中央別墅區(qū)價(jià)值體系中央別墅區(qū)價(jià)值體系[關(guān)鍵字]：關(guān)鍵字：別墅[簡(jiǎn)介]：本案例通過(guò)研究國(guó)內(nèi)外三個(gè)優(yōu)秀的中央別墅區(qū)，得出了中央別墅區(qū)的KPI[關(guān)鍵字]：[簡(jiǎn)介]：中央別墅區(qū)案例NewYorkLongInlandExpressway美國(guó)長(zhǎng)島（富人區(qū)）中國(guó)北京（天竺別墅區(qū)）上海碧云（國(guó)際居住區(qū)）中央別墅區(qū)案例NewYorkLongInlandExpr長(zhǎng)島位于紐約曼哈頓島以東，三面臨海，距市中心20英里，通過(guò)長(zhǎng)島高速（LIE）與市中心實(shí)現(xiàn)便捷聯(lián)系地理位置地理位置：位于紐約市東南島嶼，西同曼哈頓島和大陸間隔伊斯特河，北瀕長(zhǎng)島海峽，東、南臨大西洋?；厩闆r：總面積4356平方公里，東西長(zhǎng)約190千米，南北窄約20-30千米。全島分4個(gè)行政區(qū)：西部的昆斯和布魯克林兩區(qū)屬紐約市區(qū)，人口464萬(wàn)；中、東部的拿騷縣和薩?？丝h屬于紐約大市區(qū)，人口232萬(wàn)。交通聯(lián)系長(zhǎng)島中心距紐約市中心30英里（約32公里），主要道路交通聯(lián)系為長(zhǎng)島高速公路LIE（LongInlandExpressway），至長(zhǎng)島圣福克郡的中部為終點(diǎn)，從曼哈頓到長(zhǎng)島中心45分鐘車程。昆斯區(qū)的南端有紐約市最大的機(jī)場(chǎng)約翰·肯尼迪國(guó)際機(jī)場(chǎng)，北端有瓜迪亞機(jī)場(chǎng)。NewYorkLongInlandExpressway長(zhǎng)島位于紐約曼哈頓島以東，三面臨海，距市中心20英里，通過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)島為典型的北溫帶海洋氣候，遍布丘陵與森林，具有享譽(yù)全球的海灘美景，有“黃金海岸線”之稱自然環(huán)境長(zhǎng)島四周環(huán)海、北溫帶海洋性氣候、遍布丘陵、廣袤森林、超大植被比例,具有超過(guò)65個(gè)不同級(jí)別的公園和休閑碼頭，有享譽(yù)全球的瓊斯海灘和長(zhǎng)島海灘，以及令人難以置信的2500英尺海岸線summerBeachLongBeachRobertMosesBeachJonesBeachOceanBeach長(zhǎng)島為典型的北溫帶海洋氣候，遍布丘陵與森林，具有享譽(yù)全球的海由于便利的交通聯(lián)系，宜人的氣候與優(yōu)越的自然環(huán)境，吸引了大量城市財(cái)富階層置業(yè)居住客戶構(gòu)成長(zhǎng)島人均空間、人均綠地和人均公共活動(dòng)場(chǎng)地遠(yuǎn)高于紐約市

據(jù)2006年統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，紐約市人口密度是長(zhǎng)島人口密度的8.5倍，人均收入不及長(zhǎng)島人均收入的一半；紐約市暴力犯罪風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)達(dá)6.8（10為最高），財(cái)產(chǎn)犯罪風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)達(dá)5.4，與此同時(shí)全國(guó)平均為3和3.2，長(zhǎng)島為2和3.7；紐約市擁房率39%，長(zhǎng)島達(dá)80%；紐約市擁車率36%，而長(zhǎng)島為78%。以皇后區(qū)為例，面積112.1平方英里，人口2，224，000人，每平方英里人口密度達(dá)19，839人。而納蘇郡287平方英里，人口1，340，000，密度為4，669人；蘇?？丝?11平方英里，人口1，440，000，密度為1，581人。人口密度犯罪指數(shù)擁房率擁車率紐約市8.56.839%36%長(zhǎng)島1280%78%低密度、勻質(zhì)、高素質(zhì)、富裕由于便利的交通聯(lián)系，宜人的氣候與優(yōu)越的自然環(huán)境，吸引了大量城長(zhǎng)島房地產(chǎn)市場(chǎng)圍繞區(qū)域核心資源呈組團(tuán)分布，共分為各具特色的六大區(qū)域昆斯和布魯克林兩區(qū)屬紐約市區(qū)，臨近紐約市，城市意向較強(qiáng)烈，建筑密度較高，生活配套設(shè)施齊全，交通便利相對(duì)北海岸有更為完善的商業(yè)與娛樂(lè)設(shè)施配套，經(jīng)常舉辦吸引人的比賽和活動(dòng)，其中瓊斯海灘為世界一流的海灘，相對(duì)開(kāi)放與繁華。具有鄉(xiāng)下田園風(fēng)情的區(qū)域，有傳統(tǒng)的農(nóng)場(chǎng)和葡萄園，盛產(chǎn)享譽(yù)世界的白葡萄酒，絕好的休閑度假場(chǎng)所。沒(méi)有公交通行，是更為隱蔽的豪宅區(qū)域，具有名人的高爾夫、騎馬等奢侈運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，世界著名的海灘美景，以及不同風(fēng)格的山村風(fēng)情。CentralSuffolk薩?？酥行钠瑓^(qū)：區(qū)域內(nèi)形成強(qiáng)烈對(duì)比，具有繁華商業(yè)零售區(qū)域，中心存在未開(kāi)發(fā)區(qū)具有大量的未被損壞的原始森林和隱藏的小水灣。NorthShore北海岸區(qū)SouthShore南海岸區(qū)北叉區(qū)NorthFork南叉區(qū)SouthFork整體規(guī)劃豪宅公寓散落分布在山海之間，具有較高的收藏價(jià)值，主要客戶為富裕的businesstycoons（商業(yè)企業(yè)大亨），有些別墅用作企業(yè)會(huì)所。長(zhǎng)島房地產(chǎn)市場(chǎng)圍繞區(qū)域核心資源呈組團(tuán)分布，共分為各具特色的六長(zhǎng)島核心物業(yè)產(chǎn)品為獨(dú)立住宅，私密性高，設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)與自然景觀的完美結(jié)合，配套齊全，價(jià)格昂貴長(zhǎng)島住宅有兩類：一類是60萬(wàn)—100萬(wàn)美元的新建住宅，另一類是100萬(wàn)美元以上的豪宅，其中最為奢華的為早期建設(shè)住宅基本條件：綠地草坪，家庭泳池，封閉庭院豪宅產(chǎn)品：自然景觀占有、網(wǎng)球場(chǎng)、小型跑馬場(chǎng)，以及高爾夫練習(xí)場(chǎng)，占地可達(dá)1、2萬(wàn)平米及以上豪宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)資源與自然的結(jié)合，房子與優(yōu)美的自然風(fēng)光融合為一體，充分體現(xiàn)人與自然的和諧EastHampton$40,000,000產(chǎn)品長(zhǎng)島核心物業(yè)產(chǎn)品為獨(dú)立住宅，私密性高，設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)與自然景觀的完長(zhǎng)島中心區(qū)建有大型國(guó)際特色的ShoppingMall，其他區(qū)域商業(yè)主要以時(shí)尚的Boutiques精品店為主“MiracleMile”inManhassetRooseveltFieldMallRooseveltFieldMall為長(zhǎng)島最大的購(gòu)物中心，修建于1955年，1993年改建為兩層，為目前全國(guó)第五大購(gòu)物中心，占地300英畝，260家主力店，400作為的劇院，18家餐廳，１個(gè)保齡球館和旱冰場(chǎng)，11000車位，可同時(shí)容納20萬(wàn)人。有Bloomingdale‘s,JCPenny,Macy’s,andNordstrom世界高端品牌位于Manhasset區(qū)的Boutques精品小店，時(shí)尚休閑，風(fēng)情十足，包括書店、流行服裝、首飾珠寶等業(yè)態(tài)，該商業(yè)街被譽(yù)為長(zhǎng)島“華麗一英里”配套長(zhǎng)島中心區(qū)建有大型國(guó)際特色的ShoppingMall，其他長(zhǎng)島賓館酒店以避免張揚(yáng)奢華的高品質(zhì)花園式酒店為主，功能齊全，規(guī)模經(jīng)濟(jì)“LongIslandisaquiet,beautifulplacetoenjoythepristinebeautyoftheBahamas.Hotelsandresortsontheislandtendtobefairlyeco-friendly,andtheislandissofarsafefromoverdevelopment…”

LongIslandMarriottHotel配套長(zhǎng)島賓館酒店以避免張揚(yáng)奢華的高品質(zhì)花園式酒店為主，功能齊全，高爾夫、馬術(shù)、游艇——長(zhǎng)島生活的必需，而非身份的奢侈品配套高爾夫、馬術(shù)、游艇——長(zhǎng)島生活的必需，而非身份的奢侈品配套長(zhǎng)島教育資源豐富，私立學(xué)校眾多，高中教育水平位居全國(guó)前列，成為紐約富人置業(yè)重要因素?cái)?shù)量學(xué)生數(shù)量教師數(shù)量公立學(xué)校127476，00035，800私立學(xué)校23053，0005，000TOP100highschoolinthenation23.GreatNeckNorthHighSchool-Nassau

