物業(yè)管理投標(biāo)書范本目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章前言2第一節(jié)概述2第二節(jié)釋義3第三節(jié)編制依據(jù)4第二章投標(biāo)函5第三章企業(yè)綜合介紹6第一節(jié)公司簡(jiǎn)介6第二節(jié)公司架構(gòu)8第三節(jié)運(yùn)作特點(diǎn)9\o"CurrentDocument"第四章管理文案及內(nèi)容11第一節(jié)物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃11第二節(jié)采取的管理方式16第三節(jié)管理機(jī)構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)、管理28第四節(jié)物業(yè)管理規(guī)章制度36第五節(jié)日常物業(yè)管理的承諾48第六節(jié)社區(qū)文化建設(shè)50第七節(jié)房屋及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃54第五章物業(yè)服務(wù)成本預(yù)算書59\o"CurrentDocument"第六章結(jié)束語64\o"CurrentDocument"第七章相關(guān)證書資料65第一章前言第一節(jié)概述我公司通過現(xiàn)場(chǎng)勘察，在充分理解“*****項(xiàng)目”規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的基礎(chǔ)上，結(jié)合我公司18年來管理別墅、高層、智能化小區(qū)、辦公樓、商場(chǎng)、科研樓等實(shí)際物業(yè)管理成熟經(jīng)驗(yàn)，以及在物業(yè)管理中有效實(shí)施的ISO9001國際質(zhì)量體系的實(shí)踐，我公司成立了“*****項(xiàng)目”物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)小組，編制本標(biāo)書。如果我公司能在“*****項(xiàng)目”物業(yè)管理招標(biāo)中勝出，我公司將嚴(yán)格按照投標(biāo)書中承諾的服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)“*****項(xiàng)目”實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理，為管理中心（）營造一個(gè)清潔、優(yōu)美、舒適、溫馨的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)廣大管理中心對(duì)“*****項(xiàng)目”期許的物業(yè)管理效果。第二節(jié)釋義在本標(biāo)書中，以下名詞釋義為：管理中心：是指房屋的所有權(quán)人：泛指本物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人我公司：是指建設(shè)單位：是指***管理中心本物業(yè)：是指“*****項(xiàng)目”小區(qū)第三節(jié)編制依據(jù)國家及省市有關(guān)“物業(yè)管理”政策法規(guī)；建設(shè)部頒布的《全國物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》；《云南省物業(yè)管理規(guī)定》；“*****項(xiàng)目”前期物業(yè)管理招標(biāo)書。第二章投標(biāo)函投標(biāo)函

致：***管理中心貴公司“*****項(xiàng)目”前期物業(yè)管理招標(biāo)書，我公司已詳細(xì)閱

讀，根據(jù)招標(biāo)書內(nèi)容和要求及“*****項(xiàng)目”物業(yè)類型及實(shí)際情況，編制成《*****項(xiàng)目物業(yè)管理投標(biāo)書》，現(xiàn)作如下承諾：我公司同意按***管理中心的要求和方式進(jìn)行投標(biāo)。如果我公司中標(biāo)，同意招標(biāo)書的內(nèi)容作為物業(yè)服務(wù)合同的有效組成部分，與貴公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并遵循執(zhí)行。我公司承諾按照招標(biāo)人要求在年月日前，組織專業(yè)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)配合開發(fā)商交房。二00六年二月十日我公司自計(jì)人企工安88圳年從事套滿足物業(yè)管理特點(diǎn)并;運(yùn)作特點(diǎn)理以來海不斷摸索、大企業(yè)自身發(fā)展管我公司自計(jì)人企工安88圳年從事套滿足物業(yè)管理特點(diǎn)并;運(yùn)作特點(diǎn)理以來海不斷摸索、大企業(yè)自身發(fā)展管

