廣州中央酒店廣場(chǎng)項(xiàng)目寫字樓及商場(chǎng)部分

市場(chǎng)研究與發(fā)展初步思路成果報(bào)告

二零零九年一月二十三日

致：廣州海航置業(yè)有限公司：廣州中央酒店廣場(chǎng)項(xiàng)目寫字樓及商場(chǎng)部分

市場(chǎng)研究與發(fā)展初步思路本報(bào)告內(nèi)容僅為項(xiàng)目第一階段市場(chǎng)研究及初步發(fā)展思路工作成果，并不代表我司工作最終成果，具體策劃方案會(huì)在溝通之后再作調(diào)整與深化。特此說(shuō)明！說(shuō)明本報(bào)告內(nèi)容僅為項(xiàng)目第一階段市場(chǎng)研究及初步發(fā)展思路工作成果，并本次研究所依據(jù)的資料和信息都是準(zhǔn)確和有效的。一旦研究依據(jù)有所改變，我們的推薦和建議也將隨之改變。以下因素將可能導(dǎo)致研究依據(jù)的變化：新的規(guī)劃變動(dòng)以及規(guī)劃執(zhí)行與預(yù)期之間的差異。新的政策法規(guī)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生影響的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治改革等重大事件。我們提請(qǐng)報(bào)告使用者注意:本研究所涉及的信息和資料收集基于2009年1月之前，具有時(shí)效性。本項(xiàng)目工作只限于提供針對(duì)性及詳細(xì)的房地產(chǎn)顧問(wèn)意見和建議，不包括任何法律、法規(guī)和政策議題。研究中所涉及的對(duì)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)是對(duì)未知事物的估計(jì)，應(yīng)被理解為對(duì)未來(lái)發(fā)展可能性的預(yù)示性估計(jì)，而非確定的事實(shí)。預(yù)測(cè)的過(guò)程包含了許多敏感的變量，任何改變都可能會(huì)極大地影響該報(bào)告的結(jié)果該報(bào)告僅為廣州海航置業(yè)有限公司使用，具有保密性。我們不對(duì)任何第三方承擔(dān)任何責(zé)任。免責(zé)聲明本次研究所依據(jù)的資料和信息都是準(zhǔn)確和有效的。一旦研究依據(jù)有所一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究三、物業(yè)市場(chǎng)研究四、相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、案例研究七、SWOT分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營(yíng)策略一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究三、物業(yè)市場(chǎng)研究四、Page4項(xiàng)目處于什么樣的區(qū)域？批發(fā)市場(chǎng)密集三元里環(huán)境復(fù)雜，區(qū)域缺乏零售商業(yè)氛圍，緊鄰白云新城，前景可期

！周邊環(huán)境雜亂專業(yè)市場(chǎng)云集未來(lái)前景可期Page4項(xiàng)目處于什么樣的區(qū)域？批發(fā)市場(chǎng)密集周邊環(huán)境雜亂專交通便利，可達(dá)性好項(xiàng)目位于廣源中路與機(jī)場(chǎng)路交界處，距廣州火車站1600米，距白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)20分鐘車程，交通便利，可達(dá)性好中央海航酒店廣州火車站三元里村白云新城交通便利，可達(dá)性好項(xiàng)目位于廣源中路與機(jī)場(chǎng)路交界處，距廣州火車項(xiàng)目研究目的如何打造高質(zhì)素的綜合性商業(yè)項(xiàng)目？如何充分利用酒店帶動(dòng)其他物業(yè)的發(fā)展？開發(fā)什么樣的功能業(yè)態(tài)？客戶從哪里來(lái)？如何營(yíng)造綜合項(xiàng)目品牌？項(xiàng)目研究目的如何打造高質(zhì)素的綜合性商業(yè)項(xiàng)目？如何充分利用酒店

與城中村相臨，環(huán)境復(fù)雜專業(yè)市場(chǎng)眾多，但周邊無(wú)零售商業(yè)氣氛受機(jī)場(chǎng)立交影響，與其他片區(qū)的連接不順暢地塊受覆蓋率低所限，為商業(yè)開發(fā)增加了難度項(xiàng)目發(fā)展難點(diǎn)與城中村相臨，環(huán)境復(fù)雜項(xiàng)目發(fā)展難點(diǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在項(xiàng)目五星級(jí)酒店的形象，并是廣東省第一家四星級(jí)酒店，具較好美譽(yù)度餐飲已形成較高知名度海航的品牌與實(shí)力自有地塊，無(wú)拆遷壓力，可控性好項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，易形成影響力項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在項(xiàng)目五星級(jí)酒店的形象，并是廣東省第一家四星級(jí)Level2:研究途徑實(shí)踐研究、案例分析、試驗(yàn)法、現(xiàn)場(chǎng)勘查本項(xiàng)目的研究方法參照Blaxter’sframework，以定性定量分析為主、結(jié)合文獻(xiàn)研究和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的研究方式。主要通過(guò)案例分析和現(xiàn)場(chǎng)勘查，采用訪談等方法收集和分析各類信息和資料。Blaxter’sframeworkLevel3:研究方法文獻(xiàn)研究、訪談、觀察法、問(wèn)卷調(diào)查L(zhǎng)evel1:研究方式:定量或定性分析文書工作或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查本項(xiàng)目選擇的研究方法Level1:研究方式:

定性定量分析文書工作和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查(信息收集)

Level2:研究途徑：案例分析和現(xiàn)場(chǎng)勘查L(zhǎng)evel3:研究方法

:文獻(xiàn)研究、訪談研究方法Level2:研究途徑本項(xiàng)目的研究方法參照Blaxter一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、案例研究七、SWOT分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營(yíng)策略三、物業(yè)市場(chǎng)研究四、需求特征研究一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五城市概況廣州地處中國(guó)大陸南部，鄰近香港和澳門特別行政區(qū)，是中國(guó)的南大門。歷史文化：廣州是一座歷史文化名城，商業(yè)氣氛特別濃厚。早在秦漢時(shí)就是繁榮都會(huì)，漢唐時(shí)期成為中國(guó)最大的商業(yè)城市和通商口岸，貿(mào)易額占全國(guó)98％以上。經(jīng)濟(jì)實(shí)力：廣州是聚制造業(yè)、交通、商業(yè)、金融、信息、教育、人材為一體的華南商貿(mào)中心城市,經(jīng)濟(jì)總量居全國(guó)第三，其經(jīng)濟(jì)聚散力和幅射力影響著全國(guó)以至東南亞地區(qū)。南國(guó)歷史文化名城萬(wàn)億俱樂部城市概況南國(guó)歷史文化名城萬(wàn)億俱樂部城市總體經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化

2007年，廣州實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7109億元，位居廣東省首位。GDP增長(zhǎng)率達(dá)17.04%，高于上海及北京。

2008年前3季度GDP達(dá)5922億元，比07年同期增長(zhǎng)12.1％。廣州三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)向“二、三”產(chǎn)業(yè)并重。數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年廣州市年鑒第三產(chǎn)業(yè)占主要地位，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用巨大城市總體經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化2007年，廣東省人均城市總體經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)帶動(dòng)消費(fèi)，促進(jìn)商業(yè)物業(yè)需求2007年，廣州人均GDP為9302美元。按照世界銀行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美元是公認(rèn)的從發(fā)展中狀態(tài)進(jìn)入發(fā)達(dá)狀態(tài)的標(biāo)線，預(yù)計(jì)廣州在2008年會(huì)達(dá)到這一水平。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)令城市居民人均可支配收入和消費(fèi)支出同步攀升，居民購(gòu)買力不斷增強(qiáng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年廣州市年鑒、廣東省年鑒廣東省人均城市總體經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)帶動(dòng)消費(fèi)，促進(jìn)商業(yè)物業(yè)需求20數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年廣州市年鑒城市總體經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資中，三次產(chǎn)業(yè)投資額的比例為0.06∶21.55∶78.39。其中，07年房地產(chǎn)開發(fā)投資704億元，增長(zhǎng)26.39%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的37.79%。房地產(chǎn)業(yè)已成為固定資產(chǎn)投資居高不下的根源。

2008年1月－11月房地產(chǎn)開發(fā)投資642億元，同比上漲11.4％，預(yù)計(jì)全年增速較07年將大幅放緩。固定資產(chǎn)投資增速放緩，利于經(jīng)濟(jì)“軟著陸”始于2004年的宏觀調(diào)控，核心目標(biāo)即是控制狂飆的固定資產(chǎn)投資。在此影響下，廣州固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，2007年增幅低于10％，有效降低金融風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年廣州市年鑒城市總體經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資中，三廣州外商直接投資除在04年受“非典”影響導(dǎo)致增長(zhǎng)放緩?fù)?，近年一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。外商投資逐年增長(zhǎng)，占總投資額的比例越來(lái)越高，特別是一些歐美發(fā)達(dá)國(guó)家投資所占比例增加，其對(duì)廣州市房地產(chǎn)的需求也增長(zhǎng)，將有效地拉動(dòng)廣州市寫字樓、酒店等高端項(xiàng)目的發(fā)展。數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年廣州市年鑒外商投資持續(xù)增長(zhǎng)有效拉動(dòng)寫字樓需求城市總體經(jīng)濟(jì)廣州外商直接投資除在04年受“非典”影響導(dǎo)致增長(zhǎng)放緩?fù)?，近?guó)內(nèi)國(guó)際非典影響過(guò)后，廣州市歷年酒店接待過(guò)夜游客和外國(guó)游客的數(shù)量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。受金融危機(jī)影響，預(yù)計(jì)08、09年旅游業(yè)發(fā)展將有所放緩（2008年1月－11月，廣州旅游總收入同比增長(zhǎng)3％）。但隨著2010年亞運(yùn)會(huì)在廣州舉行，廣州的旅游業(yè)將在亞運(yùn)前后恢復(fù)迅猛發(fā)展。數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年廣州市年鑒旅游市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，但受金融危機(jī)影響，速度有所放緩城市總體經(jīng)濟(jì)國(guó)內(nèi)國(guó)際非典影響過(guò)后，廣州市歷年酒店接待過(guò)夜游客和外國(guó)游客城市人口增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年廣州市年鑒經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展吸引了越來(lái)越多的高素質(zhì)人群定居廣州，成為推動(dòng)廣州城市化發(fā)展動(dòng)力

2003-2007年廣州每年的人口自然增長(zhǎng)率保持在4%左右的水平，而平均人口遷移凈增率則為11.54％。人口的大量遷入給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多的需求。城市人口穩(wěn)定增長(zhǎng)，城市化率不斷提高城市人口增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年廣州市年鑒經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展吸廣州城市發(fā)展規(guī)劃定位(2001~2010年)規(guī)劃(2010~2020年)規(guī)劃珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要

