13十二月2022商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃案11十二月2022商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃案1前言：

受加燁集團(tuán)委托，我司有幸參與操作六安不夜城項(xiàng)目，我司將不遺余力地為加燁集團(tuán)提供關(guān)于不夜城項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略和策略方面的建議和意見。有鑒于不夜城項(xiàng)目前期已經(jīng)開始銷售，但是由于銷售不力，目前已處于半停滯狀態(tài)，市場影響力較小。我司建議通過對(duì)市場的深入調(diào)查研究和分析，重新論證項(xiàng)目定位，并根據(jù)市場提出對(duì)項(xiàng)目重新包裝和入市的建議和意見。希望通過貴我雙方的精誠合作和努力使得不夜城項(xiàng)目能夠重新煥發(fā)活力，一舉奠定其市場地位，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化。我司六安不夜城項(xiàng)目在經(jīng)過對(duì)六安房地產(chǎn)市場和在售和在營商業(yè)的全面調(diào)查和分析基礎(chǔ)之上撰寫本報(bào)告，希望能就本案操作提供切實(shí)可行的方法。前言：受加燁集團(tuán)委托，我司有幸參與操作六安不2六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目定位物業(yè)包裝建議營銷推廣策略銷售組織六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析3長三角腹地皖西巨埠，交通便捷優(yōu)勢明顯地理位置優(yōu)越：

六安俗稱“皖西”，東與省會(huì)合肥相連，南與安慶接壤，西與河南省信陽市毗鄰，北接淮南、阜陽，是大別山沿淮經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，地處中國經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展活力的“長三角”腹地，是安徽省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，地理位置優(yōu)越。交通便捷，體系完善：六安是國家陸路交通樞紐城市，境內(nèi)有312、206、105國道和合九、寧西鐵路。建設(shè)中的滬陜（上?！靼玻?、濟(jì)廣（濟(jì)南—廣州）、六武（六安—武漢）、合阜（合肥—阜陽）高速公路和滬（上海）漢（武漢）蓉（成都）高速鐵路、六阜鐵路在境內(nèi)交匯。水運(yùn)發(fā)達(dá)，境內(nèi)有7條較大河流，水運(yùn)通航里程1029公里，常年可通航50—100噸級(jí)輪駁船。隨著合肥機(jī)場西移，交通將更為便捷。

長三角腹地皖西巨埠，交通便捷優(yōu)勢明顯地理位置優(yōu)越：

六安4人口大市，消費(fèi)潛力巨大,周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口密集，向心力強(qiáng)省內(nèi)人口比較：六安市人口眾多，屬于省內(nèi)人口大市，2008年人口達(dá)到701.6萬，較其他市，如;巢湖、安慶等均多100萬，六安市人口中外出務(wù)工人員眾多，經(jīng)濟(jì)屬于外出反哺型。市內(nèi)人口比較：六安市區(qū)人口眾多（包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)），超過200萬，而轄內(nèi)的幾個(gè)縣城人口也較多，如：霍邱、舒城、壽縣等，人口均超過100萬。六安市城區(qū)人口較少，僅約50萬左右，消費(fèi)力有限，但是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口達(dá)到150萬左右，消費(fèi)巨大，且這部分人“進(jìn)城”置業(yè)情切，蘊(yùn)含巨大消費(fèi)力。人口大市，消費(fèi)潛力巨大,周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口密集，向心力強(qiáng)省內(nèi)人口比5經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均可支配收入逐年增加六安近四年來國民生產(chǎn)總值逐年增長，增幅均在13%以上，人均可支配收入和人均消費(fèi)支出也逐年增加。據(jù)2010年經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo):2010年六安市國民生產(chǎn)總值增長13%以上，城鎮(zhèn)人均可支配收入及農(nóng)村人均收入增長分別10%和9%，社會(huì)品零售總額增幅17%以上。六安經(jīng)濟(jì)仍將呈健康穩(wěn)定快速發(fā)展態(tài)勢，前景看好。國民生產(chǎn)總值人均可支配收入人均消費(fèi)支出經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均可支配收入逐年增加六安近四年來國民生產(chǎn)總值6城市化進(jìn)程加快，為房地產(chǎn)發(fā)展提供第一源動(dòng)力

目前全市城市化率約為34%，正以每年2%左右的速度增長，每年約增長3-5萬城市人口。按照中等發(fā)達(dá)城市的水平，城市化率約為55-60%。

六安的城市化進(jìn)程還有很長的路要走，但同時(shí)也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了第一源動(dòng)力。近10年來，中心城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)累計(jì)投入近100億元，皋城廣場、北塔公園、水上公園等170個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目相繼竣工。新建擴(kuò)建城市干道120多公里，市政道路里程達(dá)到了200多公里，打通了城市干道，拉開了城市框架，初步構(gòu)筑了城市大交通的格局。城市功能逐步完善，2008年底已建成區(qū)城市園林綠化面積達(dá)1524公頃，城市建成區(qū)綠地率達(dá)到34.6%，覆蓋率達(dá)到39.2%，道路綠化全面跟進(jìn)。城市化進(jìn)程加快，為房地產(chǎn)發(fā)展提供第一源動(dòng)力目前全市城市化7“一環(huán)兩心、三軸四區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展重心向東、向北轉(zhuǎn)移一環(huán)：西環(huán)路—長安北路—佛子嶺路

依托城中區(qū)外圍道路，便捷聯(lián)系城市各區(qū)，作為展開城市空間發(fā)展構(gòu)架的基礎(chǔ)。兩心：城市中心、城市副中心

城市中心：以球拍廣場為核心，依托老城現(xiàn)狀基礎(chǔ)，圍繞其形成的商貿(mào)、文化娛樂、金融綜合服務(wù)中心，也是城市的中心。

城市副中心：以規(guī)劃新城大道為基礎(chǔ)，結(jié)合南部古城遺址，在淠河和淠東干渠之間布置商貿(mào)、文化娛樂、金融辦公的城市新城中心，同時(shí)也是城市副中心。

三軸：

大別山路—皖西路老城東西向發(fā)展軸梅山南路—梅山北路南北向發(fā)展軸新城大道東西向發(fā)展軸四區(qū)：城中區(qū)、城東區(qū)、淠河西區(qū)、城北區(qū)中區(qū)

以現(xiàn)有城市中心為基礎(chǔ)進(jìn)行進(jìn)一步改建擴(kuò)建，形成商業(yè)中心、教育中心、文化娛樂中心，并與城市南端的行政中心、火車站場附近的交通集散中心及商貿(mào)區(qū)，加上城市河中島——月亮島等，組成城市中心區(qū)。城東區(qū)

以六安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主體，包含金安區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，形成的以工業(yè)為主要發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)配套商業(yè)、居住功能的城市綜合片區(qū)淠河西區(qū)

位于城市老淠河以西，以居住為主，依托優(yōu)良的濱水環(huán)境，打造宜人的城市居住片區(qū)。城北區(qū)

北部跨越淠河總干渠以技術(shù)建設(shè)工業(yè)組團(tuán)，依托城北高速公路的交通優(yōu)勢，形成城市北部新區(qū)。

“一環(huán)兩心、三軸四區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展重心向東、向北轉(zhuǎn)移一環(huán)：8城市發(fā)展總結(jié)：區(qū)位優(yōu)越，城市發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速六安地理位置優(yōu)越、交通便捷，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了良好載體。作為皖西唯一地級(jí)城市，城市發(fā)展及經(jīng)濟(jì)規(guī)模明顯強(qiáng)于本市其他縣城；融入“大合肥”（合—六—巢）城市經(jīng)濟(jì)圈，處于區(qū)域的核心地位，輻射能力強(qiáng)；隨著省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的加速推進(jìn)和后期經(jīng)濟(jì)增長潛力強(qiáng)勁，六安的區(qū)域中心城市地位將更加明顯；六安經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)屬于典型的反哺型經(jīng)濟(jì)，大量外出務(wù)工人員對(duì)六安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)市場起到促進(jìn)作用；六安屬于省內(nèi)人口大市，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后，規(guī)模較小，隨著融入“大合肥”城市經(jīng)濟(jì)圈以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展大幅度加速，未來前景看好，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的大力發(fā)展；六安城市發(fā)展定位明確，規(guī)劃前景誘人，城市發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，城市功能建設(shè)日益完善，為區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場的大力發(fā)展提供了良好的環(huán)境；城市發(fā)展總結(jié)：區(qū)位優(yōu)越，城市發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速六安地理位9起步到全面發(fā)展，六安房地產(chǎn)發(fā)展歷經(jīng)四個(gè)發(fā)展階段六安市房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，從1999年建市到2000年房地產(chǎn)市場處于萌芽發(fā)展期；2001年到2003期間，受整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢以及區(qū)域政策影響，市場的起步發(fā)展階段較為緩慢；04年至05年間，六安市經(jīng)濟(jì)開始快速發(fā)展，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期；由2006年至今，城市化進(jìn)程不斷加快、舊城改造日益推進(jìn)、合巢六經(jīng)濟(jì)圈的帶動(dòng)、以及合六葉高速公路的貫通的利好因素刺激，六安市房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入全面發(fā)展時(shí)期。。

