米拉晶典項(xiàng)目認(rèn)購方案世創(chuàng)沈陽2007.6米拉晶典項(xiàng)目認(rèn)購方案世創(chuàng)沈陽1樓盤認(rèn)購是項(xiàng)目正式面向市場的極為關(guān)鍵的一步，它承接著項(xiàng)目的市場導(dǎo)入、預(yù)熱和內(nèi)部認(rèn)購、銷售等，認(rèn)購最為重要是的形象傳播、營造聲勢、聚集人氣。前言樓盤認(rèn)購是項(xiàng)目正式面向市場的極為關(guān)鍵的一步，它承接著2目錄蓄客方式市場定價認(rèn)購活動流程目錄蓄客方式市場定價認(rèn)購活動流程3市場定價市場定價4市場定價區(qū)域類比樓盤價位核算銷控考慮市場定價區(qū)域類比樓盤價位核算銷控考慮5九如溪谷香格蔚藍(lán)穗港·公園里區(qū)域類比樓盤九如溪谷香格蔚藍(lán)穗港·公園里區(qū)域類比樓盤6九如溪谷項(xiàng)目位置上市情況價位蒲河新城人和街168號1.2期07年5月中旬高層均價4200元/㎡是典型以建筑規(guī)劃作為營銷訴求的項(xiàng)目，其倡導(dǎo)的“合院文化”已經(jīng)成為沈陽別墅市場上比較引人注目的“文化”比較理由九如溪谷項(xiàng)目位置上市情況價位蒲河新城人和街167香格蔚藍(lán)項(xiàng)目位置上市情況價位東陵區(qū)桃仙大街6號06年11月均價4350元/㎡是距離本項(xiàng)目最近的且以經(jīng)濟(jì)別墅為主要產(chǎn)品的別墅項(xiàng)目，其規(guī)模是比較大的，現(xiàn)在推出的是3期比較理由香格蔚藍(lán)項(xiàng)目位置上市情況價位東陵區(qū)桃仙大街8穗港·公園里項(xiàng)目位置上市情況價位理想新城西側(cè)2007年5月初均價約5500元/㎡是距離本項(xiàng)目最近的且以經(jīng)濟(jì)別墅為主要產(chǎn)品的別墅項(xiàng)目，其規(guī)模是比較大的，現(xiàn)在推出的是3期比較理由穗港·公園里項(xiàng)目位置上市情況價位理想新城西側(cè)209評估準(zhǔn)則：以消費(fèi)者普遍關(guān)注的項(xiàng)目素質(zhì)作為本項(xiàng)目與競爭對手的對比評估因素；根據(jù)各項(xiàng)目的評估因素與本項(xiàng)目相比的優(yōu)劣程度賦予其不同的評估系數(shù)，分別為0.05（對比最大）、0.025（對比較大）、0.01（對比較少）、0.005（對比最少）；設(shè)本項(xiàng)目基準(zhǔn)分為1.0分，競爭項(xiàng)目比本項(xiàng)目好的因素按評估系數(shù)加分，差的減分，相等為0；價格預(yù)估一產(chǎn)品類型入市價格（元/㎡）別墅4300價位核算評估準(zhǔn)則：價格預(yù)估一產(chǎn)品類型入市價格（元/㎡）別墅4300價10（1）各競爭項(xiàng)目得分依據(jù)市場比較法對比地理品牌自然建筑戶型銷售自身項(xiàng)目銷售園林得分因素位置環(huán)境風(fēng)格價格配套規(guī)模情況景觀項(xiàng)目