膽創(chuàng)新，明總

丿總項(xiàng)、纟綠出模式，主要有以下幾第三章企業(yè)綜合介紹公司架構(gòu)個(gè)特點(diǎn):一、員工持股、全員參與物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型行業(yè)，為充分調(diào)動(dòng)員工的積極性、發(fā)揮員工的主人翁作用，我公司于1999年改制，員工持股占60％。員工是企業(yè)的主人，企業(yè)的發(fā)展關(guān)系每個(gè)人的利益。我公司股權(quán)特點(diǎn)，有利于各項(xiàng)制度執(zhí)行力度和服務(wù)理念的貫徹。因?yàn)閱T工股東們明確，只有管理中心滿意、公司的良性發(fā)展，才有個(gè)人穩(wěn)定的收益。二、以人為本、利益共享企業(yè)的生存與發(fā)展，必須堅(jiān)持以人為本，促進(jìn)員工的價(jià)值觀與企業(yè)的價(jià)值觀統(tǒng)一。體現(xiàn)和發(fā)展人的有益作用是我公司企業(yè)管理的重要內(nèi)容。公司內(nèi)部建立利益共享平臺(tái)，讓全體員工共同分享企業(yè)發(fā)展成就，包括報(bào)酬、福利、分配機(jī)制、晉升機(jī)制、員工考核機(jī)制、員工培訓(xùn)機(jī)制等，讓員工通過個(gè)人的努力，從企業(yè)發(fā)展中明確個(gè)人發(fā)展機(jī)會(huì)和發(fā)展空間，滿足員工成就感需求，讓員工分享到在一個(gè)規(guī)范企業(yè)就業(yè)的榮譽(yù)和安全。三、將培訓(xùn)和學(xué)習(xí)貫穿于企業(yè)發(fā)展之中社會(huì)在快速發(fā)展，物業(yè)管理的法制環(huán)境不斷完善，管理中心對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)化要求越來越高，企業(yè)員工綜合素質(zhì)緊扣時(shí)代脈搏是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力源泉。公司針對(duì)員工所在崗位，制訂年度外派培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)計(jì)劃。公司還按計(jì)劃組織了以管理處為單位的各種興趣班，正確引導(dǎo)和豐富了安管隊(duì)員等基層員工的業(yè)余生活，為基層員工再就業(yè)以及晉升打基礎(chǔ)。四、完善制度、規(guī)范運(yùn)作我公司在嚴(yán)格實(shí)施ISO9001:2000標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上要求做到：人才專業(yè)化作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化人才專業(yè)化流程表格化團(tuán)隊(duì)人性化管理數(shù)據(jù)化行動(dòng)軍事化服務(wù)多元化形象社會(huì)化五、培養(yǎng)專業(yè)管理隊(duì)伍、嚴(yán)格控制管理成本我公司從事物業(yè)管理18年來，先后培養(yǎng)了大批機(jī)電、土建、物業(yè)管理、園林綠化和行政管理人才，由于公司管理體制上的優(yōu)勢(shì)，管理層處于比較穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，專業(yè)人才隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，目前公司已有中高級(jí)職稱專業(yè)人員近70人。有了成熟的專業(yè)人才隊(duì)伍，使管理過程中的管理成本得到有效控制。第四章管理文案及內(nèi)容第一節(jié)物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃一、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施1、市場(chǎng)定位：本物業(yè)環(huán)境優(yōu)雅，管理中心以事業(yè)成功者為主，具備優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的高檔居住區(qū)基礎(chǔ)。2、管理模式：以人為服務(wù)之本，不斷完善管理制度，實(shí)踐中開拓創(chuàng)新，以抓物業(yè)管理為基礎(chǔ)、促進(jìn)精神文明建設(shè)。3、形象定位：安全、舒適、文明、環(huán)保、便利。安全：通過完善、嚴(yán)密、高效、人防、技防并舉的安全防范管理體系，充分保障各管理中心安居樂業(yè)舒適：按照服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為管理中心營造溫馨的生活環(huán)境。3）文明：開展形式多樣、豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，營造鄰里關(guān)系和睦、社區(qū)和諧、活躍、輕松的生活氛圍。4）環(huán)保：提供優(yōu)良的園林綠化保潔服務(wù)，運(yùn)用各種監(jiān)督機(jī)制，創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)保、優(yōu)雅的居住環(huán)境。5）便利全方位開展便民服務(wù)，為提供快捷、便利服務(wù)，體現(xiàn)“*****項(xiàng)目”人清新、陽光的生活節(jié)奏。二、具有深度和廣度的管理措施（一）為管理中心把關(guān)、督促建設(shè)單位完善配套設(shè)施。充分發(fā)揮我公司優(yōu)勢(shì)，按“*****項(xiàng)目”規(guī)劃設(shè)計(jì)要求對(duì)各項(xiàng)配套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)于不合格項(xiàng)向有關(guān)責(zé)任單位提出整改要求。（二）專業(yè)服務(wù)的信心保證我公司為提供專業(yè)化服務(wù)同時(shí)，重視環(huán)境和社會(huì)效益，在共贏的基礎(chǔ)上打造出“*****項(xiàng)目”管理精品。為此我公司在這里鄭重承諾：1、因物業(yè)管理單位內(nèi)部人員違法行為導(dǎo)致管理中心損失，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。2、因管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐韶?zé)任事故，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。3、由于我公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致管理中心人身、財(cái)產(chǎn)受到損害，我公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任（三）建立快捷服務(wù)系統(tǒng)我公司始終堅(jiān)持“至尊，服務(wù)至上”的企業(yè)宗旨，把滿意率作為工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足需求。通過運(yùn)用創(chuàng)新的服務(wù)理念，建立全方位服務(wù)系統(tǒng)，提供高檔次的精品服務(wù)，不斷提高滿意度。