倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的光伏低碳之路本文以倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目及分布式光伏項(xiàng)目結(jié)合為視角，主要介紹當(dāng)前分布式光伏倉儲(chǔ)項(xiàng)目的商業(yè)模式，并對項(xiàng)目所涉各環(huán)節(jié)及其法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行梳理分析，以為投資人在倉儲(chǔ)物流園區(qū)布局分布式光伏、實(shí)現(xiàn)園區(qū)碳中和提供參考。

本文以倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目及分布式光伏項(xiàng)目結(jié)合為視角，主要介紹當(dāng)前分布式光伏倉儲(chǔ)項(xiàng)目的商業(yè)模式，并對項(xiàng)目所涉各環(huán)節(jié)及其法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行梳理分析，以為投資人在倉儲(chǔ)物流園區(qū)布局分布式光伏、實(shí)現(xiàn)園區(qū)碳中和提供參考。///一.分布式光伏倉儲(chǔ)項(xiàng)目的發(fā)展背景1.倉儲(chǔ)物流投資持續(xù)升溫新冠疫情后，互聯(lián)網(wǎng)零售及快遞業(yè)務(wù)的重要性愈發(fā)凸顯，根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年全國社會(huì)物流總額335.2萬億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長9.2%。相較于高速增長的物流及倉儲(chǔ)需求，嚴(yán)控增量的背景下新增物流用地的供應(yīng)仍持續(xù)短缺。2020年5月20日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步降低物流成本實(shí)施意見的通知》，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)保障物流用地供應(yīng)，支持利用鐵路劃撥用地等存量土地建設(shè)物流基礎(chǔ)設(shè)施，并對提高自有工業(yè)用地或倉儲(chǔ)用地利用率、容積率用于建設(shè)倉儲(chǔ)、分撥轉(zhuǎn)運(yùn)等物流設(shè)施給予免繳地價(jià)款的優(yōu)惠。需求的增長及相關(guān)利好政策的釋放使投資人對倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的投資熱度逐漸升溫，據(jù)觀察，當(dāng)前投資人仍重點(diǎn)關(guān)注大灣區(qū)、長三角及京津地區(qū)。2.

光伏產(chǎn)業(yè)迎來時(shí)代機(jī)遇與此同時(shí)，京東、順豐、阿里巴巴等均在其倉儲(chǔ)物流園區(qū)內(nèi)搶灘布局分布式光伏項(xiàng)目。雙碳目標(biāo)提出后，能源綠色轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為供應(yīng)鏈發(fā)展的大勢所趨，2021年6月23日，國家能源局下發(fā)《關(guān)于報(bào)送整縣（市、區(qū)）屋頂分布式光伏開發(fā)試點(diǎn)方案的通知》掀起了覆蓋全國的“分布式光伏整縣推進(jìn)”運(yùn)動(dòng)，文件指出試點(diǎn)地區(qū)“工商業(yè)廠房屋頂總面積可安裝光伏發(fā)電比例不低于30%[1]”，政府的推廣使投資人對園區(qū)“廠房+屋頂”的開發(fā)模式的訴求愈發(fā)積極。2022年4月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《建筑節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》，要求“新增建筑應(yīng)安裝太陽能系統(tǒng)”，并“新建、擴(kuò)建、改建建筑及既有建筑節(jié)能改造均應(yīng)進(jìn)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)”，此次發(fā)布的強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)明確將可再生能源納入國家新建建筑總體規(guī)劃中，分布式光伏項(xiàng)目可謂再度迎來巨大的時(shí)代機(jī)遇。二.分布式光伏倉儲(chǔ)項(xiàng)目的類型及商業(yè)模式1.