香格蔚藍(lán)-0.01-0.010-0.02500.0050.0250.050-0.0251.01公園里000.025-0.0250-0.02500.050.005-0.0251.005九如溪谷-0.010.010.05000.02500.0250.05-0.0251.125（1）各競爭項(xiàng)目得分依據(jù)市場比較法對比地理品牌自然建筑戶型11（2）各競爭項(xiàng)目權(quán)重注：屬于第一競爭圈層的項(xiàng)目競爭權(quán)重為50%，第二競爭圈層為30%，全部競爭項(xiàng)目權(quán)重之和為100%。序號樓盤競爭圈層權(quán)重1香格蔚藍(lán)230%2公園里320%3九如溪谷150%（2）各競爭項(xiàng)目權(quán)重注：屬于第一競爭圈層的項(xiàng)目競爭權(quán)重為5012（3）市場比準(zhǔn)均價注：上表中銷售價為實(shí)收均價。表格說明：市場比準(zhǔn)均價計算公式：（1）y=項(xiàng)目實(shí)際均價/分?jǐn)?shù)*權(quán)重（2）X=y1+y2+y3…+y10（3）X為市場比準(zhǔn)均價，y為競爭項(xiàng)目權(quán)重均價項(xiàng)目名稱銷售均價（元/㎡）項(xiàng)目分?jǐn)?shù)競爭權(quán)重權(quán)重均價（元）香格蔚藍(lán)43501.0130%1292.1公園里56001.00520%1114.4九如溪谷42501.12550%1888.9項(xiàng)目均價4295.4（3）市場比準(zhǔn)均價注：上表中銷售價為實(shí)收均價。項(xiàng)目名稱銷售均13通過市場比較法：將本項(xiàng)目同競品項(xiàng)目的比較，我們認(rèn)為別墅開盤實(shí)收均價在4300元/㎡左右是符合目前市場的整體行情的通過市場比較法：將本項(xiàng)目同競品項(xiàng)目的比較，我們認(rèn)為別墅開盤實(shí)14評估準(zhǔn)則：以消費(fèi)者普遍關(guān)注的項(xiàng)目素質(zhì)作為本項(xiàng)目與競爭對手的對比評估因素；根據(jù)各項(xiàng)目的評估因素與本項(xiàng)目相比的優(yōu)劣程度賦予其不同的評估系數(shù)，分別為0.05（對比最大）、0.025（對比較大）、0.01（對比較少）、0.005（對比最少）；設(shè)本項(xiàng)目基準(zhǔn)分為1.0分，競爭項(xiàng)目比本項(xiàng)目好的因素按評估系數(shù)加分，差的減分，相等為0；價格預(yù)估二產(chǎn)品類型入市價格（元/㎡）洋房3950評估準(zhǔn)則：價格預(yù)估二產(chǎn)品類型入市價格（元/㎡）洋房395015（1）各競爭項(xiàng)目得分依據(jù)市場比較法對比地理品牌自然建筑戶型銷售自身項(xiàng)目銷售園林得分因素位置環(huán)境風(fēng)格價格配套規(guī)模情況景觀項(xiàng)目