根據(jù)的需求信息來調(diào)度各職能部門和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，設(shè)立信息檔案，高效反饋、處理意見及需求。每月按期將需求和回訪結(jié)果進(jìn)行深入細(xì)致的分析，調(diào)整工作思路，真正體現(xiàn)“真誠服務(wù)，精心管理”的服務(wù)理念。三、全方位的服務(wù)意識(shí)（一）為提供便利服務(wù)從的需求出發(fā)，為做實(shí)事。根據(jù)“*****項(xiàng)目”的實(shí)際情況，為妥善解決社區(qū)班車問題；合理利用會(huì)所設(shè)施，為創(chuàng)造充分休閑娛樂的場(chǎng)所。（二）24小時(shí)治安防范服務(wù)利用我公司所服務(wù)的“西郊華城”大社區(qū)的帶動(dòng)作用，充分發(fā)揮“西郊華城”安全管理工作多年無事故的優(yōu)勢(shì)，做好“*****項(xiàng)目”治安防范工作。我公司將置入“門崗對(duì)外來人員準(zhǔn)入請(qǐng)示制度”、各安管崗全天候24小時(shí)服務(wù)，對(duì)安管隊(duì)伍實(shí)行半軍事化管理。（三）營造綠色環(huán)保小區(qū)養(yǎng)護(hù)好本物業(yè)內(nèi)的園林綠化，植物長(zhǎng)勢(shì)良好，喬木無枯枝，灌木修剪圓滑、造型美觀，綠籬修剪平整，草坪四季常綠平整。做好污水處理及水系循環(huán)處理，保持水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。（四）抓好精神文明建設(shè)1、重大節(jié)日做好節(jié)日裝飾，營造節(jié)日氣氛。2、組織開展各項(xiàng)文藝體育競(jìng)賽活動(dòng)。促進(jìn)相互了解，增進(jìn)友誼。四、管理學(xué)前沿理論的掌握及應(yīng)用管理科學(xué)理論包括行為科學(xué)、組織學(xué)派、社會(huì)系統(tǒng)學(xué)派、決策理論、權(quán)變理論等。隨著科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，管理科學(xué)理論得到了進(jìn)一步的完善，其前沿理論主要集中在以人為本、系統(tǒng)理論、動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論、效益統(tǒng)一理論和企業(yè)文化等方面。（一）以人為本的管理理論現(xiàn)代管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)人的自覺性和自我實(shí)現(xiàn)，主張以挖掘人的積極性、創(chuàng)造性作為管理的核心。這一理論對(duì)物業(yè)管理行業(yè)具有重要的指導(dǎo)作用。（二）系統(tǒng)管理理論現(xiàn)代企業(yè)是一個(gè)為了達(dá)到一定的經(jīng)營目的，由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)、部門有機(jī)地結(jié)合而成的整體，是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)體系。我公司強(qiáng)調(diào)用系統(tǒng)觀念、全面的觀念整體把握，科學(xué)分析，全面實(shí)施物業(yè)管理。堅(jiān)持服務(wù)至上、注重對(duì)內(nèi)、對(duì)外協(xié)調(diào)、實(shí)施ISO9001質(zhì)量體系、擴(kuò)展和應(yīng)用現(xiàn)代管理技術(shù)等，都是這一理論的應(yīng)用。（三）動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論為了實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，使企業(yè)取得最佳效益，管理過程的每一個(gè)步驟、環(huán)節(jié)都必須實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，而不能把管理過程視為一成不變的模式。企業(yè)管理通過動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，就可以使各要素在各個(gè)環(huán)節(jié)上保持協(xié)調(diào)、均衡，又能對(duì)外界保持靈敏的適應(yīng)性，從而最大限度地發(fā)揮其功能作用。我公司在物業(yè)管理工作中，注重動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論的應(yīng)用，鼓勵(lì)創(chuàng)新、加強(qiáng)信息溝通和應(yīng)變能力，強(qiáng)調(diào)“不進(jìn)則退，不快則亡”的觀念以及對(duì)管理流程重新組合從而達(dá)到提高服務(wù)的能力，縮短改善周期等。（四）效益統(tǒng)一原則物業(yè)管理給的產(chǎn)品就是服務(wù)，不僅要滿足廣大的需求，而且要維護(hù)、增進(jìn)和社會(huì)的利益，為人類社會(huì)做出貢獻(xiàn)。我公司在本物業(yè)的管理成本測(cè)算方面，本著精心計(jì)算成本，既堅(jiān)持以盈利作為重要目標(biāo)，以保持企業(yè)發(fā)展后勁，又注意處理好經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的關(guān)系，保持企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的后勁。（五）企業(yè)文化杰出而成功的大公司都有強(qiáng)有力的企業(yè)文化內(nèi)涵，它是企業(yè)贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)在筋骨，反映了企業(yè)的基本信念和發(fā)展追求。我公司自88年從事物業(yè)管理以來，始終發(fā)揚(yáng)“敬業(yè)、奉獻(xiàn)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，倡導(dǎo)以“實(shí)現(xiàn)自我、服務(wù)客戶”為自身動(dòng)力，激勵(lì)員工的群體意識(shí)；以企業(yè)文化為目的，提高團(tuán)隊(duì)合作精神，從而為我公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力。采取的管理方式一、采取的管理方式（一）綜合一體化的管理方式我公司將本物業(yè)的管理方式確定為綜合一體化管理，即由物業(yè)管理處經(jīng)理在公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，通過各部門技術(shù)支持和配合，按照ISO9001：2000國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)和ISO14000環(huán)保體系標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，對(duì)本物業(yè)的房屋、公用設(shè)施設(shè)備、消防、治安、衛(wèi)生、綠