27.JerichoHighSchool-Nassau

31.GreatNeckSouthHighSchool-Nassau

32.SouthSideHighSchool-Nassau

35.ColdSpringHarborHighSchool-Suffolk

69.ManhassetHighSchool-Nassau

96.VandermeulenHighSchool-SuffolkGreatNeckNorthHighSchoolGreatNeckSouthHighSchoolManhassetHighSchoolVandermeulenHighSchool-配套長(zhǎng)島教育資源豐富，私立學(xué)校眾多，高中教育水平位居全國(guó)前列，成同時(shí)長(zhǎng)島亦具備多所優(yōu)質(zhì)大學(xué)，島內(nèi)文化氣息濃厚Brooklyn校園建于1926年，處于布魯克林社區(qū)，校園提供超過(guò)195種的專業(yè)學(xué)術(shù)課程。以其藥劑，護(hù)理，和健康專業(yè)著名。在紐約州取得藥劑師執(zhí)照的，約有三分之一是此校園的畢業(yè)生。

CWPost校園建于1954年，離紐約市只有45分鐘的車程，校園提供將近250種的專業(yè)學(xué)術(shù)課程。有名的院系包括教育學(xué)院，表演和視覺(jué)藝術(shù)學(xué)院，以及護(hù)理和健康專業(yè)科系。校園風(fēng)景如畫，校園是有名的Tilles表演藝術(shù)中心的所在地。Southampton校園距離紐約市中心大概90分鐘的車程。學(xué)校提供許多頂尖的課程，尤其再科學(xué)及人文方面，以海洋生物系和環(huán)境科學(xué)系聞名。其校園提供多艘海洋生物研究船，給學(xué)生從真實(shí)的海洋環(huán)境中取得知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。長(zhǎng)島其他大學(xué)HofstraUniversity,DowlingCollege,NewYorkInstituteofTechnology,St.JosephCollege,SUNYStonyBrook,andTouroLawCollege

學(xué)校名稱：長(zhǎng)島大學(xué)（私立）

排

名：全美第八名

建校時(shí)間：1926年

注冊(cè)學(xué)生：28656名，男女同校配套同時(shí)長(zhǎng)島亦具備多所優(yōu)質(zhì)大學(xué)，島內(nèi)文化氣息濃厚Brooklyn中央別墅區(qū)案例NewYorkLongInlandExpressway美國(guó)長(zhǎng)島（富人區(qū)）中國(guó)北京（天竺別墅區(qū)）上海碧云（國(guó)際居住區(qū)）中央別墅區(qū)案例NewYorkLongInlandExpr天竺中央別墅區(qū)位于北京東北部，距CBD25公里，為北京同板塊圈層實(shí)現(xiàn)價(jià)格最高的別墅區(qū)13467101市區(qū)2亞北3京昌沿線4馬坡5中央別墅區(qū)6京通7亦莊8京開(kāi)9京石10西山9板塊主流產(chǎn)品單價(jià)平臺(tái)總價(jià)平臺(tái)中央別墅區(qū)獨(dú)棟20000元/平方米600萬(wàn)京昌獨(dú)棟12000元/平方米500萬(wàn)西山獨(dú)棟、聯(lián)排聯(lián)排16000元/平獨(dú)棟1200萬(wàn)聯(lián)排500萬(wàn)亞北小獨(dú)棟11000元/平方米300-350萬(wàn)通州獨(dú)棟、聯(lián)排獨(dú)棟10000元/平聯(lián)排7000元/平獨(dú)棟300萬(wàn)聯(lián)排180萬(wàn)亦莊聯(lián)排、獨(dú)棟獨(dú)棟9000元/平聯(lián)排7500元/平獨(dú)棟280萬(wàn)聯(lián)排200萬(wàn)城南獨(dú)棟、聯(lián)排獨(dú)棟8500元/平聯(lián)排6500元/平獨(dú)棟250萬(wàn)聯(lián)排160萬(wàn)懷柔獨(dú)棟、聯(lián)排鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)獨(dú)棟7000元/平聯(lián)排5500元/平獨(dú)棟200-300萬(wàn)聯(lián)排150萬(wàn)密云獨(dú)棟、聯(lián)排鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)獨(dú)棟6000元/平聯(lián)排5000元/平獨(dú)棟140萬(wàn)聯(lián)排85-120萬(wàn)距國(guó)貿(mào)半小時(shí)車程距機(jī)場(chǎng)15分鐘車程825地理位置天竺中央別墅區(qū)位于北京東北部，距CBD25公里，為北京同板塊唯一起源于北京境內(nèi)的天然水系—溫榆河斜穿別墅區(qū)，兩岸環(huán)境優(yōu)美，項(xiàng)目沿河岸分布，體現(xiàn)居住與自然的完美融合溫榆河四季水量充沛的河流，被譽(yù)為北京的“母親河”，也是舉世聞名的京杭大運(yùn)河之源頭，千年以來(lái)，發(fā)源溫榆河的這條黃金水路承載財(cái)富連接著南來(lái)北往的商客，是繁榮中國(guó)歷代經(jīng)濟(jì)的命脈之河。溫榆河綠色生態(tài)走廊規(guī)劃自然環(huán)境唯一起源于北京境內(nèi)的天然水系—溫榆河斜穿別墅區(qū)，兩岸環(huán)境優(yōu)美中央別墅區(qū)早期外籍客戶比例高于中國(guó)客戶，隨著財(cái)富人群的聚集，投資客成為中央別墅區(qū)主流客戶多次中央別墅區(qū)置業(yè)熟悉區(qū)域租賃市場(chǎng)主要來(lái)自歐美國(guó)家東部工作的外企高管、使館人員區(qū)域內(nèi)升級(jí)換遷在區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期居住保證投資回報(bào)率物業(yè)具有升級(jí)潛力國(guó)際學(xué)校國(guó)際生活氛圍和配套國(guó)際化生活氛圍和成熟的配套高舒適度、體現(xiàn)身份的產(chǎn)品傳統(tǒng)投資客外籍租客傳統(tǒng)自住客300-500㎡舒適獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品客戶等級(jí)客戶類型客戶特征關(guān)鍵置業(yè)因素產(chǎn)品類型需求KPI產(chǎn)業(yè)人口當(dāng)?shù)貦C(jī)場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)區(qū)工作中層管理人員已在城市擁有居住物業(yè)方便到達(dá)工作地點(diǎn)控制成本投入資產(chǎn)后期處置有投資和升值性疊拼、公寓類城市屬性住宅物業(yè)便利性區(qū)域平臺(tái)主流客戶非主流客戶新興客戶城市新貴首次在中央別墅區(qū)置業(yè)活躍在東部區(qū)域擁有海外生活背景事業(yè)成功，有較高職級(jí)有家庭和孩子在區(qū)域內(nèi)階段性居住與城市、機(jī)場(chǎng)保持密切聯(lián)系給孩子國(guó)際化的教育成長(zhǎng)環(huán)境資產(chǎn)后期處置有投資和升值性延續(xù)自己的國(guó)際化生活方式貼近自己的社交圈層體現(xiàn)自己的身份地位200-320㎡小獨(dú)棟、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品城市進(jìn)程客戶構(gòu)成中央別墅區(qū)早期外籍客戶比例高于中國(guó)客戶，隨著財(cái)富人群的聚集，天竺別墅區(qū)開(kāi)發(fā)主要沿核心資源溫榆河兩岸分布整體規(guī)劃?rùn)C(jī)場(chǎng)高速京順路溫榆河京西國(guó)際學(xué)校德威香江校區(qū)瑞典小學(xué)德威麗京校區(qū)英國(guó)學(xué)校北京順義國(guó)際學(xué)校伊頓國(guó)際幼兒園德威裕京校區(qū)力邁國(guó)際學(xué)校北皋出口楊林出口歐陸苑長(zhǎng)島瀾橋香江花園大湖山莊香江板塊麗高王府麗斯花園麗京花園美林香檳優(yōu)山美地萊蒙湖名都園裕京花園天竺板塊孫河板塊卓錦萬(wàn)代觀唐麗嘉花園龍灣水木蘭亭區(qū)域項(xiàng)目國(guó)際學(xué)校

生活廣場(chǎng)醫(yī)療配套日祥廣場(chǎng)歐陸廣場(chǎng)溫榆廣場(chǎng)和睦家診所北京鄉(xiāng)村賽馬場(chǎng)，天竺別墅區(qū)開(kāi)發(fā)主要沿核心資源溫榆河兩岸分布整體規(guī)劃?rùn)C(jī)場(chǎng)高速京中央別墅區(qū)主流產(chǎn)品為別墅與類別墅產(chǎn)品麗宮淺水灣0.52獨(dú)棟優(yōu)山美地0.48獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排長(zhǎng)島瀾橋0.47獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排觀唐0.47獨(dú)棟大湖山莊0.25獨(dú)棟麗嘉花園0.38獨(dú)棟棕櫚灘0.35獨(dú)棟龍灣0.47獨(dú)棟、聯(lián)排美林香檳0.6雙拼、聯(lián)排、疊拼卓錦萬(wàn)代0.47獨(dú)棟、聯(lián)排財(cái)富公館0.58獨(dú)棟中央別墅區(qū)物業(yè)類型以獨(dú)棟、聯(lián)排別墅為主，及少量公寓部分項(xiàng)目指標(biāo)：產(chǎn)品中央別墅區(qū)主流產(chǎn)品為別墅與類別墅產(chǎn)品麗宮淺水灣建筑風(fēng)格多樣，以歐美為主，完全屬于高端人群的個(gè)性化精品美林香檳小鎮(zhèn)麗京花園優(yōu)山美地南加州風(fēng)格現(xiàn)代原創(chuàng)建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格多樣，包括北美風(fēng)格、加拿大風(fēng)格、北歐風(fēng)格、法國(guó)風(fēng)格、維多利亞風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、西班牙風(fēng)格、地中海風(fēng)格、甚至中式別墅……容積率從0.3到0.8，面積從200到2000平方米，從獨(dú)棟、小獨(dú)棟、聯(lián)排到疊拼等類低密度產(chǎn)品。德式風(fēng)格美國(guó)鄉(xiāng)村風(fēng)格歐陸苑龍湖.滟瀾山產(chǎn)品建筑風(fēng)格多樣，以歐美為主，完全屬于高端人群的個(gè)性化精品美林滿足高端階層人士所必須的社交場(chǎng)所，娛樂(lè)設(shè)施與享受的綜合生活條件配套國(guó)際學(xué)校：ISB、京西、德威等知名國(guó)際學(xué)校聚集；別墅生活配套：擁有日祥廣場(chǎng)、溫榆廣場(chǎng)、和睦家診所等區(qū)域級(jí)生活、醫(yī)療配套。別墅娛樂(lè)配套：鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部，格林馬術(shù)培訓(xùn)中心，天星馬術(shù)俱樂(lè)部，北京、麗京、香江、金色河畔四大高爾夫俱樂(lè)部等。滿足高端階層人士所必須的社交場(chǎng)所，娛樂(lè)設(shè)施與享受的綜合生活條嘉浩國(guó)際萊蒙湖別墅麗斯花園北京、麗京、香江、金色河畔四大高爾夫俱樂(lè)部天星馬術(shù)俱樂(lè)部國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院格林馬術(shù)培訓(xùn)中心力邁學(xué)校