信盟花園-0.010.0050.025-0.025-0.010.0100.0250.025-0.0251.02奧園-0.02500.05-0.025-0.01-0.010.0250.0250.025-0.0251.03中體花園-0.01-0.010.05-0.025-0.010.01000.025-0.0251.005（1）各競爭項(xiàng)目得分依據(jù)市場比較法對比地理品牌自16（2）各競爭項(xiàng)目權(quán)重注：屬于第一競爭圈層的項(xiàng)目競爭權(quán)重為50%，第二競爭圈層為30%，全部競爭項(xiàng)目權(quán)重之和為100%。序號樓盤競爭圈層權(quán)重1信盟花園1.0230%2奧園1.0350%3中體花園1.00520%（2）各競爭項(xiàng)目權(quán)重注：屬于第一競爭圈層的項(xiàng)目競爭權(quán)重為5017（3）市場比準(zhǔn)均價注：上表中銷售價為實(shí)收均價。表格說明：市場比準(zhǔn)均價計算公式：（1）y=項(xiàng)目實(shí)際均價/分?jǐn)?shù)*權(quán)重（2）X=y1+y2+y3…+y10（3）X為市場比準(zhǔn)均價，y為競爭項(xiàng)目權(quán)重均價項(xiàng)目名稱銷售均價（元/㎡）項(xiàng)目分?jǐn)?shù)競爭權(quán)重權(quán)重均價（元）信盟花園39001.0230%1147.1奧園42001.0350%2038.8中體花園37001.00520%736.3項(xiàng)目均價3922.2（3）市場比準(zhǔn)均價注：上表中銷售價為實(shí)收均價。項(xiàng)目名稱銷售均18通過市場比較法：將本項(xiàng)目同競品項(xiàng)目的比較，我們認(rèn)為洋房開盤實(shí)收均價在3950元/㎡左右是符合目前市場的整體行情的通過市場比較法：將本項(xiàng)目同競品項(xiàng)目的比較，我們認(rèn)為洋房開盤實(shí)19銷控考慮銷控考慮20目前現(xiàn)有的蓄客情況上看，對公寓類產(chǎn)品市場認(rèn)知度不高，消費(fèi)市場需要培育，而本項(xiàng)目的蓄客期短；另外，對既有洋房又有別墅的項(xiàng)目來說，常規(guī)的操作手法是售別墅控洋房，別墅是成本，洋房是利潤，而且先售別墅可以提高樓盤品質(zhì)，反之亦然。建議本次推出房源為A組團(tuán)（非公寓產(chǎn)品）具體房源為：別墅59套，洋房24套（共計83套）目前現(xiàn)有的蓄客情況上看，對公寓類產(chǎn)品市場認(rèn)知度不高，消費(fèi)市場21蓄客方式蓄客方式22米拉晶典項(xiàng)目蓄客方式采用：方式三（有內(nèi)部認(rèn)購日：蓄客期交錢：不能確定房源）原因：1、米拉晶典目前的營銷周期短和現(xiàn)有蓄客準(zhǔn)備不充分2、市場供應(yīng)量比較大的，客戶可供選擇的范圍比較大3、幫助開發(fā)商解決少量的項(xiàng)目資金4、便于營銷相關(guān)人員客觀的對本項(xiàng)目把控米拉晶典項(xiàng)目蓄客方式采用：方式三（有內(nèi)部認(rèn)購日：蓄客期交錢：23具體操作蓄客期內(nèi)，先通過包括線上媒體等眾多媒體進(jìn)行強(qiáng)力推廣，一周后，開始接受誠意金排號，誠意金的排號順序就是其開盤時的選房順序。