第四章建筑產(chǎn)品

第一節(jié)建筑產(chǎn)品的需求與供給

一、需求和供給的基本原理

1.需求函數(shù)

（1）需求的含義

需求（demand），是指消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，對某種商品或服務(wù)愿意并且能夠購買的數(shù)量。需求不等于需要，而是有實(shí)際支付能力和支付意愿的那部分需要。

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（2）需求的影響因素①商品價(jià)格（P）。即在其他條件不變時(shí)，需求量的多少與價(jià)格的高低成負(fù)相關(guān)，價(jià)格愈低、需求越多，價(jià)格愈高、需求越少——這便是“需求法則”。②家庭收入（M）。一般來說，家庭收入增加意味著購買能力的提高，商品的需求量隨之上升；收入減少，則商品的需求量也相應(yīng)下降。③個(gè)人偏好（F）。偏好（preference），是指消費(fèi)者對于某種商品由個(gè)人口味傾向而決定的選擇標(biāo)準(zhǔn)。偏好因人而異。對于消費(fèi)者來說，偏好強(qiáng)的商品消費(fèi)欲望就強(qiáng)、需求就旺盛；反之，偏好弱的商品則消費(fèi)欲望就弱、需求就很少。④相關(guān)商品價(jià)格（Pt）。在人們消費(fèi)的眾多商品和服務(wù)中，有些之間存在著或多或少的關(guān)聯(lián)，相關(guān)商品的價(jià)格發(fā)生變化，會對其他商品的需求量造成不同程度的影響。例如汽車降價(jià)會使汽油需求量大增。建筑產(chǎn)品⑤經(jīng)濟(jì)預(yù)期（Ex）。預(yù)期（expectation），是指人們對未來事物發(fā)展的一種主觀預(yù)測。在現(xiàn)實(shí)生活中，人們的經(jīng)濟(jì)預(yù)期主要集中在對將來的市場狀況、商品價(jià)格和家庭收入的變化的判斷上。⑥時(shí)間變化（t）。有的商品的消費(fèi)具有比較明顯的季節(jié)性和周期性，即時(shí)間因素對需求發(fā)生作用。

（3）需求函數(shù)與需求曲線將某種商品需求量Q與上述各因素之間的關(guān)系，表示為下列需求函數(shù):Q＝?(P，M，F(xiàn)，Pt，Ex，t，……)在各種需求函數(shù)中最重要的是需求價(jià)格函數(shù)，即：QD＝?(P)將上述價(jià)格與需求量之間的關(guān)系用圖形表示出來就是需求曲線。

建筑產(chǎn)品2.供給函數(shù)

（1）供給的含義

供給（supply），是指在一定的時(shí)間內(nèi)，廠商在各種可能的價(jià)格下，對某種商品或服務(wù)愿意并且能夠提供的數(shù)量。

（2）供給的影響因素①商品價(jià)格（P）。即在其他條件不變時(shí)，供給量的多少與價(jià)格的高低成正相關(guān)，價(jià)格愈低、供給越少，價(jià)格愈高、供給越多。②生產(chǎn)成本（C）。一般來說，生產(chǎn)成本降低意味著企業(yè)盈利能力的提高，商品的供給量隨之上升；成本提高，則商品的供給量也相應(yīng)下降。③相關(guān)商品價(jià)格（Pt）。有時(shí)商品本身的價(jià)格并未發(fā)生變動，但相關(guān)商品的價(jià)格波動卻會對該商品的供給產(chǎn)生影響。例如小麥漲價(jià)會使玉米的供給減少。

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④市場組織。即市場的競爭與壟斷程度會影響商品的供給；一個(gè)完全壟斷的市場可能會在每一產(chǎn)量水平上漲價(jià)；而一個(gè)完全競爭的市場則會在每一價(jià)格水平上產(chǎn)出最大的產(chǎn)量。⑤其他因素。例如經(jīng)濟(jì)預(yù)期、政策法規(guī)、政府管制、工人罷工……等等，都會對商品的供給產(chǎn)生影響。（3）供給函數(shù)與供給曲線將某種商品的供給量Q與上述各因素之間的關(guān)系，表示為下列供給函數(shù)：Q＝?(P，C，Pt，Ex，L，G……)在各種供給函數(shù)中最重要的是供給價(jià)格函數(shù)，即：QS＝?(P)將上述價(jià)格與供給量之間的關(guān)系用圖形表示出來就是供給曲線。建筑產(chǎn)品

