商品房預售的司法實踐廣東格林律師事務所譚卿朝律師2013.12.31譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!講座提綱部分商品房預售制度概述一、商品房預售制度二、商品房預售的發(fā)展歷程三、大陸和香港地區(qū)的對比四、廣州地區(qū)的商品房預售第二部分商品房預售的法律法規(guī)一、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章二、司法解釋和指導意見第三部分商品房預售的司法實踐一、商品房預售的司法實踐（全國）二、商品房預售的司法實踐（廣東）三、商品房預售的司法實踐（廣州）譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!部分商品房預售制度概述

一、商品房預售制度商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。法律定義：商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。【附：《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令88號，2001年3月頒布）第三條

商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為?！孔T卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!由于創(chuàng)出“賣樓花”和印發(fā)“樓盤說明書”兩個新招，短短一年多時間里，霍英東就在四方街地盤建起100多棟、共600多層、折合約50多萬平方英尺的樓宇，蔚為壯觀。四方街一帶，也因此成為香港最早、最大的屋村之一。而霍英東也因此財富劇增，成為地產(chǎn)界的新貴。隨后的一年時間里，霍英東又建設(shè)了立信大廈、香檳大廈，而且都是一銷而空，在香港地產(chǎn)發(fā)展史上創(chuàng)下了一個神話。附：“樓盤說明書”制度即通過售樓說明書詳盡介紹樓盤情況，包括地勢環(huán)境、建筑材料、分層價格、訂購方法、交樓日期等重要信息。霍英東將裝訂成冊的樓盤說明書派發(fā)給買家，讓買家對樓盤的基本情況有一個詳盡的了解。樓盤說明書從內(nèi)容到編排方法，與現(xiàn)在流行的裝幀精美的樓宇宣傳廣告畫冊并無兩樣?！皹潜P說明書”一推出，廣受市民的歡迎，對促銷樓宇的效果也十分明顯，其他地產(chǎn)商們也都紛紛效仿，并逐漸成為地產(chǎn)商推銷樓宇的必用手法。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!三、中國大陸與香港地區(qū)的商品房預售制度比較1、預售許可形式：樓花預售同意書（香港）商品房預售許可證（大陸）2、預售許可批準主體：

地政總署（香港）房屋管理局（大陸）3、預售許可條件：

（1）樓宇施工進度要求：所有平整及地基工程已經(jīng)完成,建筑事務監(jiān)督已同意發(fā)展商開展上蓋建筑工程。（香港）按提供預售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。（大陸）（2）證明文件要求：

譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!律師和建筑師的作用不大。基本上靠政府主管部門-房屋管理局對預售款進行監(jiān)控。要求購房者將有關(guān)預售款支付到指定的監(jiān)控賬號。目前我國各地執(zhí)行法律不統(tǒng)一，各地差異比較大。相比而言，廣州地區(qū)的監(jiān)控比較完善。（大陸）香港模式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)攬土地交易、融資、規(guī)劃、施工、租售、物業(yè)管理等全部環(huán)節(jié)，整個開發(fā)活動由一家獨立的公司完成。從香港幾家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的年報來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行等渠道獲取的借款占到了整個開發(fā)資金的40%左右，而其它的資金主要是自有資金、樓花預售款及其它途徑的融資。在這種開發(fā)模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以說是房地產(chǎn)投資的唯一主體，既承擔巨大風險，也擁有獨享豐厚利潤的合法權(quán)利。這種在房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域的壟斷地位，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中擁有絕對的領(lǐng)導權(quán)，盡管也有建筑師、房地產(chǎn)經(jīng)紀等專業(yè)人士參與，但他們在整個過程中是服務于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其關(guān)系更多的是一種間接的雇傭關(guān)系，而非合作關(guān)系。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!1、開發(fā)商必須在每年11月30日前向國土房管部門申報下一年度的商品房銷售計劃，在申報預售證前1個月申報項目概況。任何開發(fā)商在領(lǐng)取商品房預售許可證之前不得發(fā)布商品房預售廣告，需要發(fā)布其他與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的廣告的，其內(nèi)容必須真實。否則，有關(guān)部門將責成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行在相關(guān)媒體進行更正。同時，開發(fā)商申請核發(fā)商品房預售許可證時，必須如實準確填報項目概況及樓盤表。市國土房管局表示，如果隱瞞房屋抵押、回遷等情況的，對正在申請核發(fā)商品房預售許可證的，將根據(jù)有關(guān)規(guī)定不予許可；對已核發(fā)預售許可證的，將撤銷該許可證。另外，對不符合規(guī)劃部門規(guī)劃控制性套型結(jié)構(gòu)要求的項目，不核發(fā)預售證。