起步到全面發(fā)展，六安房地產(chǎn)發(fā)展歷經(jīng)四個(gè)發(fā)展階段六安市房地產(chǎn)發(fā)10歷年開工面積歷年房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，供需兩旺自06年至今，房地產(chǎn)投資和歷年開工面積均有大幅度上漲。由于08年金融危機(jī)，房地產(chǎn)投資和歷年開工面積均出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但總體趨勢仍是穩(wěn)定增長。投資及開工面積增加六安市場整體向好，也表明六安消費(fèi)市場正在更新?lián)Q代階段，整體市場發(fā)展較快。歷年商品房銷售面積六安市場整體呈良性穩(wěn)健發(fā)展，商品房銷售面積逐年增加，銷售情況良好，主要是因?yàn)橐环矫嬲w經(jīng)濟(jì)形勢看好，眾多鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村人口“進(jìn)城”需求旺盛，另一方面城市改造造成了大量剛性需求的釋放。2010年前三月延續(xù)了2009年的良好勢頭，但是由于未來國家宏觀政策不明朗，市場觀望情緒加重，社會(huì)各界對(duì)后市情況持謹(jǐn)慎態(tài)度。歷年開工面積歷年房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，供需兩旺自0611產(chǎn)品及營銷模式從粗放化向精細(xì)化改變，品牌時(shí)代即將到來開發(fā)規(guī)模：從數(shù)棟單位集資及福利房建設(shè),發(fā)展到今天幾十萬方的商品房開發(fā)；無論規(guī)模和品質(zhì)都發(fā)生了翻天覆地的變化；當(dāng)前已進(jìn)入大盤開發(fā)時(shí)代。產(chǎn)品創(chuàng)新：從原有建筑立面單一、空間布局密集、園林景觀缺乏，發(fā)展到融入國際建筑元素，注重人文景觀，增強(qiáng)鄰里互動(dòng)的高尚社區(qū)。物業(yè)形態(tài):多層建筑占地多，容積率低，土地利用率低，已經(jīng)無法滿足城市化進(jìn)程的要求，大量小高層和高層紛紛進(jìn)入市民的視線，隨著城市土地集約政策的實(shí)施，未來建筑主要向高處發(fā)展。營銷手法:以內(nèi)部分銷和坐銷為主的時(shí)代，逐步被行銷、坐銷相結(jié)合，推廣跟進(jìn)、事件及活動(dòng)營銷配合的整合營銷所取代規(guī)模開發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新、物業(yè)形態(tài)、營銷手法，六安房地產(chǎn)已經(jīng)由簡單的粗放型的房屋建筑向復(fù)雜的精細(xì)化的流程作業(yè)轉(zhuǎn)變，按照房地產(chǎn)發(fā)展階段劃分，未來更將走向品牌化的開發(fā)路線，產(chǎn)品將越來越精細(xì)，越創(chuàng)新。產(chǎn)品及營銷模式從粗放化向精細(xì)化改變，品牌時(shí)代即將到來開發(fā)規(guī)模12土地供應(yīng)量大，未來市場競爭加劇序號(hào)土地編號(hào)地塊位置競得人出讓面積（㎡）土地用途容積率總建面（萬方）1六拍[2009]6號(hào)皖西大道以北，長安北路以東安徽成功置業(yè)91325商業(yè)、住宅≤2.3212六掛[2009]8號(hào)梅山南路以西，二水廠以東安徽振興集團(tuán)116293商業(yè)、住宅≤3.5403六掛[2009]20號(hào)大別山路以南，25號(hào)巷以東黃群峰47561商業(yè)、住宅≤3.014.24六掛[2009]21號(hào)大別山路以南，西苑新村以東六安仙安房產(chǎn)公司71406商業(yè)、住宅≤2.215.75六掛[2009]22號(hào)磨子潭路以東六安睿成置業(yè)14301住宅≤2.23.16六掛[2009]23號(hào)皖西路以南安徽凱鴻置業(yè)24739商業(yè)、住宅≤3.07.47六掛[2009]25號(hào)龍河路以南，六安三中以西安徽華鼎房產(chǎn)公司1192商業(yè)≤3.00.368六掛[2009]26號(hào)緯三路南，蘇埠路以北安徽大蔚置業(yè)84464商辦、住宅≤2.823.69六掛[2009]27號(hào)前進(jìn)路北，齊云路以南曙光控股集團(tuán)166088商業(yè)（賓館）≤0.813.2200302住宅≤1.83610六掛[2009]28號(hào)龍河路北，齊云路以南安徽振興集團(tuán)16384住宅≤1.82.911六掛[2009]30號(hào)大別山路以南陸國斌88793商業(yè)、住宅≤6.053.212六掛[2009]30號(hào)佛子嶺路以北六安和順實(shí)業(yè)21107住宅≤2.55.209年土地供應(yīng):我司通過六安市國土資源局了解，09年六安市新成交的土地可供應(yīng)開發(fā)商品房總面積超過210萬平方米（其中非住宅部分占近38%），按照土地兩年大限和正常項(xiàng)目開發(fā)周期，該土地供應(yīng)量會(huì)在未來三年為市場年均新增至少超過65萬方的開發(fā)量。土地供應(yīng)量大，未來市場競爭加劇序號(hào)土地編號(hào)地塊位置競得人出讓13未來商品房供給量大，市場競爭日趨激烈已啟動(dòng)樓盤新開工規(guī)模:通過我司對(duì)全市已啟動(dòng)項(xiàng)目的調(diào)研，經(jīng)統(tǒng)計(jì)2010年這些項(xiàng)目新上市面積將超過60萬平方米，在供應(yīng)方面，城東和城南供應(yīng)量較大，市中心區(qū)項(xiàng)目和一中版塊的項(xiàng)目總體開發(fā)規(guī)模正逐漸減小，但短期內(nèi)體量仍然較大，競爭較為激烈。市場存量:截止到2010年3月22日，六安市總共入網(wǎng)可銷售套數(shù)為19132套，可售面積為146.99萬平米，其中非住宅類可售套數(shù)為11438套，可售面積為71.2萬平米。未來供給預(yù)測:預(yù)測2010年—2011年的六安房地產(chǎn)市場，其上市量主要分為三大部分：在售房源的庫存量、已啟動(dòng)項(xiàng)目的新開發(fā)量和新成交土地的開發(fā)量，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2010年市場總體上市量將超過200萬方（其中非住宅部分占近40%），上市規(guī)模巨大。從供應(yīng)區(qū)域來看，主要集中在城東和城南版塊。未來商品房供給量大，市場競爭日趨激烈已啟動(dòng)樓盤新開工規(guī)模:通14總結(jié)：整體進(jìn)入全面快速發(fā)展階段，前景看好但競爭日益加劇六安房地產(chǎn)起步較晚，從05-06年才正式進(jìn)入快速發(fā)展期，并在2007年達(dá)到了一個(gè)階段性高位。因經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，08年的開發(fā)和銷售都有所下降，但在09年下半年又迅速恢復(fù)，并呈火熱之勢，導(dǎo)致09年市場上的優(yōu)質(zhì)房源十分緊俏。從09年下半年開始，各發(fā)展商增加了對(duì)項(xiàng)目的投資力度，2009年六安土地成交量達(dá)210萬方，按照土地大限及開發(fā)周期，未來三年將以每年65萬方左右的開發(fā)量入市，競爭形勢嚴(yán)峻。據(jù)調(diào)查，2010年至2011年市場將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)的放量階段，整體上市量將達(dá)到超200萬平米的高峰，市場競爭將十分激烈。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，行業(yè)的日益規(guī)范，其競爭也將從單一的產(chǎn)品競爭深入到項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)競爭，但是總體來說仍然是以產(chǎn)品和銷售策略為主體的競爭格局。六安經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展勢必帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，而“大合肥”圈的建立，皖江城市帶的設(shè)立必將為六安發(fā)展帶來前所未有的契機(jī)，房地產(chǎn)前景也將隨之被看好。這一情況也隨著我司的市場調(diào)研而得到證實(shí)?？偨Y(jié)：整體進(jìn)入全面快速發(fā)展階段，前景看好但競爭日益加劇六安房15六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目定位物業(yè)包裝建議營銷推廣策略銷售組織六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目定位物業(yè)包裝建議營銷推廣策略銷售組織六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析16整體印象1：勞務(wù)反哺型經(jīng)濟(jì)，多自發(fā)形成，需整合和品牌化管理近幾年，每年外出務(wù)工人員掙回大量的財(cái)富，去年的凈收入達(dá)90億元，這些財(cái)富除了一部分作為備用資金儲(chǔ)蓄起來，其余資金都在六安市場消費(fèi)，起到了擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)了六安市商業(yè)發(fā)展的作用。經(jīng)過多年的積淀，初步自發(fā)形成了一些有一定特色的商業(yè)街，主要有皖西路商業(yè)一條街、常青路小商品一條街、梅山中路綜合商品一條街、東大街及新美花園百貨商業(yè)街、云路街、齊云路美食一條街、六佛路摩托車及配件商業(yè)街、中國城布藝商業(yè)街等。一些主要商業(yè)街又是該地區(qū)的交通要道，沿路沿街的商業(yè)設(shè)施給城市交通帶來一定的干擾，且特色商業(yè)街的業(yè)態(tài)比較凌亂，處于無序管理階段，急需進(jìn)行整合和品牌化管理。整體印象1：勞務(wù)反哺型經(jīng)濟(jì)，多自發(fā)形成，需整合和品牌化管理近17整體印象2：低檔次、同質(zhì)化商業(yè)嚴(yán)重泛濫，缺乏整體規(guī)劃大型專業(yè)市場泛濫過去20多年中，六安形成了眾多以生活必需品、特色產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和部分原材料為主的專業(yè)市場。這些批發(fā)市場輻射本市和周邊縣區(qū)，為六安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場繁榮發(fā)揮了重要作用，但大部分專業(yè)市場基礎(chǔ)設(shè)施和交易方式落后，環(huán)境臟亂差，功能低而不專，低水平重復(fù)建設(shè)情況嚴(yán)重。集中商業(yè)雖有大型商家入駐，檔次明顯提高但是仍然存在重復(fù)建設(shè)問題。低檔次業(yè)態(tài)泛濫由于長期缺乏有效的規(guī)范引導(dǎo)，城市道路兩側(cè)經(jīng)常呈現(xiàn)各種類型的商鋪沿街展開，業(yè)態(tài)混亂且檔次低。尤其是在新延伸的道路兩側(cè)，以小商品交易居多的小商小鋪林立，人氣不旺，利潤水平不高，并還有礙城市景觀。整體印象2：低檔次、同質(zhì)化商業(yè)嚴(yán)重泛濫，缺乏整體規(guī)劃大型專業(yè)18商圈分布：“一心二群三區(qū)多街多點(diǎn)”的基本商圈已現(xiàn)雛形一心：即由市級(jí)商業(yè)中心區(qū)塊，作為六安市本級(jí)輻射整個(gè)六安市域乃至周邊地區(qū)和縣（市）的市級(jí)商業(yè)和現(xiàn)代商務(wù)中心。二群：在皖西大道十里鋪到皋陶墓一線的城市東部，磨子潭路南段的城市西南部形成兩個(gè)專業(yè)市場群，服務(wù)輻射六安市域。