2006年房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)

稅收自查方略河北省地方稅務局稽查局楊文國1第一節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)常見違法手段及成因一、房地產(chǎn)違法行為的主要特點及發(fā)展變化趨勢

偷稅與反偷稅的斗爭更加復雜，大案、要案不斷出現(xiàn)。

偷稅形式多種多樣，手段更加隱蔽。

部分不法納稅人開始為自己的違法行為公開尋求借口和保護。2二、常見違法手段（一）營業(yè)稅1.以房屋抵頂銀行借款本息、抵頂應分配給投資方的利潤、抵頂應支付的建筑安裝工程款、抵頂獲取土地使用權的價款、抵頂應支付的廣告費等，直接沖減應付賬款、應付股利或者長期借款等科目不計銷售收入，不申報納稅。

2.將預收房款記入“其他應付款”等往來賬科目上，長期不申報納稅。還有的采取把售房款直接由銷售部門收取并存儲在其他銀行賬號上，隨意調(diào)節(jié)每期應結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱瞞收入。33.不按規(guī)定開具發(fā)票（或開具假發(fā)票），隱瞞銷售收入。

4.銷售自建自用房地產(chǎn)不申報繳納“建筑業(yè)”營業(yè)稅。5.收到業(yè)主個人購房按揭貸款后計入“應付賬款”、“其他應付款”等往來科目，不申報納稅。

6.價外費用不計算在營業(yè)額內(nèi)申報納稅。

7.利用稅收優(yōu)惠政策造假，偷逃稅款。4銷售不動產(chǎn)行為成立要件在所有涉及“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅的案例中，對一個單位或個人是否發(fā)生了應當繳納“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅的行為，除特殊規(guī)定外，一般必須同時具備以下四個條件：一、轉(zhuǎn)讓的是否為不動產(chǎn)的所有權；二、被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)的所有權是否屬于該單位或個人，或者說誰轉(zhuǎn)讓了該不動產(chǎn)的所有權；三、是否有償；四、不動產(chǎn)是否位于境內(nèi)。5

城市房屋權屬登記管理辦法

第四條國家實行房屋所有權登記發(fā)證制度。第五條房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。

第六條房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權權利主體一致的原則。6例題1：甲房地產(chǎn)企業(yè)擬投資建設一寫字樓，向計劃部門辦理了立項手續(xù)，向規(guī)劃部門領取了《建設項目選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》后，通過辦理國有土地出讓手續(xù)擁有了某宗地的國有土地使用權，并申請領取了施工許可證，通過招標，選定了建筑施工企業(yè)開始房屋建設。但在建造過程中，由于資金不足，甲單位與乙單位簽定了參建房屋協(xié)議，約定：乙方出資3000萬元，待房屋建成后，乙方可分得3層樓的房產(chǎn)。

7項目甲方乙方土地使用權100%合作過程部分投入投資3000萬并負責組織房屋初始產(chǎn)權100%過戶3層房產(chǎn)案例一流程示意圖8案例2：甲房地產(chǎn)企業(yè)擁有某宗地的國有土地使用權，但一直未按照土地出讓合同的規(guī)定對土地進行開發(fā)。后與乙房地產(chǎn)企業(yè)簽訂聯(lián)合開發(fā)合同，共同到計劃部門辦理了合建審批手續(xù)，但未到土地管理部門辦理土地使用權的變更登記。雙方約定：乙方支付給甲方1250萬元后，由乙方進行房地產(chǎn)開發(fā)并銷售，甲方不再過問房地產(chǎn)開發(fā)的相關事宜，但乙方銷售房屋時，甲方必須負責開具發(fā)票給購房人。房屋開發(fā)過程中，乙方又投入資金3000萬元，房屋建成后，乙方取得售房款5000萬元，全部由甲方開具發(fā)票給購房者。甲方認為，雖其開具了發(fā)票，但實際發(fā)生銷售房屋行為的是乙方，因此，其只應按1250萬元交稅。9案例二流程示意圖項目甲方乙方業(yè)主土地使用權100%合作過程部分投入補償1250萬組織并投入

3000萬初始產(chǎn)權100%過戶房屋甲乙業(yè)主房產(chǎn)過戶并開票房款5000萬支付1250萬10例題3：甲房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)擁有有某宗宗地的的國有有土地地使用用權，，但由由于資資金問問題，，與乙乙房地地產(chǎn)企企業(yè)簽簽訂合合作建建房協(xié)協(xié)議。。雙方方約定定：甲甲方提提供土土地使使用權權，乙乙方負負責出出資開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)，房房屋建建成后后，按按照25%和75%在甲、乙乙之間分分配。后后甲、乙乙雙方共共同到計計劃部門門辦理了了合建審審批手續(xù)續(xù)，甲方方依法將將該塊宗宗地75%的土地使使用權變變更登記記到乙方方名下。。房屋建建設過程程中，乙乙企業(yè)共共投入資資金3000萬元。房房屋建成成后，雙雙方按協(xié)協(xié)議約定定比例進進行房地地產(chǎn)分配配，并分分別辦理理了房屋屋的權屬屬登記。。11案例三流流程示意意圖項目甲甲方乙乙方土地使用用權1100%合作過程程組組織織投入3000萬土地使用用權225%75%房屋初始始產(chǎn)權25%75%12案例三處處理結(jié)果果甲方按照照轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)產(chǎn)征收營營業(yè)稅,計稅依據(jù)據(jù)為(1)75%土地評估估價值(2)3000×25%+3000×25%×代建利潤潤率×(1+流轉(zhuǎn)稅稅稅率)乙方按照照代理業(yè)業(yè)征收營營業(yè)稅,計稅依據(jù)據(jù)為(1)75%土地評估估價值-3000×25%(2)3000×25%×代建利潤潤率138.返還給拆拆遷戶的的住房不不計入營營業(yè)額。。專題分析析P428頁會會計處理理P254頁9.以地方政政府越權權出臺的的經(jīng)濟適適用房優(yōu)優(yōu)惠稅收收政策為為借口，，拒不繳繳納銷售售經(jīng)濟適適用房收收入應納納的營業(yè)業(yè)稅。P22頁10.開發(fā)商將將未售出出的房屋屋、商鋪鋪、車位位、廣告告位、集集貿(mào)市場場攤位出出租，其其取得的的租金收收入未申申報納稅稅。11.房地產(chǎn)開開發(fā)公司司與施工工單位雙雙方協(xié)議議互相以以較低價價格開具具給對方方發(fā)票，，雙方都都能得以以少繳納納營業(yè)稅稅。14（二）企企業(yè)所得得稅（外外商投資資企業(yè)和和外國企企業(yè)所得得稅）房地產(chǎn)開開發(fā)建設設階段1.不按規(guī)定定預繳所所得稅。。