分布式光伏的一般類型不同于單獨(dú)占地的集中式光伏電站，分布式光伏指“在用戶所在場地或附近建設(shè)運(yùn)行，以用戶側(cè)自發(fā)自用為主、多余電量上網(wǎng)且在配電網(wǎng)系統(tǒng)平衡調(diào)節(jié)為特征的光伏發(fā)電設(shè)施[2]”。從用戶類型看，分布式光伏可分為業(yè)主自建的戶用光伏，以及安裝于工商業(yè)屋頂?shù)墓ど虡I(yè)分布式光伏。從與建筑結(jié)合的方式看，實(shí)踐中分布式光伏可分為BAPV（(BuildingAttachedPhotovoltaic）及BIPV（BuildingIntegratedPhotovoltaic），其中BAPV即后置式光伏發(fā)電屋面系統(tǒng)，指在既有建筑上安裝、與所依托建筑物可以分割的太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)，應(yīng)用場景一般為“分布式光伏整縣推進(jìn)”運(yùn)動(dòng)等涉及存量建筑改造的項(xiàng)目，而BIPV即光伏建筑一體化，指與建筑物同步設(shè)計(jì)、同步施工和安裝并與建筑融為一體的太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)，鑒于《建筑節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》要求“新建、擴(kuò)建、改建建筑及既有建筑節(jié)能改造均應(yīng)進(jìn)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)”，未來新建的廠房建筑中應(yīng)用BIPV技術(shù)可能將成為主流。2.

分布式光伏倉儲(chǔ)項(xiàng)目的商業(yè)模式無論應(yīng)用BAPV或BIPV技術(shù)，倉儲(chǔ)物流園區(qū)布局工商業(yè)分布式光伏可能涉及三方主體，一是倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目投資人（同時(shí)作為房屋所有權(quán)人）；二是專業(yè)的光伏項(xiàng)目單位，部分情況下該角色直接由投資人的關(guān)聯(lián)公司擔(dān)任，如倉儲(chǔ)物流行業(yè)巨頭普洛斯與博楓設(shè)立的平臺(tái)公司普楓新能源已成為國內(nèi)分布式光伏領(lǐng)域頭部企業(yè)；三是倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的承租人。從我們處理涉及的案例來看，出于把控園區(qū)設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及分享項(xiàng)目運(yùn)營收益等考慮，整租園區(qū)的承租人通常與投資人成立項(xiàng)目公司共同開發(fā)倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目，并尋求專業(yè)的光伏項(xiàng)目單位拓展園區(qū)屋頂?shù)姆植际焦夥?。投資人/承租人與光伏項(xiàng)目單位簽署合同能源服務(wù)協(xié)議后，光伏項(xiàng)目單位發(fā)包并交由EPC承包人進(jìn)行建設(shè)與安裝，建成投產(chǎn)后向園區(qū)進(jìn)行供電。前述模式下，對投資人而言，倉儲(chǔ)物流園區(qū)布局光伏項(xiàng)目能樹立節(jié)能環(huán)保的企業(yè)形象并有望在園區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)碳中和，如京東“亞洲一號(hào)”西安智能產(chǎn)業(yè)園通過分布式光伏發(fā)電及購買國家核證自愿減排量（CCER）已成為全國首個(gè)實(shí)現(xiàn)碳中和的物流園區(qū)。同時(shí)，對大面積閑置屋頂加以利用又能開拓新的增收渠道，符合地方補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)的可以獲得一筆可觀的補(bǔ)助，利用富余的碳指標(biāo)進(jìn)行交易也符合ESG的投資概念；對承租人而言，承租人通常能夠享受電價(jià)優(yōu)惠，且雙碳背景下企業(yè)（特別是出口型企業(yè)需滿足歐洲碳稅、碳足跡等要求）自身的綠電需求不斷攀升；而對光伏項(xiàng)目單位而言，倉儲(chǔ)物流園區(qū)具有屋頂面積大、建筑規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)、遮擋物少、自身用電需求大等特點(diǎn)，是開發(fā)分布式光伏的天然場所。綜上我們理解，倉儲(chǔ)物流園區(qū)布局分布式光伏項(xiàng)目能夠滿足投資人、承租人、光伏項(xiàng)目單位的多方利益訴求，并目前已形成較為成熟的商業(yè)模式。三.分布式光伏倉儲(chǔ)項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)及其法律風(fēng)險(xiǎn)倘若整體項(xiàng)目投資人（以下簡稱“投資人”）、倉儲(chǔ)物流承租人（以下簡稱“承租人”）及分布式光伏承包方（以下簡稱“光伏項(xiàng)目單位”）有意落地及參加分布式光伏倉儲(chǔ)項(xiàng)目，則從整體流程上一般需經(jīng)歷前期盡調(diào)、協(xié)議簽署、開發(fā)建設(shè)及后期運(yùn)營四個(gè)環(huán)節(jié)。本部分我們將梳理前述項(xiàng)目環(huán)節(jié)，并從三方視角簡要地探討可能涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)。1.

