房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃和財(cái)務(wù)運(yùn)作

王景江中國注冊會計(jì)師北京托眾管理咨詢公司總經(jīng)理北京同道興會計(jì)師事務(wù)所合伙人中國企業(yè)聯(lián)合會客座教授國家會計(jì)學(xué)院客座教授世界稅收聯(lián)合會財(cái)稅研究員新加坡華新世紀(jì)管理研究院客座教授中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授首都經(jīng)濟(jì)研究會理事房地產(chǎn)企業(yè)王

目錄

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升目錄房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策1.房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及其對策產(chǎn)業(yè)政策國務(wù)院18號文件精神

肯定房地產(chǎn)行業(yè)：國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費(fèi)持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢。18號文件核心內(nèi)容：提高認(rèn)識，明確指導(dǎo)思想：國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；住房市場化、需求導(dǎo)向、深化改革。完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)：發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設(shè)。改革住房制度、健全市場體系：推進(jìn)公房出售、完善住房補(bǔ)貼、搞活二級市場，規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)：歸集和發(fā)放、個人住房貸款擔(dān)保、貸款監(jiān)管。改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)：長遠(yuǎn)規(guī)劃、優(yōu)先落實(shí)國家鼓勵開發(fā)的項(xiàng)目、土地市場的規(guī)劃和審批。加強(qiáng)市場監(jiān)管，整頓市場秩序：市場監(jiān)管、市場信息和預(yù)警、市場秩序。1.房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及其對策國務(wù)院18號文件精神央行121號文件精神央行121號文件的出臺有兩個目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險;二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象。央行121號文件核心內(nèi)容是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳土地出讓金的貸款；對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。對于個人房貸：商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋；購買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。金融政策央行121號文件精神稅收政策稅種稅改動態(tài)和趨勢增值稅1.是逐步將生產(chǎn)型增值稅改為消費(fèi)型增值稅，徹底解決重復(fù)征稅的問題。近期可考慮解決機(jī)器設(shè)備的扣稅問題。2.是擴(kuò)大增值稅的征稅范圍，將建筑安裝、交通運(yùn)輸納入增值稅范圍。3.是取消增值稅各環(huán)節(jié)的減免稅，減少征管漏洞。營業(yè)稅1.征稅范圍可能縮?。ㄈ缃煌ㄟ\(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）；2.個別稅目稅率可能調(diào)低。消費(fèi)稅1.適當(dāng)調(diào)整并擴(kuò)大消費(fèi)稅的征稅范圍，將某些奢侈品和不利于環(huán)保的消費(fèi)品納入消費(fèi)稅征稅范圍，同時取消對輪胎、酒精等產(chǎn)品征收的消費(fèi)稅。2.提高小汽車、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購置稅并入消費(fèi)稅。關(guān)稅逐步降低進(jìn)口關(guān)稅。稅種稅改動態(tài)和趨勢增值稅1.是逐步將生產(chǎn)型增值稅改為消費(fèi)型增稅種稅改動態(tài)和趨勢企業(yè)所得稅1.統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，將稅率降低，并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策。2.規(guī)范稅前扣除項(xiàng)目，稅收優(yōu)惠政策逐步實(shí)現(xiàn)從過去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主的轉(zhuǎn)變，嚴(yán)格控制財(cái)政性、個案性政策的減免措施。3.為促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展，應(yīng)改變目前按應(yīng)納稅所得適用低稅率的辦法（因?yàn)橹行∑髽I(yè)與低應(yīng)納稅所得額之間無必然聯(lián)系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標(biāo)，如雇員人數(shù)、資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)等標(biāo)準(zhǔn)，來確定適用低稅率的中小企業(yè)。4.在我國企業(yè)所得稅法中應(yīng)細(xì)化對跨國納稅人的轉(zhuǎn)讓定價和國際稅收抵免的有關(guān)規(guī)定，以適應(yīng)稅收的潛在競爭。個人所得稅1.建立分類與綜合征收相結(jié)合的稅制模式；2.擴(kuò)大征稅范圍，除稅法規(guī)定的免稅外，個人全部收入都應(yīng)納入征稅范圍；3.規(guī)范稅前各種費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)；4.適當(dāng)調(diào)整稅率和減少級距，宜實(shí)行5級或6級超額累進(jìn)稅率，加大對高收入者的調(diào)控力度；5.避免重復(fù)征稅。稅種稅改動態(tài)和趨勢企業(yè)所得稅1.統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，將稅會計(jì)法規(guī)政策主要內(nèi)容

會計(jì)法

會計(jì)工作的基本法規(guī)強(qiáng)調(diào)單位負(fù)責(zé)人的法律責(zé)任健全內(nèi)部控制制度

會計(jì)準(zhǔn)則

會計(jì)核算的依據(jù)和基本規(guī)范與國際慣例接軌基本準(zhǔn)則、基本業(yè)務(wù)準(zhǔn)則、特殊業(yè)務(wù)或特殊行業(yè)準(zhǔn)則

會計(jì)制度

會計(jì)核算的具體規(guī)范和操作指南統(tǒng)一各行業(yè)會計(jì)制度穩(wěn)健、恰當(dāng)、充分披露會計(jì)信息政策主要內(nèi)容會計(jì)法會計(jì)工作的基本法2.房地產(chǎn)行業(yè)市場運(yùn)營問題及其對策

行業(yè)問題分析房地產(chǎn)業(yè)

規(guī)模小、市場占有率低房地產(chǎn)公司多。供求結(jié)構(gòu)性問題：中低價位普通商品住房供不應(yīng)求，高檔、大戶型住房、高檔寫字樓、商業(yè)用房積壓嚴(yán)重。經(jīng)濟(jì)適用房問題：購買對象、住房標(biāo)準(zhǔn)、購房目的、優(yōu)惠政策等問題。最低收入家庭住房保障制度不落實(shí)問題住房二級市場發(fā)展不平衡問題住房公積金籌集和使用問題地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控問題住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、合同欺詐、中介混亂等建筑業(yè)

經(jīng)營規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一粗放式經(jīng)營：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低合同欺詐、工程行賄等2.房地產(chǎn)行業(yè)市場運(yùn)營問題及其對策行業(yè)問題分析房地產(chǎn)業(yè)

競爭要素

分析

全球地位

進(jìn)入世界５００強(qiáng)的企業(yè)主要是發(fā)達(dá)國家的企業(yè)，如美國有１７９家。

核心競爭力

衡量企業(yè)競爭力的標(biāo)準(zhǔn)：資源的價值、稀缺性和難以模仿（資源包括資產(chǎn)、知識、信息、能力和組織程序等）

商業(yè)模式

電子商務(wù)模式（成本低、速度快、客戶關(guān)系）

大規(guī)模定制

個性化、大規(guī)模、精益化生產(chǎn)、組織扁平化、速度快、供應(yīng)鏈、虛擬經(jīng)營、信息共享、服務(wù)重要性

兼并和收購

橫向和縱向擴(kuò)張，高速發(fā)展

價值管理

以股東價值最大化為目標(biāo)，兼顧相關(guān)者利益

學(xué)習(xí)型組織

企業(yè)具有持續(xù)學(xué)習(xí)能力，通過發(fā)揮員工的創(chuàng)造性，把學(xué)習(xí)與工作系統(tǒng)結(jié)合起來，形成高度靈活和適應(yīng)能力的企業(yè)組織。提高企業(yè)核心競爭力競爭要素分析全球地位進(jìn)入3.房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)問題及其對策

行業(yè)問題分析房地產(chǎn)業(yè)首先，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金比例過低，負(fù)債率過高;第二，以騙貸為目的的假按揭問題嚴(yán)重，因此，防范金融風(fēng)險非常重要;第三，房地產(chǎn)成為集聚財(cái)富的高利潤率行業(yè);第四，房屋空置率開始上升，二手房的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一手房;第五，無法正常償還按揭貸款的現(xiàn)象出現(xiàn)。

另外土地交易環(huán)節(jié)的透明度也有待提高，在控制間接融資的同時也應(yīng)該考慮如何提高直接融資的比例。

（今年2月底，央行發(fā)布《2002年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，公布了2002年11月，中國人民銀行對部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結(jié)果。那次檢查共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款3654筆，金額1380.5億元，個人住房貸款12158筆，金額44.1億元，個人商業(yè)用房貸款5089筆，金額43.4億元。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%。建筑業(yè)

融資渠道單一、資金規(guī)模小資金周轉(zhuǎn)速度慢，不良資產(chǎn)多工程欠款問題挪用流動資金貸款資金運(yùn)作問題3.房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)問題及其對策行業(yè)問題分析房地產(chǎn)業(yè)首先