3.市場均衡與市場機(jī)制

市場均衡（marketequilibrium），是指供給與需求的力量達(dá)到一個(gè)均衡點(diǎn)，在這點(diǎn)上，買主愿意購買的價(jià)格和數(shù)量正好等于賣主愿意出售的價(jià)格和數(shù)量。即：QD=?(P)QS=?(P)QD=QS

表現(xiàn)在圖上，就是需求曲線D與供給曲線S的相交點(diǎn)E。建筑產(chǎn)品當(dāng)需求與供給的任一方/或雙方同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，均衡點(diǎn)的位置也將變動；無論需求與供給的相互關(guān)系如何變化，總能在最后找到新的、也是唯一的均衡點(diǎn)。起作用的是亞當(dāng)·斯密所稱的“一只看不見的手”,即市場機(jī)制（marketmechanism）——在完全競爭條件下，通過價(jià)格自動調(diào)節(jié)需求與供給，使市場達(dá)到均衡。

4.蛛網(wǎng)原理

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5.需求與供給的彈性

彈性（elasticity），作為經(jīng)濟(jì)學(xué)名詞，是指因變量的變化幅度和自變量的變化幅度之比，即：

在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，彈性常被用于分析兩種因素之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，以及某種因素對引起其變化的因素的反應(yīng)程度。

（1）需求價(jià)格彈性

需求價(jià)格彈性（priceelasticityofdemand，以EdP表示），指某種商品市場價(jià)格P的單位變動所引起的需求量Q的變化幅度，即：

由于需求與價(jià)格反向運(yùn)動，故EdP為負(fù)值；但為簡化，習(xí)慣上取正值。

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根據(jù)EdP的大小，可以將其分成以下5種情況：①完全無彈性，Edp=0，即不管價(jià)格如何變化，需求量始終不變；②完全彈性，EdP＝∞，即價(jià)格的任何變化，會引起需求量的無限變化；

③缺乏彈性，0＜EdP＜1，即價(jià)格的單位變化，會引起需求量較小程度的變化；

④單一彈性，Edp=1，即價(jià)格的單位變化，會引起需求量同等程度的變化；⑤富有彈性，1＜EdP＜∞，即價(jià)格的單位變化，會引起需求量較大程度的變化。

建筑產(chǎn)品對于生產(chǎn)者而言：－－若某種商品是缺乏彈性的，則其價(jià)格下降會引起收入的減少，例如糧食作物；－－若某種商品是富有彈性的，則其價(jià)格下降會引起收入的增加，例如小汽車和化妝品；了解這一點(diǎn)，對于廠商的價(jià)格制定和銷售策略是十分重要的。影響需求價(jià)格彈性的因素有很多，主要是：