廣東省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心我國(guó)的歷史文化名城和華南地區(qū)的中心城市我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)、文化中心和對(duì)外交往中心之一我國(guó)南方的國(guó)際航運(yùn)中心帶動(dòng)全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市國(guó)家中心城市、國(guó)家綜合性門戶城市、國(guó)際大都市廣州在國(guó)家區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展格局的地位被提到了一個(gè)空前的高度。城市定位的提升與廣州市的發(fā)展規(guī)律相符合，進(jìn)一步提升了廣州市的中心城市功能與地位，增強(qiáng)廣州商務(wù)物業(yè)的吸引力。城市定位不斷提高廣州城市發(fā)展規(guī)劃定位(2001~2010年)規(guī)劃(2010~廣州城市空間發(fā)展戰(zhàn)略(2001~2010年)規(guī)劃(2010~2020年)規(guī)劃南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)中調(diào)、西聯(lián)、東進(jìn)、南拓、北優(yōu)改變優(yōu)先發(fā)展新城區(qū)、弱化老城區(qū)地位的態(tài)度提高老城區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)老城區(qū)的改造新規(guī)劃提出了“中調(diào)”的概念，并把“中調(diào)”放在首位，反映了廣州城市發(fā)展由“外延”拓展為主上升到了外延“拓展”與“內(nèi)涵”“優(yōu)化與提升”并重這樣一個(gè)新的高度，老城區(qū)的定位更加明確，核心和根基地位進(jìn)一步得到保障。因此項(xiàng)目所在的三元里地區(qū)的改造也隨之成為政府下一步的工作重點(diǎn)。強(qiáng)化中心城區(qū)發(fā)展廣州城市空間發(fā)展戰(zhàn)略(2001~2010年)規(guī)劃(2010~廣州交通規(guī)劃道路交通：廣州市內(nèi)道路系統(tǒng)布局以“兩環(huán)”為核心、“兩個(gè)半環(huán)”為補(bǔ)充、八條快速聯(lián)絡(luò)線與十五條高、快速放射線為支撐，“十六橫、十六縱”的交通性主干路組成的環(huán)形放射加方格網(wǎng)狀的主骨架道路系統(tǒng)布局。本項(xiàng)目正是位于“兩環(huán)”、“兩個(gè)半環(huán)”及機(jī)場(chǎng)路與廣園路兩條交通性主干線交匯處，交通十分便利。本案便捷交通系統(tǒng)為城市商務(wù)需求提供保障軌道交通：廣州地鐵規(guī)劃總長(zhǎng)度為600公里，現(xiàn)已建成開通四條線路，總里程116公里，運(yùn)營(yíng)日均客運(yùn)量超100萬(wàn)人次。項(xiàng)目臨近的三元里地鐵站屬2號(hào)線，現(xiàn)部分通車，按照規(guī)劃2號(hào)線全線通車后將連接廣州三大對(duì)外交通樞紐（南到廣州新客站，北接白云機(jī)場(chǎng)，中連廣州火車站）廣州中心城區(qū)道路規(guī)劃圖廣州地鐵規(guī)劃圖廣州交通規(guī)劃道路交通：本案便捷交通系統(tǒng)為城市商務(wù)需求提供保障白云區(qū)發(fā)展規(guī)劃白云區(qū)把握“北優(yōu)”和“中調(diào)”戰(zhàn)略的發(fā)展機(jī)遇，依托白云新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和白云大道黃金發(fā)展帶，積極推動(dòng)會(huì)展業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展以人和地區(qū)為中心，依托新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)配套商貿(mào)服務(wù)區(qū)和廣州黃金圍現(xiàn)代物流園，大力發(fā)展服務(wù)于空港的商業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，積極奠定建設(shè)空港區(qū)域城的基礎(chǔ)整合廣州民營(yíng)科技園和廣州863產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心，充分發(fā)揮國(guó)家級(jí)科技園的品牌效應(yīng)，大力發(fā)展高新技術(shù)企業(yè)總部，并將入駐企業(yè)的生產(chǎn)基地引向各鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)與本項(xiàng)目臨近的白云新城及周邊發(fā)展區(qū)，將作為未來(lái)廣州傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能北延的主要區(qū)域白云區(qū)積極發(fā)展以會(huì)展、商貿(mào)服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)白云區(qū)發(fā)展規(guī)劃白云區(qū)把握“北優(yōu)”和“中調(diào)”戰(zhàn)略的發(fā)展機(jī)遇，鑒于國(guó)內(nèi)外嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，“扶持”和“穩(wěn)定”將是未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)政策面的主基調(diào)金融信貸外商投資土地房地產(chǎn)提高買房首付比例，二套住房首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10%加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，縮短土地開發(fā)周期限制開發(fā)商囤地行為，提高拿地門檻，遏制房地產(chǎn)投資需求規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理，打擊投機(jī)性的短期行為央行連續(xù)提高存貸款利率，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款央行連續(xù)5次下調(diào)利率，4次降低存款準(zhǔn)備金率取消商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制商業(yè)性住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，首付比例調(diào)整為20％加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房國(guó)13條《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》2005年開始國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的政策疊加效應(yīng)在2007年10月爆發(fā)，并延續(xù)至2008年08年9、10月份，政策風(fēng)向驟然逆轉(zhuǎn)，形成一條從稅費(fèi)、利率、首付到二手房的降負(fù)政策線路。系列政策的密集出臺(tái)意味著對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)從緊的調(diào)控政策基調(diào)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)相關(guān)政策2005200820072009、2010、2011…鑒于國(guó)內(nèi)外嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，“扶持”和“穩(wěn)定”宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)展望宏觀經(jīng)濟(jì)有望于2010年進(jìn)入復(fù)蘇階段宏觀經(jīng)濟(jì)最大的挑戰(zhàn)在于能否避免出現(xiàn)“硬著陸”——GDP增長(zhǎng)低于7％

根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織、世界銀行、摩根大通、穆迪的預(yù)測(cè)，2009-2010年中國(guó)GDP增長(zhǎng)將低至7.5％左右，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”的可能性很大我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)有望在2010年擺脫蕭條進(jìn)入復(fù)蘇階段宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響次貸危機(jī)引起的外部需求下降巨大，同時(shí)國(guó)內(nèi)消費(fèi)信心收縮以及消費(fèi)支柱消失、失業(yè)增加等多重因素作用下，物業(yè)類消費(fèi)大幅降低；市場(chǎng)調(diào)整仍將延續(xù)，中央救市政策至少要等到下半年才能見效。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有可能下滑到10％以下。政府將繼續(xù)突出房地產(chǎn)救市政策，政策主要集中在繼續(xù)降息、減免稅費(fèi)、土地政策和信貸支持四個(gè)方面。預(yù)計(jì)2010年隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)將有所回暖；亞運(yùn)會(huì)在廣州的舉行將對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是商務(wù)物業(yè)發(fā)展有較大的拉動(dòng)作用宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)展望宏觀經(jīng)濟(jì)有望于2010年進(jìn)入復(fù)蘇階段宏觀經(jīng)濟(jì)一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、國(guó)內(nèi)案例研究七、SWOT分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營(yíng)策略三、物業(yè)市場(chǎng)研究四、需求特征研究一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五寫字樓區(qū)域的分布呈現(xiàn)從西向東發(fā)展的態(tài)勢(shì)傳統(tǒng)環(huán)市東、東風(fēng)路商務(wù)中心由于市政引導(dǎo)作用，發(fā)展速度漸緩天河北區(qū)域?qū)儆诂F(xiàn)在最成熟且檔次最高的中心商務(wù)區(qū)珠江新城集中高端商務(wù)辦公寫字樓，將會(huì)成為未來(lái)的商務(wù)中心天河北商務(wù)區(qū)環(huán)市東商務(wù)區(qū)珠江新城商務(wù)區(qū)東風(fēng)路中山路廣州商務(wù)圈發(fā)展歷程和分布西東寫字樓市場(chǎng)廣州商務(wù)圈從西向東發(fā)展，目前主要集中在天河北、珠江新城區(qū)域?qū)懽謽菂^(qū)域的分布呈現(xiàn)從西向東發(fā)展的態(tài)勢(shì)天河北商務(wù)區(qū)環(huán)市東商務(wù)未來(lái)幾年內(nèi)將處于供求平衡情況甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)近年來(lái)，甲級(jí)寫字樓的供求關(guān)系基本處于平衡狀況；受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控以及2008年金融危機(jī)的影響，未來(lái)幾年甲級(jí)寫字樓的開發(fā)將減少。第二個(gè)高峰10年來(lái)的低谷第一個(gè)高峰未來(lái)幾年內(nèi)將處于供求平衡情況甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)近年來(lái)，甲級(jí)寫字樓租金下降、空置率上升是未來(lái)2－3年內(nèi)的趨勢(shì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)由于2007年大量新落成的甲級(jí)寫字樓推出市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)空置率有所上升；由于2008年金融危機(jī)的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)2－3年內(nèi)租金價(jià)格會(huì)下降；由于受金融危機(jī)影響，甲級(jí)寫字樓物業(yè)的需求將放緩，但部份已建設(shè)寫字樓將在未來(lái)2－3年內(nèi)推出市場(chǎng)，因此空置率將上升。廣州甲級(jí)寫字樓供應(yīng)和空置率走勢(shì)圖平均空置率租金下降、空置率上升是未來(lái)2－3年內(nèi)的趨勢(shì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)由于白云區(qū)是甲級(jí)寫字樓的空白點(diǎn)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)天河北、珠江新城區(qū)域是目前廣州市甲級(jí)寫字樓的集中地，約占總量的68%；隨著珠江新城其他商務(wù)項(xiàng)目的開發(fā)，將進(jìn)一步鞏固天河北、珠江新城區(qū)域的中央商務(wù)核心地位。白云區(qū)目前并未形成甲級(jí)寫字樓集中區(qū)，高檔商務(wù)氛圍并不成熟。未來(lái)CBD地位將進(jìn)一步提升白云區(qū)是甲級(jí)寫字樓的空白點(diǎn)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)天河北、珠江新城區(qū)域本地及國(guó)內(nèi)的制造業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)是甲級(jí)寫字樓的主要用戶甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)專業(yè)服務(wù)業(yè)已取代以往一支獨(dú)秀的制造業(yè)成為最重要的寫字樓客戶；信息傳輸/計(jì)算機(jī)服務(wù)/軟件業(yè)/高科技業(yè)同樣發(fā)展迅速，客戶比例已經(jīng)超越批發(fā)/零售/貿(mào)易業(yè)；國(guó)內(nèi)其他城市企業(yè)前來(lái)廣州設(shè)立公司的比例大大增加，是甲級(jí)寫字樓的新興客戶。四大類型行業(yè)企業(yè)占總體比例的2/3國(guó)內(nèi)企業(yè)占總體比例的60%本地及國(guó)內(nèi)的制造業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)是甲級(jí)寫字樓的主要用戶甲級(jí)寫字大量的寫字樓物業(yè)集中在珠江新城區(qū)域，但開發(fā)將放緩甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)甲級(jí)寫字樓未來(lái)供應(yīng)量主要集中在珠江新城、天河北區(qū)域；珠江新城目前已確認(rèn)的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目規(guī)模約25萬(wàn)平方米，其他綜合性項(xiàng)目預(yù)測(cè)約有185萬(wàn)平方米的寫字樓物業(yè)建設(shè)；2010年將是又一個(gè)寫字樓供應(yīng)高峰。天河北區(qū)域未來(lái)甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量約為23.5萬(wàn)平方米。珠江新城、天河北區(qū)域未來(lái)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽敲娣e落成時(shí)間盈泰廣場(chǎng)珠江新城CBD96,0002009年高盛Ｆ1-4項(xiàng)目珠江新城CBD587702009年全球通大廈珠江新城CBD960002009年保利中心第6棟珠江新城CBD544902009年萬(wàn)菱匯體育中心CBD65,0002010年太古匯體育中心CBD150,0002010年珠江新城西塔珠江新城CBD157,5002010年富力盈信大廈珠江新城CBD756462010年雅居樂Ｂ1-7項(xiàng)目珠江新城CBD663502010年泰華Ｂ1-3項(xiàng)目珠江新城CBD810002010年廣州國(guó)際金融廣場(chǎng)珠江新城CBD1670002010年昊和大廈