三區(qū)：在城西南和城東各形成裕安、金安兩區(qū)的商業(yè)中心，成為市區(qū)的副商業(yè)中心；同時(shí)在城北形成一個(gè)亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心，彌補(bǔ)城北區(qū)域相對(duì)偏離中心商業(yè)區(qū)和兩個(gè)副中心商業(yè)區(qū)的缺陷。多街：在中心城區(qū)形成一批具有特色的專業(yè)街。多點(diǎn)：形成與住宅、人口分布相適應(yīng)的社區(qū)商業(yè)中心。三區(qū)一心+多街三區(qū)二群二群三區(qū)六安市現(xiàn)已具備一定的商業(yè)功能區(qū)雛形，但商業(yè)結(jié)構(gòu)體系不明確；現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體層次偏低，存在小、散、亂的狀況；新興住宅區(qū)、新區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展滯后，項(xiàng)目配套不全；雖然老城區(qū)出現(xiàn)了眾多商業(yè)項(xiàng)目甚至有大型的城市綜合體項(xiàng)目，但是政府調(diào)控力度不足，整個(gè)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)存在低水平重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象。商圈分布：“一心二群三區(qū)多街多點(diǎn)”的基本商圈已現(xiàn)雛形一心：即19商圈介紹：市級(jí)商圈由老城商業(yè)中心和新城商業(yè)中心組成商圈介紹：市級(jí)商圈由老城商業(yè)中心和新城商業(yè)中心組成20商圈介紹：金安和裕安區(qū)級(jí)商圈，城北亞區(qū)級(jí)商圈，正在培育中商圈介紹：金安和裕安區(qū)級(jí)商圈，城北亞區(qū)級(jí)商圈，正在培育中21商圈總結(jié)市中心片區(qū)由于地段、交通和區(qū)位的認(rèn)可度較好，娛樂、休閑、餐飲、購物業(yè)態(tài)自發(fā)集中，整體經(jīng)營情況較好，但是各個(gè)業(yè)態(tài)之間沒有形成聯(lián)動(dòng)，尤其是娛樂休閑商業(yè)各自為陣，沒有形成品牌效應(yīng)（有些商業(yè)街在市內(nèi)較為有名，但是沒有得到品牌化的管理，基本屬于自發(fā)聚集）。六安專業(yè)市場較多，業(yè)態(tài)基本涵蓋了服裝、鞋帽、電子數(shù)碼、建材、小商品、汽摩、農(nóng)貿(mào)瓜蔬、家具等日常經(jīng)濟(jì)生活的所有方面，其分布也逐漸集中于城東和城西片區(qū)，區(qū)內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展也因此被帶動(dòng)。新城商業(yè)中心以站前為主，逐漸向佛子嶺路與梅山路交匯處轉(zhuǎn)移，后期商業(yè)業(yè)態(tài)主要是以商務(wù)、商業(yè)為主；城北區(qū)主要圍繞一中等學(xué)校自發(fā)形成的配套型商業(yè)（再往北商業(yè)較為落后），無中心商業(yè)帶動(dòng)，整體發(fā)展較為緩慢，區(qū)內(nèi)亟待龍頭商業(yè)的的出現(xiàn)，引領(lǐng)整個(gè)片區(qū)商業(yè)的發(fā)展。商圈總結(jié)市中心片區(qū)由于地段、交通和區(qū)位的認(rèn)可度較好，娛樂、休22六安商業(yè)業(yè)態(tài)概述業(yè)態(tài)經(jīng)營特點(diǎn)代表商業(yè)百貨商場規(guī)模較大，品種齊全，毛利相對(duì)較高，多采用專柜經(jīng)營方式白云商廈、商之都、金商都主題性商場經(jīng)營品種限于一定主題國美電器、蘇寧電器等專業(yè)市場經(jīng)營品種專業(yè)性較強(qiáng)順達(dá)大市場，建材大市場等超市采用開放式貨架經(jīng)營方式，主營家庭日常必需品，毛率低，客流量大沃爾瑪、蘇果超市，華聯(lián)等連鎖專賣店規(guī)模較小，利潤高夢特嬌、真維斯等發(fā)展階段市場表現(xiàn)經(jīng)營模式贏利模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個(gè)居住區(qū)、交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新世紀(jì)商業(yè)廣場出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時(shí)存在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入沃爾瑪、紅街、尚街、浙東商貿(mào)城等項(xiàng)目商業(yè)的開業(yè)，帶動(dòng)整個(gè)六安商業(yè)產(chǎn)生了整體的飛躍，經(jīng)營規(guī)模、檔次的提升表明六安商業(yè)已經(jīng)有快速發(fā)展期向結(jié)構(gòu)調(diào)整期演變。新的項(xiàng)目的打造應(yīng)把握形勢進(jìn)行轉(zhuǎn)變，迎合市場，滿足市場需求。六安商業(yè)業(yè)態(tài)概述業(yè)態(tài)經(jīng)營特點(diǎn)代表商業(yè)百貨商場規(guī)模較大，品種齊23序號(hào)所在道路名稱輻射范圍規(guī)模（長、寬）門店數(shù)主要業(yè)態(tài)租金范圍元/平米/月1解放中路東大街及新美花園百貨商業(yè)街本市及周邊2800m×50m550綜合50—1002齊云路齊云路美食一條街本市及周邊1200m×30m240餐飲30—503六佛路六佛路摩托車及配件商業(yè)街本市及周邊1000m×80m200批零20—704解放中路中國城布藝商業(yè)街本市及周邊600m×30m100批零40—705皖西中路皖西路商業(yè)一條街本市及周邊1000m×50m230綜合50—3006長青路長青路小商品一條街本市及周邊1000m×30m210小商品30—507梅山中路本市及周邊1000m×80m170小商品五交化40—1008皖西東路綜合商品一條街本市及周邊600m×60m160綜合20—40商業(yè)街整體概況六安市零售商業(yè)主要是沿著解放路、皖西大道、大別山路、人民路等幾條主要干道分布，并形成了幾條具有一定特色的商業(yè)街。一方面由于規(guī)劃較亂，形象檔次不高，另一方面隨著大型的集中商業(yè)形成，吸引了大量的人氣，致使其經(jīng)營狀況日趨慘淡。整體租金水平一般，主要在20—100元/平米/月之間，離集中商業(yè)較近的街鋪?zhàn)饨疠^高，可以達(dá)到200—300元/平米/月，零售商業(yè)街急需重新規(guī)劃和整合。主要零售商業(yè)街匯總序號(hào)所在道路名稱輻射范圍規(guī)模（長、寬）門店數(shù)主要業(yè)態(tài)租金范圍24典型商業(yè)街調(diào)查云路街：商業(yè)較繁華，餐飲在當(dāng)?shù)剌^有名氣早期主要面對(duì)學(xué)生的服裝、雜貨市場，后來改造后慢慢自發(fā)形成了一個(gè)以云路街為主體、東西延展的美食街區(qū)，輔以少量其他業(yè)態(tài)，經(jīng)營檔次以中檔為主，少量高檔。經(jīng)營種類有快餐、特色小吃、火鍋、中餐飯館等，主要店鋪有永和豆?jié){、香辣螃蟹王火鍋、小嘴煲煲掂等，占到總體店鋪的51%，日均客流量在30000人左右，已成為六安市目前最具影響力的餐飲聚集地。其次為服裝，主要這邊是通往皖西學(xué)院的必經(jīng)之路，強(qiáng)大的學(xué)生消費(fèi)能力不容忽視，另一塊這條街緊挨著明珠廣場步行街，是其輻射區(qū)域，占到11%，經(jīng)營狀況一般；排在第三位的是百貨類，主要作為餐飲類補(bǔ)充的煙酒百貨類，占到9%，經(jīng)營狀況較好。店鋪?zhàn)饨鹪?0---50元/㎡/月典型商業(yè)街調(diào)查云路街：商業(yè)較繁華，餐飲在當(dāng)?shù)剌^有名氣早期主要25解放路屬南北主干道，眾多大型門店，以餐飲娛樂為主、較繁華解放中路（一中至豪門花園）解放路是是市區(qū)主要商業(yè)分布帶，主要以大型門店、商場為主，如白云商廈、百貨大樓、伯爵酒店等，業(yè)態(tài)分布較雜。經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以餐飲娛樂、金融房產(chǎn)、文化體育為主，分別占到39%、9%、8%，整體租金為50---300元/㎡/月，經(jīng)營狀況較好。解放路屬南北主干道，眾多大型門店，以餐飲娛樂為主、較繁華解放26皖西路屬東西主干道，商業(yè)較繁華，服飾、電器為主，各種業(yè)態(tài)均有包括皖西路（百貨大樓至天河商務(wù)酒店）：傳統(tǒng)九墩塘商業(yè)集中區(qū)主干道，六安市主要商業(yè)街區(qū)之一。隨著沃爾瑪、天街等項(xiàng)目的開發(fā)，本路段將成為名副其實(shí)的六安商業(yè)中心，輻射范圍達(dá)到整個(gè)六安市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。主要以服裝、電器為主，分別占到17%、11%，目前租金為30--300元/㎡/月皖西路屬東西主干道，商業(yè)較繁華，服飾、電器為主，各種業(yè)態(tài)均有27該街道主要以服飾、賓館旅館、餐飲娛樂、電器電訊為主，街區(qū)內(nèi)有國美電器、皇家商務(wù)娛樂、唐宮以及眾多快捷酒店，屬于城市商業(yè)次街區(qū)。其中服裝以18%占據(jù)前列，主要以特色女裝為主；其次為賓館旅館類，這條街道由于所處位置鬧中取靜，且租金合適，因此成為諸多賓館類的聚集地，占到13%，經(jīng)營狀況良好；再次為文體類和電器電訊類，占到10%；目前租金在40--150元/㎡/月。梅山路（人民廣場至濱河公園）梅山路屬南北主干道，服飾、旅館、餐飲娛樂等，商業(yè)較繁華該街道主要以服飾、賓館旅館、餐飲娛樂、電器電訊為主，街區(qū)內(nèi)有28本路段雖然屬于城市主干道，但是商業(yè)不是很繁華，屬于城市商業(yè)補(bǔ)充街道，由于其特殊的地段成為眾多需要大型店面的婚紗影樓、休閑娛樂的首選之地。服飾依然是商業(yè)的主要業(yè)態(tài)，占到34%。其次為餐飲娛樂、和婚紗攝影，都達(dá)到11%。目前租金在30---100元/㎡/月。人民路人民路主要以婚紗攝影和休閑娛樂為主，商業(yè)繁華程度不高本路段雖然屬于城市主干道，但是商業(yè)不是很繁華，屬于城市商業(yè)補(bǔ)29東大街、西大街、鼓樓新天地該街道屬于明珠廣場、云路街的補(bǔ)充，業(yè)態(tài)上有著相類似。業(yè)態(tài)主要還是以服飾和餐飲娛樂為主，都占到20%。其次為電腦電器類占到16%,主要是區(qū)域內(nèi)有正在運(yùn)作的電腦數(shù)碼街帶動(dòng)。目前租金在20---100元/㎡/月。東大街、西大街、鼓樓以服飾、餐飲為主東大街、西大街、鼓樓新天地該街道屬于明珠廣場、云路街的補(bǔ)充，30大別山路東段自發(fā)形成一條長約400米的五金機(jī)電一條街，西邊為長約200米的家裝建材一條街，目前共計(jì)店鋪近400家。其中五金機(jī)電類商鋪占到51%，屬于自發(fā)聚集類交易市場，經(jīng)營狀況不佳；緊隨其后的是家裝建材，占到31%，經(jīng)營狀況一般；租金20—50元/㎡/月，據(jù)政府部門規(guī)劃和業(yè)主反映，近期會(huì)拆遷。大別山路：大別山路以五金機(jī)電和家裝建材為主，運(yùn)營情況一般大別山路東段自發(fā)形成一條長約400米的五金機(jī)電一條街，西邊為31典型個(gè)案研究新都會(huì)環(huán)球廣場總建筑面積達(dá)到16萬平方米，擁有多層商業(yè)樓面，有集中式商業(yè)、獨(dú)立商鋪、步行街商鋪、街鋪等多種商業(yè)形式，分為A、B、C、D、E、F、G、H、J、-1、-2十一個(gè)組團(tuán)，其中A、B組團(tuán)為回遷區(qū)域，-2層為六安市最大、設(shè)施最為齊全的地下停車場。C組團(tuán)現(xiàn)已打造成華東第一的洗浴及KTV中心（已開業(yè)），D組團(tuán)與合肥百大聯(lián)手打造成六安第一百貨---百大·金商都購物中心，E、G、H座為高層公寓，-1層新都會(huì)服飾館及沃爾瑪購物中心（已開業(yè)）。F組團(tuán)是六安市最大的兒童娛樂中心及大型數(shù)碼港。