多品牌開(kāi)發(fā)商共同打造，北京歷史最悠久的高端別墅區(qū)域發(fā)展階段配套開(kāi)發(fā)京西國(guó)際學(xué)校（94年）鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部(88)

京西國(guó)際學(xué)校住宅開(kāi)發(fā)19922000香江花園2006麗京花園

裕京花園名都園歐陸苑優(yōu)山美地麗高王府美林香檳小鎮(zhèn)水木蘭亭大湖山莊觀唐龍灣別墅麗嘉花園長(zhǎng)島瀾橋卓錦萬(wàn)代財(cái)富公館麗宮淺水灣麗柏公寓

2003200420051996順義國(guó)際學(xué)校擴(kuò)建和睦家日祥廣場(chǎng)北京鄉(xiāng)村賽馬場(chǎng)溫愉廣場(chǎng)歐陸廣場(chǎng)北京英國(guó)學(xué)校京西國(guó)際高中部949596979899別墅公寓配套配套建設(shè)及環(huán)境營(yíng)造購(gòu)買人群環(huán)境改造快速交通92年出現(xiàn)第一個(gè)定位外銷的別墅項(xiàng)目，到港澳臺(tái)做推廣，吸引來(lái)了第一批港澳臺(tái)客戶，約占80%，其余為國(guó)內(nèi)個(gè)人及外企購(gòu)買；依托溫榆河的良好環(huán)境、國(guó)際學(xué)校的建立以及與東部便捷的交通聯(lián)系，吸引了第一批使館和外企的外籍人士，且形成一定聚集效應(yīng)居住人群國(guó)際化配套產(chǎn)品線豐富城市蔓延隨著市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)投資客逐漸涌入，港澳臺(tái)投資客的比例逐漸下降到50%，在中央別墅區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期投資的成熟投資客約占10%隨著區(qū)域配套的成熟和產(chǎn)品的升級(jí)，吸引了國(guó)內(nèi)自住客戶，約占30%

受新政影響，傳統(tǒng)的港澳臺(tái)客戶幾乎不能購(gòu)買500強(qiáng)企業(yè)內(nèi)的中高層管理者，預(yù)算在5000美金/月以上普通外資企業(yè)的中高層管理者，預(yù)算在3000-6000美金/月國(guó)外使館內(nèi)的高級(jí)官員，預(yù)算在5000-6000美金/月，普通官員，預(yù)算在2000-4000美金/月國(guó)際學(xué)校的老師，預(yù)算在1500美金/月左右自住客戶，充分依賴中央別墅區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，置業(yè)帶有一定的投資性開(kāi)發(fā)歷程嘉浩國(guó)際北京、麗京、香江、金色河畔四大高爾夫俱樂(lè)部天星馬術(shù)俱中央別墅區(qū)案例NewYorkLongInlandExpressway美國(guó)長(zhǎng)島（富人區(qū)）中國(guó)北京（天竺別墅區(qū)）上海碧云（國(guó)際居住區(qū)）中央別墅區(qū)案例NewYorkLongInlandExpr上海.碧云國(guó)際社區(qū)位于浦東金橋開(kāi)發(fā)區(qū)西部，距陸家嘴CBD20公里地理位置：碧云國(guó)際社區(qū)位于浦東金橋開(kāi)發(fā)區(qū)西部，是上海市內(nèi)距離浦東機(jī)場(chǎng)最近的居住區(qū)；規(guī)劃：整個(gè)社區(qū)的占地面積占地約4平方公里，正在開(kāi)發(fā)100多萬(wàn)平米的房地產(chǎn)項(xiàng)目，4平方公里的國(guó)際社區(qū)；城區(qū)功能：作為浦東、金橋、張江涉外商務(wù)區(qū)生活配套的多功能開(kāi)放型的涉外高級(jí)住宅區(qū)，一般只租不售，在售樓盤中以投資型物業(yè)為主；產(chǎn)業(yè)：已經(jīng)落戶張江、金橋的眾多家跨國(guó)公司地區(qū)總部和研發(fā)中心，形成了“2.5產(chǎn)業(yè)”的“頭腦基地”和“知識(shí)源泉”。虹橋機(jī)場(chǎng)浦東機(jī)場(chǎng)外高橋保稅區(qū)金橋出口加工區(qū)張江高科技園區(qū)世紀(jì)公園湯臣高爾夫球場(chǎng)虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)陸家嘴CBD18公里3公里9公里20公里地理位置上海.碧云國(guó)際社區(qū)位于浦東金橋開(kāi)發(fā)區(qū)西部，距陸家嘴CBD20碧云國(guó)際社區(qū)空氣質(zhì)量與綠化面積位居上海市首位，并緊鄰湯臣高爾夫球場(chǎng)，被公認(rèn)為上海目前生態(tài)環(huán)境最好的社區(qū)自然環(huán)境上海目前生態(tài)環(huán)境最好的社區(qū)擁有上海市內(nèi)最大的綠化帶，綠化面積達(dá)18萬(wàn)平方米，中心綠地面積達(dá)5萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)70%碧云國(guó)際社區(qū)首家通過(guò)ISO1400國(guó)際環(huán)境認(rèn)證，是上海市區(qū)內(nèi)唯一達(dá)到國(guó)際空氣質(zhì)量一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域。

湯臣上海浦東高爾夫球場(chǎng)為唯一位于上海市區(qū)的世界級(jí)錦標(biāo)賽型球場(chǎng)。占地140公頃，18棟72桿，球道總長(zhǎng)7200碼，引進(jìn)3萬(wàn)棵樟樹(shù)、楓樹(shù)等名貴樹(shù)種，3萬(wàn)立方奇巖異石作景觀，250萬(wàn)立方土做球道、沙坑造型。碧云國(guó)際社區(qū)空氣質(zhì)量與綠化面積位居上海市首位，并緊鄰湯臣高爾碧云國(guó)際社區(qū)建筑風(fēng)格多樣，滿足不同國(guó)籍國(guó)際人士的審美需求產(chǎn)品碧云別墅浦東花園別墅云間綠大地別墅碧云國(guó)際社區(qū)建筑風(fēng)格多樣，滿足不同國(guó)籍國(guó)際人士的審美需求產(chǎn)品碧云國(guó)際社區(qū)具備高品質(zhì)國(guó)際特色配套，真正滿足國(guó)際人群生活需要配套碧云國(guó)際社區(qū)內(nèi)有建兩個(gè)教堂，一個(gè)是天主教堂一個(gè)是基督教堂，是開(kāi)發(fā)區(qū)當(dāng)初以1美元的租金賣給教會(huì)，并義務(wù)承擔(dān)教堂建設(shè)。這成為外國(guó)人選擇在此定居的一大理由。天主教堂牙買加藍(lán)山咖啡店印度餐廳意大利餐廳碧云國(guó)際社區(qū)具備高品質(zhì)國(guó)際特色配套，真正滿足國(guó)際人群生活需要國(guó)際學(xué)校、醫(yī)院與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等高端生活配套設(shè)施配套上海協(xié)和國(guó)際學(xué)校（幼兒園年費(fèi)）Yearlypayment

(OncePerYear)

Semesterpayment

(TwicePerYear)

Preschool(3&4yearolds)