前期盡調(diào)階段投資人/承租人視角：就倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目而言，鑒于倉儲(chǔ)物流用地供應(yīng)的持續(xù)短缺，新落地的項(xiàng)目大多從二級(jí)市場拿地且以“現(xiàn)狀受讓”形式為主，因此投資人/承租人應(yīng)務(wù)必對項(xiàng)目地塊進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，包括但不限于核查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序的合法合規(guī)性、項(xiàng)目地塊是否存在歷史瑕疵等。此外，倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目地塊的土地用途（二級(jí)市場受讓的通常為工業(yè)用地）以及容積率等規(guī)劃條件的情況，并應(yīng)提前向土地及規(guī)劃部門溝通土地用途及規(guī)劃調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)是否可控。光伏項(xiàng)目單位視角：就分布式光伏項(xiàng)目（特別是BAPV）而言，光伏項(xiàng)目單位應(yīng)核實(shí)所依托建筑物的建設(shè)手續(xù)的合法合規(guī)性，無拆除禁用風(fēng)險(xiǎn)、不存在抵押查封情況等。并鑒于分布式光伏項(xiàng)目屬于重資產(chǎn)投資，應(yīng)注意核實(shí)業(yè)主的資信情況及電費(fèi)消納能力、所依托建筑物的所有權(quán)年限是否大于商業(yè)運(yùn)營期（如是否大于25年[3]）、所依托建筑物所在區(qū)域在運(yùn)營期內(nèi)是否存在拆遷規(guī)劃等。最后從技術(shù)層面看，光伏項(xiàng)目單位還應(yīng)注意核實(shí)屋頂面積、屋頂承受力、屋頂材質(zhì)及荷載等滿足項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。2.協(xié)議簽署階段投資人視角：如投資人在盡職調(diào)查后確定投資意向，就倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目而言，投資人通常需與園區(qū)管委會(huì)簽署入園協(xié)議或與政府方簽署投資協(xié)議等監(jiān)管類協(xié)議，該等協(xié)議中通常約定項(xiàng)目投資強(qiáng)度、產(chǎn)出率、稅收承諾等用地指標(biāo)，投資人在簽署時(shí)應(yīng)注意考慮項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營能否滿足相應(yīng)指標(biāo)要求及其違約責(zé)任，一般建議設(shè)定“緩沖期”，以免在運(yùn)營初期體量不足時(shí)接受考核。承租人視角：從承租人（特別是整租園區(qū)的承租人）角度來看，鑒于土地用途及規(guī)劃調(diào)整的不確定性，承租人應(yīng)在與投資人所簽署的合作協(xié)議中對面積承諾等事項(xiàng)作出安排，約定重要義務(wù)履行節(jié)點(diǎn)應(yīng)承諾土地用途、計(jì)容建筑面積等能夠滿足承租人的業(yè)務(wù)需求。光伏項(xiàng)目單位視角：鑒于光伏設(shè)備的價(jià)格及其技術(shù)的專業(yè)性，投資人（即所依托建筑物的所有權(quán)人）通常選擇引入專業(yè)的光伏項(xiàng)目單位，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，如項(xiàng)目所依托建筑物的所有權(quán)人與光伏項(xiàng)目單位非同一主體，則光伏項(xiàng)目單位應(yīng)與所有權(quán)人簽署屋頂場地的租賃協(xié)議，并視經(jīng)營方式與用電單位簽署合同能源服務(wù)協(xié)議[4]。實(shí)踐中出于減少財(cái)務(wù)往來等便利考慮，較常見的做法是將租賃關(guān)系直接并入合同能源服務(wù)協(xié)議，所有權(quán)人不收取屋頂租金，但享受一定電價(jià)優(yōu)惠。但在所有權(quán)人已將園區(qū)整體出租使用的情況下，我們傾向于理解，即使承租人選擇直接與電力公司進(jìn)行結(jié)算（多發(fā)生于政府持有并運(yùn)營的大型工業(yè)園區(qū)），光伏項(xiàng)目單位亦應(yīng)與所有權(quán)人簽訂屋頂租賃協(xié)議，并視情況與承租人簽訂合同能源服務(wù)協(xié)議。