購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化等一站式的經(jīng)營模式與完美的商業(yè)環(huán)境配套設(shè)施，顛覆了六安以往的消費(fèi)模式和消費(fèi)理念；售價(jià)：沿皖西路約40000元/㎡；沿梅山路約30000元/㎡；天街商鋪約17000—19000元/㎡。銷售政策：天街現(xiàn)銷售實(shí)行返租3年，每年返還8%+租金的50%。租金：100—360元/平米·月新都會(huì)環(huán)球廣場：大型超市入駐，帶動(dòng)整體銷售典型個(gè)案研究新都會(huì)環(huán)球廣場總建筑面積達(dá)到16萬平方米，擁有多32紅街：與政府聯(lián)動(dòng)，整合營銷操作較好，銷售情況較好紅街鞋帽箱包、電影院美食城數(shù)碼、運(yùn)動(dòng)品牌健身、精品、珠寶名品購物、KTV由浙江精工世紀(jì)房產(chǎn)開發(fā)，總建筑面積10萬平米，集購物、旅游、休閑、娛樂及文化展示為一體的復(fù)合型商業(yè)步行街。銷售情況：目前銷售B、C、D區(qū)，分別為鞋帽箱包、美食城、數(shù)碼、運(yùn)動(dòng)品牌等，已售約70%。銷售價(jià)格：10000—30000元/平米不等銷售政策：返租5年，前三年15%在房款中扣除，后兩年為每年7%。入駐品牌：老廟黃金、老爺車、老鳳祥、恒源祥、迪歐咖啡、七匹狼、美特斯邦威、意爾康、康明眼鏡、、與狼共舞、奧康、大地影院紅街：與政府聯(lián)動(dòng)，整合營銷操作較好，銷售情況較好紅街鞋帽箱包33尚街項(xiàng)目位于梅山路與大別山路交口，與沃爾瑪隔街相望，總建筑面積達(dá)2萬平米，緊扣“時(shí)尚”定位，集鞋帽、飾品、美容美甲、電玩、電器、超市等為一體的時(shí)尚街區(qū)。銷售情況：基本售罄銷售價(jià)格：8000—12000元/平米銷售政策：返租12年，每年8%（銷售價(jià)）入駐品牌：紅達(dá)電器、尚街百貨等尚街：返租回報(bào)率高，銷售情況較好尚街項(xiàng)目位于梅山路與大別山路交口，與沃爾瑪隔街相望，總建筑面34總結(jié)：商業(yè)基本飽和，規(guī)劃凌亂，處于結(jié)構(gòu)調(diào)整期，亟待整合六安市已經(jīng)具備商業(yè)功能區(qū)雛形，市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)商業(yè)中心開始初見端倪，但是整體規(guī)劃環(huán)境較為凌亂，商業(yè)結(jié)構(gòu)正處在調(diào)整期。六安現(xiàn)有在售在營商業(yè)規(guī)模接近飽和，根本原因在于市場供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)性失調(diào)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)缺乏。核心商圈可供開發(fā)的空間很小，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)向城市邊沿?cái)U(kuò)散。集中商業(yè)由于大型商家的進(jìn)駐，檔次有明顯提高，而商業(yè)街本身規(guī)劃檔次較低，形象較差，又受到集中商業(yè)的沖擊，經(jīng)營情況日趨慘淡，在調(diào)查訪談中有較多商業(yè)街商家有進(jìn)駐集中商業(yè)的意向。各個(gè)商業(yè)街規(guī)劃凌亂，雖然自發(fā)形成了一定的聚集，但是整體缺乏集中管理和品牌化運(yùn)營，整體盈利水平不高，商鋪本身租金水平難以提升，市場亟待有吸引力和品牌影響力的商業(yè)出現(xiàn)。在業(yè)態(tài)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所有商業(yè)業(yè)態(tài)中餐飲、娛樂、購物所占比例較大，“吃、喝”風(fēng)盛行，且六安人的夜生活較為豐富，娛樂餐飲消費(fèi)力較為旺盛。六安商業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)建設(shè)眾多，但是整體檔次、環(huán)境一般，同業(yè)態(tài)分布較為分散，沒有形成品牌效應(yīng)，尤其是娛樂、餐飲行業(yè)雖大多位于市中心區(qū)域但相互存在一定距離，沒有形成互動(dòng)效應(yīng)，不能形成一定得凝聚力。聚集的業(yè)態(tài)基本處于自發(fā)形成狀態(tài)（如云路街美食等），配套設(shè)施較為欠缺、雖然營業(yè)情況較好但是整體競爭力不強(qiáng)。在售商業(yè)銷售政策單一，即基本采用返租形式增加客戶信心，沒有采用像其他市場中的回購形式?？偨Y(jié)：商業(yè)基本飽和，規(guī)劃凌亂，處于結(jié)構(gòu)調(diào)整期，亟待整合六安市35六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目定位物業(yè)包裝建議營銷推廣策略銷售組織六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析36區(qū)域概況:商業(yè)欠發(fā)達(dá)，無典型集中商業(yè)出現(xiàn)城北九里溝亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心：亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心將以定位于區(qū)級(jí)次中心為主，亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)模上比區(qū)級(jí)商業(yè)中心要小一些，服務(wù)人口也相對(duì)少一些，但在商業(yè)設(shè)施的檔次與功能上，要比社區(qū)商業(yè)功能區(qū)高與全面。到2010年，六安市區(qū)將建立1個(gè)亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心。結(jié)合城北改造和淠河新村等的建設(shè)，在解放北路梅山北路交叉口以北區(qū)域形成區(qū)級(jí)商業(yè)中心，主要為周邊地區(qū)及城市北部地區(qū)服務(wù)。本區(qū)域現(xiàn)狀:主要依靠解放路沿線發(fā)展，主要是以住宅小區(qū)的沿街門面為主，業(yè)態(tài)以住宅配套和學(xué)校配套為主，餐飲、超市、建材、文化用品等，輻射力較小。值得一提的是沿解放路的北塔公園為六安市最古老的建筑之一，具有一定得旅游、休閑價(jià)值，但是周邊商業(yè)沒有很好的利用這一點(diǎn)。這一區(qū)域有打造成為北部商業(yè)副中心的潛質(zhì)。在售門面單層價(jià)格約為9000元/平米左右，雙層5000—7000元/平米左右，無返租?；刭彽蠕N售政策。商鋪?zhàn)饨鹚绞州^低，沿街門面租金范圍20—50元/平米月，內(nèi)鋪和內(nèi)街租金最低只有幾元，租金售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫節(jié)，造成了區(qū)域內(nèi)商業(yè)銷售的困難。區(qū)域概況:商業(yè)欠發(fā)達(dá)，無典型集中商業(yè)出現(xiàn)城北九里溝亞區(qū)級(jí)商業(yè)37區(qū)域商業(yè)概述區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)體量不是很大，靠近一中的沿街門面（水木清華、梧桐嘉苑）銷售情況較好，但是一些集中商業(yè)（狀元坊）銷售情況不是和樂觀，入住率也是不很高，入駐商戶經(jīng)營情況較差。表明區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)氛圍，客戶投資信心不足。沿街商鋪銷售情況雖然較好，但是整體經(jīng)營情況一般，租金水平不高，投資回報(bào)率較低。區(qū)域內(nèi)典型商業(yè)一覽區(qū)域商業(yè)概述區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)體量不是很大，靠近一中的沿38類似項(xiàng)目分析狀元坊：總建筑面積：1.4萬方定位：IT電腦、學(xué)生用品專業(yè)市場及培訓(xùn)中心商鋪面積：23—123平米銷售政策：返租兩年，每年7%銷售價(jià)格：5500—7000元/平米總體描述：經(jīng)營慘淡，銷售遇阻，整體建筑檔次不高，推廣不力。失敗原因：項(xiàng)目定位模糊，隨定位為學(xué)生用品、IT電腦，實(shí)際卻是成為餐飲（狗肉館）聚集地，影響整體商業(yè)檔次，環(huán)境。銷售政策缺乏吸引力，招商力度不高，客戶信心不足。整體推廣不力，經(jīng)過長期的銷售利，市場上已經(jīng)聽不到該項(xiàng)目的聲音。與本案臨近，且建筑形態(tài)相似，其銷售推廣對(duì)本案有著重要的借鑒作用。類似項(xiàng)目分析狀元坊：與本案臨近，且建筑形態(tài)相似，其銷售推廣對(duì)39區(qū)域總結(jié)：現(xiàn)狀不佳，但整體具有較大發(fā)展?jié)摿Ρ緟^(qū)域作為六安亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心，受政府政策扶持，其發(fā)展?jié)摿^大。本區(qū)域沒有真正意義上的具有輻射片區(qū)乃至整個(gè)市區(qū)的領(lǐng)軍式集中商業(yè)，因此不能產(chǎn)生聚集效應(yīng)，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要是以學(xué)校和住宅小區(qū)自發(fā)形成的配套商業(yè)，商業(yè)盈利水平一般，商鋪?zhàn)饨疠^低。在售商業(yè)銷售政策吸引力不高，商鋪采用返租形式，集中商業(yè)招商力度不大，致使客戶信心不足，銷售受阻。沿街門面“干賣”，沿解放路門面銷售情況較好，但是整體經(jīng)營情況一般。餐飲、購物、休閑娛樂等業(yè)態(tài)有自發(fā)聚集的趨勢，但沒有得到較好的規(guī)劃和管理，整體形象檔次一般，不能形成品牌效應(yīng)，提高盈利能力。區(qū)域總結(jié)：現(xiàn)狀不佳，但整體具有較大發(fā)展?jié)摿Ρ緟^(qū)域作為六安亞區(qū)40六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目定位物業(yè)包裝建議營銷推廣策略銷售組織六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析41整體概況地理位置：解放路與塔北路之間，北塔公園北側(cè)項(xiàng)目綜述：項(xiàng)目共有11棟獨(dú)立徽派建筑，每棟建筑為2—3層，面積從640—1852平米不等?，F(xiàn)1#樓已有阿波羅KTV入駐，2010年2月開業(yè)，內(nèi)部有少許商家進(jìn)駐，開始營業(yè)。整體描述：城市主干道邊，緊鄰市中心，扼守城北門戶，發(fā)展?jié)摿薮蠼夥怕匪甭蜂暮勇繁景副彼珗@輕工中學(xué)阿波羅KTV城北小學(xué)整體概況地理位置：解放路與塔北路之間，北塔公園北側(cè)解放路塔北42項(xiàng)目四至：周邊商業(yè)氛圍不濃，北邊形象較差本案解放路塔北路淠河路北塔公園淠河路、沿淠河景觀帶解放路解放路對(duì)面沿街商業(yè)住宅小區(qū)住宅用地北項(xiàng)目四至：周邊商業(yè)氛圍不濃，北邊形象較差本案解放路塔北路淠河43項(xiàng)目沿城市主干道，交通通達(dá)性較好項(xiàng)目車行、人行十分便利，可較通暢地通往六安市各個(gè)區(qū)域，通達(dá)性高，路況良好。以下為在項(xiàng)目周邊停靠的公交路線：1路淠化小區(qū)——客運(yùn)北站經(jīng)皖西路、解放路到客運(yùn)北站，通過北塔公園。5路政務(wù)中心——淠綠新村