Tuition

RMB110,500

RMB55,250

CapitalFee

RMB28,350

RMB15,250

Total

RMB138,850

RMB70,500

幼兒園3~4歲的一年共138,850元人民幣包括平和、協(xié)和、德威、中歐商學(xué)院等眾多知名外籍學(xué)校美格菲健身俱樂(lè)部、橄欖球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、足球場(chǎng)等平和雙語(yǔ)學(xué)校華山醫(yī)院國(guó)際學(xué)校、醫(yī)院與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等高端生活配套設(shè)施配套上海協(xié)和國(guó)際學(xué)區(qū)域指示系統(tǒng)以中英文對(duì)照為主，社區(qū)外籍活動(dòng)客戶眾多，展現(xiàn)了區(qū)域的國(guó)際化與獨(dú)特性社區(qū)環(huán)境區(qū)域指示系統(tǒng)以中英文對(duì)照為主，社區(qū)外籍活動(dòng)客戶眾多，展現(xiàn)了區(qū)品牌開(kāi)發(fā)商高起點(diǎn)運(yùn)作，短期形成高端成熟中央別墅區(qū)價(jià)值發(fā)展階段配套開(kāi)發(fā)配套建設(shè)及環(huán)境營(yíng)造建成寫字樓和國(guó)際學(xué)校項(xiàng)目周邊無(wú)生活配套設(shè)施，區(qū)域環(huán)境尚處于規(guī)劃階段首次出現(xiàn)了外銷的獨(dú)棟別墅和內(nèi)銷的公寓產(chǎn)品，定位中高端建成區(qū)內(nèi)城市級(jí)生活配套，如超市、建材、高爾夫球場(chǎng)、商業(yè)步行街、酒吧街公交車站等均按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，公共交通系統(tǒng)建設(shè)完備高端涉外別墅等各種居住產(chǎn)品放量，出現(xiàn)連排、疊拼等產(chǎn)品形式；休閑購(gòu)物、文化教育及交通生活配套成熟外籍人士大量入住，國(guó)際化社區(qū)形成規(guī)模浦東民航大廈、體育休閑中心中國(guó)福利會(huì)幼兒園、平和雙語(yǔ)學(xué)校、新金橋大廈、銀東大廈上海協(xié)和國(guó)際學(xué)校、中歐國(guó)際工商學(xué)院OBI建材超市、家樂(lè)福、MINI高爾夫練習(xí)場(chǎng)18萬(wàn)平米綠地酒吧街、coffee吧、商業(yè)街

天主教堂、華山醫(yī)院住宅開(kāi)發(fā)19992002啟動(dòng)期上升期成熟期金橋酒店公寓碧云108碧云東方公寓曉園云間綠大地維詩(shī)凱亞銀泰花園碧云花園愛(ài)建園中天碧云羅山花苑碧云中惠新金橋酒店公寓碧云東壹棟政策及產(chǎn)業(yè)90年規(guī)劃陸家嘴，張江、金橋、外高橋四大國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)浦東機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建，主要基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)始建設(shè)普通外籍公司進(jìn)駐99年重點(diǎn)開(kāi)發(fā)金橋和張江，金橋出口加工貿(mào)易初具規(guī)模，張江硅谷、藥谷成形跨國(guó)公司開(kāi)始規(guī)模進(jìn)駐四大開(kāi)發(fā)區(qū)，自主創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展陸家嘴CBD成熟、展覽中心、磁懸浮等設(shè)施落成，啟動(dòng)洋山深水港，浦東成就金融中心、產(chǎn)業(yè)基地地位跨國(guó)公司批量落戶金橋、張江，包括西門子、惠普、可口可樂(lè)等數(shù)百家500強(qiáng)企業(yè)人口大型跨國(guó)公司外派中高管出差的外派工作人員碧云別墅百富麗山莊世貿(mào)湖濱花園浦東花園別墅2005普通外籍高層管理者別墅公寓

配套

酒店式公寓中國(guó)籍白領(lǐng)普通外籍高層管理者500強(qiáng)企業(yè)外派中高管中國(guó)籍白領(lǐng)普通外籍高層管理者大型跨國(guó)公司外派中高管開(kāi)始大量出現(xiàn)城市化居住物業(yè)區(qū)域級(jí)城市生活配套公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)周邊產(chǎn)業(yè)具備一定規(guī)模周邊產(chǎn)業(yè)人口層次不斷升級(jí)開(kāi)發(fā)歷程品牌開(kāi)發(fā)商高起點(diǎn)運(yùn)作，短期形成高端成熟中央別墅區(qū)價(jià)值發(fā)展階段中央別墅區(qū)價(jià)值體系中央別墅區(qū)案例研究中央別墅區(qū)形成KPI中央別墅區(qū)價(jià)值體系中央別墅區(qū)案例研究中央別墅區(qū)形成KPI總結(jié)Factor1:環(huán)境中央別墅區(qū)ＫＰＩFactor２:配套Factor3:產(chǎn)品Factor4:人Factor5:開(kāi)發(fā)模式中央別墅區(qū)形成KPI總結(jié)Factor1:環(huán)境中央別墅區(qū)Fa具有強(qiáng)烈的區(qū)域感與私密性環(huán)境１NewYorkLongInlandExpressway項(xiàng)目地塊旅順南路入口1入口2規(guī)劃端頭路處理手段，高速外只能私家車行駛，愈往端頭走，私密性愈高，主要分布長(zhǎng)島最昂貴的私家獨(dú)棟豪宅高速路形成圍合，保證社區(qū)不受道路車輛干擾京承高速京順路機(jī)場(chǎng)高速旅順南路與海岸線形成天然的圍合，具有較強(qiáng)的區(qū)域感與私密性具有強(qiáng)烈的區(qū)域感與私密性環(huán)境１NewYorkLongInl高爾夫環(huán)境——自然與人工之間的精致平衡環(huán)境２這里不是遙遠(yuǎn)原始的郊野，這里不是人工斧鑿的公園在純凈如初的空氣里洗去旅居大都市的塵囂在藍(lán)天、白云、大海、青山、綠草中感受自然在如星辰般散落山間的房子中享受生活————尊貴與生俱來(lái)，顯赫如影隨形

————如詩(shī)如畫，似人間仙境高爾夫環(huán)境——自然與人工之間的精致平衡環(huán)境２這里不是遙遠(yuǎn)原始International國(guó)際化：生活配套的國(guó)際化，以滿足國(guó)外客戶生活為標(biāo)準(zhǔn)配套１高品質(zhì)國(guó)際學(xué)校中小規(guī)模國(guó)際醫(yī)院／診所品種豐富的綜合超市International國(guó)際化：生活配套的國(guó)際化，以滿足Noble檔次：配套的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不再是規(guī)模和數(shù)量，優(yōu)越與尊貴與生俱來(lái)配套２花園酒店海景餐廳Noble檔次：配套的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不再是規(guī)模和數(shù)量，優(yōu)越與尊貴Class圈層：滿足一個(gè)圈層的生活方式，而非身份的彰顯與標(biāo)定配套３他們是這樣一群人：不停的在殊多都市中穿梭，因此，他們理解那兒——都市的核心、經(jīng)濟(jì)高度聚集的細(xì)胞核；但當(dāng)一些人向城市中心蜂擁時(shí)，他們卻住進(jìn)了遠(yuǎn)離紅塵的自然當(dāng)中去享受田園牧歌的生活。但他們并沒(méi)有遠(yuǎn)離都市，他們還是那里的領(lǐng)袖，并代表著一個(gè)階層：富有、榮譽(yù)而且更年輕、求變的活力。高爾夫名流會(huì)所Class圈層：滿足一個(gè)圈層的生活方式，而非身份的彰顯與Boutique特色：以精致與時(shí)尚為基礎(chǔ)的個(gè)性化追求配套４“Boutique”——起源于法語(yǔ)。原意是指專賣時(shí)髦服飾的小店。伴隨著上個(gè)世紀(jì)逐漸興起的Boutique酒店，Boutique的含義逐漸轉(zhuǎn)化成為了一種文化審美追求，指富有個(gè)性、品位獨(dú)特，具有精致趣味的物品、風(fēng)格或流行元素。除此以外，Boutique強(qiáng)調(diào)了融入生活的藝術(shù)素養(yǎng)，不是不能親近的奢華，而是可享受的質(zhì)感。Boutique精品店Boutique特色：以精致與時(shí)尚為基礎(chǔ)的個(gè)性化追求配套４多樣勻質(zhì)性：同樣的高品質(zhì)，不同的建筑風(fēng)格，完全屬于高端人群的個(gè)性化精品產(chǎn)品１每棟不一樣的建筑風(fēng)格，即便一個(gè)社區(qū)也具備不同的外立面多樣勻質(zhì)性：同樣的高品質(zhì)，不同的建筑風(fēng)格，完全屬于高端人群的資產(chǎn)化：房子的價(jià)值不在于是否居住，而在于是否擁有產(chǎn)品2傳世經(jīng)典作品資產(chǎn)化：房子的價(jià)值不在于是否居住，而在于是否擁有產(chǎn)品2傳世資源傾向化：風(fēng)景是房子的一部分，房子是風(fēng)景中的風(fēng)景產(chǎn)品3資源傾向化：風(fēng)景是房子的一部分，房子是風(fēng)景中的風(fēng)景產(chǎn)品3由于高端財(cái)富人群的長(zhǎng)期聚集，中央別墅區(qū)租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，投資客戶眾多預(yù)算水平$/月客戶層次承租物業(yè)類型1000-2000國(guó)際學(xué)校普通教師、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人口麗高、麗京公寓、美林疊拼、名都園聯(lián)排2000-3000國(guó)際學(xué)校高級(jí)教師、使館領(lǐng)事秘書、外籍企業(yè)內(nèi)的港澳臺(tái)員工名都園小獨(dú)棟、麗京聯(lián)排、長(zhǎng)島瀾橋聯(lián)排3000-5000歐美企業(yè)中層管理人員、部門經(jīng)理、韓國(guó)、新加坡等亞洲其他國(guó)家企業(yè)內(nèi)中高層管理人員裕京花園獨(dú)棟、歐陸苑獨(dú)棟、麗京獨(dú)棟、麗斯雙拼、萊蒙湖聯(lián)排、名都園大獨(dú)棟、香江聯(lián)排5000-6000普通歐美企業(yè)中高層管理人員、500強(qiáng)企業(yè)中層管理人員、使館參贊、亞洲其他國(guó)家企業(yè)內(nèi)高級(jí)管理人員香江獨(dú)棟、麗京獨(dú)棟、麗斯獨(dú)棟、萊蒙湖獨(dú)棟、長(zhǎng)島瀾橋雙拼、優(yōu)山美地聯(lián)排和雙拼6000-8000普通歐美企業(yè)高級(jí)管理人員、500強(qiáng)企業(yè)中高層管理人員、使館領(lǐng)事、小型外企CEO香江獨(dú)棟、大湖獨(dú)棟、麗高獨(dú)棟、麗斯獨(dú)棟、萊蒙湖獨(dú)棟、優(yōu)山美地獨(dú)棟8000-10000以上500強(qiáng)企業(yè)CEO、使館大使、外交官香江獨(dú)棟、大湖獨(dú)棟、麗高獨(dú)棟、優(yōu)山美地獨(dú)棟、長(zhǎng)島瀾橋獨(dú)棟人1北京天竺中央別墅區(qū)別墅產(chǎn)品租賃價(jià)格2006年由于境外租客長(zhǎng)期集聚，碧云板塊內(nèi)的樓盤具有較高的租金回報(bào)率。以世茂湖濱花園為例，其目前售價(jià)為每平方米17000－18000元，按兩房160平方米計(jì)算，總價(jià)為280萬(wàn)元，按照目前市場(chǎng)2萬(wàn)元的月租金，則年投資回報(bào)率為8.57％。高端產(chǎn)品如碧云別墅的單套租金收入達(dá)到:6000-12000美金/月與上海其他板塊的租金與售價(jià)脫節(jié)相比，碧云板塊房源的租金回報(bào)率明顯高于其他區(qū)域。

