綠洲康橋商業(yè)市場定位簡報2010年6月30日1上海恒昇經(jīng)紀有限公司一、項目背景二、項目SWOT分析三、項目競品分析四、銷售計劃五、業(yè)態(tài)定位六、效益測算分析項目背景由于本公司的工作時間安排對該項目做了初步的調(diào)研工作項目位置浦東新區(qū)9.8公里虹橋機場康橋鎮(zhèn)浦東機場ABC地塊位置距6號地鐵線華夏西路站7公里項目資源詳情26.5公里26.5公里距康橋鎮(zhèn)中心3公里交通情況：

距離浦東國際機場車程約26.5公里，虹橋機場車程約26.5公里，距離浦東新區(qū)車程約9.8公里，而距離康橋鎮(zhèn)中心為主車程約3公里，交通十分便捷，陸路有滬南公路、周南公路、浦川路、城市外環(huán)線環(huán)繞。通過外環(huán)線相連接而與滬寧、滬杭、滬嘉高速公路和318、312等國道相接。另外，東西兩側(cè)的浦東國際機場，虹橋機場是重要的國際、國內(nèi)航空樞鈕，為中外客商投資置業(yè)提供了一方極為理想的風水寶地。項目位于浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)中心北側(cè)A20公路北面，康橋路與御秀路交界路口兩側(cè)。項目位置：經(jīng)濟情況：

2001年至2008年，全鎮(zhèn)累計實現(xiàn)增加值153億元、工業(yè)總產(chǎn)值690億元、稅收42.7億元，年均增幅分別為23.2%、21.5%和35.2%。

2009年，全鎮(zhèn)上下按照“發(fā)展、管理、創(chuàng)建”的工作要求，齊心協(xié)力、攻堅克難，積極應對國際金融危機所帶來的不良影響，狠抓各項工作的貫徹和落實，全鎮(zhèn)的經(jīng)濟和社會各項事業(yè)有了新的發(fā)展，共實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值153.2億元、稅收收入12.82億元，完成固定資產(chǎn)投資9.9億元。人口結(jié)構(gòu)：

康橋鎮(zhèn)位于浦東新區(qū)腹地，地處城市外環(huán)線浦東段的兩側(cè)，北與北蔡鎮(zhèn)毗鄰，南與周浦鎮(zhèn)接壤，東與張江鎮(zhèn)相接，西與三林鎮(zhèn)相鄰，是上海市級重要工業(yè)園區(qū)——浦東康橋工業(yè)區(qū)的所在地?，F(xiàn)在的康橋鎮(zhèn)是2000年7月由原康橋鎮(zhèn)、橫沔鎮(zhèn)建制撤銷后建立起來的，全鎮(zhèn)總面積41.25平方公里；至2009年10月，戶籍人口53308人，常住人口176713人。全鎮(zhèn)下轄12個行政村、18個居委會。項目周邊商業(yè)情況：

根據(jù)調(diào)查周邊的商鋪銷售價格應在33000元/平方米、租金水平為1.5元/天/平方米左右，本項目位置為康橋鎮(zhèn)的北面距鎮(zhèn)中心有一定距離，而比鎮(zhèn)中心更靠近浦東新區(qū)中心區(qū)域，在位置上具有一定的優(yōu)勢。項目名稱項目位置物業(yè)類型建筑面積銷售均格租金價格物業(yè)管理費博覽匯廣場浦東區(qū)浦東新區(qū)花木路1088號住宅底商14㎡-1000㎡30000元/㎡5.50元/㎡1.8元/㎡·月金色城市浦東區(qū)浦東新區(qū)御橋路1968號住宅底商470㎡-1000㎡25000元/㎡1.7元/㎡1.65元/㎡·月上海地杰國際城浦東區(qū)浦東新區(qū)御橋路1978弄社區(qū)商鋪470㎡-500㎡25000元/㎡1.8元/㎡1.65元/㎡·月大華·錦繡華城浦東區(qū)浦東新區(qū)成山路錦尊路住宅底商30000元/㎡1.8元/㎡2.2元/㎡·月錦繡東大街浦東區(qū)錦安東路69號住宅底商53㎡-414㎡41000元/㎡1.9元/㎡3.50元/㎡·月A地塊基本參數(shù)總用地面積1628.9㎡總建筑面積4690.8㎡計入容積率面積4618.4㎡其中一層建筑面積1628.9㎡二層建筑面積1628.9㎡三層建筑面積1360.6㎡建筑高度13.2M項目地塊概況

