商業(yè)物業(yè)管理第三講商業(yè)物業(yè)開發(fā)與盈利商業(yè)物業(yè)管理第三講商業(yè)物業(yè)開發(fā)與盈利1第三講商業(yè)物業(yè)開發(fā)與盈利商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念商業(yè)物業(yè)開發(fā)的主要特征商業(yè)物業(yè)開發(fā)的經(jīng)營模式商業(yè)物業(yè)開發(fā)的盈利模式商業(yè)物業(yè)開發(fā)的融資渠道第三講商業(yè)物業(yè)開發(fā)與盈利商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念23.1商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念系統(tǒng)整體考量:例如：考慮高檔寫字樓玻璃幕墻和中央空調(diào)負(fù)荷的投入關(guān)系。玻璃幕墻的質(zhì)量每提高一檔,保溫隔熱性能隨著提高,成本也相應(yīng)增加,而中央空調(diào)系統(tǒng)的負(fù)荷卻降低了,供暖增容費(fèi)降低了,相關(guān)設(shè)備\管線負(fù)荷業(yè)降低了,這還可以作為一種營銷推廣的賣點(diǎn).3.1商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念系統(tǒng)整體考量:33.1商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念綜合效益最大化:

例如：商場\寫字樓的大小空間取得的效益

商場、寫字樓如果分成小的空間更容易租出去，且租金較高，那么是否要傾向于大多分成小空間呢？3.1商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念綜合效益最大化:43.1商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念匹配原則

價值組合匹配能產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)和聚集效應(yīng)

例如,頂尖團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)\開發(fā)商有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,足夠資金購買優(yōu)良的設(shè)備和高質(zhì)量的服務(wù).有利用各種渠道籌集資金融資。一流+三流=三流一流+一流=一流二流+二流=二流一流+二流=二流3.1商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念匹配原則53.1商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念低手做事，中手做市，高手做勢。企業(yè)在不同的發(fā)展階段，商業(yè)物業(yè)的價值來源也不同。在商業(yè)物業(yè)建成初期，地段價值是主要來源；之后產(chǎn)品質(zhì)量是主要來源，項(xiàng)目之間比較設(shè)計(jì)、用料、產(chǎn)品理念，到末期就是企業(yè)文化、品牌與服務(wù)。

3.1商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念低手做事，中手做市，高手做勢。63.2商業(yè)物業(yè)開發(fā)的主要特征規(guī)劃層面：決定商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的存亡開發(fā)層面：比住宅物業(yè)更為復(fù)雜利益層面：多元化價值鏈形成高利潤3.2商業(yè)物業(yè)開發(fā)的主要特征規(guī)劃層面：決定商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的存7規(guī)劃層面：決定商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的存亡客戶需求：可視性、可達(dá)性或可接近性；希望有最佳的視角，需要沒有力柱，沒有拐角的空間。舉例：可達(dá)性或可接近性（Accessibility）人人都可以接近物理可接近性、心理可接近性、知識可接近性、民族宗教、文化、情感可接近性規(guī)劃層面：決定商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的存亡客戶需求：可視性、可達(dá)性或可8商業(yè)物業(yè)管理(第三講)課件9設(shè)計(jì)要求：功能復(fù)雜；配套設(shè)施要求高檔；消防安全高；以上兩點(diǎn)往往存在矛盾，如何在規(guī)劃階段避免后期將出現(xiàn)的問題。解決方法一：規(guī)劃應(yīng)貫穿于整個招商過程融合，多聽取主力店的意見。設(shè)計(jì)要求：功能復(fù)雜；配套設(shè)施要求高檔；消防安全高；10舉例：萬達(dá)定單模式指先與商業(yè)地產(chǎn)的用戶簽訂合同，然后按客戶要求設(shè)計(jì)、建造。第一個好處是節(jié)約資金，大堂、電梯、卸貨區(qū)的布置，按用戶需要量身定制，絕無浪費(fèi)；第二個好處是降低風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)事先簽訂的協(xié)議，項(xiàng)目竣工91天即開始收取租金。萬達(dá)進(jìn)而與合作伙伴建立長期合作關(guān)系——萬達(dá)走到哪里，他們跟到哪里。輔助資料：2009年萬達(dá)招商年會舉例：萬達(dá)定單模式指先與商業(yè)地產(chǎn)的用戶簽訂合同，然后按客戶要11開發(fā)層面：比住宅物業(yè)更為復(fù)雜