化、停車管理、社區(qū)文化等，統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理在管理過程中，我們將與管理中心(管理中心委員會(huì))緊密合作，采取管理中心自律和物業(yè)管理相結(jié)合的辦法，使綜合一體化管理收到更好的效果。管理處擬采取的內(nèi)部管理架構(gòu)如下：客戶服務(wù)中心財(cái)務(wù)部工程技術(shù)部安管部環(huán)境部物業(yè)管理處治安管房屋

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理裝修管(客戶服務(wù)中心財(cái)務(wù)部工程技術(shù)部安管部環(huán)境部物業(yè)管理處治安管房屋

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理層修的工作.主動(dòng)消防管性理我公司按環(huán)境綠化照全國物業(yè)管理示范小、區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公司實(shí)際情況，制訂各項(xiàng)管理指標(biāo),管理處將按此標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格做好每項(xiàng)工作，明確獎(jiǎng)懲，并與獎(jiǎng)金掛鉤。(2)崗位激勵(lì)。在物業(yè)管理行業(yè)拼搏的員工，最渴望得到的是自身價(jià)值被集體和社會(huì)認(rèn)可，我公司始終堅(jiān)持各級(jí)崗位實(shí)行公司內(nèi)部公開招聘的辦法，使具有真才實(shí)學(xué)的員工能充分發(fā)揮自身潛力，有機(jī)會(huì)體現(xiàn)自己的價(jià)值。(3)獎(jiǎng)金激勵(lì)。公司每年對(duì)員工進(jìn)行全方位考核，排名前30%的員工將有機(jī)會(huì)加薪晉級(jí)。(三)監(jiān)督機(jī)制管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按照國家、政府及上級(jí)主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)開展工作，定期向我公司和管理中心委員會(huì)報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，并制訂日常工作計(jì)劃，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制,每年對(duì)管理目標(biāo)進(jìn)行考核，嚴(yán)格按我公司ISO9001質(zhì)量體系運(yùn)作，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)過程建立原始記錄，通過部門返查，公司內(nèi)部質(zhì)量審核，及房產(chǎn)管理局等外部檢查，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)行，具體作法是：、公布管理處監(jiān)督投訴電話，設(shè)立意見箱及網(wǎng)上電子投訴郵箱，24小時(shí)受理投訴，所有員工佩戴工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督。、管理處定期向公司、管理中心委員會(huì)報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理事宜。、我公司根據(jù)“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)每月對(duì)管理處進(jìn)行檢查評(píng)分，同時(shí)管理處每月對(duì)員工進(jìn)行考核。、管理處對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，每年進(jìn)行兩次意見征詢，并不定期向作隨機(jī)意見調(diào)查，對(duì)反饋的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實(shí)行閉環(huán)管理，使的合法權(quán)益得到保障。（四）自我約束機(jī)制1、管理處在實(shí)施物業(yè)管理過程中，嚴(yán)格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則。2、管理處將嚴(yán)格執(zhí)行我公司ISO9001質(zhì)量體系。3、管理處對(duì)員工進(jìn)行定期不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。4、公司每年對(duì)員工進(jìn)行年終考核，實(shí)行3%末位淘汰制。、公司有供全體員工遵循的員工行為規(guī)范。（五）信息反饋及處理機(jī)制1、信息反饋機(jī)制我公司參照ISO9001:2000管理體系建立信息反饋機(jī)制，以不斷提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平。除了按照公司管理體系及檢查監(jiān)督體系進(jìn)行信息反饋以外，在日常工作之中由企業(yè)發(fā)展部全面負(fù)責(zé)用戶對(duì)本公司管理服務(wù)意見的反饋，由各職能部門對(duì)專業(yè)信息進(jìn)行反饋。信息反饋機(jī)制由以下兩部分組成：公司內(nèi)部信息反饋流程日常監(jiān)督客戶信息反饋機(jī)制管理處通過建立全方位的信息反饋機(jī)制，確保反饋信息通道暢通，通過管理處客戶服務(wù)中心分析整理，及時(shí)發(fā)出指令并跟蹤檢查，對(duì)于反饋信息的檢查方式，統(tǒng)一按照公司IS09001:2000標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用行政檢查、專項(xiàng)檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、秘密檢查等方式進(jìn)行，對(duì)于出現(xiàn)不合格服務(wù)，及時(shí)按糾正預(yù)防措施改進(jìn)。二、工作計(jì)劃（一）主要工作流程（1）承租人入住流程

