房地產(chǎn)項目設計溢價精析系列講座1上海PA國際（品林國際）總經(jīng)理張康曾任職地產(chǎn)藍籌股金地集團澳大利亞柏濤PTA建筑設計集團思維理論市場操盤收獲知識改變命運建筑設計知識改變地產(chǎn)項目的命運思維如何吸引業(yè)主購買我們的房子？規(guī)劃溢價產(chǎn)品溢價主題溢價形象溢價性價比市場改革開放30年，黨的主要方針：80年代改革90年代開放00年代發(fā)展10年代維穩(wěn)分配房屋集資建房購買商品房購買品質(zhì)房維穩(wěn)，所以2012之后，黨的政策將會趨于維持社會穩(wěn)定，就是更加關注低收入群體和普通民眾的感受，房地產(chǎn)當然也不例外，所表現(xiàn)的就是政策市場明顯。政策品質(zhì)剛需時代的到來品質(zhì)剛需時代的到來而限購限貸政策導致的存量房激增，投資客被迫轉(zhuǎn)移，購房人群被縮小，住宅市場出現(xiàn)供大于求的局面，價格必然下行。粗放的開發(fā)時代精細化的開發(fā)策略可能虧本可能賺錢收入不一定高要求一定不低數(shù)量龐大票房保證糾結(jié)的人群不是真正的窮人有限的資金僅有的買房機會對美好生活品質(zhì)的追求最挑剔、最難伺候衣食父母遷就客戶因為為有有價價格格瓶瓶頸頸必必須須有有合合理理各各項項開開發(fā)發(fā)成本本控控制制因為為自自住住客客戶戶挑挑剔剔必必須須有有系系統(tǒng)統(tǒng)周周密密的的戶戶型型產(chǎn)品品設設計計因為為競競爭爭對對手手多多必必須須有有與與眾眾不不同同的的規(guī)劃劃策策略略因為為客客戶戶有有品品質(zhì)質(zhì)需需求求必必須須讓讓人人難難以以忘忘懷懷的的居住住體體驗驗剛需需產(chǎn)產(chǎn)品品的的設設計計是是一一個個系系統(tǒng)統(tǒng)工工程程，，對對規(guī)劃劃設設計計而言言：：我們們現(xiàn)現(xiàn)在在需需要要讓讓一一群群最最糾糾結(jié)結(jié)的的人人掏掏錢錢成本本集集約約型型房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)需需要要從從定定位位開開始始就就有有成本本控控制制意識識控制制成成本本有有兩兩個個方方向向“開開源源””VS“節(jié)節(jié)流流””為什什么么要要“懂懂””設計計？？因為為“慘慘痛痛””的代代價價讓讓我我們們值值得得重重視視讓我我們們看看看看發(fā)發(fā)生生在在我我們們身身邊邊真真實實的的事事情情案例例1理論論項目目的的精精神神層層面面、、靈靈魂魂性性的的東東西西，，如如同同所所謂謂的的人人的的““氣氣質(zhì)質(zhì)””一一樣樣。。主題題溢溢價價規(guī)劃劃溢溢價價主要要涉涉及及將將有有限限容容積積率率下下的的產(chǎn)產(chǎn)品品配配比比做做到到最最優(yōu)優(yōu)，，既既能能夠夠滿滿足足盡量量高高的的銷銷售售總總額額，又要要兼兼顧顧市市場場保保證證產(chǎn)品品的的去去化化能能力力。規(guī)劃劃溢溢價價土地地即即糧糧食食++同樣樣多多的的糧糧食食，，還還有有什什么么分分法法？怎么么賣賣？？更多多的的價價值值游戲戲環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)數(shù)字字1代表表低層層數(shù)字字2代表表多層層數(shù)字字3代表表高層層游戲戲環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)無任任何何條條件件下下：：項目目品質(zhì)質(zhì)最最高高的選選擇擇（（10秒））數(shù)字字1代表表別墅墅數(shù)字字2代表表洋房房數(shù)字字3代表表高層