以工程程尚未決決算、收收入及成成本無法法準確反反映為由由，不按按規(guī)定預預繳所得得稅。2.偽造或者者高估成成本。通通過到稅稅務機關關代開發(fā)發(fā)票多繳繳納建筑筑安裝業(yè)業(yè)營業(yè)稅稅的手段段達到少少繳納33%企業(yè)所得得稅目的的。3.利用行業(yè)業(yè)特點，，故意混混淆前后后項目之之間的成成本和費費用支出出，使得得成本前前移，減減少當期期應納稅稅所得額額。154.多列利息息支出，，多列預預提費用用。5.利用關聯(lián)聯(lián)關系轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移利潤潤。P468頁6.項目貸款款利息稅稅前列支支。7.以轉(zhuǎn)移定定價方式式瞞天過過海轉(zhuǎn)移移利潤。。房地產(chǎn)銷銷售階段段1.銷售款長長期不結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)收入入。2.成本核算算混亂。。3.隱匿貯藏藏間、樓樓頂平臺臺（花園園）、車車位等項項的銷售售收入。16（三）土土地增值值稅1.未按規(guī)定定就竣工工結(jié)算前前的預售售收入預預繳土地地增值稅稅。P571-5722.相當一部部分開發(fā)發(fā)商利用用納稅人人建造普普通標準準住宅出出售其增增值額未未超過扣扣除項目目金額20%免征土地地增值稅稅這一優(yōu)優(yōu)惠政策策，進行行避稅籌籌劃。（四）房房產(chǎn)稅P1221.已經(jīng)投入入使用的的房產(chǎn)少少繳房產(chǎn)產(chǎn)稅。172.出租的房房產(chǎn)少繳繳房產(chǎn)稅稅。（五）土土地使用用稅1.開征范圍圍內(nèi)的項項目開發(fā)發(fā)期間占占用的土土地未繳繳納土地地使用稅稅。P154-155P82.未售出的的商品房房作為辦辦公自用用的，所所占土地地未繳納納土地使使用稅。。（六）印印花稅體現(xiàn)在房房屋銷售售合同、、建筑材材料購銷銷合同、、建筑工工程勘察察設計合合同、建建筑工程程施工合合同、廣廣告合同同、租賃賃合同、、借款合合同等未未貼或者者少貼印印花稅。18第二節(jié)房地產(chǎn)行行業(yè)稅收收自查方方略一、賬外自查查方法1.了解企業(yè)業(yè)建設項項目的相相關情況況。2.準備與項項目基本本信息有有關的證證件資料料。3.準備銷售售明細表表。4.到企業(yè)售售樓部了了解樓盤盤銷售價價格、進進度，注注意索取取“銷銷控表””。該表表通常都都已標明明房屋銷銷售的具具體情況況。5.要注意到到物業(yè)管管理部門門索取入入住檔案案資料，，到負責責協(xié)助業(yè)業(yè)主辦理理房屋產(chǎn)產(chǎn)權的部部門索取取辦理房房屋產(chǎn)權權底冊。。196.按照企業(yè)業(yè)已開發(fā)發(fā)完畢的的項目總總建筑面面積、銷銷售進度度和市場場平均價價格估算算總收入入，然后后和企業(yè)業(yè)賬面項項目歷年年累計收收入比對對，測試試項目收收入的完完整性和和可信性性。7.根據(jù)企業(yè)業(yè)“銷售售費用””科目中中發(fā)生的的房地產(chǎn)產(chǎn)交易中中心收取取的房屋屋買賣交交易服務務費估算算企業(yè)已已經(jīng)辦理理產(chǎn)權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)續(xù)的商品品房銷售售收入，，用倒算算結(jié)果和和企業(yè)賬賬面銷售售收入進進行比較較，測試試其業(yè)以以辦理完完畢房屋屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)續(xù)的銷售售收入完完整性。。P25頁8.企業(yè)為了了加快資資金回流流速度，，通常設設置專人人負責協(xié)協(xié)助購房房客戶辦辦理銀行行按揭手手續(xù)。注注意對企企業(yè)負責責此項業(yè)業(yè)務的相相關人員員進行詢詢問，結(jié)結(jié)合其設設置的有有關備查查簿進行行自查。。P37頁209.注意將檢檢查銀行行賬號結(jié)結(jié)果和企企業(yè)向稅稅務機關關備案的的銀行賬賬號進行行核對，，如果納納稅人未未按照規(guī)規(guī)定將其其全部銀銀行賬號號向稅務務機關報報告的，，將要受受到稅務務機關懲懲處。征管法第第六十條條第四款款：責令令其限期期改正，，可以處處二千元元以下的的罰款；；情節(jié)嚴嚴重的，，處二千千元以上上一萬元元以下的的罰款。。21二、企業(yè)業(yè)所得稅稅檢查要要點（一）把把好收入入關1.按揭方式式銷售開開發(fā)產(chǎn)品品的，要要注意檢檢查開發(fā)發(fā)產(chǎn)品完完工后，，其首付付款是否否于實際際收到日日確認收收入的實實現(xiàn)，余余款是否否在銀行行按揭貸貸款辦理理轉(zhuǎn)賬之之日確認認收入的的實現(xiàn)。。2.由于視同同銷售行行為會計計處理未未確認為為收益，，應當注注意檢查查視同銷銷售行為為是否按按照稅法法規(guī)定確確認為收收入并在在納稅申申報時進進行了納納稅調(diào)整整。視同同銷售行行為是否否于開發(fā)發(fā)產(chǎn)品所所有權或或使用權權轉(zhuǎn)移，，或于實實際取得得利益權權利時確確認收入入的實現(xiàn)現(xiàn)。22視同銷售售行為的的處理P327將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品用于于本企業(yè)業(yè)自用、、捐贈、、贊助、、廣告、、樣品、、職工福福利、獎獎勵等；；將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作作經(jīng)營性性資產(chǎn)；；將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品用于于對外投投資以及及分配給給股東或或投資者者；以開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品抵償償債務；；以開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品換取取其他事事業(yè)單位位、個人人的非貨貨幣資產(chǎn)產(chǎn)。233.檢查企業(yè)業(yè)是否按按照會計計制度要要求及時時正確地地確認銷銷售收入入。P324頁4.將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品先出出租再出出售的，，是否根根據(jù)國稅稅發(fā)[2003]83號文件確確認收入入的實現(xiàn)現(xiàn)。5.檢查企業(yè)業(yè)委托銷銷售協(xié)議議，查看看其采取取委托方方式銷售售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品是否否按國稅稅發(fā)[2003]83號文件確確認收入入的實現(xiàn)現(xiàn)。6.收取的質(zhì)質(zhì)量保修修金處理理是否正正確。