關(guān)于“成都萬(wàn)科新城”

項(xiàng)目理解2004年11月6日目錄一、市場(chǎng)總體概述；二、項(xiàng)目綜述理解；三、對(duì)萬(wàn)科品牌的理解；四、項(xiàng)目SWOT分析；五、項(xiàng)目定位的思考六、項(xiàng)目營(yíng)銷方面的思考；七、對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的思考；1、人手配置；2、合作形式；一、市場(chǎng)總體概述1、市場(chǎng)發(fā)展空間巨大競(jìng)爭(zhēng)格局出現(xiàn)變遷房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)良好健康的發(fā)展走勢(shì)；現(xiàn)階段房?jī)r(jià)水平不高，有較大的發(fā)展空間；住宅郊區(qū)化正在盛行，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)有利條件；大盤時(shí)代的到來(lái)，外來(lái)大品牌發(fā)展商進(jìn)駐成都，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新的競(jìng)爭(zhēng)格局；2、成都市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)新格局預(yù)測(cè)一環(huán)三環(huán)二環(huán)和記黃埔城南項(xiàng)目中海地產(chǎn)城西項(xiàng)目萬(wàn)科地產(chǎn)城東項(xiàng)目品牌發(fā)展商及大盤分布圖二、項(xiàng)目綜述1、項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目位于成都行政區(qū)域的東部，西接?xùn)|三環(huán)高速公路，北靠成渝高速公路，東臨四川師范大學(xué)（東區(qū)校區(qū)），南眺獅子山培育園。2、項(xiàng)目發(fā)展定位

城東作為成都市未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，各種工廠企業(yè)都已經(jīng)大部分搬遷，各種風(fēng)景區(qū)、住宅區(qū)的規(guī)劃及交通規(guī)劃都已經(jīng)提上日程，城東副中心中心城區(qū)的建設(shè)已步入實(shí)施階段，錦江區(qū)區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府等相關(guān)部門將進(jìn)入城東副中心。目前“東部新區(qū)”起步區(qū)的各項(xiàng)配套設(shè)施正緊張有序地進(jìn)行，連接成渝高速路的道路僅差一座立交橋就得以貫通，屆時(shí)三圣、洪河、十陵片區(qū)將連成一片，進(jìn)入市區(qū)將縮短至少１０分鐘，今后城東將成為一個(gè)新型居住區(qū)。

3、項(xiàng)目規(guī)劃概述總用地面積：444175.50m2住宅用地面積：243410.30m2商業(yè)/金融/貿(mào)易用地：42586.51m2開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：容積率2.3~3.5建筑密度：≤35%綠地率：≥30%

配套用地要求：公園（5166m2）幼兒園（4466m2）街道辦事處（1526m2）門診所（3028m2）文化中心（8014m2）插入地塊圖4、地塊現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì)：住宅用地容積可達(dá)到2.3，使項(xiàng)目的產(chǎn)品多樣化，在設(shè)計(jì)中可使用多種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，避免項(xiàng)目產(chǎn)品的單一性。地塊的自然坡地使各組團(tuán)錯(cuò)落有致，獲得更好的日照。在項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)有5千多平方米的小區(qū)公園，為居民提供休閑的地方劣勢(shì)：市政配套用地過(guò)多，降低住宅和商業(yè)用地的使用率與三環(huán)路只有50米的綠化隔離帶，對(duì)住宅產(chǎn)生噪音有兩條市政路貫通南北，將地塊分割成四塊，不利于小區(qū)圍合式管理，影響小區(qū)內(nèi)部的私密性5、市市政配配套現(xiàn)現(xiàn)狀就目前前該區(qū)區(qū)域的的生活活配套套現(xiàn)狀狀來(lái)說(shuō)說(shuō)，給給人總總的印印象還還是一一個(gè)““大荒荒地””，生生活配配套非非常不不足，，目前前除了了三環(huán)環(huán)路投投入使使用外外，新新建成成的樓樓盤還還太少少，只只有上上東陽(yáng)陽(yáng)光、、桃花花源別別墅等等少數(shù)數(shù)低檔檔樓盤盤。而而且這這里沒(méi)沒(méi)有學(xué)學(xué)校、、大酒酒家、、購(gòu)物物中心心、大大型超超市、、體育育場(chǎng)館館等生生活配配套，，當(dāng)?shù)氐氐木泳用裥栊枰埔撇角扒巴馔鈬M(fèi)。。