珠江新城CBD1073482010年珠江城

珠江新城CBD1478262010年利通廣場(chǎng)

珠江新城CBD1200002010年廣晟國(guó)際大廈珠江新城CBD1000002010年富力盈凱大廈珠江新城CBD1143922010年富力國(guó)際商務(wù)中心珠江新城CBD831402010年僑鑫Ｆ1-1項(xiàng)目珠江新城CBD941602010年合計(jì)--1834622大量的寫字樓物業(yè)集中在珠江新城區(qū)域，但開發(fā)將放緩甲級(jí)寫字樓市短期內(nèi)發(fā)展放緩，遠(yuǎn)期前景看好未來(lái)甲級(jí)寫字樓需求由于受金融危機(jī)的影響，短期內(nèi)甲級(jí)寫字樓的需求會(huì)有所放緩，特別是外資企業(yè)的需求；但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，外資企業(yè)對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求仍會(huì)保持增長(zhǎng)。價(jià)格趨勢(shì)需求的放緩及2007年大量的新增供應(yīng)將在短期內(nèi)令租金價(jià)格有所下降，但新開發(fā)項(xiàng)目的暫緩將使供求關(guān)系趨于平衡，預(yù)期甲級(jí)寫字樓租金與出租率會(huì)先降后回穩(wěn)，金融危機(jī)過(guò)后將重拾上升趨勢(shì)。產(chǎn)品趨勢(shì)未來(lái)新增供應(yīng)將集中在珠江新城、天河北區(qū)域；超高層建筑、獨(dú)特外立面、更寬敞尺度/更高樓層高度將成為新產(chǎn)品趨勢(shì)；專業(yè)的物業(yè)管理、聘請(qǐng)國(guó)際物業(yè)管理顧問(wèn)公司提供硬件配置和管理方面的意見；

越來(lái)越多有實(shí)力的開發(fā)商將采用只租不售的經(jīng)營(yíng)方式。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)短期內(nèi)發(fā)展放緩，遠(yuǎn)期前景看好未來(lái)甲級(jí)寫字樓需求甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)天河區(qū)越秀區(qū)海珠區(qū)荔灣區(qū)白云區(qū)站前服裝批發(fā)市場(chǎng)黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng)廣州汽車博覽中心廣東裝飾材料市場(chǎng)廣州華南汽貿(mào)廣場(chǎng)一德路玩具精品交易市場(chǎng)崗頂電腦市場(chǎng)海印電器城海印布匹市場(chǎng)美居中心中大布匹市場(chǎng)國(guó)際鞋業(yè)城AEC汽車城桂花崗皮具城六二三路藥材交易市場(chǎng)廣州知名專業(yè)市場(chǎng)分布略圖專業(yè)市場(chǎng)寫字樓分析只有與貿(mào)易、展示有較密切關(guān)系的專業(yè)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生寫字樓需求，如皮具、服裝等；根據(jù)同區(qū)域、同類型原則選取分析項(xiàng)目；選取站前服裝批發(fā)市場(chǎng)作為主要分析對(duì)象。本案天河區(qū)越秀區(qū)海珠區(qū)荔灣區(qū)白云區(qū)站前服裝批發(fā)市場(chǎng)黃沙水產(chǎn)交易市商鋪化的寫字樓產(chǎn)品是其最大特征寫字樓與商鋪緊密結(jié)合，均采用商鋪裙樓+寫字樓形式；寫字樓體量均較小，商業(yè)散鋪占據(jù)-1至4層，寫字樓占據(jù)5至10層是主要的經(jīng)營(yíng)模式；寫字樓需求來(lái)源于大型品牌的形象展示需求，客戶多采用樓下散鋪、樓上“ShowRoom”形式經(jīng)營(yíng)；寫字樓租金遠(yuǎn)高于一般意義上的傳統(tǒng)寫字樓。專業(yè)市場(chǎng)寫字樓分析項(xiàng)目名稱規(guī)模/商戶主要產(chǎn)品實(shí)用面積主要建積租金區(qū)間配套白馬商廈1993年約1780個(gè)單位品牌主散戶輔商鋪10-40㎡寫字樓30-50㎡商鋪450-1200寫字樓120-150商務(wù)中心/餐廳/表演臺(tái)/銀行/倉(cāng)儲(chǔ)/托運(yùn)站等天馬大廈1998年約1600單位品牌+散戶商鋪5-20㎡寫字樓20-50㎡商鋪250-400寫字樓80-90餐廳/銀行/物流等流花服裝批發(fā)市場(chǎng)90年代中約1100單位品牌+散戶商鋪4-12㎡寫字樓20㎡商鋪400-1200寫字樓250快餐/銀行商務(wù)中心等新大地1996年約600單位品牌主散戶輔商鋪15-20㎡寫字樓25-40㎡商鋪300-450寫字樓200-350銀行/餐廳/物流等商鋪化的寫字樓產(chǎn)品是其最大特征寫字樓與商鋪緊密結(jié)合，均采用商未來(lái)發(fā)展研判中心城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)外遷趨勢(shì)，將帶動(dòng)外遷區(qū)域的寫字樓發(fā)展；專業(yè)市場(chǎng)寫字樓的形式仍將以商鋪化為主，與專業(yè)市場(chǎng)緊密結(jié)合；專業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)將推動(dòng)寫字樓配套的升級(jí)，專業(yè)物業(yè)管理、車輛通行、裝/卸貨區(qū)、車位配置等將有更高的要求。專業(yè)市場(chǎng)寫字樓分析未來(lái)發(fā)展研判中心城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)外遷趨勢(shì)，將帶動(dòng)外遷區(qū)域的寫達(dá)寶廣場(chǎng)最臨近專業(yè)市場(chǎng)的傳統(tǒng)寫字樓項(xiàng)目位置位于越秀區(qū)流花路，正對(duì)流花湖公園，臨近交易會(huì)、中國(guó)大酒店、站前服裝批發(fā)市場(chǎng)。項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e共30000平方米，樓高14層，1-2層為商業(yè)，3-14層為寫字樓，其中寫字樓面積約25,000平方米。產(chǎn)品特征單層面積1900㎡，單位面積29~1126㎡，樓層凈高約2.3-2.4米，實(shí)用率約70%。項(xiàng)目定位定位為中檔的乙級(jí)寫字樓。參考項(xiàng)目分析達(dá)寶廣場(chǎng)最臨近專業(yè)市場(chǎng)的傳統(tǒng)寫字樓項(xiàng)目位置參考項(xiàng)價(jià)格/出租率面湖單位租金80元/㎡·月，非面湖單位70元/㎡·月，物業(yè)管理費(fèi)30元/㎡·月，出租率超過(guò)95%。主力商戶廣州國(guó)泰信息處理有限公司、國(guó)際航空電訊協(xié)會(huì)廣州辦事處、嘉士伯啤酒廣州分公司、德國(guó)德累斯登銀行、美最時(shí)洋行、百勝行、景鴻咨詢顧問(wèn)有限公司等，其中服裝類公司僅4間。配套設(shè)施銀行、東海酒家、員工飯?zhí)?、?gòu)物商場(chǎng)、4臺(tái)高速電梯、中央空調(diào)、光纖、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。參考項(xiàng)目分析達(dá)寶廣場(chǎng)最臨近專業(yè)市場(chǎng)的傳統(tǒng)寫字樓價(jià)格/出租率參考項(xiàng)目分析達(dá)寶廣場(chǎng)最臨近專業(yè)市場(chǎng)的項(xiàng)目位置位于三元里大道、三元里地鐵站B出口項(xiàng)目規(guī)模樓高26層，將集商業(yè)、辦公功能為一體，占地面積達(dá)11200多平方米，總建筑面積為56172平方米；其中1-4層為商業(yè)裙樓，商業(yè)建筑面積為13545平方米，塔樓為寫字樓，建筑面積為30331平方米。

招商情況招商工作由三元里村村委會(huì)自行負(fù)責(zé)，其中4層商業(yè)裙樓主要作為皮具專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行招租，據(jù)了解目前招租情況理想。配套設(shè)施地下二層停車場(chǎng)，車庫(kù)面積為12404平方米。參考項(xiàng)目分析三元里綜合大廈項(xiàng)目位置參考項(xiàng)目分析三元里綜合大廈傳統(tǒng)型的區(qū)域商務(wù)中心將是本項(xiàng)目發(fā)展的方向廣州甲級(jí)寫字樓核心區(qū)已經(jīng)由環(huán)市路向東移，本項(xiàng)目區(qū)域與其發(fā)展方向相背離；本項(xiàng)目區(qū)域的交通可達(dá)性、商務(wù)氛圍、區(qū)域形象在高端寫字樓用戶當(dāng)中認(rèn)同度較低；本項(xiàng)目周邊有大量的專業(yè)市場(chǎng)，具備一定的發(fā)展?jié)摿?；專業(yè)市場(chǎng)寫字樓的層數(shù)較低、體量較小，未能充分利用本項(xiàng)目的建設(shè)指標(biāo)，同時(shí)形象、檔次較差，未能符合品牌建立的需求。寫字樓市場(chǎng)小結(jié)傳統(tǒng)型的區(qū)域商務(wù)中心將是本項(xiàng)目發(fā)展的方向廣州甲級(jí)寫字樓核心區(qū)廣州六大商圈空間布局圖東山口商業(yè)市場(chǎng)分析本案天河城-正佳形成時(shí)間最短，規(guī)模、影響力最大的商圈環(huán)市東廣州最高檔的購(gòu)物場(chǎng)所烈士陵園地鐵沿線的中高檔時(shí)尚購(gòu)物場(chǎng)所北京路步行街形式，百貨與街鋪并重的中高檔商圈上下九廣州最古老的商圈、第一條步行街，以街鋪為主的中低檔商圈廣州六大商圈空間布局圖東山口商業(yè)市場(chǎng)分析本案天河城-正佳環(huán)市廣州市未來(lái)商業(yè)發(fā)展仍將以向東發(fā)展為主作為目前廣州核心商圈的天河城－正佳商圈，其地位及影響力將隨著周邊大型商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)而進(jìn)一步提升；天河城－正佳商圈目前在建的大型商業(yè)項(xiàng)目有太古匯，其中商業(yè)面積約45萬(wàn)平方米，功能包括酒店、寫字樓、消費(fèi)購(gòu)物等，其中純消費(fèi)購(gòu)物功能營(yíng)業(yè)面積將超過(guò)10萬(wàn)平方米；珠江新城目前已出讓的地塊當(dāng)中，可建設(shè)的商業(yè)面積約60萬(wàn)平方米。商業(yè)市場(chǎng)分析廣州市未來(lái)商業(yè)發(fā)展仍將以向東發(fā)展為主作為目前廣州核心商圈的天白云區(qū)商業(yè)物業(yè)的供求關(guān)系趨于平衡從2003年至2007年，白云區(qū)商業(yè)物業(yè)的供求達(dá)到平衡狀態(tài)；白云區(qū)商業(yè)物業(yè)自2005年后得到快速發(fā)展，特別是2007年，商業(yè)物業(yè)由供過(guò)于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求關(guān)系；由于白云區(qū)地域較廣，各區(qū)域之間商業(yè)發(fā)展的不平衡，因此較易引起結(jié)構(gòu)性的價(jià)格波動(dòng)。商業(yè)市場(chǎng)分析快速發(fā)展期白云區(qū)商業(yè)物業(yè)的供求關(guān)系趨于平衡從2003年至2007年，白白云區(qū)目前尚未出現(xiàn)市級(jí)的零售商業(yè)中心白云區(qū)屬于中心城區(qū)的邊緣帶，多為城鄉(xiāng)結(jié)合部，零售商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較差、發(fā)展速度較慢、分布分散；白云區(qū)商業(yè)主要以社區(qū)裙樓商業(yè)或臨建為主，商業(yè)經(jīng)營(yíng)較為單一，檔次較低，缺乏現(xiàn)代集中型大規(guī)模商業(yè)設(shè)施，缺乏國(guó)際性商業(yè)品牌入駐；白云區(qū)零售商業(yè)的發(fā)展動(dòng)力主要來(lái)源于區(qū)域內(nèi)居住人口的自然帶動(dòng)，因此其等級(jí)較低，只為區(qū)域級(jí)的社區(qū)日常購(gòu)物型商業(yè)中心；白云區(qū)目前規(guī)模較大的區(qū)域零售商業(yè)中心有新市百信廣場(chǎng)商業(yè)中心、廣州大道北佳潤(rùn)廣場(chǎng)商業(yè)中心；商業(yè)市場(chǎng)分析白云區(qū)目前尚未出現(xiàn)市級(jí)的零售商業(yè)中心白云區(qū)屬于中心城區(qū)的邊緣本項(xiàng)目具備一定的零售商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ρ卷?xiàng)目周邊有一定數(shù)量的娛樂業(yè)經(jīng)營(yíng)，而中央酒店自身具有較強(qiáng)的餐飲、娛樂品牌；項(xiàng)目周邊有大量的專業(yè)市場(chǎng)、居民點(diǎn)，且民航生活區(qū)、大學(xué)校園區(qū)近在咫尺，為本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)提供大量的消費(fèi)人群；本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的商業(yè)檔次較低，主要以滿足居民的日常生活購(gòu)物為主，無(wú)法滿足中高端客戶的消費(fèi)購(gòu)物、休閑娛樂需求，因此具有發(fā)展大型零售商業(yè)的空間。商業(yè)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目具備一定的零售商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ρ卷?xiàng)目周邊有一定數(shù)量的娛樂業(yè)未來(lái)發(fā)展研判白云區(qū)商業(yè)發(fā)展的動(dòng)力來(lái)源在短期內(nèi)仍將以周邊居民的消費(fèi)帶動(dòng)為主；以區(qū)域商業(yè)中心為主、分散分布的商業(yè)格局在短期內(nèi)仍將持續(xù)；白云新城的建設(shè)將是白云區(qū)商業(yè)發(fā)展的最大契機(jī)，也是白云區(qū)突破目前商業(yè)經(jīng)營(yíng)格局、出現(xiàn)市級(jí)商圈的最大可能所在，但其建設(shè)、形成的過(guò)程將會(huì)在5-10年間；隨著白云區(qū)商業(yè)的發(fā)展、居民經(jīng)濟(jì)能力與消費(fèi)理念的提升，將會(huì)產(chǎn)生對(duì)休閑娛樂、體驗(yàn)式購(gòu)物等較先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)的需求。商業(yè)市場(chǎng)分析未來(lái)發(fā)展研判白云區(qū)商業(yè)發(fā)展的動(dòng)力來(lái)源在短期內(nèi)仍將以周邊居民的百信廣場(chǎng)商業(yè)中心項(xiàng)目位置位于機(jī)場(chǎng)路匯僑新城南側(cè)，于2004年10月28日開業(yè)。