（一）房地產(chǎn)信托。兩年來，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開發(fā)商及投資者的青睞。據(jù)統(tǒng)計(jì)，信托已為房地產(chǎn)公司募集資金二十多億元。在信托市場中，房地產(chǎn)信托成為主流。就目前的走勢及國家對房地產(chǎn)業(yè)的支持及調(diào)整來看，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個穩(wěn)步發(fā)展的時期。作為一種長線投資，房地產(chǎn)信托不失為一個穩(wěn)健投資的理想產(chǎn)品，能使信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到雙贏的局面。

（二）房地產(chǎn)基金。在目前央行調(diào)控房貸政策的大背景下，房地產(chǎn)基金作為一種以房地產(chǎn)項(xiàng)目為投資對象的產(chǎn)品，受到銀行、開發(fā)商、投資者的追捧。對銀行而言，剝離部分信貸資產(chǎn)，有利降低融資風(fēng)險，房地產(chǎn)基金無疑是條好途徑。對投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報(bào)。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)基金品種的開發(fā)與推廣，還有賴于立法及政策的支持與推進(jìn)。

（三）“買殼”上市。根據(jù)目前的法律與政策，房地產(chǎn)企業(yè)上市受原始資本、土地儲備、開發(fā)業(yè)績等方面的限制。因此，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資比較困難。為此，很多房地產(chǎn)公司通過與信托公司、投資公司合作，通過“買殼”的方式走間接上市的道路，以便通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等方式募集資本，如北京天創(chuàng)房地產(chǎn)公司以股權(quán)受讓的方式，成功地將貴華旅業(yè)更名為天創(chuàng)置業(yè)，實(shí)現(xiàn)了上市融資的目的。

拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道（一）房地產(chǎn)信托。兩年來，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地

（四）房貸證券化。早在上世紀(jì)70年代，美國開始向投資者發(fā)行抵押證券，通常是由房地產(chǎn)投資信用基金對外發(fā)行受益憑證，這種憑證可通過證券公司公開上市及流通。英國也于1985年首次發(fā)行抵押貸款擔(dān)保（MBS），并于1987年再度發(fā)行MBS，在倫敦證交所上市交易。從理論上說，房貸證券化不外乎兩種方式，一種為“表內(nèi)融資方式”，即金融機(jī)構(gòu)將持有的住房抵押貸款匯集成抵押貸款群組，然后向投資者發(fā)行相應(yīng)的受益憑證。另一種是“表外融資方式”，即銀行將住房抵押貸款“打包”出售給具有相當(dāng)實(shí)力與資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用升級，通過證券公司發(fā)行上市。房貸證券化在我國已正式“試水”。

（五）境外融資。房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是一些民營企業(yè)，通過在境外設(shè)立投資公司，然后發(fā)行股份吸引外商投資。如在英屬維爾京群島（BVI）設(shè)立投資公司的程序就相對比較簡單，而且成本低廉，一般通過委托國內(nèi)律師事務(wù)所與香港律師就可辦理相關(guān)手續(xù)。值得提醒的是，BVI公司的法定資本一般為5萬美元以上。一般而言，在提交全部資料后，7個工作日即可完成公司設(shè)立程序。BVI公司設(shè)立后，可通過境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國內(nèi)的不動產(chǎn)，通過境外投資或轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)融資目的。（四）房貸證券化。早在上世紀(jì)70年代，美國開始向投資盈利模式問題

行業(yè)問題分析房地產(chǎn)業(yè)

特定歷史原因形成的行業(yè)高額盈利市場炒作、虛假廣告、合同欺詐形成的虛假盈利粗放經(jīng)營和管理行業(yè)盈利流失產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差核心競爭能力弱不能形成超額盈利建筑業(yè)

粗放經(jīng)營和管理行業(yè)盈利流失合同欺詐形成的虛假盈利核心競爭能力弱不能形成超額盈利產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差盈利行業(yè)問題分析房地產(chǎn)業(yè)特定歷史原因形成的行業(yè)高額盈利建

附加值理論：在一個產(chǎn)品的業(yè)務(wù)鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因?yàn)橹虚g品的生產(chǎn)有技術(shù)含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務(wù)，附加值又高起來，因?yàn)樗衅放疲薪∪氖酆蠓?wù)體系。由此可見，在組裝的上游，是技術(shù)、信息與知識；在組裝的下游是包裝、銷售及服務(wù)。而在產(chǎn)品的中游組裝階段，是廉價勞動力在創(chuàng)造財(cái)富。

“新技術(shù)的應(yīng)用”是短期附加值最大，但成本也較高，適合有實(shí)力的項(xiàng)目公司采用；“創(chuàng)新或反叛”是附加值較大，但風(fēng)險最高，適用具備新銳思想的開發(fā)商在不成熟的二級市場運(yùn)用；“包裝”附加值實(shí)現(xiàn)較快，但易被克隆或穿幫，適宜小規(guī)模特色項(xiàng)目選用；“銷售”附加值增幅較大，但成本及風(fēng)險較高，宜有規(guī)模有實(shí)力屬于市場挑戰(zhàn)者角色的開發(fā)商采用；“服務(wù)”是長期附加值最大化，但兌現(xiàn)周期較長，宜有規(guī)模有實(shí)力屬于市場領(lǐng)導(dǎo)者角色的開發(fā)商適用。

提高房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)附加值附加值理論：在一個產(chǎn)品的業(yè)務(wù)鏈上，組裝的附加

問題

弊端分析會計(jì)核算忽略責(zé)任會計(jì)核算；客觀性、穩(wěn)健性和充分性差財(cái)務(wù)計(jì)劃自上而下的計(jì)劃平衡；忽略與戰(zhàn)略、流程層面以及業(yè)績管理的銜接；剛性不足、柔性有余等等。財(cái)務(wù)監(jiān)督合法性和合理性監(jiān)督；與風(fēng)險控制脫節(jié)；決策控制和流程控制薄弱財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；忽略與經(jīng)營分析的結(jié)合；不重視非財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；與業(yè)績管理脫節(jié)。納稅管理無專門納稅管理機(jī)構(gòu)；偷稅/避稅/納稅籌劃混淆財(cái)務(wù)運(yùn)作問題問題一個中心：企業(yè)價值最大化兩個基本點(diǎn)：法人治理、財(cái)務(wù)管理三個到位：經(jīng)營、投資、融資活動管理到位四方平衡：股東、客戶、員工、社會利益平衡五項(xiàng)改革：業(yè)績評估、財(cái)務(wù)導(dǎo)向、財(cái)務(wù)報(bào)表、風(fēng)險管理、母子公司六項(xiàng)循環(huán)：預(yù)算、報(bào)告、收入、支出、資金、評估

