2006-8

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理

蘇偉2006-8

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理

蘇偉1一、如何認(rèn)識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)一、如何認(rèn)識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)2房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的全局觀---全程設(shè)計(jì)投資決策階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)階段銷(xiāo)售階段項(xiàng)目后評(píng)估階段房地產(chǎn)全程設(shè)計(jì)運(yùn)作房地產(chǎn)全程策劃運(yùn)作房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的全局觀---全程設(shè)計(jì)投資決策階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段3規(guī)劃設(shè)計(jì)決定品質(zhì)、成本和品牌房地產(chǎn)產(chǎn)品用地選擇50%規(guī)劃設(shè)計(jì)30%銷(xiāo)售執(zhí)行20%規(guī)劃設(shè)計(jì)決定70-85%的工程成本名牌產(chǎn)品造就品牌企業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)劃設(shè)計(jì)決定品質(zhì)、成本和品牌房地產(chǎn)產(chǎn)品用地選擇規(guī)4規(guī)劃設(shè)計(jì)在投資決策階段的工作設(shè)計(jì)產(chǎn)品初步概念初設(shè)產(chǎn)品類(lèi)型研究用地同產(chǎn)品的匹配關(guān)系用地對(duì)設(shè)計(jì)的影響容積率對(duì)產(chǎn)品的影響環(huán)境對(duì)產(chǎn)品的影響配套對(duì)產(chǎn)品的影響市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的影響對(duì)用地環(huán)境的研究對(duì)項(xiàng)目用地的研究對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品的調(diào)研、分析了解市場(chǎng)產(chǎn)品水平及特征預(yù)測(cè)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)了解分析客戶(hù)需求尋找創(chuàng)新模式規(guī)劃設(shè)計(jì)在投資決策階段的工作設(shè)計(jì)產(chǎn)品初步概念對(duì)用地環(huán)境的研究5

設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)發(fā)揮市場(chǎng)策劃作用設(shè)計(jì)管理部門(mén)設(shè)計(jì)成果設(shè)計(jì)要求（設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃意圖市場(chǎng)目的

設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)發(fā)揮市場(chǎng)策劃作用設(shè)計(jì)管理部門(mén)設(shè)計(jì)成果設(shè)計(jì)要求6全程設(shè)計(jì)對(duì)成本管理的意義加強(qiáng)預(yù)控。在控制成本低的階段進(jìn)行控制這是全程設(shè)計(jì)的效益和核心價(jià)值全程設(shè)計(jì)對(duì)成本管理的意義加強(qiáng)預(yù)控。7二、如何理解“規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理”二、如何理解“規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理”8規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的宏觀意識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的極其重要階段之一規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理應(yīng)具有產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程成本管理的意識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理應(yīng)具有企業(yè)發(fā)展成本管理的宏觀意識(shí)成本管理貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的始終，階段性的成本管理不能與全過(guò)程完全隔離。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的宏觀意識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成9規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)直接成本產(chǎn)品建造成本企業(yè)品牌建設(shè)成本企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力成本規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)直接成本產(chǎn)品建造成本企業(yè)品10

規(guī)劃設(shè)計(jì)直接成本

設(shè)計(jì)費(fèi)時(shí)間成本人力成本設(shè)計(jì)費(fèi)：

規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)等設(shè)計(jì)內(nèi)容全過(guò)程發(fā)生的設(shè)計(jì)、咨詢(xún)、研究、審圖、模型、效果圖等費(fèi)用的總和

規(guī)劃設(shè)計(jì)直接成本

設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)：11產(chǎn)品建造成本定位成本創(chuàng)新成本功能定位---根據(jù)市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)需要確定產(chǎn)品的功能，決定了滿(mǎn)足產(chǎn)品功能需要投入的各項(xiàng)成本市場(chǎng)定位---確定目標(biāo)市場(chǎng)及客戶(hù)群，決定了產(chǎn)品類(lèi)型、檔次以及投入的各項(xiàng)成本在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)等采用的創(chuàng)新形式、技術(shù)、材料等產(chǎn)生的成本，產(chǎn)品品質(zhì)建設(shè)成本施工周期產(chǎn)品建造成本定位成本創(chuàng)新成本功能定位---根據(jù)市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)12企業(yè)品牌建設(shè)成本品牌互動(dòng)成本自身品牌建設(shè)成本為提升產(chǎn)品、企業(yè)的檔次和品牌，采用知名品牌的設(shè)計(jì)單位、材料、設(shè)備等投入的成本自身品牌建設(shè)需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造上投入的成本企業(yè)品牌建設(shè)成本品牌互動(dòng)成本自身品牌建設(shè)成本為提升產(chǎn)品13企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力成本組織運(yùn)營(yíng)成本組織能力成本企業(yè)的決策機(jī)制、管理模式、組織結(jié)構(gòu)、工作流程等對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理的影響企業(yè)把握市場(chǎng)、設(shè)計(jì)產(chǎn)品的能力對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理的影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力成本組織運(yùn)營(yíng)成本組織能力成本企業(yè)的決策機(jī)制、管理14項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡,而非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價(jià)，只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出進(jìn)度品質(zhì)成本規(guī)劃周期方案周期施工圖周期含鋼量等土建成本景觀造價(jià)示范區(qū)造價(jià)圖紙完善程度設(shè)計(jì)變更簽證率設(shè)計(jì)失誤率部品封樣率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)

設(shè)計(jì)階段的成本觀景觀設(shè)計(jì)周期擴(kuò)初周期室內(nèi)設(shè)計(jì)周期施工周期部品造價(jià)產(chǎn)品的品質(zhì)項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡,進(jìn)度品質(zhì)成本規(guī)劃周期15設(shè)計(jì)階段成本管理的目的提升產(chǎn)品品質(zhì)縮短開(kāi)發(fā)周期降低開(kāi)發(fā)成本設(shè)計(jì)階段成本管理的目的提升產(chǎn)品品質(zhì)縮短開(kāi)發(fā)周期降低開(kāi)發(fā)成本16

—對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，

對(duì)成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)避免兩種現(xiàn)象：不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失成本控制含鋼量等土建造價(jià)景觀造價(jià)示范區(qū)造價(jià)設(shè)計(jì)變更簽證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)部品造價(jià)—對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，

對(duì)成本人員而言應(yīng)前17三、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中“目標(biāo)成本”是成本管理的前提三、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中18項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段竣工銷(xiāo)售管理階段入伙管理階段概念規(guī)劃設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)管理擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理施工圖設(shè)計(jì)管理工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合成本項(xiàng)目成本估算成本測(cè)算及目標(biāo)成本拆分預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu)結(jié)算工程營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目的每一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都會(huì)受到其上游成本工作的條件制約，成本部門(mén)的成本控制要求應(yīng)成為設(shè)計(jì)部門(mén)的成本控制目標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理與成本部門(mén)的關(guān)系多方案比較概念規(guī)劃草案項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)19成本部門(mén)應(yīng)制定項(xiàng)目目標(biāo)成本。設(shè)計(jì)部控制目標(biāo)成本偏差率。

目標(biāo)成本首先必須合理，建立在長(zhǎng)期數(shù)據(jù)庫(kù)積累的基礎(chǔ)上。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理控制方式結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率；景觀造價(jià)偏差率；示范區(qū)成本偏差率；設(shè)計(jì)費(fèi)偏差率。。。成本部門(mén)應(yīng)制定項(xiàng)目目標(biāo)成本。目標(biāo)成本首先必須合理，建20保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量建筑類(lèi)型結(jié)構(gòu)部位各地區(qū)含鋼量限額指標(biāo)(kg/m2)北京上海深圳武漢、東莞別墅、雙拼、花園洋房(6+1層及以下)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----小高層住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----公共人防地下室（6級(jí)）----公共普通全地下室----公共半地下室----結(jié)構(gòu)含鋼量保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量建筑類(lèi)型結(jié)構(gòu)部位各地區(qū)含鋼21分類(lèi)及定義硬景（元/平米）軟景（元/平米）總造價(jià)（元/平米）一類(lèi)景觀區(qū)居住區(qū)級(jí)/小區(qū)級(jí)公共綠地范圍二類(lèi)景觀區(qū)組團(tuán)級(jí)綠地范圍三類(lèi)景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類(lèi)景觀區(qū)道路旁綠化總計(jì)說(shuō)明：1、硬景：活動(dòng)場(chǎng)地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶(hù)外家私等；2、軟景：?jiǎn)棠尽⒐嗄?、花卉、草皮等種植類(lèi)；景觀造價(jià)控制總價(jià)偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡分類(lèi)及定義硬景軟景總造價(jià)一類(lèi)景觀區(qū)二類(lèi)景觀區(qū)三類(lèi)景觀區(qū)四22示范區(qū)造價(jià)

