鋪的的投投資資回回報報率率＝＝(14000-4277)*12/(1000000+1026682)=5.7通過過計計算算，，我我們們得得出出該該套套商商鋪鋪的的投投資資回回報報率率將將是是：：5.76%點評評：：該該計計算算方方法法的的優(yōu)優(yōu)點點：：考考慮慮了了租租金金、、價價格格和和前前期期主主要要投投入入，，比比租租金金回回報報率率分分析析法法適適用用范范廣廣，，可可估估算算資資金金回回收收期期長長短短。。不足足：：未未考考慮慮前前期期的的其其他他投投入入、、資資金金的的時時間間效效應應。。不不能能解解決決多多套套投投的的現(xiàn)現(xiàn)金金分分析析問問題題。。且且由由于于其其固固有有的的片片面面性性，，不不能能作作為為理理想想的的投投資資分分析析工工具具。。商業(yè)業(yè)投投資資回回報報率率(3)租金金回回報報率率分分析析法法公公式式：：(稅后后月月租租金金-每月月物物業(yè)業(yè)管管理理費費)××12／購購買買房房屋屋總總價價，，這這種種方方算算出出的的比比值值越越大大，，就就表表明明越越值值得得投投資資。。點評評：：優(yōu)優(yōu)點點：：考考慮慮了了租租金金、、房房價價及及兩兩種種因因素素的的相相對對關(guān)關(guān)系系，，