項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e約43400平方米，共４層。地上三層共32700平方米，負(fù)一層約10700平方米。

項(xiàng)目定位

百信廣場(chǎng)是白云中心商圈的第一間精品百貨店，集百貨、超市、電器、零售功能于一身，定位為白云商圈區(qū)域購(gòu)物中心?？蛻籼卣饕孕率械木幼∪巳簽橹饕蛻?，滿足居民的日常生活購(gòu)物需求。參考項(xiàng)目分析百信廣場(chǎng)商業(yè)中心項(xiàng)目位置參考項(xiàng)目分析百信廣場(chǎng)商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主力商戶廣百百貨（11000㎡）、家樂福（8000㎡）項(xiàng)目開發(fā)百信廣場(chǎng)共分三期開發(fā)，第一期于2004年開業(yè)，引進(jìn)了廣百百貨、家樂福作為主力店，同時(shí)將9200平方米由廣百經(jīng)營(yíng)的商鋪帶租約出售以回籠資金；第二期于2007年開發(fā)，定名為”百信時(shí)尚街“，以“休閑、時(shí)尚、潮流”為主題，以中檔精品、服裝等業(yè)態(tài)作為主打；第三期目前正在建設(shè)當(dāng)中，經(jīng)營(yíng)面積約20000平方米，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)估計(jì)以電影城為主的休閑娛樂為主。參考項(xiàng)目分析樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)-1層流行前線：服裝、鞋帽、皮具、首飾、精品等1層超市、珠寶首飾、手表、精品、服裝、鞋帽、化妝品2層超市、服裝、鞋帽、手表3層超市、百貨、電器4層停車場(chǎng)(400個(gè)車位)百信廣場(chǎng)商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)參考項(xiàng)目分析樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)-1層流行前百信廣場(chǎng)商業(yè)中心與本項(xiàng)目關(guān)系兩者不存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。百信廣場(chǎng)只能吸引新市的中檔收入人群，對(duì)于機(jī)場(chǎng)生活區(qū)的高收入人群不具備吸引力。項(xiàng)目借鑒引入品牌百貨、超市或其他主力店，可以有效提高項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的可能性；引入品牌百貨、超市或其他主力店，可以有效促進(jìn)其他商鋪的招商及出租；分期開發(fā)，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化。參考項(xiàng)目分析百信廣場(chǎng)商業(yè)中心與本項(xiàng)目關(guān)系參考項(xiàng)目分析做區(qū)域內(nèi)最好的購(gòu)物娛樂綜合中心中央酒店自身已形成的餐飲品牌號(hào)召力較強(qiáng)；本項(xiàng)目區(qū)域有大批經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的消費(fèi)者，但區(qū)域內(nèi)缺乏檔次較高、業(yè)態(tài)綜合的零售商業(yè)中心；由于受到臨近的環(huán)市路商圈的影響，本項(xiàng)目區(qū)域暫不具備發(fā)展市級(jí)商圈的條件；商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)做區(qū)域內(nèi)最好的購(gòu)物娛樂綜合中心中央酒店自身已形成的餐飲品牌號(hào)商務(wù)公寓概念多樣化依托酒店的服務(wù)式公寓產(chǎn)生80年代后依托高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)90年代中后酒店的服務(wù)式公寓供不應(yīng)求2000年后產(chǎn)品線日漸豐富第一階段第二階段第三階段獨(dú)立的服務(wù)式公寓興起背景80年代初期服務(wù)式公寓以依托高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)的形式產(chǎn)生，例如中國(guó)大酒店、白天鵝賓館、花園酒店、廣東國(guó)際大廈等五星級(jí)酒店均有服務(wù)式公寓供應(yīng)，主要分布于舊交易會(huì)商圈、環(huán)市路商圈一帶。90年代后期，隨著市場(chǎng)需求的增加，獨(dú)立的服務(wù)式公寓出現(xiàn)，主要分布在天河體育中心周邊、珠江新城、二沙島-五羊新城、南湖周邊等地。2000年后，房地產(chǎn)快速發(fā)展，面向不同人群的各種檔次、類型商務(wù)公寓出現(xiàn)。商務(wù)公寓市場(chǎng)——發(fā)展歷程商務(wù)公寓市場(chǎng)產(chǎn)品線日漸豐富，為不同檔次的商務(wù)人士提供服務(wù)商務(wù)公寓概念多樣化依托酒店的服務(wù)式公寓產(chǎn)生80年代后90年代服務(wù)式公寓是優(yōu)質(zhì)商務(wù)公寓的代表商務(wù)公寓市場(chǎng)——種類的劃分按產(chǎn)權(quán)是否統(tǒng)一劃分：出售的服務(wù)式公寓、不出售服務(wù)式公寓。按服務(wù)檔次劃分：提供可選服務(wù)套餐的商務(wù)公寓、提供基本服務(wù)的商務(wù)公寓、提供高端服務(wù)的服務(wù)式公寓。備注：基本服務(wù)：提供24小時(shí)保安及前臺(tái)接待、免費(fèi)洗衣、房間打掃，代收各種費(fèi)用，配有衛(wèi)星電視、設(shè)施齊全的健身中心等。高端服務(wù)：除提供上述服務(wù)外，還提供尊貴的禮賓部服務(wù)，包括代訂機(jī)票、轎車及其他個(gè)性化服務(wù)等。服務(wù)式公寓是優(yōu)質(zhì)商務(wù)公寓的代表商務(wù)公寓市場(chǎng)——種類的劃分按產(chǎn)商務(wù)公寓市場(chǎng)——服務(wù)式公寓分布項(xiàng)目周邊服務(wù)式公寓供應(yīng)少商務(wù)公寓市場(chǎng)——服務(wù)式公寓分布項(xiàng)目周邊服務(wù)式公寓供應(yīng)少服務(wù)式公寓是指配有客房打掃、洗衣服務(wù)等基本酒店服務(wù)、既提供酒店服務(wù)又擁有居家生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。通常具以下特點(diǎn)：房?jī)?nèi)設(shè)施：包括所有的家具、家居用品如空調(diào)/電視/洗衣機(jī)/烘干機(jī)、廚房用品和廚具等；公寓設(shè)施：配備健身中心、適當(dāng)?shù)牟惋嬙O(shè)施、投幣式洗衣區(qū)、獨(dú)立的公寓出入口；服務(wù)：完備的酒店式服務(wù)，如客房送餐、定期的房間清潔服務(wù)；租期和租金：大多租期為6個(gè)月到1年左右。適合不愿意在酒店租房，也不愿意繳交各類費(fèi)用的人士；市場(chǎng)推廣：設(shè)有租賃銷售部門，通常與房產(chǎn)中介公司合作拓展長(zhǎng)期租客。優(yōu)質(zhì)商務(wù)公寓——服務(wù)式公寓提供完善的設(shè)施和服務(wù)商務(wù)公寓市場(chǎng)——服務(wù)式公寓特色服務(wù)式公寓是指配有客房打掃、洗衣服務(wù)等基本酒店服務(wù)、既提供酒服務(wù)式公寓市場(chǎng)供求關(guān)系穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)狀況理想商務(wù)公寓市場(chǎng)——服務(wù)式公寓供求情況2006年第1季度到2008年第4季度，租金在133-164之間變化。同期，出租率保持74%-84%之間變化。2008年市場(chǎng)總體較旺盛租金:140元/㎡出租率:80%服務(wù)式公寓市場(chǎng)供求關(guān)系穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)狀況理想商務(wù)公寓市場(chǎng)——服務(wù)服務(wù)式公寓主要面向外資企業(yè)、大型企業(yè)管理層和商旅人士代表性服務(wù)式公寓項(xiàng)目物業(yè)名稱開業(yè)時(shí)間面積（平方米）月租金(元/平方米)規(guī)模中信公寓（體育中心周邊）1997年2房123-1363房160-184107274套廣州盛雅服務(wù)公寓（體育中心周邊）2005年10月1房652房95-1003房138170175套新凱公寓（珠江新城）2006年3月1房86-1142房214-223150240套廣州雅詩(shī)閣服務(wù)公寓（體育中心周邊）2008年1月1房70-922房118-1253房165連通房200170208套規(guī)模：一般在100-300套之間。租金：多數(shù)100元以上?？蛻簦和赓Y企業(yè)、大型企業(yè)中高層管理人員（中長(zhǎng)期），商務(wù)旅行人士（短期）。商務(wù)公寓市場(chǎng)——服務(wù)式公寓代表項(xiàng)目服務(wù)式公寓主要面向外資企業(yè)、大型企業(yè)管理層和商旅人士代表性服項(xiàng)目周邊商務(wù)公寓供應(yīng)量少，中檔公寓受歡迎商務(wù)公寓市場(chǎng)——周邊供應(yīng)由于用地稀缺，近幾年新增供應(yīng)少。各檔次產(chǎn)品租賃情況均較好，批發(fā)商人、會(huì)展人士是主要客源。中檔的錦洲國(guó)際、金桂園較受批發(fā)市場(chǎng)的商貿(mào)人士歡迎。周邊商務(wù)公寓供應(yīng)情況項(xiàng)目開業(yè)年份面積月租金售價(jià)備注中國(guó)大酒店公寓(流花路)1998年70平方米以上約230元/平方米只租不售優(yōu)質(zhì)服務(wù)式公寓金桂園(解放北路)2000年60-120平方米為主單價(jià):50-70元/平方米1房2000~2500元/月2房3000~3800元/月3房4500~5500元/月1-1.5萬(wàn)元/平方米商品住宅錦洲國(guó)際公寓(解放北路)2005年55平方米為主約100元/平方米1房5000-6000元/月0.95-1.2萬(wàn)元/平方米酒店式公寓美景國(guó)際公寓(遠(yuǎn)景路)在售63-152平方米——0.9萬(wàn)元/平方米(毛坯)商品住宅中酒金桂園美景錦洲國(guó)際本案228項(xiàng)目周邊商務(wù)公寓供應(yīng)量少，中檔公寓受歡迎商務(wù)公寓市場(chǎng)——周邊周邊未來(lái)后續(xù)供應(yīng)少，商務(wù)公寓存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)商務(wù)公寓市場(chǎng)——未來(lái)發(fā)展周邊商務(wù)公寓未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目開業(yè)年份面積月租金售價(jià)規(guī)模228國(guó)際公寓（三元里大道與機(jī)場(chǎng)路交匯，廣百旁）未推出單間32-45平方米1房55平方米2房80平方米3房100-130平方米——未定價(jià)商住樓，共197套占地4000平方米，總建2萬(wàn)平方米廣州國(guó)際化程度越來(lái)越高，對(duì)外商貿(mào)活動(dòng)日趨活躍，商務(wù)公寓需求有增無(wú)減。