杭州千島湖賽伯樂千島湖科技創(chuàng)新基地總部營銷推廣案呈送：杭州賽伯樂科技開發(fā)有限公司提交：香港五道梁行·杭州事業(yè)部日期：2010年1月15日杭州千島湖賽伯樂呈送：杭州賽伯樂科技開發(fā)有限公司我們的做法，與傳統(tǒng)廣告公司有所不同……因?yàn)槭袌鲈谧儯螒蛞?guī)則在變消費(fèi)者需求的洞察，是一切工作的前提營銷學(xué)其實(shí)就是不斷變化著的“人”學(xué)，廣告也不是報(bào)幕五道梁行，在追索市場的需求中尋求制勝之道我們不是報(bào)幕員我們的做法，與傳統(tǒng)廣告公司有所不同……因?yàn)槭袌鲈谧?，游戲?guī)則第一節(jié)宏觀市場研究第二節(jié)競品分析第三節(jié)本案分析項(xiàng)目簡介項(xiàng)目背景項(xiàng)目綜合定位SWOT分析第四節(jié)營銷推廣策略核心營銷戰(zhàn)略推廣策略銷售策略創(chuàng)新第五節(jié)項(xiàng)目提升建議項(xiàng)目運(yùn)營建議管理創(chuàng)新策略產(chǎn)品力提升策略第一節(jié)宏觀市場研究第一節(jié)宏觀市場研究第一節(jié)宏觀市場研究先簡略說說千島湖千島湖，位于浙江省淳安縣境內(nèi)，因湖內(nèi)擁有星羅棋布的1078個(gè)島嶼而得名，是世界上島嶼最多的湖，國家一級水體。千島湖景區(qū)總面積982平方公里，其中湖區(qū)面積573平方公里。千島湖是兩江一湖（富春江、新安江、千島湖）國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)的主要組成部分。它地處長江三角洲的腹地，是上海經(jīng)濟(jì)區(qū)和我國東南一流風(fēng)景旅游城市杭州的“后花園”。千島湖距杭州129公里，距黃山140公里，是鑲嵌在杭州——千島湖——黃山名城、名水、名山這條黃金旅游線上的一顆燦爛的明珠。它與西湖、黃山、太湖、金華雙龍洞、武夷山等國家級風(fēng)景區(qū)構(gòu)成了一個(gè)有機(jī)的旅游網(wǎng)絡(luò)，千島湖處于這一網(wǎng)絡(luò)的中心部位，從上海、江蘇、安徽、江西、福建等地區(qū)來都很方便。

先簡略說說千島湖千島湖，位于浙江省淳安縣境內(nèi)，因千島湖地處長三角經(jīng)濟(jì)圈、交通圈、生態(tài)圈、生活圈的“四圈”環(huán)境之中，隨著杭千高速、淳開公路、昌文公路的開通，千島湖對外交通將極大改善，與杭州、上海、南京等周邊城市和西湖、黃山、三清山等著名景區(qū)的交通條件全面改善，區(qū)位優(yōu)勢更為明顯。千島湖一流的景觀環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，完善的接待設(shè)施和廣闊的發(fā)展空間，具備發(fā)展度假旅游的絕對優(yōu)勢。同時(shí)，湖區(qū)的攝云列島、界首群島、龍川半島、珍珠列島，外圍的浪川芹川古民居、白馬盆地、金坳幽谷、屏門童家坪等具有較高價(jià)值的旅游資源，隨著千汾線、昌文線的開通，開發(fā)條件逐步成熟。區(qū)位資源千島湖地處長三角經(jīng)濟(jì)圈、交通圈、生態(tài)圈、生活圈的“四圈”環(huán)境千島湖旅游歷經(jīng)25年的發(fā)展，目前已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展期、業(yè)態(tài)形式轉(zhuǎn)變期和休閑度假轉(zhuǎn)軌期，一批民營企業(yè)集團(tuán)紛紛投資千島湖開發(fā)高檔別墅、豪華游輪俱樂部和綜合度假村，使原本以單純觀光為主的淳安旅游向休閑度假、會議旅游、水上運(yùn)動綜合型轉(zhuǎn)變成為可能。千島湖鎮(zhèn)榮獲國際花園城市桂冠，城市旅游接待功能越來越完善，休閑度假氛圍越來越濃厚，為全縣旅游轉(zhuǎn)軌變型、打造度假之都提供了保證。國家級生態(tài)示范區(qū)的創(chuàng)建，為千島湖保持優(yōu)良生態(tài)環(huán)境和景觀環(huán)境提供了保障。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)外部依托千島湖旅游歷經(jīng)25年的發(fā)展，目前已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展期、業(yè)態(tài)形青溪新城作為最大的國家級森林公園、生態(tài)示范區(qū)、4A旅游區(qū)、國家級衛(wèi)生城鎮(zhèn)及全國文明城鎮(zhèn)示范點(diǎn)，千島湖的品牌優(yōu)勢非常明顯。特別是杭（杭州）千（千島湖）高速的開通，更是激發(fā)出千島湖新城巨大的開發(fā)投資潛力。萬向集團(tuán)、杭州綠城、美都房產(chǎn)、開元旅業(yè)、濱江房產(chǎn)等國內(nèi)外知名企業(yè)紛紛落戶千島湖，使千島湖成為一片旅游、房產(chǎn)開發(fā)的投資熱土。淳安青溪新城是杭州市委十屆四次全會提出的建設(shè)20個(gè)新城之一，該新城包括鼓山、坪山、珍珠半島區(qū)塊。它依山伴水，風(fēng)景秀麗，生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚。以“城在山中，山在湖中，湖在景中，城景交融”的城市發(fā)展形態(tài)擬將青溪新城規(guī)劃建設(shè)成一個(gè)集旅游、休閑、娛樂、居住、濱水商務(wù)、科研辦公為一體的高檔景觀居住區(qū)，形成一個(gè)公共性、可達(dá)性、景觀化和功能化的新城，打造成千島湖城市東入口的金廳堂。目前，縣委十二屆八次全會正式啟動了青溪新城建設(shè)，并確定了新城城市規(guī)劃方案。項(xiàng)目擬于在新城范圍內(nèi)推出土地綜合開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商，根據(jù)開發(fā)區(qū)青溪新城規(guī)劃及投資規(guī)模，提供商業(yè)、旅游、房產(chǎn)等種類項(xiàng)目用地，利用獨(dú)特的自然條件，以低密度、組團(tuán)等各種開發(fā)模式，逐步的把該區(qū)塊打造成集旅游、休閑度假、房產(chǎn)和濱水商務(wù)等功能配套服務(wù)于一體的城市副中心。青溪新城作為最大的國家級森林公園、生珍珠半島片區(qū)是青溪新城極為重要的組成部分，地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境良好，交通條件便利，而且隨著“兩隧兩橋”工程的即將開通和東南旅游碼頭的建成運(yùn)營，該區(qū)塊將是淳安區(qū)位優(yōu)勢最明顯的地塊之一，擁有巨大潛力和良好前景，被定位為淳安科技硅谷。珍珠半島珍珠半島片區(qū)是青溪新城極為重要的組成杭州千島湖科技創(chuàng)新基地總部營銷推廣案課件本區(qū)內(nèi)只有萬豪千島百度有可比性!第二節(jié)競品分析本區(qū)內(nèi)只有萬豪千島百度有可比性!第二節(jié)競品分析千島百度千島百度位于珍珠半島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，西臨西環(huán)路，南臨城中湖南路，東為科技路，該區(qū)塊是杭州市政府提出的20個(gè)新城之一的千島湖坪山新城的核心區(qū)塊。定位于生態(tài)型、低密度、智能化，集事業(yè)、游息、情感、藝術(shù)等空間于一體的綜合型國際化創(chuàng)意園。她首期開發(fā)80畝，遠(yuǎn)期規(guī)劃600余畝。目前正在開發(fā)的一期千羽苑組團(tuán)，用地80畝，總建筑面積5萬平方米，戶型面積在102-593平方米。建筑產(chǎn)品有組院式、聯(lián)排、疊排、雙拼以及獨(dú)棟等，建筑圍合形成小院、島式、模塊等形態(tài)。項(xiàng)目概況千島百度千島百度位于珍珠半島高新技術(shù)*獨(dú)幢

千島百度建筑大多為3-4層，單體面積300-3000平方米，。空間采光性能極佳，南北通暢；單棟建筑形成圍合，形成大面積中庭花園。

*自由分割、靈活組合

千島百度設(shè)計(jì)層高3.6—5.4米，根據(jù)或事業(yè)或休閑或娛樂的使用功能需要，進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆指睢＝ㄖ?nèi)部空間為模塊式組合，大開間柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)便于靈活分隔大開間短進(jìn)深，前后寬幅落地窗，四面有窗的通透設(shè)計(jì)，360度環(huán)繞式景觀，屋頂大面積露臺，以300平米左右面積為單位，可任意分割，靈活組合。

*LOFT空間設(shè)計(jì)

部分LOFT空間層高達(dá)到6.6米,針對一些有特殊使用要求，千島百度提供定制服務(wù)，按照客戶要求設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目建設(shè)*獨(dú)幢

千島百度建筑大多為3-4層，單體面積300-300020萬平方米園林景觀與原生態(tài)水系，構(gòu)筑園區(qū)內(nèi)恢宏景觀，800米中心景觀綠地逶迤綿延，水岸線蜿蜒環(huán)抱，庭院式中心綠化，點(diǎn)式組團(tuán)綠化。全島、半島、綠地、水面相連，遼闊藍(lán)天、和煦陽光、碧綠草地與漣漪水面融為一體……千島百度的綠化主題以自然水系、緩坡草坪交錯(cuò)環(huán)繞布局形成，體現(xiàn)創(chuàng)意所具有的時(shí)尚感、現(xiàn)代感。千島百度以建筑為主體，環(huán)境為主題的景觀設(shè)計(jì)，將園區(qū)公共集中綠地與組團(tuán)內(nèi)綠地有效結(jié)合，形成多層次的、豐富的綠化組合，各單元能享受從私密空間到公共空間多層次的、豐富的生態(tài)環(huán)境景觀。園林景觀:20萬平方米園林景觀與原生態(tài)水系，構(gòu)筑園區(qū)內(nèi)恢宏景觀，800規(guī)劃特點(diǎn)

項(xiàng)目具有低密度、低容積率、高綠化率的優(yōu)勢特點(diǎn)。項(xiàng)目充分考慮使用者的事業(yè)空間、游息空間、情感空間、藝術(shù)空間的交融和需求，運(yùn)用傳統(tǒng)庭院設(shè)計(jì)，利用千島湖原生態(tài)水系資源，布置了合院小棟事業(yè)生活空間和相關(guān)配套的服務(wù)設(shè)施，形成完美的院落組團(tuán)。千島百度的規(guī)劃主題以自然水系、緩坡草坪與個(gè)性建筑交錯(cuò)布局，體現(xiàn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)所具有的節(jié)奏感、現(xiàn)代感，并滿足他們所需要的靜謐和祥和。圍合式布局形成的庭院式中心綠化，最大限度的體現(xiàn)了以人為中心的理念。規(guī)劃特點(diǎn)