費(fèi)用分類(lèi)建安費(fèi)（元/平米）設(shè)計(jì)費(fèi)（元/平米）家具、用品、設(shè)施費(fèi)總造價(jià)（元/平米）1、土建---銷(xiāo)售中心（臨建）2、裝修---銷(xiāo)售中心、樣板房3、景觀---臨時(shí)4、包裝---臨時(shí)標(biāo)志、道具總計(jì)示范區(qū)造價(jià)費(fèi)用建安費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)家具23不提倡人海戰(zhàn)術(shù)

--開(kāi)發(fā)規(guī)模加大，并不意味著人數(shù)呈同比例的增加，通過(guò)架構(gòu)的優(yōu)化和資源整合，提高人均生產(chǎn)效率，保證企業(yè)高效率運(yùn)作。人數(shù)效能多項(xiàng)目制下平衡點(diǎn)*人均設(shè)計(jì)管理面積不提倡人海戰(zhàn)術(shù)人數(shù)效能多項(xiàng)目制下平衡點(diǎn)*人均設(shè)計(jì)管理面積24人均設(shè)計(jì)

管理面積＝∑規(guī)劃總面積xA%方案總面積xB%施工圖總面積xC%（)÷設(shè)計(jì)總?cè)藬?shù)1建議A為20％；B為50%;C為30％人均設(shè)計(jì)

管理面積＝∑規(guī)劃總面積xA%方案總面積xB%施25某集團(tuán)公司04年人均設(shè)計(jì)管理面積一覽深圳公司設(shè)計(jì)部規(guī)劃面積之和302.46方案面積之和48施工圖面積之和48設(shè)計(jì)部人數(shù)18北京公司設(shè)計(jì)部規(guī)劃面積之和621.69方案面積之和33.6施工圖面積之和15.1設(shè)計(jì)部人數(shù)17上海公司設(shè)計(jì)部規(guī)劃面積之和63.843.38方案面積之和39施工圖面積之和39設(shè)計(jì)部人數(shù)13某集團(tuán)公司04年人均設(shè)計(jì)管理面積一覽深圳公司設(shè)計(jì)部規(guī)劃面積之26避免兩種現(xiàn)象：為節(jié)省成本而壓低設(shè)計(jì)費(fèi)為追求效果設(shè)計(jì)費(fèi)失控合理設(shè)計(jì)費(fèi)

是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于設(shè)計(jì)單位選擇的合理性合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于設(shè)計(jì)單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；；直接對(duì)具體設(shè)計(jì)人給予的適當(dāng)費(fèi)用，對(duì)積極性的發(fā)揮會(huì)有更積極的作用避免兩種現(xiàn)象：為節(jié)省成本而壓低設(shè)計(jì)費(fèi)為追求效果設(shè)計(jì)費(fèi)失控合理27合理設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)具體的項(xiàng)目性質(zhì)、選擇設(shè)計(jì)單位的不同設(shè)立設(shè)計(jì)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)，如國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌設(shè)計(jì)公司--元/M2國(guó)內(nèi)二線(xiàn)品牌設(shè)計(jì)公司--元/M2國(guó)外一線(xiàn)品牌設(shè)計(jì)公司--元/M2國(guó)外二線(xiàn)品牌設(shè)計(jì)公司--元/M2萬(wàn)科：北京、上海、深圳：55元/M2廣州公司：50元/M2其他地區(qū)公司：45元/M2分類(lèi)公司規(guī)劃概念方案方案+建筑擴(kuò)初結(jié)構(gòu)、設(shè)備擴(kuò)初+施工圖景觀方案+擴(kuò)初+施工圖樣板房+銷(xiāo)售中心室內(nèi)設(shè)計(jì)其他總計(jì)深圳公司--國(guó)內(nèi)單位252315武漢公司項(xiàng)目0.750.5939.10上海公司項(xiàng)目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集團(tuán)地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)費(fèi)統(tǒng)計(jì)合理設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)具體的項(xiàng)目性質(zhì)、選擇設(shè)計(jì)單位的不同設(shè)立設(shè)28

“成本管理”的目的應(yīng)是“成本優(yōu)化”或“成本效益最大化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進(jìn)度。

“成本管理”的目的應(yīng)是“成本優(yōu)化”或“成本效益最大29四、在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本效益最大化的方法四、在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中30規(guī)劃方案景觀方案部品策劃方案建筑方案示范區(qū)設(shè)計(jì)施工圖流程與計(jì)劃規(guī)劃方案景觀方案部品策劃方案建筑方案示范區(qū)設(shè)計(jì)施工圖流程與計(jì)31論證階段設(shè)計(jì)管理階段概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點(diǎn)策劃階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)實(shí)施方案概念規(guī)劃周期實(shí)施方案周期施工圖周期設(shè)計(jì)周期劃定論證階段設(shè)計(jì)管理階段概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點(diǎn)策劃階段概念規(guī)劃草32順馳項(xiàng)目周期統(tǒng)計(jì)表區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積(平方米)規(guī)劃建面(平方米)土地獲取時(shí)間A開(kāi)工時(shí)間B開(kāi)盤(pán)時(shí)間CB－A天C－A天上海順馳藍(lán)灣87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京濱江奧城181,942約300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249蘇州湖畔天城164,200約300,0002003.10.222004.06.12234無(wú)錫天鵝湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京順馳領(lǐng)海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187藍(lán)調(diào)國(guó)際公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重慶奧林匹克2004.62004.82004.1060120晉中城市藝墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183鄭州鄭東第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛陽(yáng)洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202順馳項(xiàng)目周期統(tǒng)計(jì)表區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積規(guī)劃建面土地獲取開(kāi)工時(shí)間33萬(wàn)科項(xiàng)目周期拿地到開(kāi)盤(pán)：多層項(xiàng)目9個(gè)月；高層項(xiàng)目12個(gè)月；北京領(lǐng)海重慶奧林匹克花園萬(wàn)科項(xiàng)目周期拿地到開(kāi)盤(pán)：北京領(lǐng)海重慶奧林匹克花園34順馳、萬(wàn)科的共性1）采取傳統(tǒng)工序前置:提前做好70%的準(zhǔn)備工作,以“成本換時(shí)間”；雖然會(huì)由于最終沒(méi)有獲得土地而損失前期投入，但從總體上看認(rèn)為值得。2）采用工序并聯(lián)作業(yè)：在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉進(jìn)行。3）采取規(guī)模復(fù)制模式：采取“拿來(lái)主義”，再適當(dāng)調(diào)改。4）重視長(zhǎng)期性工作：對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。順馳、萬(wàn)科的共性1）采取傳統(tǒng)工序前置:35概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)施工圖部品設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加初步設(shè)計(jì)施工開(kāi)始概念設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)施工圖部品設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖36拿地節(jié)點(diǎn)方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖部品材料定板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖擴(kuò)初報(bào)建施工圖報(bào)建概念規(guī)劃方案部品材料調(diào)研產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案銷(xiāo)售示范區(qū)策劃景觀概念拿地節(jié)點(diǎn)方案方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖部品材377個(gè)月,從拿地到施工圖某項(xiàng)目規(guī)劃用地面積20.28萬(wàn)平方米,容積率1.19.核定建筑面積24.07萬(wàn)平方米,其中花園洋房14.22萬(wàn)平方米,小高層6.25萬(wàn)平方米,商業(yè)3.48萬(wàn)平方米,會(huì)所1200平方米,2004年12月31日簽定土地出讓協(xié)議,2004年11月至12月項(xiàng)目前期準(zhǔn)備,2005年1月至2月概念規(guī)劃設(shè)計(jì)投標(biāo),2005年1月至3月住宅戶(hù)型研究,2005年3月至5月規(guī)劃,建筑方案及深化,2005年5至6月30日完成典型花園洋房和小高層擴(kuò)初,施工圖2005年6月完成修建性詳細(xì)規(guī)劃和方案報(bào)批文本的編制.從正式拿到土地到單體施工圖完成共計(jì)7個(gè)月.項(xiàng)目簡(jiǎn)介7個(gè)月,從拿地到施工圖某項(xiàng)目規(guī)劃用地面積20.28萬(wàn)平方米,387個(gè)月,從拿地到施工圖7個(gè)月,從拿地到施工圖39規(guī)劃設(shè)計(jì)工作組織項(xiàng)目取得土地項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動(dòng)施工圖設(shè)計(jì)施工圖施工配合專(zhuān)家建筑設(shè)計(jì)戶(hù)型研究戶(hù)型深化整理住宅立面，公建方案設(shè)計(jì)單體施工圖BAU設(shè)計(jì)配合設(shè)計(jì)推薦，管理，配合總圖概念規(guī)劃方案競(jìng)賽SWA規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃方案修建性詳規(guī)BAUETEETEETE配合配合設(shè)計(jì)7個(gè)月,從拿地到施工圖規(guī)劃設(shè)計(jì)工作組織項(xiàng)目取得土地項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動(dòng)施施工圖專(zhuān)家建筑設(shè)計(jì)40設(shè)計(jì)周期建議論證階段設(shè)計(jì)管理階段75天概念規(guī)劃施工圖拿地時(shí)間策劃階段95天55天(多層)70天(高層)不做限定概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)實(shí)施方案設(shè)計(jì)周期225/240天設(shè)計(jì)周期建議論證階段設(shè)計(jì)管理階段75天概念規(guī)劃施工圖拿地時(shí)間411、提高全員成本意識(shí)（1）部門(mén)間密切協(xié)作（2）各專(zhuān)業(yè)工程師盡職盡責(zé)