企業(yè)財(cái)務(wù)管理變革一個中心：企業(yè)價值最大化兩個基本點(diǎn)：法人治理、財(cái)務(wù)管理四方平

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房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法目錄房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策1.納稅籌劃含義和途徑概念比較偷稅納稅人通過偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿憑證或在帳簿上多列或不列、少列收入，或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)，或進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。偷稅屬于違法行為，是稅法懲罰的對象。避稅納稅人利用稅法的漏洞、缺陷，或利用稅務(wù)部門監(jiān)督成本太高，不易發(fā)現(xiàn)其違法行為的機(jī)會，借用非違法手段減輕稅收負(fù)擔(dān)，獲取稅收收益。避稅屬于非違法行為，但不符合立法本意。有避稅，就存在反避稅。納稅籌劃納稅人在遵守國家稅法的前提下，通過對經(jīng)營活動的事先籌劃，盡可能減輕稅負(fù)，以獲取稅收收益。稅收籌劃合法，與立法本意不沖突。含義比較1.納稅籌劃含義和途徑概念比較偷稅納稅企業(yè)偷稅案例案例一：某公司通過開具“小頭大尾”的發(fā)票少交流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。案例二：某公司通過做假帳的方法少列收入、多列成本費(fèi)用。案例三：某公司通過其他應(yīng)付款隱匿收入少繳流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。案例分析企業(yè)偷稅案例案例一：案例一：某公司利用自主定價權(quán)，通過關(guān)聯(lián)方產(chǎn)品轉(zhuǎn)移定價少交稅。案例二：某公司為了少繳個人所得稅，減少名義工資收入，加大個人職務(wù)消費(fèi)部分。案例三：某公司通過合法手段將個人工薪收入平均化，減少應(yīng)納個人所得稅額。案例四：某公司通過對限制性費(fèi)用“轉(zhuǎn)換”方式，減少納稅調(diào)整金額。企業(yè)避稅案例案例一：企業(yè)避稅案例案例一：某公司通過合理設(shè)計(jì)融資方案，最大限度地少繳企業(yè)所得稅。案例二：某公司通過合理選擇子公司和分公司設(shè)置形式，少繳企業(yè)所得稅。案例三：某公司通過對業(yè)務(wù)招待費(fèi)的合理控制，少繳企業(yè)所得稅。案例四：某公司針對企業(yè)重組中的納稅特殊問題，向稅務(wù)部門爭取稅收優(yōu)惠政策。企業(yè)納稅籌劃案例案例一：企業(yè)納稅籌劃案例途徑說明實(shí)例降低稅率各種稅一般有多種稅率，各種不同因素（地區(qū)、行業(yè)等等）影響稅率高低。如何選擇經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)注冊，經(jīng)營高科技項(xiàng)目，個人所得平均化等?？s小課稅基數(shù)各稅種的計(jì)稅依據(jù)不同（增值額、營業(yè)額、所得額等）。在稅率不變的情況下，縮小稅基，減少納稅額。如在合法的范圍內(nèi)，減少營業(yè)額的計(jì)稅基數(shù)，或增加應(yīng)稅所得的扣除數(shù)等等。直接減少納稅額按稅法規(guī)定減征一定比例的納稅額。如企業(yè)享受“兩免三減半”的稅收優(yōu)惠政策。減少重復(fù)課稅盡量避免重復(fù)征稅。如在合法的范圍內(nèi)將個人所得盡量在稅前利潤列支等。延期繳納稅款通過合理選擇會計(jì)政策、合理進(jìn)行會計(jì)估計(jì)等方法，延期繳納稅款。如合理選擇折舊方法、存貨計(jì)價方法，合理估計(jì)折舊年限和費(fèi)用攤銷期等。節(jié)稅途徑途徑說明實(shí)例降低稅率各種稅一般有多種稅率，各種不同因素（地2.納稅籌劃的基本方法方法具體內(nèi)容免稅法在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動，或使征稅對象成為免稅對象的方法。如：企業(yè)經(jīng)營中有來料加工復(fù)出口的貨物，該貨物可以免征增值稅、消費(fèi)稅和關(guān)稅；在中國境內(nèi)新創(chuàng)辦的軟件企業(yè)經(jīng)認(rèn)定后，可自獲利年度起，享受“兩免三減半”政策等等。減稅法在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人減少應(yīng)納稅而直接節(jié)稅的方法（照顧或鼓勵）。如：在發(fā)生自然災(zāi)害時減稅；在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立的從事服務(wù)性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過500萬美元，經(jīng)營期在10年以上，可享受“一免兩減半”政策等等。稅率差異法在法律允許的范圍內(nèi)，利用稅率差異而直接節(jié)稅的方法（地區(qū)、國別、行業(yè)、企業(yè)差異等）。如在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受15％的企業(yè)所得稅率；在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受24％的企業(yè)所得稅率；避免獎金集中發(fā)放等等。2.納稅籌劃的基本方法方法具體內(nèi)容免稅法在法律允許的范圍方法具體內(nèi)容分割法在法律允許的范圍內(nèi)，使收入所得在兩個或更多個納稅人之間進(jìn)行分割而直接節(jié)稅的方法。如個人工薪所得平均化可以使總稅負(fù)降低。延期納稅法在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人延期繳納稅款而相對節(jié)稅的方法。如國外投資所得只要留在國外不匯回，可以暫不征稅；盡量縮短固定資產(chǎn)折舊或費(fèi)用攤銷期。退稅法在法律允許的范圍內(nèi)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)退還已納稅款而直接節(jié)稅的方法。如外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資該企業(yè)，增加注冊資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的40％?？鄢ㄔ诜稍试S的范圍內(nèi)，，通過使扣除額盡量增加而直接節(jié)稅的方法。如控制業(yè)務(wù)招待費(fèi)實(shí)際支出；方法具體內(nèi)容分割法在法律允許的范圍內(nèi)，使收入所得在兩個或更多3.納稅籌劃案例分析設(shè)立環(huán)節(jié)利用關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓定價避稅案例分析

例如：某公司所在地區(qū)所得稅率為30％，其子公司所在地區(qū)稅率為15％，該公司通過合理轉(zhuǎn)讓訂價將利潤轉(zhuǎn)移到子公司200萬元。減少稅負(fù)＝200＊15％＝30萬元

通過公司設(shè)置合理避稅案例分析

例如：A公司及下屬甲、乙公司所得稅率均為30％，當(dāng)年A公司實(shí)現(xiàn)利潤總額為1000萬元，甲公司實(shí)現(xiàn)利潤總額100萬元，乙公司虧損150萬元如果甲、乙公司是子公司：

A公司應(yīng)納稅＝1000＊30％＝300萬元甲公司應(yīng)納稅＝100＊30％＝30萬元如果甲、乙公司是分公司：

A公司應(yīng)納稅＝950＊30％＝285萬元

3.納稅籌劃案例分析利用關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓定價避稅案例分析融資環(huán)節(jié)

案例：宏興公司計(jì)劃在２００５年融資５０００萬元，并設(shè)計(jì)了如下三個方案：項(xiàng)目方案一方案二方案三債務(wù)融資100025004000股權(quán)融資400025001000負(fù)債率20%50%80%年利息率8%8%8%權(quán)益利潤率10%10%10%利息抵稅26.466105.6債務(wù)成本5.36%5.36%5.36%資本成本10%10%10%加權(quán)平均資金成本9.07%7.68%4.49%財(cái)務(wù)風(fēng)險小中大案例：宏興公司計(jì)劃在２００５年融資５０００萬元，案例1:

某公司

A,2000年

11月兼并某虧損國有企業(yè)B。B企業(yè)合并時賬面凈資產(chǎn)為500萬元,

去年虧損為

100萬元

(以前年度無虧損

),評估確認(rèn)的價值為

550萬元,經(jīng)雙方協(xié)商,A可以用以下方式合并B企業(yè)。

A公司合并后股票市價

3.1元

/股。

A公司共有已發(fā)行的股票

2000萬股

(面值為

1元

/股)。

(1)A公司以

180萬股和

10萬元人民幣購買

B企業(yè)

(A公司股票市價為

3元

/股

):（2）A公司以

150萬股和

100萬元人民幣購買

B企業(yè)。假設(shè)合并后B企業(yè)的股東在合并企業(yè)中所占的股份以后年度不發(fā)生變化

,合并企業(yè)每年未彌補(bǔ)虧損前應(yīng)納稅所得額為

900萬元,增值后的資產(chǎn)的平均折舊年限為

5年

,行業(yè)平均利潤率為10%。所得稅稅率為

33%。投資環(huán)節(jié)案例1:某公司A,2000年11月兼并某虧損國有企選擇

(1)方案:B企業(yè)不按轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅

:B企業(yè)去年的虧損可以由

A公司彌補(bǔ)。

A公司當(dāng)年應(yīng)繳所得稅

=(900-100)*33%=264萬元,與合并前相比少繳

33萬元,但每年必須為增加的股權(quán)支付股利。選擇（2）方案:因?yàn)橹Ц兜姆枪蓹?quán)額

(100萬元

)大于所購股權(quán)票面價值的20%(150萬股*1元*20%=30萬元)。所以,被合并企業(yè)

B應(yīng)就轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅,應(yīng)繳納的所得稅為

(150*3+100-500)*33%=16.5(萬元

)。B企業(yè)去年的虧損不能由A公司再彌補(bǔ)。

A公司可按評估后的資產(chǎn)價值入賬，計(jì)提折舊，每年可減少所得稅（550-500）/5*33%=3.3萬元。房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作課件

案例2：A公司向B公司進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，A公司資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)如下：資產(chǎn)總額１５００萬元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬元，公允價８５０萬元；存貨３００萬元，公允價３５０萬元；應(yīng)收賬款及貨幣資金４００萬元。

整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定：應(yīng)在交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售全部資產(chǎn)和進(jìn)行投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失案例2：A公司向B公司進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，A公司負(fù)債總額１２００萬元。所有者權(quán)益總額３００萬元。凈資產(chǎn)評估價值４００萬元。A公司享有B公司４０％的股權(quán)，B公司所有者權(quán)益５００萬元。A公司：銷項(xiàng)稅額＝３５０×１７％＝５９．５萬元應(yīng)稅所得＝１００萬元（固定資產(chǎn)和存貨增值）假定次年轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入７００萬元，帳面投資成本５００萬元。會計(jì)轉(zhuǎn)讓收益＝７００－５００＝２００萬元轉(zhuǎn)讓所得＝７００－（５００＋１００）＝１００萬元負(fù)債總額１２００萬元。借：長期股權(quán)投資359.5