項(xiàng)目具有低密度、低容積率、高綠化率的優(yōu)勢特點(diǎn)。項(xiàng)目項(xiàng)目設(shè)有主題會所，提供餐飲、休閑、娛樂、保健、養(yǎng)生等服務(wù)，為客戶提供周全的人文關(guān)懷.另外,項(xiàng)目周邊酒店、金融、運(yùn)動休閑、餐飲設(shè)施、購物、醫(yī)療等設(shè)施一應(yīng)俱全，生活十分方便。平臺整合策略

千島百度將通過客戶、品牌、網(wǎng)絡(luò)、渠道等方面的優(yōu)勢，為入園客戶在多個(gè)層次上構(gòu)建廣泛的合作、交流平臺，達(dá)到資源共享，互惠互利、共同發(fā)展的目的。增值服務(wù)

項(xiàng)目提供沙龍、論壇、會展、業(yè)務(wù)外包、培訓(xùn)、科技項(xiàng)目及扶持資金的申報(bào)等服務(wù)。項(xiàng)目配套項(xiàng)目設(shè)有主題會所，提供餐飲、休閑、娛樂、保健、養(yǎng)生等服務(wù)，為

事業(yè)空間+生活空間+情感空間+藝術(shù)空間

這里是一個(gè)多維的空間，事業(yè)、生活、情感、藝術(shù)……

她從人文、社會、景觀等諸多方面出發(fā)，為懂得生活的成功人士、專家、研究機(jī)構(gòu)、事業(yè)圈層等提供創(chuàng)意生活花園，設(shè)置個(gè)性化創(chuàng)意空間，并提供各種生活、商務(wù)、休閑、娛樂配套設(shè)施，并根據(jù)使用者的個(gè)性化和特定的使用需要，量身定制產(chǎn)品。廣告語：“你是你自己的總統(tǒng)”、“創(chuàng)意空間，悠閑生活”“一個(gè)人本空間的搜索引擎”項(xiàng)目理念：項(xiàng)目現(xiàn)狀：一期去化的少量單位被退，陷入困局。

事業(yè)空間+生活空間+情感空間+藝術(shù)空間

這里是一個(gè)多維的空從建筑設(shè)計(jì)上看是廠房的風(fēng)格？科技研發(fā)一定要在這樣的環(huán)境中進(jìn)行嗎？在水泥的森林里談何休閑、娛樂、保健、養(yǎng)生？從建筑設(shè)計(jì)上看是廠房的風(fēng)格？科技研發(fā)一定要在這樣的環(huán)境中進(jìn)行戶型圖戶型圖戶外、室內(nèi)看板以及售樓處設(shè)計(jì)風(fēng)格混亂，再加上非常工業(yè)化的建筑外觀，曾讓我們的調(diào)查員誤以為是互聯(lián)網(wǎng)或通訊行業(yè)的營業(yè)廳。戶外、室內(nèi)看板以及售樓處設(shè)計(jì)風(fēng)格混亂，再加上千島百度的硬傷

1、建筑上是鮮明的大工業(yè)化

時(shí)代（比創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)時(shí)代、信息時(shí)代要早的時(shí)期風(fēng)格，外立面施工工藝相對粗糙，戶型設(shè)計(jì)上大而粗放。定位上的居住功能（生活空間+情感空間）難以實(shí)現(xiàn)。和藝術(shù)空間更不搭邊。招商缺少方法。2、目標(biāo)客群定位上過于多元化，這些人群需求上存在沖突，交集很小。僅可能成為SOHO或創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的替代產(chǎn)品，產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位決定了目標(biāo)人群范圍有限。3、廣告訴求凌亂，“你是你自己的總統(tǒng)”，更多是強(qiáng)調(diào)自我的主張也價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，在本案的目標(biāo)人群中無法引發(fā)共鳴，對于企業(yè)總部而言，本項(xiàng)目本原受限于千島湖的地域及區(qū)位條件影響。對于SOHO需求而言，本項(xiàng)目體量明顯便大，無法實(shí)現(xiàn)供求對接，導(dǎo)致策略失敗。“創(chuàng)意空間，悠閑生活”，主要訴求居住功能與辦公功能的結(jié)合，這在上海、北京或杭州而言，是有大量需求存在的，并且這樣的需求也主要針對于小戶型，目標(biāo)人群主要是過渡型或投機(jī)性需求。錯(cuò)誤的定位導(dǎo)致本項(xiàng)目在推廣上游移不定。千島百度的硬傷

1、建筑上是鮮明的大工業(yè)化

時(shí)代（比創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)杭州千島湖科技創(chuàng)新基地總部營銷推廣案課件我們需精準(zhǔn)定位項(xiàng)目，找準(zhǔn)對誰說話，說什么話！我們確定是為企業(yè)首腦和決策層服務(wù)的，正是利用項(xiàng)目本身所占有的不可多得的自然資源，為企業(yè)的創(chuàng)新動力研發(fā)、腦力風(fēng)暴、科學(xué)決策、高層公關(guān)、貴賓接待、首腦度假等提供融合創(chuàng)新研發(fā)、商務(wù)辦公、休閑度假于一體的綜合企業(yè)服務(wù)。對本案的提示作用：我們需精準(zhǔn)定位項(xiàng)目，找準(zhǔn)對誰說話，說什么話！對本案的提示作用第三節(jié)本案分析第三節(jié)本案分析從硅谷說起在硅谷所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；園區(qū)工作人員個(gè)個(gè)精神飽滿、熱情洋溢。綿延上百公里的硅谷就像個(gè)環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點(diǎn)綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。我們認(rèn)為，硅谷之所以成功，一個(gè)很重要的原因就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自由、能夠激發(fā)人的想象力和創(chuàng)造欲的人文環(huán)境。硅谷有著堪稱世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！動力型地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)板塊。同為動力型地產(chǎn)，千島湖科技創(chuàng)新總部又是怎樣的？從硅谷說起在硅谷所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；千島湖科技創(chuàng)新總部位于珍珠半島東南區(qū)秀水大道以南，以打造淳安頂級的、生態(tài)化的企業(yè)總部基地為目標(biāo)，從企業(yè)需求出發(fā)，定制極富獨(dú)立性、靈活性、生態(tài)性、標(biāo)志性、展示性的專屬價(jià)值空間，使其成為淳安市未來極具特色跟產(chǎn)業(yè)價(jià)值的多元化產(chǎn)業(yè)基地。

項(xiàng)目總占地面積約230畝，共分兩塊，其中臨湖用地200畝，規(guī)劃容積率為0.2,擬建設(shè)約40幢建筑單體,總建筑面積為2.7萬平方米。計(jì)劃引進(jìn)國內(nèi)或區(qū)域企業(yè)共30-50家，在基地內(nèi)建立科技創(chuàng)新研發(fā)總部。沿規(guī)劃中道路用地共是30畝，容積率為1.0,擬建設(shè)研發(fā)總部服務(wù)大樓,約20000平方米,為入駐的各企業(yè)科技創(chuàng)新研發(fā)總部提供接待、會議及學(xué)術(shù)交流等全方位服務(wù)。是集企業(yè)辦公、研發(fā)設(shè)計(jì)、商務(wù)交流、會議會展、酒店、酒店式公寓等為一體的智能化、高效益、生態(tài)型企業(yè)總部基地。項(xiàng)目簡介千島湖科技創(chuàng)新總部位于珍珠半島東南區(qū)秀水大道以按照淳安縣政府“三年打好基礎(chǔ)、五年初具規(guī)模、十年建成一個(gè)新千島湖鎮(zhèn)”的目標(biāo)。要加大招商引資力度，提高項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻，體現(xiàn)生態(tài)優(yōu)先原則，提高投入強(qiáng)度，提升產(chǎn)出效益，重點(diǎn)引進(jìn)苗子性、高成長企業(yè)，尤其要全力以赴引進(jìn)和培育戰(zhàn)略性、龍頭性企業(yè)。加大高新技術(shù)、文化創(chuàng)意和旅游休閑產(chǎn)業(yè)培育力度。按照珍珠半島的現(xiàn)有實(shí)際和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，實(shí)行適當(dāng)?shù)墓δ芊謪^(qū)，興建中小科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)園、賽伯樂科技研發(fā)總部、生物信息港和生態(tài)文化創(chuàng)意谷。到2011年，要引進(jìn)高新技術(shù)（含總部經(jīng)濟(jì)）企業(yè)50家以上。珍珠半島是淳安縣動力型地產(chǎn)的集中板塊，賽伯樂科技研發(fā)總部是其中的示范性地產(chǎn)項(xiàng)目，是新型科技研發(fā)及辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。

項(xiàng)目背景按照淳安縣政府“三年打好基礎(chǔ)、五年初具規(guī)模、十年建成一個(gè)新千項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目綜合定位千島湖科技創(chuàng)新總部與目前市場上普通產(chǎn)業(yè)別墅

及研發(fā)別墅、辦公別墅、創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園的區(qū)別普通創(chuàng)意園位于城市核心區(qū)域以外，處在城市工業(yè)區(qū)或老工業(yè)區(qū)內(nèi)，自然資源一般、產(chǎn)品檔次不高（很多是舊廠房改造的LOFT）、規(guī)格無法和居住型別墅相比、企業(yè)別墅建筑單體一般面積很大（多在兩千平以上）、在內(nèi)部辦公的人較多、辦公環(huán)境一般、私密性一般、配套層次不高。針對的產(chǎn)業(yè)類型一般為低產(chǎn)值的腦力型公司。結(jié)論：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是文化及低碳經(jīng)濟(jì)的代表，它僅代表了一種趨勢，目前還無法形成大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。普通產(chǎn)業(yè)花園或企業(yè)別墅位于城市周邊，自然資源尚可、產(chǎn)品檔次中等，建筑形式多采用現(xiàn)代工業(yè)文明象征的鋼鐵及玻璃，信息化程度高，城市基礎(chǔ)配套較好，建筑單體面積較大，通常介于600-3000平米不等，屬于企業(yè)區(qū)域總部辦公，通常為整個(gè)企業(yè)或公司全部遷入。在內(nèi)部辦公的人較多、辦公環(huán)境一般、私密性一般、配套層次不高。結(jié)論：產(chǎn)業(yè)花園或企業(yè)別墅屬于企業(yè)辦公形態(tài)由以往的城市工業(yè)化辦公向人性化辦公轉(zhuǎn)型的物業(yè)形態(tài)，它的主要用途為辦公，與以往的工業(yè)文明比較，更多地融入了人性因素，考慮到了人與自然的互動，考慮到了辦公人性化的因素。屬于辦公物業(yè)的更高一級形式。本案是杭州全新的一種物業(yè)類型總部經(jīng)濟(jì)園普通總部經(jīng)濟(jì)園主要針對大中型企業(yè)的總部或區(qū)域總部，一般擁有良好的產(chǎn)業(yè)園服務(wù)配套，位于城市的郊區(qū)，與產(chǎn)業(yè)花園或企業(yè)別墅近似。只是物業(yè)定位更為高端，針對的企業(yè)也著重于跨國企業(yè)或大型企業(yè)。它的特征是大型企業(yè)或跨國企業(yè)在區(qū)域內(nèi)的戰(zhàn)略介入，以此為據(jù)點(diǎn)，輻射區(qū)域市場，同時(shí)利于區(qū)域總部，實(shí)現(xiàn)人力、資源、公共關(guān)系等本土化戰(zhàn)略。結(jié)論：總部經(jīng)濟(jì)園通常為大型或跨國企業(yè)本土化戰(zhàn)略的重要步驟，通過入駐總部產(chǎn)業(yè)園，實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼗?、本土化?zhàn)略。物業(yè)類型通常為獨(dú)棟式寫字樓，體量2000平米為主。千島湖科技創(chuàng)新總部與目前市場上普通產(chǎn)業(yè)別墅