商務(wù)公寓向多層次發(fā)展，未來(lái)市場(chǎng)細(xì)分會(huì)更充分。更多國(guó)際酒店管理公司進(jìn)入廣州，將提高商務(wù)公寓服務(wù)和管理水平。周邊未來(lái)供應(yīng)量少，需求增加，產(chǎn)生市場(chǎng)機(jī)會(huì)。228國(guó)際公寓周邊未來(lái)后續(xù)供應(yīng)少，商務(wù)公寓存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)商務(wù)公寓市場(chǎng)——未來(lái)周邊產(chǎn)業(yè)對(duì)中檔商務(wù)公寓市場(chǎng)需求較大商務(wù)公寓市場(chǎng)——小結(jié)產(chǎn)品靈活，商住兩用，適用性強(qiáng)本項(xiàng)目是商業(yè)用地，設(shè)置商務(wù)公寓可商住靈活兩用。中檔商務(wù)公寓有需求，與酒店錯(cuò)開客源。附近的錦洲國(guó)際、金桂園租賃走俏，與周邊產(chǎn)業(yè)匹配度較高。本項(xiàng)目酒店定位為五星級(jí)，檔次較高，設(shè)置中檔商務(wù)公寓可與酒店實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。周邊產(chǎn)業(yè)對(duì)中檔商務(wù)公寓市場(chǎng)需求較大商務(wù)公寓市場(chǎng)——小結(jié)產(chǎn)品靈一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、案例研究七、SWOT分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營(yíng)策略三、物業(yè)市場(chǎng)研究四、需求特征研究一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五寫字樓需求研究包括兩部分，其一為戴德梁行數(shù)據(jù)庫(kù)的寫字樓使用者問(wèn)卷訪談結(jié)果，其二為戴德梁行寫字樓專家訪談。寫字樓訪談背景寫字樓需求特征樣本量51份公司類型制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、物流業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、IT業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)，公司性質(zhì)內(nèi)資49%外資51%寫字樓等級(jí)甲級(jí)49%乙級(jí)51%公司規(guī)模大型20%中型41%小型39%注：?jiǎn)柧韴?zhí)行時(shí)間（2007年）市場(chǎng)與目前有所變化，在定位時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)的運(yùn)用作了相應(yīng)的調(diào)整寫字樓需求研究包括兩部分，其一為戴德梁行數(shù)據(jù)庫(kù)的寫字樓使用者交通、物管和租金是寫字樓最重要考慮因素，需要重點(diǎn)關(guān)注寫字樓需求特征本項(xiàng)目可達(dá)性好，但不通地鐵對(duì)寫字樓較為不利；物業(yè)管理與租金亦受到較高重視天河北代表廣州寫字樓現(xiàn)狀，珠江新城代表未來(lái)發(fā)展，表現(xiàn)非常強(qiáng)勢(shì)交通、物管和租金是寫字樓最重要考慮因素，需要重點(diǎn)關(guān)注寫字樓需現(xiàn)有使用模式與未來(lái)使用模式均以租賃為主寫字樓需求特征寫字樓租賃使用的方式非常普遍對(duì)寫字樓的不滿意主要集中在雜費(fèi)高及裝修不好方面，應(yīng)引起注意現(xiàn)有使用模式與未來(lái)使用模式均以租賃為主寫字樓需求特征寫字樓租內(nèi)外資企業(yè)對(duì)寫字樓配套的需求有明顯區(qū)別寫字樓需求特征外資企業(yè)更多關(guān)注于環(huán)保、樓層面積及智能化系統(tǒng)內(nèi)資企業(yè)則更多關(guān)注于電梯、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)內(nèi)外資企業(yè)對(duì)配套需求的差別需在定位時(shí)加以注意，甲級(jí)寫字樓客戶多外資企業(yè)，而乙級(jí)寫字樓則多內(nèi)資企業(yè)。內(nèi)外資企業(yè)對(duì)寫字樓配套的需求有明顯區(qū)別寫字樓需求特征外資企業(yè)城市重心向東發(fā)展，跨國(guó)公司、高端客戶不會(huì)向西發(fā)展，尤其不會(huì)在本項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目從交通、區(qū)位、外部環(huán)境等條件看，不具備發(fā)展甲級(jí)寫字樓的條件寫字樓租金受區(qū)域影響大，一個(gè)項(xiàng)目無(wú)法影響整個(gè)區(qū)域的寫字樓環(huán)境提高項(xiàng)目硬件標(biāo)準(zhǔn)可以提升租金，但其作用較為有限項(xiàng)目發(fā)展宜以中小型企業(yè)為主的精品、專業(yè)型寫字樓項(xiàng)目寫字樓客戶應(yīng)定位于周邊專業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈寫字樓對(duì)商業(yè)帶動(dòng)作用比酒店大專家意見：項(xiàng)目不適合發(fā)展甲級(jí)寫字樓寫字樓需求特征城市重心向東發(fā)展，跨國(guó)公司、高端客戶不會(huì)向西發(fā)展，尤其不會(huì)在商業(yè)物業(yè)需求研究包括兩部分，其一為戴德梁行數(shù)據(jù)庫(kù)的商業(yè)物業(yè)租戶問(wèn)卷訪談結(jié)果，其二為戴德梁行寫字樓專家訪談。研究背景商業(yè)物業(yè)需求特征樣本量54份業(yè)態(tài)餐飲19%零售54%配套商業(yè)28%注：?jiǎn)柧韴?zhí)行時(shí)間（2007年）市場(chǎng)與目前有所變化，在定位時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)的運(yùn)用作了相應(yīng)的調(diào)整商業(yè)物業(yè)需求研究包括兩部分，其一為戴德梁行數(shù)據(jù)庫(kù)的商業(yè)物業(yè)租商戶對(duì)客流量和租金的考慮遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他因素商業(yè)物業(yè)需求特征項(xiàng)目所在區(qū)域沒有較大的高質(zhì)素商業(yè)客流，經(jīng)營(yíng)前期需以價(jià)格優(yōu)勢(shì)提升吸引力對(duì)客流量和租金/售價(jià)的關(guān)注遠(yuǎn)超其他因素區(qū)域客流量現(xiàn)狀對(duì)零售商戶缺乏吸引力租金是非常有效的調(diào)節(jié)手段商戶對(duì)客流量和租金的考慮遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他因素商業(yè)物業(yè)需求特征項(xiàng)目項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)集中，對(duì)餐飲業(yè)有較大吸引力，可通過(guò)做大餐飲來(lái)拉動(dòng)人氣，增加客流量。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)Σ惋嫎I(yè)有較大的吸引力商業(yè)物業(yè)需求特征珠江新城和天河城-正佳商圈是商戶首選區(qū)域?qū)I(yè)產(chǎn)品集中區(qū)域：對(duì)餐飲業(yè)有較大吸引力，對(duì)零售也有一定的吸引力。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)集中，對(duì)餐飲業(yè)有較大吸引力，可通過(guò)做大餐大型購(gòu)物中心對(duì)零售及餐飲都具有較大吸引力商業(yè)物業(yè)需求特征商業(yè)物業(yè)類型/行業(yè)零售餐飲配套商業(yè)集購(gòu)物、餐飲和娛樂的大型綜合商場(chǎng)35%90%9%住宅裙樓商場(chǎng)5%－2%步行街/商業(yè)街街鋪50%－2%寫字樓裙樓商場(chǎng)5%－85%專業(yè)市場(chǎng)5%10%2%餐飲對(duì)進(jìn)寫字樓裙樓興趣相對(duì)較小，故寫字樓裙樓宜設(shè)置銀行、便利店和旅行社等配套型商業(yè)類型大型購(gòu)物中心對(duì)餐飲的吸引力較強(qiáng)，在招商方面的難度相對(duì)較小商家對(duì)首層興趣較大，而其他層的興趣較小，可通過(guò)加大首層概念，如加入下沉廣場(chǎng)、增加負(fù)一層出入口等來(lái)提升物業(yè)價(jià)值大型購(gòu)物中心對(duì)零售及餐飲都具有較大吸引力商業(yè)物業(yè)需求特征商業(yè)大型餐飲、銀行的面積需求較大商業(yè)物業(yè)需求特征面積/行業(yè)餐飲零售配套型商業(yè)50㎡以下—41%26.5%51-100㎡—38%26.5%101-150㎡—7%7%151-200㎡—7%13%201㎡以上100%7%27%200-500M21000M22000M23000M2以上合計(jì)大型中餐325西餐123連鎖餐飲1150M2以下50-100M2100-150M2150-200M2500-600M2合計(jì)便利店33銀行44旅行社41128大型餐飲、銀行的面積需求較大商業(yè)物業(yè)需求特征面積/行業(yè)餐飲零本區(qū)域發(fā)展零售商業(yè)的先天條件不足，需用百貨或者超市、餐飲來(lái)拉動(dòng)項(xiàng)目人氣廣州現(xiàn)有的電影院選址均在繁華地段，對(duì)本項(xiàng)目的興趣不大由于政府的保護(hù)與支持，廣州本地百貨正積極尋求擴(kuò)張家庭式消費(fèi)僅有購(gòu)物并不足夠，還要有娛樂業(yè)態(tài)配合項(xiàng)目商業(yè)的輻射范圍應(yīng)集中在項(xiàng)目周邊區(qū)域高檔酒店對(duì)高檔商業(yè)有拉動(dòng)作用，但對(duì)于大眾型商業(yè)而言，拉動(dòng)力不大專家意見：項(xiàng)目宜以區(qū)域性商業(yè)中心為目標(biāo)商業(yè)物業(yè)需求特征本區(qū)域發(fā)展零售商業(yè)的先天條件不足，需用百貨或者超市、餐飲來(lái)拉公寓物業(yè)需求從戴德梁行數(shù)據(jù)庫(kù)中抽取潛在公寓租客問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果作為項(xiàng)目決策參考。