經(jīng)皖西路、健康路、人民路、云路街到城北小學(xué)，可至本案。10路淠苑新村——永達(dá)機(jī)械公司

經(jīng)皖西路、解放路、皋城路，通過本案。12路客運(yùn)東站——裕安區(qū)黨經(jīng)經(jīng)三路、緯三路、經(jīng)二路、皋城路、解放路，通過本案。14路國際汽車城——客運(yùn)北站經(jīng)皖西路、梅山路、皋城路、解放路，通過本案。

16路客運(yùn)東站——客運(yùn)北站經(jīng)佛子嶺路、梅山路、人民路、解放路，通過本案。201路六安職業(yè)技術(shù)學(xué)院——客運(yùn)南站沿解放路直走，通過本案。項(xiàng)目沿城市主干道，交通通達(dá)性較好項(xiàng)目車行、人行十分便利，可較44博觀觀點(diǎn)：項(xiàng)目位于城北區(qū)、市中心區(qū)結(jié)合處，緊鄰市中心核心位置，扼守城北門戶，商業(yè)價(jià)值潛力較大！項(xiàng)目商業(yè)屬性研究屬性詮釋區(qū)位屬性緊鄰市中心，扼守城北門戶項(xiàng)目位于政府大力發(fā)展的城北片區(qū)門戶位置，與市中心咫尺之遙片區(qū)文化底蘊(yùn)深厚緊靠北塔公園，園內(nèi)多寶庵為六安雙塔之一，有悠久歷史；項(xiàng)目屬性較小的商業(yè)規(guī)模項(xiàng)目共11棟獨(dú)立徽派建筑，商業(yè)總面積約為12039㎡可達(dá)性好、交通便捷周邊學(xué)校眾多，居住氛圍較好，消費(fèi)能力較高，且北塔公園有一定的吸客作用，位于解放路、塔北路交叉口，且西面緊鄰淠河路景觀交通便利；周邊學(xué)校、居住區(qū)眾多，且離市中心4—5分鐘路程；稀缺性自然景觀資源項(xiàng)目南靠北塔公園、西邊為政府規(guī)劃的沿淠河綠化帶，景觀資源豐富；博觀觀點(diǎn)：項(xiàng)目位于城北區(qū)、市中心區(qū)結(jié)合處，緊鄰市中心核心位置45SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak地理位置優(yōu)越、交通便利；市政配套齊全、文化居住氛圍濃厚；建筑特征明顯、現(xiàn)鋪銷售、商家入駐；買本案商鋪可帶戶口周邊商業(yè)租金不高，客戶投資信心不足；項(xiàng)目北面為未開發(fā)用地，整體形象不好；項(xiàng)目規(guī)劃不是十分符合適合業(yè)態(tài)選址要求；項(xiàng)目前期遺留問題較多，加大后期操作難度；項(xiàng)目產(chǎn)品面積過大，投資門檻過高；機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢項(xiàng)目所在的片區(qū)屬市政府重點(diǎn)規(guī)劃的亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心，發(fā)展?jié)摿o限；背面鼎邦御庭項(xiàng)目三期開發(fā)將對(duì)項(xiàng)目周邊形象有提升作用；城北及一中片區(qū)尚無核心集中商業(yè)；整個(gè)六安市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展向上，市民投資熱情高漲；利用本項(xiàng)目的地理位置優(yōu)勢、交通優(yōu)勢等，打造迎合六安市消費(fèi)人群習(xí)慣的業(yè)態(tài)，取得成功；通過對(duì)產(chǎn)品自身價(jià)值的演繹，深入闡述發(fā)展前景發(fā)揮本案可帶戶口的優(yōu)勢，增加客戶投資信心；充分利用房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的條件,提升產(chǎn)品素質(zhì),打造高素質(zhì)商業(yè),吸引商家進(jìn)駐;強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)域潛在價(jià)值，消除商家的心理障礙；順應(yīng)市場的發(fā)展，對(duì)產(chǎn)品內(nèi)外部進(jìn)行改造，裝修；通過對(duì)本案市場定位的確立，選擇適合定位的主題商業(yè)業(yè)態(tài)，吸引人流到項(xiàng)目消費(fèi)；威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅項(xiàng)目啟動(dòng)已有一段時(shí)間，市場反應(yīng)及銷售情況不是很好，在市場的美譽(yù)度不高；六安在售和將售商業(yè)項(xiàng)目眾多，市場基本趨于飽和，市場競爭十分激烈；南面狀元坊項(xiàng)目營業(yè)情況不好對(duì)本案的負(fù)面影響較大；周邊住宅項(xiàng)目均有商業(yè)面積出售，將阻礙本項(xiàng)目的銷售。國家調(diào)控政策的變化也將影響本案銷售。充分發(fā)揮項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢，打造高端形象,選擇合適業(yè)態(tài)，與競爭項(xiàng)目形成差異化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化；加深對(duì)交通便利和區(qū)位優(yōu)勢的訴求；強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢，打造最優(yōu)業(yè)態(tài)組合，提升項(xiàng)目價(jià)值。積極與政府合作，結(jié)合可帶戶口優(yōu)勢增加客戶投資信心在項(xiàng)目未重新入市之前充分展示項(xiàng)目給消費(fèi)優(yōu)勢，樹立高端形象，為項(xiàng)目操作提供基調(diào)；通過各種宣傳推廣，給項(xiàng)目造勢，從而帶來人流，提高知名度；，項(xiàng)目整改，重新包裝，刺激市場且精確預(yù)算，降低改造費(fèi)用；SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak機(jī)會(huì)Oppor46項(xiàng)目剖析總結(jié)項(xiàng)目地處一中片區(qū)與市中心片區(qū)交接處，扼守一中片區(qū)門戶，商業(yè)價(jià)值較高；項(xiàng)目地段商業(yè)價(jià)值雖然較高，但周邊商業(yè)租金水平不高，客戶投資信心不足；項(xiàng)目面臨來自周邊住宅底商和市場其他商業(yè)項(xiàng)目的競爭和客戶分流；項(xiàng)目屬于小體量的商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目高定位有一定的難度；項(xiàng)目外部景觀，自身建筑形態(tài)較好，但是外立面、現(xiàn)狀環(huán)境給人感覺較差；項(xiàng)目前期操作遺留問題較多，后期操作存在一定的抗性；項(xiàng)目前期銷售推廣不力，市場美譽(yù)度不高，重新啟動(dòng)客戶信心樹立有難度；項(xiàng)目自身配套不足，較難符合定位的業(yè)態(tài)的要求；項(xiàng)目剖析總結(jié)項(xiàng)目地處一中片區(qū)與市中心片區(qū)交接處，扼守一中片區(qū)47項(xiàng)目操作思路通過與政府聯(lián)動(dòng)，大力宣揚(yáng)區(qū)域發(fā)展前景，增強(qiáng)客戶對(duì)片區(qū)的信心；快速處理解決前期遺留問題，為項(xiàng)目后期操作掃清障礙；通過項(xiàng)目整改包裝，明確定位，提升項(xiàng)目市場形象，重新建立市場高度；通過大力招商，主力商家入駐經(jīng)營樹立項(xiàng)目成功營業(yè)形象，增加客戶對(duì)項(xiàng)目的信心；通過對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的改造，打造更加適合投資者的產(chǎn)品并擴(kuò)大客戶層面；通過有效的推廣策略和銷售策略，制造市場轟動(dòng)，奠定市場形象，促進(jìn)銷售最終銷售；項(xiàng)目操作思路通過與政府聯(lián)動(dòng)，大力宣揚(yáng)區(qū)域發(fā)展前景，增強(qiáng)客戶對(duì)48六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目定位物業(yè)包裝建議營銷推廣策略銷售組織六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析49外因——市場背景消費(fèi)者宏觀市場——發(fā)展趨勢競爭者片區(qū)市場供求滿足消費(fèi)者需求內(nèi)因——項(xiàng)目條件