開發(fā)流程住宅開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)土地獲取地段選擇是關(guān)鍵地段選擇是關(guān)鍵，但選址過程更加嚴(yán)謹(jǐn)市場調(diào)研宏觀市場調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析與生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究項(xiàng)目定位形象定位市場定位目標(biāo)客戶定位產(chǎn)品定位目標(biāo)市場、客戶、消費(fèi)群體定位目標(biāo)投資小業(yè)主、經(jīng)營客戶定位項(xiàng)目經(jīng)營特色、經(jīng)營方式定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)、功能、規(guī)模、形象定位規(guī)劃設(shè)計(jì)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建住風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割交通組織設(shè)計(jì)方案銷售組織銷售團(tuán)隊(duì)組建銷售團(tuán)隊(duì)組建、招商團(tuán)隊(duì)組建營銷策劃營銷方式多樣化以活動營銷為主，針對性強(qiáng)廣告訴求重點(diǎn)是“投資潛力”后期管理售后管理開業(yè)、運(yùn)營、管理不斷招商開發(fā)層面：比住宅物業(yè)更為復(fù)雜開發(fā)流程住宅開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)土12利益層面：多元化價值鏈形成高利潤住宅：總銷售收入-總成本=利潤業(yè)主與開發(fā)商雙向關(guān)系房屋出售即終結(jié)，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤商業(yè)：總收入（租金收入、自營收入、銷售收入、其他收入）-總成本=利潤長期運(yùn)營長遠(yuǎn)回報(bào)內(nèi)容較多過程復(fù)雜開發(fā)商-業(yè)主-經(jīng)營者-管理者-消費(fèi)者多贏利益層面：多元化價值鏈形成高利潤住宅：總銷售收入-總成本=利13商業(yè)物業(yè)

經(jīng)營模式養(yǎng)魚型:有長遠(yuǎn)想法，愿意暫時犧牲眼前利益，考慮下游投資者和商家的利益，以求放長線調(diào)大魚的經(jīng)營模式。國美：考慮市場能承受的租金以及投資者能承受的最低資金回報(bào)率，測算商鋪定價，還采取統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，堅(jiān)持“堅(jiān)持炒作商鋪不如炒作商氣”的理念。不是純粹的銷售商，而是賣場經(jīng)營者的角度。商業(yè)物業(yè)

經(jīng)營模式養(yǎng)魚型:有長遠(yuǎn)想法，愿意暫時犧牲眼前利益，14“屠夫型”:不管下游投資者和商家死活，只考慮自己利益最大化的經(jīng)營模式

萬達(dá)：利用沃爾碼等國際商業(yè)巨頭進(jìn)行瘋狂炒作，天價出售商鋪，屢屢創(chuàng)造僅靠賣尚鋪就收回整個項(xiàng)目全部或者大部分投資的奇跡。但這種奇跡是嚴(yán)重透支商業(yè)地產(chǎn)下游投資者以及商家的未來利益為代價的。也就出現(xiàn)了長春，沈陽等地，萬達(dá)都被商鋪投資者以欺詐告上法庭?！巴婪蛐汀?不管下游投資者和商家死活，只考慮自己利益最大化15商業(yè)物業(yè)開發(fā)的5種盈利模式其實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商和投資者的博弈。（1）不租不售：自營，投資長，回收期長。（2）只租不售：分散出租，整體管理（3）只售不租：快速變現(xiàn)（4）又租又售：復(fù)雜。（5）返租商業(yè)物業(yè)開發(fā)的5種盈利模式其實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商和投資者的博弈。16返租售后返租上世紀(jì)六七十年代開始出現(xiàn)在美國，后流行于日本、香港。在內(nèi)地，首度興盛于90年代中期的海南?！胺底怃N售”也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報(bào)。返租售后返租上世紀(jì)六七十年代開始出現(xiàn)在美國，后流行于日本、香17其操作流程為：發(fā)展商將其開發(fā)的商鋪或商品房、賓館、度假村等物業(yè)劃分成小面積，分零出售給購買者。隨后，發(fā)展商再與購買者簽訂返租合同，讓購買者將商鋪等返租給發(fā)展商，交由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營或統(tǒng)一招租，租賃期限3～10年不等。在返租期內(nèi)，投資者可獲得發(fā)展商每年以購房總價款的8%～10%甚至更高利率支付的租金。返租期滿后，投資者可自由處理所購物業(yè)：或轉(zhuǎn)租，或轉(zhuǎn)賣，或自主經(jīng)營，或要求發(fā)展商回購。其操作流程為：發(fā)展商將其開發(fā)的商鋪或商品房、賓館、度假村等物18在商業(yè)地產(chǎn)的銷售中，諸如“帶租約出售”、“利潤分成”、“保底分成”、“預(yù)付租金”等等實(shí)際上都是售后返租的分支，其“應(yīng)用范圍”也從商鋪蔓延至酒店、公寓、寫字樓等其他類型物業(yè)，并且仍然吸引著不少投資者的追捧。