研究背景公寓需求特征研究執(zhí)行時(shí)間2007年樣本量21份樣本條件服務(wù)式公寓租住客戶注：?jiǎn)柧韴?zhí)行時(shí)間（2007年）市場(chǎng)與目前有所變化，在定位時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)的運(yùn)用作了相應(yīng)的調(diào)整公寓物業(yè)需求從戴德梁行數(shù)據(jù)庫(kù)中抽取潛在公寓租客問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果作公寓客戶租賃的考慮因素較多公寓需求特征公寓客戶考慮因素較多前幾位的考慮因素中，項(xiàng)目現(xiàn)狀并不具備明顯優(yōu)勢(shì)公寓客戶租賃的考慮因素較多公寓需求特征公寓客戶考慮因素較多前公寓客戶的面積需求較為分散公寓需求特征面積區(qū)間較大，60以下及101-160都占有較大比例，顯示需求較為分散需求相對(duì)集中區(qū)域?qū)εP室的需求同樣顯得較為分散，而1-2個(gè)臥室的需求相對(duì)集中公寓客戶的面積需求較為分散公寓需求特征面積區(qū)間較大，60以下公寓租客對(duì)配套的需求公寓需求特征項(xiàng)目背景城市研究物業(yè)市場(chǎng)需求特征案例分析開發(fā)價(jià)值SWOT項(xiàng)目定位通過(guò)與酒店、寫字樓和商業(yè)共享配套，將增大項(xiàng)目公寓對(duì)租戶的吸引力公寓租客對(duì)配套的需求公寓需求特征項(xiàng)目背景城市研究物業(yè)市場(chǎng)需求一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、案例研究七、SWOT分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營(yíng)策略三、物業(yè)市場(chǎng)研究四、需求特征研究一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五案例分析-佳潤(rùn)廣場(chǎng)選取原因：規(guī)模與本項(xiàng)目相似周邊居民檔次與本項(xiàng)目相似周邊業(yè)態(tài)與本項(xiàng)目相似，且缺乏大型購(gòu)物中心定位為區(qū)域性商業(yè)中心與本項(xiàng)目相似案例分析-佳潤(rùn)廣場(chǎng)選取原因：處于批發(fā)市場(chǎng)、居住區(qū)之中佳潤(rùn)廣場(chǎng)——地理位置位于城鄉(xiāng)結(jié)合部位于白云區(qū)廣州大道北麥田村圣地大酒店旁。周邊有多個(gè)批發(fā)市場(chǎng)、20多個(gè)住宅小區(qū)。毗鄰第一軍醫(yī)大學(xué)、南方醫(yī)院。交通方便距離地鐵3號(hào)線南方醫(yī)院站約300米。10多條公交線路直達(dá)。廣州大道北是同和地區(qū)與市中心的主要交通動(dòng)脈。處于批發(fā)市場(chǎng)、居住區(qū)之中佳潤(rùn)廣場(chǎng)——地理位置位于城鄉(xiāng)結(jié)合部打造廣州白云區(qū)東南部的區(qū)域商業(yè)中心于2008年9月開業(yè)。占地17,577平方米，總建筑面積約44,080平方米。地下3層約30,580平方米，地上3層約12,500平方米。集購(gòu)物、飲食、娛樂休閑于一體的綜合型商場(chǎng)。佳潤(rùn)廣場(chǎng)——概況佳潤(rùn)廣場(chǎng)功能分布樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)3層百貨、電器、餐飲2層百貨、電器、餐飲1層百貨、時(shí)尚服飾、IT產(chǎn)品-1層品牌超市-2、-3層地下停車場(chǎng)，356個(gè)車位打造廣州白云區(qū)東南部的區(qū)域商業(yè)中心于2008年9月開業(yè)。佳潤(rùn)下沉式廣場(chǎng)設(shè)計(jì)提高負(fù)1層價(jià)值佳潤(rùn)廣場(chǎng)——配套設(shè)施、設(shè)備層高：負(fù)1層6米，首層5.6米，2層4.5米，3層4.5米。出入口：8個(gè)，多入口設(shè)計(jì)。主通道：寬8米。柱間隔：8~12米。電梯：觀臺(tái)梯2部，扶手梯12部，垂直客梯4部。裝修風(fēng)格：地中海主題風(fēng)格，天幕式中空。廣場(chǎng)：5000㎡的陽(yáng)光活力廣場(chǎng)。下沉式廣場(chǎng)：使負(fù)1層有首層的感覺。車位：地下負(fù)2-3層約356個(gè)。卸貨：有獨(dú)立的超市、百貨等卸貨區(qū)及貨梯。其他：消防、排煙、中央空調(diào)等。下沉式廣場(chǎng)下沉式廣場(chǎng)設(shè)計(jì)提高負(fù)1層價(jià)值佳潤(rùn)廣場(chǎng)——配套設(shè)施、設(shè)備層高：采取“百貨+超市+餐飲”為主力的經(jīng)營(yíng)模式佳潤(rùn)廣場(chǎng)——經(jīng)營(yíng)情況與客戶構(gòu)成定位：中高檔區(qū)域商業(yè)中心。經(jīng)營(yíng)模式：百貨+超市+餐飲+散鋪（服飾為主）。主力店：廣百百貨、TESCO超市、國(guó)美電器。餐飲：肯德基、必勝客、綠茵閣等。消費(fèi)群：以周邊樓盤居住人群為主，滿足居民的日常生活購(gòu)物需求。佳潤(rùn)廣場(chǎng)主力店經(jīng)營(yíng)范圍主力店經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)范圍廣百14086平方米化妝品、首飾、名表、皮件、鞋、男女服飾、童服、高檔家居用品、運(yùn)動(dòng)用品以及最新潮流電器等。TESCO13000平方米除一般商品外，還經(jīng)營(yíng)多種進(jìn)口商品、物美價(jià)廉的TESCO自有品牌“超值”和“標(biāo)準(zhǔn)”（TESCO樂購(gòu)）系列商品。國(guó)美電器——大小家用電器、數(shù)碼產(chǎn)品等餐飲——肯德基、必勝客、綠茵閣等采取“百貨+超市+餐飲”為主力的經(jīng)營(yíng)模式佳潤(rùn)廣場(chǎng)——經(jīng)營(yíng)情況商場(chǎng)只租不售，單一業(yè)權(quán)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，利于招商佳潤(rùn)廣場(chǎng)——租售策略與價(jià)格首層臨街面積間隔80～100平方米，內(nèi)鋪15～40平方米商場(chǎng)只租不售，單一業(yè)權(quán)，經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一，與商家共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)目標(biāo)商家的進(jìn)駐信心，對(duì)招商工作有積極作用。佳潤(rùn)廣場(chǎng)租金情況樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)月租金3層廣百百貨、廣百電器、綠茵閣廣百租金約63.5元/平方米2層廣百百貨、國(guó)美電器、肯德基、必勝客廣百租金約63.5元/平方米1層廣百百貨、中檔服飾180-200元/平方米-1層TESCO樂購(gòu)超市60元/平方米商場(chǎng)只租不售，單一業(yè)權(quán)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，利于招商佳潤(rùn)廣場(chǎng)——租售策借鑒之處佳潤(rùn)廣場(chǎng)——借鑒之處瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，在缺乏大型購(gòu)物中心的區(qū)域打造區(qū)域性商業(yè)中心。“百貨+超市+餐飲”打造區(qū)域性商業(yè)中心。客戶定位面向周居民，奠定了客源基礎(chǔ)。檔次定位中高，結(jié)合大眾化的超市，符合目標(biāo)客戶群的消費(fèi)能力和水平。下沉式廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)，使負(fù)1層的價(jià)值提升，在業(yè)態(tài)選擇上具有更大的靈活性。商場(chǎng)業(yè)權(quán)統(tǒng)一，對(duì)招商工作有積極作用。借鑒之處佳潤(rùn)廣場(chǎng)——借鑒之處瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，在缺乏大型購(gòu)物中案例分析-中信廣場(chǎng)選取原因：成功的廣州綜合體（寫字樓+商場(chǎng)+公寓）商用物業(yè)多種功能間組合合理，實(shí)現(xiàn)互利互惠，可供參考案例分析-中信廣場(chǎng)選取原因：廣州新中軸線上標(biāo)志性物業(yè)中信廣場(chǎng)——地理位置地理位置優(yōu)越位于天河北路，廣州CBD中的天河北商務(wù)圈。廣州市城市新中軸線上標(biāo)志性建筑物。毗鄰天河體育中心、天河城商業(yè)圈。交通條件好鄰近地鐵3號(hào)線林和西站，地鐵1號(hào)線廣州東站、體育中心站。旁邊的廣州東站公交總站。北靠廣州火車東站（往返深圳、東莞、香港九龍為主）。廣州新中軸線上標(biāo)志性物業(yè)中信廣場(chǎng)——地理位置地理位置優(yōu)越集商貿(mào)辦公、購(gòu)物、公寓為一體的綜合型商用物業(yè)中信廣場(chǎng)——概況于1997年建成，占地2.3萬(wàn)平方米，總建筑面積32萬(wàn)平方米。樓高391米，地上最高80層，地下2層。由1幢80層的寫字樓和2幢38層的酒店式公寓組成。廣州市甲級(jí)別寫字樓的代表之一，高檔商用綜合體的代表之一。商場(chǎng)公寓公寓寫字樓中信廣場(chǎng)主要功能配比表功能/用途層數(shù)面積：平方米比例寫字樓地上8015.72萬(wàn)48.2%公寓地上387.44萬(wàn)22.8%酒店---會(huì)所1，位于裙樓5約0.45萬(wàn)1.4%商場(chǎng)4，位于裙樓1-44.12萬(wàn)12.6%地下室2，地下24.91萬(wàn)15%合計(jì)32.64萬(wàn)100%集商貿(mào)辦公、購(gòu)物、公寓為一體的綜合型商用物業(yè)中信廣場(chǎng)——概況寫字樓硬件設(shè)施充分，實(shí)現(xiàn)智能化中信廣場(chǎng)——配套設(shè)施、設(shè)備寫字樓大堂樓高17.7米，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.9米。