24《建設工程程質(zhì)量管管理條例例》（國務院院令第279號）第四四十條規(guī)規(guī)定：正正常使用用條件下下，建設設工程的的最低保保修期限限為：P29頁（1）基礎設設施工程程、房屋屋建筑的的地基基基礎工程程和主體體結(jié)構(gòu)工工程，為為設計文文件規(guī)定定的該工工程的合合理使用用年限；；（2）屋面防防水工程程、有防防水要求求的衛(wèi)生生間、房房間和外外墻面的的防滲漏漏，為5年；（3）供熱與與供冷系系統(tǒng)，為為2個采暖期期、供冷冷期；（4）電氣管管線、給給排水管管道、設設備安裝裝和裝修修工程，，為2年。25其他項目目的保修修期限由由發(fā)包方方與承包包方約定定。建設設工程的的保修期期，自竣竣工驗收收合格之之日起計計算。房屋屋建建筑筑工工程程質(zhì)質(zhì)量量保保修修辦辦法法2000年6月30日建建設設部部令令第第80號第九九條條房房屋屋建建筑筑工工程程在在保保修修期期限限內(nèi)內(nèi)出出現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量量缺缺陷陷，，建建設設單單位位或或者者房房屋屋建建筑筑所所有有人人應應當當向向施施工工單單位位發(fā)發(fā)出出保保修修通通知知。。施工單位接到到保修通知后后，應當?shù)浆F(xiàn)現(xiàn)場核查情況況，在保修書書約定的時間間內(nèi)予以保修修。發(fā)生涉及及結(jié)構(gòu)安全或或者嚴重影響響使用功能的的緊急搶修事事故，施工單單位接到保修修通知后，應應當立即到達達現(xiàn)場搶修。。26第十二條施施工單位不按按工程質(zhì)量保保修書約定保保修的，建設設單位可以另另行委托其他他單位保修，，由原施工單單位承擔相應應責任。第十三條保修費用由質(zhì)質(zhì)量缺陷的責責任方承擔。。第十四條在在保修期內(nèi)，，因房屋建筑筑工程質(zhì)量缺缺陷造成房屋屋所有人、使使用人或者第第三方人身、、財產(chǎn)損害的的，房屋所有有人、使用人人或者第三方方可以向建設設單位提出賠賠償要求。建建設單位向造造成房屋建筑筑工程質(zhì)量缺缺陷的責任方方追償。第十五條因因保修不及時時造成新的人人身、財產(chǎn)損損害，由造成成拖延的責任任方承擔賠償償責任。27企業(yè)財產(chǎn)損失失所得稅前扣扣除管理辦法法第五條因因債權人原因因確實無法支支付的應付賬賬款，包括超超過三年以上上未支付的應應付賬款，如如果債權人已已按本辦法規(guī)規(guī)定確認損失失并在稅前扣扣除的，應并并入當期應納納稅所得依法法繳納企業(yè)所所得稅。關于外商投資資企業(yè)和外國國企業(yè)接受捐捐贈稅務處理理的通知國國稅發(fā)[1999]195號三、企業(yè)的應應付未付款，，凡債權人逾逾期兩年未要要求償還的，，應計入企業(yè)業(yè)當年度收益益計算繳納企企業(yè)所得稅。。28（二）扼住成成本關1.是否準確區(qū)分分期間費用、、開發(fā)成本和和銷售成本的的界限，有無無虛列、重復復列支有關的的成本、費用用。土地征用用及拆遷補償償費、公共設設施配套費是是否按成本對對象進行歸集集。2.為房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)而借入資金金所發(fā)生的借借款費用，在在房地產(chǎn)完工工之前發(fā)生的的，是否按規(guī)規(guī)定記入了房房地產(chǎn)開發(fā)成成本，是否對對超過銀行同同類同期貸款款利率以上的的部分進行了了納稅調(diào)整。。P368頁29金融利率政策策的變動過程程（一）銀發(fā)[2003]250號規(guī)定：自2004年1月1日起，擴大金金融機構(gòu)貸款款利率浮動區(qū)區(qū)間。貸款利利率浮動區(qū)間間不再根據(jù)企企業(yè)所有制性性質(zhì)、規(guī)模大大小分別制定定。商業(yè)銀行、城城市信用社貸貸款利率浮動動區(qū)間擴大到到[0.9，1.7]，即商業(yè)銀行、、城市信用社社對客戶貸款款利率的下限限為基準利率率乘以下限系系數(shù)0.9，上限為基準準利率乘以上上限系數(shù)1.7；農(nóng)村信用社貸貸款利率浮動動區(qū)間擴大到到[0.9，2]，即農(nóng)村信用社社貸款利率下下限為基準利利率乘以下限限系數(shù)0.9，上限為基準準利率乘以上上限系數(shù)30金融利率政策策的變動過程程（二）中國人民銀行行決定，從2004年10月29日起上調(diào)金融融機構(gòu)存貸款款基準利率并并放寬人民幣幣貸款利率浮浮動區(qū)間和允允許人民幣存存款利率下浮浮。金融機構(gòu)構(gòu)一年期貸款款基準利率上上調(diào)0.27個百分點，由由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次次存、貸款利利率也相應調(diào)調(diào)整，中長期期上調(diào)幅度大大于短期。同同時，進一步步放寬金融機機構(gòu)貸款利率率浮動區(qū)間。。金融機構(gòu)（不不含城鄉(xiāng)信用用社）的貸款款利率原則上上不再設定上上限，貸款利利率下浮幅度度不變，貸款款利率下限仍仍為基準利率率的0.9倍。對金融競競爭環(huán)境尚不不完善的城鄉(xiāng)鄉(xiāng)信用社貸款款利率仍實行行上限管理，，最高上浮系系數(shù)為貸款基基準利率的2.3倍，貸款利率下下浮幅度不變變。以調(diào)整后后的一年期貸貸款基準利率率（5.58％）為例，城城鄉(xiāng)信用社可可以在5.02-12.83%的區(qū)間內(nèi)自主主確定貸款利利率。31金融利率政策策的變動過程程（三）中國人民銀行行決定，從2006年4月28日起上調(diào)金融融機構(gòu)貸款基基準利率。金金融機構(gòu)一年年期貸款基準準利率上調(diào)0.27個百分點，由由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%。其他各檔次次貸款利率也也相應調(diào)整。。金融機構(gòu)存存款利率保持持不變。2006年4月28日起人民幣貸貸款利率調(diào)整整表單位：％項目調(diào)調(diào)整前前利率調(diào)調(diào)整后利利率6個月5.225.401年5.585.851-3年（含）5.766.033-5年（含）5.856.125年以上6.126.3932例題：星宇房房地產(chǎn)開發(fā)集集團有限公司司2005年4月1日將自有資金金2000萬元借給其子子公司星宇房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司充當當流動資金,期限為1年,利率為8%,其子公司注冊冊資本為800萬元,則子公司2006年度納稅調(diào)整整如下:1.超注冊資本50%的利息：[2000-(800××50%)]×8%×3÷÷4=96(萬元)2.注冊資本50%內(nèi)利息超支額額800×50%×(8%-5.58%)××3÷4=7.26(萬元)3.總計納稅調(diào)增增:96+7.26=103.26(萬元)333.檢查企業(yè)是否否予提尚未支支付的土地征征用及拆遷補補償費、尚未未建造的公共共配套設施成成本，是否在在土地征用及及拆遷補償費費尚未支付、、公共配套設設施尚未建造造時就全額估估算計入項目目建筑成本。。