及研發(fā)別墅、辦公千島湖科技創(chuàng)新總部：本項(xiàng)目擁有非常好的山水自然資源、單體面積自由靈活（建議可采用小面積單元的形式，通過單元組合實(shí)現(xiàn)面積的靈活調(diào)動），與產(chǎn)業(yè)花園或企業(yè)別墅比較不同。本項(xiàng)目因?yàn)榈靥幥u湖，受限于空間及目前國際化程度、城市基礎(chǔ)配套等條件的不夠成熟；又因?yàn)楸卷?xiàng)目擁有極其良好的自然資源，與千島湖的度假氛圍相融等因素，本項(xiàng)目不能定位為與以往的總部產(chǎn)業(yè)園相同的物業(yè)形態(tài)。結(jié)論：受限于地理位置、交通的便利性、城市的基礎(chǔ)建設(shè)等因素，本項(xiàng)目無法與周邊的區(qū)域核心城市競爭，例如杭州的EAC，杭州錢江新城版塊、杭州濱江版塊等；也無法與上海等地的企業(yè)總部園相比較。因次本項(xiàng)目定位為企業(yè)創(chuàng)新研發(fā)中心是精準(zhǔn)的定位。千島湖科技創(chuàng)新總部：本項(xiàng)目擁有非常好的山水自然資源、單體面積創(chuàng)新總部，注定是為企業(yè)上層建筑服務(wù)的。既然無法成為大型企業(yè)的總部經(jīng)濟(jì)園，項(xiàng)目又擁有無可比擬的自然環(huán)境資源，因此服務(wù)于企業(yè)首腦，為企業(yè)創(chuàng)新戰(zhàn)略提供腦力風(fēng)暴中心或創(chuàng)新創(chuàng)意中心，便成為本項(xiàng)目的最理想選擇。企業(yè)的創(chuàng)新力來自于企業(yè)的高層首腦，這注定了本項(xiàng)目將是為企業(yè)上層建筑服務(wù)的。這些企業(yè)擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及資金基礎(chǔ)，在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成相當(dāng)?shù)挠绊懥Γ铝τ谌谌胧澜缃?jīng)濟(jì)，放眼全球，因此需要更科學(xué)的企業(yè)決策，需要更富有創(chuàng)新意識的決斷，同時(shí)需要更有發(fā)展前景的企業(yè)動力。綜合前面的分析，我們知道創(chuàng)新總部的概念決定了項(xiàng)目的高端性、私密性、科技性；也決定了項(xiàng)目物業(yè)中需要如下基礎(chǔ)配套：寬敞的接待與會客空間（為企業(yè)貴賓提供接待功能）腦力風(fēng)暴及創(chuàng)新動力研發(fā)中心（例如項(xiàng)目概念的產(chǎn)生、企業(yè)融資渠道開拓、企業(yè)藍(lán)海發(fā)展戰(zhàn)略的輸出等等。）首腦度假休閑（旺盛的體力及良好的精神狀態(tài)是帶領(lǐng)企業(yè)發(fā)展的根本因素）企業(yè)貴賓商務(wù)休閑（在放松、健康的自然環(huán)境里，既為貴賓的到來帶來了健康的享受，也帶來了整體企業(yè)形象的提升）。解讀創(chuàng)新總部：創(chuàng)新總部，注定是為企業(yè)上層建筑服務(wù)的。解讀創(chuàng)新企業(yè)創(chuàng)新研發(fā)中心企業(yè)總裁等高層決策中心企業(yè)高層（幾個(gè)最高領(lǐng)導(dǎo)間）會議企業(yè)高層休閑度假企業(yè)高級洽談會所企業(yè)間高層娛樂互動、情感溝通貴賓接待產(chǎn)品定位企業(yè)創(chuàng)新研發(fā)中心產(chǎn)品定位我們通過之前的對比分析，找出了創(chuàng)新總部與普通的創(chuàng)意園、企業(yè)別墅、產(chǎn)業(yè)花園、總部經(jīng)濟(jì)園等眾多其他類物業(yè)形態(tài)的區(qū)別，我們知道這些差異化主要體現(xiàn)在：創(chuàng)新總部為企業(yè)首腦及上層服務(wù)創(chuàng)新總部重點(diǎn)為企業(yè)提供持續(xù)發(fā)展動力戰(zhàn)略創(chuàng)新總部重點(diǎn)為企業(yè)上層提供具有極其良好自然環(huán)境，充滿健康與自然的溝通交流的平臺，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的公共關(guān)系戰(zhàn)略。創(chuàng)新總部為企業(yè)提供比辦公更為高端的企業(yè)運(yùn)營形態(tài)，它不是生產(chǎn)基地，不是企業(yè)物流倉儲，也不是企業(yè)辦公總部，它是企業(yè)發(fā)展運(yùn)營的最高級形式。創(chuàng)新總部完全脫離了原有企業(yè)靠產(chǎn)能、靠規(guī)模、靠原材料資源等發(fā)展的原始形態(tài)，從這里產(chǎn)出的將是企業(yè)戰(zhàn)略決策、企業(yè)融資方案、企業(yè)公共關(guān)系資源、企業(yè)藍(lán)海戰(zhàn)略發(fā)展方向等企業(yè)最為核心的競爭項(xiàng)目差異化分析：我們通過之前的對比分析，找出了創(chuàng)新總部與普通的產(chǎn)品風(fēng)格：建筑單體風(fēng)格采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)陽光、水、自然的融合。建筑采用大量環(huán)保、低碳新技術(shù)、新科技，并大量使用自然采光，親水親自然設(shè)計(jì)。產(chǎn)品風(fēng)格：建筑單體風(fēng)格采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，建筑采用大量環(huán)保、低建筑單體面積靈動式設(shè)計(jì)

4D32B1CA甲乙其中數(shù)字1-4區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)建筑單元，A-D為另一個(gè)建筑單元，均為300平米左右。按圖中所示，其中數(shù)字1為甲單元的接待區(qū)域及會議區(qū)域，A為乙單元的接待區(qū)域及會議區(qū)域。甲單元的2-3設(shè)計(jì)為整層的結(jié)構(gòu)，規(guī)劃為企業(yè)的貴賓接待及決策層頭腦風(fēng)暴中心及企業(yè)創(chuàng)新動力研發(fā)中心，甲單元的4設(shè)計(jì)為首腦度假或貴賓度假接待區(qū)域。乙單元的B-C設(shè)計(jì)為整層的結(jié)構(gòu)，規(guī)劃為企業(yè)的貴賓接待及決策層頭腦風(fēng)暴中心及企業(yè)創(chuàng)新動力研發(fā)中心，乙單元的D設(shè)計(jì)為首腦度假或貴賓度假接待區(qū)域。備注：若企業(yè)需要600平米左右的企業(yè)創(chuàng)新動力研究中心，則僅需打通甲乙單元的隔墻既可。建筑單體面積靈動式設(shè)計(jì)4D32B1CA甲乙其中數(shù)字1-4區(qū)第四節(jié)營銷推廣策略第四節(jié)營銷推廣策略創(chuàng)新CEOPARK創(chuàng)新總裁公園

項(xiàng)目定位分析：通過對項(xiàng)目的市場研究分析及產(chǎn)品定位分析，我們可以看出本項(xiàng)目與其他物業(yè)類型的區(qū)別，也理解了項(xiàng)目主要訴求對象是企業(yè)創(chuàng)新動力的決策人，也就是企業(yè)的首腦層。針對這樣的人群，我們給本項(xiàng)目賦予這樣一個(gè)角色定位：創(chuàng)新CEOPARK項(xiàng)目定位分析：通過對項(xiàng)目如果說是“首席執(zhí)行官”恭喜，你回答對了十分之一！CEO，是什么？如果說是“首席執(zhí)行官”CEO，是什么？C：Creative代表了創(chuàng)新創(chuàng)意、創(chuàng)新研發(fā)的意義。這是本項(xiàng)目的精神內(nèi)涵及產(chǎn)業(yè)實(shí)質(zhì)，也是淳安政府在青溪新城規(guī)劃中明確提出的戰(zhàn)略目標(biāo)。本項(xiàng)目力求通過企業(yè)創(chuàng)新動力的不停輸出，帶來企業(yè)的長足發(fā)展，在為企業(yè)走向成熟發(fā)展的同時(shí)，為地方經(jīng)濟(jì)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來新動力。同時(shí)C還可以代表Center，代表了核心和中心的意思，表示本項(xiàng)目期望通過3-5年的運(yùn)作，成為整個(gè)區(qū)域的發(fā)展核心與原動力。力求通過企業(yè)首腦們的創(chuàng)新動力、科學(xué)決策、公共關(guān)系資源整合等戰(zhàn)略動力的輸出與本項(xiàng)目的運(yùn)營有機(jī)結(jié)合，帶來自科技創(chuàng)新、企業(yè)管理技術(shù)革新、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等更高形式的發(fā)展。C：Creative代表了創(chuàng)新創(chuàng)意、創(chuàng)新研發(fā)的E：Ecology代表了環(huán)保、節(jié)能、生態(tài)學(xué)。本原的意義為生態(tài)學(xué)，這一方面它象征了本項(xiàng)目將擯棄以往企業(yè)依靠高能耗、擴(kuò)大規(guī)模、占用資源等取得發(fā)展的粗放發(fā)展模式，轉(zhuǎn)而依托高新技術(shù)的應(yīng)用、科學(xué)的決策、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定、藍(lán)海發(fā)展戰(zhàn)略的制訂等精細(xì)化、科學(xué)化發(fā)展模式，這種模式是低碳型的，低能耗的，少污染甚至是無污染的，集約創(chuàng)新發(fā)展的。同時(shí)另一方面，也代表了本項(xiàng)目所處的位置是生態(tài)的，它既擁有了千島湖優(yōu)越的自然資源條件，給企業(yè)首腦們一個(gè)生態(tài)的、自然的思索環(huán)境，又擁有了生態(tài)的技術(shù)、環(huán)?？萍嫉膽?yīng)用等方方面面的生態(tài)意識。E：Ecology代表了環(huán)保、節(jié)能、生態(tài)學(xué)。本O：Open開放式的，國際化的，不保守的。它代表了本項(xiàng)目與世界同步，信息溝通順暢及時(shí)。一方面它代表了我們目標(biāo)企業(yè)的首腦們渴望走向世界，渴望通過企業(yè)創(chuàng)新進(jìn)入世界優(yōu)秀企業(yè)行列的愿望，另一方面也代表了項(xiàng)目本身的國際化視野，為這樣一群尋求企業(yè)創(chuàng)新動力的首腦們提供國際化信息交互平臺。CEO，還是Creative+Ecology+Open創(chuàng)新+生態(tài)+國際化O：Open開放式的，國際化的，不保守的。它代千島湖科技創(chuàng)新總部的目標(biāo)客群定位1、基于產(chǎn)業(yè)別墅產(chǎn)品的高端性與稀缺性，決定了其目標(biāo)客戶群范圍較小。2、目標(biāo)客戶為綜合實(shí)力雄厚的企業(yè)。此類企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有強(qiáng)烈的創(chuàng)新意識，對企業(yè)形象有較高要求。同時(shí)，這類企業(yè)家投資謹(jǐn)慎，對物業(yè)的性價(jià)比及升值潛力判斷有較豐富的經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目屬性身份大中型民營企業(yè)（決策者為企業(yè)首腦）財(cái)富至少有三千萬流動資金、上億資產(chǎn)區(qū)域杭州、上海、本地、溫州、臺州等欲求渴望國際化、躍升為國際上市企業(yè)注重圈層經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境、良好的人脈公共關(guān)系資源投資動機(jī)企業(yè)戰(zhàn)略研發(fā)、企業(yè)動力創(chuàng)新研發(fā)、資產(chǎn)保值，高層領(lǐng)導(dǎo)辦公、會晤、休閑1、科研用地的屬性決定了只能招商針對企業(yè)決策者（層），而不能是普通個(gè)人。2、目標(biāo)客戶行業(yè)細(xì)分在以后的市場調(diào)研完成后進(jìn)行。千島湖科技創(chuàng)新總部的目標(biāo)客群定位1、基于產(chǎn)業(yè)別墅產(chǎn)品的高端性用什么方式說服這樣的一群人選擇本項(xiàng)目？