項(xiàng)目優(yōu)劣勢項(xiàng)目自身現(xiàn)狀建立競爭優(yōu)勢項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位原則外因——市場背景消費(fèi)者宏觀市場——發(fā)展趨勢競爭者片區(qū)市場供求50項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略選擇：依托城北發(fā)展?jié)摿Γ缘统杀靖咝蜗鬄閼?zhàn)略導(dǎo)向、以適應(yīng)市場需求為產(chǎn)品導(dǎo)向、打造最優(yōu)業(yè)態(tài)組合及投資客需求的商業(yè)項(xiàng)目。領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者一線品牌項(xiàng)目具有無可復(fù)制的資源產(chǎn)品核心優(yōu)勢明顯，大規(guī)模制造壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進(jìn)者具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者補(bǔ)缺者缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者規(guī)模較小，快速靈活目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場價(jià)值抓住某種需求變化趨勢，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品敏銳的機(jī)會(huì)主義者項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略選擇：依托城北發(fā)展?jié)摿?，以低成本高形象為?zhàn)略導(dǎo)向51案例借鑒成都-錦里案例借鑒成都-錦里52錦里民俗休閑街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以傳統(tǒng)川西古鎮(zhèn)為建筑風(fēng)格的旅游休閑街區(qū)。街區(qū)全長350余米，有茶坊、客棧、酒樓、酒吧、戲臺(tái)、各種風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)等等，集旅游購物、休閑娛樂為一體，是一條在深厚民俗文化根基上營造出的休閑氣氛的商業(yè)休閑街。錦里古街目前主要包括酒吧娛樂、四川餐飲名小吃、府第客棧、特色旅游工藝品展銷等幾大部分。錦里集旅游購物、休閑娛樂為一體，滿足消費(fèi)者吃、住、行、游、購、娛的要求，再現(xiàn)蜀地民俗文化，使游客充分體驗(yàn)四川民風(fēng)民俗的獨(dú)特魅力，對(duì)蜀漢文化和古成都風(fēng)貌有更深入的了解。以川西文化為底蘊(yùn)的舊城改造項(xiàng)目，囊括了旅游、美食、娛樂休閑、特色紀(jì)念品等各類商業(yè)元素茶樓&戲臺(tái)風(fēng)味小吃錦里民俗休閑街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以傳統(tǒng)53錦里的改造成果：改造前的錦里一條街一帶雜草叢生、只有一排破爛的舊民房和垃圾遍地的舊城區(qū)。改造后的錦里將古與今、舊與新通過文化的嫁接完美的結(jié)合在一起。老街、院落、民居、客棧、商鋪、古戲臺(tái)、木樓掩映在參天的古樹和高大的銀杏樹之間，整齊的青石板路，晃動(dòng)著商鋪的招幡，懸掛著的紅燈籠，臨街絕活的手藝人，古色古香，讓人置身倒流的時(shí)空。錦里的成功要素：以蜀漢三國文化為支撐,以川西民風(fēng)、民俗為內(nèi)涵,融合成都特有的休閑文化氣氛，錦里民俗文化街在主題形象定位、產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)、經(jīng)營管理模式等方面形成了一條民俗文化旅游資源開發(fā)的成功模式。錦里民俗文化街的成功改造，建立在對(duì)當(dāng)?shù)匚幕_的理解和對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的精準(zhǔn)把握上錦里的改造成果：錦里的成功要素：錦里民俗文化街的成功改造，建54上海新天地：中國客廳“上海站”上海新天地：中國客廳“上海站”55上?！ば绿斓?--功能演進(jìn)由舊區(qū)改造而成的商業(yè)體→“旅游景點(diǎn)”上海·新天地---功能演進(jìn)由舊區(qū)改造而成的商業(yè)體→“旅游景點(diǎn)56案例借鑒總結(jié)提示城市人文資源的積淀：豐富的城市歷史文化以及傳統(tǒng)建筑等人文資源。復(fù)合的功能構(gòu)成：以主題餐飲、娛樂休閑為主，集特色商業(yè)、餐飲、娛樂休閑、文化藝術(shù)于一身，提供了豐富的、多元的、風(fēng)情迥異的城市生活空間傳統(tǒng)符號(hào)的應(yīng)用與創(chuàng)新：傳統(tǒng)建筑符號(hào)與現(xiàn)代建筑風(fēng)格的融合，本身就是一種藝術(shù)與文化。中高端定位，消費(fèi)大眾化：類似案例中均采用中高端的定位，在消費(fèi)上則走大眾化路線，聚集人氣。本項(xiàng)目該如何定位，方能重新樹立項(xiàng)目形象，撬動(dòng)市場？案例借鑒總結(jié)提示城市人文資源的積淀：豐富的城市歷史文化以及傳57項(xiàng)目整體定位六安城市娛樂名片——六安首席一站式休閑娛樂聚集地項(xiàng)目整體定位六安城市娛樂名片58根據(jù)市場研究發(fā)現(xiàn)雖然六安娛樂休閑消費(fèi)旺盛，但是整體分布較為分散且沒有形成真正的品牌效應(yīng)，市場亟待娛樂休閑品牌代言；打造“娛樂休閑聚集地”符合市場發(fā)展需求。通過娛樂休閑產(chǎn)業(yè)的大力招商塑造項(xiàng)目六安娛樂休閑的龍頭品牌地位。依托項(xiàng)目的緊鄰市中心，扼守城北的門戶位置，提高項(xiàng)目市場地位，凸顯項(xiàng)目形象高度，打造“城市娛樂名片”。依托政府著力打造城北亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心的政策扶持，建立項(xiàng)目在城北區(qū)的龍頭位置，進(jìn)而確立項(xiàng)目在六安市“娛樂名片”的地位。定位成因：根據(jù)市場研究發(fā)現(xiàn)雖然六安娛樂休閑消費(fèi)旺盛，但是整體分布較為分59項(xiàng)目形象定位娛樂大航母商業(yè)新標(biāo)桿項(xiàng)目形象定位娛樂大航母商業(yè)新標(biāo)桿60項(xiàng)目檔次定位高端市場中高端市場中端市場中低端市場低端市場本項(xiàng)目本項(xiàng)目定位為本區(qū)域內(nèi)偏中高端檔次項(xiàng)目檔次定位高端市場中高端市場中端市場中低端市場低端市場本項(xiàng)61項(xiàng)目功能定位作為區(qū)域性娛樂休閑標(biāo)桿，應(yīng)能滿足城北及整個(gè)六安市各個(gè)階層人士的各種需要，因此本項(xiàng)目商業(yè)功能包括：休閑、娛樂、商務(wù)、交流、餐飲、文化等多種功能，其中娛樂休閑功能將占較大部分比例，以凸顯項(xiàng)目的特色。其中功能可劃分為兩個(gè)部分：顯性功能：休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)交流等隱性功能：情感交流、人際交往等核心功能娛樂、休閑、餐飲輔助功能商務(wù)、購物項(xiàng)目功能定位作為區(qū)域性娛樂休閑標(biāo)桿，應(yīng)能滿足城北及整個(gè)六安市62項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位通過案例借鑒，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況以及所在市場狀況，我司建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃包括：大型品牌餐飲、特色主題餐飲、KTV、酒吧、足浴、網(wǎng)吧、電玩、咖啡廳、茶樓、旅游紀(jì)念品、民俗特產(chǎn)零售等項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位通過案例借鑒，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況以及所在市場狀況，63主題餐飲網(wǎng)吧電玩特色主題餐飲大型品牌餐飲足浴茶樓、咖啡廳酒吧KTV酒吧、特色主體餐飲設(shè)置于昭示性較好的位置，可以吸引人氣；茶樓和咖啡廳設(shè)置于景觀較好的位置，較符合消費(fèi)者的心理感受；足浴部分為已經(jīng)確定；大型品牌餐飲沿解放路有助于起到標(biāo)志性作用；旅游紀(jì)念品及民俗特產(chǎn)零售分布在一樓，起到輔助作用；項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分主題餐飲網(wǎng)吧電玩特色主題餐飲大型品牌餐飲足浴茶樓、咖啡廳酒吧64主題餐飲網(wǎng)吧電玩特色主題餐飲大型品牌餐飲足浴茶樓、咖啡廳酒吧KTV視覺對(duì)人流的影響KTV理論：人流順著所看到的有吸引力的商家走。為了充分形成項(xiàng)目內(nèi)各個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)域內(nèi)的環(huán)形人流，需要在各個(gè)重點(diǎn)位置設(shè)置視覺中心店。本項(xiàng)目各棟建筑視覺效果均較好，紅圈則代表最佳的視覺中心商店，此類商店應(yīng)該設(shè)置為有品牌度高、聚客能力強(qiáng)的主力店，將商場內(nèi)的人流，有規(guī)律的組織起來，達(dá)到提升商鋪價(jià)值的目的。視線主題餐飲網(wǎng)吧電玩特色主題餐飲大型品牌餐飲足浴茶樓、咖啡廳酒吧65人流動(dòng)線通過商家和業(yè)態(tài)的組合，充分引導(dǎo)人流，且力求簡潔、流暢，使每個(gè)鋪位都能充分分享人流環(huán)形人流，充分考慮人流順暢，且每個(gè)鋪位均能分享人流，人流動(dòng)線最佳。人流動(dòng)線通過商家和業(yè)態(tài)的組合，充分引導(dǎo)人流，且力求簡潔、流暢66項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位投資客戶六安市及周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高的投資客（政府公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人等）；項(xiàng)目周邊經(jīng)商小業(yè)主（也可自用）；經(jīng)營者主力商家：大型品牌餐飲、娛樂業(yè)連鎖（KTV）；品牌專業(yè)店：如特色餐飲、休閑酒吧、咖啡廳、茶樓等；娛樂行業(yè)：足浴、電玩、網(wǎng)吧等；獨(dú)立個(gè)體經(jīng)營者，具有一定實(shí)力和經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的個(gè)體經(jīng)營戶根據(jù)我司市場研究的結(jié)果，六安市商鋪投資群體以純投資客戶為主，而自營客戶則以租賃為主。本司認(rèn)為，在銷售策略、店鋪劃分及經(jīng)營政策方面均應(yīng)迎合投資客戶投資心態(tài)。本項(xiàng)目銷售客戶應(yīng)定位為：目標(biāo)客戶群體細(xì)分----大眾投資者----中、小經(jīng)營者----專業(yè)投資者項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位投資客戶根據(jù)我司市場研究的結(jié)果，六安市商鋪投67一般商鋪物業(yè)主要針對(duì)兩大購買群體，主要包括自用買家及投資買家。而自用買家及投資買家按其本身的特點(diǎn)，可細(xì)分為下列四大類：賣家類型自用賣家投資買家分類中、小經(jīng)營者大型經(jīng)營者大眾投資者專業(yè)投資者動(dòng)機(jī)自用為主，主要考慮經(jīng)營收益長期經(jīng)營收益比物業(yè)增值更重要租金收益、增值、保值增值、租金收益、保值范圍合肥及周邊地區(qū)品牌店，個(gè)體工商業(yè)者合肥及周邊地區(qū)商業(yè)機(jī)構(gòu)合肥及周邊地區(qū)合肥及周邊地區(qū)，傳統(tǒng)地產(chǎn)投資客來源地購買力中等，是中小面積鋪面購買者或承租者最強(qiáng)，屬于機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略性投資，是大面積鋪面購買者或承租者經(jīng)濟(jì)實(shí)力普遍有限，購鋪款為閑置資金，現(xiàn)在投資意向不明確經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，購房款為閑置資金，也可能部分通過融資，投資意向明確價(jià)格不確定，價(jià)格期望值與現(xiàn)有經(jīng)營水平等多種因素有關(guān)不確定，價(jià)格期望值與所有制等多種因素有關(guān)大部分沒有購買經(jīng)驗(yàn)，預(yù)期價(jià)格不明確大部分擁有多次購買經(jīng)驗(yàn)，價(jià)格敏感性強(qiáng)信息渠道大眾媒體，以及行業(yè)內(nèi)信息傳播渠道，個(gè)別機(jī)構(gòu)有專門人負(fù)責(zé)收集市場資訊大眾媒體，以及行業(yè)內(nèi)信息傳播渠道基本為大眾媒體，親友信息傳遞作用明顯除大眾媒體外，有特殊群體信息傳遞方式關(guān)注要素本身及周邊商業(yè)環(huán)境，位置，交通，人流量，對(duì)于街鋪的認(rèn)同度較大，關(guān)注商鋪的使用面積，對(duì)于現(xiàn)鋪的需求大，商場管理及經(jīng)營運(yùn)作水平本身及周邊商業(yè)環(huán)境，位置，交通，人流量地理位置、投資回報(bào)、資金安全地理位置、物業(yè)增值可能、變現(xiàn)交易靈活性心理特征較理性理性感性為主，容易接受引導(dǎo)極其理性營銷要點(diǎn)區(qū)域發(fā)展分析和特定行業(yè)近期經(jīng)營收益分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析和財(cái)務(wù)分析低投入、高回報(bào)、零風(fēng)險(xiǎn)的閑余資金創(chuàng)富出路絕佳入市時(shí)機(jī)的高回報(bào)投資產(chǎn)品，政務(wù)新區(qū)核心商業(yè)圈地段增值概念，巨大的增值潛力。一般商鋪物業(yè)主要針對(duì)兩大購買群體，主要包括自用買家及投資買家68六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目定位物業(yè)包裝建議營銷推廣策略銷售組織六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析69現(xiàn)場整改，提高項(xiàng)目檔次現(xiàn)場整改：由于項(xiàng)目工程已經(jīng)部分開始使用，內(nèi)部很多設(shè)施已經(jīng)損壞，需要重新整改。建議：鋪位門上貼的海報(bào)等剔除；道路堆放的雜物搬離，電線重新鋪設(shè)；餐飲油煙管道進(jìn)行處理，保持清潔；門貼油煙管道電線室外雜物現(xiàn)場整改，提高項(xiàng)目檔次現(xiàn)場整改：門貼油煙管道電線室外雜物70將整體項(xiàng)目外立面重新粉刷；商鋪內(nèi)部雜物清理，保持清潔；地面破損處重新鋪設(shè)；所有在營商戶進(jìn)行清理，門頭拆除；門頭外立面室內(nèi)雜物地面平整將整體項(xiàng)目外立面重新粉刷；門頭外立面室內(nèi)雜物地面平整71售樓部外立面你進(jìn)行重新包裝；門前廣場進(jìn)行包裝（可以在北塔公園處設(shè)立公共娛樂設(shè)施吸引客流）；售樓部廣場售樓部立面售樓部廣場售樓部立面72項(xiàng)目包裝：項(xiàng)目現(xiàn)場包裝可以體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)、檔次，增加項(xiàng)目的產(chǎn)品附加值，提高客戶投資信心，能夠起到刺激客戶購買的欲望。夜晚燈光效果可以提高項(xiàng)目知名度、提升項(xiàng)目品質(zhì)現(xiàn)場包裝，提升項(xiàng)目品質(zhì)、營造銷售氛圍項(xiàng)目包裝：夜晚燈光效果可以提高項(xiàng)目知名度、提升項(xiàng)目品質(zhì)現(xiàn)場包73獨(dú)特的具有徽派風(fēng)格的燈桿、及有傳統(tǒng)特色的燈籠，可以起到營造氛圍的作用。具有特色的徽派小品，既提升項(xiàng)目的品質(zhì)也起到了營造氛圍的作用。燈桿、燈飾徽派小品獨(dú)特的具有徽派風(fēng)格的燈桿、及有傳統(tǒng)特色的燈籠，可以起到營造氛74徽派風(fēng)格的導(dǎo)視牌一方面起到導(dǎo)視作用，另一方面增加項(xiàng)目的昭示性（建議在項(xiàng)目沿解放路和淠河路處分別安放）統(tǒng)一兼具特色的門頭可以起到營造氛圍，提升項(xiàng)目品質(zhì)的作用，也可以作為項(xiàng)目的個(gè)性符號(hào)。特色門牌特色導(dǎo)視徽派風(fēng)格的導(dǎo)視牌一方面起到導(dǎo)視作用，另一方面增加項(xiàng)目的昭示性75停車位建議：與政府協(xié)商，沿塔北路兩邊設(shè)置停車位；與政府協(xié)商在北塔公園的多寶庵塔后空地設(shè)置臨時(shí)停車位；停車位建議：76售樓部包裝售樓部包裝準(zhǔn)則：大氣、簡約、尊貴，與項(xiàng)目建筑風(fēng)格和定位相一致；強(qiáng)調(diào)昭示性，注重商業(yè)氛圍的營造；明確功能分區(qū)，功能分布合理；人流動(dòng)線簡單，避免交叉售樓部包裝售樓部包裝準(zhǔn)則：77賣場氛圍展示(售樓部包裝)：吊旗、展板銷售中心內(nèi)的展板和吊旗是營造氛圍的較好表現(xiàn)之一，能夠很好地起到渲染氣氛的作用。賣場氛圍展示(售樓部包裝)：吊旗、展板銷售中心內(nèi)的展板和吊旗78賣場氛圍展示(售樓部包裝)