合同能源服務(wù)協(xié)議作為分布式光伏項(xiàng)目的重要法律文件，投資人及光伏項(xiàng)目單位均應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注合同中電力消納模式轉(zhuǎn)換、租賃期限、所有權(quán)人動(dòng)遷、資產(chǎn)及收益歸屬、運(yùn)營期內(nèi)責(zé)任界面劃分等約定，本文篇幅有限就不展開贅述。3.開發(fā)建設(shè)階段投資人視角：在開工建設(shè)前，倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目及分布式光伏項(xiàng)目均應(yīng)履行一定“前置程序”。鑒于項(xiàng)目地塊的獲取以二級(jí)市場“現(xiàn)狀受讓”為主，新建項(xiàng)目前投資人應(yīng)完成原建筑物的拆除工程，該等拆除工程應(yīng)確保履行拆除工程施工事前備案等合規(guī)程序、不會(huì)對項(xiàng)目開發(fā)造成不利影響。此外，鑒于從二級(jí)市場獲取的項(xiàng)目地塊多為工業(yè)用地，勢必涉及土地用途變更及規(guī)劃調(diào)整，較為合規(guī)的做法是經(jīng)土地出讓方同意，并經(jīng)屬地土地及規(guī)劃部門批準(zhǔn)后，改變土地用途為倉儲(chǔ)物流用途并調(diào)整容積率等相關(guān)指標(biāo)后再行開發(fā)建設(shè)。同時(shí)，調(diào)整項(xiàng)目地塊的土地用途及容積率均涉及補(bǔ)繳土地出讓金，投資人對此也應(yīng)提前謀劃。而就分布式光伏項(xiàng)目而言，項(xiàng)目應(yīng)先通過企業(yè)投資項(xiàng)目在線平臺(tái)以分布式光伏項(xiàng)目名義完成備案。相較于集中式光伏電站，分布式光伏備案程序簡便快捷，免除發(fā)電業(yè)務(wù)許可、規(guī)劃選址、土地預(yù)審、環(huán)境影響評價(jià)（但在建成投產(chǎn)前應(yīng)完成環(huán)境影響登記表備案）等一系列前置性手續(xù)文件[5]。除完成項(xiàng)目備案外，申請并網(wǎng)接入并根據(jù)電網(wǎng)公司出具的接入意見開展建設(shè)安裝等后續(xù)工作也同樣重要。投資人/承租人視角：進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段，倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)辦理立項(xiàng)、用地規(guī)劃、工規(guī)證、消防設(shè)計(jì)審查（如屬于特殊建筑工程）及施工證，并根據(jù)相關(guān)法規(guī)要求及與光伏項(xiàng)目單位間簽署的協(xié)議協(xié)調(diào)分布式光伏項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。光伏項(xiàng)目單位視角：實(shí)踐中，分布式光伏項(xiàng)目在建設(shè)安裝階段很少受住建部門及規(guī)劃部門的監(jiān)管，通常無需就光伏部分單獨(dú)取得工規(guī)證及施工證，但需注意相關(guān)設(shè)計(jì)文件應(yīng)通過施工圖審查。三方需共同注意問題：如應(yīng)用BAPV在既有建筑上進(jìn)行安裝，則根據(jù)《建筑法》第六十一條規(guī)定，分布式光伏項(xiàng)目的建設(shè)安裝原則上應(yīng)在所依托建筑物整體竣工驗(yàn)收后進(jìn)行[6]。同時(shí)，應(yīng)用BAPV技術(shù)時(shí)還應(yīng)注意避免影響所依托建筑物外立面風(fēng)貌、結(jié)構(gòu)安全和使用功能，如需同步對建筑外立面和建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造的，改造部分涉及規(guī)劃管理許可事項(xiàng)的應(yīng)報(bào)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。而如擬應(yīng)用BIPV實(shí)現(xiàn)光伏建筑一體化的，建設(shè)單位應(yīng)注意將光伏部分的設(shè)計(jì)納入建筑整體的設(shè)計(jì)文件[7]。如前所述，分布式光伏項(xiàng)目雖無需辦理單獨(dú)的建設(shè)手續(xù)，但項(xiàng)目發(fā)包時(shí)仍應(yīng)注意審查EPC承包方的施工資質(zhì)要求。