閱讀《管填寫中心公料》等文件承租人持房丿屋租賃合同管理'處承租人持房丿屋租賃合同管理'處1.承租人帶身份證原件，交復(fù)印件管理中心持身份證。2?代辦人帶委托書、身份證以及上述證件。(2)裝修申扌艮流程管理房“驗(yàn)房，抄水、電、煤、表底監(jiān)督裝修垃圾裝袋，管理處代為清運(yùn)管理中心領(lǐng)取裝修申報(bào)表監(jiān)督裝修垃圾裝袋，管理處代為清運(yùn)(3:責(zé)令日常維修工作流程報(bào)房產(chǎn)管理部門并協(xié)助處理心接故障投訴客戶服務(wù)中心派工、維修員準(zhǔn)備必要的工具維修員到達(dá)報(bào)修地點(diǎn)輕敲門3下完成現(xiàn)場(chǎng)簽輕敲門3下完成現(xiàn)場(chǎng)簽自行購置的設(shè)備故障或因其他原因需聯(lián)系其有關(guān)承獲造商解向解釋的故報(bào)管造B障聯(lián)系有1商未完成向解釋不能當(dāng)場(chǎng)完成、的原囚；—向交代何時(shí)能完成該準(zhǔn)備必要的工具材料、程

驗(yàn)收滿意后于維修單上—清理完成后的工程單交回圖客戶服務(wù)中心分公司經(jīng)事后處理報(bào)告人失失火——?火物情品況聯(lián)

系

電

話其/、他

他消防部門保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)秩組織員工趕赴現(xiàn)場(chǎng)協(xié)同有關(guān)方面查明原因失火現(xiàn)場(chǎng)擬寫上報(bào)材料組織疏散現(xiàn)場(chǎng)人員啟用滅火器材派人引導(dǎo)消防車輛切斷火場(chǎng)、煤氣等（5）監(jiān)控中心運(yùn)作流程消防報(bào)警系統(tǒng)通知巡邏安管員查實(shí)扌報(bào)警（二）管理期工作計(jì)劃報(bào)

組織調(diào)

度安全

員趕赴

現(xiàn)場(chǎng)處理警或發(fā)生火災(zāi)組織調(diào)