案名建議創(chuàng)新CEOPARK是一個(gè)高端優(yōu)越而人性化的空間，案名要能體現(xiàn)出：1、全球戰(zhàn)略研發(fā)中心2、生態(tài)化、園林式環(huán)境；3、高檔次的物業(yè)模式；4、面向國際化企業(yè)或正在走向國際化的企業(yè)5、物業(yè)的使用者是企業(yè)中的總裁級重要人物6、營造高層次的圈層氛圍7、企業(yè)資產(chǎn)保值的考慮、合理避稅，案名要體現(xiàn)出高端特質(zhì)等用什么方式說服這樣的一群人選擇本項(xiàng)目？案名建議慧島國際推薦案名：備用案名：半島國際慧谷國際花園慧島國際推薦案名：備用案名：核心廣告語林間。湖畔。CEO“林間湖畔”點(diǎn)出了優(yōu)越的自然資源，園林如畫、湖景宜人，CEO表示本產(chǎn)品是專為國際企業(yè)總裁們服務(wù)的，這是項(xiàng)目的服務(wù)定位，和產(chǎn)品定位中的創(chuàng)新CEOPARK是相符的。CEO還可以演繹為Creative+Ecology+Open創(chuàng)新+生態(tài)+國際化在本案中，CEO已經(jīng)不僅僅是首席執(zhí)行官和企業(yè)首腦的代名詞，它代表了更多的深層次含義，包含了更為廣闊和深邃的內(nèi)涵。

核心廣告語林間。湖畔。CEO“林間湖畔”點(diǎn)出了優(yōu)越的自然廣告及新聞主題：1、慧島國際全球招商公告2、慧島國際——?jiǎng)?chuàng)新CEOPARK盛大開盤3、中國首腦型地產(chǎn)的天驕[千島湖·慧島國際]誕生宣言4、“創(chuàng)新CEO.PARK”——企業(yè)創(chuàng)新動力5、中國首腦地產(chǎn)的新大陸—[千島湖·慧島國際]6、慧島國際——新浙江財(cái)富總部7、新國際人文商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)——?jiǎng)?chuàng)新CEOPARK/慧島國際8、慧島國際——永不謝幕的首腦聚會9、慧島國際——千島湖的國際化名片傳播戰(zhàn)術(shù)組合廣告及新聞主題：傳播戰(zhàn)術(shù)組合林間、湖畔、CEO——花園式企業(yè)研發(fā)中心，創(chuàng)新總裁公園創(chuàng)新創(chuàng)意，企業(yè)動力，千島湖·慧島國際集創(chuàng)新研發(fā)、商務(wù)辦公、休閑度假于一體誠邀全球CEO加盟，共襄盛業(yè)環(huán)湖北路388號慧島專線臺廣告文案林間、湖畔、CEO電臺廣告文案1、杭千高速、杭州繞城高速廣告（21M×7M高炮）2、06省道高速廣告（21M×7M高炮）3、環(huán)湖北路兩邊廣告（路燈或高炮）4、長途車站及附近戶外廣告5、杭州主城區(qū)中心地段戶外廣告戶外廣告1、杭千高速、杭州繞城高速廣告（21M×7M高炮）戶外廣告一、目的：針對寫字樓人群進(jìn)行廣告轟炸二、推介媒體：分眾傳媒三、頻度頻度1：30次/天15秒/次108000元/周折扣：4折頻度2：60次/天15秒/次188000元/周折扣：4折樓宇電視一、目的：樓宇電視廣告文案：千島湖慧島國際創(chuàng)新CEOPARK集科技研發(fā)、商務(wù)辦公、旅游休閑于一體花園別墅式企業(yè)總部中心，誠邀全球CEO加盟，共襄盛業(yè)環(huán)湖北路388信廣告文案：短信一、目的：高姿態(tài)的項(xiàng)目啟動通告并提升項(xiàng)目形象二、推介媒體：首選都市快報(bào)都市快報(bào)（彩色整版195000-320000元）約7.2折錢江晚報(bào)（彩色整版180000-330000元）約7.5折《樓市》上半月刊（面向改善型居住和多次置業(yè)者）三、內(nèi)容：項(xiàng)目招商啟動廣告或軟文創(chuàng)新CEO·PARK詮釋、產(chǎn)品賣點(diǎn)展示及園區(qū)優(yōu)惠政策等紙媒一、目的：紙媒杭州千島湖科技創(chuàng)新基地總部營銷推廣案課件一、目的：高卷入度媒體，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次，詳細(xì)解讀本項(xiàng)目項(xiàng)目宣傳冊一、目的：項(xiàng)目宣傳冊杭州千島湖科技創(chuàng)新基地總部營銷推廣案課件媒體周期（月）預(yù)算(萬）電臺440戶外6100報(bào)紙380雜志480樓宇電視470合計(jì)330媒體預(yù)算表注：因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)與短信方面可能產(chǎn)生的費(fèi)用很小，且有很大的不確定性，故不列入統(tǒng)計(jì)。媒體周期（月）預(yù)算(萬）電臺440戶外6100報(bào)紙380雜志銷售策略創(chuàng)新一、借勢營銷：借千島湖，青溪新城的未來發(fā)展，政府對珍珠半島高新科技企業(yè)的的政策扶持之勢，借淳安縣城市經(jīng)營對本案整體推動之勢，實(shí)現(xiàn)本案的借勢而上，有勢可依。二、互動營銷：充分利用各上下游企業(yè)和創(chuàng)新CEOPARK的品牌鏈接，實(shí)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)的互動、多贏。比如引進(jìn)一個(gè)知名企業(yè)，就可能引進(jìn)他的下游服務(wù)企業(yè)。三、本案的銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)充分結(jié)合了動力型地產(chǎn)、運(yùn)動戰(zhàn)消化這一核心戰(zhàn)略。提倡與目標(biāo)客戶的更多實(shí)效性溝通，講究走出去、請進(jìn)來；以階段性重點(diǎn)事件營銷為引爆點(diǎn)。銷售策略創(chuàng)新一、借勢營銷：借千島湖，青溪新城的未來發(fā)展，政府利用項(xiàng)目推介會與政府及媒體聯(lián)合，增加認(rèn)知度和企業(yè)的信心指數(shù)。淳安政府給予本項(xiàng)目一定公共關(guān)系資源，借用浙江各地商會資源項(xiàng)目推介會目標(biāo)區(qū)域：杭州、上海、溫州、金華、寧波、南京等地浙江商會。利用項(xiàng)目推介會與政府及媒體聯(lián)合，增加認(rèn)知度和企重點(diǎn)突破，全面開花重點(diǎn)先引進(jìn)品牌企業(yè)入駐，可吸引媒體關(guān)注及相關(guān)上下游企業(yè)跟進(jìn)。目標(biāo)企業(yè)：浙江商會在冊排名前200強(qiáng)企業(yè)，采用人盯人戰(zhàn)術(shù)，數(shù)據(jù)庫營銷。重點(diǎn)突破，全面開花重點(diǎn)先引進(jìn)品牌企業(yè)入駐，可吸利用優(yōu)秀的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)和個(gè)人上門招商攻城拔寨重點(diǎn)突破，全面開花利用優(yōu)秀的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)和個(gè)人上門招商攻城拔寨重點(diǎn)突破，全面開花營銷戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新四大營銷利器為核心戰(zhàn)術(shù)，輔以常規(guī)的銷售技巧。

一、ONETOONE直銷營銷模式：

由高素質(zhì)經(jīng)理級人員專項(xiàng)負(fù)責(zé)意向中客戶，專人服務(wù)，深度溝通。

二、泛CLUB營銷模式：

針對性利用俱樂部的高端客戶集群性，對諸如高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部、高級商業(yè)俱樂部、浙江商會、溫州商會等目標(biāo)進(jìn)行重點(diǎn)推廣。

三、新空間賣場營銷模式：

傳統(tǒng)售樓處將以現(xiàn)代商用物業(yè)文明展覽館的形式面向市場和客戶。以高科技感、高時(shí)代感的氛圍給予每一個(gè)到訪者巨大的感官沖擊。銷售人員將扮演講解員的角色，系統(tǒng)的指導(dǎo)客戶如何最大程度的享用本案帶來的全新商務(wù)體驗(yàn)與物業(yè)附加值。

四、階段性主題營銷模式：

消費(fèi)型地產(chǎn)常見的銷售方式明顯不適合本案，當(dāng)以波浪式營銷事件和主題活動貫穿全案。營銷戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新四大營銷利器為核心戰(zhàn)術(shù)，輔以常規(guī)的銷售技巧。