單位面積由112平方米至2200平方米，無(wú)中間柱位，間隔靈活實(shí)用。通訊：衛(wèi)星天線，光纖通訊，1萬(wàn)條IDD電話和傳真線路。空調(diào)：中央冷氣系統(tǒng)。電梯：34部進(jìn)口日立高速升降電梯。其他：后備電源。實(shí)用率約64.4%。寫字樓硬件設(shè)施充分，實(shí)現(xiàn)智能化中信廣場(chǎng)——配套設(shè)施、設(shè)備寫字商場(chǎng)除時(shí)尚購(gòu)物外，提供完善的商務(wù)配套中信廣場(chǎng)——配套設(shè)施、設(shè)備商場(chǎng)大堂高21.3米，標(biāo)準(zhǔn)層高6米。單層面積8000-10000平方米。商場(chǎng)設(shè)3部觀光升降梯及12部手扶梯。商場(chǎng)提供時(shí)尚購(gòu)物、超市、食肆、銀行、通信、機(jī)場(chǎng)服務(wù)等商務(wù)配套，100多間時(shí)尚品牌店鋪、囊括男女服裝、皮鞋手袋、手表眼鏡、運(yùn)動(dòng)用品、個(gè)人護(hù)理等等。商場(chǎng)除時(shí)尚購(gòu)物外，提供完善的商務(wù)配套中信廣場(chǎng)——配套設(shè)施、設(shè)公寓家具電器齊全，提供酒店式服務(wù)中信廣場(chǎng)——配套設(shè)施、設(shè)備公寓大堂樓高10米，內(nèi)部采用酒店式設(shè)計(jì)。公寓兩棟各設(shè)4臺(tái)電梯。公寓單元274套，面積123-260平方米，2房2廳、3房2廳、5室2廳供選擇。公寓內(nèi)家私、各式電器、生活用品一應(yīng)俱全。提供酒店式家居清潔服務(wù)。實(shí)用率80%。公寓家具電器齊全，提供酒店式服務(wù)中信廣場(chǎng)——配套設(shè)施、設(shè)備公配套設(shè)施、設(shè)備先進(jìn)齊全中信廣場(chǎng)——配套設(shè)施、設(shè)備會(huì)所約4500平方米，實(shí)行會(huì)員制。主要設(shè)施有戶外游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球室、乒乓球室、室內(nèi)高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、娛樂室、桑拿室、健身房等。地下室地下2層，除提供停車位外，另設(shè)人防設(shè)施、貨物起卸區(qū)、客用電梯、載貨電梯、汽車美容中心、美食廣場(chǎng)等。停車場(chǎng)防火一級(jí)設(shè)計(jì)，車位998個(gè)。功能之間的聯(lián)系寫字樓、商場(chǎng)之間有連廊，便于通行，人流共享。公寓的裙樓-商場(chǎng)寫字樓建筑間連廊配套設(shè)施、設(shè)備先進(jìn)齊全中信廣場(chǎng)——配套設(shè)施、設(shè)備會(huì)所公寓的裙寫字樓、公寓租售并舉，商場(chǎng)只租不售中信廣場(chǎng)——租售策略與價(jià)格寫字樓目前售價(jià)2.2萬(wàn)元，租金約170元/平方米。商場(chǎng)只租不售（租金見下表）。公寓2002年均價(jià)約1萬(wàn)元/平方米（含裝修及設(shè)施），目前租金約107元/平方米。為實(shí)現(xiàn)投資快速回收，減少資金壓力，發(fā)展商將容易變現(xiàn)的公寓邊經(jīng)營(yíng)邊出售，寫字樓也采取逐步出售的策略，以良好的出租經(jīng)營(yíng)狀況和較好的投資價(jià)值促進(jìn)銷售，使物業(yè)于運(yùn)營(yíng)7年后內(nèi)收回投資。中天購(gòu)物城租金樓層月租金（元/平方米/月）負(fù)一200-400首層350-500二層220-400三層180-300四層150-200寫字樓、公寓租售并舉，商場(chǎng)只租不售中信廣場(chǎng)——租售策略與價(jià)格實(shí)現(xiàn)各功能間互相促進(jìn)，客源共享中信廣場(chǎng)——經(jīng)營(yíng)情況與客戶構(gòu)成寫字樓、商場(chǎng)、公寓出租率歷年均可保持90%以上，經(jīng)營(yíng)狀況理想?？蛻粢酝赓Y企業(yè)、品牌企業(yè)為主。商場(chǎng)、公寓的經(jīng)營(yíng)，很大程度上受益于寫字樓所進(jìn)駐的企業(yè)。寫字樓為公寓、商場(chǎng)帶來(lái)消費(fèi)需求，公寓、商場(chǎng)為寫字樓提供完善配套和服務(wù)，功能之間互相促進(jìn)，共同繁榮?？蛻魳?gòu)成功能主要客戶客戶舉例寫字樓外資企業(yè)為主，其中多為制造業(yè)、金融/貿(mào)易、咨詢服務(wù)等惠普、微軟、日立、安利、甲骨文、朗訊科技、德意志銀行、花旗銀行、英特爾、BP石油、通用、日立等商場(chǎng)世界時(shí)裝品牌、大中型品牌餐飲、銀行、超市購(gòu)物：PORTS、SAMMY、EPISODE、JESSICA、JORYA、ELEGANT等超市：屈臣氏、每一角落等大中型餐飲：東海、天之河、寅福門、金剛苑、流金歲月、百怡咖啡等快餐：麥當(dāng)勞、都城、不見不散、真功夫等銀行：匯豐、恒生、中銀、工商、中信、南洋等公寓主要以境外的長(zhǎng)期租客為主，多是來(lái)自日、韓籍外企高級(jí)員工日本本田貿(mào)易、東京三菱銀行、日本住友商事、BP石油等企業(yè)高級(jí)員工，公寓的租客中約50%來(lái)自寫字樓的公司。實(shí)現(xiàn)各功能間互相促進(jìn)，客源共享中信廣場(chǎng)——經(jīng)營(yíng)情況與客戶構(gòu)成借鑒之處中信廣場(chǎng)——借鑒之處寫字樓、商場(chǎng)、公寓有各自獨(dú)立的大堂和入口，布局清晰，便于管理。寫字樓是純粹的辦公建筑，內(nèi)無(wú)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，提升檔次。定位合理，各功能之間互相提供支持，客源共享。租售并舉的經(jīng)營(yíng)方式，加快投資回收，降低經(jīng)營(yíng)資金壓力。商場(chǎng)開業(yè)時(shí)，周邊商務(wù)配套缺乏，為滿足商務(wù)消費(fèi)需求將餐飲作為商場(chǎng)的重要業(yè)態(tài)。重視物業(yè)管理對(duì)商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)和價(jià)值的影響，保持較高水準(zhǔn)物業(yè)管理水平，降低業(yè)權(quán)分散的負(fù)面影響。借鑒之處中信廣場(chǎng)——借鑒之處寫字樓、商場(chǎng)、公寓有各自獨(dú)立的大一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、案例研究七、SWOT分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營(yíng)策略三、物業(yè)市場(chǎng)研究四、需求特征研究一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五區(qū)位價(jià)值綜述項(xiàng)目地處廣州北門要塞，新舊城區(qū)交匯點(diǎn)，地理位置優(yōu)越，但區(qū)域認(rèn)同度低本項(xiàng)目位于西、北向進(jìn)入廣州的重要關(guān)塞，內(nèi)環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速、環(huán)城高速、地鐵等交通設(shè)施完善，貫通市內(nèi)外；同時(shí)，這也是新、舊城區(qū)的交匯點(diǎn)，既享受舊城的繁華便利，又能共享新城規(guī)劃的功能配套。三元里地區(qū)集中較多外來(lái)人口，綜合環(huán)境較差，區(qū)域認(rèn)同度低。三元里火車站白云新城區(qū)位價(jià)值綜述項(xiàng)目地處廣州北門要塞，新舊城區(qū)交匯點(diǎn)，地理位置優(yōu)項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析項(xiàng)目地塊規(guī)整，成長(zhǎng)方形，東西寬約90m，南北長(zhǎng)約245米；用地內(nèi)現(xiàn)為中央海航酒店，建筑面積43萬(wàn)平方米。項(xiàng)目西面的三元里村以村民自建房為主，建筑密度高，質(zhì)量差；東北面是正在建設(shè)中的白云新城。項(xiàng)目區(qū)位雖好，但受機(jī)場(chǎng)路、廣園路兩條交通性干道及機(jī)場(chǎng)立交的影響，可進(jìn)入性差。地鐵二號(hào)線三元里站與項(xiàng)目地塊之間被三元里村分隔，大大削弱地鐵對(duì)項(xiàng)目形成的交通輻射作用。地塊面積容積率建筑面積建筑密度建筑限高綠地率綠化率24108m24.8115718m228%150m40%50%項(xiàng)目用地指標(biāo)項(xiàng)目可進(jìn)入性差；建筑密度指標(biāo)偏低項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析項(xiàng)目地塊規(guī)整，成長(zhǎng)方形，東西寬約90m，南項(xiàng)目地塊1廣園西路機(jī)場(chǎng)路解放北路環(huán)城高速環(huán)市西路廣園西路2341234123123412341、松柏新村2、百事佳新村3、廣園新村4、白云新城1、三元里村2、廣和花園3、和潤(rùn)花園4、祥港花園1、金桂園2、桂花崗3、交電新村1、時(shí)代花園2、翠逸家園3、萬(wàn)科園4、仙湖名苑1、華園新村2、瑤臺(tái)花園3、華美苑4、瑤臺(tái)苑周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響項(xiàng)目周邊聚集大量居住小區(qū)，但缺乏與之配套的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)設(shè)施,這為本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)提供了發(fā)展空間小區(qū)商業(yè)成熟，但分散，檔次低大型居住小區(qū)之一：金桂園項(xiàng)目地塊1廣園西路機(jī)場(chǎng)路解放北路環(huán)城高速環(huán)市西路廣園西路23周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響項(xiàng)目周邊分布多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，其中位于南面的桂花崗地區(qū)是國(guó)內(nèi)最大的皮具交易市場(chǎng)，它云集了國(guó)內(nèi)外5000多個(gè)皮具品牌，總經(jīng)營(yíng)面積近100萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)商戶近4000家，年成交總額數(shù)百億元。