需求價(jià)格彈性的影響因素影響因素商品的性質(zhì)商品的替代性商品支出占總支出份額商品的耐用性缺乏彈性必需品替代性較低份額較小耐用性較強(qiáng)富有彈性奢侈品替代性較高份額較大耐用性較弱建筑產(chǎn)品（2）需求求收入彈性性需求收入彈彈性（incomeelasticityofdemand，以以EM表示），指指家庭收入M的單位變動動所引起的的某種商品品需求量Q的變化幅度度，即：根據(jù)EM的大小，可可以將其分分成以下3種情況：：①奢侈品，，EM＞1，即收入的的單位變化化，會引起起需求量較較大程度的的變化，例例如高檔時(shí)時(shí)裝和小汽汽車；②必需品，0＜EM＜1，即收入的的單位變化化，會引起起需求量較較小程度的的變化，例例如食品和和普通服裝裝；③劣劣等等品品，，EM＜0，即即收收入入的的增增加加，，反反而而會會引引起起需需求求量量的的減減少少，，例例如如公公共共交交通通服服務(wù)務(wù)（（收收入入增增加加會會使使家家庭庭購購買買小小汽汽車車而而減減少少乘乘坐坐公公交交工工具具））。。建筑筑產(chǎn)產(chǎn)品品（3））需需求求交交叉叉彈彈性性需求求交交叉叉彈彈性性（crosselasticityofdemand，，以以EXY表示示）），，指指X商商品品價(jià)價(jià)格格的單單位位變變動動所所引引起起的的Y商商品品需需求求量量Q的變變化化幅幅度度，，即即：：根據(jù)EXY的大小小，可可以將將其分分成以以下3種情情況：：①替代代品，，EXY＞0，即X價(jià)格的的上漲漲會導(dǎo)導(dǎo)致消消費(fèi)者者減少少對X的需求求、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而增增加對對Y的需求求，形形成X的價(jià)格格與Y的需求求量同同向變變動，，如大大米和和面粉粉；②互補(bǔ)品品，EXY＜0，即X與Y必須按按照一一定的的比例例同時(shí)時(shí)使用用，X的價(jià)價(jià)格上上漲會會導(dǎo)致致對X的需需求量量的減減少，，從而而使得得對Y的需需求量量也減減少，，形成成X的的價(jià)格格與Y的需需求量量反向向變動動，如如汽車車和汽汽油；；③獨(dú)立立品，，EXY＝0，即X價(jià)格格的變變化對對于Y的需求求量毫毫無影影響或或影響響極微微，二二者之之間基基本上上沒有有什么么關(guān)聯(lián)聯(lián)，如如食鹽鹽和鋼鋼琴。。建筑產(chǎn)產(chǎn)品（4））供給給價(jià)格格彈性性供給價(jià)價(jià)格彈彈性（priceelasticityofsupply，，以ESP表示）），指指某種種商品品市場場價(jià)格格P的單位位變動動所引引起的的供給給量Q的變化化幅度度，即即：可見供供給價(jià)價(jià)格彈彈性與與需求求價(jià)格格彈性性在形形式上上是一一致的的，只只不過過前者者為正正值，，而后后者為為負(fù)值值（但但通常常取正正值））。因因此，，對于于ESP的性質(zhì)質(zhì)的描描述及及其分分類也也與EdP相類似似。影影響供供給價(jià)價(jià)格彈彈性的的因素素主要要有：：需求價(jià)價(jià)格彈彈性的的影響響因素素影響因素調(diào)整產(chǎn)量的難易度進(jìn)出該行業(yè)的難易度缺乏彈性難于調(diào)整難于進(jìn)出富有彈性易于調(diào)整易于進(jìn)出建筑產(chǎn)產(chǎn)品二、建建筑產(chǎn)產(chǎn)品的的需求求1.建建筑需需求的的類別別2.建建筑需需求的的特征征＊個(gè)別別性＊一次次性＊以大大量資資金作作保證證＊與土土地關(guān)關(guān)系密密切3.建建筑需需求的的彈性性（1））建筑筑需求求的價(jià)價(jià)格彈彈性以住宅宅為例例，一一般情情況下下住宅宅的需需求價(jià)價(jià)格彈彈性小小于1、屬屬于缺缺乏彈彈性。。因?yàn)闉樽≌巧畋乇匦杵菲?、且且沒有有其他他替代代品，，無論論價(jià)格格高低低都無無法不不消費(fèi)費(fèi)它，，最多多是在在一定定幅度度內(nèi)調(diào)調(diào)整消消費(fèi)量量的多多少而而已。。