具體操作蓄客期內(nèi)，先通過包括線上媒體等眾多媒體進(jìn)行強(qiáng)力推廣，24認(rèn)購活動流程活動安排活動線索會場布置人員安排具體安排費(fèi)用預(yù)算媒體配合物品列表認(rèn)購活動流程活動安排活動線索會場布置人員安排具體安排費(fèi)用預(yù)算251、活動內(nèi)容：誠意金選房2、活動時間：2007年7月7日3、活動地點(diǎn)：現(xiàn)場售樓部4、活動人員：領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓、工作人員領(lǐng)導(dǎo)/嘉賓：開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)媒體人員：《遼沈晚報》、《華商晨報》、《時代商報》、《沈陽日報》、《沈城樓市》，各一名記者參與活動。主持人：請有經(jīng)驗(yàn)主持人1名活動安排1、活動內(nèi)容：誠意金選房活動安排26來賓接待活動線索流程認(rèn)知及價格公示圈出備選房源選定房源簽訂選房通知單結(jié)束來賓接待活動線索流程認(rèn)知及價格公示圈出備選房源選定房源簽訂選271、來賓接待來賓接待一方面可體現(xiàn)活動的莊嚴(yán)、正式性，別一方面可對來賓、來訪人員做個詳細(xì)登記，積累客戶資料為今后的各階段銷售周期奠定基礎(chǔ)。3、圈出備選房源由相關(guān)銷售人員為其自己客戶圈出適合各自客戶的房源。2、流程認(rèn)知及價格公示售樓處設(shè)置流程易拉寶和銷控板（包括價位），讓每位選房者清楚活動流程和每套房源的價位情況4、選訂房源按誠意金的先后順序一一上臺選訂房源。5、簽訂選房通知單客戶選房成功后，簽訂選房通知單，最終確定選擇房源。1、來賓接待3、圈出備選房源2、流程認(rèn)知及價格公示4、選訂房281、簽到區(qū)：米拉晶典大門。2、公示區(qū)：簽到區(qū)一側(cè)，放置房源表、活動說明易拉寶等3、選房區(qū)：放置房源表4、確認(rèn)區(qū)：選房區(qū)一側(cè)出口區(qū)域劃分（區(qū)域劃分以實(shí)際效果為準(zhǔn)，按照不同區(qū)域劃分）1、簽到區(qū)：米拉晶典大門。區(qū)域劃分（區(qū)域劃分以實(shí)際效果為準(zhǔn)，29活動時間：2007年7月7號1、提前布置活動場地，包括人員安排、道具準(zhǔn)備等，為活動的順利進(jìn)行做準(zhǔn)備。2、活動相關(guān)人員到場就位，工作人員再次檢查活動場地布置。安排兩名工作人員在活動入場（口）處負(fù)責(zé)到場人員的簽到工作。4、9：58分本次活動正式開始。5、由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)致歡迎詞，宣讀本次活動流程。6、選房開始，選房者依先后順序選房7、選房者簽選房通知單，選房結(jié)束。8、活動之前3天，由銷售人員通知各自客戶選房。具體安排活動時間：2007年7月7號具體安排30活動總負(fù)責(zé)——周總：負(fù)責(zé)活動總體進(jìn)展。現(xiàn)場總協(xié)調(diào)——吉引：協(xié)調(diào)現(xiàn)場各工序間工作。道具準(zhǔn)備——非銷售人員2人：負(fù)責(zé)提供活動所需材料及用品。會場簽到——非銷售人員2人：接待嘉賓簽到、引導(dǎo)入場。會場協(xié)調(diào)——非銷售人員4人：安排會場協(xié)調(diào)。人員安排活動總負(fù)責(zé)——周總：負(fù)責(zé)活動總體進(jìn)展。人員安排31為便于項(xiàng)目傳播，樹立項(xiàng)目形象，保證本次活動最大程度支援銷售，“米拉晶典”認(rèn)購慶典離不開媒體宣傳的配合。媒體定為：《遼沈晚報》、《華商晨報》、《時代商報》、《沈陽日報》、《沈城樓市》媒體配合為便于項(xiàng)目傳播，樹立項(xiàng)目形象，保證本次活動最大程度支援銷售，32物品列表名稱數(shù)量到位期限備注拱門1個活動前一天