上海碧云國(guó)際社區(qū)租賃市場(chǎng)由于高端財(cái)富人群的長(zhǎng)期聚集，中央別墅區(qū)租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，投資客戶中央別墅區(qū)對(duì)于客戶具有較強(qiáng)的輻射力，國(guó)際客戶以及外地客戶占比高于同類住區(qū)北京天竺中央別墅區(qū)：上海碧云中央別墅區(qū)：92年第一個(gè)定位外銷的別墅項(xiàng)目麗京花園，到港澳臺(tái)做營(yíng)銷推廣，吸引來(lái)了第一批港澳臺(tái)客戶，約占80%，其余為國(guó)內(nèi)個(gè)人及外企購(gòu)買2000年左右國(guó)內(nèi)投資客逐漸涌入，港澳臺(tái)投資客的比例逐漸下降到50%，國(guó)內(nèi)自住客戶占30%隨著北京城市化的進(jìn)程及區(qū)域發(fā)展的不斷成熟，區(qū)域依靠便利的交通和優(yōu)良的環(huán)境吸引了中關(guān)村、亞運(yùn)村、CBD等較高收入者進(jìn)入，成為區(qū)域內(nèi)類別墅產(chǎn)品的主要客戶，占比50%以上1999年啟動(dòng)，普通外籍客戶占主流2000-2002年，主流客戶仍為外籍高層管理者，大型跨國(guó)公司外派高管理，中國(guó)籍管理者與白領(lǐng)增多2002-至今，市區(qū)高端財(cái)富人群比例逐漸增多人2中央別墅區(qū)對(duì)于客戶具有較強(qiáng)的輻射力，國(guó)際客戶以及外地客戶占比環(huán)境配套產(chǎn)品人中央別墅區(qū)KPI具有強(qiáng)烈的區(qū)域感與私密性SecretGolfNobleInternationalClassBoutiqueAssetResourceful客戶輻射力強(qiáng)投資客活躍pure自然本色和人類文明發(fā)展到極致完美結(jié)合生活配套以滿足國(guó)外客戶生活為標(biāo)準(zhǔn)配套的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是檔次，而不是規(guī)模和數(shù)量滿足一個(gè)圈層的生活方式，非身份的彰顯以精致與時(shí)尚為基礎(chǔ)的個(gè)性化追求同樣的高品質(zhì)，不同的建筑風(fēng)格傳世，經(jīng)典，作品與景觀完美結(jié)合，不可復(fù)制高端人群長(zhǎng)期聚集，投資客眾多國(guó)際客戶與外地客戶比例高于其他住區(qū)環(huán)境配套產(chǎn)品人中央別墅區(qū)KP具有強(qiáng)烈的區(qū)域感與私密性Secr開(kāi)發(fā)模式總結(jié)

大規(guī)模高端配套打造高區(qū)域價(jià)值

市場(chǎng)領(lǐng)先產(chǎn)品啟動(dòng)高居住價(jià)值自發(fā)式開(kāi)發(fā)模式：房子-區(qū)域-房子主動(dòng)式開(kāi)發(fā)模式：配套-區(qū)域-房子高產(chǎn)品溢價(jià)高區(qū)域價(jià)值配套是加速因素，產(chǎn)品是標(biāo)定因素高產(chǎn)品溢價(jià)利潤(rùn)目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)持續(xù)推出高端產(chǎn)品培育高端區(qū)域認(rèn)知開(kāi)發(fā)模式同一開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一運(yùn)作：上海碧云（上海金橋集團(tuán)）多開(kāi)發(fā)商共同打造：紐約長(zhǎng)島，北京天竺開(kāi)發(fā)模式總結(jié)

大規(guī)模高端配套打造高區(qū)域價(jià)值

市場(chǎng)領(lǐng)先產(chǎn)品啟動(dòng)中央別墅區(qū)價(jià)值體系中央別墅區(qū)價(jià)值體系[關(guān)鍵字]：關(guān)鍵字：別墅[簡(jiǎn)介]：本案例通過(guò)研究國(guó)內(nèi)外三個(gè)優(yōu)秀的中央別墅區(qū)，得出了中央別墅區(qū)的KPI[關(guān)鍵字]：[簡(jiǎn)介]：中央別墅區(qū)案例NewYorkLongInlandExpressway美國(guó)長(zhǎng)島（富人區(qū)）中國(guó)北京（天竺別墅區(qū)）上海碧云（國(guó)際居住區(qū)）中央別墅區(qū)案例NewYorkLongInlandExpr長(zhǎng)島位于紐約曼哈頓島以東，三面臨海，距市中心20英里，通過(guò)長(zhǎng)島高速（LIE）與市中心實(shí)現(xiàn)便捷聯(lián)系地理位置地理位置：位于紐約市東南島嶼，西同曼哈頓島和大陸間隔伊斯特河，北瀕長(zhǎng)島海峽，東、南臨大西洋?；厩闆r：總面積4356平方公里，東西長(zhǎng)約190千米，南北窄約20-30千米。全島分4個(gè)行政區(qū)：西部的昆斯和布魯克林兩區(qū)屬紐約市區(qū)，人口464萬(wàn)；中、東部的拿騷縣和薩?？丝h屬于紐約大市區(qū)，人口232萬(wàn)。交通聯(lián)系長(zhǎng)島中心距紐約市中心30英里（約32公里），主要道路交通聯(lián)系為長(zhǎng)島高速公路LIE（LongInlandExpressway），至長(zhǎng)島圣?？丝さ闹胁繛榻K點(diǎn)，從曼哈頓到長(zhǎng)島中心45分鐘車程。昆斯區(qū)的南端有紐約市最大的機(jī)場(chǎng)約翰·肯尼迪國(guó)際機(jī)場(chǎng)，北端有瓜迪亞機(jī)場(chǎng)。NewYorkLongInlandExpressway長(zhǎng)島位于紐約曼哈頓島以東，三面臨海，距市中心20英里，通過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)島為典型的北溫帶海洋氣候，遍布丘陵與森林，具有享譽(yù)全球的海灘美景，有“黃金海岸線”之稱自然環(huán)境長(zhǎng)島四周環(huán)海、北溫帶海洋性氣候、遍布丘陵、廣袤森林、超大植被比例,具有超過(guò)65個(gè)不同級(jí)別的公園和休閑碼頭，有享譽(yù)全球的瓊斯海灘和長(zhǎng)島海灘，以及令人難以置信的2500英尺海岸線summerBeachLongBeachRobertMosesBeachJonesBeachOceanBeach長(zhǎng)島為典型的北溫帶海洋氣候，遍布丘陵與森林，具有享譽(yù)全球的海由于便利的交通聯(lián)系，宜人的氣候與優(yōu)越的自然環(huán)境，吸引了大量城市財(cái)富階層置業(yè)居住客戶構(gòu)成長(zhǎng)島人均空間、人均綠地和人均公共活動(dòng)場(chǎng)地遠(yuǎn)高于紐約市