成本控制的管理因素

2、加強(qiáng)市場(chǎng)與客戶(hù)意識(shí)

（1）加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的了解，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。（2）了解與分析客戶(hù)需求，把握產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)。

3、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)（1）做好設(shè)計(jì)招標(biāo)（2）做好合同管理（3）實(shí)行中期溝通、監(jiān)督（4）落實(shí)獎(jiǎng)懲措施

4、建立管理程序與制度

（1）完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（2）堅(jiān)持全程優(yōu)化設(shè)計(jì)（3）專(zhuān)家會(huì)議評(píng)審制度（4）內(nèi)部審核制度化

1、提高全員成本意識(shí)成本控制的管理因素2、加強(qiáng)市場(chǎng)與客戶(hù)42

最終成本管理控制了什么？項(xiàng)目的建安、運(yùn)營(yíng)成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段對(duì)于產(chǎn)品的品質(zhì)具有決定性的作用項(xiàng)目建安成本項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)提高項(xiàng)目銷(xiāo)售收入項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本減少項(xiàng)目資金時(shí)間成本（提高資金周轉(zhuǎn)率）最終成本效益最大化體現(xiàn)在哪里？提升企業(yè)品牌和競(jìng)爭(zhēng)力

最終成本管理控制了什么？項(xiàng)目的建安、運(yùn)營(yíng)成本中絕大多數(shù)決定43美廬錦園2001年11月售價(jià)：6300元/m2容積率：3.35

深圳市天蔚實(shí)業(yè)有限公司美廬錦園2001年11月售價(jià)：6300元/m2深圳市天蔚實(shí)業(yè)44世紀(jì)村2001年11月售價(jià)：7300元/m2容積率：3.5

沙河實(shí)業(yè)股份有限公司

世紀(jì)村2001年11月售價(jià)：7300元/m2沙河實(shí)業(yè)股份有限45五、項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化五、項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化46內(nèi)容評(píng)分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形態(tài)分期開(kāi)發(fā)物業(yè)管理賣(mài)場(chǎng)安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車(chē)方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關(guān)系消防流線(xiàn)內(nèi)容評(píng)分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形態(tài)分期開(kāi)發(fā)47內(nèi)容評(píng)分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)對(duì)整體開(kāi)發(fā)的作用配套公建會(huì)所市政公建景觀設(shè)計(jì)現(xiàn)狀景觀改造與利用維護(hù)成本

內(nèi)容評(píng)分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)48規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理課件49規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理課件50六、建筑設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化六、建筑設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化51建筑設(shè)計(jì)階段成本效益最大化的目標(biāo)：建筑專(zhuān)業(yè)是建筑形態(tài)對(duì)客戶(hù)需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品創(chuàng)新。結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)是最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)形式。設(shè)備專(zhuān)業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。建筑設(shè)計(jì)階段成本效益最大化的目標(biāo)：建筑專(zhuān)業(yè)是建筑形態(tài)對(duì)客戶(hù)需52建筑型態(tài)的優(yōu)化半山海景別墅建筑型態(tài)的優(yōu)化半山海景別墅53建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣5441度旋轉(zhuǎn)，是景觀的要求，也是個(gè)性的體現(xiàn)建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣41度旋轉(zhuǎn)，是景觀的要求，也是個(gè)性的體現(xiàn)建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅55建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣56建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣57建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣58建筑形式選擇的成本百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸建筑形式選擇的成本百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸59建筑形式選擇的成本百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸建筑形式選擇的成本百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸60建筑形式選擇的成本百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸紅樹(shù)西岸幕墻材料說(shuō)明及造價(jià)：1.幕牆窗鋁材選用PVF2（二塗）表面處理；2.幕牆窗玻璃采用（6＋12＋6Low－E）雙鋼化中空玻璃；3.幕牆窗五金配件采用德國(guó)原產(chǎn)Roto產(chǎn)品；4.欄桿采用（8＋1.52PVB＋6）雙鋼化夾膠玻璃、點(diǎn)式；5.平均造價(jià)：窗約為1150元/m2，玻璃欄桿約為1350元/m；建筑形式選擇的成本百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸紅樹(shù)西岸幕墻材料說(shuō)明及造價(jià)61百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸62百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸63百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸642、結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核

結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核（1）輸入信息的審核核對(duì)電算的基本信息如抗震分類(lèi)、抗震的重要性類(lèi)別、場(chǎng)地類(lèi)別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類(lèi)荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無(wú)刻意放大。（2）輸出信息的審核檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。

結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化1、結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化（1）結(jié)構(gòu)型式的確定（2）樁基型式的確定2、結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化1、結(jié)構(gòu)方案的選653、細(xì)部做法的控制與審查

對(duì)細(xì)部做法的要求及做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。（1）Ⅲ級(jí)鋼的應(yīng)用由于Ⅲ級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用（2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類(lèi)太少含鋼量會(huì)上升，但分類(lèi)太多不利于施工控制。

3、細(xì)部做法的控制與審查66

1、成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定

結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過(guò)程的分階段控制要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。