度兼職（義務(wù)）消防員滅火組織疏散序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間備注通知管理處處理1房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；房屋的維修管理；房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。接管時(shí)起2機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；設(shè)備的運(yùn)行管理；設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理；設(shè)備能源和安全管理。接管時(shí)起3安保管理治安管理；交通、車輛管理；消防管理。接管時(shí)起4智能化設(shè)施管理智能化設(shè)施的日常使用操作；智能化設(shè)施的維護(hù)；智能化系統(tǒng)的完善。接管時(shí)起5小區(qū)環(huán)境管理園林綠化管理；清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理。接管時(shí)起6財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)賬務(wù)；費(fèi)用收取。接管時(shí)起7社區(qū)文化活動(dòng)開展社區(qū)文化宣傳；舉辦社區(qū)文化活動(dòng)；提供社區(qū)文化服務(wù)。接管時(shí)起8便民服務(wù)和完善配套為提供便民服務(wù)；協(xié)助入學(xué)、交通、醫(yī)療等信息服務(wù)。接管時(shí)起管理機(jī)構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理一、人員配備在管理人員的配備方面，我公司將堅(jiān)持“敬業(yè)、精干、高效”的用人原則，確定“重學(xué)歷更重能力，重水平更重品德”的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。管理層的基本素質(zhì)要求，學(xué)歷達(dá)大專以上水平；操作層的水電工要求中專以上文化水平或中級(jí)以上技術(shù)職稱，力求一專多能；安管員要求退伍軍人或高中文化，實(shí)行半軍事化管理，持有安管或消防上崗證書；保潔綠化工選調(diào)或招聘有保潔和綠化養(yǎng)護(hù)經(jīng)驗(yàn)的員工。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我公司將采用規(guī)范化管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工工作積極性；通過考核，表揚(yáng)先進(jìn)，鞭策后進(jìn)，并實(shí)行3%的末位淘汰制，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。*****項(xiàng)目管理處架構(gòu)圖物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心財(cái)務(wù)部工程技術(shù)部（一）量化管理:治安管理車輛管理客戶服務(wù)中心財(cái)務(wù)部工程技術(shù)部（一）量化管理:治安管理車輛管理消防管理安管部清環(huán)潔境保綠潔化環(huán)境部1、每年根據(jù)IS09001質(zhì)量方針，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、維修及時(shí)率、返修率及消防隱患處理率等作出量化要求。2、實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制，對(duì)管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，作出具體要求。3、管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程內(nèi)容及課時(shí)。4、年度考核量化，每年公司制定詳細(xì)的年度收支預(yù)算方案，對(duì)管理處采取獨(dú)立核算的方法，有計(jì)劃地控制成本，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。第二節(jié)物業(yè)管理規(guī)章制度一、公眾管理制度《精神文明公約》《治安管理規(guī)定》《消防管理規(guī)定》《停車管理規(guī)定》《綠化管理規(guī)定》《環(huán)境保護(hù)、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》二、內(nèi)部運(yùn)作制度及崗位責(zé)任制《管理處工作制度》《管理處員工考勤制度》《管理處文明服務(wù)守則》《管理處員工培訓(xùn)制度》《管理處員工行為規(guī)范》《管理處安全守則》《管理處辦公用品申請(qǐng)、購買、領(lǐng)用管理制度》《投訴處理回訪制度》《財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算制度》《員工宿舍管理規(guī)定》《管理處經(jīng)理崗位職責(zé)》《工程部主管崗位職責(zé)》《機(jī)電工程師崗位職責(zé)》《維修技術(shù)員崗位職責(zé)》《倉管派工員崗位職責(zé)》《客戶服務(wù)主管崗位職責(zé)》《管理員崗位職責(zé)》《服務(wù)中心服務(wù)員崗位職責(zé)》《檔案管理電腦員崗位職責(zé)》《社區(qū)文化宣傳員崗位職責(zé)》《食堂人員崗位職責(zé)》《會(huì)計(jì)崗位職責(zé)》《收費(fèi)員崗位職責(zé)》《環(huán)境部主管崗位職責(zé)》《保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé)》《保潔員崗位職責(zé)》《園藝師崗位職責(zé)》《園林綠化工崗位職責(zé)》《安管主管崗位職責(zé)》《安管班長(zhǎng)崗位職責(zé)》《監(jiān)控中心值班員崗位職責(zé)》《門崗安管員崗位職責(zé)》《交通協(xié)管員崗位職責(zé)》《巡邏安管員崗位職責(zé)》三、管理維護(hù)運(yùn)作制度（一）設(shè)備管理《監(jiān)控中心設(shè)備安全運(yùn)行管理制度》《監(jiān)控中心設(shè)備運(yùn)行記錄管理制度》《供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程》《水池設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》《設(shè)備故障處理規(guī)程》《發(fā)生火警處理規(guī)程》《停電故障處理規(guī)程》《停水故障處理規(guī)程》《節(jié)能管理規(guī)定》三）共用設(shè)施管理《公共照明管理規(guī)定》《公共設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施方案》四）園林綠化管理《綠化工作執(zhí)行/檢查質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》《植物澆水、施肥作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》《樹木除草、松、培土操作規(guī)程》五）環(huán)境衛(wèi)生管理《清掃保潔作業(yè)執(zhí)行計(jì)劃》《清掃保潔作業(yè)執(zhí)行/檢查質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》《消殺管理制度》《四害的防治方法》六）治安管理《交接班制度》《隊(duì)容儀表規(guī)定》《安管正當(dāng)防衛(wèi)必備條件》《緊急事件應(yīng)急處理》《器械設(shè)備管理規(guī)定》