負(fù)債1200

累計(jì)折舊200

貸：固定資產(chǎn)1000

存貨300

應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

350*17%=59.5

其他資產(chǎn)400借：長期股權(quán)投資359.5開發(fā)環(huán)節(jié)方案A8

C售價(每平方米)0.140.15

0.16地價300300

300開發(fā)成本500500.500開發(fā)費(fèi)用4040

40利息支出9090

90營業(yè)稅金及附加7782.5

88其他扣除項(xiàng)目160160

160允許扣除金額合計(jì)11671172.5

1178增值率19.9728.8

35.82應(yīng)交土地增值稅O98.25

126.60利潤233229.25

295.40案例1：某房地產(chǎn)公司開發(fā)完成一普通住宅項(xiàng)目,銷售面積

10000平方米,公司領(lǐng)導(dǎo)在確定商品房銷售價格時,未能達(dá)成一致意見,但備選方案確定為

A、B、C三種,具體方案如下

:(單位:萬元

)方案A8

C售價(每平方米)0.140.15

0.16地案例分析2例：甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)有關(guān)部門評估，該建筑物價值1000萬元，甲、乙各分得500萬元的房屋。分析：甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙各方應(yīng)納營業(yè)稅：500＊5％＝25萬元。如果進(jìn)行稅收籌劃，雙方可以減輕稅負(fù)。

若甲、乙兩方采取第二種合作方式，即甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金合股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。按稅法規(guī)定，甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征收營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了營業(yè)稅稅款。案例分析2例：甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供案例3：某開發(fā)商有可供銷售的普通住房

1萬平方米,在允許扣除項(xiàng)目金額大體不變的條件下

,每平方米可有

A、B兩種價格。

A.每平方米售價為

1400元時

,增值率為

19.97%,增值率未超過扣除項(xiàng)目金額

20%,兔征土地增值稅

,可獲得

233萬元的利潤:B.每平方米售價為

1500元時

,增值率為

2848%,增值率超過允許扣除項(xiàng)目金額

20%,但不超過

50%,應(yīng)繳土地增值稅

99.75萬元

,可獲得

232.75萬元的利潤。

如果該開發(fā)商將其銷售部門獨(dú)立出來

,設(shè)立一個房屋銷售公司

,房屋開發(fā)公司將住房以每平方米

1400元的售價賣給銷售公司,而后由銷售公司再以每平方米

1500元的售價賣出

,那么銷售公司則要繳納一道營業(yè)稅

:1500×10000×5%=750000(元)·應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅

z750000×7%=52500(元

):應(yīng)繳印花稅

:1500×10000×0.0003×2=9000(元)。從利益集團(tuán)的角度來說

,最終可以獲得

251.35萬元的利潤

,比籌劃前增加

18.6萬元

(不考慮教育費(fèi)附加)。

案例3：某開發(fā)商有可供銷售的普通住房1萬平方米,在允限制費(fèi)用工資總額費(fèi)用限制:

稅前扣除的工資總額比會計(jì)和統(tǒng)計(jì)的工資總額多三項(xiàng)內(nèi)容：誤餐補(bǔ)貼；各種獎金，如創(chuàng)造發(fā)明獎、科技進(jìn)步獎合理化建議獎、技術(shù)進(jìn)步獎；住房補(bǔ)貼。計(jì)稅工資方式：工效掛鉤方式；軟件生產(chǎn)企業(yè)合理工資支出據(jù)實(shí)扣除方式；定額計(jì)稅工資方式。申報(bào)扣除工資金額應(yīng)注意的問題：當(dāng)期在制造成本中列支的工資總額視為當(dāng)期全部計(jì)入損益；計(jì)入在建工程的工資總額不能重復(fù)扣除。三項(xiàng)費(fèi)用扣除：職工福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)分別按照計(jì)稅工資總額的１４％、２％、１．５％計(jì)算扣除。工資總額費(fèi)用限制:

案例：某公司實(shí)行工效掛鉤，２０００年核定工資總額３００萬元，應(yīng)付工資貸方余額２０萬元，本期提?。常埃叭f元，實(shí)際發(fā)放２７０萬元。２０００年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝３００（提?。玻罚埃òl(fā)放）＝＋３０萬元２００１年核定工資總額３１０萬元，本期提?。玻叮叭f元，實(shí)際發(fā)放２７５萬元（動用以前年度結(jié)余１５萬元）。２００１年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝２６０（提?。玻罚担òl(fā)放）＝－１５萬元案例２：某公司本年平均職工人數(shù)４０人，實(shí)際提取工資５８萬元，發(fā)放工資５０萬元，計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)１０００元／人月。計(jì)稅工資＝４０×１２×１０００＝４８萬元應(yīng)調(diào)整應(yīng)稅所得額＝（５８－４８）×（１＋１７．５％）＝１１．７５萬元案例：某公司實(shí)行工效掛鉤，２０００年核定工資總額項(xiàng)目營業(yè)費(fèi)用限制廣告費(fèi)用一般企業(yè)每納稅年度可以扣除的廣告費(fèi)用不超過營業(yè)收入的２％（部分行業(yè)適當(dāng)放寬，如制藥、食品、日化、家電、通信等為８％；糧食類白酒不得；可無限期結(jié)轉(zhuǎn)）。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)企業(yè)每納稅年度可以扣除的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)不超過營業(yè)收入的０．５％（糧食類白酒不得扣除；不可結(jié)轉(zhuǎn)以后各期）。傭金支出稅前扣除條件：有真實(shí)合法憑證；支付對象必須是獨(dú)立的有權(quán)從事中介機(jī)構(gòu)服務(wù)的納稅人或個人；支付個人的傭金一般不超過服務(wù)金額的５％。保險費(fèi)可以稅前扣除商品保險費(fèi)。其他工資總額、職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。項(xiàng)目營業(yè)費(fèi)用限制廣告費(fèi)用一般企業(yè)每納稅年度可以扣除的廣告費(fèi)用

案例：A公司2002年支出廣告費(fèi)200萬元、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)15萬元，該公司2002年—2004年?duì)I業(yè)收入分別為2000萬、3000萬、2500萬。稅法規(guī)定：廣告費(fèi)扣除比率為2%，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)扣除比率為0.5％2002年：廣告費(fèi)：40萬元，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：10萬元，納稅調(diào)整：165萬元2003年：廣告費(fèi)：60萬元，納稅調(diào)整：－60萬元2004年：廣告費(fèi)：50萬元，納稅調(diào)整：－50萬元案例：A公司2002年支出廣告費(fèi)200萬元、業(yè)項(xiàng)目管理費(fèi)用限制壞帳及存貨跌價損失計(jì)提壞帳準(zhǔn)備和存貨跌價準(zhǔn)備形成的納稅調(diào)整（按計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嶋H損失扣除）業(yè)務(wù)招待費(fèi)按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)扣除技術(shù)開發(fā)費(fèi)按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)扣除無形資產(chǎn)攤銷攤銷期不同，按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)扣除開辦費(fèi)攤銷攤銷期不同，按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)扣除總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)提取比列一般不超過總收入的2％保險費(fèi)個人基本保險、企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險可以稅前扣除存貨盤虧損失待處理存貨損失轉(zhuǎn)入損益形成的納稅調(diào)整

其他工資總額、職工福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。項(xiàng)目管理費(fèi)用限制壞帳及存貨跌價損失計(jì)提壞帳準(zhǔn)備和存貨跌價準(zhǔn)備

銷售凈額招待費(fèi)扣除率１５００萬０.５%

１５００－５０００萬０.３％５０００－１億０.２％１億以上０.１％

案例：某公司預(yù)計(jì)２００１年銷售額為６０００萬元，該公司業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出100萬元。費(fèi)用控制額＝１５００×０.５％＋３５００×０.３％＋１０００×０.２％＝２０萬元假定該公司計(jì)劃列支招待費(fèi)100萬元，將增加稅負(fù)：（100－20）×３３％＝26.4萬元銷售凈額招項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用限制從非金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用超出金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的借款費(fèi)用不允許稅前扣除關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用從關(guān)聯(lián)方借款金額超過其注冊資本50％的，超出部分的利息支出不得在稅前扣除無形資產(chǎn)借款費(fèi)用自行開發(fā)無形資產(chǎn)借款費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整對外投資借款費(fèi)用對外投資借款費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用限制從非金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用超出金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸房地產(chǎn)企業(yè)利息支出有兩種列支方法：

1.按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)列支扣除，同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（簡稱合計(jì)數(shù)）的5％計(jì)算扣除。

2.不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按合計(jì)數(shù)的10％計(jì)算扣除。通過計(jì)算比較選擇可扣除金額多的方案。房地產(chǎn)企業(yè)利息支出有兩種列支方法：案例：某企業(yè)

20003年度實(shí)現(xiàn)銷售收入

8000萬元,"管理費(fèi)用"中列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)

40萬元

,"營業(yè)費(fèi)用"中列支廣告費(fèi)