完工前直接計入成本本對象已完工成本對對象未完工成本對對象已銷未銷完工后34例題：某房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司在一塊塊宗地上分兩兩期進行開發(fā)發(fā)。第一期開開發(fā)建筑面積積為15萬平方米，2004年6月已開發(fā)完畢畢辦理竣工結(jié)結(jié)算，2005年12月底一期銷售售進度為80%。第二期開發(fā)發(fā)建筑面積為為10萬平方米，正正在建造。第第一、二期共共用的幼兒園園從2004年7月份開始建造造，到2005年12月底完工并辦辦理竣工結(jié)算算，成本為50萬元。1．計算每平方米米應負擔的幼幼兒園成本50萬元÷（15+10）=2元/平方米2．第一期已銷售售部分應分擔擔金額2×15×80%=24（萬元）直接接沖減2005年度應納稅所所得額。3．第一期未銷售售部分應分擔擔金額2×15×20%=6（萬元）隨今今后銷售進度度沖減以后年年度應納稅所所得額。4．第二期應分擔擔金額2×10=20（萬元）隨今后銷售進進度沖減以后后年度應納稅稅所得額。354.配套設施成本本結(jié)轉(zhuǎn)是否正正確。Ｐ430頁5.開發(fā)間接費用用分配結(jié)轉(zhuǎn)是是否正確。6.銷售成本的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)是否正確確?？墒勖娣e的確確定，違法建建筑物的面積積36（三）確保費費用稅前扣除除無誤1.“廣告費”、““業(yè)務宣傳費費”、“業(yè)務務招待費”、、“壞賬損失失”等期間費費用是否按規(guī)規(guī)定的范圍和和標準進行扣扣除，是否存存在為規(guī)避扣扣除比例的限限制而將上述述費用部分計計入開發(fā)成本本的情況。國稅發(fā)[2006]56號國家稅務總局局關于修訂企企業(yè)所得稅納納稅申報表的的通知第四條條第四款規(guī)定定，廣告費、、業(yè)務招待費費、業(yè)務宣傳傳費等項扣除除的計算基數(shù)數(shù)為申報表主主表第1行“銷售（營營業(yè)）收入””。37財政部關于執(zhí)執(zhí)行《企業(yè)會計制度度》和相關會計準準則有關問題解答答（一）P341頁2002年10月31日財會[2002]18號問:企業(yè)支付的廣廣告費能否預預提或待攤?答:《企業(yè)會計制度度》規(guī)定，期間費費用應當在發(fā)發(fā)生時直接計計入當期損益益。企業(yè)為擴擴大其產(chǎn)品或或勞務的影響響而在各種媒媒體上作廣告告宣傳所發(fā)生生的廣告費，，應于相關廣告告見諸于媒體體時，作為期期間費用，直直接計入當期期營業(yè)費用，，不得預提和和待攤。如果有確鑿證證據(jù)表明(按照合同或協(xié)協(xié)議約定等)企業(yè)實際支付付的廣告費，，其相對應的有關關廣告服務將將在未來幾個個會計年度內(nèi)內(nèi)獲得，則本本期實際支付付的廣告費應應作為預付賬賬款，在接受廣告告服務的各會會計年度內(nèi)，，按照雙方合合同或協(xié)議約約定的各期接接受廣告服務務的比例分期期計入損益。。如果沒有確確鑿的證據(jù)表表明當期發(fā)生生的廣告費是是為了在以后后會計年度取取得有關廣告告服務，則應應將廣告費于于相關廣告見見諸于媒體時時計入當期損損益。38《廣告管理條例例》(國發(fā)[1987]94號)和《廣告管理條例例施行細則》（工商廣字[1988]第13號）規(guī)定：廣告費用，是是指企業(yè)在銷銷售商品過程程中通過報紙紙、期刊、圖圖書、名錄、、廣播、電視視、電影、錄錄像、幻燈、、路牌、櫥窗窗、霓虹燈、、電子顯示牌牌（屏）、燈燈箱、交通工工具（包括各各種水上漂浮浮物和空中飛飛行物）、印印刷品等媒介介或者形式刊刊播、設置、、張貼廣告發(fā)發(fā)生的推銷宣宣傳費用以及及通過郵局郵郵寄各類廣告告宣傳品和利利用饋贈實物物進行廣告宣宣傳的費用。?！镀髽I(yè)所得稅稅稅前扣除辦法法》（國稅發(fā)[2000]84號）規(guī)定：納納稅人申報扣扣除的廣告費費支出應與贊贊助支出嚴格格區(qū)分。納稅稅人申報扣除除的廣告費支支出，必須符符合下列條件件：（1）廣告是通過過經(jīng)工商部門門批準的專門門機構(gòu)制作的的；（（2）已實際支付付費用，并已已取得相應發(fā)發(fā)票；（（3）通過一定的的媒體傳播。。392.賄賂等非法支支出，因違反反法律、行政政法規(guī)而交付付的罰款、罰罰金、滯納金金是否已作納納稅調(diào)整。3.有否在稅前扣扣除與收入無無關的支出。。4.工資扣除是否否正確。5.“三費”扣除是是否正確。P234、P237、238頁6.納稅人計提的的以前年度應應計未計、應應提未提的折折舊、費用是是否已作納稅稅調(diào)整。7.捐贈的扣扣除是否否符合稅稅法規(guī)定定。P393頁408.臨時出租租的待售售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，對對其已計計提折舊舊處理是是否正確確。9.納稅人高高于同類類同期商商業(yè)銀行行貸款利利率支付付的利息息是否調(diào)調(diào)整。10.納稅人向向關聯(lián)方方借款利利息調(diào)整整是否正正確。P179頁營業(yè)稅稅處理11.企業(yè)提取取固定資資產(chǎn)折舊舊年限是是否超過過稅法規(guī)規(guī)定年限限，殘值值比例是是否合理理，固定定資產(chǎn)修修理和改改良區(qū)分分是否正正確，提提取的固固定資產(chǎn)產(chǎn)減值準準備是否否進行納納稅調(diào)整整。P108頁會計定定性12.開辦費的的歸集、、攤銷是是否正確確，是否否按規(guī)定定進行了了納稅調(diào)調(diào)整。p15841例題p160頁某內(nèi)資房房地產(chǎn)企企業(yè)2003年7月份開始始生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營，前前期發(fā)生生的開辦辦費總額額為96萬元，7月份攤銷銷開辦費費時，會會計分錄錄如下：：借：管理理費用—開辦費攤攤銷96萬元貸：長期期待攤費費用—開辦費96萬元2003年度允許許稅前扣扣除額=96÷÷5÷12×5=8（萬元）），應調(diào)調(diào)增所得得額=96-8=88（萬元））；2004-2007年每年應應調(diào)減所所得額=96÷÷5=19.2（萬元））；2008年應調(diào)減減所得額額=96÷÷5÷12×7=11.2（萬元））。42開辦費稅稅前扣除除臺賬（單位：：萬元））年度項目第一年第二年第三年第四年第五年第六年2003年2004年2005年2006年2007年2008年會計攤銷額96稅前扣除額819.219.219.219.211.2納稅調(diào)整額88-19.2-19.2-19.2-19.2-11.2尚未扣除額8868.849.630.411.2043三、營業(yè)業(yè)稅檢查查要點1.開發(fā)商將將未售出出的房屋屋、商鋪鋪、車位位出租，，其取得得的租金金收入有有否申報報納稅。。2.收取廣告告位使用用費是否否按規(guī)定定繳納營營業(yè)稅。。3.房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)采用免免租的經(jīng)經(jīng)營策略略出租時時納稅是是否正確確。