北面有第一個(gè)被文化部授予“國(guó)家級(jí)音像制品批發(fā)市場(chǎng)”牌匾的廣東音像城，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的正版音像制品批發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)3萬(wàn)平方米，銷售音像制品16萬(wàn)種，市場(chǎng)銷售額占全國(guó)正版音像制品交易量的70％以上。眾多重量級(jí)專業(yè)市場(chǎng)的聚集和發(fā)展將為項(xiàng)目奠定良好的客源基礎(chǔ)項(xiàng)目地塊鞋業(yè)服裝皮具音像、印刷品鞋業(yè)服裝皮具音像周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響項(xiàng)目周邊分布多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，其中位于南面根據(jù)《白云新城核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，未來(lái)白云新城將成為“生態(tài)城市客廳”，成為廣州市城市副中心，展現(xiàn)“現(xiàn)代國(guó)際新城”形象。新城總面積約4.3平方公里，規(guī)劃居住人口規(guī)模為1萬(wàn)人，規(guī)劃就業(yè)人口規(guī)模將達(dá)到約8.5萬(wàn)人白云新城核心區(qū)將分為南北兩大功能片區(qū)——白云機(jī)場(chǎng)搬遷、白云新城的崛起，給與周邊商業(yè)帶來(lái)機(jī)遇與挑戰(zhàn)白云新城的建設(shè)，特別是南片區(qū)的發(fā)展將有利于提升項(xiàng)目所在區(qū)域的形象和商業(yè)檔次，但同時(shí)也將加劇該區(qū)域的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。因此本項(xiàng)目在定位上應(yīng)與其有所錯(cuò)位，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響會(huì)議/文化/商貿(mào)商業(yè)零售/文體/商貿(mào)/辦公一體白云機(jī)場(chǎng)搬遷、白云新城的崛起，給與周邊商業(yè)帶來(lái)機(jī)遇與挑戰(zhàn)白云根據(jù)《三元里抗英紀(jì)念館周邊地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》三元里地區(qū)將結(jié)合城中村改造，建設(shè)三元古廟綠化廣場(chǎng)、紀(jì)念碑綠化廣場(chǎng)，配合地鐵出口附近綠化帶及物業(yè)，形成文物古跡觀光，旅游和愛國(guó)主義教育基地。規(guī)劃將三元里大街拓寬為10米，形成融觀光、旅游、休閑為一體的步行街，它將是連接紀(jì)念公園、雕塑廣場(chǎng)、社區(qū)廣場(chǎng)和三元古廟，將大廣場(chǎng)連成一體的主要道路?？褂⒋蠼趾腿河⒋蠼滞貙挸?5米的居住小區(qū)道路，并新增3條規(guī)劃路，包括開通東接電車站南端牌坊、西連世康大道的15米的東西向道路、7米寬的南北向支路和10米寬的村內(nèi)半環(huán)路。周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響三元里城中村改造將有效改善區(qū)域形象，令區(qū)域價(jià)值整體提升，提高區(qū)域認(rèn)同度城中村改造一方面有利于區(qū)域形象的提升，另一方面，規(guī)劃將現(xiàn)有高密度建筑群做“拔疏”處理，留出道路，這將解決項(xiàng)目與地鐵站相隔離的現(xiàn)狀。根據(jù)《三元里抗英紀(jì)念館周邊地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》三元里地區(qū)將番禺新客站的建設(shè)及周邊商業(yè)的發(fā)展可能對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的專業(yè)市場(chǎng)形成一定競(jìng)爭(zhēng)地鐵2號(hào)線向北延伸至白云機(jī)場(chǎng)為項(xiàng)目的商旅客人提供了便捷的交通規(guī)劃建設(shè)的廣園中路和機(jī)場(chǎng)路過(guò)街隧道將有效改善行人難以穿越兩條交通性干道的現(xiàn)狀，提高項(xiàng)目的可進(jìn)入性項(xiàng)目北面的公交車總站規(guī)劃改造為城市綠化廣場(chǎng)將有助于提高區(qū)域整體環(huán)境形象，提高區(qū)域認(rèn)同度基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)項(xiàng)目的影響新客站加大潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)周邊基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化區(qū)域環(huán)境番禺新客站的建設(shè)及周邊商業(yè)的發(fā)展可能對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的專業(yè)市一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、案例研究七、SWOT分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營(yíng)策略三、物業(yè)市場(chǎng)研究四、需求特征研究一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五優(yōu)勢(shì)SWOT——優(yōu)勢(shì)中央海航酒店，尤其是其餐飲已形成品牌優(yōu)勢(shì)中央酒店是廣州老牌四星級(jí)酒店，已具備較高的知名度和品牌優(yōu)勢(shì)，餐飲服務(wù)的口碑好，品牌優(yōu)勢(shì)明顯。中央海航酒店客房目前年均開房率70%，接待旅客中40%來(lái)自國(guó)外（歐美、韓國(guó)、東南亞等地），客源基礎(chǔ)穩(wěn)固。距離廣州新機(jī)場(chǎng)、廣州火車站近，大交通便利本項(xiàng)目與廣州火車站比鄰，距離廣州新機(jī)場(chǎng)約20分鐘車程，商貿(mào)往來(lái)的大交通便利。優(yōu)勢(shì)SWOT——優(yōu)勢(shì)中央海航酒店，尤其是其餐飲已形成品牌優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)SWOT——優(yōu)勢(shì)開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)大，具備品牌、資金、客源優(yōu)勢(shì)海航集團(tuán)資產(chǎn)總值超過(guò)700億人民幣（截至2008年4月），產(chǎn)業(yè)覆蓋航空運(yùn)輸、旅游服務(wù)、機(jī)場(chǎng)管理、物流、酒店管理、商貿(mào)零售、金融服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)等，資金實(shí)力雄厚，品牌知名度高，業(yè)務(wù)范圍廣，社會(huì)網(wǎng)絡(luò)資源豐富。項(xiàng)目功能綜合、規(guī)模大，易形成影響力本項(xiàng)目總建筑面積10多萬(wàn)平方米，是區(qū)域內(nèi)近年規(guī)模最大的項(xiàng)目，且功能多樣，勢(shì)必在區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響力。優(yōu)勢(shì)SWOT——優(yōu)勢(shì)開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)大，具備品牌、資金、客源優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)SWOT——劣勢(shì)區(qū)域形象不佳，認(rèn)同度低，存在治安隱患項(xiàng)目所處的白云區(qū)三元里區(qū)域，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，人口構(gòu)成復(fù)雜，環(huán)境雜亂、治安隱患多，區(qū)域形象不佳，區(qū)外人口對(duì)該地段認(rèn)同度低。對(duì)策：加強(qiáng)安防管理，樹立項(xiàng)目形象；提請(qǐng)政府加快三元里改造。地塊可達(dá)性受限地塊周邊交通系統(tǒng)交錯(cuò)，機(jī)場(chǎng)立交、高速公路出入口、內(nèi)環(huán)路等交通組織較為復(fù)雜，不利與車輛和行人到達(dá)。對(duì)策：開通穿梭巴士，增建交通設(shè)施；做好到達(dá)項(xiàng)目的交通指引。劣勢(shì)SWOT——劣勢(shì)區(qū)域形象不佳，認(rèn)同度低，存在治安隱患劣勢(shì)SWOT——劣勢(shì)地塊建筑密度低，商業(yè)單層面積小，使業(yè)態(tài)布置受影響因地塊原為酒店+寫字樓用地，控規(guī)條件中覆蓋率低，導(dǎo)致商業(yè)單層面積小，不利于商業(yè)的布局。對(duì)策：業(yè)態(tài)設(shè)置重點(diǎn)特出，放棄大而全的業(yè)態(tài)布置方案。地塊狹長(zhǎng)，易造成商業(yè)動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)對(duì)策：通過(guò)中庭設(shè)置，形成緩沖地帶。劣勢(shì)SWOT——劣勢(shì)地塊建筑密度低，商業(yè)單層面積小，使業(yè)態(tài)布機(jī)遇SWOT——機(jī)遇區(qū)域內(nèi)零售商業(yè)不足，消費(fèi)力外流項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)零售商業(yè)業(yè)態(tài)簡(jiǎn)單，檔次低，僅能滿足最基礎(chǔ)的生活消費(fèi)，導(dǎo)致區(qū)內(nèi)中高端消費(fèi)人口的需求未能得到滿足，消費(fèi)力向南、北方向外流。。專業(yè)市場(chǎng)聚集，會(huì)展業(yè)成熟，具備良好商貿(mào)氛圍項(xiàng)目旁的火車站周邊、機(jī)場(chǎng)路、廣園西路一帶是專業(yè)市場(chǎng)集中地，聚集皮具、服裝、汽配、月歷、化妝品、音像制品等多種品類的批發(fā)市場(chǎng)，商貿(mào)往來(lái)非常頻繁。廣州會(huì)展業(yè)發(fā)展迅速，項(xiàng)目附近的錦漢展覽中心、中央海航酒店會(huì)議和展覽業(yè)務(wù)需求顯示區(qū)域會(huì)展氛圍較好。機(jī)遇SWOT——機(jī)遇區(qū)域內(nèi)零售商業(yè)不足，消費(fèi)力外流機(jī)遇SWOT——機(jī)遇機(jī)場(chǎng)路、廣園路人行隧道、天橋的建設(shè)，可提高項(xiàng)目的可進(jìn)入性本項(xiàng)目旁計(jì)劃建設(shè)兩座人行天橋、一條隧道，將加強(qiáng)地塊與北面、東面的聯(lián)系，改善地塊的可進(jìn)入性。白云新城建設(shè)與三元里改造，將使區(qū)域地位升級(jí)，區(qū)域形象將得到改善4.3平方公里的白云新城將建設(shè)成為廣州副中心，區(qū)級(jí)中心，其中2.79平方公里的核心區(qū)規(guī)劃居住人口1萬(wàn)人，就業(yè)人口8.5萬(wàn)人，將成為公共服務(wù)設(shè)施完善的新城區(qū)。三元里的改造將對(duì)多條主要社區(qū)道路進(jìn)行整治，打造觀光、旅游、休閑為一體的步行街，優(yōu)化區(qū)內(nèi)的環(huán)境和治安。機(jī)遇SWOT——機(jī)遇機(jī)場(chǎng)路、廣園路人行隧道、天橋的建設(shè)，可提威脅SWOT——威脅城市發(fā)展重心東移，本項(xiàng)目所在的西邊發(fā)展相對(duì)放慢廣州城市發(fā)展越來(lái)越向東轉(zhuǎn)移，新形成的大型商業(yè)中心、商務(wù)中心均位于天河區(qū)，本項(xiàng)目所在的西邊與城市發(fā)展重點(diǎn)方向相背，導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展速度變慢，影響力下降。對(duì)策：定位上立足區(qū)域性商業(yè)中心，服務(wù)于周邊人群，并加強(qiáng)項(xiàng)目的宣傳力度。白云新城的建設(shè)，將建成大量的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，加劇區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)白云新城將建設(shè)內(nèi)容包含寫字樓和購(gòu)物商場(chǎng)，與本項(xiàng)目業(yè)態(tài)存在競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)策：把握建設(shè)進(jìn)度，搶占市場(chǎng)先機(jī)；與白云新城錯(cuò)位發(fā)展。威脅SWOT——威脅城市發(fā)展重心東移，本項(xiàng)目所在的西邊發(fā)展相威脅SWOT——威脅廣州火車站線路被分流，導(dǎo)致周邊人流量減少番禺石壁將新增設(shè)廣州新火車站，分流廣州火車站的部分線路，將使周邊的人流量減少。對(duì)策：服務(wù)于周邊中高端居住人群，客源基礎(chǔ)穩(wěn)定。金融危機(jī)持續(xù)，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境，各種需求下降全球性金融危機(jī)環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展變慢，各種需求下降。對(duì)策：提高產(chǎn)品性價(jià)比，提升競(jìng)爭(zhēng)力。威脅SWOT——威脅廣州火車站線路被分流，導(dǎo)致周邊人流量減少核心競(jìng)爭(zhēng)力:中央海航酒店已有品牌及影響力SWOT——綜合分析核心競(jìng)爭(zhēng)力：中央海航酒店已有品牌及影響力S：中央海航酒店品牌優(yōu)勢(shì)距離廣州新機(jī)場(chǎng)、廣州火車站近開發(fā)商具備品牌、資金、客源優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目功能綜合、規(guī)模大，易形成影響力W：地塊覆蓋率低，商業(yè)單層面積小區(qū)域形象不佳，認(rèn)同度低地塊可達(dá)性受限O：區(qū)域零售商業(yè)不足專業(yè)市場(chǎng)聚集，具商貿(mào)氛圍隧道、天橋建設(shè)改善可進(jìn)入性白云新城建設(shè)與三