各種圈層組織是泛CLUB營銷重要突破口泛CLUB營銷各種圈層組織是泛CLUB營銷重要突破口泛CLUB營銷現(xiàn)代感與高科技感完美融合的招商中心現(xiàn)代感與高科技感完美融合的招商中心第五節(jié)項(xiàng)目提升建議第五節(jié)項(xiàng)目提升建議一、政策創(chuàng)新1、一站通關(guān)：園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅企業(yè)的出口業(yè)務(wù)提供協(xié)助辦理海關(guān)手續(xù)，設(shè)立產(chǎn)品出口快速通道，使企業(yè)有效掌控國際商機(jī)，真正實(shí)現(xiàn)無壁壘貿(mào)易交流。2、“企業(yè)外交官”全程解決方案：為避免“水土不服”現(xiàn)象，園區(qū)管委會免費(fèi)負(fù)責(zé)為每家入駐企業(yè)量身聘配一名長期“企業(yè)外交官”，協(xié)助辦理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后經(jīng)營中相關(guān)法律、外聯(lián)事務(wù)，確保企業(yè)入園一站通、經(jīng)營事事通！3、企業(yè)融資：××××4、稅收政策：××××管理創(chuàng)新策略具體內(nèi)容和額度需要開發(fā)商根據(jù)具體情況（比如政策的彈性）向政府申請。一、政策創(chuàng)新1、一站通關(guān)：管理創(chuàng)新策略具體內(nèi)容和額度需要開發(fā)1、創(chuàng)新CEOPARK是一種新型物業(yè)，它以及它所在的珍珠半島高新區(qū)的開發(fā)建設(shè)模式是中國高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、動力型地產(chǎn)開發(fā)模式的一大創(chuàng)新，是開發(fā)高科技園區(qū)的大膽嘗試，將成為淳安縣及全國城市“城市經(jīng)營”的有益示范。2、新型物業(yè)項(xiàng)目的成功，作為開發(fā)商需要在項(xiàng)目的整體運(yùn)營觀念上的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，從傳統(tǒng)的物業(yè)管理職能深化成為入駐園區(qū)企業(yè)的事業(yè)伙伴，以多角度提升物業(yè)附加值、提高CS(客戶滿意度)的觀念出發(fā)，經(jīng)營創(chuàng)新CEOPARK。二、觀念創(chuàng)新1、創(chuàng)新CEOPARK是一種新型物業(yè)，它以及它所在的珍珠

全新的物業(yè)模式，將形成企業(yè)全新的OFFICE辦公方式推動企業(yè)文化的發(fā)展。做為開發(fā)運(yùn)營商在軟性服務(wù)方面要作好充分的準(zhǔn)備，以配合本案的硬件形態(tài)和支撐產(chǎn)品的市場定位及高附加值。三、服務(wù)創(chuàng)新全新的物業(yè)模式，將形成企業(yè)全新的OFFICE兩種物業(yè)服務(wù)你選擇哪一種？優(yōu)雅殷勤型還是類軍警型？現(xiàn)在很多物業(yè)公司的形象就是軍事組織的感覺，這絕不是天經(jīng)地義的。兩種物業(yè)服務(wù)你選擇哪一種？優(yōu)雅殷勤型還是類軍警型？私邸空間、自主定制

千島湖科技創(chuàng)新總部可以為不同的客戶提供定制化辦公產(chǎn)品。產(chǎn)品不僅要具有多樣性、品質(zhì)高的特點(diǎn)，建筑單體還可在平層和垂直方向上自由拆分、組合，并為企業(yè)預(yù)留了二次裝修彈性空間，提供了適合入住企業(yè)個(gè)性需求和無限發(fā)展的可能。私邸空間、自主定制千島湖科技創(chuàng)新總部獨(dú)棟冠名、形象展示根據(jù)各自企業(yè)文化的需要，企業(yè)可在門前或者樓頂設(shè)計(jì)自身的形象識別標(biāo)志，從而突出自身形象，彰顯尊貴。獨(dú)棟冠名、形象展示根據(jù)各自企業(yè)文化的附：淳安縣對高新技術(shù)項(xiàng)目的政策扶持來淳投資高新技術(shù)項(xiàng)目，自生產(chǎn)經(jīng)營年度起，三年內(nèi)減免企業(yè)所得稅；第四至第五年由財(cái)政部門安排相當(dāng)于該企業(yè)當(dāng)年度繳納的企業(yè)所得稅地方收入留存部分同等額度的資金予以獎(jiǎng)勵(lì)；第六至第十年由財(cái)政部門安排相當(dāng)于該企業(yè)當(dāng)年度繳納的企業(yè)所得稅地方收入留存部分50%額度的資金予以獎(jiǎng)勵(lì)；自生產(chǎn)經(jīng)營年度起，五年內(nèi)由財(cái)政部門安排相當(dāng)于該企業(yè)當(dāng)年度繳納的增值稅地方收入留存部分50%額度的資金予以獎(jiǎng)勵(lì)；對科技人員轉(zhuǎn)讓技術(shù)成果的給予獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)額度相當(dāng)于科技人員技術(shù)成果轉(zhuǎn)讓收益所繳納的個(gè)人所得稅地方收入留存部分的額度。附：淳安縣對高新技術(shù)項(xiàng)目的政策扶持來淳投資高新技術(shù)項(xiàng)目，自生杭州千島湖科技創(chuàng)新基地總部營銷推廣案課件Thanks!Thanks!演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！杭州千島湖賽伯樂千島湖科技創(chuàng)新基地總部營銷推廣案呈送：杭州賽伯樂科技開發(fā)有限公司提交：香港五道梁行·杭州事業(yè)部日期：2010年1月15日杭州千島湖賽伯樂呈送：杭州賽伯樂科技開發(fā)有限公司我們的做法，與傳統(tǒng)廣告公司有所不同……因?yàn)槭袌鲈谧?，游戲?guī)則在變消費(fèi)者需求的洞察，是一切工作的前提營銷學(xué)其實(shí)就是不斷變化著的“人”學(xué)，廣告也不是報(bào)幕五道梁行，在追索市場的需求中尋求制勝之道我們不是報(bào)幕員我們的做法，與傳統(tǒng)廣告公司有所不同……因?yàn)槭袌鲈谧?，游戲?guī)則第一節(jié)宏觀市場研究第二節(jié)競品分析第三節(jié)本案分析項(xiàng)目簡介項(xiàng)目背景項(xiàng)目綜合定位SWOT分析第四節(jié)營銷推廣策略核心營銷戰(zhàn)略推廣策略銷售策略創(chuàng)新第五節(jié)項(xiàng)目提升建議項(xiàng)目運(yùn)營建議管理創(chuàng)新策略產(chǎn)品力提升策略第一節(jié)宏觀市場研究第一節(jié)宏觀市場研究第一節(jié)宏觀市場研究先簡略說說千島湖千島湖，位于浙江省淳安縣境內(nèi)，因湖內(nèi)擁有星羅棋布的1078個(gè)島嶼而得名，是世界上島嶼最多的湖，國家一級水體。千島湖景區(qū)總面積982平方公里，其中湖區(qū)面積573平方公里。千島湖是兩江一湖（富春江、新安江、千島湖）國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)的主要組成部分。它地處長江三角洲的腹地，是上海經(jīng)濟(jì)區(qū)和我國東南一流風(fēng)景旅游城市杭州的“后花園”。千島湖距杭州129公里，距黃山140公里，是鑲嵌在杭州——千島湖——黃山名城、名水、名山這條黃金旅游線上的一顆燦爛的明珠。它與西湖、黃山、太湖、金華雙龍洞、武夷山等國家級風(fēng)景區(qū)構(gòu)成了一個(gè)有機(jī)的旅游網(wǎng)絡(luò)，千島湖處于這一網(wǎng)絡(luò)的中心部位，從上海、江蘇、安徽、江西、福建等地區(qū)來都很方便。

先簡略說說千島湖千島湖，位于浙江省淳安縣境內(nèi)，因千島湖地處長三角經(jīng)濟(jì)圈、交通圈、生態(tài)圈、生活圈的“四圈”環(huán)境之中，隨著杭千高速、淳開公路、昌文公路的開通，千島湖對外交通將極大改善，與杭州、上海、南京等周邊城市和西湖、黃山、三清山等著名景區(qū)的交通條件全面改善，區(qū)位優(yōu)勢更為明顯。千島湖一流的景觀環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，完善的接待設(shè)施和廣闊的發(fā)展空間，具備發(fā)展度假旅游的絕對優(yōu)勢。同時(shí)，湖區(qū)的攝云列島、界首群島、龍川半島、珍珠列島，外圍的浪川芹川古民居、白馬盆地、金坳幽谷、屏門童家坪等具有較高價(jià)值的旅游資源，隨著千汾線、昌文線的開通，開發(fā)條件逐步成熟。區(qū)位資源千島湖地處長三角經(jīng)濟(jì)圈、交通圈、生態(tài)圈、生活圈的“四圈”環(huán)境千島湖旅游歷經(jīng)25年的發(fā)展，目前已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展期、業(yè)態(tài)形式轉(zhuǎn)變期和休閑度假轉(zhuǎn)軌期，一批民營企業(yè)集團(tuán)紛紛投資千島湖開發(fā)高檔別墅、豪華游輪俱樂部和綜合度假村，使原本以單純觀光為主的淳安旅游向休閑度假、會議旅游、水上運(yùn)動綜合型轉(zhuǎn)變成為可能。千島湖鎮(zhèn)榮獲國際花園城市桂冠，城市旅游接待功能越來越完善，休閑度假氛圍越來越濃厚，為全縣旅游轉(zhuǎn)軌變型、打造度假之都提供了保證。國家級生態(tài)示范區(qū)的創(chuàng)建，為千島湖保持優(yōu)良生態(tài)環(huán)境和景觀環(huán)境提供了保障。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)外部依托千島湖旅游歷經(jīng)25年的發(fā)展，目前已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展期、業(yè)態(tài)形青溪新城作為最大的國家級森林公園、生態(tài)示范區(qū)、4A旅游區(qū)、國家級衛(wèi)生城鎮(zhèn)及全國文明城鎮(zhèn)示范點(diǎn)，千島湖的品牌優(yōu)勢非常明顯。特別是杭（杭州）千（千島湖）高速的開通，更是激發(fā)出千島湖新城巨大的開發(fā)投資潛力。萬向集團(tuán)、杭州綠城、美都房產(chǎn)、開元旅業(yè)、濱江房產(chǎn)等國內(nèi)外知名企業(yè)紛紛落戶千島湖，使千島湖成為一片旅游、房產(chǎn)開發(fā)的投資熱土。淳安青溪新城是杭州市委十屆四次全會提出的建設(shè)20個(gè)新城之一，該新城包括鼓山、坪山、珍珠半島區(qū)塊。它依山伴水，風(fēng)景秀麗，生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚。以“城在山中，山在湖中，湖在景中，城景交融”的城市發(fā)展形態(tài)擬將青溪新城規(guī)劃建設(shè)成一個(gè)集旅游、休閑、娛樂、居住、濱水商務(wù)、科研辦公為一體的高檔景觀居住區(qū)，形成一個(gè)公共性、可達(dá)性、景觀化和功能化的新城，打造成千島湖城市東入口的金廳堂。目前，縣委十二屆八次全會正式啟動了青溪新城建設(shè)，并確定了新城城市規(guī)劃方案。項(xiàng)目擬于在新城范圍內(nèi)推出土地綜合開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商，根據(jù)開發(fā)區(qū)青溪新城規(guī)劃及投資規(guī)模，提供商業(yè)、旅游、房產(chǎn)等種類項(xiàng)目用地，利用獨(dú)特的自然條件，以低密度、組團(tuán)等各種開發(fā)模式，逐步的把該區(qū)塊打造成集旅游、休閑度假、房產(chǎn)和濱水商務(wù)等功能配套服務(wù)于一體的城市副中心。青溪新城作為最大的國家級森林公園、生珍珠半島片區(qū)是青溪新城極為重要的組成部分，地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境良好，交通條件便利，而且隨著“兩隧兩橋”工程的即將開通和東南旅游碼頭的建成運(yùn)營，該區(qū)塊將是淳安區(qū)位優(yōu)勢最明顯的地塊之一，擁有巨大潛力和良好前景，被定位為淳安科技硅谷。珍珠半島珍珠半島片區(qū)是青溪新城極為重要的組成杭州千島湖科技創(chuàng)新基地總部營銷推廣案課件本區(qū)內(nèi)只有萬豪千島百度有可比性!第二節(jié)競品分析本區(qū)內(nèi)只有萬豪千島百度有可比性!第二節(jié)競品分析千島百度千島百度位于珍珠半島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，西臨西環(huán)路，南臨城中湖南路，東為科技路，該區(qū)塊是杭州市政府提出的20個(gè)新城之一的千島湖坪山新城的核心區(qū)塊。定位于生態(tài)型、低密度、智能化，集事業(yè)、游息、情感、藝術(shù)等空間于一體的綜合型國際化創(chuàng)意園。她首期開發(fā)80畝，遠(yuǎn)期規(guī)劃600余畝。目前正在開發(fā)的一期千羽苑組團(tuán)，用地80畝，總建筑面積5萬平方米，戶型面積在102-593平方米。建筑產(chǎn)品有組院式、聯(lián)排、疊排、雙拼以及獨(dú)棟等，建筑圍合形成小院、島式、模塊等形態(tài)。項(xiàng)目概況千島百度千島百度位于珍珠半島高新技術(shù)*獨(dú)幢