2、結(jié)構(gòu)含鋼量限額

由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類(lèi)型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對(duì)指標(biāo)。含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過(guò)分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體型規(guī)則要求過(guò)高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證金地產(chǎn)品的較高品質(zhì)。建議在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。關(guān)注事項(xiàng)1、成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定關(guān)注事項(xiàng)67七、材料設(shè)備選用的成本優(yōu)化七、材料設(shè)備選用的成本優(yōu)化68首先設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo)倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，部品工作并行并前置；倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣定板；概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)施工圖功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計(jì)首先設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)單體69南昌四季花城標(biāo)準(zhǔn)化部品一覽表序分類(lèi)材料、構(gòu)配件序分類(lèi)材料、構(gòu)配件1結(jié)構(gòu)材料屋面保溫板3室內(nèi)材料樓梯間欄桿地漏成品煙道樓梯踏步磚排水管新三級(jí)鋼入戶(hù)門(mén)電表箱玻璃磚入戶(hù)門(mén)門(mén)石室內(nèi)配電箱2外立面材料空調(diào)百頁(yè)鋁合金沖孔板門(mén)鈴弱點(diǎn)配電箱單元門(mén)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)欄桿樓層門(mén)牌號(hào)冷熱給水管屋面瓦曬衣架開(kāi)關(guān)插座檐溝陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)地磚樓梯間內(nèi)墻涂料鋁合金門(mén)窗玻璃雨蓬樓梯間入口雨蓬下內(nèi)墻涂料外墻涂料院墻及院門(mén)4其他材料單元入口墻邊欄桿文化石空調(diào)孔洞配件單元入口樓梯鋪地材料分格條窗護(hù)欄室外配電房門(mén)告示欄外墻磚熱水器扣帽樓棟門(mén)牌信奶箱單元門(mén)牌保潔箱5燈具樓梯間燈具6智能化對(duì)講系統(tǒng)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)室內(nèi)安防單元入口燈單元入口門(mén)牌燈南昌四季花城標(biāo)準(zhǔn)化部品一覽表序分類(lèi)材料、構(gòu)配件序分類(lèi)材料、構(gòu)70標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)將減少部品的種類(lèi)數(shù)量，降低設(shè)計(jì)工作量，為單一部品提供數(shù)量較多的采購(gòu)額，從而降低招投標(biāo)工作量，為集中采購(gòu)降低成本提供條件大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可與設(shè)備、材料供應(yīng)商形成戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，達(dá)到雙贏。規(guī)?；a(chǎn)模式規(guī)?；a(chǎn)模式71八、景觀方案的成本優(yōu)化八、景觀方案的成本優(yōu)化72案例麗陽(yáng)廣場(chǎng)疊翠公園谷地公園示范區(qū)景觀總平圖N案例麗陽(yáng)廣場(chǎng)疊翠公園谷地公園示范區(qū)景觀總平圖N73前提條件建造成本要求環(huán)境目標(biāo)成本：1390.45（萬(wàn)元）營(yíng)銷(xiāo)要求主要景觀區(qū)域主題化，其小景觀設(shè)計(jì)圍繞主題進(jìn)行；注重設(shè)施的可參與性。

項(xiàng)目部要求材質(zhì)選擇的本地化和施工工藝的可行性物業(yè)公司要求安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護(hù)成本低前提條件建造成本要求環(huán)境目標(biāo)成本：1390.45（萬(wàn)元）74成本控制計(jì)劃400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造價(jià)分布圖成本控制計(jì)劃400元/平米350元/平米330元/平米29075成本控制計(jì)劃項(xiàng)目面積（萬(wàn)平米）目標(biāo)單價(jià)（元/平米）方案單價(jià)（元/平米）總建筑面積11.25123.50133.80景觀用地面積約4.94281.00305.00項(xiàng)目面積（萬(wàn)平米）總價(jià)（萬(wàn)元）方案單價(jià)（元/平米）總綠化面積3.1427587.50總硬質(zhì)景觀面積1.10413（不含部品、水景設(shè)備、排水）375.00示范區(qū)（已完成）0.8268（不含會(huì)所建筑）335.00成本拆分表單方造價(jià)列表成本控制計(jì)劃項(xiàng)目面積（萬(wàn)平米）目標(biāo)單價(jià)（元/平76主要材質(zhì)部品第一部分主要材料部品列表第二部分硬地景觀材料第三部分植物第四部分室外部品主要材質(zhì)部品第一部分主要材料部品列表77第一部分主要材料部品列表主要材料部品列表（一）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)（元）總價(jià)（萬(wàn)元）產(chǎn)地備注一、主要硬地鋪裝材質(zhì)1黃木紋平米2洗石米平米3花崗石（紫羅紅+黃色）平米4手打銹石平米5黃石英蘑菇板平米6木地板（暫定鐵杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9紅砂巖平米10青砂石板平米11花缽個(gè)12垃圾筒組13休閑椅（成品）組14健身及兒童游戲玩具組第一部分主要材料部品列表主要材料部品列表（一）序號(hào)78第一部分主要材料部品列表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)格單位數(shù)量單價(jià)（元）總價(jià)（萬(wàn)元）備注三、植物15桂花16天竺桂17紅葉李18紅楓19杜英20蒲葵21銀杏22小葉楠木23廣玉蘭24斑竹25棕竹26珊瑚（法國(guó)冬青）27南天竹主要材料部品列表（二）第一部分主要材料部品列表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)格單79材料名稱(chēng)：洗石米使用部位：宅間道路材料描述及價(jià)格：1、淺褐、深褐色。2、價(jià)格130元/平米，墊層制作費(fèi)77元/平米3、使用面積：約3500平米淺褐深褐第二部分硬地景觀材料工程實(shí)景材料名稱(chēng)：洗石米淺褐80第三部分植物杜英蒲葵銀杏骨干樹(shù)種胸徑8厘米，價(jià)格80元輔助樹(shù)種高度3米，價(jià)格1100元骨干樹(shù)種胸徑14厘米，價(jià)格1800元第三部分植物杜英蒲葵銀杏骨干樹(shù)種輔助樹(shù)種骨干樹(shù)81宅間背靠座椅第四部分室外家具座椅A座椅B桌椅組垃圾筒A垃圾筒B宅間背靠座椅第四部分室外家具座椅A座椅B桌椅組垃圾筒A垃圾筒82玩具游戲玩具第四部分玩具游戲玩具第四部分83成本控制計(jì)劃方案核算得出成本差異

目標(biāo)成本：1390.45（萬(wàn)元）現(xiàn)成本總價(jià)：1505.8091（萬(wàn)元）超過(guò)目標(biāo)成本：115.3591（萬(wàn)元）

成本控制計(jì)劃方案核算得出成本差異目標(biāo)成本：139084成本控制計(jì)劃成本控制計(jì)劃

1、植物成本控制

根據(jù)設(shè)計(jì)公司提供的植物清單植物總造價(jià)為：275萬(wàn)，我們將景觀集中的區(qū)域（洋房軸線(xiàn)、疊翠公園、向陽(yáng)廣場(chǎng)）的植物配置標(biāo)準(zhǔn)，參照三期樣板區(qū)植物85元/平米，宅間參照一、二期的60元/平米，這樣可調(diào)減成本約20萬(wàn)。

2、燈具成本控制

實(shí)施方案中燈具布置過(guò)密，若按5瓦/平米的標(biāo)準(zhǔn)，可減少1/3，此處可調(diào)減成本約30萬(wàn)。（該部分總造價(jià)為134萬(wàn)，其中燈具98萬(wàn)，可減少燈具將其總價(jià)控制在70萬(wàn)以?xún)?nèi)）

成本控制計(jì)劃成本控制計(jì)劃1、植物成本控制2、燈具成本控制853、硬質(zhì)景觀成本控制取消宅間廣場(chǎng)4處，簡(jiǎn)化宅間道路（減少硬地面積約1100平米，調(diào)減20萬(wàn)），用其他景觀元素替代了構(gòu)筑物3處（調(diào)減約7萬(wàn)），取消和簡(jiǎn)化了部分地面鋪裝圖案（調(diào)減約5萬(wàn)），更換了部分材質(zhì)（調(diào)減約10萬(wàn)），合計(jì)調(diào)減42萬(wàn)。

成本控制計(jì)劃4、綠化用水成本控制

結(jié)合實(shí)際情況，取消原設(shè)計(jì)中自動(dòng)噴灌系統(tǒng)，綠化用水使用人工灌溉，可調(diào)減約15萬(wàn)。（設(shè)計(jì)中自動(dòng)灌溉噴頭162處，價(jià)格約1000元/處）