2年8年444.以不動產(chǎn)產(chǎn)、土地地使用權權投資入入股取得得固定收收入，不不承擔風風險的，，是否按按“租賃賃業(yè)”申申報營業(yè)業(yè)稅。5.采用預收收款方式式銷售不不動產(chǎn)、、轉(zhuǎn)讓土土地使用用權的，，有無不不按預售售收入（（含定金金）繳納納營業(yè)稅稅，不申申報或者者少申報報稅款的的現(xiàn)象。。6.在銷售不不動產(chǎn)過過程中收收取的價價外費用用如天然然氣（煤煤氣）管管道開戶戶費、有有線電視視開戶費費等有否否申報納納稅。P260頁7.開發(fā)商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形形資產(chǎn)、、銷售不不動產(chǎn)時時，如果果將折扣扣額另開開發(fā)票的的，是否否從營業(yè)業(yè)額中減減除。8.因受讓方方違約而而從受讓讓方取得得的違約約金、賠賠償款、、滯納金金收入是是否并入入營業(yè)額額中申報報納稅。。459.納稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓在建建項目是是否按規(guī)規(guī)定申報報納稅。。10.銀行按揭揭收入有有否申報報納稅，，有否掛掛于往來來賬不申申報納稅稅。11.以房換地地的，是是否視同同銷售不不動產(chǎn)申申報納稅稅。12.以房產(chǎn)作作為利潤潤分配給給合作各各方，在在房產(chǎn)移移交使用用時有否否視同銷銷售不動動產(chǎn)申報報納稅。。13.將房產(chǎn)、、土地等等不動產(chǎn)產(chǎn)或無形形資產(chǎn)抵抵債轉(zhuǎn)讓讓給其他他單位或或被法院院拍賣的的房產(chǎn)，，有否視視同銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)申報報納稅。。4614.以房產(chǎn)補補償給拆拆遷戶的的，是否否按規(guī)定定申報繳繳納計征征營業(yè)稅稅。補償償面積和和拆遷面面積相等等的部分分按成本本價征收收營業(yè)稅稅；補償償面積超超過拆遷遷面積的的部分，，按實際際取得的的價款征征稅。15.單位將不不動產(chǎn)無無償贈與與他人有有否視同同銷售不不動產(chǎn)申申報納稅稅。16.采用“還還本”方方式銷售售商品房房時，有有無扣除除“還本本”支出出后再申申報納稅稅的錯誤誤現(xiàn)象。。17.以“購房房回租””形式銷銷售房屋屋是否申申報納稅稅。4718.納稅人是是否將銷銷售房屋屋的行為為分解成成銷售房房屋與裝裝修房屋屋兩項行行為，分分別簽訂訂兩份契契約（或或合同）），向?qū)Ψ绞杖∪煞輧r價款，有有無分別別按照““銷售不不動產(chǎn)””和“建建筑業(yè)””納稅的的錯誤現(xiàn)現(xiàn)象。19.查看售房房代理協(xié)協(xié)議，審審查委托托、銷售售雙方是是否履行行協(xié)議并并及時結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)收入入。20.收取的炒炒“樓花花”者的的房產(chǎn)更更名費是是否作為為收入申申報納稅稅。21.企業(yè)現(xiàn)售售房收取取的房款款在直接接記入““主營業(yè)業(yè)務收入入”科目目的同時時是否申申報納稅稅。4822.房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)一般不適適用財稅字[2003]16號文第二二十條：：“單位位和個人人銷售或或轉(zhuǎn)讓其其購置的的不動產(chǎn)產(chǎn)或受讓讓的土地地使用權權，以全全部收入入減去不不動產(chǎn)或或土地使使用權的的購置或或受讓原原價后的的余額為為營業(yè)額額?！盤319頁要點:(1)上述不動動產(chǎn)應是是購置所所得,不包括繼繼承的、、受贈的的不動產(chǎn)產(chǎn)，也不不應包括括接受投投資計入入資本總總額的不不動產(chǎn)。。（2）上述不不動產(chǎn)是是購置后后未再對對原不動動產(chǎn)進行行建筑開開發(fā)（不不是安裝裝、裝飾飾、裝修修或添付付）的不不動產(chǎn)，，因此不不包括自自己立項項獨立開開發(fā)的不不動產(chǎn)或或購進在在建工程程后繼續(xù)續(xù)開發(fā)的的不動產(chǎn)產(chǎn)（3）不動產(chǎn)產(chǎn)購置或或受讓原原價，不不包括在在購置不不動產(chǎn)時時由購買買者支付付的契稅稅、物業(yè)業(yè)管理費費及其他他應由購購買者直直接負擔擔而由銷銷售方代代收的各各項稅、、費。49四、土地地增值稅稅檢查要要點1.未竣工清清算項目目是否按按規(guī)定預預繳土地地增值稅稅，項目目竣工清清算后是是否按規(guī)規(guī)定期限限到主管管地方稅稅務機關關匯算清清繳。2.申報計征征土地增增值稅的的收入額額是否包包括包括括貨幣收收入、實實物收入入、其他他收入等等全部收收入。3.納稅人的的行政管管理部門門（總部部）為管管理和組組織經(jīng)營營活動而而發(fā)生的的管理費費用，是是否作為為開發(fā)間間接費用用直接扣扣除而不不作為房房地產(chǎn)開開發(fā)費用用扣除。。504.在房地產(chǎn)產(chǎn)完工之之前發(fā)生生的，計計入有關關房地產(chǎn)產(chǎn)成本的的利息支支出是否否在計算算土地增增值稅時時，從房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本中減除除。否則則，會造造成資本本化利息息既在開開發(fā)成本本中得到到扣除，，又在開開發(fā)費用用方面得得到重復復扣除。。5.房地產(chǎn)開開發(fā)費用用，能按房地地產(chǎn)項目目計算分分攤利息息支出并并能提供供金融機機構(gòu)證明明，是否在在“利息息+（取得土土地使用用權所支支付的金金額+房地產(chǎn)開開發(fā)成本本）×5%””以內(nèi)計算算扣除；；凡不能按按房地產(chǎn)產(chǎn)項目計計算分攤攤利息支支出或不不能提供供金融機機構(gòu)證明明的，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費費用是否否按“（（取得土土地使用用權所支支付的金金額+房地產(chǎn)開開發(fā)成本本）×10%”以內(nèi)計算算扣除。。此外，，要特別別注意檢檢查利息息超過商商業(yè)銀行行同類同同期貸款款利率計計算的金金額是否否進行了了扣除，，超過貸貸款期限限的利息息部分和和加罰的的利息是是否進行行了扣除除。516.在扣除與與轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)有有關的稅稅金時，，對已計計入管理理費用的的印花稅稅是否重重復扣除除。7.從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的納稅稅人是否否已按取取得土地地使用權權所支付付的金額額和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本計計算的金金額之加加計了20%進行扣除除。8.