《安管員獎(jiǎng)罰規(guī)定》《門崗安管員值班制度》《監(jiān)控中心管理規(guī)定》《消防安全管理制度》《消防設(shè)施、器材、設(shè)備管理制度》《消防設(shè)施監(jiān)督檢查制度》《重點(diǎn)部位臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)規(guī)定》《滅火作戰(zhàn)方案》《火災(zāi)處理流程》四、檔案管理（一）檔案管理流程文檔管理簽資料錄管理處建立的1文檔登資料分類歸檔管理借閱文檔般文檔管批準(zhǔn)二檔檔案資料分類登記——檔案資料分類（續(xù)員登記文檔管理簽資料錄管理處建立的1文檔登資料分類歸檔管理借閱文檔般文檔管批準(zhǔn)二檔檔案資料分類登記——檔案資料分類（續(xù)員登記重要文檔（經(jīng)理類別基礎(chǔ)管理各類人員持證上崗、標(biāo)志統(tǒng)一■計(jì)算機(jī)管理資料外.作廢文件登記銷毀1.管理人員上崗證書?各專業(yè)人員上崗資格證書?公司員工服裝統(tǒng)一?佩戴工作證上崗?員工著裝規(guī)范1?計(jì)算機(jī)管理軟件及使用說明服務(wù)費(fèi)用收支執(zhí)行有關(guān)規(guī)定?財(cái)務(wù)手冊(cè)?稅務(wù)登記證.按規(guī)定納稅記錄物業(yè)服務(wù)費(fèi)備案資料服務(wù)費(fèi)用收支公開張榜檔案資料分類（續(xù)）類別資料內(nèi)容保安及車輛管理安管資料日常巡查記錄、值班記錄訓(xùn)練計(jì)劃和考核記錄安全防范措施4.查崗記錄、閉路監(jiān)控系統(tǒng)錄象記錄5.物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料1.環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計(jì)表2.環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄清潔衛(wèi)生管理資料.清潔衛(wèi)生檢查記錄.國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：排煙、排污、噪音.處理污染事件記錄消殺及垃圾清運(yùn)記錄實(shí)施責(zé)任制管理、標(biāo)準(zhǔn)化保潔商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序7.無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽8.水池水質(zhì)檢測(cè)記錄綠化管理綠化資料.綠化規(guī)劃圖紙.綠化設(shè)施統(tǒng)計(jì)表.綠化檢查記錄管理效益經(jīng)濟(jì)效益物業(yè)管理費(fèi)用收繳統(tǒng)計(jì)表物業(yè)管理收支帳目3.提供有償服務(wù)收入、開展多種經(jīng)營五、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)（一）考核制度公司發(fā)展部按照月檢計(jì)劃，抽調(diào)各部門、各專業(yè)負(fù)責(zé)人輪流對(duì)各部門、各小區(qū)按照專業(yè)分工進(jìn)行專項(xiàng)檢查，月檢結(jié)果與當(dāng)月浮動(dòng)工資、獎(jiǎng)金掛鉤，并作為年度考核依據(jù)之一。每年年底公司成立考核小組，對(duì)公司全體員工本年度工作進(jìn)行年終考核，考核結(jié)果與工資獎(jiǎng)金掛鉤（二）考核標(biāo)準(zhǔn)《管理處經(jīng)理考核標(biāo)準(zhǔn)》《工程部主管考核標(biāo)準(zhǔn)》《客戶服務(wù)中心主管考核標(biāo)準(zhǔn)》《環(huán)境部主管考核標(biāo)準(zhǔn)》《安管部主管考核標(biāo)準(zhǔn)》《管理員考核標(biāo)準(zhǔn)》《機(jī)電工程師考核標(biāo)準(zhǔn)》《弱電工程師考核標(biāo)準(zhǔn)》《維修技術(shù)員考核標(biāo)準(zhǔn)》《倉管派工員考核標(biāo)準(zhǔn)》《社區(qū)文化宣傳員考核標(biāo)準(zhǔn)》《客戶服務(wù)中心服務(wù)員考核標(biāo)準(zhǔn)》《檔案、電腦管理員考核標(biāo)準(zhǔn)》《會(huì)計(jì)考核標(biāo)準(zhǔn)》《出納考核標(biāo)準(zhǔn)》《炊事員考核標(biāo)準(zhǔn)》《安管員考核標(biāo)準(zhǔn)》《園藝師考核標(biāo)準(zhǔn)》《綠化工考核標(biāo)準(zhǔn)》《保潔工考核標(biāo)準(zhǔn)》（二）考核辦法1、管理處經(jīng)理由公司和員工兩級(jí)共同考核，員工由管理處經(jīng)理根據(jù)受考核人主管的意見結(jié)合各人工作表現(xiàn)及月檢結(jié)果綜合考核。2、考核計(jì)分辦法：管理處經(jīng)理綜合評(píng)分二總經(jīng)理評(píng)分X50%+員工評(píng)分X50%主管綜合評(píng)分二管理處經(jīng)理評(píng)分X50%+員工評(píng)分X30%+公司月檢評(píng)分X20%員工綜合評(píng)分二管理處經(jīng)理評(píng)分X30%+主管評(píng)分X50%+公司月檢評(píng)分X20%3、考核等級(jí)及人員比例：A級(jí)占10%、B級(jí)占80%、C級(jí)占10%。4、考核結(jié)果與崗位獎(jiǎng)金掛鉤。A級(jí)獎(jiǎng)金上浮20%、B級(jí)領(lǐng)取平均數(shù)、C級(jí)獎(jiǎng)金扣30%。第三節(jié)日常物業(yè)管理承諾本節(jié)參照《全國物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，以及我公司ISO9001國際質(zhì)量認(rèn)證體系，對(duì)投標(biāo)書所要求完成的本物業(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo)予以承諾。承諾指標(biāo)共分十項(xiàng)，以表格的形式對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行承諾，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施等內(nèi)容。管理指標(biāo)承諾骨口.序號(hào)指標(biāo)名稱計(jì)劃指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施部門責(zé)任人1管理中心滿意率98%接管前備妥相關(guān)資料；及時(shí)與管理中心、管理中心委員會(huì)溝通；發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改；管理處經(jīng)理2裝修違章施工發(fā)生率1%預(yù)防為主，監(jiān)督、處理相結(jié)合。執(zhí)行裝修管理規(guī)定，嚴(yán)把裝修和施工隊(duì)資質(zhì)關(guān)，做好裝修服務(wù)監(jiān)督；發(fā)生違章及時(shí)處理，建檔、記錄。管理處經(jīng)理安管部裝修違章施工處理率100%