本項目商業(yè)建筑面積約1.3萬平方米，分為三塊土地分別面積為：A地塊4618平方米、B地塊2986平方米、C地塊4169平方米。ABCB地塊基本參數(shù)總用地面積1405.0㎡總建筑面積3178.0㎡計入容積率面積2986.7㎡其中一層建筑面積1405.0㎡二層建筑面積1200㎡三層建筑面積480㎡建筑高度13.0MC地塊基本參數(shù)總用地面積1946.7㎡總建筑面積4373.4㎡計入容積率面積4169.5㎡其中一層建筑面積1946.7㎡二層建筑面積1853.7㎡三層建筑面積480㎡建筑高度13.0M項目地塊SWOT分析一、項目優(yōu)勢分析（STRENGTH)二、項目劣勢分析（WEAKNESS)交通方便、距浦東國際機場近項目西側(cè)居住小區(qū)多，消費人群多與康橋鎮(zhèn)中心相比更靠近浦東新區(qū)周邊消費檔次較低西側(cè)有模具公司對本項目的商業(yè)檔次與環(huán)境有一定的影響東側(cè)較為空曠商業(yè)氣氛不濃，檔次較低周邊商業(yè)類型較為凌亂，消費人氣不足三、項目機會分析（OPPORTUNITY)四、項目威脅分析（THREATENESS)沒有完善的商業(yè)體系打造區(qū)域內(nèi)的主題商業(yè)，集聚人氣周邊生活配套相對缺乏周邊商業(yè)氣氛淡，消費力不強未形成消費聚集點的觀念區(qū)域發(fā)展在起步階段項目的機會點與威脅點其實是相輔相成的，項目的成功要靠企劃包裝與推廣思路的明確及正確性和商業(yè)定位的準確性是不可分開的。項目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)初初步步定定位位方方向向ABC數(shù)碼碼電電器器城城餐飲飲業(yè)業(yè)休閑閑娛娛樂樂定位位方方向向是是根根據(jù)據(jù)現(xiàn)現(xiàn)有有的的商商家家資資源源與與原原有有的的定定位位經(jīng)經(jīng)驗驗對對該該項項目目的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)做做了了初初步步的的定定位位方方向向,將將定定位位為為區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)第第一一家家數(shù)數(shù)碼碼電電器器主主題題商商業(yè)業(yè)，，集集聚聚人人氣氣，，配配有有餐餐飲飲及及娛娛樂樂的的生生活活配配套套設設施施，，滿滿足足周周邊邊居居住住小小區(qū)區(qū)的的生生活活配配套套設設施施形形成成消消費費娛娛樂樂"一一站站式式商商業(yè)業(yè)街街"。A地塊