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5、廣州市國土房管局首次將公建配套納入監(jiān)管。首先，開發(fā)商申請核發(fā)樓盤預售證時，必須確定公建配套施工進度和竣工交付時間，審批部門將現(xiàn)場勘察有關(guān)樓房工程建設(shè)進度。開發(fā)商領(lǐng)取預售證后，還必須每季度最后一個月月底前向市國土房管局提供在建工程(包括公建配套)建設(shè)進度情況以及現(xiàn)場照片，市國土房管局結(jié)合實際每季度現(xiàn)場抽檢1～2次，并將抽檢結(jié)果在“陽光家緣”網(wǎng)上公布。

6、樓盤申請取消預售款監(jiān)控賬戶時，必須已經(jīng)繳清土地出讓金、屬于開發(fā)商繳交的專項維修資金和相關(guān)稅費、完成規(guī)劃驗收和確權(quán)，對于分期開發(fā)的項目，其最后一期必須完成出讓合同或國土證用地范圍內(nèi)規(guī)劃要求的全部公建配套建設(shè)。市國土房管局明確，“未繳清土地出讓金和相關(guān)稅費的，在監(jiān)控賬戶中扣繳；未完成公建配套建設(shè)的，不能取消監(jiān)控賬戶，要存留相應建設(shè)資金”。而且商品房預售或者銷售后，開發(fā)商不得隨意調(diào)整、修改修建性詳細規(guī)劃或者變更規(guī)劃許可。而已經(jīng)在“陽光家緣”上建立樓盤明細表、網(wǎng)上公開銷售的，樓盤明細表不再變更。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!商品房預售的存廢之爭2005年8月15日，中國人民銀行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》，建議決策部門考慮取消房地產(chǎn)預售制度。這份報告在市場上引起了各方的關(guān)注和爭論。2010年5月，廣州市規(guī)劃局政策法規(guī)和監(jiān)督檢查處負責人說：“廣州取消預售制的時機已經(jīng)成熟?！睆V州市國土房管局主管預售制度的相關(guān)部門負責人表示，市規(guī)劃部門尚未正式與房管局就商品房預售制度取消進行溝通。該負責人認為，從目前廣州樓市情況來看，暫時不適宜取消預售制度。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!第三部分商品房預售的司法實踐一、商品房預售的司法實踐（全國）商品房預售條件？（不同的規(guī)定？）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。第四十六條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。

譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!《廣東省商品房預售管理條例》第六條

預售商品房時，應當取得商品房預售許可證。取得商品房預售許可證應當具備下列條件：（一）預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；（五）三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預售款專用帳戶；（七）預售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

省建設(shè)行政主管部門可根據(jù)市場供求狀況，在不低于前款第五項規(guī)定的條件下，對商品房預售項目工程形象進度進行調(diào)整，報省人民政府批準后實施。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!第六條開發(fā)企業(yè)應當分期或者分單項向市房地產(chǎn)主管部門申請辦理商品房預售許可證。辦理商品房預售許可證，須提交下列文件或資料：（一）房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照；（二）市房地產(chǎn)主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準書或國有土地使用證；規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程報建審核書；報建項目四至平面圖復印件；（三）國有土地使用權(quán)出讓合同；已繳納地價款的發(fā)票復印件；（四）建筑施工合同；建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督證明文件；（五）商品房預售款監(jiān)管協(xié)議和商品房預售款專用帳戶復印件；申請外銷的預售商品房，還需提交外經(jīng)主管部門的批準文件復印件；（六）附單體報建項目四至平面圖（曬藍）或小區(qū)規(guī)劃報建項目四至平面圖（曬藍）一式四份，大小尺寸38ＣＭ×28ＣＭ；規(guī)劃坐標圖復印件；（七）廣州市地名委員會辦公室出具的小區(qū)或商業(yè)樓宇的命名批準書復印件；（八）如屬兩方以上合作的項目，應提交各方合作分成比例、面積數(shù)、分配位置的協(xié)議或證明復印件。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!《廣東省商品房預售管理條例》第六條預售商品房時，應當取得商品房預售許可證。取得商品房預售許可證應當具備下列條件：（一）預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；。。。。。。第三十六條違反本條例第六條規(guī)定預售商品房的，由主管部門責令停止預售，沒收違法所得，可以處以其已預售的商品房價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。第四十一條預售人違反本條例第三十條款規(guī)定使用商品房預售款和違反本條例第三十一條款規(guī)定直接收存商品房預售款的，主管部門應當責令其改正，降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，可以處以違法使用款項百分之十以上百分之二十以下的罰款。

譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!【預約本約】第五條商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。【合同效力】第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持?！倦p倍賠償】第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！倦p倍賠償】第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!【面積誤差】第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！窘獬贤康谑鍡l根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!二、商品房預售的司法實踐（廣東）《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》（粵高法發(fā)[2003]24號）---重點摘錄

【解除合同】1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時，對于當事人請求解除合同的，均應適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對方當事人確實已無法履行合同主要義務的情形除外。

前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計算三個月。

【延期辦證】2、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因?qū)е沦I受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的情形下，才需承擔逾期辦證的違約責任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔逾期辦證的違約責任。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!三、商品房預售的司法實踐（廣州）《廣州市中級人民法院關(guān)于商品房買賣糾紛的處理意見》（2009年2月）【拒絕簽約】一、出賣人拒絕按照《認購書》簽訂《商品房買賣合同》，買受人起訴簽約或者追究違約責任應如何處理？答：1、合同系當事人共同協(xié)商的結(jié)果，法院判令當事人簽訂合同有強制簽約之嫌，故對買受人關(guān)于簽訂《商品房買賣合同》的訴訟請求不宜支持；2、出賣人拒絕簽約已構(gòu)成違約，在適用《司法解釋》第四條的基礎(chǔ)上，還可以判令出賣人賠償買受人因未能簽約造成的損失。該損失數(shù)額的確定可參照在合同訂立之日起至起訴日止的房價差額范圍，區(qū)別下列不同情形處理：住宅在30%以內(nèi)、商業(yè)用房在10%以內(nèi)。3、買受人拒絕簽約亦已構(gòu)成違約，不區(qū)別對待，均做上述對等處理。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!【違約金調(diào)整】五、出賣人以約定的違約金標準過高為由請求調(diào)整遲延交樓違約金的，應如何把握違約金標準是否過高？答：約定違約金標準為萬分之五之內(nèi)的（含萬分之五）的，均認定屬于合理范圍，不予調(diào)整。同一樓盤違約金標準約定不一的，超過萬分之五的可調(diào)整為萬分之五；同一樓盤已有法院或者仲裁委的裁判先例的，應注意保持違約責任標準適用上的統(tǒng)一性?！窘粯菞l件】六、“交樓“標準應如何確定？答：1、必須具備以下兩個基本條件：（1）取得《建設(shè)工程竣工備案表》；（2）訟爭房屋符合使用條件（即不存在漏水、地面裂縫等導致房屋無法正常使用的重大瑕疵）。有特別約定其他標準的從約定。2、合同附件中約定有裝修標準的。出賣人未達到約定的裝修標準，其承擔的是關(guān)于裝修標準的違約責任。

譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!【炒樓花】九、根據(jù)七部委的意見，預售商品房未辦證之前不得再行轉(zhuǎn)讓，但買受人通過與第三人簽訂買賣合同或者通過委托拍賣的形式將未領(lǐng)取房產(chǎn)證的商品房再行轉(zhuǎn)讓引發(fā)糾紛的，應如何處理？答：1、七部委的意見并非法律、行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據(jù)，故合同應為有效。