層無任任何何條條件件下下：：項目施工周期最短短的選擇（10秒）游戲環(huán)節(jié)數(shù)字1代表別墅數(shù)字2代表洋房數(shù)字3代表高層無任何條件下下：項目建筑面積最多多的選擇（10秒）游戲環(huán)節(jié)數(shù)字1代表別墅數(shù)字2代表洋房數(shù)字3代表高層無任何條件下下：項目資金積壓最少少的選擇（10秒）游戲環(huán)節(jié)數(shù)字1代表別墅數(shù)字2代表洋房數(shù)字3代表高層無任何條件下下：項目資金積壓最少少的選擇（10秒）游戲環(huán)節(jié)數(shù)字1代表別墅數(shù)字2代表洋房數(shù)字3代表高層施工周期最短短建筑面積最多多資金積壓最少少品質(zhì)最高游戲環(huán)節(jié)（10秒）施工周期較短建筑面積較多資金積壓較少品質(zhì)較高得出規(guī)劃的結(jié)結(jié)論：你知道你知道什么你知道你不知道什么怕你不知道你不不知道什么規(guī)劃溢價的方方法方法一：從平均層數(shù)入入手容積率=總建筑面積總用地面積覆蓋率=總占地面積總用地面積=總建筑面積總占地面積容積率覆蓋率=平均層數(shù)容積率為3.0，覆蓋率為30%，平均層數(shù)為為?從平均層數(shù)展展開規(guī)劃設計計平均層數(shù)的推推導模式是一一種理性的數(shù)數(shù)據(jù)分析平均層數(shù)的運運用，是一種種窮盡法的表表現(xiàn)具有投資決策策的高管尤為為要注意方法二：從道路與產(chǎn)品品入手道路的含義路網(wǎng)系統(tǒng)可以以類比于排水系統(tǒng),將人從房間導導向小區(qū)、大大街、直到廣廣場、另一個個城市、國外外。人像水滴滴，經(jīng)支管、、總管、蓄水水池、江河、、湖泊大海。。我們規(guī)劃時得得有層次的概念，確定定我們在哪一一層。不能跨跨層面地采用用相同的手法法。道路同時具備備提升土地價值值的特性,“要致富，先修修路”，其本本質(zhì)是帶來人人流到達的方方便，使其可可使用性提高高，進而帶來來銷售的可能能。當一個盡盡端變?yōu)楸亟?jīng)經(jīng)之地時，沿沿線的物業(yè)價價值會大幅提提高?？蛇_性=可售性。車行道路車行道路車行道路車行道路傳統(tǒng)聯(lián)排傳統(tǒng)聯(lián)排宅間距宅間距變?yōu)榛ɑ▓@舒適型聯(lián)排舒適型聯(lián)排宅間距變?yōu)榛ɑ▓@道路東西向時時，行人在主主路上看到的的景象是這樣樣的：而當?shù)缆仿纷優(yōu)槟夏媳毕驎r時，行人人在主路路上看到到的景象象是……獨棟道路是一一種積極極因素道路的改改變帶來來的感官官享受道路變化化帶來了了入戶模模式的探探索方法三：：從尺度入入手地塊規(guī)模模:歐美：城城市內(nèi)大大致在75-100米，一般較小?。唤紖^(qū)基本本無小區(qū)概概念，漫延排排布國內(nèi)：舊舊區(qū)較小小100米左右，，新區(qū)150-300-600米都有。目前開發(fā)發(fā)商基本本用分期期開發(fā)面面積來界界定。推薦采用用150-200米間距,2.5-4.0公頃.(城區(qū)).250-350(外圍),5-12公頃.面積規(guī)模模:住宅起步步的物管管規(guī)模為為300-500戶左右大大致3-5萬㎡用什么劃劃小?積極的:道路:喧鬧空間間:便于輕松松經(jīng)過.我們常用用的為1.5+6+1.5(較窄的城城市支路路=小區(qū)級道道路：汽汽車單行行+自行車雙雙行）、、3+7+3<?<3+10+3m(一般的城城市支路路=小區(qū)級道道路：汽汽車+自行車雙雙行）消極的圍墻:安靜空間間:對是陌生生人是死死角,對個人是是天堂.