180萬元,業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)

50萬元

,稅前會計(jì)利潤總額為

100萬元。按以上扣除比例規(guī)定,其可扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)為27萬元,業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支額為

13萬元

:廣告費(fèi)超支額為

20萬元,業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超支額為10萬元。

該企業(yè)總計(jì)應(yīng)納稅所得額為

143萬元,應(yīng)納所得稅

47.19萬元。 該企業(yè)將產(chǎn)品以

7500萬元的價格銷售給商業(yè)公司

,商業(yè)公司再以

8000萬元的價格對外銷售,該企業(yè)與商業(yè)公司發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)分別為

25萬元、

15萬元

;廣告費(fèi)分別為

100萬元、

80萬元

;業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)分別為

30萬元、

20萬元。假設(shè)工業(yè)企業(yè)的稅前利潤為

40萬元,商業(yè)公司的稅前利潤為

60萬元,則兩企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅,各項(xiàng)費(fèi)用均不超過稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)

,整個利益集團(tuán)應(yīng)納所得稅額為33元,節(jié)省所得稅14.19萬元。案例：某企業(yè)20003年度實(shí)現(xiàn)銷售收入8000萬元,平均支付避稅案例分析

例如：某企業(yè)應(yīng)支付總經(jīng)理30萬元人民幣的年薪企，企業(yè)確定了兩種薪金支付辦法，第一種方法是月薪1.5萬元，其余12萬元在年度終了以獎金的形式發(fā)放；第二種方法是月薪2.5萬元，年終沒有獎金。第一種方法：每月應(yīng)繳納個人所得稅=2465（元）年終獎應(yīng)繳納個人所得稅=38625（元）全年稅后凈收入＝231795（元）第二種方法：每月應(yīng)繳納個人所得稅＝4675（元）全年稅后凈收入＝243900（元）個人所得平均支付避稅案例分析例如：某企業(yè)應(yīng)支付總經(jīng)理30萬元利用福利和職務(wù)消費(fèi)合理避稅案例分析

例如：某公司經(jīng)理每月工薪收入為2萬元。有兩種方式體現(xiàn)：一種均以工資形式發(fā)放；第二種每月有5000元福利和職務(wù)消費(fèi)（如交通費(fèi)、誤餐、培訓(xùn)、技術(shù)資料費(fèi)、專用公用汽車等）。第一種方式：每月應(yīng)納稅額＝（20000－1000）＊25％－1375＝3375元第二種方式：每月應(yīng)納稅額＝（15000－1000）＊20％－375＝2425元利用福利和職務(wù)消費(fèi)合理避稅案例分析例如：某公司經(jīng)理每

案例：中信達(dá)公司在設(shè)計(jì)薪酬方案時，確定總經(jīng)理稅前年薪為１００萬元，具體支付形式有三種方案：

方案一方案二方案三工資獎金５０６０８０津貼補(bǔ)貼１１１其他待遇２３４分配紅利４７３４１５工資獎金：累進(jìn)稅率，允許扣除一定費(fèi)用，但企業(yè)所得稅法規(guī)定了標(biāo)準(zhǔn)。津貼補(bǔ)貼：可按一定標(biāo)準(zhǔn)扣除。其他待遇：如配車、通訊費(fèi)等可按規(guī)定在稅前扣除。分配紅利：按20％計(jì)稅（但要考慮是企業(yè)所得稅后利潤）。案例：中信達(dá)公司在設(shè)計(jì)薪酬方案時，確定總經(jīng)理稅前4.納稅籌劃風(fēng)險防范法律責(zé)任

項(xiàng)目

具體內(nèi)容行政制裁如稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行、不許開設(shè)帳戶、核定其納稅額、收繳或停售發(fā)票、停止辦理退稅等經(jīng)濟(jì)處罰處于罰款、加收滯納金等刑事責(zé)任處有期徒刑、無期徒刑、死刑等。4.納稅籌劃風(fēng)險防范項(xiàng)目

稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的資質(zhì)稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的背景（規(guī)模/品牌/關(guān)系）稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)稅務(wù)代理人的專業(yè)水平代理范圍、程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)代理合同是否規(guī)范

稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的選擇稅務(wù)代理稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的資質(zhì)稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的選擇

不要求稅務(wù)代理提供違反稅法的咨詢服務(wù)向稅務(wù)代理人提供真實(shí)的經(jīng)營情況和財(cái)會資料如實(shí)回答稅務(wù)代理人的問詢，并配合其開展工作借助稅務(wù)代理發(fā)現(xiàn)納稅風(fēng)險，健全納稅管理制度借助稅務(wù)代理辦理納稅事宜，提高效率，減少差錯借助稅務(wù)代理進(jìn)行稅收籌劃，降低納稅成本－爭取稅收優(yōu)惠政策－節(jié)稅方案設(shè)計(jì)借助稅務(wù)代理協(xié)調(diào)稅收爭議

稅務(wù)代理選擇應(yīng)注意的問題不要求稅務(wù)代理提供違反稅法的咨詢服務(wù)稅務(wù)代理選擇應(yīng)注

納稅風(fēng)險分析表因素狀況概率嚴(yán)重性措施觀念及策略少交稅，盲目避稅

高

嚴(yán)重培訓(xùn)、明確法律責(zé)任納稅組織財(cái)務(wù)代管

中

一般選聘稅務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富的人員與稅務(wù)溝通沒有

高

嚴(yán)重盡快溝通專家支持沒有

中

一般聘稅務(wù)顧問納稅計(jì)算審閱測算結(jié)果：少交稅、虛開發(fā)票

高

刑事責(zé)任、處５倍罰金糾正并補(bǔ)稅；上報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)說明結(jié)論：本公司納存在很大的法律風(fēng)險，建議：盡快糾正、上報(bào)、補(bǔ)稅，并建立相應(yīng)的納稅管理制度。定期自查納稅風(fēng)險分析表因素狀況概率嚴(yán)重性措施觀念及策略少交稅，盲目

目錄

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升目錄房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策1.企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型

變革趨勢具體分析從利潤管理發(fā)展到價值管理關(guān)注股東價值、顧客價值和員工價值的實(shí)現(xiàn)從經(jīng)營理財(cái)發(fā)展到資本理財(cái)關(guān)注法人治理中的財(cái)務(wù)控制、資本運(yùn)營和股東價值的實(shí)現(xiàn)從日常理財(cái)發(fā)展到戰(zhàn)略理財(cái)關(guān)注決策支持、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略業(yè)績的實(shí)現(xiàn)從部門理財(cái)發(fā)展到流程理財(cái)關(guān)注作業(yè)層面控制、動態(tài)控制、業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)一體化從財(cái)務(wù)監(jiān)督發(fā)展到風(fēng)險控制關(guān)注風(fēng)險管理組織、風(fēng)險控制程序、風(fēng)險預(yù)警和防范措施從報(bào)表分析發(fā)展到業(yè)績管理關(guān)注于非財(cái)務(wù)指標(biāo)、關(guān)注業(yè)績評價和改進(jìn)、關(guān)注信息管理的深化從盲目避稅發(fā)展到納稅籌劃借助企業(yè)內(nèi)部與外部稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅籌劃1.企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型變革趨勢具體分析從利潤管理價值管理資本市場商品市場人才市場法人治理結(jié)構(gòu)交流溝通決策支持EVA及計(jì)分卡財(cái)務(wù)戰(zhàn)略盈利規(guī)劃資本運(yùn)營經(jīng)營理財(cái)全面預(yù)算管理納稅管理財(cái)務(wù)控制績效管理（KPI指標(biāo)）薪酬制度審計(jì)稅務(wù)檢查CFO財(cái)務(wù)報(bào)告價資商品市場人才市場法交流決策EVA財(cái)盈資本經(jīng)營全面納稅管理ＣＦＯ的主要職責(zé)1．參與公司經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，并通過財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施，支持經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；2．通過建立全面預(yù)算管理體系，進(jìn)行盈利規(guī)劃，實(shí)施預(yù)算控；3．組織資本運(yùn)營工作（投資和融資的決策及方案實(shí)施）；4．通過建立內(nèi)部控制制度，監(jiān)督公司遵守國家財(cái)經(jīng)法令、紀(jì)律，以及董事會決議，通過經(jīng)營效率；5．審批公司中重大財(cái)務(wù)收支；6．通過建立會計(jì)制度，組織會計(jì)核算，審核財(cái)務(wù)報(bào)告；7．稅收籌劃；8．組織財(cái)務(wù)分析和績效管理工作。ＣＦＯ的主要職責(zé)1．參與公司經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，并通過財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的