2、辦證的訴訟請求因為行政主管部門明確不能辦證，以實際無法履行為由駁回訴訟請求，待具備辦證條件后再起訴辦理。

3、如果轉(zhuǎn)讓合同的出賣人（同時是預售合同的買受人）以無法辦證為由起訴解除轉(zhuǎn)讓合同，因無法辦證影響的是轉(zhuǎn)讓合同的買受人的權(quán)利，故以不予支持為宜。如果轉(zhuǎn)讓合同的買受人以無法辦證起訴解除合同，則以簽約目的無法實現(xiàn)為由予以支持。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!【訴訟時效】十一、逾期辦證、交樓、交付公建配套設(shè)施等違約金的訴訟時效應如何適用？答：1、約定一次性（定額）違約金的，自應辦未辦之日起適用兩年的訴訟時效。2、約定按違約期間持續(xù)性計付違約金的，從主張或起訴之日往前倒推兩年計付。3、訴訟時效超過后，買受人向出賣人發(fā)出要求承擔違約責任的信函，出賣人收到信函并回函要求解決糾紛，買受人后以協(xié)商未果為由起訴的，不宜適用訴訟時效。4、買受人向有關(guān)行政主管部門反映、投訴或查詢等，相關(guān)部門回復明確責任在出賣人的，不宜適用訴訟時效。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!【面積誤差】十六、買受人在“收樓”或領(lǐng)取房產(chǎn)證時簽署了《確認書》確認雙方已不存在任何債權(quán)債務，后買受人以實際面積比約定面積少，要求出賣人退還面積差異款的應如何處理？答：買受人不能舉證證明其系在受出賣人欺詐、脅迫或重大誤解的情況下簽訂《確認書》的，應履行《確認書》。但是“確認雙方已不存在任何債權(quán)債務”應理解為開發(fā)商以《確認書》的形式免除自身遲延交樓、遲延辦證等違約責任。如果是面積減少，還是應以房產(chǎn)證為準退還面積差異款?！九涮自O(shè)施】十七、開發(fā)商和買受人對分期開發(fā)建設(shè)的小區(qū)配套設(shè)施的交付時間存在爭議，買受人起訴要求交付，應如何處理？答：應由開發(fā)商舉證證明訟爭的小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃在哪一期工程，未到期的不宜支持買受人的訴求。如果開發(fā)商不能舉證證明，則認定應即時交付。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!【訴訟時效】二十三、購房款（包括尾款、補差款）是否適用訴訟時效？逾期付款違約金是否適用訴訟時效？答：購房款本金不適用訴訟時效，違約金則應適用。【優(yōu)先權(quán)處理】二十四、《物權(quán)法》施行后，善意取得保護制度與拆遷補償安置協(xié)議的優(yōu)先權(quán)之間的沖突如何解決？答：開發(fā)商將已經(jīng)特定化的拆遷補償安置房屋轉(zhuǎn)賣第三人的行為損害了被拆遷人的權(quán)益，已構(gòu)成侵權(quán)。即使轉(zhuǎn)賣已產(chǎn)生物權(quán)變動后果，被拆遷人仍可基于該項優(yōu)先權(quán)請求確權(quán)（司法解釋認為撤銷登記，不具實操性），依法院生效法律文書方式優(yōu)先取得拆遷補償安置房屋?？傊?，在第三人善意取得與被拆遷人優(yōu)先安置的沖突情況下，優(yōu)先保護被拆遷人的利益。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!【樣板房差異】《商品房銷售管理辦法》第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致?！究⒐を炇諅浒副怼繛槭裁凑f是法定條件？？合同中約定《規(guī)劃驗收合格證》是否可以？？目前，廣州地區(qū)要求竣工驗收備案的建筑工程、裝修工程，必須提交26項文件。其中最重要的文件包括：建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)工程竣工驗收報告、建設(shè)工程質(zhì)量驗收監(jiān)督意見書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃驗收合格證、建筑工程消防驗收合格意見書或已進行建設(shè)工程竣工驗收消防備案的證明、環(huán)境保護驗收意見（實際上涉及建設(shè)、規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)、消防、環(huán)保等部門的批準或許可）。另外，如果建設(shè)工程有人防工程、電梯工程、燃氣工程部分的，應當另行提供有關(guān)驗收證明文件。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!第十五條房屋交付時的有關(guān)資料甲乙雙方進行房屋驗收交接時，甲方應當向乙方提供有關(guān)該商品房的下列資料：（一）規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》。（二）建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗收報告》。（三）公安消防部門出具的《建設(shè)工程消防驗收合格意見書》或備案憑證。

（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料。（五）人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件.（六）《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書》。（七）《房地產(chǎn)（住宅）使用說明書》。（八）《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》。（九）

。上述文件中，（一）至（五）項應出示原件并向乙方提供加蓋甲方公章的復印件；（六）、（七）項應載明水電等設(shè)施配置說明、有關(guān)設(shè)備安裝預留位置說明、裝修注意事項和建筑節(jié)能等有關(guān)內(nèi)容，甲方應提供已加蓋公章的原件給乙方；（八）項應交由乙方填寫或簽署。上述文件不全的，視為不符合交付標準，乙方有權(quán)拒絕收樓，由此產(chǎn)生的逾期交付責任由甲方承擔。乙方應當向甲方提供交存住宅專項維修資金有效憑證的復印件，并提供原件核對。第十六條

交付時的驗收乙方應在接到收樓通知書之日起

日內(nèi)對該商品房進行驗收，如有異議，應當在驗收期限屆滿之日起日內(nèi)以書面形式提出，逾期不提出，視為同意接收該商品房。乙方認為該商品房不符合交付標準或條件的，應一次性提出異議。甲方在接到乙方異議后，應在日內(nèi)對異議部分做出書面答復和處理意見。逾期不予答復及處理的，視為乙方異議事實成立，該商品房視為未交付。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!商品房預售司法實踐的最新動向思考問題：國家宏觀調(diào)控政策變化（例如限購、限貸等）導致房屋買賣雙方簽訂的買賣合同無法履行的，買方要求解除合同，賣方不同意解除合同反而要求違約賠償，則法院對合同各方如何處理？正方：買方應承擔違約責任。不按約履行，構(gòu)成違約。不符合不可抗力、情勢變更、不可歸責于各方的情形。反方：買方不應承擔違約責任。不可抗力？情勢變更？不可歸責于各方？譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!《合同法解釋二》（2009年5月13日起施行）【情勢變更】第二十六條合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。最高人民法院專門發(fā)布《關(guān)于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務黨和國家的工作大局的通知》，要求各級法院務必正確理解、慎重適用《合同法解釋二》第26條的情勢變更的規(guī)定。