：圍墻雖然項(xiàng)目已經(jīng)是現(xiàn)房銷售，但是項(xiàng)目北邊為鼎邦御庭的項(xiàng)目現(xiàn)場，由于其三期仍未動(dòng)工建設(shè)，現(xiàn)場地內(nèi)為民居，影響項(xiàng)目的形象，建議協(xié)調(diào)圍上圍墻?，F(xiàn)狀包裝效果賣場氛圍展示(售樓部包裝)：圍墻雖然項(xiàng)目已經(jīng)是現(xiàn)房銷售，但79賣場氛圍展示(售樓部包裝)

：看樓通道、導(dǎo)視看樓通道可以輔助營造氛圍和通過視覺的不斷刺激，促進(jìn)客戶購買欲望導(dǎo)視系統(tǒng)指向清晰、處處體現(xiàn)形象宣傳，從細(xì)微處提升項(xiàng)目品質(zhì)路牌導(dǎo)示路口導(dǎo)示室內(nèi)導(dǎo)示賣場氛圍展示(售樓部包裝)：看樓通道、導(dǎo)視看樓通道可以輔助80關(guān)鍵物料：模型模型制作原則：1、單體模型突出設(shè)計(jì)理念，區(qū)域模型顯現(xiàn)項(xiàng)目在區(qū)域的重要地位；2、運(yùn)用燈光特技效果，顯示商業(yè)的品質(zhì)和繁華。3、區(qū)域模型應(yīng)該詳細(xì)體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃，讓客戶對(duì)區(qū)域發(fā)展一目了然。關(guān)鍵物料：模型模型制作原則：81關(guān)鍵物料：樓書、折頁設(shè)計(jì)原則：打破以往模式性的傳統(tǒng)樓書和折頁形式，以“六安城市娛樂休閑名片”為軸線展開，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品特質(zhì)進(jìn)一步挖掘，在堅(jiān)持邏輯性和連貫性的前提下將項(xiàng)目賣點(diǎn)以形象載體進(jìn)行梳理，理性與感性結(jié)合，突出項(xiàng)目極具投資價(jià)值。關(guān)鍵物料：樓書、折頁設(shè)計(jì)原則：82六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目定位物業(yè)包裝建議營銷推廣策略銷售組織六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析83項(xiàng)目營銷推廣總體思路解決問題重塑項(xiàng)目高度打造六安娛樂休閑名片項(xiàng)目營銷推廣總體思路解決問題重塑項(xiàng)目高度84營銷推廣總體思路分解思路一：解決遺留問題，奠定項(xiàng)目成功操作基礎(chǔ)項(xiàng)目前期遺留問題較多，如內(nèi)部現(xiàn)有經(jīng)營戶遣散，已銷售部分的返租等等，如不解決將會(huì)影響項(xiàng)目的招商，銷售，應(yīng)盡早解決為項(xiàng)目后期銷售，招商掃清障礙。思路二：解決項(xiàng)目整改、包裝，重新樹立項(xiàng)目形象項(xiàng)目屬于現(xiàn)房銷售，但是現(xiàn)狀難以與項(xiàng)目的定位匹配，無法支撐項(xiàng)目的定位和形象高度，應(yīng)盡早開始整改、包裝工作，打造六安娛樂休閑商業(yè)“明星”。思路三：解決推廣問題，樹立項(xiàng)目市場美譽(yù)度，影響力項(xiàng)目前期推廣及平面設(shè)計(jì)不能全面深入的體現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，應(yīng)更改項(xiàng)目的平面設(shè)計(jì)風(fēng)格，盡早搭建項(xiàng)目的推廣體系，轉(zhuǎn)變項(xiàng)目前期的市場形象，全面?zhèn)鞑ロ?xiàng)目的價(jià)值。營銷推廣總體思路分解思路一：解決遺留問題，奠定項(xiàng)目成功操作基85營銷推廣總體思路分解思路四：營銷借力，樹立項(xiàng)目的市場信心項(xiàng)目前期銷售、營業(yè)不利，市場美譽(yù)度不高，客戶投資信心不足，重新啟動(dòng)應(yīng)必須借力打破僵局，建議與政府聯(lián)動(dòng)，找尋政府政策支持，增加市場信心。思路五：解決項(xiàng)目招商問題，增加客戶投資信心客戶投資商業(yè)的信心來自于穩(wěn)定的投資回報(bào)，而項(xiàng)目的成功營業(yè)則是安全穩(wěn)定的投資回報(bào)的最好佐證，建議盡快解決招商問題，增加客戶投資信心，最佳方式是有幾家主力商業(yè)進(jìn)場裝修。思路六：銷售政策、團(tuán)隊(duì)建設(shè)及銷售中其他問題解決，為項(xiàng)目操作“保駕護(hù)航”銷售政策是項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵，應(yīng)確定適合市場并適當(dāng)超前的銷售政策，增加項(xiàng)目的競爭力。好的銷售團(tuán)隊(duì)是好的銷售的保證，應(yīng)著重注意銷售團(tuán)隊(duì)的打造（職業(yè)禮儀，銷售技巧等）。項(xiàng)目的操作是個(gè)系統(tǒng)的過程，在操作過程中會(huì)出現(xiàn)意想不到的問題，在每個(gè)重要的營銷節(jié)點(diǎn)前應(yīng)充分準(zhǔn)備應(yīng)急預(yù)案，做到急而不亂。營銷推廣總體思路分解思路四：營銷借力，樹立項(xiàng)目的市場信心86核心營銷策略形象塑造策略1服務(wù)營銷策略2形象推廣策略3事件造勢策略4形象展示策略5銷售控制6項(xiàng)目核心營銷推廣策略核心營銷策略形象塑造策略1服務(wù)營銷策略2形象推廣策略3事件造87營銷推廣之形象塑造策略重點(diǎn)打造徽派建筑風(fēng)格與現(xiàn)代娛樂休閑即傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明相會(huì)交融，引領(lǐng)六安娛樂休閑產(chǎn)業(yè)的形象傳統(tǒng)文化，人們揮之不去的情結(jié)，現(xiàn)代文明，人們割舍不掉的習(xí)慣。營銷推廣時(shí)可以著重營造這一特色，通過對(duì)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的演繹樹立項(xiàng)目獨(dú)特的形象高度，進(jìn)而以引領(lǐng)六安娛樂休閑產(chǎn)業(yè)姿態(tài)突破市場。營銷推廣之形象塑造策略重點(diǎn)打造徽派建筑風(fēng)格與現(xiàn)代娛樂休閑即傳88營銷推廣之形象推廣策略推廣策略：“一點(diǎn)兩翼與政府聯(lián)動(dòng)”“一點(diǎn)兩翼”：以公關(guān)活動(dòng)為基本點(diǎn)，以新聞和廣告為兩翼；“與政府聯(lián)動(dòng)”：階段性的組織座談會(huì)、研討會(huì)，發(fā)展論壇邀請(qǐng)政府與目標(biāo)客戶聯(lián)動(dòng)。提升項(xiàng)目的市場影響力和權(quán)威性。項(xiàng)目前期銷售不利，要想重新啟動(dòng)，建立市場信心尤為重要，與政府聯(lián)動(dòng)可以增加項(xiàng)目的市場權(quán)威和影響力。以公關(guān)活動(dòng)和新聞廣告炒作，可以增加項(xiàng)目的市場知名度、美譽(yù)度，增加客戶信心。營銷推廣之形象推廣策略推廣策略：89推廣主題：娛樂大航母商業(yè)新標(biāo)桿匯聚六安娛樂財(cái)富五年做不旺退你錢推廣媒介：售樓處：徽派風(fēng)格兼具商業(yè)銷售氛圍的售樓部將是項(xiàng)目的亮點(diǎn)之一?，F(xiàn)場包裝：表現(xiàn)項(xiàng)目娛樂休閑不夜城定位，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)、檔次。戶外大牌：以宏大的氣勢對(duì)項(xiàng)目形象進(jìn)行推廣，后期以高投資回報(bào)強(qiáng)大沖擊力沖擊市場。公交車：流動(dòng)的廣告，增加受眾面。短信：配合銷售進(jìn)度，即時(shí)信息發(fā)布。網(wǎng)絡(luò)：增加受眾面，及時(shí)新聞發(fā)布。SP活動(dòng)：擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，維護(hù)客戶關(guān)系，增加客戶投資信心。銷售物料：單張，形象折頁，報(bào)紙等渠道展示項(xiàng)目品質(zhì)形象，深入闡述項(xiàng)目價(jià)值。推廣主題：90營銷推廣之事件造勢策略事件造勢活動(dòng)營銷是房地產(chǎn)項(xiàng)目市場形象及項(xiàng)目品牌傳播最有力的途徑和手段。房地產(chǎn)項(xiàng)目操作是個(gè)系統(tǒng)的過程，在預(yù)算許可的條件下，我司認(rèn)為可規(guī)劃執(zhí)行“316”系統(tǒng)活動(dòng)方案，大力提高項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大銷售面?！?16”活動(dòng)體系:每三個(gè)月即一個(gè)季度舉辦一中型活動(dòng),每個(gè)月舉辦一次小型活動(dòng),半年籌備舉辦一場大型活動(dòng)。316營銷推廣之事件造勢策略事件造勢活動(dòng)營銷是房地產(chǎn)項(xiàng)目市場形象及91營銷推廣之活動(dòng)營銷策略大型活動(dòng)：《六安城市發(fā)展論壇暨六安商業(yè)發(fā)展峰會(huì)》、《投資論壇》、開業(yè)典禮等。營銷推廣之活動(dòng)營銷策略大型活動(dòng)：《六安城市發(fā)展論壇暨六安商業(yè)92活動(dòng)目的：六安城市及商業(yè)發(fā)展討論，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目與目標(biāo)客戶在戰(zhàn)略層面的溝通，同時(shí)突出項(xiàng)目在六安市及城北發(fā)展的地位和項(xiàng)目投資價(jià)值?；顒?dòng)形式：專家及政府之間的談話、現(xiàn)場互動(dòng)問答活動(dòng)時(shí)間：2010年5月活動(dòng)地點(diǎn)：皖西賓館（暫定）主要嘉賓：六安房產(chǎn)局、規(guī)劃局等；房產(chǎn)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家等活動(dòng)對(duì)象：準(zhǔn)業(yè)主活動(dòng)規(guī)模：200—300人六安城市發(fā)展論壇暨六安商業(yè)發(fā)展峰會(huì)活動(dòng)目的：六安城市及商業(yè)發(fā)展討論，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目與目標(biāo)客戶在戰(zhàn)略層93活動(dòng)目的：通過開業(yè)活動(dòng)的盛大舉行營造影響，促進(jìn)項(xiàng)目銷售?；顒?dòng)形式：文藝表演、現(xiàn)場抽獎(jiǎng)等活動(dòng)時(shí)間：待定活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場主要嘉賓：政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)，商家代表、客戶代表、娛樂明星等活動(dòng)對(duì)象：業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主活動(dòng)規(guī)模：100—200人業(yè)主可參加抽獎(jiǎng)，準(zhǔn)業(yè)主成交可享受優(yōu)惠。不夜城開業(yè)典禮活動(dòng)目的：通過開業(yè)活動(dòng)的盛大舉行營造影響，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。不夜94中型活動(dòng)：大型商家簽約儀式、活動(dòng)冠名、買商鋪游海南等。活動(dòng)目的：增加項(xiàng)目持續(xù)關(guān)注度及美譽(yù)度，增加客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度，擴(kuò)大整體影響力。邀請(qǐng)嘉賓：業(yè)主及潛在客戶中型活動(dòng)：大型商家簽約儀式、活動(dòng)冠名、買商鋪游海南等?；顒?dòng)目95小型活動(dòng)：酒會(huì)、客戶聯(lián)誼會(huì)、嘉年華晚會(huì)等?；顒?dòng)目的：通過活動(dòng)，進(jìn)步增加客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度，同時(shí)借助相應(yīng)折扣及促銷手段，促其成交。邀請(qǐng)人員：意向客戶及潛在客戶。小型活動(dòng)：酒會(huì)、客戶聯(lián)誼會(huì)、嘉年華晚會(huì)等?；顒?dòng)目的：通過活96營銷推廣之CS服務(wù)策略CS是客戶滿意（CUSTOMERSATISFACTION）的簡稱，是“客戶對(duì)其要求已被滿足的程度的感受”，是人們?cè)诮邮芰水a(chǎn)品或服務(wù)包括其所攜帶信息的刺激以后，所作的一種肯定的心理狀態(tài)，是人們對(duì)產(chǎn)品的一種主觀的綜合的評(píng)價(jià)。CS服務(wù)接待流程CS服務(wù)理念的導(dǎo)入CS的要求：在每個(gè)環(huán)節(jié)讓每個(gè)客戶體驗(yàn)價(jià)值永遠(yuǎn)比客戶期望的要多一點(diǎn)實(shí)地看房營銷推廣之CS服務(wù)策略CS是客戶滿意（CUSTOMERSA97案例：感受服務(wù)客戶最需要的：不被怠慢普通服務(wù)：客戶自己開門，置業(yè)顧問上前接待。CS服務(wù)：服務(wù)人員開門讓客戶進(jìn)入，置業(yè)顧問已經(jīng)門前等候，專業(yè)接待語言，親和力客戶感受到得：親切感、專業(yè)感、尊貴感案例：感受服務(wù)98營銷推廣之形象展示策略目的：營造高體驗(yàn)價(jià)值的產(chǎn)品和賣場展示系統(tǒng)，讓客戶實(shí)實(shí)在在感知高品質(zhì)的環(huán)境，極高的投資價(jià)值。展示體系產(chǎn)品價(jià)值展示賣場氛圍展示關(guān)鍵物料展示產(chǎn)品包裝指示系統(tǒng)看樓通道圍墻模型宣傳片樓書、折頁吊旗、展板售樓處已述營銷推廣之形象展示策略目的：營造高體驗(yàn)價(jià)值的產(chǎn)品和賣場展示系99營銷推廣之銷售控制