討論：返租對個人投資者、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)的好處和風(fēng)險(xiǎn)各是什么？在商業(yè)地產(chǎn)的銷售中，諸如“帶租約出售”、“利潤分成”、“保底19一是承租經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。商場如戰(zhàn)場，如果承租經(jīng)營商在承租期未滿之前，因經(jīng)營不善或其他原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發(fā)展商如期支付租金，發(fā)展商是不可能長期倒貼租金給投資者的。二是發(fā)展商的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展商在采用售后返租方式銷售完成某項(xiàng)目后，必將繼續(xù)進(jìn)行另外項(xiàng)目的開發(fā)，如若因投資失敗或者經(jīng)營不善，導(dǎo)致發(fā)展商出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)，將直接危及發(fā)展商與投資者原來所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價回購變數(shù)多多。上海市已經(jīng)首先做出了反應(yīng)。2005年12月20日，上海工商局出臺第30號廣告警示，明確規(guī)定，在商業(yè)地產(chǎn)售后返租的廣告中禁止出現(xiàn)“零風(fēng)險(xiǎn)”等類似字樣。

一是承租經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。商場如戰(zhàn)場，如果承租經(jīng)營商在承租期未滿之前20融資問題商業(yè)地產(chǎn)是一個長線投資，回報(bào)期長達(dá)10-20年。國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多是使用銀行貸款貸款之后就迅速實(shí)現(xiàn)銷售，將商鋪賣出去，從中套取資金.融資問題商業(yè)地產(chǎn)是一個長線投資，回報(bào)期長達(dá)10-20年。21以美國商業(yè)場所的融資狀況看,美國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過長期的發(fā)展和充分競爭,已經(jīng)由市場打造出幾十家大型購物中心投資商及開發(fā)商品牌.這些投資商和開發(fā)商旗下都組合著幾十家甚至幾百家購物中心，比如西蒙地產(chǎn)集團(tuán)（SimonPropertyGroup）在美國境內(nèi)擁有250多家購物中心，他們都是美國紐約證券交易所的上市公司。以美國商業(yè)場所的融資狀況看,美國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過長期的發(fā)展和充22房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrust,簡稱REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

目前，美國操作的REITS有300多家，其中200多家可上市。如果美國最大的購物中心所有者KIMCO，本來就是一家在紐約交易所上市的REITS.房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestme23商業(yè)物業(yè)管理第三講商業(yè)物業(yè)開發(fā)與盈利商業(yè)物業(yè)管理第三講商業(yè)物業(yè)開發(fā)與盈利24第三講商業(yè)物業(yè)開發(fā)與盈利商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念商業(yè)物業(yè)開發(fā)的主要特征商業(yè)物業(yè)開發(fā)的經(jīng)營模式商業(yè)物業(yè)開發(fā)的盈利模式商業(yè)物業(yè)開發(fā)的融資渠道第三講商業(yè)物業(yè)開發(fā)與盈利商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念253.1商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念系統(tǒng)整體考量:例如：考慮高檔寫字樓玻璃幕墻和中央空調(diào)負(fù)荷的投入關(guān)系。玻璃幕墻的質(zhì)量每提高一檔,保溫隔熱性能隨著提高,成本也相應(yīng)增加,而中央空調(diào)系統(tǒng)的負(fù)荷卻降低了,供暖增容費(fèi)降低了,相關(guān)設(shè)備\管線負(fù)荷業(yè)降低了,這還可以作為一種營銷推廣的賣點(diǎn).3.1商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念系統(tǒng)整體考量:263.1商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念綜合效益最大化:

例如：商場\寫字樓的大小空間取得的效益

商場、寫字樓如果分成小的空間更容易租出去，且租金較高，那么是否要傾向于大多分成小空間呢？3.1商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念綜合效益最大化:273.1商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念匹配原則

價值組合匹配能產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)和聚集效應(yīng)

例如,頂尖團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)\開發(fā)商有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,足夠資金購買優(yōu)良的設(shè)備和高質(zhì)量的服務(wù).有利用各種渠道籌集資金融資。一流+三流=三流一流+一流=一流二流+二流=二流一流+二流=二流3.1商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念匹配原則283.1商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念低手做事，中手做市，高手做勢。企業(yè)在不同的發(fā)展階段，商業(yè)物業(yè)的價值來源也不同。在商業(yè)物業(yè)建成初期，地段價值是主要來源；之后產(chǎn)品質(zhì)量是主要來源，項(xiàng)目之間比較設(shè)計(jì)、用料、產(chǎn)品理念，到末期就是企業(yè)文化、品牌與服務(wù)。

3.1商業(yè)物業(yè)開發(fā)的基本理念低手做事，中手做市，高手做勢。293.2商業(yè)物業(yè)開發(fā)的主要特征規(guī)劃層面：決定商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的存亡開發(fā)層面：比住宅物業(yè)更為復(fù)雜利益層面：多元化價值鏈形成高利潤3.2商業(yè)物業(yè)開發(fā)的主要特征規(guī)劃層面：決定商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的存30規(guī)劃層面：決定商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的存亡客戶需求：可視性、可達(dá)性或可接近性；希望有最佳的視角，需要沒有力柱，沒有拐角的空間。舉例：可達(dá)性或可接近性（Accessibility）人人都可以接近物理可接近性、心理可接近性、知識可接近性、民族宗教、文化、情感可接近性規(guī)劃層面：決定商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的存亡客戶需求：可視性、可達(dá)性或可31商業(yè)物業(yè)管理(第三講)課件32設(shè)計(jì)要求：功能復(fù)雜；配套設(shè)施要求高檔；消防安全高；以上兩點(diǎn)往往存在矛盾，如何在規(guī)劃階段避免后期將出現(xiàn)的問題。解決方法一：規(guī)劃應(yīng)貫穿于整個招商過程融合，多聽取主力店的意見。設(shè)計(jì)要求：功能復(fù)雜；配套設(shè)施要求高檔；消防安全高；33舉例：萬達(dá)定單模式指先與商業(yè)地產(chǎn)的用戶簽訂合同，然后按客戶要求設(shè)計(jì)、建造。第一個好處是節(jié)約資金，大堂、電梯、卸貨區(qū)的布置，按用戶需要量身定制，絕無浪費(fèi)；第二個好處是降低風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)事先簽訂的協(xié)議，項(xiàng)目竣工91天即開始收取租金。萬達(dá)進(jìn)而與合作伙伴建立長期合作關(guān)系——萬達(dá)走到哪里，他們跟到哪里。輔助資料：2009年萬達(dá)招商年會舉例：萬達(dá)定單模式指先與商業(yè)地產(chǎn)的用戶簽訂合同，然后按客戶要34開發(fā)層面：比住宅物業(yè)更為復(fù)雜

開發(fā)流程住宅開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)土地獲取地段選擇是關(guān)鍵地段選擇是關(guān)鍵，但選址過程更加嚴(yán)謹(jǐn)市場調(diào)研宏觀市場調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析與生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究項(xiàng)目定位形象定位市場定位目標(biāo)客戶定位產(chǎn)品定位目標(biāo)市場、客戶、消費(fèi)群體定位目標(biāo)投資小業(yè)主、經(jīng)營客戶定位項(xiàng)目經(jīng)營特色、經(jīng)營方式定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)、功能、規(guī)模、形象定位規(guī)劃設(shè)計(jì)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建住風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割交通組織設(shè)計(jì)方案銷售組織銷售團(tuán)隊(duì)組建銷售團(tuán)隊(duì)組建、招商團(tuán)隊(duì)組建營銷策劃營銷方式多樣化以活動營銷為主，針對性強(qiáng)廣告訴求重點(diǎn)是“投資潛力”后期管理售后管理開業(yè)、運(yùn)營、管理不斷招商開發(fā)層面：比住宅物業(yè)更為復(fù)雜開發(fā)流程住宅開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)土35利益層面：多元化價值鏈形成高利潤住宅：總銷售收入-總成本=利潤業(yè)主與開發(fā)商雙向關(guān)系房屋出售即終結(jié)，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤商業(yè)：總收入（租金收入、自營收入、銷售收入、其他收入）-總成本=利潤長期運(yùn)營長遠(yuǎn)回報(bào)內(nèi)容較多過程復(fù)雜開發(fā)商-業(yè)主-經(jīng)營者-管理者-消費(fèi)者多贏利益層面：多元化價值鏈形成高利潤住宅：總銷售收入-總成本=利36商業(yè)物業(yè)