5、小品成本控制

減少和替換了宅間的一些小品（例：將疊翠公園旁的花崗石球改為花缽和減少了部分裝飾性的石雕），可調(diào)減成本約5萬(wàn)元。

3、硬質(zhì)景觀成本控制成本控制計(jì)劃4、綠化用水成本控制5、小品86合計(jì)調(diào)減成本：112萬(wàn)調(diào)整后還超過(guò)目標(biāo)成本：3.3591萬(wàn)成本控制計(jì)劃合計(jì)調(diào)減成本：112萬(wàn)調(diào)整后還超過(guò)目87九、施工圖階段的成本優(yōu)化九、施工圖階段的成本優(yōu)化88設(shè)計(jì)變更簽證率由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌暮炞C總金額工程合同金額對(duì)施工圖階段設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的控制---減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來(lái)的額外費(fèi)用的發(fā)生。設(shè)計(jì)變更簽證率由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌暮炞C總金額工程合同金額對(duì)施工圖89設(shè)計(jì)變更原因1.設(shè)計(jì)類(lèi)：A.超成本目標(biāo)B.設(shè)計(jì)優(yōu)化C.設(shè)計(jì)錯(cuò)誤D.設(shè)計(jì)缺漏E.補(bǔ)充設(shè)計(jì)F.二次設(shè)計(jì)G.現(xiàn)場(chǎng)條件2.現(xiàn)場(chǎng)施工類(lèi):

A.施工錯(cuò)誤B.施工困難C.施工進(jìn)度要求3.營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)：

A.客戶(hù)需求B.競(jìng)爭(zhēng)需求

4.其它設(shè)計(jì)變更原因1.設(shè)計(jì)類(lèi)：2.現(xiàn)場(chǎng)施工類(lèi):3.營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)：4.其90設(shè)計(jì)變更簽證率控制很多項(xiàng)目由設(shè)計(jì)失誤所帶來(lái)設(shè)計(jì)變更占總建造成本的3-10％，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，建議采取的策略如下：1）建立施工圖階段的長(zhǎng)期合作伙伴；2）給予合理的設(shè)計(jì)周期；3）甲方完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)變更簽證率控制很多項(xiàng)目由設(shè)計(jì)失誤所帶來(lái)設(shè)計(jì)變更占總建造成91十、實(shí)現(xiàn)成本效益最大化的一些途徑十、實(shí)現(xiàn)成本效益最大化的一些途徑921、加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理部門(mén)的市場(chǎng)意識(shí)和策劃能力能準(zhǔn)確把握項(xiàng)目市場(chǎng)意圖，確定正確的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向。2、嚴(yán)格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn);準(zhǔn)確執(zhí)行各階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)，3、減少人為增加的工作復(fù)雜度：戶(hù)型種類(lèi)適量為準(zhǔn)。

當(dāng)戶(hù)型差異不大，但品種數(shù)量較多時(shí)，會(huì)給客戶(hù)帶來(lái)選擇的困惑，而且給設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售帶來(lái)成倍的工作量和復(fù)雜度。戶(hù)型種類(lèi)建議每期開(kāi)發(fā)規(guī)模在10萬(wàn)平米以下，相對(duì)應(yīng)戶(hù)型不宜超過(guò)10種戶(hù)型種類(lèi)定義凡是房間數(shù)量及平面布置形式發(fā)生變化的均認(rèn)為是不同的類(lèi)型，僅局部的微差仍認(rèn)為是同一類(lèi)型。1、加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理部門(mén)的市場(chǎng)意識(shí)和策劃能力戶(hù)型種類(lèi)每期開(kāi)發(fā)規(guī)模934、優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫簩a(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、與功能平面同步開(kāi)展，使方案可高效實(shí)施；規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)方案設(shè)備方案立面模型部品設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)4、優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫阂?guī)劃設(shè)計(jì)建筑設(shè)945、提高決策效率；公司內(nèi)部的決策機(jī)制項(xiàng)目公司、區(qū)域公司、集團(tuán)三者的關(guān)系；完美、效率、風(fēng)險(xiǎn)之間找平衡6、選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)服務(wù)商選擇合適的人做合適的事可以事半功倍5、提高決策效率；957、加強(qiáng)合作伙伴管理建立長(zhǎng)期合作伙伴：設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商、模型制作等各個(gè)涉及設(shè)計(jì)的單位；在設(shè)計(jì)過(guò)程中,持續(xù)定期的進(jìn)行技術(shù)溝通和審核；力求合同約定清晰：含鋼量、目標(biāo)成本；8、輸入條件多一些約束和意識(shí),少一些隨意;市場(chǎng)定位;成本目標(biāo);政府要求;上階段成果;7、加強(qiáng)合作伙伴管理969.計(jì)劃執(zhí)行力,隨時(shí)”拉警報(bào)”;10.標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新,循環(huán)式上升;11、加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理人員的專(zhuān)業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng)9.計(jì)劃執(zhí)行力,隨時(shí)”拉警報(bào)”;97謝謝聆聽(tīng)！謝謝聆聽(tīng)！98演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！992006-8

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理

蘇偉2006-8

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理

蘇偉100一、如何認(rèn)識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)一、如何認(rèn)識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)101房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的全局觀---全程設(shè)計(jì)投資決策階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)階段銷(xiāo)售階段項(xiàng)目后評(píng)估階段房地產(chǎn)全程設(shè)計(jì)運(yùn)作房地產(chǎn)全程策劃運(yùn)作房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的全局觀---全程設(shè)計(jì)投資決策階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段102規(guī)劃設(shè)計(jì)決定品質(zhì)、成本和品牌房地產(chǎn)產(chǎn)品用地選擇50%規(guī)劃設(shè)計(jì)30%銷(xiāo)售執(zhí)行20%規(guī)劃設(shè)計(jì)決定70-85%的工程成本名牌產(chǎn)品造就品牌企業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)劃設(shè)計(jì)決定品質(zhì)、成本和品牌房地產(chǎn)產(chǎn)品用地選擇規(guī)103規(guī)劃設(shè)計(jì)在投資決策階段的工作設(shè)計(jì)產(chǎn)品初步概念初設(shè)產(chǎn)品類(lèi)型研究用地同產(chǎn)品的匹配關(guān)系用地對(duì)設(shè)計(jì)的影響容積率對(duì)產(chǎn)品的影響環(huán)境對(duì)產(chǎn)品的影響配套對(duì)產(chǎn)品的影響市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的影響對(duì)用地環(huán)境的研究對(duì)項(xiàng)目用地的研究對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品的調(diào)研、分析了解市場(chǎng)產(chǎn)品水平及特征預(yù)測(cè)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)了解分析客戶(hù)需求尋找創(chuàng)新模式規(guī)劃設(shè)計(jì)在投資決策階段的工作設(shè)計(jì)產(chǎn)品初步概念對(duì)用地環(huán)境的研究104

設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)發(fā)揮市場(chǎng)策劃作用設(shè)計(jì)管理部門(mén)設(shè)計(jì)成果設(shè)計(jì)要求（設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃意圖市場(chǎng)目的

設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)發(fā)揮市場(chǎng)策劃作用設(shè)計(jì)管理部門(mén)設(shè)計(jì)成果設(shè)計(jì)要求105全程設(shè)計(jì)對(duì)成本管理的意義加強(qiáng)預(yù)控。在控制成本低的階段進(jìn)行控制這是全程設(shè)計(jì)的效益和核心價(jià)值全程設(shè)計(jì)對(duì)成本管理的意義加強(qiáng)預(yù)控。106二、如何理解“規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理”二、如何理解“規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理”107規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的宏觀意識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的極其重要階段之一規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理應(yīng)具有產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程成本管理的意識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理應(yīng)具有企業(yè)發(fā)展成本管理的宏觀意識(shí)成本管理貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的始終，階段性的成本管理不能與全過(guò)程完全隔離。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的宏觀意識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成108規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)直接成本產(chǎn)品建造成本企業(yè)品牌建設(shè)成本企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力成本規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)直接成本產(chǎn)品建造成本企業(yè)品109

規(guī)劃設(shè)計(jì)直接成本

設(shè)計(jì)費(fèi)時(shí)間成本人力成本設(shè)計(jì)費(fèi)：

規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)等設(shè)計(jì)內(nèi)容全過(guò)程發(fā)生的設(shè)計(jì)、咨詢(xún)、研究、審圖、模型、效果圖等費(fèi)用的總和