注意增值值額的計計算，適適用稅率率、應納納稅額是是否正確確，注意納稅稅人建造造普通標標準住宅宅出售，，增值額額未超過過扣除項項目金額額20%的要免征征土地增增值稅。。增值額額超過扣扣除項目目金額20%的，應就就其全部部增值額額按規(guī)定定計稅。。對于納稅稅人計建建造普通通標準住住宅又搞搞其他房房地產(chǎn)開開發(fā)的，，應分別別核算增增值額。。不分別別核算增增值額或或不能準準確核算算增值額額的，其其建造的的普通標標準住宅宅不能適適用這一一免稅規(guī)規(guī)定。52普通住宅宅標準（（一））《中華人民民共和國國土地增增值稅暫暫行條例例實施細細則》（財法字字[1995]006號）第十十一條：：條例第第八條（（一）項項所稱的的普通標標準住宅宅，是指指按所在在地一般般民用住住宅標準準建造的的居住用用住宅。。高級公公寓、別別墅、度度假村等等不屬于于普通標標準住宅宅。普通通標準住住宅與其其他住宅宅的具體體劃分界界限由各各省、自自治區(qū)、、直轄市市人民政政府規(guī)定定。53普通通住住宅宅標標準準（（二二））2005年6月1日之之后后優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策的的普普通通住住房房應應同同時時符符合合以以下下三三個個條條件件:住宅宅小小區(qū)區(qū)建建筑筑面面積積容容積積率率1.0以上上；；單單套套建建筑筑面面積積在在120平方方米米以以下下；；實實際際成成交交價價格格在在同同級級別別土土地地上上住住房房平平均均價價格格的的1.2倍以以下下，，各各地地可可在在上上述述標標準準基基礎礎上上浮浮動動20%。54五、、房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅檢檢查查要要點點1.有否否將將生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營用用房房產(chǎn)產(chǎn)、、出出租租房房產(chǎn)產(chǎn)與與免免稅稅的的房房產(chǎn)產(chǎn)混混淆淆，，未未按按規(guī)規(guī)定定申申報報納納稅稅。。企企業(yè)業(yè)將將房房產(chǎn)產(chǎn)、、車車庫庫、、倉倉庫庫出出租租取取得得租租金金收收入入的的，，是是否否仍仍原原值值繳繳納納房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅。。2.免稅稅房房產(chǎn)產(chǎn)改改變變用用途途轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為應應稅稅房房產(chǎn)產(chǎn)后后，，是是否否按按規(guī)規(guī)定定申申報報納納稅稅。。3.對售售出出前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)已已使使用用或或出出租租、、出出借借的的商商品品房房是是否否按按規(guī)規(guī)定定計計繳繳房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅。。55房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)重重要要的的房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅政政策策國家家稅稅務務總總局局關關于于房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅、、城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅有關關政政策策規(guī)規(guī)定定的的通通知知2003年7月15日國國稅稅發(fā)發(fā)[2003]89號一、、關于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)商商品品房房征征免免房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅問問題題鑒于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)的的商商品品房房在在出出售售前前，，對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)而而言言是是一一種種產(chǎn)產(chǎn)品品，，因因此此，，對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)建建造造的的商商品品房房，，在在售售出出前前，，不不征征收收房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅；；但但對對售售出出前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)已已使使用用或或出出租租、、出出借借的的商商品品房房應應按按規(guī)規(guī)定定征征收收房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅。。56二、、關關于于確確定定房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅、、城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅納納稅稅義義務務發(fā)發(fā)生生時時間間問問題題（一一））購購置置新新建建商商品品房房，，自自房房屋屋交交付付使使用用之之次次月月起起計計征征房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅和和城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅。。（二二））購購置置存存量量房房，，自自辦辦理理房房屋屋權權屬屬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移、、變變更更登登記記手手續(xù)續(xù)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)權權屬屬登登記記機機關關簽簽發(fā)發(fā)房房屋屋權權屬屬證證書書之之次次月月起起計計征征房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅和和城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅。。（三三））出出租租、、出出借借房房產(chǎn)產(chǎn)，，自自交交付付出出租租、、出出借借房房產(chǎn)產(chǎn)之之次次月月起起計計征征房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅和和城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅。。