經(jīng)營模式養(yǎng)魚型:有長遠(yuǎn)想法，愿意暫時犧牲眼前利益，考慮下游投資者和商家的利益，以求放長線調(diào)大魚的經(jīng)營模式。國美：考慮市場能承受的租金以及投資者能承受的最低資金回報(bào)率，測算商鋪定價，還采取統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，堅(jiān)持“堅(jiān)持炒作商鋪不如炒作商氣”的理念。不是純粹的銷售商，而是賣場經(jīng)營者的角度。商業(yè)物業(yè)

經(jīng)營模式養(yǎng)魚型:有長遠(yuǎn)想法，愿意暫時犧牲眼前利益，37“屠夫型”:不管下游投資者和商家死活，只考慮自己利益最大化的經(jīng)營模式

萬達(dá)：利用沃爾碼等國際商業(yè)巨頭進(jìn)行瘋狂炒作，天價出售商鋪，屢屢創(chuàng)造僅靠賣尚鋪就收回整個項(xiàng)目全部或者大部分投資的奇跡。但這種奇跡是嚴(yán)重透支商業(yè)地產(chǎn)下游投資者以及商家的未來利益為代價的。也就出現(xiàn)了長春，沈陽等地，萬達(dá)都被商鋪投資者以欺詐告上法庭?！巴婪蛐汀?不管下游投資者和商家死活，只考慮自己利益最大化38商業(yè)物業(yè)開發(fā)的5種盈利模式其實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商和投資者的博弈。（1）不租不售：自營，投資長，回收期長。（2）只租不售：分散出租，整體管理（3）只售不租：快速變現(xiàn)（4）又租又售：復(fù)雜。（5）返租商業(yè)物業(yè)開發(fā)的5種盈利模式其實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商和投資者的博弈。39返租售后返租上世紀(jì)六七十年代開始出現(xiàn)在美國，后流行于日本、香港。在內(nèi)地，首度興盛于90年代中期的海南?！胺底怃N售”也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報(bào)。返租售后返租上世紀(jì)六七十年代開始出現(xiàn)在美國，后流行于日本、香40其操作流程為：發(fā)展商將其開發(fā)的商鋪或商品房、賓館、度假村等物業(yè)劃分成小面積，分零出售給購買者。隨后，發(fā)展商再與購買者簽訂返租合同，讓購買者將商鋪等返租給發(fā)展商，交由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營或統(tǒng)一招租，租賃期限3～10年不等。在返租期內(nèi)，投資者可獲得發(fā)展商每年以購房總價款的8%～10%甚至更高利率支付的租金。返租期滿后，投資者可自由處理所購物業(yè)：或轉(zhuǎn)租，或轉(zhuǎn)賣，或自主經(jīng)營，或要求發(fā)展商回購。其操作流程為：發(fā)展商將其開發(fā)的商鋪或商品房、賓館、度假村等物41在商業(yè)地產(chǎn)的銷售中，諸如“帶租約出售”、“利潤分成”、“保底分成”、“預(yù)付租金”等等實(shí)際上都是售后返租的分支，其“應(yīng)用范圍”也從商鋪蔓延至酒店、公寓、寫字樓等其他類型物業(yè)，并且仍然吸引著不少投資者的追捧。

討論：返租對個人投資者、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)的好處和風(fēng)險(xiǎn)各是什么？在商業(yè)地產(chǎn)的銷售中，諸如“帶租約出售”、“利潤分成”、“保底42一是承租經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。商場如戰(zhàn)場，如果承租經(jīng)營商在承租期未滿之前，因經(jīng)營不善或其他原因，難以為繼或