建筑產(chǎn)產(chǎn)品（2））建筑筑需求求的收收入彈彈性仍以住住宅為為例。。需求求收入入彈性性的大大小與與家庭庭收入入的高高低有有關(guān)：：①當(dāng)家家庭收收入水水平較較低時(shí)時(shí)，住住宅主主要是是一種種生存存資料料，人人們對對它沒沒有額額外的的需求求，也也不能能減少少基本本的生生存空空間。。這個(gè)個(gè)階段段的住住宅需需求收收入彈彈性小小于1，屬屬于缺缺乏彈彈性。。②當(dāng)家家庭收收入水水平較較高時(shí)時(shí)，住住宅除除了滿滿足正正常的的生存存需要要之外外，還還逐漸漸成為為一種種享受受資料料和發(fā)發(fā)展資資料，，人們們對它它會有有額外外的需需求（（例如如用于于保值值增值值或投投資））。這這個(gè)階階段的的住宅宅需求求收入入彈性性有可可能大大于1，屬屬于富富有彈彈性。。③對于于租房房者而而言，，收入入的需需求彈彈性小小于買買房者者，表表明前前者的的回旋旋余地地比后后者更更為狹狹窄。。當(dāng)收收入下下降到到一定定程度度，人人們可可以不不買房房，可可還是是不能能不租租房；；反之之，當(dāng)當(dāng)收入入大幅幅度提提高時(shí)時(shí)，租租房者者顯著著增加加住宅宅消費(fèi)費(fèi)的沖沖動也也要遜遜于買買房者者———這與與人們們的生生活經(jīng)經(jīng)驗(yàn)是是一致致的。。建筑產(chǎn)產(chǎn)品（2））建筑筑需求求的交交叉彈彈性建筑物物是人人們用用于某某種特特定用用途的的物質(zhì)質(zhì)和空空間，，因此此不太太可能能有什什么別別的東東西可可以充充當(dāng)替替代品品，故故建筑筑需求求的交交叉彈彈性很很小、、幾乎乎可以以忽略略不計(jì)計(jì)。但在建建筑產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)部，，卻的的確存存在一一定程程度上上的替替代性性。例例如：：城市市中心心區(qū)住住宅與與郊區(qū)區(qū)住宅宅；普普通公公寓與與花園園別墅墅………從這這個(gè)意意義上上說，，建筑筑需求求的交交叉彈彈性是是有可可能大大于1的。。建筑產(chǎn)產(chǎn)品三、建建筑產(chǎn)產(chǎn)品的的供給給1.建建筑供供給的的方式式＊業(yè)主主自用用自建建＊業(yè)主委托托建設(shè)＊房地產(chǎn)開開發(fā)2.建筑供供給的特征征＊供給與需需求的對應(yīng)應(yīng)性＊生產(chǎn)與流流通的同步步性＊產(chǎn)品的外外部約束性性3.建筑供供給的彈性性由于建筑產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周周期長、一一次性投入入大，且大大多采取訂訂貨供應(yīng)的的方式，故故而建筑供供給的彈性性較小，屬屬于缺乏彈彈性。建筑產(chǎn)品第二節(jié)建建筑產(chǎn)品品的流通與與消費(fèi)一、消費(fèi)的的基本理論論消費(fèi)（consume）,是人們們?yōu)闈M足欲欲望而購買買并使用商商品或享受受服務(wù)的一種經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為。它它是一切經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動的的出發(fā)點(diǎn)，，也是其歸歸宿點(diǎn)。消消費(fèi)者的每每一次消費(fèi)費(fèi)決策，就就是一張““貨幣選票票”，決定定著市場的的組成和走走向。1.邊際效效用遞減律律（1）效用用的含義效用（utility）,是指一一個(gè)人從消消費(fèi)一種商商品或勞務(wù)務(wù)中所得到到的享受或或滿足。它它是一種主主觀上的感感覺，而并并不是客觀觀的生理功功效。－－對于同同一件商品品，不同的的消費(fèi)者有有不同的效效用；－－對于同同一件商品品，同一個(gè)個(gè)消費(fèi)者在在不同階段段也有不同同的效用。。