規(guī)劃設(shè)計(jì)直接成本

設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)：110產(chǎn)品建造成本定位成本創(chuàng)新成本功能定位---根據(jù)市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)需要確定產(chǎn)品的功能，決定了滿(mǎn)足產(chǎn)品功能需要投入的各項(xiàng)成本市場(chǎng)定位---確定目標(biāo)市場(chǎng)及客戶(hù)群，決定了產(chǎn)品類(lèi)型、檔次以及投入的各項(xiàng)成本在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)等采用的創(chuàng)新形式、技術(shù)、材料等產(chǎn)生的成本，產(chǎn)品品質(zhì)建設(shè)成本施工周期產(chǎn)品建造成本定位成本創(chuàng)新成本功能定位---根據(jù)市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)111企業(yè)品牌建設(shè)成本品牌互動(dòng)成本自身品牌建設(shè)成本為提升產(chǎn)品、企業(yè)的檔次和品牌，采用知名品牌的設(shè)計(jì)單位、材料、設(shè)備等投入的成本自身品牌建設(shè)需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造上投入的成本企業(yè)品牌建設(shè)成本品牌互動(dòng)成本自身品牌建設(shè)成本為提升產(chǎn)品112企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力成本組織運(yùn)營(yíng)成本組織能力成本企業(yè)的決策機(jī)制、管理模式、組織結(jié)構(gòu)、工作流程等對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理的影響企業(yè)把握市場(chǎng)、設(shè)計(jì)產(chǎn)品的能力對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理的影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力成本組織運(yùn)營(yíng)成本組織能力成本企業(yè)的決策機(jī)制、管理113項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡,而非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價(jià)，只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出進(jìn)度品質(zhì)成本規(guī)劃周期方案周期施工圖周期含鋼量等土建成本景觀造價(jià)示范區(qū)造價(jià)圖紙完善程度設(shè)計(jì)變更簽證率設(shè)計(jì)失誤率部品封樣率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)

設(shè)計(jì)階段的成本觀景觀設(shè)計(jì)周期擴(kuò)初周期室內(nèi)設(shè)計(jì)周期施工周期部品造價(jià)產(chǎn)品的品質(zhì)項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡,進(jìn)度品質(zhì)成本規(guī)劃周期114設(shè)計(jì)階段成本管理的目的提升產(chǎn)品品質(zhì)縮短開(kāi)發(fā)周期降低開(kāi)發(fā)成本設(shè)計(jì)階段成本管理的目的提升產(chǎn)品品質(zhì)縮短開(kāi)發(fā)周期降低開(kāi)發(fā)成本115

—對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，

對(duì)成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)避免兩種現(xiàn)象：不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失成本控制含鋼量等土建造價(jià)景觀造價(jià)示范區(qū)造價(jià)設(shè)計(jì)變更簽證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)部品造價(jià)—對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，

對(duì)成本人員而言應(yīng)前116三、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中“目標(biāo)成本”是成本管理的前提三、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中117項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段竣工銷(xiāo)售管理階段入伙管理階段概念規(guī)劃設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)管理擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理施工圖設(shè)計(jì)管理工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合成本項(xiàng)目成本估算成本測(cè)算及目標(biāo)成本拆分預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu)結(jié)算工程營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目的每一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都會(huì)受到其上游成本工作的條件制約，成本部門(mén)的成本控制要求應(yīng)成為設(shè)計(jì)部門(mén)的成本控制目標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理與成本部門(mén)的關(guān)系多方案比較概念規(guī)劃草案項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)118成本部門(mén)應(yīng)制定項(xiàng)目目標(biāo)成本。設(shè)計(jì)部控制目標(biāo)成本偏差率。

目標(biāo)成本首先必須合理，建立在長(zhǎng)期數(shù)據(jù)庫(kù)積累的基礎(chǔ)上。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理控制方式結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率；景觀造價(jià)偏差率；示范區(qū)成本偏差率；設(shè)計(jì)費(fèi)偏差率。。。成本部門(mén)應(yīng)制定項(xiàng)目目標(biāo)成本。目標(biāo)成本首先必須合理，建119保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量建筑類(lèi)型結(jié)構(gòu)部位各地區(qū)含鋼量限額指標(biāo)(kg/m2)北京上海深圳武漢、東莞別墅、雙拼、花園洋房(6+1層及以下)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----小高層住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----公共人防地下室（6級(jí)）----公共普通全地下室----公共半地下室----結(jié)構(gòu)含鋼量保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量建筑類(lèi)型結(jié)構(gòu)部位各地區(qū)含鋼120分類(lèi)及定義硬景（元/平米）軟景（元/平米）總造價(jià)（元/平米）一類(lèi)景觀區(qū)居住區(qū)級(jí)/小區(qū)級(jí)公共綠地范圍二類(lèi)景觀區(qū)組團(tuán)級(jí)綠地范圍三類(lèi)景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類(lèi)景觀區(qū)道路旁綠化總計(jì)說(shuō)明：1、硬景：活動(dòng)場(chǎng)地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶(hù)外家私等；2、軟景：?jiǎn)棠?、灌木、花卉、草皮等種植類(lèi)；景觀造價(jià)控制總價(jià)偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡分類(lèi)及定義硬景軟景總造價(jià)一類(lèi)景觀區(qū)二類(lèi)景觀區(qū)三類(lèi)景觀區(qū)四121示范區(qū)造價(jià)

費(fèi)用分類(lèi)建安費(fèi)（元/平米）設(shè)計(jì)費(fèi)（元/平米）家具、用品、設(shè)施費(fèi)總造價(jià)（元/平米）1、土建---銷(xiāo)售中心（臨建）2、裝修---銷(xiāo)售中心、樣板房3、景觀---臨時(shí)4、包裝---臨時(shí)標(biāo)志、道具總計(jì)示范區(qū)造價(jià)費(fèi)用建安費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)家具122不提倡人海戰(zhàn)術(shù)

--開(kāi)發(fā)規(guī)模加大，并不意味著人數(shù)呈同比例的增加，通過(guò)架構(gòu)的優(yōu)化和資源整合，提高人均生產(chǎn)效率，保證企業(yè)高效率運(yùn)作。人數(shù)效能多項(xiàng)目制下平衡點(diǎn)*人均設(shè)計(jì)管理面積不提倡人海戰(zhàn)術(shù)人數(shù)效能多項(xiàng)目制下平衡點(diǎn)*人均設(shè)計(jì)管理面積123人均設(shè)計(jì)

管理面積＝∑規(guī)劃總面積xA%方案總面積xB%施工圖總面積xC%（)÷設(shè)計(jì)總?cè)藬?shù)1建議A為20％；B為50%;C為30％人均設(shè)計(jì)

管理面積＝∑規(guī)劃總面積xA%方案總面積xB%施124某集團(tuán)公司04年人均設(shè)計(jì)管理面積一覽深圳公司設(shè)計(jì)部規(guī)劃面積之和302.46方案面積之和48施工圖面積之和48設(shè)計(jì)部人數(shù)18北京公司設(shè)計(jì)部規(guī)劃面積之和621.69方案面積之和33.6施工圖面積之和15.1設(shè)計(jì)部人數(shù)17上海公司設(shè)計(jì)部規(guī)劃面積之和63.843.38方案面積之和39施工圖面積之和39設(shè)計(jì)部人數(shù)13某集團(tuán)公司04年人均設(shè)計(jì)管理面積一覽深圳公司設(shè)計(jì)部規(guī)劃面積之125避免兩種現(xiàn)象：為節(jié)省成本而壓低設(shè)計(jì)費(fèi)為追求效果設(shè)計(jì)費(fèi)失控合理設(shè)計(jì)費(fèi)