中國的總會計(jì)師制度，是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，在“一長三師”（廠長、總工程師、總經(jīng)濟(jì)師和總會計(jì)師）的企業(yè)干部管理體制下所形成的；“總會計(jì)師”既要對國家負(fù)責(zé)又要對廠長（經(jīng)理）負(fù)責(zé)。在中國轉(zhuǎn)軌為市場經(jīng)濟(jì)體制后，總會計(jì)師的職責(zé)收縮為只對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。隨著企業(yè)的建立、經(jīng)濟(jì)核算工作的開展，就必然會有會計(jì)，會計(jì)的總管即總會計(jì)師?？倳?jì)師是總經(jīng)理的理財(cái)助手，經(jīng)營參謀，他由總經(jīng)理提名，通過一定程序任命，與經(jīng)營者利益完全一致。

會計(jì)制度相對健全的西方國家及香港特區(qū)的企業(yè)并無“總會計(jì)師”制度。他們采取的都是ＣＦＯ制度。中國人對ＣＦＯ的認(rèn)識很混亂，通常把它簡單地理解為“總會計(jì)師”。

“就在企業(yè)中的作用而言，ＣＦＯ很大程度上等于總會計(jì)師。但ＣＦＯ屬于大財(cái)務(wù)概念，除了進(jìn)行會計(jì)核算，還參與融資、制定預(yù)算和監(jiān)督等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動。作為董事會成員，ＣＦＯ需參與公司其他非財(cái)務(wù)范圍的決策，對涉及財(cái)務(wù)方面的問題發(fā)表意見。

“實(shí)行ＣＦＯ制度是建立現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的一個重要環(huán)節(jié)?！保茫疲蠈τ谌鐚?shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、規(guī)范公司治理結(jié)構(gòu)、建立和監(jiān)督內(nèi)部控制制度，都在發(fā)揮重要作用。不僅如此，ＣＦＯ還應(yīng)能參與決策活動，對企業(yè)的經(jīng)營活動，特別是投資方向應(yīng)有很大的發(fā)言權(quán)。中國的總會計(jì)師制度，是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，在“一戰(zhàn)略管理型：具有ＭＢＡ背景，框架性及創(chuàng)造性思維、形成方案的能力。

財(cái)務(wù)監(jiān)控型：具有財(cái)務(wù)、審計(jì)背景，邏輯思維，控制、判斷及協(xié)調(diào)能力

日常理財(cái)型：具有會計(jì)、財(cái)務(wù)背景，分析及綜合性思維，組織及協(xié)調(diào)能力會計(jì)核算型：具有會計(jì)背景，分析性思維，操作能力戰(zhàn)略管理型：具有ＭＢＡ背景，框架性及創(chuàng)造性思維、形2.企業(yè)投資項(xiàng)目運(yùn)作決策機(jī)制

財(cái)務(wù)決策組織董事會、ＣＥＯ-決策經(jīng)理層－執(zhí)行ＣＦＯ－參與／監(jiān)督／實(shí)施財(cái)務(wù)決策權(quán)限集權(quán)與分權(quán)的確定，適度集權(quán)。專家論證獨(dú)立董事、外聘專家顧問財(cái)務(wù)決策監(jiān)督監(jiān)事會、內(nèi)部審計(jì)行使監(jiān)督權(quán)2.企業(yè)投資項(xiàng)目運(yùn)作決策財(cái)務(wù)決策組織方案預(yù)報(bào)及初審方案論證方案評估方案審批方案實(shí)施方案實(shí)施監(jiān)控方案預(yù)報(bào)及初審方案論證方案評估方案審批方案實(shí)施方案實(shí)施監(jiān)控項(xiàng)目評價項(xiàng)目具體內(nèi)容決策程序?qū)＜艺撟C、董事會決定、經(jīng)理層實(shí)施。市場調(diào)查市場需求分析、行業(yè)分析、競爭對手分析?？尚行匝芯渴袌觥⒉牧匣蛏唐饭?yīng)、廠房設(shè)備、環(huán)境、技術(shù)、組織機(jī)構(gòu)、人力資源和經(jīng)濟(jì)等方面的可行性分析。財(cái)務(wù)分析和投資評估投資總額、資金來源、銷售規(guī)模和結(jié)構(gòu)、成本費(fèi)用、納稅、盈虧及利潤分配和投資評估（現(xiàn)金流量、投資回報(bào)率、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率、獲利指數(shù)）敏感性分析等。項(xiàng)目項(xiàng)目具體內(nèi)容決策程序?qū)＜艺撟C、董事會決定、經(jīng)理層實(shí)施。市第一年初第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末現(xiàn)金流量-17000500047604520428011040投資回收期3+2720/4280=3.64年平均報(bào)酬率（5000+4760+4520+4280+11040）/5×17000×100%=34.8%凈現(xiàn)值資金成本6%的凈現(xiàn)值：總現(xiàn)值24385－17000=7385?，F(xiàn)值指數(shù)24385/17000=1.43內(nèi)含報(bào)酬率采用插值法計(jì)算：19.09%(凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率）第一年初第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末現(xiàn)金流量-1長期資產(chǎn)永久性流動資產(chǎn)波動性流動資產(chǎn)短期融資長期融資穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)長期資產(chǎn)永久性流動資產(chǎn)波動性流動資產(chǎn)短期融資長期融資穩(wěn)健的財(cái)項(xiàng)目金額項(xiàng)目金額經(jīng)營活動現(xiàn)金流量投資活動現(xiàn)金流量凈額-83905

現(xiàn)金流入875477籌資活動現(xiàn)金流量

現(xiàn)金流出789271

現(xiàn)金流入174265經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額86206

現(xiàn)金流出140535投資活動現(xiàn)金流量籌資活動現(xiàn)金流量凈額33730

現(xiàn)金流入37222匯率變動對現(xiàn)金影響0.37

現(xiàn)金流出121127現(xiàn)金凈增加額36032編制單位：2003年度金額單位：萬元

現(xiàn)金流量表項(xiàng)目金額項(xiàng)目金額經(jīng)營活動現(xiàn)金流量投資活動現(xiàn)金流量凈額-指標(biāo)第4年無增長下降主要問題經(jīng)營活動現(xiàn)金流量10001000700經(jīng)營活動現(xiàn)金流量不充分，無法支持現(xiàn)有固定及營運(yùn)資產(chǎn)投資和稅款；償還的債務(wù)本息高，導(dǎo)致更多的借；對營運(yùn)資產(chǎn)缺乏控制，占有了更多的。凈營運(yùn)資產(chǎn)現(xiàn)金-400-200-180凈資本支出-900-300-200稅款-300-350-250自由現(xiàn)金流量-60015070凈利息-100-100-100應(yīng)付帳務(wù)本金-200-200-200非經(jīng)營性收入10000現(xiàn)金盈余-800-150-230

增長期間無增長導(dǎo)致破產(chǎn)分析指標(biāo)第4年無增長下降主要問題經(jīng)營活動現(xiàn)金流量1000風(fēng)險控制風(fēng)險內(nèi)容市場風(fēng)險需求、競爭、產(chǎn)品、需求導(dǎo)向、銷售策略政策風(fēng)險政策調(diào)整資源風(fēng)險人財(cái)物資源及自然資源技術(shù)風(fēng)險工藝技術(shù)、材料技術(shù)、設(shè)備技術(shù)管理風(fēng)險管理體制、模式、制度、團(tuán)隊(duì)、勞資糾紛財(cái)務(wù)風(fēng)險資金規(guī)模、結(jié)構(gòu)、不良債權(quán)、金融和稅收政策、匯率變化個人風(fēng)險關(guān)鍵股東、管理人員、技術(shù)人員自然風(fēng)險自然災(zāi)害社會風(fēng)險戰(zhàn)爭、政治事件、國際關(guān)系、社會治安其他風(fēng)險意外事故等風(fēng)險風(fēng)險內(nèi)容市場風(fēng)險需求、競爭、產(chǎn)品、需求導(dǎo)向、銷售策略政策環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn)風(fēng)險措施策劃創(chuàng)意、論證、評價無創(chuàng)新，論證評價不科學(xué)、不客觀項(xiàng)目管理流程圖（程序、責(zé)任人、進(jìn)度、結(jié)果等）、各環(huán)節(jié)責(zé)任人前牽制關(guān)系、專家論證、項(xiàng)目核算、項(xiàng)目管理軟件等立項(xiàng)審批選址、合作伙伴、簽約、審批違規(guī)、拖延進(jìn)度、支付費(fèi)用不合理設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案功能成本評價功能不合理、設(shè)計(jì)和施工成本過高融資融資規(guī)模、結(jié)構(gòu)、風(fēng)險、收益資金不到位，預(yù)期收益風(fēng)險施工施工成本、質(zhì)量、進(jìn)度造價高、質(zhì)量差、拖延工期環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn)風(fēng)險措施策劃創(chuàng)意、論證、評價無創(chuàng)新，論證評價不房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作課件3.企業(yè)融資能力的提升融資需求