千島百度建筑大多為3-4層，單體面積300-3000平方米，?？臻g采光性能極佳，南北通暢；單棟建筑形成圍合，形成大面積中庭花園。

*自由分割、靈活組合

千島百度設(shè)計(jì)層高3.6—5.4米，根據(jù)或事業(yè)或休閑或娛樂的使用功能需要，進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆指?。建筑?nèi)部空間為模塊式組合，大開間柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)便于靈活分隔大開間短進(jìn)深，前后寬幅落地窗，四面有窗的通透設(shè)計(jì)，360度環(huán)繞式景觀，屋頂大面積露臺，以300平米左右面積為單位，可任意分割，靈活組合。

*LOFT空間設(shè)計(jì)

部分LOFT空間層高達(dá)到6.6米,針對一些有特殊使用要求，千島百度提供定制服務(wù)，按照客戶要求設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目建設(shè)*獨(dú)幢

千島百度建筑大多為3-4層，單體面積300-300020萬平方米園林景觀與原生態(tài)水系，構(gòu)筑園區(qū)內(nèi)恢宏景觀，800米中心景觀綠地逶迤綿延，水岸線蜿蜒環(huán)抱，庭院式中心綠化，點(diǎn)式組團(tuán)綠化。全島、半島、綠地、水面相連，遼闊藍(lán)天、和煦陽光、碧綠草地與漣漪水面融為一體……千島百度的綠化主題以自然水系、緩坡草坪交錯(cuò)環(huán)繞布局形成，體現(xiàn)創(chuàng)意所具有的時(shí)尚感、現(xiàn)代感。千島百度以建筑為主體，環(huán)境為主題的景觀設(shè)計(jì)，將園區(qū)公共集中綠地與組團(tuán)內(nèi)綠地有效結(jié)合，形成多層次的、豐富的綠化組合，各單元能享受從私密空間到公共空間多層次的、豐富的生態(tài)環(huán)境景觀。園林景觀:20萬平方米園林景觀與原生態(tài)水系，構(gòu)筑園區(qū)內(nèi)恢宏景觀，800規(guī)劃特點(diǎn)

項(xiàng)目具有低密度、低容積率、高綠化率的優(yōu)勢特點(diǎn)。項(xiàng)目充分考慮使用者的事業(yè)空間、游息空間、情感空間、藝術(shù)空間的交融和需求，運(yùn)用傳統(tǒng)庭院設(shè)計(jì)，利用千島湖原生態(tài)水系資源，布置了合院小棟事業(yè)生活空間和相關(guān)配套的服務(wù)設(shè)施，形成完美的院落組團(tuán)。千島百度的規(guī)劃主題以自然水系、緩坡草坪與個(gè)性建筑交錯(cuò)布局，體現(xiàn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)所具有的節(jié)奏感、現(xiàn)代感，并滿足他們所需要的靜謐和祥和。圍合式布局形成的庭院式中心綠化，最大限度的體現(xiàn)了以人為中心的理念。規(guī)劃特點(diǎn)

項(xiàng)目具有低密度、低容積率、高綠化率的優(yōu)勢特點(diǎn)。項(xiàng)目項(xiàng)目設(shè)有主題會所，提供餐飲、休閑、娛樂、保健、養(yǎng)生等服務(wù)，為客戶提供周全的人文關(guān)懷.另外,項(xiàng)目周邊酒店、金融、運(yùn)動休閑、餐飲設(shè)施、購物、醫(yī)療等設(shè)施一應(yīng)俱全，生活十分方便。平臺整合策略

千島百度將通過客戶、品牌、網(wǎng)絡(luò)、渠道等方面的優(yōu)勢，為入園客戶在多個(gè)層次上構(gòu)建廣泛的合作、交流平臺，達(dá)到資源共享，互惠互利、共同發(fā)展的目的。增值服務(wù)

項(xiàng)目提供沙龍、論壇、會展、業(yè)務(wù)外包、培訓(xùn)、科技項(xiàng)目及扶持資金的申報(bào)等服務(wù)。項(xiàng)目配套項(xiàng)目設(shè)有主題會所，提供餐飲、休閑、娛樂、保健、養(yǎng)生等服務(wù)，為

事業(yè)空間+生活空間+情感空間+藝術(shù)空間

這里是一個(gè)多維的空間，事業(yè)、生活、情感、藝術(shù)……

她從人文、社會、景觀等諸多方面出發(fā)，為懂得生活的成功人士、專家、研究機(jī)構(gòu)、事業(yè)圈層等提供創(chuàng)意生活花園，設(shè)置個(gè)性化創(chuàng)意空間，并提供各種生活、商務(wù)、休閑、娛樂配套設(shè)施，并根據(jù)使用者的個(gè)性化和特定的使用需要，量身定制產(chǎn)品。廣告語：“你是你自己的總統(tǒng)”、“創(chuàng)意空間，悠閑生活”“一個(gè)人本空間的搜索引擎”項(xiàng)目理念：項(xiàng)目現(xiàn)狀：一期去化的少量單位被退，陷入困局。

事業(yè)空間+生活空間+情感空間+藝術(shù)空間

這里是一個(gè)多維的空從建筑設(shè)計(jì)上看是廠房的風(fēng)格？科技研發(fā)一定要在這樣的環(huán)境中進(jìn)行嗎？在水泥的森林里談何休閑、娛樂、保健、養(yǎng)生？從建筑設(shè)計(jì)上看是廠房的風(fēng)格？科技研發(fā)一定要在這樣的環(huán)境中進(jìn)行戶型圖戶型圖戶外、室內(nèi)看板以及售樓處設(shè)計(jì)風(fēng)格混亂，再加上非常工業(yè)化的建筑外觀，曾讓我們的調(diào)查員誤以為是互聯(lián)網(wǎng)或通訊行業(yè)的營業(yè)廳。戶外、室內(nèi)看板以及售樓處設(shè)計(jì)風(fēng)格混亂，再加上千島百度的硬傷

1、建筑上是鮮明的大工業(yè)化

時(shí)代（比創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)時(shí)代、信息時(shí)代要早的時(shí)期風(fēng)格，外立面施工工藝相對粗糙，戶型設(shè)計(jì)上大而粗放。定位上的居住功能（生活空間+情感空間）難以實(shí)現(xiàn)。和藝術(shù)空間更不搭邊。招商缺少方法。2、目標(biāo)客群定位上過于多元化，這些人群需求上存在沖突，交集很小。僅可能成為SOHO或創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的替代產(chǎn)品，產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位決定了目標(biāo)人群范圍有限。3、廣告訴求凌亂，“你是你自己的總統(tǒng)”，更多是強(qiáng)調(diào)自我的主張也價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，在本案的目標(biāo)人群中無法引發(fā)共鳴，對于企業(yè)總部而言，本項(xiàng)目本原受限于千島湖的地域及區(qū)位條件影響。對于SOHO需求而言，本項(xiàng)目體量明顯便大，無法實(shí)現(xiàn)供求對接，導(dǎo)致策略失敗?！皠?chuàng)意空間，悠閑生活”，主要訴求居住功能與辦公功能的結(jié)合，這在上海、北京或杭州而言，是有大量需求存在的，并且這樣的需求也主要針對于小戶型，目標(biāo)人群主要是過渡型或投機(jī)性需求。錯(cuò)誤的定位導(dǎo)致本項(xiàng)目在推廣上游移不定。千島百度的硬傷

1、建筑上是鮮明的大工業(yè)化

時(shí)代（比創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)杭州千島湖科技創(chuàng)新基地總部營銷推廣案課件我們需精準(zhǔn)定位項(xiàng)目，找準(zhǔn)對誰說話，說什么話！我們確定是為企業(yè)首腦和決策層服務(wù)的，正是利用項(xiàng)目本身所占有的不可多得的自然資源，為企業(yè)的創(chuàng)新動力研發(fā)、腦力風(fēng)暴、科學(xué)決策、高層公關(guān)、貴賓接待、首腦度假等提供融合創(chuàng)新研發(fā)、商務(wù)辦公、休閑度假于一體的綜合企業(yè)服務(wù)。對本案的提示作用：我們需精準(zhǔn)定位項(xiàng)目，找準(zhǔn)對誰說話，說什么話！對本案的提示作用第三節(jié)本案分析第三節(jié)本案分析從硅谷說起在硅谷所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；園區(qū)工作人員個(gè)個(gè)精神飽滿、熱情洋溢。綿延上百公里的硅谷就像個(gè)環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點(diǎn)綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。我們認(rèn)為，硅谷之所以成功，一個(gè)很重要的原因就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自由、能夠激發(fā)人的想象力和創(chuàng)造欲的人文環(huán)境。硅谷有著堪稱世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！動力型地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)板塊。同為動力型地產(chǎn)，千島湖科技創(chuàng)新總部又是怎樣的？從硅谷說起在硅谷所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；千島湖科技創(chuàng)新總部位于珍珠半島東南區(qū)秀水大道以南，以打造淳安頂級的、生態(tài)化的企業(yè)總部基地為目標(biāo)，從企業(yè)需求出發(fā)，定制極富獨(dú)立性、靈活性、生態(tài)性、標(biāo)志性、展示性的專屬價(jià)值空間，使其成為淳安市未來極具特色跟產(chǎn)業(yè)價(jià)值的多元化產(chǎn)業(yè)基地。