據(jù)2006年統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，紐約市人口密度是長(zhǎng)島人口密度的8.5倍，人均收入不及長(zhǎng)島人均收入的一半；紐約市暴力犯罪風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)達(dá)6.8（10為最高），財(cái)產(chǎn)犯罪風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)達(dá)5.4，與此同時(shí)全國(guó)平均為3和3.2，長(zhǎng)島為2和3.7；紐約市擁房率39%，長(zhǎng)島達(dá)80%；紐約市擁車率36%，而長(zhǎng)島為78%。以皇后區(qū)為例，面積112.1平方英里，人口2，224，000人，每平方英里人口密度達(dá)19，839人。而納蘇郡287平方英里，人口1，340，000，密度為4，669人；蘇?？丝?11平方英里，人口1，440，000，密度為1，581人。人口密度犯罪指數(shù)擁房率擁車率紐約市8.56.839%36%長(zhǎng)島1280%78%低密度、勻質(zhì)、高素質(zhì)、富裕由于便利的交通聯(lián)系，宜人的氣候與優(yōu)越的自然環(huán)境，吸引了大量城長(zhǎng)島房地產(chǎn)市場(chǎng)圍繞區(qū)域核心資源呈組團(tuán)分布，共分為各具特色的六大區(qū)域昆斯和布魯克林兩區(qū)屬紐約市區(qū)，臨近紐約市，城市意向較強(qiáng)烈，建筑密度較高，生活配套設(shè)施齊全，交通便利相對(duì)北海岸有更為完善的商業(yè)與娛樂(lè)設(shè)施配套，經(jīng)常舉辦吸引人的比賽和活動(dòng)，其中瓊斯海灘為世界一流的海灘，相對(duì)開(kāi)放與繁華。具有鄉(xiāng)下田園風(fēng)情的區(qū)域，有傳統(tǒng)的農(nóng)場(chǎng)和葡萄園，盛產(chǎn)享譽(yù)世界的白葡萄酒，絕好的休閑度假場(chǎng)所。沒(méi)有公交通行，是更為隱蔽的豪宅區(qū)域，具有名人的高爾夫、騎馬等奢侈運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，世界著名的海灘美景，以及不同風(fēng)格的山村風(fēng)情。CentralSuffolk薩?？酥行钠瑓^(qū)：區(qū)域內(nèi)形成強(qiáng)烈對(duì)比，具有繁華商業(yè)零售區(qū)域，中心存在未開(kāi)發(fā)區(qū)具有大量的未被損壞的原始森林和隱藏的小水灣。NorthShore北海岸區(qū)SouthShore南海岸區(qū)北叉區(qū)NorthFork南叉區(qū)SouthFork整體規(guī)劃豪宅公寓散落分布在山海之間，具有較高的收藏價(jià)值，主要客戶為富裕的businesstycoons（商業(yè)企業(yè)大亨），有些別墅用作企業(yè)會(huì)所。長(zhǎng)島房地產(chǎn)市場(chǎng)圍繞區(qū)域核心資源呈組團(tuán)分布，共分為各具特色的六長(zhǎng)島核心物業(yè)產(chǎn)品為獨(dú)立住宅，私密性高，設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)與自然景觀的完美結(jié)合，配套齊全，價(jià)格昂貴長(zhǎng)島住宅有兩類：一類是60萬(wàn)—100萬(wàn)美元的新建住宅，另一類是100萬(wàn)美元以上的豪宅，其中最為奢華的為早期建設(shè)住宅基本條件：綠地草坪，家庭泳池，封閉庭院豪宅產(chǎn)品：自然景觀占有、網(wǎng)球場(chǎng)、小型跑馬場(chǎng)，以及高爾夫練習(xí)場(chǎng)，占地可達(dá)1、2萬(wàn)平米及以上豪宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)資源與自然的結(jié)合，房子與優(yōu)美的自然風(fēng)光融合為一體，充分體現(xiàn)人與自然的和諧EastHampton$40,000,000產(chǎn)品長(zhǎng)島核心物業(yè)產(chǎn)品為獨(dú)立住宅，私密性高，設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)與自然景觀的完長(zhǎng)島中心區(qū)建有大型國(guó)際特色的ShoppingMall，其他區(qū)域商業(yè)主要以時(shí)尚的Boutiques精品店為主“MiracleMile”inManhassetRooseveltFieldMallRooseveltFieldMall為長(zhǎng)島最大的購(gòu)物中心，修建于1955年，1993年改建為兩層，為目前全國(guó)第五大購(gòu)物中心，占地300英畝，260家主力店，400作為的劇院，18家餐廳，１個(gè)保齡球館和旱冰場(chǎng)，11000車位，可同時(shí)容納20萬(wàn)人。有Bloomingdale‘s,JCPenny,Macy’s,andNordstrom世界高端品牌位于Manhasset區(qū)的Boutques精品小店，時(shí)尚休閑，風(fēng)情十足，包括書店、流行服裝、首飾珠寶等業(yè)態(tài)，該商業(yè)街被譽(yù)為長(zhǎng)島“華麗一英里”配套長(zhǎng)島中心區(qū)建有大型國(guó)際特色的ShoppingMall，其他長(zhǎng)島賓館酒店以避免張揚(yáng)奢華的高品質(zhì)花園式酒店為主，功能齊全，規(guī)模經(jīng)濟(jì)“LongIslandisaquiet,beautifulplacetoenjoythepristinebeautyoftheBahamas.Hotelsandresortsontheislandtendtobefairlyeco-friendly,andtheislandissofarsafefromoverdevelopment…”

LongIslandMarriottHotel配套長(zhǎng)島賓館酒店以避免張揚(yáng)奢華的高品質(zhì)花園式酒店為主，功能齊全，高爾夫、馬術(shù)、游艇——長(zhǎng)島生活的必需，而非身份的奢侈品配套高爾夫、馬術(shù)、游艇——長(zhǎng)島生活的必需，而非身份的奢侈品配套長(zhǎng)島教育資源豐富，私立學(xué)校眾多，高中教育水平位居全國(guó)前列，成為紐約富人置業(yè)重要因素?cái)?shù)量學(xué)生數(shù)量教師數(shù)量公立學(xué)校127476，00035，800私立學(xué)校23053，0005，000TOP100highschoolinthenation23.GreatNeckNorthHighSchool-Nassau

27.JerichoHighSchool-Nassau

31.GreatNeckSouthHighSchool-Nassau

32.SouthSideHighSchool-Nassau

35.ColdSpringHarborHighSchool-Suffolk

69.ManhassetHighSchool-Nassau

96.VandermeulenHighSchool-SuffolkGreatNeckNorthHighSchoolGreatNeckSouthHighSchoolManhassetHighSchoolVandermeulenHighSchool-配套長(zhǎng)島教育資源豐富，私立學(xué)校眾多，高中教育水平位居全國(guó)前列，成同時(shí)長(zhǎng)島亦具備多所優(yōu)質(zhì)大學(xué)，島內(nèi)文化氣息濃厚Brooklyn校園建于1926年，處于布魯克林社區(qū)，校園提供超過(guò)195種的專業(yè)學(xué)術(shù)課程。以其藥劑，護(hù)理，和健康專業(yè)著名。在紐約州取得藥劑師執(zhí)照的，約有三分之一是此校園的畢業(yè)生。

CWPost校園建于1954年，離紐約市只有45分鐘的車程，校園提供將近250種的專業(yè)學(xué)術(shù)課程。有名的院系包括教育學(xué)院，表演和視覺(jué)藝術(shù)學(xué)院，以及護(hù)理和健康專業(yè)科系。校園風(fēng)景如畫，校園是有名的Tilles表演藝術(shù)中心的所在地。Southampton校園距離紐約市中心大概90分鐘的車程。學(xué)校提供許多頂尖的課程，尤其再科學(xué)及人文方面，以海洋生物系和環(huán)境科學(xué)系聞名。其校園提供多艘海洋生物研究船，給學(xué)生從真實(shí)的海洋環(huán)境中取得知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。長(zhǎng)島其他大學(xué)HofstraUniversity,DowlingCollege,NewYorkInstituteofTechnology,St.JosephCollege,SUNYStonyBrook,andTouroLawCollege