建筑產(chǎn)品（2）邊際際效用遞減減律邊際效用（marginalutility），是指每每增加一個(gè)個(gè)單位的消消費(fèi)量所帶帶來的效用用。隨著個(gè)人對對某種商品品消費(fèi)量的的增加，他他從中得到到的邊際效效用卻在持持續(xù)下降，，這便是邊際效用遞遞減律。它表明：：－－邊際效效用的大小小，與消費(fèi)費(fèi)欲望的強(qiáng)強(qiáng)弱成正比比，與消費(fèi)費(fèi)數(shù)量的多多少成反比比；－－是邊際際效用而非非總效用決決定了商品品的使用價(jià)價(jià)值，邊際際效用大、、則需求價(jià)價(jià)格高，邊邊際效用小小、則需求求價(jià)格低。。建筑產(chǎn)品2.消費(fèi)者者剩余由于消費(fèi)者者不是依其其消費(fèi)的某某種商品的的總效用支支付費(fèi)用，，而是按照照邊際效用用決定該商商品的價(jià)格格，故產(chǎn)生生了消費(fèi)者剩余余（consumersurplus)。它是指由由于消費(fèi)者者按照最后后一個(gè)單位位消費(fèi)品的的價(jià)格支付付全部單位位的消費(fèi)金金額，于是是在其所消消費(fèi)商品的的總效用與與總市場價(jià)價(jià)值之間便便產(chǎn)生了差差額，使消消費(fèi)者得到到了超出他他所實(shí)際支支付的額外外效用。人們之所以以能享受消消費(fèi)者剩余余，原因在在于：－－根據(jù)邊邊際效用遞遞減律，人人們所消費(fèi)費(fèi)商品的每每一單位的的邊際效用用是不同的的，并且前前面每一單單位的邊際際效用都大大于后面的的每一單位位；－－可是人人們購買該該商品時(shí)支支付的價(jià)格格卻是同一一的，即每每一單位的的價(jià)格都相相等，并且且是按照最最后一個(gè)單單位的邊際際效用來決決定需求價(jià)價(jià)格；－－于是人人們便以最最后一個(gè)單單位的價(jià)格格購買了前前面每一單單位的超額額價(jià)值，因因而從前面面每一單位位中都得到到了效用剩剩余。建筑產(chǎn)品二、建筑產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)費(fèi)特點(diǎn)及其其影響因素素1.建筑產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)費(fèi)特點(diǎn)＊普遍性＊長期性＊公共性＊發(fā)展性2.建筑產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的的影響因素素＊家庭收入（恩格爾系數(shù)數(shù)）＊價(jià)格＊供給（數(shù)量量；質(zhì)量））＊金融體系與與金融產(chǎn)品品＊法規(guī)與政策策建筑產(chǎn)品三、建筑產(chǎn)產(chǎn)品的流通通1.建筑產(chǎn)產(chǎn)品流通的的特點(diǎn)＊非流動性＊可分解性＊流通費(fèi)用的的不明確性性＊形式的多樣樣性2.建筑產(chǎn)產(chǎn)品流通的的形式＊出售＊出租＊與生產(chǎn)并行行（發(fā)生在在業(yè)主委托托建造中））＊收費(fèi)使用建筑產(chǎn)品第三節(jié)建建筑產(chǎn)品品的價(jià)格、、成本與利利潤一、價(jià)格形形成理論與與價(jià)格運(yùn)動動機(jī)制1.商品的的價(jià)值與價(jià)價(jià)格價(jià)格是價(jià)值的貨貨幣表現(xiàn)。。商品的價(jià)值值可分為三三大部分：：固定成本本C，可變成成本V，新新增價(jià)值M。2.價(jià)格運(yùn)運(yùn)動的影響響因素＊商品的價(jià)價(jià)值規(guī)律＊貨幣的價(jià)價(jià)值變動＊市場的供供求狀況＊國家的價(jià)價(jià)格政策建筑產(chǎn)品3.商品價(jià)價(jià)格的形成成（1）成本本價(jià)格即固定成本本C與可變成成本V之和和，是在生生產(chǎn)中消耗耗的生產(chǎn)資資料和活勞勞動的價(jià)值值。