2010.04-2010.05末

2010.06初-2010.07末

2010.08-2010.09初

2010.09-2010.10末

2010.11-2010.12末

2010.12—

銷售階段劃分

項(xiàng)目展示階段

開盤強(qiáng)銷階段

持續(xù)強(qiáng)銷階段

持銷階段

二度強(qiáng)銷階段

尾盤階段

預(yù)計(jì)銷售周期8個(gè)月營銷推廣之銷售控制2010.04-2010.05末20100六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目定位物業(yè)包裝建議營銷推廣策略銷售組織六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析101招商宣傳招商實(shí)施總精神發(fā)布區(qū)位炒作招商成果發(fā)布演繹商家集客蓄勢集中釋放能量獲取高價(jià)值刺激客戶、增強(qiáng)信心產(chǎn)品的規(guī)劃產(chǎn)品的價(jià)格一期優(yōu)先啟動(dòng)二期、三期持續(xù)進(jìn)行總體銷售策略招商宣傳招商實(shí)施總精神發(fā)布區(qū)位炒作招商成果發(fā)布集客蓄勢集中釋102“總價(jià)低，低首付，有保障，潛力股”是此類型商業(yè)銷售的核心原則，客戶只要投入少量的資金就能實(shí)現(xiàn)“以小搏大”，因此此類商鋪的鋪位劃分最為關(guān)鍵，應(yīng)盡量控制每個(gè)鋪位銷售面積，確?？們r(jià)在可控制范圍內(nèi)。鋪位面積劃分：――――化整為零，靈活操作。面積劃分原則：一、二層商鋪可以劃分為四個(gè)連體小商鋪，靈動(dòng)結(jié)合（客戶可以自己經(jīng)營，分割建議如右圖所示）；三層商鋪劃分面積保持在15—20㎡，屬于虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪（客戶自己經(jīng)營可能性?。╀佄徊荚O(shè)原則：在沿街或顯眼區(qū)域商鋪面積可劃為設(shè)置較大面積;不規(guī)則鋪位，偏角位置應(yīng)設(shè)定為小于20㎡鋪位，此類鋪位可作為特價(jià)鋪以作推廣。鋪位劃分核心原則一、二層平面示意圖（虛線為分割處）“總價(jià)低，低首付，有保障，潛力股”是此類型商業(yè)銷售的核心原則103銷售方式營銷方式：引進(jìn)行業(yè)品牌租客，提升項(xiàng)目整體價(jià)值；利：統(tǒng)一規(guī)劃管理，有利于招商工作開展；售價(jià)大幅提升，快速收回成本；出租部分物業(yè)在商業(yè)發(fā)展成熟后價(jià)值更高，可以以整體出售、抵給銀行融資；可兼得快速回籠資金和長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；能獲取項(xiàng)目未來的增值收益；可用銷售回款和租金來投入改造工程和后期管理，節(jié)省投入成本。弊：出租部分商業(yè)未能在短期內(nèi)回籠資金。上策：租售結(jié)合營銷方式：整體項(xiàng)目分割為若干區(qū)域推向市場銷售獲利。利：迅速回籠資金；不用負(fù)擔(dān)后期管理工作；弊：銷售周期及銷售價(jià)格較難把握。投資回報(bào)率低，無法獲得長期利潤和增值利潤，無法體現(xiàn)價(jià)值最大化中策：全部出售營銷方式：統(tǒng)一招商管理，項(xiàng)目不進(jìn)行銷售，以招商收取租金獲利。利：統(tǒng)一規(guī)劃管理，有利于招商工作開展；能長期持有物業(yè)獲得長期收益和未來部分增值收益。弊：無法短時(shí)間內(nèi)收回成本，現(xiàn)金流太慢；需要另投入大量資金進(jìn)行招商、改造和后期管理工作，必須在整體經(jīng)營成功之后才能體現(xiàn)價(jià)值，所有風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w發(fā)展商自己承擔(dān)。下策：全部出租項(xiàng)目1#樓已經(jīng)作為阿波羅KTV使用,對(duì)外宣稱為自留物業(yè)，增加客戶投資信心，其他部分對(duì)外銷售銷售方式營銷方式：引進(jìn)行業(yè)品牌租客，提升項(xiàng)目整體價(jià)值；上策：104推盤策略分期分批推售策略由于項(xiàng)目屬于重新啟動(dòng)，采取分期分批入市，可以試探市場反應(yīng)以便能夠及時(shí)更改營銷策略；限期小批量入市性形成熱銷，為后期入市打下基礎(chǔ)，營造持續(xù)熱銷局面，提供可持續(xù)炒作亮點(diǎn)；分區(qū)入市可以提升項(xiàng)目整體價(jià)值；一期二期三期推盤策略分期分批推售策略由于項(xiàng)目屬于重新啟動(dòng)，采取分期分批入105一期項(xiàng)目一期啟動(dòng)針對(duì)項(xiàng)目自身情況，我司建議先銷售一部分商業(yè)，回籠資金，為下階段營銷工作打下基礎(chǔ)。為了回籠部分資金先行啟動(dòng)項(xiàng)目沿解放路幾棟，依托其較好的位置，結(jié)合招商工作的展開，全面宣傳推廣儲(chǔ)蓄客戶，實(shí)現(xiàn)快速銷售?？紤]到項(xiàng)目整體運(yùn)作和招商的需要，采取虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售。一期項(xiàng)目一期啟動(dòng)針對(duì)項(xiàng)目自身情況，我司建議先銷售一部分商業(yè)，106一期項(xiàng)目二期啟動(dòng)第一期的啟動(dòng)基本上是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目部分資金的回籠，二期則是起到承上啟下的作用，要確保整體項(xiàng)目的成功操作，須在一期開始銷售后盡快啟動(dòng)二期的工作，尤其是二期部分商家的招商和簽約，通過商家的簽約不斷制造突破點(diǎn)，吸引客戶。二期一期項(xiàng)目二期啟動(dòng)第一期的啟動(dòng)基本上是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目部分資金的回107一期項(xiàng)目三期啟動(dòng)在前面兩期正常啟動(dòng)后，整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)基本成型，3期商業(yè)價(jià)值將得到極大地提高，在二期銷售后一鼓作氣開始三期工作，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的快速銷售。二期三期一期項(xiàng)目三期啟動(dòng)在前面兩期正常啟動(dòng)后，整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)基本成型108銷售模式由于項(xiàng)目是重新啟動(dòng)，客戶投資信心不足，另外，項(xiàng)目二、三層客戶自己無法自己經(jīng)營，我司建議利用銷售模式樹立客戶投資信心，打消客戶心理疑慮。通過調(diào)查顯示，六安市場上商鋪大都采用返租銷售模式，對(duì)客戶吸引力較大，我司建議在此基礎(chǔ)上增加“回購”亮點(diǎn)，徹底打消客戶投資疑慮。因此，本項(xiàng)目銷售模式宜采用增加客戶信心：返租+回購銷售模式由于項(xiàng)目是重新啟動(dòng)，客戶投資信心不足，另外，項(xiàng)目二、109具體銷售策略（信心保證一）：返租+5年回購+10年回購前3年每年固定回報(bào)8%，從總價(jià)中扣除4年-7年每年固定回報(bào)9%，給與投資者8年-10年每年固定回報(bào)10%，給與投資者10年以后開發(fā)商以140