一般來說，分布式光伏項(xiàng)目的安裝、運(yùn)維承包人應(yīng)取得承裝（修、試）電力設(shè)施許可證，涉及建筑工程施工的，承包人應(yīng)取得電力工程施工總承包資質(zhì)或建筑機(jī)電安裝工程專業(yè)承包資質(zhì)，并需取得安全生產(chǎn)許可證，如承包人不具備相應(yīng)資質(zhì)可能造成合同無效并使項(xiàng)目驗(yàn)收受阻。項(xiàng)目完工后，應(yīng)完成單位工程驗(yàn)收以及電網(wǎng)公司并網(wǎng)驗(yàn)收兩道驗(yàn)收程序，在與電網(wǎng)公司簽署購售電合同等相關(guān)協(xié)議后方可投產(chǎn)使用。項(xiàng)目驗(yàn)收完成后即進(jìn)入正式的運(yùn)營期，倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目及分布式光伏項(xiàng)目相關(guān)投資風(fēng)險(xiǎn)在此階段也將逐漸顯現(xiàn)，因此如何在前期盡調(diào)階段對投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，并在協(xié)議中對相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及退出機(jī)制予以提前安排更顯得尤為關(guān)鍵。四.尾聲綜上所述，分布式光伏的新能源方案已被國內(nèi)外眾多倉儲(chǔ)物流供應(yīng)商所采納，并已形成較為成熟的商業(yè)模式，隨著“分布式光伏整縣推進(jìn)”運(yùn)動(dòng)的開展及強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布，分布式光伏項(xiàng)目勢必將成為倉儲(chǔ)物流園區(qū)的“標(biāo)配”。我們認(rèn)為，投資人應(yīng)開始考慮如何對園區(qū)大面積閑置屋頂加以開發(fā)，在為承租人提供綠色的現(xiàn)代物流設(shè)施、增加客戶黏性的同時(shí)，提升倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的整體資產(chǎn)價(jià)值。此外，雙碳目標(biāo)提出后國內(nèi)也迎來碳資產(chǎn)擴(kuò)張開啟的元年，2021年2月1日《碳排放權(quán)交易管理辦法(試行)》正式實(shí)施，2021年7月16日全國碳排放權(quán)交易市場正式開市，隨著相關(guān)法律的日趨完善及全國統(tǒng)一碳市場的日漸成熟，碳排放權(quán)也將演變?yōu)槠髽I(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，未來如何能夠通過富余碳排放配額或者通過登記備案國家核證自愿減排量(CCER)[8]形式在碳交易市場上開展交易、獲取利潤，對于應(yīng)用光伏技術(shù)的企業(yè)而言也是值得思考、探索的一個(gè)方向。[注]

[1]《國家能源局綜合司關(guān)于報(bào)送整縣（市、區(qū)）屋頂分布式光伏開始試點(diǎn)方案的通知》第一條，“申報(bào)的條件。申報(bào)開展整縣（市、區(qū)）屋頂分布式光伏開發(fā)試點(diǎn)的縣（市、區(qū)）應(yīng)符合以下條件：……（五）黨政機(jī)關(guān)建筑屋頂總面積可安裝分布式光伏發(fā)電比例不低于50%；學(xué)校、醫(yī)院、村委會(huì)等公共建筑屋頂總面積可安裝光伏發(fā)電比例不低于40%；工商業(yè)廠房屋頂可安裝光伏發(fā)電比例不低于30%；農(nóng)村居民屋頂可安裝光伏發(fā)電的比例不低于20%。”[2]《分布式光伏發(fā)電項(xiàng)目管理暫行辦法》第二條，“分布式光伏發(fā)電是指在用戶所在場地或附近建設(shè)運(yùn)行，以用戶側(cè)自發(fā)自用為主、多余電量上網(wǎng)且在配電網(wǎng)系統(tǒng)平衡調(diào)節(jié)為特征的光伏發(fā)電設(shè)施。”[3]《建筑節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》第5.2.9條，太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)中的光伏組件設(shè)計(jì)使用壽命應(yīng)高于25年。市場上能源管理合同普遍約定分布式光伏電站商業(yè)運(yùn)營期（節(jié)能效益分享期）為25年。[4]《分布式光伏發(fā)電項(xiàng)目管理暫行辦法》第十六條，“分布式光伏發(fā)電項(xiàng)目所依托的建筑物及設(shè)施應(yīng)具有合法性，項(xiàng)目單位與項(xiàng)目所