“對于上述解釋條文，各級人民法院務必正確理解、慎重適用。如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應當由高級人民法院審核。必要時應報請最高人民法院審核。”譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!

【國家宏觀調(diào)控政策】

21、人民法院對因國家宏觀調(diào)控政策調(diào)整導致雙方當事人解除房屋買賣合同后的損失，應適當區(qū)分基本住房、改善性住房和投資性住房予以公平處理，依法保護普通民眾特別是弱勢群體和低收入階層的利益。對購買基本住房或改善性住房的，出賣人在解除合同后請求買受人賠償損失的的，原則上不予支持；對購買投資性住房的，出賣人在合同解除后請求買受人承擔相應補償責任的，人民法院應當依據(jù)公平原則進行處理，合同約定定金的．補償數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限，沒有約定定金的，原則上不超過合同標的額的10%；對購買投資性住房的，應依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。

【國家宏觀調(diào)控政策】

22、對因國家宏觀調(diào)控政策變化引發(fā)的居間報酬糾紛應加以重視。房屋買賣雙方確因中介機構(gòu)的居間行為訂立合同的，除合同另有約定外，一方當事人以宏觀調(diào)控政策調(diào)整無法繼續(xù)履行合同為由，請求解除居間合同并要求返還已支付的居間報酬的，原則上不予支持。但約定的居間報酬確實過高，當事人請求適當酌減的，人民法院可以根據(jù)案件具體情況，根據(jù)公平原則處理。

對于中介機構(gòu)故意隱瞞真實情況、違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方交易，導致房屋買賣合同無法履行，嚴重損害委托人利益的，中介機構(gòu)請求委托人支付居間報酬的，不予支持；委托人請求中介機構(gòu)賠償損失的，應當根據(jù)當事人的過錯程度處理。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!二、商品房預售的發(fā)展歷程（一）四方街賣“樓花”商品房預售制度起源于香港的賣“樓花”，創(chuàng)始人是霍英東。香港樓宇原來都是建好后以幢為單位銷售的。1953年，霍英東對其在油麻地四方街開發(fā)的新樓“東安大樓”進行分層出售，該銷售方式好像“切月餅”一樣把樓宇契約切開，即“分契”，然后把樓宇分層出售。此后，香港人將正在興建但尚未建成的樓宇稱作“樓花”，就像是樹果正處開花階段，尚未結(jié)果，人們先買花，以后再取“果”。（二）霍英東創(chuàng)造神話“賣樓花”是香港地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營手法的一次革命性的突破。對于買家而言，此方法減輕了他們一次過支付所有樓款的壓力，使得許許多多的市民也能介入房地產(chǎn)買賣市場。對于發(fā)展商霍英東而言，“賣樓花”加速了樓宇的銷售，加快資金回收；且收足買樓者預付的訂金后才動工興建樓宇，也使霍英東避免投資風險，萬無一失。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!賣“樓花”在大陸的實踐

早在1989年，霍英東就曾經(jīng)以賣“樓花”的方式，解決廣州白天鵝賓館員工的住房問題。而中國內(nèi)地個賣“樓花”的樓盤也誕生在廣州，為臺灣省商人仇福憲開發(fā)的廣州世界貿(mào)易中心大廈，也是當時賣“樓花”首個成功個案。大陸借鑒香港房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，引入了商品房預售制度，并通過1994年頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》確立此制度。同年，建設(shè)部頒布《城市商品房預售管理辦法》（建設(shè)部第40號令）對商品房預售條件作出了明確規(guī)定，并于2001年及2004年進行了兩次修訂。上世紀90年代初開發(fā)商只要有圖紙就可以開盤預售，由此產(chǎn)生了一系列爛尾樓和攜款潛逃問題；后又改成打完地基才可預售，問題仍然不斷；最后更嚴格的條件——多層建筑必須封頂，高層建筑必須建到三分之二才可預售。由于自身存在的一些缺陷以及管理機制的問題，目前預售制度遭遇到了前所未有的質(zhì)疑和指責。附：廣州開發(fā)區(qū)規(guī)劃國土信息網(wǎng)1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、預售商品房七層以下的要封頂，七層以上的結(jié)構(gòu)要建至總層數(shù)的三分之二層。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!認可人士已就下列各項提交證明書:a.樓盤建筑費用總額;b.已動用的金額;c.費用余額及預計落成日期等;提交承按銀行發(fā)出的證明書,說明已提取的及尚可提取的建筑按揭金額,后者必須足以應付由認可人士證明的所需建筑費用余額。另一做法是提交銀行就建筑費用余額發(fā)出的保證書。（香港）