空飄2個活動前一天

花籃8個活動前一天

誠意金訂單200張活動前一天

展板3個活動前一天

易拉寶2個活動前一天

主題噴繪1個活動前一天

條幅3幅活動前一天

盆景300盆活動前一天

工作證20個活動前一天

地毯1副活動前一天

物品列表名稱數(shù)量到位期限備注拱門1個活動前一天空飄2個活動33費(fèi)用包括：物料備用費(fèi)、餐費(fèi)（媒體人員）、禮儀人員費(fèi)用等等暫訂為：2萬元整費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用包括：物料備用費(fèi)、餐費(fèi)（媒體人員）、禮儀人員費(fèi)用等等費(fèi)用34宣傳易拉寶文字內(nèi)容米拉晶典商品房誠意金說明一誠意金屬性1需客戶自愿簽訂<<米拉晶典商品房訂購意向登記書>>,并向其開發(fā)商繳納訂購誠意金每套壹萬元人民幣。2此繳納訂購誠意金的先后順序就是米拉晶典最終的正式選房順序。3<<米拉晶典商品房訂購意向登記書>>載明的選房順序號只作為米拉晶典______________(商品房組團(tuán)識別名稱)正式選房認(rèn)購的先后順序。4同一身份證限填壹份〈〈米拉晶典訂購意向登記書〉〉，每分〈〈米拉晶典訂購意向登記書〉〉可認(rèn)購兩套該組團(tuán)商品房。5交納誠意金后客戶在任何時間內(nèi)不得將本訂購意向登記書的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人(直系親屬除外,但應(yīng)提供相應(yīng)證明,并在誠意金轉(zhuǎn)為定金前辦理相關(guān)轉(zhuǎn)名手續(xù),正式選房認(rèn)購活動當(dāng)天恕不辦理)6交訂客戶應(yīng)按米拉晶典售樓處電話通知要求的時間,持本意向登記書,誠意金收據(jù),本人身份證,到米拉晶典售樓處參加該商品房的正式認(rèn)購活動,逾時視同客戶放棄其正式認(rèn)購選房順序權(quán);受人委托前來辦理的,應(yīng)攜帶委托書,代理人和委托人的身份證原件,<<米拉晶典訂購意向登記書>>,誠意金收據(jù);代理法人前來辦理的,應(yīng)攜帶委托代理證明及法人與代理人身份證明,<<米拉晶典訂購意向登記書>>,誠意金收據(jù)。7客戶若放棄（購買不成功），如不選擇將本次認(rèn)購意向權(quán)益保留至其他物業(yè)認(rèn)購時使用，則可在認(rèn)購結(jié)束一周后持誠意金收據(jù)和《米拉晶典訂購意向登記書》到米拉晶典售樓處，辦理返還本誠意金的本金手續(xù)，不計利息。同時原誠意金收據(jù)和《米拉晶典訂購意向登記書》由米拉晶典售樓處收回作廢。受人委托前來辦理的，應(yīng)攜帶委托書，代理人和委托人的身份證原件，《米拉晶典訂購意向登記書》，誠意金收據(jù)；代理法人前辦理的，應(yīng)攜帶委托代理證明及法人與代理人身份證明，《米拉晶典訂購意向登記書》，誠意金收據(jù)。8如遇不可抗力或不可預(yù)見的因素，致使《米拉晶典訂購意向登記書》約定無法履行的，受影響一方有權(quán)解除本意向書約定。約定解除后，售樓處將客戶繳納的誠意金無息退還給對方，雙方保證互不追究對方責(zé)任。二附則雙方的通訊聯(lián)絡(luò)方式以《誠意金認(rèn)購意向書》所記錄的電話，傳真，地址為準(zhǔn)?？蛻敉ㄓ嵎绞饺缬凶兏?，應(yīng)在變更之日起2日內(nèi)以書面的形式通知米拉晶典售樓處?？蛻舯ＷC其提供的上述資料的真實(shí)性，并承擔(dān)其不實(shí)或失效的責(zé)任。宣傳易拉寶文字內(nèi)容米拉晶典商品房誠意金說明35米拉晶典項(xiàng)目認(rèn)購方案世創(chuàng)沈陽2007.6米拉晶典項(xiàng)目認(rèn)購方案世創(chuàng)沈陽36樓盤認(rèn)購是項(xiàng)目正式面向市場的極為關(guān)鍵的一步，它承接著項(xiàng)目的市場導(dǎo)入、預(yù)熱和內(nèi)部認(rèn)購、銷售等，認(rèn)購最為重要是的形象傳播、營造聲勢、聚集人氣。前言樓盤認(rèn)購是項(xiàng)目正式面向市場的極為關(guān)鍵的一步，它承接著37目錄蓄客方式市場定價認(rèn)購活動流程目錄蓄客方式市場定價認(rèn)購活動流程38市場定價市場定價39市場定價區(qū)域類比樓盤價位核算銷控考慮市場定價區(qū)域類比樓盤價位核算銷控考慮40九如溪谷香格蔚藍(lán)穗港·公園里區(qū)域類比樓盤九如溪谷香格蔚藍(lán)穗港·公園里區(qū)域類比樓盤41九如溪谷項(xiàng)目位置上市情況價位蒲河新城人和街168號1.2期07年5月中旬高層均價4200元/㎡是典型以建筑規(guī)劃作為營銷訴求的項(xiàng)目，其倡導(dǎo)的“合院文化”已經(jīng)成為沈陽別墅市場上比較引人注目的“文化”比較理由九如溪谷項(xiàng)目位置上市情況價位蒲河新城人和街1642香格蔚藍(lán)項(xiàng)目位置上市情況價位東陵區(qū)桃仙大街6號06年11月均價4350元/㎡是距離本項(xiàng)目最近的且以經(jīng)濟(jì)別墅為主要產(chǎn)品的別墅項(xiàng)目，其規(guī)模是比較大的，現(xiàn)在推出的是3期比較理由香格蔚藍(lán)項(xiàng)目位置上市情況價位東陵區(qū)桃仙大街43穗港·公園里項(xiàng)目位置上市情況價位理想新城西側(cè)2007年5月初均價約5500元/㎡是距離本項(xiàng)目最近的且以經(jīng)濟(jì)別墅為主要產(chǎn)品的別墅項(xiàng)目，其規(guī)模是比較大的，現(xiàn)在推出的是3期比較理由穗港·公園里項(xiàng)目位置上市情況價位理想新城西側(cè)2044評估準(zhǔn)則：以消費(fèi)者普遍關(guān)注的項(xiàng)目素質(zhì)作為本項(xiàng)目與競爭對手的對比評估因素；根據(jù)各項(xiàng)目的評估因素與本項(xiàng)目相比的優(yōu)劣程度賦予其不同的評估系數(shù)，分別為0.05（對比最大）、0.025（對比較大）、0.01（對比較少）、0.005（對比最少）；設(shè)本項(xiàng)目基準(zhǔn)分為1.0分，競爭項(xiàng)目比本項(xiàng)目好的因素按評估系數(shù)加分，差的減分，相等為0；價格預(yù)估一產(chǎn)品類型入市價格（元/㎡）別墅4300價位核算評估準(zhǔn)則：價格預(yù)估一產(chǎn)品類型入市價格（元/㎡）別墅4300價45（1）各競爭項(xiàng)目得分依據(jù)市場比較法對比地理品牌自然建筑戶型銷售自身項(xiàng)目銷售園林得分因素位置環(huán)境風(fēng)格價格配套規(guī)模情況景觀項(xiàng)目