5重大刑事案件（因管理責(zé)任造成）因管理原因發(fā)生率為0“人防、技防、物防”三結(jié)合。實(shí)行24小時(shí)值勤及巡邏崗制度，落實(shí)崗位職責(zé)，緊急情況執(zhí)行緊急事件應(yīng)急措施和處理方案管理處經(jīng)理安管部6消防設(shè)施設(shè)備完好率99%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，定期維護(hù)和檢修設(shè)施設(shè)備，以確保消防設(shè)備完好無損、正常使用。安管部工程部7重大火災(zāi)案件（因管理責(zé)任造成）因管理原因發(fā)生率為0管理處全員義務(wù)消防員制；并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理并通知維修，以確保消防安全；監(jiān)控中心24小時(shí)值班。管理處經(jīng)理安管部8綠化養(yǎng)護(hù)完好率98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查日檢制度，定期評(píng)比，植物長(zhǎng)勢(shì)良好，無黃土裸露，缺苗、死苗及時(shí)補(bǔ)種，修剪整齊美觀，無病蟲害。環(huán)境部9清潔、保潔率98%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，確?？諝馇逍隆－h(huán)境部附表一：管理、服務(wù)人員工資及附加部門崗位人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)每月人工費(fèi)用每月社保費(fèi)用管理處經(jīng)理14,800.004,800.006,160.50（其中：基本養(yǎng)老保險(xiǎn)22%基本醫(yī)療保險(xiǎn)10%地方附加醫(yī)療保險(xiǎn)2%失業(yè)保險(xiǎn)2%工傷保險(xiǎn)0.5%生育保險(xiǎn)0.5%合計(jì)37%）客戶服務(wù)中心主管13,000.005,200.00客戶服務(wù)12,200.00財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)0.252,600.002,850.00收費(fèi)（客服）12,200.00工程技術(shù)部主管0.252,400.003,800.00維修員21600.00安管部主管0.252,400.0017,550.003,708.75（外勞綜合保險(xiǎn)172.50元/人?月班長(zhǎng)31,450.00安管員121,050.00環(huán)境部主管0.252,000.005,300.00綠化工2900.00保潔員4750.00

合計(jì)2839,500.009,869.25方案二:物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支出明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方法年度支出金額1人員工資費(fèi)用見附表一519,600.002福利費(fèi)用含福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)，按工資總額17.5%計(jì)算90,930.003社會(huì)綜合保險(xiǎn)費(fèi)用見附表一135,30