融資需求分析渡過財(cái)務(wù)危機(jī)現(xiàn)金平衡分析、融資風(fēng)險分析、控制權(quán)分析開辟新渠道各種融資渠道的特點(diǎn)、優(yōu)點(diǎn)和限制條件分析引入新的機(jī)制新融資渠道對管理理念、管理體制、管理團(tuán)隊(duì)、進(jìn)入市場、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、引入新技術(shù)等方面的影響經(jīng)營發(fā)展的需要資金周轉(zhuǎn)、資金需求量、資本結(jié)構(gòu)等方面的分析資本運(yùn)營的需要可行性研究、并購價值和風(fēng)險分析3.企業(yè)融資能力的提升融資融資需求分析渡過財(cái)務(wù)危機(jī)現(xiàn)融資能力

構(gòu)成和評價管理團(tuán)隊(duì)管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和“三化”程度（市場化、專業(yè)化、職業(yè)化）管理模式和制度支持戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的企業(yè)文化、組織結(jié)構(gòu)、管理體制和規(guī)范等產(chǎn)品和技術(shù)創(chuàng)新結(jié)構(gòu)合理、適應(yīng)市場、技術(shù)進(jìn)步市場創(chuàng)新渠道、品牌、促銷、定價、服務(wù)等策略和方法的運(yùn)用償債能力資產(chǎn)負(fù)債率、利息保障倍數(shù)、流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率等指標(biāo)融資能力融資能力構(gòu)成和評價管理團(tuán)隊(duì)管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和“三化”程度決策因素決策分析融資規(guī)模資金需要量預(yù)測：項(xiàng)目預(yù)測、經(jīng)營資金預(yù)測融資能力管理團(tuán)隊(duì)、管理制度、產(chǎn)品和服務(wù)、市場運(yùn)作、償債能力融資時間根際融資用途和風(fēng)險性確定融資期限（長短期融資比例）融資渠道和方式渠道：國家、法人單位、個人、外商方式：股票、直接吸收股本、債券、銀行貸款、融資租賃、商業(yè)信用資本結(jié)構(gòu)考慮資金成本、財(cái)務(wù)風(fēng)險等因素確定資本結(jié)構(gòu)。控制權(quán)分析取得或放棄控制權(quán)的利弊。放棄控制權(quán)可能導(dǎo)致利潤分流、原有股東利益受到傷害、影響長遠(yuǎn)發(fā)展等等。融資決策決策因素決策分析融資規(guī)模資金需要量預(yù)測：項(xiàng)目預(yù)測、經(jīng)營資金預(yù)上市融資上市條件具體內(nèi)容產(chǎn)業(yè)發(fā)展所屬資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策發(fā)行要求經(jīng)國務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)向社會公開發(fā)行股本總額股本總額不少于人民幣５０００萬元盈利情況開業(yè)時間在三年以上，最近３年連續(xù)盈利股東數(shù)量擁有股票面值人民幣１００元以上的股東不少于１０００人，向社會公眾發(fā)行的股份占２５％以上，股本總額４億元以上的，占１５％以上違法情況在最近三年內(nèi)無重大違法行為，財(cái)務(wù)報(bào)告無虛假記載

企業(yè)上市融資條件上市上市條件具體內(nèi)容產(chǎn)業(yè)發(fā)展所屬資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策發(fā)行重組模式說明原整體續(xù)存將改組企業(yè)的全部資產(chǎn)投入上市公司，再增資擴(kuò)股并列分解將原有企業(yè)進(jìn)行橫向的一分為二分解上市（剝離上市）串聯(lián)分解將原有企業(yè)進(jìn)行縱向向的一分為二分解上市（分解為母子公司）合并整體先合并（內(nèi)部和外部）后上市買殼上市通過購買上市公司的股權(quán)并實(shí)現(xiàn)控股后，達(dá)到間接上市的目的

企業(yè)上市前重組方式重組模式說明原整體續(xù)存將改組企業(yè)的全部資產(chǎn)投入上市公司，再增財(cái)務(wù)問題說明資產(chǎn)評估評估程序，資產(chǎn)重組，調(diào)帳審計(jì)審計(jì)程序，調(diào)整帳項(xiàng)盈利預(yù)測根據(jù)企業(yè)正常發(fā)展速度和盈利水平預(yù)測；采用趨勢分析法、因素分析法和投資回報(bào)法預(yù)測招股說明書說明募集資金用途、股利分配政策、股本情況、經(jīng)營業(yè)績、各種債務(wù)、主要固定資產(chǎn)等境外上市進(jìn)行境內(nèi)外會計(jì)核算差異的調(diào)整

企業(yè)上市財(cái)務(wù)問題財(cái)務(wù)問題說明資產(chǎn)評估評估程序，資產(chǎn)重組，調(diào)帳審計(jì)審計(jì)程序，調(diào)

所謂殼，即上市交易的資格，也是在公開的證券市場具有可持續(xù)融資的功能。一般俗稱的殼大多是指業(yè)績差的上市公司，由于虧損，達(dá)不到證監(jiān)會規(guī)定的配股和增發(fā)新股的要求，就是連續(xù)三年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不能低于１０％，最低不能低于６％。

借殼上市，就是購買上市公司的股權(quán)做大股東，然后通過優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換，徹底改變上市公司的經(jīng)營業(yè)績，從而達(dá)到證監(jiān)會規(guī)定的增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場融資的目的，為企業(yè)不斷輸血，為企業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)（市值和附加值）發(fā)展創(chuàng)造動力和條件。

借殼上市的方式有兩種：

一種是場內(nèi)交易，即在二級市場公開收購。這種方式通常成本太高，因?yàn)槭召彽南⒁坏﹤鏖_，二級市場的股價必然應(yīng)聲而漲。

企業(yè)借殼上市所謂殼，即上市交易的資格，也是在公開的證券市場

第二種場外交易即協(xié)議轉(zhuǎn)讓，也是中國證券市場的主流收購方式，這與中國證券市場的先天性不足有關(guān)。因?yàn)橹袊C券市場早年的上市公司絕大部分是國企改制和控股的，無法流通的國有股和法人股占６０％以上，這也為２００１年和今年的國有股減持之爭和股市的動蕩埋下了巨大的隱患。國有股流通一直是懸在中國股市和廣大股民頭上的一把達(dá)摩克利斯之劍。

借殼上市一般都選擇協(xié)議轉(zhuǎn)讓，特別是國有股的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，一是收購價格和成本低，轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)是每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率；二是國家和地方政府鼓勵國有股逐漸退出；三是有暗箱操作的可能和空間。

第二種場外交易即協(xié)議轉(zhuǎn)讓，也是中國證券市場的主

廣東奧園集團(tuán)集團(tuán)借殼上市案例

借殼情況：

2003年2月18日，上市公司誠成文化公司原第一大股東湖南出版集團(tuán)有限責(zé)任公司所持有的2350萬股法人股(占總股本的11.3%)，已經(jīng)全部轉(zhuǎn)讓給廣東奧園集團(tuán)有限公司。奧園集團(tuán)正式成為誠成文化的第一大股東，實(shí)現(xiàn)了公司醞釀已久的進(jìn)入資本市場、推進(jìn)復(fù)合地產(chǎn)大業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

借殼策略：

1.增強(qiáng)融資能力

2.產(chǎn)業(yè)整合戰(zhàn)略：住宅產(chǎn)業(yè)、教育、文化、體育相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)整合（復(fù)合地產(chǎn)概念）。

3.奧園的高層職業(yè)經(jīng)理人均能部分參股誠成文化，成為實(shí)質(zhì)性的持股股東，從而開創(chuàng)民企資本從單一股權(quán)向多元化股權(quán)轉(zhuǎn)變的新時代，實(shí)現(xiàn)機(jī)制上的創(chuàng)新.