（四四））房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)自自用用、、出出租租、、出出借借本本企企業(yè)業(yè)建建造造的的商商品品房房，，自自房房屋屋使使用用或或交交付付之之次次月月起起計計征征房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅和和城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅。。574.有否否將將與與房房屋屋不不可可分分割割的的各各種種附附屬屬設設備備或或不不單單獨獨計計算算價價值值的的配配套套設設施施（（如如暖暖氣氣、、下下水水管管等等））從從房房產(chǎn)產(chǎn)原原值值剝剝離離出出來來，，少少繳繳房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅。。5.對原原有有房房屋屋進進行行改改建建、、擴擴建建后后，，應應作作為為固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)核核算算的的部部分分是是否否按按規(guī)規(guī)定定增增加加了了房房屋屋原原值值，，計計繳繳了了房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅58附屬屬設設備備和和配配套套設設施施房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅政政策策《財政政部部稅稅務務總總局局關關于于房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅和和車車船船使使用用稅稅幾幾個個業(yè)業(yè)務務問問題題的的解解釋釋與與規(guī)規(guī)定定》（財財稅稅地地字字（（87）第第003號））第第二二條條、、關關于于房房屋屋附附屬屬設設備備的的解解釋釋：：房房產(chǎn)產(chǎn)原原值值應應包包括括與與房房屋屋不不可可分分割割的的各各種種附附屬屬設設備備或或一一般般不不單單獨獨計計算算價價值值的的配配套套設設施施。。主主要要有有：：暖暖氣氣、、衛(wèi)衛(wèi)生生、、通通風風、、照照明明、、煤煤氣氣等等設設備備；；各各種種管管線線，，如如蒸蒸氣氣、、壓壓縮縮空空氣氣、、石石油油、、給給水水排排水水等等管管道道及及電電力力、、電電訊訊、、電電纜纜導導線線；；電電梯梯、、升升降降機機、、過過道道、、曬曬臺臺等等。。屬屬于于房房屋屋附附屬屬設設備備的的水水管管、、下下水水道道、、暖暖氣氣管管、、煤煤氣氣管管等等從從最最近近的的探探視視井井或或三三通通管管算算起起。。電電燈燈網(wǎng)網(wǎng)、、照照明明線線從從進進線線盒盒聯(lián)聯(lián)接接管管算算起起。。59附屬設備備和配套套設施房房產(chǎn)稅政政策財稅地字字（87）第028號規(guī)定：：經(jīng)研究究，新建建房屋交交付使用用時，如如中央空空調(diào)設備備已計算算在房產(chǎn)產(chǎn)原值之之中，則則房產(chǎn)原原值應包包括中央央空調(diào)設設備；如如中央空空調(diào)設備備作單項項固定資資產(chǎn)入賬賬，單獨獨核算并并提取折折舊，則則房產(chǎn)原原值不應應包括中中央空調(diào)調(diào)設備。。關于舊舊房安裝裝空調(diào)設設備，一一般都作作單項固固定資產(chǎn)產(chǎn)入賬，，不應計計入房產(chǎn)產(chǎn)原值。。60附屬設備備和配套套設施房房產(chǎn)稅新新政策國家稅務務總局關關于進一一步明確確房屋附附屬設備備和配套套設施計征房產(chǎn)產(chǎn)稅有關關問題的的通知國稅發(fā)[2005]173號一、為了了維持和和增加房房屋的使使用功能能或使房房屋滿足足設計要要求，凡凡以房屋屋為載體體，不可可隨意移移動的附附屬設備備和配套套設施，，如給排排水、采采暖、消消防、中中央空調(diào)調(diào)、電氣氣及智能能化樓宇宇設備等等，無論論在會計計核算中中是否單單獨記賬賬與核算算，都應應計入房房產(chǎn)原值值，計征征房產(chǎn)稅稅。二、對于于更換房房屋附屬屬設備和和配套設設施的，，在將其其價值計計入房產(chǎn)產(chǎn)原值時時，可扣扣減原來來相應設設備和設設施的價價值；對對附屬設設備和配配套設施施中易損損壞、需需要經(jīng)常常更換的的零配件件，更新新后不再再計入房房產(chǎn)原值值。三、城市市房地產(chǎn)產(chǎn)稅比照照上述規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。61地下室房房產(chǎn)稅原原稅收政政策《財政部稅稅務總局局關于房房產(chǎn)稅若若干具體體問題的的解釋和和暫行規(guī)規(guī)定》（(86)財稅地字字第008號）第十十一條：：為鼓勵勵利用地地下人防防設施，，暫不征征收房產(chǎn)產(chǎn)稅。因因此，地地下人防防設施作作為車庫庫使用符符合“房房產(chǎn)”定定義，但但是為了了平戰(zhàn)結(jié)結(jié)合而鼓鼓勵利用用地下人人防設施施，暫不不征收房房產(chǎn)稅。。62地下室房房產(chǎn)稅稅稅收新政政策——財稅[2005]181號財政部國國家稅稅務總局局關于具備備房屋功功能的地地下建筑筑征收房房產(chǎn)稅的的通知2006年1月1日起，凡凡在房產(chǎn)產(chǎn)稅征收收范圍內(nèi)內(nèi)的具備備房屋功功能的地地下建筑筑，包括括與地上上房屋相相連的地地下建筑筑以及完完全建在在地面以以下的建建筑、地地下人防防設施等等，均應應當依照照有關規(guī)規(guī)定征收收房產(chǎn)稅稅。對于出租租的地下下建筑，，將按照照出租地地上房屋屋建筑的的有關規(guī)規(guī)定計算算征收房房產(chǎn)稅。。63對于自用用的地下下建筑，，分三種種情況計計算征稅稅。它們們分別是是：工業(yè)用途途房產(chǎn)，，以房屋屋原價的的50%——60%作為應稅稅房產(chǎn)原原值；商業(yè)和其其他用途途房產(chǎn)，，以房屋屋原價的的70%——80%作為應稅稅房產(chǎn)原原值；對于與地地上房屋屋相連的的地下建建筑，如如房屋的的地下室室、地下下停車場場、商場場的地下下部分等等，應將將地下部部分與地地上房屋屋視為一一個整體體，按照照地上房房屋建筑筑的有關關規(guī)定計計算征收收房產(chǎn)稅稅。64國家稅務務總局關關于外商商投資企企業(yè)征收收城市房房地產(chǎn)稅稅若干問問題的通通知2000年3月8日國國稅發(fā)發(fā)[2000]44號二、關于于出租柜柜臺征收收城市房房地產(chǎn)稅稅問題出出租租房屋以以優(yōu)先從從租計征征城市房房地產(chǎn)稅稅為原則則，外商商投資企企業(yè)將房房屋內(nèi)的的柜臺出出租給其其他經(jīng)營營者等并并收取租租金的，，應按租租金計征征城市房房地產(chǎn)稅稅。凡按租金金計征的的房產(chǎn)稅稅稅額超超過按房房產(chǎn)價值值計征的的，按租租金收入入計征城城市房地地產(chǎn)稅；；未超過過的，按按房產(chǎn)價價值計征征。