是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于設(shè)計(jì)單位選擇的合理性合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于設(shè)計(jì)單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；；直接對(duì)具體設(shè)計(jì)人給予的適當(dāng)費(fèi)用，對(duì)積極性的發(fā)揮會(huì)有更積極的作用避免兩種現(xiàn)象：為節(jié)省成本而壓低設(shè)計(jì)費(fèi)為追求效果設(shè)計(jì)費(fèi)失控合理126合理設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)具體的項(xiàng)目性質(zhì)、選擇設(shè)計(jì)單位的不同設(shè)立設(shè)計(jì)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)，如國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌設(shè)計(jì)公司--元/M2國(guó)內(nèi)二線(xiàn)品牌設(shè)計(jì)公司--元/M2國(guó)外一線(xiàn)品牌設(shè)計(jì)公司--元/M2國(guó)外二線(xiàn)品牌設(shè)計(jì)公司--元/M2萬(wàn)科：北京、上海、深圳：55元/M2廣州公司：50元/M2其他地區(qū)公司：45元/M2分類(lèi)公司規(guī)劃概念方案方案+建筑擴(kuò)初結(jié)構(gòu)、設(shè)備擴(kuò)初+施工圖景觀方案+擴(kuò)初+施工圖樣板房+銷(xiāo)售中心室內(nèi)設(shè)計(jì)其他總計(jì)深圳公司--國(guó)內(nèi)單位252315武漢公司項(xiàng)目0.750.5939.10上海公司項(xiàng)目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集團(tuán)地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)費(fèi)統(tǒng)計(jì)合理設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)具體的項(xiàng)目性質(zhì)、選擇設(shè)計(jì)單位的不同設(shè)立設(shè)127

“成本管理”的目的應(yīng)是“成本優(yōu)化”或“成本效益最大化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進(jìn)度。

“成本管理”的目的應(yīng)是“成本優(yōu)化”或“成本效益最大128四、在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本效益最大化的方法四、在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中129規(guī)劃方案景觀方案部品策劃方案建筑方案示范區(qū)設(shè)計(jì)施工圖流程與計(jì)劃規(guī)劃方案景觀方案部品策劃方案建筑方案示范區(qū)設(shè)計(jì)施工圖流程與計(jì)130論證階段設(shè)計(jì)管理階段概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點(diǎn)策劃階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)實(shí)施方案概念規(guī)劃周期實(shí)施方案周期施工圖周期設(shè)計(jì)周期劃定論證階段設(shè)計(jì)管理階段概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點(diǎn)策劃階段概念規(guī)劃草131順馳項(xiàng)目周期統(tǒng)計(jì)表區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積(平方米)規(guī)劃建面(平方米)土地獲取時(shí)間A開(kāi)工時(shí)間B開(kāi)盤(pán)時(shí)間CB－A天C－A天上海順馳藍(lán)灣87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京濱江奧城181,942約300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249蘇州湖畔天城164,200約300,0002003.10.222004.06.12234無(wú)錫天鵝湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京順馳領(lǐng)海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187藍(lán)調(diào)國(guó)際公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重慶奧林匹克2004.62004.82004.1060120晉中城市藝墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183鄭州鄭東第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛陽(yáng)洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202順馳項(xiàng)目周期統(tǒng)計(jì)表區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積規(guī)劃建面土地獲取開(kāi)工時(shí)間132萬(wàn)科項(xiàng)目周期拿地到開(kāi)盤(pán)：多層項(xiàng)目9個(gè)月；高層項(xiàng)目12個(gè)月；北京領(lǐng)海重慶奧林匹克花園萬(wàn)科項(xiàng)目周期拿地到開(kāi)盤(pán)：北京領(lǐng)海重慶奧林匹克花園133順馳、萬(wàn)科的共性1）采取傳統(tǒng)工序前置:提前做好70%的準(zhǔn)備工作,以“成本換時(shí)間”；雖然會(huì)由于最終沒(méi)有獲得土地而損失前期投入，但從總體上看認(rèn)為值得。2）采用工序并聯(lián)作業(yè)：在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉進(jìn)行。3）采取規(guī)模復(fù)制模式：采取“拿來(lái)主義”，再適當(dāng)調(diào)改。4）重視長(zhǎng)期性工作：對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。順馳、萬(wàn)科的共性1）采取傳統(tǒng)工序前置:134概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)施工圖部品設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加初步設(shè)計(jì)施工開(kāi)始概念設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)施工圖部品設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖135拿地節(jié)點(diǎn)方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖部品材料定板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖擴(kuò)初報(bào)建施工圖報(bào)建概念規(guī)劃方案部品材料調(diào)研產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案銷(xiāo)售示范區(qū)策劃景觀概念拿地節(jié)點(diǎn)方案方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖部品材1367個(gè)月,從拿地到施工圖某項(xiàng)目規(guī)劃用地面積20.28萬(wàn)平方米,容積率1.19.核定建筑面積24.07萬(wàn)平方米,其中花園洋房14.22萬(wàn)平方米,小高層6.25萬(wàn)平方米,商業(yè)3.48萬(wàn)平方米,會(huì)所1200平方米,2004年12月31日簽定土地出讓協(xié)議,2004年11月至12月項(xiàng)目前期準(zhǔn)備,2005年1月至2月概念規(guī)劃設(shè)計(jì)投標(biāo),2005年1月至3月住宅戶(hù)型研究,2005年3月至5月規(guī)劃,建筑方案及深化,2005年5至6月30日完成典型花園洋房和小高層擴(kuò)初,施工圖2005年6月完成修建性詳細(xì)規(guī)劃和方案報(bào)批文本的編制.從正式拿到土地到單體施工圖完成共計(jì)7個(gè)月.項(xiàng)目簡(jiǎn)介7個(gè)月,從拿地到施工圖某項(xiàng)目規(guī)劃用地面積20.28萬(wàn)平方米,1377個(gè)月,從拿地到施工圖7個(gè)月,從拿地到施工圖138規(guī)劃設(shè)計(jì)工作組織項(xiàng)目取得土地項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動(dòng)施工圖設(shè)計(jì)施工圖施工配合專(zhuān)家建筑設(shè)計(jì)戶(hù)型研究戶(hù)型深化整理住宅立面，公建方案設(shè)計(jì)單體施工圖BAU設(shè)計(jì)配合設(shè)計(jì)推薦，管理，配合總圖概念規(guī)劃方案競(jìng)賽SWA規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃方案修建性詳規(guī)BAUETEETEETE配合配合設(shè)計(jì)7個(gè)月,從拿地到施工圖規(guī)劃設(shè)計(jì)工作組織項(xiàng)目取得土地項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動(dòng)施施工圖專(zhuān)家建筑設(shè)計(jì)139設(shè)計(jì)周期建議論證階段設(shè)計(jì)管理階段75天概念規(guī)劃施工圖拿地時(shí)間策劃階段95天55天(多層)70天(高層)不做限定概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)實(shí)施方案設(shè)計(jì)周期225/240天設(shè)計(jì)周期建議論證階段設(shè)計(jì)管理階段75天概念規(guī)劃施工圖拿地時(shí)間1401、提高全員成本意識(shí)（1）部門(mén)間密切協(xié)作（2）各專(zhuān)業(yè)工程師盡職盡責(zé)

成本控制的管理因素

2、加強(qiáng)市場(chǎng)與客戶(hù)意識(shí)

（1）加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的了解，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。（2）了解與分析客戶(hù)需求，把握產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)。

3、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)（1）做好設(shè)計(jì)招標(biāo)（2）做好合同管理（3）實(shí)行中期溝通、監(jiān)督（4）落實(shí)獎(jiǎng)懲措施

4、建立管理程序與制度

（1）完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（2）堅(jiān)持全程優(yōu)化設(shè)計(jì)（3）專(zhuān)家會(huì)議評(píng)審制度（4）內(nèi)部審核制度化

1、提高全員成本意識(shí)成本控制的管理因素2、加強(qiáng)市場(chǎng)與客戶(hù)141

最終成本管理控制了什么？項(xiàng)目的建安、運(yùn)營(yíng)成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段對(duì)于產(chǎn)品的品質(zhì)具有決定性的作用項(xiàng)目建安成本項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)提高項(xiàng)目銷(xiāo)售收入項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本減少項(xiàng)目資金時(shí)間成本（提高資金周轉(zhuǎn)率）最終成本效益最大化體現(xiàn)在哪里？提升企業(yè)品牌和競(jìng)爭(zhēng)力

最終成本管理控制了什么？項(xiàng)目的建安、運(yùn)營(yíng)成本中絕大多數(shù)決定142美廬錦園2001年11月售價(jià)：6300元/m2容積率：3.35

深圳市天蔚實(shí)業(yè)有限公司美廬錦園2001年11月售價(jià)：6300元/m2深圳市天蔚實(shí)業(yè)143世紀(jì)村2001年11月售價(jià)：7300元/m2容積率：3.5