已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;除以上條件外,開發(fā)商申請預售許可時還需提供企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明、商品房預售方案等。（大陸）4、預售款監(jiān)控：律師和建筑師的作用很大。代收樓款的律師事務所必須以監(jiān)管人的身份收取樓款，并將樓款全部劃入監(jiān)管帳戶，律師事務所必須按照規(guī)定嚴格監(jiān)管該等樓款，該等樓款只可用于項目的開發(fā)建設(shè)以及償還在建工程抵押貸款，不得挪作他用。負責監(jiān)管樓款的律師，其責任是按照建筑師的證明，向開發(fā)商發(fā)放樓款。在沒有建筑師出具證明的情況下或不按照建筑師出具的證明發(fā)放樓款均是嚴重違法。（香港）譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!商品房預售的潛在風險1、挪用資金。一旦開發(fā)商將預售款挪作他用，例如滾動式開發(fā)，則在建工程很有可能爛尾。2、資金鏈斷裂。一旦開發(fā)商流動資金太少或宏觀調(diào)控加嚴，資金鏈斷裂，則在建工程爛尾，購房者投入的預售款也無法收回。3、攜款潛逃。一旦開發(fā)商攜款潛逃，則在建工程爛尾，購房者損失慘重。（廣州目前對預售款進行監(jiān)控，但常常有開發(fā)商違規(guī)操作）2、廣州地區(qū)的預售款監(jiān)管廣州市國土房管局發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場管理的通知》中明確了有關(guān)規(guī)范商品房預售行為、預售款監(jiān)管、公建配套、交易登記、中介服務、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)估價和市場監(jiān)督檢查等八大方面28條市場監(jiān)管措施。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!2、針對內(nèi)部認購等違規(guī)現(xiàn)象，此次市國土房管局明確規(guī)定，未領(lǐng)取預售證的商品房，任何企業(yè)或個人不得以任何形式收取房款和銷售，否則將被責令限期整改，并向社會公布有關(guān)情況；對拒不整改或不按規(guī)定整改的，將依法進行處理，并將該企業(yè)或個人的違規(guī)情況告知相關(guān)主管部門，這些部門將對其停辦有關(guān)行政業(yè)務。同時，嚴禁“炒賣樓花”，否則將被責令限期整改。

3、開發(fā)商在申請預售證時就要明確該樓盤項目擬向社會公開銷售的時間、銷售方式及每個單元的擬售價格，取得預售證后，必須在10日內(nèi)全部公開銷售。市國土房管局特別強調(diào)，廣州市房屋管理系統(tǒng)(“陽光家緣”)中顯示的可售單元，開發(fā)商不得拒售，否則將被責令限期整改。4、必須向購房者明示所有在售單元的價目表，嚴禁發(fā)布不實價格。有最高限價的，必須按土地使用權(quán)出讓合同約定在限價內(nèi)銷售。否則，這些樓盤將被責令限期整改并停止銷售。同時，市國土房管局要求，開發(fā)商必須在銷售現(xiàn)場配置電腦，供購房人查閱樓盤詳細資料。

譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!7、中介不得代理內(nèi)部認購，中介及估價建立誠信檔案，除了商品房預售受監(jiān)管之外，此次通知還就交易登記、中介、估價等作出一系列規(guī)定。針對部分樓盤因開發(fā)商拖欠稅費等拿不到房產(chǎn)證的情況，通知要求，開發(fā)商必須按法規(guī)及時申請確認產(chǎn)權(quán)，更不能挪用購房業(yè)主委托其繳交的契稅。要求中介人員不得隱瞞代理房屋的權(quán)屬情況等，中介機構(gòu)也不得為手續(xù)不全、不具備合法銷售條件的商品房代理，不得為開發(fā)商進行內(nèi)部認購、預訂代理，并且不得收取傭金以外的其他費用。一旦違規(guī)，這些中介將被查處，并記錄在誠信檔案中，向社會公布，在年度檢查中扣分。