香格蔚藍(lán)-0.01-0.010-0.02500.0050.0250.050-0.0251.01公園里000.025-0.0250-0.02500.050.005-0.0251.005九如溪谷-0.010.010.05000.02500.0250.05-0.0251.125（1）各競爭項(xiàng)目得分依據(jù)市場比較法對比地理品牌自然建筑戶型46（2）各競爭項(xiàng)目權(quán)重注：屬于第一競爭圈層的項(xiàng)目競爭權(quán)重為50%，第二競爭圈層為30%，全部競爭項(xiàng)目權(quán)重之和為100%。序號樓盤競爭圈層權(quán)重1香格蔚藍(lán)230%2公園里320%3九如溪谷150%（2）各競爭項(xiàng)目權(quán)重注：屬于第一競爭圈層的項(xiàng)目競爭權(quán)重為5047（3）市場比準(zhǔn)均價注：上表中銷售價為實(shí)收均價。表格說明：市場比準(zhǔn)均價計算公式：（1）y=項(xiàng)目實(shí)際均價/分?jǐn)?shù)*權(quán)重（2）X=y1+y2+y3…+y10（3）X為市場比準(zhǔn)均價，y為競爭項(xiàng)目權(quán)重均價項(xiàng)目名稱銷售均價（元/㎡）項(xiàng)目分?jǐn)?shù)競爭權(quán)重權(quán)重均價（元）香格蔚藍(lán)43501.0130%1292.1公園里56001.00520%1114.4九如溪谷42501.12550%1888.9項(xiàng)目均價4295.4（3）市場比準(zhǔn)均價注：上表中銷售價為實(shí)收均價。項(xiàng)目名稱銷售均48通過市場比較法：將本項(xiàng)目同競品項(xiàng)目的比較，我們認(rèn)為別墅開盤實(shí)收均價在4300元/㎡左右是符合目前市場的整體行情的通過市場比較法：將本項(xiàng)目同競品項(xiàng)目的比較，我們認(rèn)為別墅開盤實(shí)49評估準(zhǔn)則：以消費(fèi)者普遍關(guān)注的項(xiàng)目素質(zhì)作為本項(xiàng)目與競爭對手的對比評估因素；根據(jù)各項(xiàng)目的評估因素與本項(xiàng)目相比的優(yōu)劣程度賦予其不同的評估系數(shù)，分別為0.05（對比最大）、0.025（對比較大）、0.01（對比較少）、0.005（對比最少）；設(shè)本項(xiàng)目基準(zhǔn)分為1.0分，競爭項(xiàng)目比本項(xiàng)目好的因素按評估系數(shù)加分，差的減分，相等為0；價格預(yù)估二產(chǎn)品類型入市價格（元/㎡）洋房3950評估準(zhǔn)則：價格預(yù)估二產(chǎn)品類型入市價格（元/㎡）洋房395050（1）各競爭項(xiàng)目得分依據(jù)市場比較法對比地理品牌自然建筑戶型銷售自身項(xiàng)目銷售園林得分因素位置環(huán)境風(fēng)格價格配套規(guī)模情況景觀項(xiàng)目