沙河實(shí)業(yè)股份有限公司

世紀(jì)村2001年11月售價(jià)：7300元/m2沙河實(shí)業(yè)股份有限144五、項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化五、項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化145內(nèi)容評(píng)分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形態(tài)分期開(kāi)發(fā)物業(yè)管理賣(mài)場(chǎng)安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車(chē)方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關(guān)系消防流線(xiàn)內(nèi)容評(píng)分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形態(tài)分期開(kāi)發(fā)146內(nèi)容評(píng)分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)對(duì)整體開(kāi)發(fā)的作用配套公建會(huì)所市政公建景觀設(shè)計(jì)現(xiàn)狀景觀改造與利用維護(hù)成本

內(nèi)容評(píng)分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)147規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理課件148規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理課件149六、建筑設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化六、建筑設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化150建筑設(shè)計(jì)階段成本效益最大化的目標(biāo)：建筑專(zhuān)業(yè)是建筑形態(tài)對(duì)客戶(hù)需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品創(chuàng)新。結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)是最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)形式。設(shè)備專(zhuān)業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。建筑設(shè)計(jì)階段成本效益最大化的目標(biāo)：建筑專(zhuān)業(yè)是建筑形態(tài)對(duì)客戶(hù)需151建筑型態(tài)的優(yōu)化半山海景別墅建筑型態(tài)的優(yōu)化半山海景別墅152建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣15341度旋轉(zhuǎn)，是景觀的要求，也是個(gè)性的體現(xiàn)建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣41度旋轉(zhuǎn)，是景觀的要求，也是個(gè)性的體現(xiàn)建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅154建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣155建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣156建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹(shù)灣157建筑形式選擇的成本百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸建筑形式選擇的成本百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸158建筑形式選擇的成本百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸建筑形式選擇的成本百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸159建筑形式選擇的成本百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸紅樹(shù)西岸幕墻材料說(shuō)明及造價(jià)：1.幕牆窗鋁材選用PVF2（二塗）表面處理；2.幕牆窗玻璃采用（6＋12＋6Low－E）雙鋼化中空玻璃；3.幕牆窗五金配件采用德國(guó)原產(chǎn)Roto產(chǎn)品；4.欄桿采用（8＋1.52PVB＋6）雙鋼化夾膠玻璃、點(diǎn)式；5.平均造價(jià)：窗約為1150元/m2，玻璃欄桿約為1350元/m；建筑形式選擇的成本百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸紅樹(shù)西岸幕墻材料說(shuō)明及造價(jià)160百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸161百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸162百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸1632、結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核

結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核（1）輸入信息的審核核對(duì)電算的基本信息如抗震分類(lèi)、抗震的重要性類(lèi)別、場(chǎng)地類(lèi)別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類(lèi)荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無(wú)刻意放大。（2）輸出信息的審核檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。

結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化1、結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化（1）結(jié)構(gòu)型式的確定（2）樁基型式的確定2、結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化1、結(jié)構(gòu)方案的選1643、細(xì)部做法的控制與審查

對(duì)細(xì)部做法的要求及做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。（1）Ⅲ級(jí)鋼的應(yīng)用由于Ⅲ級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用（2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類(lèi)太少含鋼量會(huì)上升，但分類(lèi)太多不利于施工控制。

3、細(xì)部做法的控制與審查165

1、成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定

結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過(guò)程的分階段控制要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。

2、結(jié)構(gòu)含鋼量限額

由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類(lèi)型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對(duì)指標(biāo)。含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過(guò)分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體型規(guī)則要求過(guò)高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證金地產(chǎn)品的較高品質(zhì)。建議在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。關(guān)注事項(xiàng)1、成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定關(guān)注事項(xiàng)166七、材料設(shè)備選用的成本優(yōu)化七、材料設(shè)備選用的成本優(yōu)化167首先設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo)倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，部品工作并行并前置；倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣定板；概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)施工圖功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計(jì)首先設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)單體168南昌四季花城標(biāo)準(zhǔn)化部品一覽表序分類(lèi)材料、構(gòu)配件序分類(lèi)材料、構(gòu)配件1結(jié)構(gòu)材料屋面保溫板3室內(nèi)材料樓梯間欄桿地漏成品煙道樓梯踏步磚排水管新三級(jí)鋼入戶(hù)門(mén)電表箱玻璃磚入戶(hù)門(mén)門(mén)石室內(nèi)配電箱2外立面材料空調(diào)百頁(yè)鋁合金沖孔板門(mén)鈴弱點(diǎn)配電箱單元門(mén)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)欄桿樓層門(mén)牌號(hào)冷熱給水管屋面瓦曬衣架開(kāi)關(guān)插座檐溝陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)地磚樓梯間內(nèi)墻涂料鋁合金門(mén)窗玻璃雨蓬樓梯間入口雨蓬下內(nèi)墻涂料外墻涂料院墻及院門(mén)4其他材料單元入口墻邊欄桿文化石空調(diào)孔洞配件單元入口樓梯鋪地材料分格條窗護(hù)欄室外配電房門(mén)告示欄外墻磚熱水器扣帽樓棟門(mén)牌信奶箱單元門(mén)牌保潔箱5燈具樓梯間燈具6智能化對(duì)講系統(tǒng)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)室內(nèi)安防單元入口燈單元入口門(mén)牌燈南昌四季花城標(biāo)準(zhǔn)化部品一覽表序分類(lèi)材料、構(gòu)配件序分類(lèi)材料、構(gòu)169標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)將減少部品的種類(lèi)數(shù)量，降低設(shè)計(jì)工作量，為單一部品提供數(shù)量較多的采購(gòu)額，從而降低招投標(biāo)工作量，為集中采購(gòu)降低成本提供條件大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可與設(shè)備、材料供應(yīng)商形成戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，達(dá)到雙贏。規(guī)?；a(chǎn)模式規(guī)?；a(chǎn)模式170八、景觀方案的成本優(yōu)化八、景觀方案的成本優(yōu)化171案例麗陽(yáng)廣場(chǎng)疊翠公園谷地公園示范區(qū)景觀總平圖N案例麗陽(yáng)廣場(chǎng)疊翠公園谷地公園示范區(qū)景觀總平圖N172前提條件建造成本要求環(huán)境目標(biāo)成本：1390.45（萬(wàn)元）營(yíng)銷(xiāo)要求主要景觀區(qū)域主題化，其小景觀設(shè)計(jì)圍繞主題進(jìn)行；注重設(shè)施的可參與性。

項(xiàng)目部要求材質(zhì)選擇的本地化和施工工藝的可行性物業(yè)公司要求安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護(hù)成本低前提條件建造成本要求環(huán)境目標(biāo)成本：1390.45（萬(wàn)元）173成本控制計(jì)劃400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造價(jià)分布圖成本控制計(jì)劃400元/平米350元/平米330元/平米290174成本控制計(jì)劃項(xiàng)目面積（萬(wàn)平米）目標(biāo)單價(jià)（元/平米）方案單價(jià)（元/平米）總建筑面積11.25123.50133.80景觀用地面積約4.94281.00305.00項(xiàng)目面積（萬(wàn)平米）總價(jià)（萬(wàn)元）方案單價(jià)（元/平米）總綠化面積3.1427587.50總硬質(zhì)景觀面積1.10413（不含部品、水景設(shè)備、排水）375.00示范區(qū)（已完成）0.8268（不含會(huì)所建筑）335.00成本拆分表單方造價(jià)列表成本控制計(jì)劃項(xiàng)目面積（萬(wàn)平米）目標(biāo)單價(jià)（元/平175主要材質(zhì)部品第一部分主要材料部品列表第二部分硬地景觀材料第三部分植物第四部分室外部品主要材質(zhì)部品第一部分主要材料部品列表176第一部分主要材料部品列表主要材料部品列表（一）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)（元）總價(jià)（萬(wàn)元）產(chǎn)地備注一、主要硬地鋪裝材質(zhì)1黃木紋平米2洗石米平米3花崗石（紫羅紅+黃色）平米4手打銹石平米5黃石英蘑菇板平米6木地板（暫定鐵杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9紅砂巖平米10青砂石