8、房屋租賃方面，租賃雙方要在租賃合同簽訂變更之日起3日內(nèi)，向當?shù)氐某鲎馕莨芾矸罩行霓k理房屋租賃登記備案手續(xù)；并且承租人不能擅自改變房屋規(guī)劃用途或違建。9、房地產(chǎn)估價行為目前已有多個相關(guān)部門規(guī)章或文件等規(guī)定進行約束，為此通知特別提及房地產(chǎn)抵押登記問題，若抵押價值由雙方協(xié)議定價的，抵押權(quán)人要想房地產(chǎn)交易登記中心提供書面協(xié)議，由估價機構(gòu)評估的，要提供估價報價；同時有關(guān)部門定期抽檢抵押估價報告，對高估、低估等禁止行為的估價機構(gòu)和估價師依法查處，并記入其信任檔案，向社會公示。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!第二部分我國商品房預售的法律法規(guī)和政策

一、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（全國人大常委頒布，1995年1月1日實施，2007年修正）2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務院頒布，1998年7月20日實施）3、《城市商品房預售管理辦法》（建設(shè)部第40號令，1995年1月1日實施，2001年8月、2004年7月修正）4、《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部88號令，2001年3月頒布）5、《廣東省商品房預售管理條例》（廣東省人大常委頒布，1998年10月1日實施，2010年7月修正）6、《廣州市商品房預售管理實施辦法》（廣州市政府頒布，1998年12月實施）二、司法解釋和指導意見1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋【2003】7號，2003年6月1日起施行）2、《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》（粵高法發(fā)[2003]24號，2003年10月24日施行）

3、《廣州市中級人民法院關(guān)于商品房買賣糾紛的處理意見》（2009年02月19日，廣州市中級人民法院通過廣州日報刊登發(fā)布）譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!《城市商品房預售管理辦法》第五條商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。第六條商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。第七條開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：（一）商品房預售許可申請表；（二）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（五）工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；（六）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分層平面圖。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!《廣州市商品房預售管理實施辦法》第五條開發(fā)企業(yè)預售商品房前，應到市房地產(chǎn)主管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。取得商品房預售許可證應具備下列條件：（一）開發(fā)企業(yè)已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得建設(shè)用地批準書或土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；（五）三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；（六）已與廣州市房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)（以下簡稱市交易登記機構(gòu)）、商業(yè)銀行簽訂商品房預售款監(jiān)管協(xié)議，并開設(shè)商品房預售款專用帳戶；（七）預售的商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!違規(guī)處罰《城市商品房預售管理辦法》第十三條開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預售款項的，由房地產(chǎn)管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。第十五條開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務院，1998年7月20日頒布）第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋【2003】7號）--重點摘錄【合同效力】第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！拘麄鲝V告】第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！径ń鹫J購】第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!【房屋交付】第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！窘獬贤康谑l因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。【解除合同】第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!【違約賠償】第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！具`約賠償】第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。【延遲辦證】第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算?！狙舆t辦證】第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!

【抵押條款】11、商品房擔保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負全部責任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責任，導致當事人利益的失衡，人民法院在當事人請求時可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責任為由，認定該條款無效。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險的，保險金應當作為抵押財產(chǎn)。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!【確權(quán)辦證】三、商品房被出賣人抵押后，買受人訴請確權(quán)或者辦證的，應如何處理？答：1、起訴確權(quán)的，由于房屋不存在權(quán)屬爭議，應駁回訴訟請求。

2、起訴辦證的，買受人在履行下列注意義務后即不構(gòu)成過錯：

（1）審查所購房屋是否在《銷售許可證》的范圍內(nèi)；

（2）將購房款匯入合同指定的監(jiān)控賬號；

（3）無論是抵押后再預售，或是預售后再抵押，只要有《預售許可證》，就應認定金融機構(gòu)同意出售，其行使抵押權(quán)不得對抗買受人。3、偽造《預售許可證》出售房屋的，應承擔雙倍賠償?shù)呢熑巍?/p>

【雙倍賠償】四、《商品房買賣合同》訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人的，應如何適用《司法解釋》第八條？答：買受人主張出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任的，原則上予以支持；根據(jù)案件的具體情況確需酌情降低的，不宜低于已付購房款的50%。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!【面積誤差】七、面積差異的房款結(jié)算應如何處理？答：1、面積誤差比絕對值在0.6%以內(nèi)（含本數(shù)，具體標準以約定為準）的，買賣雙方互不作任何補償；