中性的水系可望不可可及,巧妙的分分隔.高差:隱蔽的拒拒絕.*城市（規(guī)規(guī)劃模式式）通常常是用道道路，地塊（總總圖模式式）均可可酌情使使用。規(guī)劃與總總圖思考考方式不不同規(guī)劃技術術要點總圖技術術要點品林國際際的經(jīng)驗驗是當用用地超過過一個最最大的步行距離離（400-500米），就需要從從總圖模模式，向向規(guī)劃模模式轉(zhuǎn)化化。用地地規(guī)模越越大，就就越偏向向于規(guī)劃劃模式。。規(guī)劃技術術總圖技術術總圖技術術總圖技術術總圖技術術規(guī)劃技術術規(guī)劃技術術要點最少的道道路形成成并聯(lián)組組團是我我們追求求的目標標省下來的的道路用用作綠化化和庭院院空間總圖技術術要點有效的總總圖技術術：開發(fā)發(fā)分期和和物管一一票否決決最容易被被忽略但但最終會會影響使使用的限限制一個規(guī)劃劃能否最最終達到到意圖,可以用閉合的圍圍墻合理的入入口最少的道道路不穿套的的組團四個要素素來檢驗驗。因為涉及及安全、、便捷、、可分期期實施，，幾乎也也是以最最高性價價比完成成規(guī)劃和和建設的的唯一方方式。矩形是畝畝產(chǎn)最高高的形狀狀,將不規(guī)則則地塊矩矩形化有有助于提提高產(chǎn)出出

并保保證公共共面積(城市道路路)最小化+私有面積積(小區(qū)或組組團)最大化用作入口口的空間間，否則則盡量消消滅外部部空地盡量內(nèi)部部化的空空地為內(nèi)部提提供景觀觀資源有效的總總圖技術術：寸土土必爭有利于日日照通過過的基本本總圖圖圖形土地拓展展階段的的判定項目評審審階段的的經(jīng)濟測測算土地招牌牌掛競價價階段的的幅度控控制原有規(guī)劃劃問題與建建議800M快速判斷斷下規(guī)劃劃存在的的問題？？500米750米大家齊動動手500米750米目前規(guī)劃劃的困境境在于:

1.組團劃分分過大2.路網(wǎng)選擇擇有誤3.開放空間間短路4.物管層次次不清5.外部資源源利用不不夠6.區(qū)域中心心缺乏人人氣多層洋房房水岸雙拼別墅墅島聯(lián)排別墅墅半島Towncenter解決初步步規(guī)劃方方向400米350米250米250米多層洋房房都心住宅地產(chǎn)產(chǎn)建筑是是一種“利”與“美”的結(jié)合形象溢價價常見的建建筑風格格當代風格格建筑ARTDECO風格建筑筑地中海風風格建筑筑法式風格格建筑英式風格格建筑折衷風格格建筑東方風格格建筑停留在圖圖紙上的的效果不不能產(chǎn)生生任何價價值動人的實實景能帶帶來真金金白銀和和持續(xù)的的發(fā)展后期控制制建筑安全全色的重重要性顏色控制制操作失敗案例例VS調(diào)整案例例不同容積積率地塊塊下的實實際操作作1、3.0容積率下下的案例例分享-案例12、2.0容積率下下的案例例分享-案例23、1.0容積率下下的案例例分享-案例34、百萬方方大盤下下的案例例分享-案例4原規(guī)劃、、2.4容積率，，百萬方方級別我們調(diào)整整的規(guī)劃劃標桿企業(yè)業(yè)金地集團團系列產(chǎn)品品的成功功案例房地產(chǎn)開開發(fā)項目目啟動區(qū)的重要性性啟動區(qū)：：顧名思思義最先先開始的的區(qū)域如何選擇擇啟動區(qū)區(qū)區(qū)域，，以及開發(fā)模模式，是是值得我我們認真研究究的啟動區(qū)承承載的意意義形象展示示搶時間銷售功能能定價權建筑景觀觀一體化化要做中國國地產(chǎn)的的“常青青樹”，，必須具具備一定定精神氣氣度和物物質(zhì)平臺臺，這就就是“舍得”?！裆岬没ɑㄐ乃甲磷聊觿訁^(qū)的精精神歸宿宿●舍得可可以為啟啟動區(qū)質(zhì)質(zhì)量至上上，在物物質(zhì)上的的投入●舍得