信盟花園-0.010.0050.025-0.025-0.010.0100.0250.025-0.0251.02奧園-0.02500.05-0.025-0.01-0.010.0250.0250.025-0.0251.03中體花園-0.01-0.010.05-0.025-0.010.01000.025-0.0251.005（1）各競爭項(xiàng)目得分依據(jù)市場比較法對比地理品牌自51（2）各競爭項(xiàng)目權(quán)重注：屬于第一競爭圈層的項(xiàng)目競爭權(quán)重為50%，第二競爭圈層為30%，全部競爭項(xiàng)目權(quán)重之和為100%。序號樓盤競爭圈層權(quán)重1信盟花園1.0230%2奧園1.0350%3中體花園1.00520%（2）各競爭項(xiàng)目權(quán)重注：屬于第一競爭圈層的項(xiàng)目競爭權(quán)重為5052（3）市場比準(zhǔn)均價注：上表中銷售價為實(shí)收均價。表格說明：市場比準(zhǔn)均價計算公式：（1）y=項(xiàng)目實(shí)際均價/分?jǐn)?shù)*權(quán)重（2）X=y1+y2+y3…+y10（3）X為市場比準(zhǔn)均價，y為競爭項(xiàng)目權(quán)重均價項(xiàng)目名稱銷售均價（元/㎡）項(xiàng)目分?jǐn)?shù)競爭權(quán)重權(quán)重均價（元）信盟花園39001.0230%1147.1奧園42001.0350%2038.8中體花園37001.00520%736.3項(xiàng)目均價3922.2（3）市場比準(zhǔn)均價注：上表中銷售價為實(shí)收均價。項(xiàng)目名稱銷售均53通過市場比較法：將本項(xiàng)目同競品項(xiàng)目的比較，我們認(rèn)為洋房開盤實(shí)收均價在3950元/㎡左右是符合目前市場的整體行情的通過市場比較法：將本項(xiàng)目同競品項(xiàng)目的比較，我們認(rèn)為洋房開盤實(shí)54銷控考慮銷控考慮55目前現(xiàn)有的蓄客情況上看，對公寓類產(chǎn)品市場認(rèn)知度不高，消費(fèi)市場需要培育，而本項(xiàng)目的蓄客期短；另外，對既有洋房又有別墅的項(xiàng)目來說，常規(guī)的操作手法是售別墅控洋房，別墅是成本，洋房是利潤，而且先售別墅可以提高樓盤品質(zhì)，反之亦然。建議本次推出房源為A組團(tuán)（非公寓產(chǎn)品）具體房源為：別墅59套，洋房24套（共計83套）目前現(xiàn)有的蓄客情況上看，對公寓類產(chǎn)品市場認(rèn)知度不高，消費(fèi)市場56蓄客方式蓄客方式57米拉晶典項(xiàng)目蓄客方式采用：方式三（有內(nèi)部認(rèn)購日：蓄客期交錢：不能確定房源）原因：1、米拉晶典目前的營銷周期短和現(xiàn)有蓄客準(zhǔn)備不充分2、市場供應(yīng)量比較大的，客戶可供選擇的范圍比較大3、幫助開發(fā)商解決少量的項(xiàng)目資金4、便于營銷相關(guān)人員客觀的對本項(xiàng)目把控米拉晶典項(xiàng)目蓄客方式采用：方式三（有內(nèi)部認(rèn)購日：蓄客期交錢：58具體操作蓄客期內(nèi)，先通過包括線上媒體等眾多媒體進(jìn)行強(qiáng)力推廣，一周后，開始接受誠意金排號，誠意金的排號順序就是其開盤時的選房順序。