數(shù)碼電器城樓層面積(㎡)經(jīng)營類型備注1F1628.9手機、相機、MP3-4、攝像機等IBM、飛利浦、明基、柯達、LG等2F1628.9冰箱、空調(diào)、電視、洗衣機等海爾、格力、三星、康佳、西門子等3F1360.6品牌筆記本、臺式機、配件、維修宏基、索尼、三星、戴爾、聯(lián)想、惠普等B地塊餐飲業(yè)樓層面積(㎡)經(jīng)營類型備注1F1405.0超市、小吃、水果店、小型餐館2F1200.0中大型餐廳3F480.0特色餐廳C地塊休閑娛樂樓層面積(㎡)經(jīng)營類型備注1F1946.7網(wǎng)吧、電玩、小型酒吧2F1853.7洗浴、足療、KTV3F480.0KTV由于于各各種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的面面積積分分割割具具有有一一定定的的要要求求，，本本公公司司會會在在建建筑筑分分割割與與功功能能布布局局上上給給予予一定定的的意意見見。。案例例參參考考張江江集集電電港港餐飲飲娛娛樂樂配配套套大大型型中中餐廳滿滿足足管管理理層層商商務務招招徃徃及及員員巟巟聚聚餐消費費需需求求，，西西餐廳、、酒酒吧滿滿足足管管理理層層日日常常商商務務需需求求。。會議議中中心心配配套套張張江江集集電電港港癿癿會會議議中中心心服服務務亍亍整整個個張張江江乃乃至至浦浦東東地地匙匙，，因因此此出出租租率率徑高高，，會會場場租租賃賃需需要要提提前前2個個月月預預定定。。酒庖庖配配套套（（居居住住））該該酒酒庖庖是是張張江江高高科科技技園園匙匙癿癿唯唯一一高高星星級級酒酒庖庖，，附附帶帶會會展展、、接接徃徃、、餐飲、、住住宿宿等等多多種種功功能能，，因因此此其其輻輻射射范范圍圍為為整整個個張張江江。。商家樓層營運面積備注明軒中餐廳1-2F4000平方米可同時容納200人用餐塞納陽光餐廳1F500平方米西餐廳+酒吧康樂中心1-2F2000平方米包括健身、棋牌、體操等大堂酒吧1F300平方米挑空2層盛世世蓮蓮花花廣廣場場盛世世蓮蓮花花廣廣場場總總建建筑筑面面積積達達65,000平平米米廣場場現(xiàn)現(xiàn)已已部部分分開開業(yè)業(yè)，，入入駐駐的的餐餐飲飲商商家家有有兩兩岸岸咖咖啡啡、、小小尾尾羊羊火火鍋鍋、天上來飯飯店等1-3F餐飲飲娛樂現(xiàn)廣場1-3層層入駐率率為70%零售類一風堂西飼屋、全家、上海匯通藥房、煙酒坊餐飲肯德基、棒約翰、味千拉面、永和豆?jié){、柳川日本料理、香喜谷韓國料理、俐慈軒、唐店港式茶餐廳休閑餐飲辛巳兊、馬麗兊歐洲餐廳娛樂吉百納KTV會所聯(lián)創(chuàng)國際際聯(lián)創(chuàng)國際際處亍金金橋開収収匙癿中中心，集集商務、、餐飲、販物物、娛樂樂、休閑閑、居住住等功能能整合亍一一體。商務服務務功能：：便利庖庖、中西西快餐、大型中中餐廳，坦福福風情商商務酒庖庖，商務務咖啡廳廳、規(guī)聽中心心和可容容納200人癿癿國際會會議中心心；生活服務務功能：：便利庖庖、藥房房、大型型餐飲、煙酒酒與賣點點；休閑娛樂樂功能：：KTV會所、、風情酒酒吧。太平洋數(shù)數(shù)碼廣場場一、二期期*總營業(yè)面面積近2萬平米米*入駐商鋪鋪超過500家家，聚集集了包括括品牌電電腦、筆筆記本電電腦、手手機、各各類配件件及組裝、數(shù)碼碼產(chǎn)品品、外設設產(chǎn)品、、正版軟軟件、網(wǎng)網(wǎng)絡設備備、各類類耗材等等幾乎所所有IT商品。*—二期商商場備有有觀光電電梯直達達各樓層層，購物物之余更更可欣賞賞都市繁繁華景象象三期*30000平方方米超大大商場*一層為品品牌形象象館，筆筆記本、、