三、萬(wàn)科品品牌的的理解解萬(wàn)科集集團(tuán)成成立于于1984年5月，，以房房地產(chǎn)產(chǎn)為核核心業(yè)業(yè)務(wù)，，是中中國(guó)大大陸首首批公公開(kāi)上上市的的企業(yè)業(yè)之一一。成都萬(wàn)萬(wàn)科公公司成成立于于1993年6月，，成為為萬(wàn)科科集團(tuán)團(tuán)繼深深圳、、上海海、北北京、、天津津、沈沈陽(yáng)之之后第第六大大重點(diǎn)點(diǎn)投資資的城城市。。成都都萬(wàn)科科先后后開(kāi)發(fā)發(fā)了成成都城城市花花園和和金色色家園園，在在市場(chǎng)場(chǎng)上樹(shù)樹(shù)立了了良好好的市市場(chǎng)形形象、、產(chǎn)品品形象象，獲獲得良良好的的社會(huì)會(huì)效益益和經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益，，成為為成都都房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的領(lǐng)跑跑者。。由于萬(wàn)萬(wàn)客城城市花花園、、金色色家園園在成成都市市場(chǎng)上上樹(shù)立立了良良好的的產(chǎn)品品形象象、品品牌形形象，，因此此，成成都消消費(fèi)者者對(duì)萬(wàn)萬(wàn)科的的品牌牌有一一定的的認(rèn)識(shí)識(shí)，也也為后后繼開(kāi)開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目目奠定定了良良好的的市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)。四、項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)項(xiàng)目位于成都“東拓”核心區(qū)域，隨著成渝高速的貫通，工廠企業(yè)的搬遷，東部核心已形成項(xiàng)目緊靠三環(huán)路，加上市政府對(duì)周邊道路的投入較大，地面交通優(yōu)勢(shì)明顯在高速公路旁，噪音嚴(yán)重，鄰近成渝立交橋，空氣受到一定的污染項(xiàng)目附近的生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，完全要依賴小區(qū)自身的配套O機(jī)遇T威脅東部新城的形成，為引入外區(qū)域新移民奠定基礎(chǔ)現(xiàn)時(shí)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于中前期狀態(tài)，在售房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不太激烈市場(chǎng)買家已越來(lái)越成熟，對(duì)住宅的要求也不斷的提高。居民受到傳統(tǒng)購(gòu)房思維——“南富、西貴、東貧、北匪”的影響，對(duì)東部區(qū)域產(chǎn)生一定的抗性核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力經(jīng)過(guò)以以上SWOT分分析，，我司司對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目提提算出出其內(nèi)內(nèi)、中中、外外三層層核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力內(nèi)層中層未來(lái)發(fā)發(fā)展前前景及及其升升值空空間受受到客客戶的的認(rèn)同同外層產(chǎn)品的的多元元化發(fā)發(fā)展格格局萬(wàn)科品品牌和和質(zhì)量量的認(rèn)認(rèn)同五、項(xiàng)項(xiàng)目定定位思思考當(dāng)前，，成都都萬(wàn)科科公司司對(duì)于于本項(xiàng)項(xiàng)目將將面臨臨一個(gè)個(gè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)思考考問(wèn)題題：1）是是高容容積率率項(xiàng)目目，追追求現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品的的多樣樣化發(fā)發(fā)展？？2）是是低容容積率率，保保持萬(wàn)萬(wàn)科一一貫的的開(kāi)發(fā)發(fā)風(fēng)格格？1、萬(wàn)萬(wàn)科新新城是是一個(gè)個(gè)什么么樣的的項(xiàng)目目？1）中中海?國(guó)際社社區(qū)（（暫名名）項(xiàng)項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介項(xiàng)目位位置及及交通通項(xiàng)目位位于成成都市市金牛牛區(qū)金金牛鄉(xiāng)鄉(xiāng)、郫郫縣犀犀浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)境內(nèi)內(nèi)，國(guó)國(guó)家級(jí)級(jí)成都都高新新技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)西西部園園區(qū)東東南側(cè)側(cè)。