學(xué)校名稱：長(zhǎng)島大學(xué)（私立）

排

名：全美第八名

建校時(shí)間：1926年

注冊(cè)學(xué)生：28656名，男女同校配套同時(shí)長(zhǎng)島亦具備多所優(yōu)質(zhì)大學(xué)，島內(nèi)文化氣息濃厚Brooklyn中央別墅區(qū)案例NewYorkLongInlandExpressway美國(guó)長(zhǎng)島（富人區(qū)）中國(guó)北京（天竺別墅區(qū)）上海碧云（國(guó)際居住區(qū)）中央別墅區(qū)案例NewYorkLongInlandExpr天竺中央別墅區(qū)位于北京東北部，距CBD25公里，為北京同板塊圈層實(shí)現(xiàn)價(jià)格最高的別墅區(qū)13467101市區(qū)2亞北3京昌沿線4馬坡5中央別墅區(qū)6京通7亦莊8京開(kāi)9京石10西山9板塊主流產(chǎn)品單價(jià)平臺(tái)總價(jià)平臺(tái)中央別墅區(qū)獨(dú)棟20000元/平方米600萬(wàn)京昌獨(dú)棟12000元/平方米500萬(wàn)西山獨(dú)棟、聯(lián)排聯(lián)排16000元/平獨(dú)棟1200萬(wàn)聯(lián)排500萬(wàn)亞北小獨(dú)棟11000元/平方米300-350萬(wàn)通州獨(dú)棟、聯(lián)排獨(dú)棟10000元/平聯(lián)排7000元/平獨(dú)棟300萬(wàn)聯(lián)排180萬(wàn)亦莊聯(lián)排、獨(dú)棟獨(dú)棟9000元/平聯(lián)排7500元/平獨(dú)棟280萬(wàn)聯(lián)排200萬(wàn)城南獨(dú)棟、聯(lián)排獨(dú)棟8500元/平聯(lián)排6500元/平獨(dú)棟250萬(wàn)聯(lián)排160萬(wàn)懷柔獨(dú)棟、聯(lián)排鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)獨(dú)棟7000元/平聯(lián)排5500元/平獨(dú)棟200-300萬(wàn)聯(lián)排150萬(wàn)密云獨(dú)棟、聯(lián)排鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)獨(dú)棟6000元/平聯(lián)排5000元/平獨(dú)棟140萬(wàn)聯(lián)排85-120萬(wàn)距國(guó)貿(mào)半小時(shí)車程距機(jī)場(chǎng)15分鐘車程825地理位置天竺中央別墅區(qū)位于北京東北部，距CBD25公里，為北京同板塊唯一起源于北京境內(nèi)的天然水系—溫榆河斜穿別墅區(qū)，兩岸環(huán)境優(yōu)美，項(xiàng)目沿河岸分布，體現(xiàn)居住與自然的完美融合溫榆河四季水量充沛的河流，被譽(yù)為北京的“母親河”，也是舉世聞名的京杭大運(yùn)河之源頭，千年以來(lái)，發(fā)源溫榆河的這條黃金水路承載財(cái)富連接著南來(lái)北往的商客，是繁榮中國(guó)歷代經(jīng)濟(jì)的命脈之河。溫榆河綠色生態(tài)走廊規(guī)劃自然環(huán)境唯一起源于北京境內(nèi)的天然水系—溫榆河斜穿別墅區(qū)，兩岸環(huán)境優(yōu)美中央別墅區(qū)早期外籍客戶比例高于中國(guó)客戶，隨著財(cái)富人群的聚集，投資客成為中央別墅區(qū)主流客戶多次中央別墅區(qū)置業(yè)熟悉區(qū)域租賃市場(chǎng)主要來(lái)自歐美國(guó)家東部工作的外企高管、使館人員區(qū)域內(nèi)升級(jí)換遷在區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期居住保證投資回報(bào)率物業(yè)具有升級(jí)潛力國(guó)際學(xué)校國(guó)際生活氛圍和配套國(guó)際化生活氛圍和成熟的配套高舒適度、體現(xiàn)身份的產(chǎn)品傳統(tǒng)投資客外籍租客傳統(tǒng)自住客300-500㎡舒適獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品客戶等級(jí)客戶類型客戶特征關(guān)鍵置業(yè)因素產(chǎn)品類型需求KPI產(chǎn)業(yè)人口當(dāng)?shù)貦C(jī)場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)區(qū)工作中層管理人員已在城市擁有居住物業(yè)方便到達(dá)工作地點(diǎn)控制成本投入資產(chǎn)后期處置有投資和升值性疊拼、公寓類城市屬性住宅物業(yè)便利性區(qū)域平臺(tái)主流客戶非主流客戶新興客戶城市新貴首次在中央別墅區(qū)置業(yè)活躍在東部區(qū)域擁有海外生活背景事業(yè)成功，有較高職級(jí)有家庭和孩子在區(qū)域內(nèi)階段性居住與城市、機(jī)場(chǎng)保持密切聯(lián)系給孩子國(guó)際化的教育成長(zhǎng)環(huán)境資產(chǎn)后期處置有投資和升值性延續(xù)自己的國(guó)際化生活方式貼近自己的社交圈層體現(xiàn)自己的身份地位200-320㎡小獨(dú)棟、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品城市進(jìn)程客戶構(gòu)成中央別墅區(qū)早期外籍客戶比例高于中國(guó)客戶，隨著財(cái)富人群的聚集，天竺別墅區(qū)開(kāi)發(fā)主要沿核心資源溫榆河兩岸分布整體規(guī)劃?rùn)C(jī)場(chǎng)高速京順路溫榆河京西國(guó)際學(xué)校德威香江校區(qū)瑞典小學(xué)德威麗京校區(qū)英國(guó)學(xué)校北京順義國(guó)際學(xué)校伊頓國(guó)際幼兒園德威裕京校區(qū)力邁國(guó)際學(xué)校北皋出口楊林出口歐陸苑長(zhǎng)島瀾橋香江花園大湖山莊香江板塊麗高王府麗斯花園麗京花園美林香檳優(yōu)山美地萊蒙湖名都園裕京花園天竺板塊孫河板塊卓錦萬(wàn)代觀唐麗嘉花園龍灣水木蘭亭區(qū)域項(xiàng)目國(guó)際學(xué)校

生活廣場(chǎng)醫(yī)療配套日祥廣場(chǎng)歐陸廣場(chǎng)溫榆廣場(chǎng)和睦家診所北京鄉(xiāng)村賽馬場(chǎng)，天竺別墅區(qū)開(kāi)發(fā)主要沿核心資源溫榆河兩岸分布整體規(guī)劃?rùn)C(jī)場(chǎng)高速京中央別墅區(qū)主流產(chǎn)品為別墅與類別墅產(chǎn)品麗宮淺水灣0.52獨(dú)棟優(yōu)山美地0.48獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排長(zhǎng)島瀾橋0.47獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排觀唐0.47獨(dú)棟大湖山莊0.25獨(dú)棟麗嘉花園0.38獨(dú)棟棕櫚灘0.35獨(dú)棟龍灣0.47獨(dú)棟、聯(lián)排美林香檳0.6雙拼、聯(lián)排、疊拼卓錦萬(wàn)代0.47獨(dú)棟、聯(lián)排財(cái)富公館0.58獨(dú)棟中央別墅區(qū)物業(yè)類型以獨(dú)棟、聯(lián)排別墅為主，及少量公寓部分項(xiàng)目指標(biāo)：產(chǎn)品中央別墅區(qū)主流產(chǎn)品為別墅與類別墅產(chǎn)品麗宮淺水灣建筑風(fēng)格多樣，以歐美為主，完全屬于高端人群的個(gè)性化精品美林香檳小鎮(zhèn)麗京花園優(yōu)山美地南加州風(fēng)格現(xiàn)代原創(chuàng)建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格多樣，包括北美風(fēng)格、加拿大風(fēng)格、北歐風(fēng)格、法國(guó)風(fēng)格、維多利亞風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、西班牙風(fēng)格、地中海風(fēng)格、甚至中式別墅……容積率從0.3到0.8，面積從200到2000平方米，從獨(dú)棟、小獨(dú)棟、聯(lián)排到疊拼等類低密度產(chǎn)品。德式風(fēng)格美國(guó)鄉(xiāng)村風(fēng)格歐陸苑龍湖.滟瀾山產(chǎn)品建筑風(fēng)格多樣，以歐美為主，完全屬于高端人群的個(gè)性化精品美林滿足高端階層人士所必須的社交場(chǎng)所，娛樂(lè)設(shè)施與享受的綜合生活條件配套國(guó)際學(xué)校：ISB、京西、德威等知名國(guó)際學(xué)校聚集；別墅生活配套：擁有日祥廣場(chǎng)、溫榆廣場(chǎng)、和睦家診所等區(qū)域級(jí)生活、醫(yī)療配套。別墅娛樂(lè)配套：鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部，格林馬術(shù)培訓(xùn)中心，天星馬術(shù)俱樂(lè)部，北京、麗京、香江、金色河畔四大高爾夫俱樂(lè)部等。滿足高端階層人士所必須的社交場(chǎng)所，娛樂(lè)設(shè)施與享受的綜合生活條嘉浩國(guó)際萊蒙湖別墅麗斯花園北京、麗京、香江、金色河畔四大高爾夫俱樂(lè)部天星馬術(shù)俱樂(lè)部國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院格林馬術(shù)培訓(xùn)中心力邁學(xué)校

多品牌開(kāi)發(fā)商共同打造，北京歷史最悠久的高端別墅區(qū)域發(fā)展階段配套開(kāi)發(fā)京西國(guó)際學(xué)校（94年）鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部(88)

京西國(guó)際學(xué)校住宅開(kāi)發(fā)19922000香江花園2006麗京花園

裕京花園名都園歐陸苑優(yōu)山美地麗高王府美林香檳小鎮(zhèn)水木蘭亭大湖山莊觀唐龍灣別墅麗嘉花園長(zhǎng)島瀾橋卓錦萬(wàn)代財(cái)富公館麗宮淺水灣麗柏公寓

2003200420051996順義國(guó)際學(xué)校擴(kuò)建和睦家日祥廣場(chǎng)北京鄉(xiāng)村賽馬場(chǎng)溫愉廣場(chǎng)歐陸廣場(chǎng)北京英國(guó)學(xué)校京西國(guó)際高中部949596979899別墅公寓配套配套建設(shè)及環(huán)境營(yíng)造購(gòu)買人群環(huán)境改造快速交通92年出現(xiàn)第一個(gè)定位外銷的別墅項(xiàng)目，到港澳臺(tái)做推廣，吸引來(lái)了第一批港澳臺(tái)客戶，約占80%，其余為國(guó)內(nèi)個(gè)人及外企購(gòu)買；依托溫榆河的良好環(huán)境、國(guó)際學(xué)校的建立以及與東部便捷的交通聯(lián)系，吸引了第一批使館和外企的外籍人士，且形成一定聚集效應(yīng)居住人群國(guó)際化配套產(chǎn)品線豐富城市蔓延隨著市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)投資客逐漸涌入，港澳臺(tái)投資客的比例逐漸下降到50%，在中央別墅區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期投資的成熟投資客約占10%隨著區(qū)域配套的成熟和產(chǎn)品的升級(jí)，吸引了國(guó)內(nèi)自住客戶，約占30%