2、面積誤差比絕對值超出0.6%（不含本數(shù)），買受人有權(quán)退房；買受人不退房的，房屋實際面積大于合同約定計價面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含本數(shù)）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足；面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定計價面積的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含本數(shù)）部分的房價款由出賣人返還買受人；面積誤差比絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。追究出賣人何種違約責任決定權(quán)在買受人。【訴訟辦證】八、買受人提出辦證的訴訟請求應如何處理？答：1、買受人依合同約定或司法解釋的規(guī)定起訴辦證的，無論起訴時是否具備辦證條件，均判令出賣人三個月內(nèi)辦證。2、關(guān)于逾期辦證違約金的處理，可以分兩段判決：至判決生效之日止的違約金于判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付；自判決生效之日起至辦證遞件回執(zhí)（指“協(xié)助辦證的“）之日止的違約金于每月10日前逐月支付。3、違約金的截止日期以合同約定為準：“協(xié)助辦證”為取得遞件回執(zhí)；“辦妥的”為房管部門出證；“取得產(chǎn)權(quán)證的”則為交付買受人。4、產(chǎn)權(quán)證核發(fā)后，出賣人應無條件交付給買受人。

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【業(yè)主訴訟】十、類似永久水電、消防驗收、大樓外墻脫落等設(shè)計有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的訴訟，原告的訴訟主體資格應如何確定？答：1、有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的訴訟（比如起訴請求辦理永久水電、消防驗收等。且不涉及到賠償款的案件），業(yè)委會、全體業(yè)主或業(yè)主均是適格的原告，該生效判決對全體業(yè)主具有約束力，其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。后續(xù)業(yè)主重復起訴的，則以已經(jīng)作出生效判決及違反“一事不再理”的訴訟原則為由裁定駁回起訴。2、上述訴訟涉及賠償?shù)模瑯I(yè)委會或全體業(yè)主是適格的原告。個別或者部分業(yè)主起訴賠償?shù)模瑒t裁定駁回起訴。3、以業(yè)委會名義起訴的，仍需有業(yè)主大會授權(quán)。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!【面積誤差】十三、出賣人與買受人約定如實測計價面積大于合同約定計價面積則買受人需補足差價款?，F(xiàn)房地產(chǎn)測繪部門出具的報告顯示房屋面積確實大于約定面積，在產(chǎn)權(quán)證未核發(fā)的情況下，出賣人要求買受人支付差價款的訴訟請求應否支持？答：應以產(chǎn)權(quán)證登記的面積為準，出賣人在產(chǎn)權(quán)證未核發(fā)前要求買受人支付差價款不予支持。

【炒樓花】十四、經(jīng)出賣人同意，買受人將預售商品房轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理了商品房預售合同的轉(zhuǎn)名手續(xù)的，第三人能否取得原買受人合同項下的權(quán)利？答：在房管局辦理了商品房預售合同轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，即應視為開發(fā)商同意商品房預售合同轉(zhuǎn)名，第三人可以取得買受人原合同項下的權(quán)利。

【面積誤差】十五、商品房預售合同約定按套內(nèi)建筑面積計付房款，后商品房套內(nèi)面積未變，但公共分攤建筑面積“縮水”，應如何處理？答：合同中已經(jīng)約定了公共分攤建筑面積，故沒有達到約定面積數(shù)的，已構(gòu)成違約。公共分攤面積不足的原因應由出賣人舉證證明。如果出賣人不能證明其免責，即應承擔違約責任。具體的賠償標準可參照：按總房價/(套內(nèi)面積＋分攤面積)*“縮水”面積計付。

譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!【對等責任】

十九、雙方當事人在合同中約定的違約責任不對等的，應如何處理？答：當事人在簽訂后一年內(nèi)提起訴訟的，可適用《合同法》第五十四條款第(1)項的規(guī)定，變更為對等的違約責任；未超過一年或超過一年的，均可以適用《合同法》百一十四條的規(guī)定，調(diào)整為對等的違約責任。【訴訟交房】二十、未經(jīng)竣工驗收，買受人訴請出賣人交付房屋的，應如何處理？答：如果尚未通過建筑主體、消防、電梯的單項驗收，則駁回交付房屋的訴訟請求?！竟簿G地】二十二條、出賣人將公共綠地出售給買受人，買受人起訴確認無效的應如何處理？出賣人要求返還公共綠地的應否支持？誰有權(quán)起訴返還公共綠地呢？答：1、買受人起訴主張出售公共綠地的行為無效的，應予支持。2、出賣人要求返還的，因其并非權(quán)利主體，故不宜支持。3、有權(quán)起訴要求返還公共綠地的訴訟主體是業(yè)主或業(yè)委會。譚卿朝律師-商品房預售的司法實踐共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!補充：【變更規(guī)劃】《商品房銷售管理辦法》第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達之日起15