項(xiàng)目至市中中心5KM至火車車站6KM至雙流流機(jī)場(chǎng)場(chǎng)15KM毗鄰未未來(lái)地地鐵二二號(hào)2、同同品牌牌競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目對(duì)比比規(guī)劃要要點(diǎn)：：規(guī)劃總總面積積：1986畝畝總建筑筑面積積：超超過(guò)130萬(wàn)平平方米米開(kāi)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度：：容積積率0.85-0.95建筑密密度：：≤20%綠地率率：≥≥38%土地成成交價(jià)價(jià)格：：60萬(wàn)萬(wàn)元/畝（（備注注：與與成都都萬(wàn)科科土地地成本本相同同）配套要要求：：醫(yī)院（（200床床，18000㎡））雙語(yǔ)學(xué)學(xué)校（（小學(xué)學(xué)至高高中，，54班））幼兒園園（2所，，雙語(yǔ)語(yǔ)教學(xué)學(xué)）文化活活動(dòng)中中心（（10000㎡㎡）凈菜市市場(chǎng)（（12000㎡㎡）公園（（緊鄰鄰項(xiàng)目目南側(cè)側(cè)，占占地48000㎡））體育公公園（（緊鄰鄰項(xiàng)目目南側(cè)側(cè)，占占地23900㎡））變電站站（110KV，兩兩個(gè)））、派派出所所、街街道辦辦事處處、社社區(qū)服服務(wù)中中心等等初步規(guī)規(guī)劃方方案公園體育公公園項(xiàng)目點(diǎn)點(diǎn)評(píng)一一屬于城城市邊邊緣項(xiàng)項(xiàng)目；；交通便便捷性性略嫌嫌不足足；該地塊塊所在在地段段雖已已開(kāi)通通城區(qū)區(qū)至高高新西西區(qū)的的城市市公交交，但但從城城區(qū)的的可達(dá)達(dá)性看看，進(jìn)進(jìn)城主主干道道只有有一條條羊西西沿線線，而而此條條線路路為城城西的的快速速通道道，上上下班班時(shí)常常交通通擁擠擠；項(xiàng)目點(diǎn)點(diǎn)評(píng)二二區(qū)域位位置價(jià)價(jià)值較較大：：——連連接城城西生生態(tài)景景觀走走廊——城城西上上風(fēng)下下水的的概念念深入入人心心——““南富富西貴貴”，，城西西有眾眾多高高尚社社區(qū)——未未來(lái)地地鐵二二號(hào)線線概念念項(xiàng)目點(diǎn)點(diǎn)評(píng)三三景觀資資源較較為豐豐富，，適合合打造造具有有閑適適情調(diào)調(diào)的高高品質(zhì)質(zhì)生活活社區(qū)區(qū)；開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模大大、可可塑性性強(qiáng)；；但周邊邊配套套尚未未完善善。小結(jié)：：從以上上分析析可以以看出出，本本項(xiàng)目目與中中海城城西項(xiàng)項(xiàng)目相相比，，同屬屬城市市邊緣緣項(xiàng)目目，周周邊配配套尚尚未完完善；；本項(xiàng)項(xiàng)目除除了在在交通通可達(dá)達(dá)性、、土地地成本本上占占據(jù)一一定的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)外，，在項(xiàng)項(xiàng)目所所處地地段的的區(qū)位位價(jià)值值、景景觀資資源、、規(guī)模模等方方面，，本項(xiàng)項(xiàng)目還還稍處處劣勢(shì)勢(shì)。2、和記黃黃埔地產(chǎn)城城南項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置及及交通高新區(qū)西至至鐵路防護(hù)護(hù)綠地，北北至三環(huán)路路，東至站站華路，南南至武侯大大道；交通通便利，東東靠天府大大道，北靠靠三環(huán)路，，北側(cè)是成成都著名的的桐梓富人人區(qū)，南面面是規(guī)劃中中的科技園園區(qū)和政府府辦公及商商務(wù)區(qū)。和記黃埔埔項(xiàng)目一環(huán)三環(huán)二環(huán)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)：規(guī)劃總面面積：1036畝開(kāi)發(fā)強(qiáng)度度：容積積率≤3.0建筑密度度：≤30%綠地率：：≥≥30%土地成交交價(jià)格：：206萬(wàn)萬(wàn)元/畝畝項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)評(píng)一屬于城市市邊緣項(xiàng)項(xiàng)目；交通便捷捷性較高高；區(qū)域位置置價(jià)值較較大：——向南南是成都都市今后后城市發(fā)發(fā)展的重重要方向向之一；；——“南南富西貴貴”，城城南高素素質(zhì)樓盤盤眾多，，區(qū)域日日趨成熟熟。和記黃埔埔項(xiàng)目一環(huán)三環(huán)二環(huán)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)評(píng)二開(kāi)發(fā)規(guī)模模大、可可塑性強(qiáng)強(qiáng)；周邊配套套正日漸漸成熟。。小結(jié)：和記黃埔埔此次花花巨資高高調(diào)進(jìn)駐駐成都房房地產(chǎn)市市場(chǎng)，其其實(shí)力不不容置疑疑；據(jù)媒媒體報(bào)道道，和記記黃埔有有意將其其開(kāi)發(fā)““一個(gè)全全新的香香港城””。