項(xiàng)目總占地面積約230畝，共分兩塊，其中臨湖用地200畝，規(guī)劃容積率為0.2,擬建設(shè)約40幢建筑單體,總建筑面積為2.7萬平方米。計(jì)劃引進(jìn)國內(nèi)或區(qū)域企業(yè)共30-50家，在基地內(nèi)建立科技創(chuàng)新研發(fā)總部。沿規(guī)劃中道路用地共是30畝，容積率為1.0,擬建設(shè)研發(fā)總部服務(wù)大樓,約20000平方米,為入駐的各企業(yè)科技創(chuàng)新研發(fā)總部提供接待、會議及學(xué)術(shù)交流等全方位服務(wù)。是集企業(yè)辦公、研發(fā)設(shè)計(jì)、商務(wù)交流、會議會展、酒店、酒店式公寓等為一體的智能化、高效益、生態(tài)型企業(yè)總部基地。項(xiàng)目簡介千島湖科技創(chuàng)新總部位于珍珠半島東南區(qū)秀水大道以按照淳安縣政府“三年打好基礎(chǔ)、五年初具規(guī)模、十年建成一個(gè)新千島湖鎮(zhèn)”的目標(biāo)。要加大招商引資力度，提高項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻，體現(xiàn)生態(tài)優(yōu)先原則，提高投入強(qiáng)度，提升產(chǎn)出效益，重點(diǎn)引進(jìn)苗子性、高成長企業(yè)，尤其要全力以赴引進(jìn)和培育戰(zhàn)略性、龍頭性企業(yè)。加大高新技術(shù)、文化創(chuàng)意和旅游休閑產(chǎn)業(yè)培育力度。按照珍珠半島的現(xiàn)有實(shí)際和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，實(shí)行適當(dāng)?shù)墓δ芊謪^(qū)，興建中小科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)園、賽伯樂科技研發(fā)總部、生物信息港和生態(tài)文化創(chuàng)意谷。到2011年，要引進(jìn)高新技術(shù)（含總部經(jīng)濟(jì)）企業(yè)50家以上。珍珠半島是淳安縣動力型地產(chǎn)的集中板塊，賽伯樂科技研發(fā)總部是其中的示范性地產(chǎn)項(xiàng)目，是新型科技研發(fā)及辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。

項(xiàng)目背景按照淳安縣政府“三年打好基礎(chǔ)、五年初具規(guī)模、十年建成一個(gè)新千項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目綜合定位千島湖科技創(chuàng)新總部與目前市場上普通產(chǎn)業(yè)別墅

及研發(fā)別墅、辦公別墅、創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園的區(qū)別普通創(chuàng)意園位于城市核心區(qū)域以外，處在城市工業(yè)區(qū)或老工業(yè)區(qū)內(nèi)，自然資源一般、產(chǎn)品檔次不高（很多是舊廠房改造的LOFT）、規(guī)格無法和居住型別墅相比、企業(yè)別墅建筑單體一般面積很大（多在兩千平以上）、在內(nèi)部辦公的人較多、辦公環(huán)境一般、私密性一般、配套層次不高。針對的產(chǎn)業(yè)類型一般為低產(chǎn)值的腦力型公司。結(jié)論：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是文化及低碳經(jīng)濟(jì)的代表，它僅代表了一種趨勢，目前還無法形成大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。普通產(chǎn)業(yè)花園或企業(yè)別墅位于城市周邊，自然資源尚可、產(chǎn)品檔次中等，建筑形式多采用現(xiàn)代工業(yè)文明象征的鋼鐵及玻璃，信息化程度高，城市基礎(chǔ)配套較好，建筑單體面積較大，通常介于600-3000平米不等，屬于企業(yè)區(qū)域總部辦公，通常為整個(gè)企業(yè)或公司全部遷入。在內(nèi)部辦公的人較多、辦公環(huán)境一般、私密性一般、配套層次不高。結(jié)論：產(chǎn)業(yè)花園或企業(yè)別墅屬于企業(yè)辦公形態(tài)由以往的城市工業(yè)化辦公向人性化辦公轉(zhuǎn)型的物業(yè)形態(tài)，它的主要用途為辦公，與以往的工業(yè)文明比較，更多地融入了人性因素，考慮到了人與自然的互動，考慮到了辦公人性化的因素。屬于辦公物業(yè)的更高一級形式。本案是杭州全新的一種物業(yè)類型總部經(jīng)濟(jì)園普通總部經(jīng)濟(jì)園主要針對大中型企業(yè)的總部或區(qū)域總部，一般擁有良好的產(chǎn)業(yè)園服務(wù)配套，位于城市的郊區(qū)，與產(chǎn)業(yè)花園或企業(yè)別墅近似。只是物業(yè)定位更為高端，針對的企業(yè)也著重于跨國企業(yè)或大型企業(yè)。它的特征是大型企業(yè)或跨國企業(yè)在區(qū)域內(nèi)的戰(zhàn)略介入，以此為據(jù)點(diǎn)，輻射區(qū)域市場，同時(shí)利于區(qū)域總部，實(shí)現(xiàn)人力、資源、公共關(guān)系等本土化戰(zhàn)略。結(jié)論：總部經(jīng)濟(jì)園通常為大型或跨國企業(yè)本土化戰(zhàn)略的重要步驟，通過入駐總部產(chǎn)業(yè)園，實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼗⒈就粱瘧?zhàn)略。物業(yè)類型通常為獨(dú)棟式寫字樓，體量2000平米為主。千島湖科技創(chuàng)新總部與目前市場上普通產(chǎn)業(yè)別墅

及研發(fā)別墅、辦公千島湖科技創(chuàng)新總部：本項(xiàng)目擁有非常好的山水自然資源、單體面積自由靈活（建議可采用小面積單元的形式，通過單元組合實(shí)現(xiàn)面積的靈活調(diào)動），與產(chǎn)業(yè)花園或企業(yè)別墅比較不同。本項(xiàng)目因?yàn)榈靥幥u湖，受限于空間及目前國際化程度、城市基礎(chǔ)配套等條件的不夠成熟；又因?yàn)楸卷?xiàng)目擁有極其良好的自然資源，與千島湖的度假氛圍相融等因素，本項(xiàng)目不能定位為與以往的總部產(chǎn)業(yè)園相同的物業(yè)形態(tài)。結(jié)論：受限于地理位置、交通的便利性、城市的基礎(chǔ)建設(shè)等因素，本項(xiàng)目無法與周邊的區(qū)域核心城市競爭，例如杭州的EAC，杭州錢江新城版塊、杭州濱江版塊等；也無法與上海等地的企業(yè)總部園相比較。因次本項(xiàng)目定位為企業(yè)創(chuàng)新研發(fā)中心是精準(zhǔn)的定位。千島湖科技創(chuàng)新總部：本項(xiàng)目擁有非常好的山水自然資源、單體面積創(chuàng)新總部，注定是為企業(yè)上層建筑服務(wù)的。既然無法成為大型企業(yè)的總部經(jīng)濟(jì)園，項(xiàng)目又擁有無可比擬的自然環(huán)境資源，因此服務(wù)于企業(yè)首腦，為企業(yè)創(chuàng)新戰(zhàn)略提供腦力風(fēng)暴中心或創(chuàng)新創(chuàng)意中心，便成為本項(xiàng)目的最理想選擇。企業(yè)的創(chuàng)新力來自于企業(yè)的高層首腦，這注定了本項(xiàng)目將是為企業(yè)上層建筑服務(wù)的。這些企業(yè)擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及資金基礎(chǔ)，在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成相當(dāng)?shù)挠绊懥?，正致力于融入世界?jīng)濟(jì)，放眼全球，因此需要更科學(xué)的企業(yè)決策，需要更富有創(chuàng)新意識的決斷，同時(shí)需要更有發(fā)展前景的企業(yè)動力。綜合前面的分析，我們知道創(chuàng)新總部的概念決定了項(xiàng)目的高端性、私密性、科技性；也決定了項(xiàng)目物業(yè)中需要如下基礎(chǔ)配套：寬敞的接待與會客空間（為企業(yè)貴賓提供接待功能）腦力風(fēng)暴及創(chuàng)新動力研發(fā)中心（例如項(xiàng)目概念的產(chǎn)生、企業(yè)融資渠道開拓、企業(yè)藍(lán)海發(fā)展戰(zhàn)略的輸出等等。）首腦度假休閑（旺盛的體力及良好的精神狀態(tài)是帶領(lǐng)企業(yè)發(fā)展的根本因素）企業(yè)貴賓商務(wù)休閑（在放松、健康的自然環(huán)境里，既為貴賓的到來帶來了健康的享受，也帶來了整體企業(yè)形象的提升）。解讀創(chuàng)新總部：創(chuàng)新總部，注定是為企業(yè)上層建筑服務(wù)的。解讀創(chuàng)新企業(yè)創(chuàng)新研發(fā)中心企業(yè)總裁等高層決策中心企業(yè)高層（幾個(gè)最高領(lǐng)導(dǎo)間）會議企業(yè)高層休閑度假企業(yè)高級洽談會所企業(yè)間高層娛樂互動、情感溝通貴賓接待產(chǎn)品定位企業(yè)創(chuàng)新研發(fā)中心產(chǎn)品定位我們通過之前的對比分析，找出了創(chuàng)新總部與普通的創(chuàng)意園、企業(yè)別墅、產(chǎn)業(yè)花園、總部經(jīng)濟(jì)園等眾多其他類物業(yè)形態(tài)的區(qū)別，我們知道這些差異化主要體現(xiàn)在：創(chuàng)新總部為企業(yè)首腦及上層服務(wù)創(chuàng)新總部重點(diǎn)為企業(yè)提供持續(xù)發(fā)展動力戰(zhàn)略創(chuàng)新總部重點(diǎn)為企業(yè)上層提供具有極其良好自然環(huán)境，充滿健康與自然的溝通交流的平臺，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的公共關(guān)系戰(zhàn)略。創(chuàng)新總部為企業(yè)提供比辦公更為高端的企業(yè)運(yùn)營形態(tài)，它不是生產(chǎn)基地，不是企業(yè)物流倉儲，也不是企業(yè)辦公總部，它是企業(yè)發(fā)展運(yùn)營的最高級形式。創(chuàng)新總部完全脫離了原有企業(yè)靠產(chǎn)能、靠規(guī)模、靠原材料資源等發(fā)展的原始形態(tài)，從這里產(chǎn)出的將是企業(yè)戰(zhàn)略決策、企業(yè)融資方案、企業(yè)公共關(guān)系資源、企業(yè)藍(lán)海戰(zhàn)略發(fā)展方向等企業(yè)最為核心的競爭項(xiàng)目差異化分析：我們通過之前的對比分析，找出了創(chuàng)新總部與普通的產(chǎn)品風(fēng)格：建筑單體風(fēng)格采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)陽光、水、自然的融合。建筑采用大量環(huán)保、低碳新技術(shù)、新科技，并大量使用自然采光，親水親自然設(shè)計(jì)。產(chǎn)品風(fēng)格：建筑單體風(fēng)格采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，建筑采用大量環(huán)保、低建筑單體面積靈動式設(shè)計(jì)