具體操作蓄客期內(nèi)，先通過包括線上媒體等眾多媒體進(jìn)行強(qiáng)力推廣，59認(rèn)購活動流程活動安排活動線索會場布置人員安排具體安排費(fèi)用預(yù)算媒體配合物品列表認(rèn)購活動流程活動安排活動線索會場布置人員安排具體安排費(fèi)用預(yù)算601、活動內(nèi)容：誠意金選房2、活動時間：2007年7月7日3、活動地點(diǎn)：現(xiàn)場售樓部4、活動人員：領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓、工作人員領(lǐng)導(dǎo)/嘉賓：開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)媒體人員：《遼沈晚報》、《華商晨報》、《時代商報》、《沈陽日報》、《沈城樓市》，各一名記者參與活動。主持人：請有經(jīng)驗(yàn)主持人1名活動安排1、活動內(nèi)容：誠意金選房活動安排61來賓接待活動線索流程認(rèn)知及價格公示圈出備選房源選定房源簽訂選房通知單結(jié)束來賓接待活動線索流程認(rèn)知及價格公示圈出備選房源選定房源簽訂選621、來賓接待來賓接待一方面可體現(xiàn)活動的莊嚴(yán)、正式性，別一方面可對來賓、來訪人員做個詳細(xì)登記，積累客戶資料為今后的各階段銷售周期奠定基礎(chǔ)。3、圈出備選房源由相關(guān)銷售人員為其自己客戶圈出適合各自客戶的房源。2、流程認(rèn)知及價格公示售樓處設(shè)置流程易拉寶和銷控板（包括價位），讓每位選房者清楚活動流程和每套房源的價位情況4、選訂房源按誠意金的先后順序一一上臺選訂房源。5、簽訂選房通知單客戶選房成功后，簽訂選房通知單，最終確定選擇房源。1、來賓接待3、圈出備選房源2、流程認(rèn)知及價格公示4、選訂房631、簽到區(qū)：米拉晶典大門。2、公示區(qū)：簽到區(qū)一側(cè)，放置房源表、活動說明易拉寶等3、選房區(qū)：放置房源表4、確認(rèn)區(qū)：選房區(qū)一側(cè)出口區(qū)域劃分（區(qū)域劃分以實(shí)際效果為準(zhǔn)，按照不同區(qū)域劃分）1、簽到區(qū)：米拉晶典大門。區(qū)域劃分（區(qū)域劃分以實(shí)際效果為準(zhǔn)，64活動時間：2007年7月7號1、提前布置活動場地，包括人員安排、道具準(zhǔn)備等，為活動的順利進(jìn)行做準(zhǔn)備。2、活動相關(guān)人員到場就位，工作人員再次檢查活動場地布置。安排兩名工作人員在活動入場（口）處負(fù)責(zé)到場人員的簽到工作。4、9：58分本次活動正式開始。5、由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)致歡迎詞，宣讀本次活動流程。6、選房開始，選房者依先后順序選房7、選房者簽選房通知單，選房結(jié)束。8、活動之前3天，由銷售人員通知各自客戶選房。具體安排活動時間：2007年7月7號具體安排65活動總負(fù)責(zé)——周總：負(fù)責(zé)活動總體進(jìn)展。現(xiàn)場總協(xié)調(diào)——吉引：協(xié)調(diào)現(xiàn)場各工序間工作。道具準(zhǔn)備——非銷售人員2人：負(fù)責(zé)提供活動所需材料及用品。會場簽到——非銷售人員2人：接待嘉賓簽到、引導(dǎo)入場。會場協(xié)調(diào)——非銷售人員4人：安排會場協(xié)調(diào)。人員安排活動總負(fù)責(zé)——周總：負(fù)責(zé)活動總體進(jìn)展。人員安排66為便于項(xiàng)目傳播，樹立項(xiàng)目形象，保證本次活動最大程度支援銷售，“米拉晶典”認(rèn)購慶典離不開媒體宣傳的配合。媒體定為：《遼沈晚報》、《華商晨報》、《時代商報》、《沈陽日報》、《沈城樓市》媒體配合為便于項(xiàng)目傳播，樹立項(xiàng)目形象，保證本次活動最大程度支援銷售，67物品列表名稱數(shù)量到位期限備注拱門1個活動前一天

空飄2個活動前一天

花籃8個活動前一天

誠意金訂單200張活動前一天

展板3個活動前一天

易