對外商投投資企業(yè)業(yè)在商品品房開發(fā)發(fā)過程中中搭建臨臨時鋪面面出租經(jīng)經(jīng)營的，，如果房房地產(chǎn)管管理部門門對該臨臨時鋪面面不予確確定產(chǎn)權權，企業(yè)業(yè)“固定定資產(chǎn)””賬上也也不反映映的，為為支持商商品房開開發(fā)，對對該出租租經(jīng)營用用的臨時時鋪面暫暫不征收收城市房房地產(chǎn)稅稅。建造造的商品品房交付付使用后后依舊保保留的出出租經(jīng)營營用的臨臨時鋪面面，無論論如何計計賬，是是否確定定產(chǎn)權，，均應照照章征收收城市房房地產(chǎn)稅稅。P125頁65六、土地使用用稅檢查查要點1.開征范圍圍內(nèi)已征征用未開開發(fā)或者者正在建建造期間間的土地地是否按按規(guī)定申申報繳納納了土地地使用稅稅。2.開征范圍圍內(nèi)未銷銷售的商商品房占占用的土土地是否否繳納了了土地使使用稅。。3.填制《土地使用用稅計算算表》，依次填填列：項項目名稱稱、坐落落地點、、土地性性質(zhì)、土土地地段段、占地地面積、、單位稅稅額、批批準征用用時間、、開始計計稅時間間、年度度應納稅稅額（辦辦理土地地使用證證轉(zhuǎn)移手手續(xù)開始始后分段段計算））已納稅稅額、應應補稅額額。66集體土地地土地使使用稅稅稅收新政政策財政部國國家稅稅務總局局關于集集體土地地城鎮(zhèn)土地地使用稅稅有關政政策的通通知財稅[2006]56號在城鎮(zhèn)土土地使用用稅征稅稅范圍內(nèi)內(nèi)實際使用用應稅集集體所有有建設用用地、但但未辦理理土地使使用權流流轉(zhuǎn)手續(xù)續(xù)的，由實際際使用集集體土地地的單位位和個人人按規(guī)定定繳納城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅。本本通知知自2006年5月1日起執(zhí)行行，此前前凡與本本通知不不一致的的政策規(guī)規(guī)定一律律以本通通知為準準。67七、印花稅檢檢查要點點1.各類商品品購銷合合同、建建筑安裝裝工程承承包合同同、財產(chǎn)產(chǎn)租賃合合同、借借款合同同、建設設工程勘勘察設計計合同、、廣告合合同和測測繪合同同（按照照加工承承攬合同同）、商商品房銷銷售合同同、房屋屋產(chǎn)權證證、工商商營業(yè)執(zhí)執(zhí)照、商商標注冊冊證、專專利證、、土地使使用證、、賬簿等等是否按按規(guī)定貼貼花。此此外，““實收資資本(股本)”和“資資本公公積””科目目金額額增加加后，，是否否就增增加的的金額額補帖帖印花花。P1652.注意避避免征征納稅稅誤區(qū)區(qū)68國稅發(fā)發(fā)[1991]155號第十十一條條規(guī)定定：““土地地使用用權出出讓、、轉(zhuǎn)讓讓書據(jù)據(jù)(合同)，不屬屬于印印花稅稅列舉舉征稅稅的憑憑證，，不貼貼印花花。””因此此，如如果房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商以以出讓讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方式取取得土土地使使用權權簽定定的合合同，，以及及房地地產(chǎn)開開發(fā)商商轉(zhuǎn)讓讓土地地使用用權的的合同同都無無須繳繳納印印花稅稅，只只需就就其取取得的的土地地使用用證按按件貼貼花5元即可可。企業(yè)之之間的的借款款合同同或者者單據(jù)據(jù)不貼貼花，，因為為《印花稅稅稅目目稅率率表》規(guī)定借借款合合同征征稅范范圍是是：““銀行行及其其他金金融組組織和和借款款人（（不包包括銀銀行同同業(yè)拆拆借））所簽簽定的的借款款合同同?！薄?93.印花稅稅最新新處罰罰辦法法《國家稅稅務總總局關關于印印花稅稅違章章處罰罰有關關問題題的通通知》（國稅稅發(fā)[2004]15號）對對印花花稅的的違章章處罰罰適用用條款款明確確如下下：印印花稅稅納稅稅人有有下列列行為為之一一的，，由稅稅務機機關根根據(jù)情情節(jié)輕輕重予予以處處罰：：(1)在應納納稅憑憑證上上未貼貼或者者少貼貼印花花稅票票的或或者已已粘貼貼在應應稅憑憑證上上的印印花稅稅票未未注銷銷或者者未畫畫銷的的，適適用《稅收征征管法法》第六十十四條條的處處罰規(guī)規(guī)定。。(2)已貼用用的印印花稅稅票揭揭下重重用造造成未未繳或或少繳繳印花花稅的的，適適用《稅收征征管法法》第六十十三條條的處處罰規(guī)規(guī)定。。(3)偽造印印花稅稅票的的，適適用《稅收征征管法法實施施細則則》第九十十一條條的處處罰規(guī)規(guī)定。。70(4)按期匯匯總繳繳納印印花稅稅的納納稅人人，超超過稅稅務機機關核核定的的納稅稅期限限，未未繳或或少繳繳印花花稅款款的，，視其其違章章性質(zhì)質(zhì)，適適用《稅收征征管法法》第六十十三條條或第第六十十四條條的處處罰規(guī)規(guī)定，，情節(jié)節(jié)嚴重重的，，同時時撤銷銷其匯匯繳許許可證證。(5)納稅人人違反反以下下規(guī)定定的，，適用用《稅收征征管法法》第六十十條的的處罰罰規(guī)定定：①違反《印花稅稅條例例施行行細則則》第二十十三條條的規(guī)規(guī)定：：“凡凡匯總總繳納納印花花稅的的憑證證，應應加注注稅務務機關關指定定的匯匯繳戳戳記、、編號號并裝裝訂成成冊，，將已已貼印印花或或者繳繳款書書的一一聯(lián)粘粘附冊冊后，，蓋章章注銷銷，保保存?zhèn)鋫洳椤薄?；②違反《印花稅稅條例例施行行細則則》第二十十五條條的規(guī)規(guī)定：：“納納稅人人對納納稅憑憑證應應妥善善保存存。憑憑證的的保存存期限限，凡凡國家家已有有明確確規(guī)定定的，，按規(guī)規(guī)定辦辦；沒沒有明明確規(guī)規(guī)定的的其余余憑證證均應應在履履行完完畢后后保存存一年年”。。71七、個個人所所得稅稅檢查查要點點（一））工資資、薪薪金方方面1.對工資資、薪薪金、、獎金金、實實物、、有價價證券券等發(fā)發(fā)放已已達到到應納納稅標標準的的是否否未按按規(guī)定定代扣扣代繳繳個人人所得得稅。。2.對直接接通過過“管管理費費用””、““銷售售費用用”科科目以以現(xiàn)金金形式式發(fā)放放的獎獎金是是否按按規(guī)定定扣繳繳個人人所得得稅。。3.通過““應付付福利利費””賬戶戶發(fā)放放的人人人有有份的的實物物和現(xiàn)現(xiàn)金，，是否否按規(guī)規(guī)定扣扣繳個個人所所得稅稅。參參見《國家稅稅務總總局關關于生生活補補助費費范圍圍確定定問題題的通通知》（國稅稅發(fā)[1998]155號）。。724.企業(yè)售售樓人人員取取得的的售房房提成成收入入，是是否按按規(guī)定定扣繳繳個人人所得得稅。。售樓樓人員員的收收入一一般是是底薪薪加提提成。。5.對企業(yè)業(yè)為員員工支支付各各項免免稅之之外的的保險險金，，是否否在企企業(yè)向向保險險公司司繳付付時（（即該該保險險落到到被保保險人人的保保險賬賬戶））并入入員工工當期期的工工資收收入，，按““工資資、薪薪金所所得””項目目計征征個人人所得得稅，，稅款款是否否由企企業(yè)負負責代代扣代代繳。。參見見《國家稅稅務總總局關關于單單位為為員工工支付付有關關保險險繳納納個人人所得得稅問問題的的批復復》（國稅稅函[2005]318號）736.企業(yè)為為職工工個人人購買買商業(yè)業(yè)性補補充養(yǎng)養(yǎng)老保保險