4D32B1CA甲乙其中數(shù)字1-4區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)建筑單元，A-D為另一個(gè)建筑單元，均為300平米左右。按圖中所示，其中數(shù)字1為甲單元的接待區(qū)域及會議區(qū)域，A為乙單元的接待區(qū)域及會議區(qū)域。甲單元的2-3設(shè)計(jì)為整層的結(jié)構(gòu)，規(guī)劃為企業(yè)的貴賓接待及決策層頭腦風(fēng)暴中心及企業(yè)創(chuàng)新動力研發(fā)中心，甲單元的4設(shè)計(jì)為首腦度假或貴賓度假接待區(qū)域。乙單元的B-C設(shè)計(jì)為整層的結(jié)構(gòu)，規(guī)劃為企業(yè)的貴賓接待及決策層頭腦風(fēng)暴中心及企業(yè)創(chuàng)新動力研發(fā)中心，乙單元的D設(shè)計(jì)為首腦度假或貴賓度假接待區(qū)域。備注：若企業(yè)需要600平米左右的企業(yè)創(chuàng)新動力研究中心，則僅需打通甲乙單元的隔墻既可。建筑單體面積靈動式設(shè)計(jì)4D32B1CA甲乙其中數(shù)字1-4區(qū)第四節(jié)營銷推廣策略第四節(jié)營銷推廣策略創(chuàng)新CEOPARK創(chuàng)新總裁公園

項(xiàng)目定位分析：通過對項(xiàng)目的市場研究分析及產(chǎn)品定位分析，我們可以看出本項(xiàng)目與其他物業(yè)類型的區(qū)別，也理解了項(xiàng)目主要訴求對象是企業(yè)創(chuàng)新動力的決策人，也就是企業(yè)的首腦層。針對這樣的人群，我們給本項(xiàng)目賦予這樣一個(gè)角色定位：創(chuàng)新CEOPARK項(xiàng)目定位分析：通過對項(xiàng)目如果說是“首席執(zhí)行官”恭喜，你回答對了十分之一！CEO，是什么？如果說是“首席執(zhí)行官”CEO，是什么？C：Creative代表了創(chuàng)新創(chuàng)意、創(chuàng)新研發(fā)的意義。這是本項(xiàng)目的精神內(nèi)涵及產(chǎn)業(yè)實(shí)質(zhì)，也是淳安政府在青溪新城規(guī)劃中明確提出的戰(zhàn)略目標(biāo)。本項(xiàng)目力求通過企業(yè)創(chuàng)新動力的不停輸出，帶來企業(yè)的長足發(fā)展，在為企業(yè)走向成熟發(fā)展的同時(shí)，為地方經(jīng)濟(jì)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來新動力。同時(shí)C還可以代表Center，代表了核心和中心的意思，表示本項(xiàng)目期望通過3-5年的運(yùn)作，成為整個(gè)區(qū)域的發(fā)展核心與原動力。力求通過企業(yè)首腦們的創(chuàng)新動力、科學(xué)決策、公共關(guān)系資源整合等戰(zhàn)略動力的輸出與本項(xiàng)目的運(yùn)營有機(jī)結(jié)合，帶來自科技創(chuàng)新、企業(yè)管理技術(shù)革新、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等更高形式的發(fā)展。C：Creative代表了創(chuàng)新創(chuàng)意、創(chuàng)新研發(fā)的E：Ecology代表了環(huán)保、節(jié)能、生態(tài)學(xué)。本原的意義為生態(tài)學(xué)，這一方面它象征了本項(xiàng)目將擯棄以往企業(yè)依靠高能耗、擴(kuò)大規(guī)模、占用資源等取得發(fā)展的粗放發(fā)展模式，轉(zhuǎn)而依托高新技術(shù)的應(yīng)用、科學(xué)的決策、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定、藍(lán)海發(fā)展戰(zhàn)略的制訂等精細(xì)化、科學(xué)化發(fā)展模式，這種模式是低碳型的，低能耗的，少污染甚至是無污染的，集約創(chuàng)新發(fā)展的。同時(shí)另一方面，也代表了本項(xiàng)目所處的位置是生態(tài)的，它既擁有了千島湖優(yōu)越的自然資源條件，給企業(yè)首腦們一個(gè)生態(tài)的、自然的思索環(huán)境，又擁有了生態(tài)的技術(shù)、環(huán)保科技的應(yīng)用等方方面面的生態(tài)意識。E：Ecology代表了環(huán)保、節(jié)能、生態(tài)學(xué)。本O：Open開放式的，國際化的，不保守的。它代表了本項(xiàng)目與世界同步，信息溝通順暢及時(shí)。一方面它代表了我們目標(biāo)企業(yè)的首腦們渴望走向世界，渴望通過企業(yè)創(chuàng)新進(jìn)入世界優(yōu)秀企業(yè)行列的愿望，另一方面也代表了項(xiàng)目本身的國際化視野，為這樣一群尋求企業(yè)創(chuàng)新動力的首腦們提供國際化信息交互平臺。CEO，還是Creative+Ecology+Open創(chuàng)新+生態(tài)+國際化O：Open開放式的，國際化的，不保守的。它代千島湖科技創(chuàng)新總部的目標(biāo)客群定位1、基于產(chǎn)業(yè)別墅產(chǎn)品的高端性與稀缺性，決定了其目標(biāo)客戶群范圍較小。2、目標(biāo)客戶為綜合實(shí)力雄厚的企業(yè)。此類企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有強(qiáng)烈的創(chuàng)新意識，對企業(yè)形象有較高要求。同時(shí)，這類企業(yè)家投資謹(jǐn)慎，對物業(yè)的性價(jià)比及升值潛力判斷有較豐富的經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目屬性身份大中型民營企業(yè)（決策者為企業(yè)首腦）財(cái)富至少有三千萬流動資金、上億資產(chǎn)區(qū)域杭州、上海、本地、溫州、臺州等欲求渴望國際化、躍升為國際上市企業(yè)注重圈層經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境、良好的人脈公共關(guān)系資源投資動機(jī)企業(yè)戰(zhàn)略研發(fā)、企業(yè)動力創(chuàng)新研發(fā)、資產(chǎn)保值，高層領(lǐng)導(dǎo)辦公、會晤、休閑1、科研用地的屬性決定了只能招商針對企業(yè)決策者（層），而不能是普通個(gè)人。2、目標(biāo)客戶行業(yè)細(xì)分在以后的市場調(diào)研完成后進(jìn)行。千島湖科技創(chuàng)新總部的目標(biāo)客群定位1、基于產(chǎn)業(yè)別墅產(chǎn)品的高端性用什么方式說服這樣的一群人選擇本項(xiàng)目？

案名建議創(chuàng)新CEOPARK是一個(gè)高端優(yōu)越而人性化的空間，案名要能體現(xiàn)出：1、全球戰(zhàn)略研發(fā)中心2、生態(tài)化、園林式環(huán)境；3、高檔次的物業(yè)模式；4、面向國際化企業(yè)或正在走向國際化的企業(yè)5、物業(yè)的使用者是企業(yè)中的總裁級重要人物6、營造高層次的圈層氛圍7、企業(yè)資產(chǎn)保值的考慮、合理避稅，案名要體現(xiàn)出高端特質(zhì)等用什么方式說服這樣的一群人選擇本項(xiàng)目？案名建議慧島國際推薦案名：備用案名：半島國際慧谷國際花園慧島國際推薦案名：備用案名：核心廣告語林間。湖畔。CEO“林間湖畔”點(diǎn)出了優(yōu)越的自然資源，園林如畫、湖景宜人，CEO表示本產(chǎn)品是專為國際企業(yè)總裁們服務(wù)的，這是項(xiàng)目的服務(wù)定位，和產(chǎn)品定位中的創(chuàng)新CEOPARK是相符的。CEO還可以演繹為Creative+Ecology+Open創(chuàng)新+生態(tài)+國際化在本案中，CEO已經(jīng)不僅僅是首席執(zhí)行官和企業(yè)首腦的代名詞，它代表了更多的深層次含義，包含了更為廣闊和深邃的內(nèi)涵。

核心廣告語林間。湖畔。CEO“林間湖畔”點(diǎn)出了優(yōu)越的自然廣告及新聞主題：1、慧島國際全球招商公告2、慧島國際——?jiǎng)?chuàng)新CEOPARK盛大開盤3、中國首腦型地產(chǎn)的天驕[千島湖·慧島國際]誕生宣言4、“創(chuàng)新CEO.PARK”——企業(yè)創(chuàng)新動力5、中國首腦地產(chǎn)的新大陸—[千島湖·慧島國際]6、慧島國際——新浙江財(cái)富總部7、新國際人文商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)——?jiǎng)?chuàng)新CEOPARK/慧島國際8、慧島國際——永不謝幕的首腦聚會9、慧島國際——千島湖的國際化名片傳播戰(zhàn)術(shù)組合廣告及新聞主題：傳播戰(zhàn)術(shù)組合林間、湖畔、CEO——花園式企業(yè)研發(fā)中心，創(chuàng)新總裁公園創(chuàng)新創(chuàng)意，企業(yè)動力，千島湖·慧島國際集創(chuàng)新研發(fā)、商務(wù)辦公、休閑度假于一體誠邀全球CEO加盟，共襄盛業(yè)環(huán)湖北路388號慧島專線臺廣告文案林間、湖畔、CEO電臺廣告文案1、杭千高速、杭州繞城高速廣告（21M×7M高炮）2、06省道高速廣告（21M×7M高炮）3、環(huán)湖北路兩邊廣告（路燈或高炮）4、長途車站及附近戶外廣告5、杭州主城區(qū)中心地段戶外廣告戶外廣告1、杭千高速、杭州繞城高速廣告（21M×7M高炮）戶外廣告一、目的：針對寫字樓人群進(jìn)行廣告轟炸二、推介媒體：分眾傳媒三、頻度頻度1：30次/天15秒/次108000元/周折扣：4折頻度2：60次/天15秒/次188000元/周折扣：4折樓宇電視一、目的：樓宇電視廣告文案：千島湖慧島國際創(chuàng)新CEOPARK集科技研發(fā)、商務(wù)辦公、旅游休閑于一體花園別墅式企業(yè)總部中心，誠邀全球CEO加盟，共襄盛業(yè)環(huán)湖北路388信廣告文案：短信一、目的：高姿態(tài)的項(xiàng)目啟動通告并提升項(xiàng)目形象二、推介媒體：首選都市快報(bào)都市快報(bào)（彩色整版195000-320000元）約7.2折錢江晚報(bào)（彩色整