外來(lái)來(lái)發(fā)展商商能否克克服“水水土不服服”的通通病，還還需拭目目以待。。六、項(xiàng)目營(yíng)銷銷方面的的思考1、對(duì)““萬(wàn)科新新城”市市場(chǎng)定位位的思考考由于項(xiàng)目目地處成成都東拓拓核心，，而容積積率又比比較高，，如果單單從數(shù)據(jù)據(jù)上來(lái)看看，該項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)該該是一個(gè)個(gè)高容積積率的城城市社區(qū)區(qū)項(xiàng)目。。但該項(xiàng)目目的定位位是否能能夠最大大強(qiáng)度地地吸引買買家，建議貴司司在項(xiàng)目目定位上上必須慎慎重。必須要建建立在詳詳實(shí)的市市場(chǎng)支持持?jǐn)?shù)據(jù)上上方可確確定。本項(xiàng)目占占地660畝，，總建面面積達(dá)平平方米而而且首期期開(kāi)發(fā)量量就達(dá)到到十三萬(wàn)萬(wàn)平方米米的消化化量，在在成都也也算比較較龐大的的貨量，，必須思思考嚴(yán)密密，穩(wěn)操操勝券方方好。2、對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目客戶戶群定位位的思考考項(xiàng)目位于于新開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域，，項(xiàng)目附附近均為為待開(kāi)發(fā)發(fā)用地，，潛在客客戶中原原居民的的比例極極少，項(xiàng)項(xiàng)目所在在地的購(gòu)購(gòu)買資源源欠缺，，從表象象來(lái)看，，該項(xiàng)目目的潛在在客戶以以外區(qū)移移民為主主。思考：1）什么么樣的人人會(huì)考慮慮接受東東面為居居住區(qū)？？2）什么么樣的人人是該項(xiàng)項(xiàng)目的核核心客戶戶群？3）什么么樣的條條件可以以吸引這這部分群群體？4）他們們都具有有什么樣樣的特征征？3、對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目板塊塊區(qū)域發(fā)發(fā)展的思思考項(xiàng)目位于于新開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域，，大盤將將會(huì)逐漸漸增多，，政府今今后對(duì)東東部的發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃、市政政配套、、教育配配套、生生活配套套、商業(yè)業(yè)配套的的考慮如如何？買買家如果果要遷移移，將會(huì)會(huì)重點(diǎn)考考慮區(qū)域域的什么么配套條條件？開(kāi)開(kāi)發(fā)商如如何與政政府聯(lián)動(dòng)動(dòng)，如何何整合社社會(huì)資源源、政府府資源為為該項(xiàng)目目服務(wù)，，這也是是下一步步工作將將重點(diǎn)考考慮的問(wèn)問(wèn)題。思考考：：1））東東面面今今后后的的大大規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展如如何何？？2））政政府府會(huì)會(huì)給給予予那那些些配配套套支支持持？？3））如如何何去去炒炒作作該該區(qū)區(qū)域域板板塊塊？？4、、對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位的的思思考考萬(wàn)科科特特有有的的產(chǎn)產(chǎn)品品：：6層情情景洋洋房帶觀光光電梯梯的小小高層層專利產(chǎn)產(chǎn)品情情景TOWNHOUSE思考：：1）本本項(xiàng)目目的主主力產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)該以以什么么為主主？2）產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)該具具有哪哪些特特色？？3）與與以往往萬(wàn)科科的產(chǎn)產(chǎn)品特特點(diǎn)有有什么么不同同？5、對(duì)對(duì)項(xiàng)目目?jī)r(jià)格格定位位的思思考由于項(xiàng)項(xiàng)目是是東面面的第第一個(gè)個(gè)大型型項(xiàng)目目，因因此，，在價(jià)價(jià)格策策略方方面扮扮演著著重要要的““土地地價(jià)格格杠桿桿角色色”，，本項(xiàng)項(xiàng)目的的價(jià)格格制定定，對(duì)對(duì)未來(lái)來(lái)板塊塊樓市市的價(jià)價(jià)格起起到一一定的的影響響作用用。因此，，在制制定價(jià)價(jià)格方方面既既要考考慮買買家的的接受受度，，又要要達(dá)到到項(xiàng)目目浮出出市場(chǎng)場(chǎng)一炮炮而紅紅的效效果，，必須須慎重重思考考?？傊?，我我司將重重點(diǎn)在營(yíng)營(yíng)銷工作作中思考考以下問(wèn)問(wèn)題：1、如何何提升萬(wàn)萬(wàn)科的品品牌形象象？2、如何何提升萬(wàn)萬(wàn)科產(chǎn)品品的形象象？2、如何何樹(shù)立本本項(xiàng)目在在東部指指標(biāo)盤的的形象？