受新政影響，傳統(tǒng)的港澳臺(tái)客戶幾乎不能購(gòu)買500強(qiáng)企業(yè)內(nèi)的中高層管理者，預(yù)算在5000美金/月以上普通外資企業(yè)的中高層管理者，預(yù)算在3000-6000美金/月國(guó)外使館內(nèi)的高級(jí)官員，預(yù)算在5000-6000美金/月，普通官員，預(yù)算在2000-4000美金/月國(guó)際學(xué)校的老師，預(yù)算在1500美金/月左右自住客戶，充分依賴中央別墅區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，置業(yè)帶有一定的投資性開(kāi)發(fā)歷程嘉浩國(guó)際北京、麗京、香江、金色河畔四大高爾夫俱樂(lè)部天星馬術(shù)俱中央別墅區(qū)案例NewYorkLongInlandExpressway美國(guó)長(zhǎng)島（富人區(qū)）中國(guó)北京（天竺別墅區(qū)）上海碧云（國(guó)際居住區(qū)）中央別墅區(qū)案例NewYorkLongInlandExpr上海.碧云國(guó)際社區(qū)位于浦東金橋開(kāi)發(fā)區(qū)西部，距陸家嘴CBD20公里地理位置：碧云國(guó)際社區(qū)位于浦東金橋開(kāi)發(fā)區(qū)西部，是上海市內(nèi)距離浦東機(jī)場(chǎng)最近的居住區(qū)；規(guī)劃：整個(gè)社區(qū)的占地面積占地約4平方公里，正在開(kāi)發(fā)100多萬(wàn)平米的房地產(chǎn)項(xiàng)目，4平方公里的國(guó)際社區(qū)；城區(qū)功能：作為浦東、金橋、張江涉外商務(wù)區(qū)生活配套的多功能開(kāi)放型的涉外高級(jí)住宅區(qū)，一般只租不售，在售樓盤中以投資型物業(yè)為主；產(chǎn)業(yè)：已經(jīng)落戶張江、金橋的眾多家跨國(guó)公司地區(qū)總部和研發(fā)中心，形成了“2.5產(chǎn)業(yè)”的“頭腦基地”和“知識(shí)源泉”。虹橋機(jī)場(chǎng)浦東機(jī)場(chǎng)外高橋保稅區(qū)金橋出口加工區(qū)張江高科技園區(qū)世紀(jì)公園湯臣高爾夫球場(chǎng)虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)陸家嘴CBD18公里3公里9公里20公里地理位置上海.碧云國(guó)際社區(qū)位于浦東金橋開(kāi)發(fā)區(qū)西部，距陸家嘴CBD20碧云國(guó)際社區(qū)空氣質(zhì)量與綠化面積位居上海市首位，并緊鄰湯臣高爾夫球場(chǎng)，被公認(rèn)為上海目前生態(tài)環(huán)境最好的社區(qū)自然環(huán)境上海目前生態(tài)環(huán)境最好的社區(qū)擁有上海市內(nèi)最大的綠化帶，綠化面積達(dá)18萬(wàn)平方米，中心綠地面積達(dá)5萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)70%碧云國(guó)際社區(qū)首家通過(guò)ISO1400國(guó)際環(huán)境認(rèn)證，是上海市區(qū)內(nèi)唯一達(dá)到國(guó)際空氣質(zhì)量一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域。

湯臣上海浦東高爾夫球場(chǎng)為唯一位于上海市區(qū)的世界級(jí)錦標(biāo)賽型球場(chǎng)。占地140公頃，18棟72桿，球道總長(zhǎng)7200碼，引進(jìn)3萬(wàn)棵樟樹(shù)、楓樹(shù)等名貴樹(shù)種，3萬(wàn)立方奇巖異石作景觀，250萬(wàn)立方土做球道、沙坑造型。碧云國(guó)際社區(qū)空氣質(zhì)量與綠化面積位居上海市首位，并緊鄰湯臣高爾碧云國(guó)際社區(qū)建筑風(fēng)格多樣，滿足不同國(guó)籍國(guó)際人士的審美需求產(chǎn)品碧云別墅浦東花園別墅云間綠大地別墅碧云國(guó)際社區(qū)建筑風(fēng)格多樣，滿足不同國(guó)籍國(guó)際人士的審美需求產(chǎn)品碧云國(guó)際社區(qū)具備高品質(zhì)國(guó)際特色配套，真正滿足國(guó)際人群生活需要配套碧云國(guó)際社區(qū)內(nèi)有建兩個(gè)教堂，一個(gè)是天主教堂一個(gè)是基督教堂，是開(kāi)發(fā)區(qū)當(dāng)初以1美元的租金賣給教會(huì)，并義務(wù)承擔(dān)教堂建設(shè)。這成為外國(guó)人選擇在此定居的一大理由。天主教堂牙買加藍(lán)山咖啡店印度餐廳意大利餐廳碧云國(guó)際社區(qū)具備高品質(zhì)國(guó)際特色配套，真正滿足國(guó)際人群生活需要國(guó)際學(xué)校、醫(yī)院與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等高端生活配套設(shè)施配套上海協(xié)和國(guó)際學(xué)校（幼兒園年費(fèi)）Yearlypayment

(OncePerYear)

Semesterpayment

(TwicePerYear)

Preschool(3&4yearolds)

Tuition

RMB110,500

RMB55,250

CapitalFee

RMB28,350

RMB15,250

Total

RMB138,850

RMB70,500

幼兒園3~4歲的一年共138,850元人民幣包括平和、協(xié)和、德威、中歐商學(xué)院等眾多知名外籍學(xué)校美格菲健身俱樂(lè)部、橄欖球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、足球場(chǎng)等平和雙語(yǔ)學(xué)校華山醫(yī)院國(guó)際學(xué)校、醫(yī)院與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等高端生活配套設(shè)施配套上海協(xié)和國(guó)際學(xué)區(qū)域指示系統(tǒng)以中英文對(duì)照為主，社區(qū)外籍活動(dòng)客戶眾多，展現(xiàn)了區(qū)域的國(guó)際化與獨(dú)特性社區(qū)環(huán)境區(qū)域指示系統(tǒng)以中英文對(duì)照為主，社區(qū)外籍活動(dòng)客戶眾多，展現(xiàn)了區(qū)品牌開(kāi)發(fā)商高起點(diǎn)運(yùn)作，短期形成高端成熟中央別墅區(qū)價(jià)值發(fā)展階段配套開(kāi)發(fā)配套建設(shè)及環(huán)境營(yíng)造建成寫字樓和國(guó)際學(xué)校項(xiàng)目周邊無(wú)生活配套設(shè)施，區(qū)域環(huán)境尚處于規(guī)劃階段首次出現(xiàn)了外銷的獨(dú)棟別墅和內(nèi)銷的公寓產(chǎn)品，定位中高端建成區(qū)內(nèi)城市級(jí)生活配套，如超市、建材、高爾夫球場(chǎng)、商業(yè)步行街、酒吧街公交車站等均按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，公共交通系統(tǒng)建設(shè)完備高端涉外別墅等各種居住產(chǎn)品放量，出現(xiàn)連排、疊拼等產(chǎn)品形式；休閑購(gòu)物、文化教育及交通生活配套成熟外籍人士大量入住，國(guó)際化社區(qū)形成規(guī)模浦東民航大廈、體育休閑中心中國(guó)福利會(huì)幼兒園、平和雙語(yǔ)學(xué)校、新金橋大廈、銀東大廈上海協(xié)和國(guó)際學(xué)校、中歐國(guó)際工商學(xué)院OBI建材超市、家樂(lè)福、MINI高爾夫練習(xí)場(chǎng)18萬(wàn)平米綠地酒吧街、coffee吧、商業(yè)街

天主教堂、華山醫(yī)院住宅開(kāi)發(fā)19992002啟動(dòng)期上升期成熟期金橋酒店公寓碧云108碧云東方公寓曉園云間綠大地維詩(shī)凱亞銀泰花園碧云花園愛(ài)建園中天碧云羅山花苑碧云中惠新金橋酒店公寓碧云東壹棟政策及產(chǎn)業(yè)90年規(guī)劃陸家嘴，張江、金橋、外高橋四大國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)浦東機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建，主要基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)始建設(shè)普通外籍公司進(jìn)駐99年重點(diǎn)開(kāi)發(fā)金橋和張江，金橋出口加工貿(mào)易初具規(guī)模，張江硅谷、藥谷成形跨國(guó)公司開(kāi)始規(guī)模進(jìn)駐四大開(kāi)發(fā)區(qū)，自主創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展陸家嘴CBD成熟、展覽中心、磁懸浮等設(shè)施落成，啟動(dòng)洋山深水港，浦東成就金融中心、產(chǎn)業(yè)基地地位跨國(guó)公司批量落戶金橋、張江，包括西門子、惠普、可口可樂(lè)等數(shù)百家500強(qiáng)企業(yè)人口大型跨國(guó)公司外派中高管出差的外派工作人員碧云別墅百富麗山莊世貿(mào)湖濱花園浦東花園別墅2005普通外籍高層管理者別墅公寓

配套

酒店式公寓中國(guó)籍白領(lǐng)普通外籍高層管理者500強(qiáng)企業(yè)外派中高管中國(guó)籍白領(lǐng)普通外籍高層管理者大型跨國(guó)公司外派中高管開(kāi)始大量出現(xiàn)城市化居住物業(yè)區(qū)域級(jí)城市生活配套公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)周邊產(chǎn)業(yè)具備一定規(guī)模周邊產(chǎn)業(yè)人口層次不斷升級(jí)開(kāi)發(fā)歷程品牌開(kāi)發(fā)商高起點(diǎn)運(yùn)作，短期形成高端成熟中央別墅區(qū)價(jià)值發(fā)展階段中央別墅區(qū)價(jià)值體系中央別墅區(qū)案例研究中央別墅區(qū)形成KPI中央別墅區(qū)價(jià)值體系中央別墅區(qū)案例研究中央別墅區(qū)形成KPI總結(jié)Factor1:環(huán)境中央別墅區(qū)ＫＰＩFactor２:配套Factor3:產(chǎn)品Factor4:人Factor5:開(kāi)發(fā)模式中央別墅區(qū)形成KPI總結(jié)Factor1:環(huán)境中央別墅區(qū)Fa具有強(qiáng)烈的區(qū)域感與私密性環(huán)境１NewYorkLongInlandExpressway項(xiàng)目地塊旅順南路入口1入口2規(guī)劃端頭路處理手段，高速外只能私家車行駛，愈往端頭走，私密性愈高，主要分布長(zhǎng)島最昂貴的私家獨(dú)棟豪宅高速路形成圍合，保證社區(qū)不受道路車輛干擾京承高速京順路機(jī)場(chǎng)高速旅順南路與海岸線形成天然的圍合，具有較強(qiáng)的區(qū)域感與私密性具有強(qiáng)烈的區(qū)域感與私密性環(huán)境１NewYorkLongInl高爾夫環(huán)境——自然與人工之間的精致平衡環(huán)境２這里不是遙遠(yuǎn)原始的郊野，這里不是人工斧鑿的公園在純凈如初的空氣里洗去旅居大都市的塵囂在藍(lán)