4.通過借殼上市（繼續(xù)借殼），打造投資控股公司，通過資本運(yùn)作，建立中國復(fù)合地產(chǎn)第一品牌。

5.通過并購擴(kuò)張。

廣東奧園集團(tuán)集團(tuán)借殼上市案例傍大款考慮因素分析融入資本拓寬融資渠道和方式，獲取大量資本品牌效應(yīng)與巨人同行，品牌復(fù)制效應(yīng)經(jīng)營運(yùn)作產(chǎn)品、模式、渠道、運(yùn)作能力等管理體系管理體制、制度、團(tuán)隊(duì)等行業(yè)進(jìn)入行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、政策障礙等區(qū)域擴(kuò)張沖破地區(qū)壁壘，進(jìn)行區(qū)域滲透技術(shù)障礙快速獲取新技術(shù)，贏得競爭時間

戰(zhàn)略性股東的引入傍考慮因素分析融入資本拓寬融資渠道和方式，獲取大量資兼并方：香港華潤創(chuàng)業(yè)主要經(jīng)營物業(yè)投資、貨倉儲運(yùn)、冷藏、策略性投資；上市公司背景；股票市值84億港幣。并購動機(jī)：大陸房地產(chǎn)獲利機(jī)會被兼并方：北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、建筑材料、物業(yè)經(jīng)營；股份構(gòu)成：法人股、職工股、外資股；注冊資本78125萬元。并購動機(jī)：業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張，融資受到制約。兼并方案：

華遠(yuǎn)出讓控股權(quán)給華創(chuàng)最大的股東堅(jiān)實(shí)公司（堅(jiān)實(shí)52%、華遠(yuǎn)16.8%、其他股東31.2%）；簽訂中外合資公司合同；每股凈資產(chǎn)認(rèn)購價為1.613元；并購后凈資產(chǎn)增到129000萬元。兼并方：香港華潤創(chuàng)業(yè)4.企業(yè)并購策略和方法資本運(yùn)營

速度

成長（規(guī)模、技術(shù)創(chuàng)新、多元化）成本控制管理創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新

經(jīng)營創(chuàng)新初始投資增資擴(kuò)股

再融資

并購重組內(nèi)部管理型發(fā)展戰(zhàn)略外部交易型發(fā)展戰(zhàn)略4.企業(yè)并購策略和方法資本速度成長（規(guī)模、產(chǎn)業(yè)整合

產(chǎn)業(yè)規(guī)模發(fā)展規(guī)律初創(chuàng)階段規(guī)?；燮胶夂吐?lián)盟產(chǎn)業(yè)集中度發(fā)展時間市場完全分散，集中度低。規(guī)模越來越重要，產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者開始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合。成功企業(yè)擴(kuò)展核心業(yè)務(wù)，出售或關(guān)閉附屬部門，加強(qiáng)競爭。少數(shù)幾個企業(yè)處于統(tǒng)治地位，產(chǎn)業(yè)集中度高達(dá)９０％，形成產(chǎn)業(yè)巨頭。大公司與巨頭建立聯(lián)盟。產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模發(fā)展規(guī)律初創(chuàng)階段規(guī)模化集聚平衡和聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)集中度并購策略策略主要內(nèi)容規(guī)模經(jīng)濟(jì)通過橫向并購形成規(guī)模，從而在行業(yè)中形成壟斷地位。如湘火炬、青島啤酒、普華永道、海航、科龍等。多元化通過并購形成主要行業(yè)板塊，包括關(guān)聯(lián)行業(yè)、非關(guān)聯(lián)行業(yè)的并購，如海爾、聯(lián)想、金蝶、惠普等等。產(chǎn)業(yè)鏈整合通過并購整合上游、下游產(chǎn)業(yè)，從而形成競爭力，如家電工商業(yè)并購、海航相關(guān)產(chǎn)業(yè)并購等等。其他策略區(qū)域擴(kuò)張、技術(shù)領(lǐng)先、投機(jī)獲利、高速發(fā)展、低成本擴(kuò)張等等。并購策略主要內(nèi)容規(guī)模經(jīng)濟(jì)通過橫向并購形成規(guī)模，從而在行業(yè)中形萬盟預(yù)測

房地產(chǎn)行業(yè)并購重組時機(jī)成熟

從我國房地產(chǎn)業(yè)本身所處的發(fā)展階段和外部環(huán)境看，并購重組時機(jī)已經(jīng)成熟。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于從簡單粗放向集約規(guī)模，從散亂無序到有序?qū)I(yè)化，從數(shù)量為主到數(shù)量、質(zhì)量并重發(fā)展的轉(zhuǎn)變階段。而從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律看，人均GDP1000美元到3000美元，是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的步伐加快，由無序競爭向大企業(yè)大集團(tuán)占領(lǐng)瓜分市場轉(zhuǎn)變，企業(yè)整合重組的趨勢是企業(yè)的規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化。從政策上，2003年國務(wù)院發(fā)布的18號文件確立了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。明確提出："支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)"。這些都為房地產(chǎn)業(yè)的快速整合提供了機(jī)會和動力。

萬盟預(yù)測

房地產(chǎn)行業(yè)并購重組時機(jī)成熟

從

房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀急需重組改善。我國房地產(chǎn)企業(yè)整體素質(zhì)不高，普遍存在“散、小、差”的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市有4000多家房地產(chǎn)企業(yè)，大約3000個居民就擁有一家房地產(chǎn)公司，在規(guī)劃市區(qū)大約每280畝地就有一家房地產(chǎn)公司；我國大陸房地產(chǎn)企業(yè)三萬多家，平均凈資產(chǎn)不足一千萬元；開發(fā)企業(yè)中具有一級資質(zhì)的只占1.44%，二級資質(zhì)的占12.9%。我國現(xiàn)在還沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)具有足夠的規(guī)模優(yōu)勢，能夠占有市場總額5%以上的大房地產(chǎn)企業(yè)至今不存在。這種現(xiàn)狀與其支柱產(chǎn)業(yè)地位和發(fā)展的內(nèi)在要求不相適應(yīng)，與許多國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律相差甚遠(yuǎn)，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級。從去年開始，政府加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的治理力度。從121文件到建行的通知，到國務(wù)院的18號令，一直到北京市政府的4號令，政府在政策上加快了對房地產(chǎn)的規(guī)范化管理。特別是銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款嚴(yán)格限制，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作。不少中小開發(fā)商無法貸到款，資金壓力很大，只能通過手中的項(xiàng)目向外尋求合作、收購，否則難以維持，結(jié)果便是破產(chǎn)，這為大企業(yè)的

房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀急需重組改善。我國房地產(chǎn)企業(yè)收購、并購提供了絕好的機(jī)會。相反的，大型地產(chǎn)公司在信貸上不成問題，資金充裕，為它們并購合適的對象，擴(kuò)張自己的實(shí)力提供了決好的機(jī)會。

外資的介入將起到加速整合的作用。2004年的春天，外資地產(chǎn)巨頭開始向內(nèi)地中小地產(chǎn)商伸出“并購巨手”。港資地產(chǎn)巨頭上海置業(yè)正與內(nèi)地地產(chǎn)商展開有關(guān)收購的初步洽談。此前，在“上海之春”房產(chǎn)交易會上，也有外資地產(chǎn)商表達(dá)了對內(nèi)地地產(chǎn)公司收購、合作等意愿。未來1-2年內(nèi)，并購方式將成為外資地產(chǎn)巨頭介入內(nèi)地樓市的重要渠道。外資的介入將進(jìn)一步加快房地產(chǎn)業(yè)并購整合的步伐。

首創(chuàng)集團(tuán)老總劉曉光斷言：

房地產(chǎn)的大并購時代來了。大并購的結(jié)果，則必然是大公司的出現(xiàn)。在我國，能夠占有市場總額5%以上的大房地產(chǎn)企業(yè)至今不存在。按照順馳老總孫宏斌的測算，這個份額意味著每年需實(shí)現(xiàn)500億元銷售額。從當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)看，明年還很難有企業(yè)做得到，但明里暗里朝這個目標(biāo)努力的企業(yè)有幾家。收購、并購提供了絕好的機(jī)會。相反的，大型地產(chǎn)公司在信貸上不成價值增值自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)率債務(wù)增長期資金成本經(jīng)營投資融資銷售增長利潤邊際所得稅率營運(yùn)資本投資固定資本投資對外投資股利股票價格收益乘

減

兼并和收購中的定價并購價值價值增值自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)率債務(wù)增長期資金成本經(jīng)營投資融資銷售增定價因素分析銷售增長市場需求、行業(yè)分析、競爭優(yōu)勢、銷售預(yù)測銷售利潤率盈利模式、盈利水平預(yù)測所得稅率稅收政策及稅負(fù)預(yù)測固定資本固定資產(chǎn)投資預(yù)測營運(yùn)資本營運(yùn)資本投資預(yù)測資金成本債務(wù)利息水平及投資報(bào)酬率長期負(fù)債目前及未來債務(wù)情況協(xié)同效應(yīng)成本、銷售、市場力量、無形資產(chǎn)協(xié)同效應(yīng)定價因素分析銷售增長市場需求、行業(yè)分析、競爭優(yōu)勢、

實(shí)例：假定目標(biāo)企業(yè)乙目前的年銷售額50億，以后第一、二年的銷售額增長率為10％，第三、四、五年的銷售額增長率為12％，預(yù)測期限為五年，其銷售利潤率為8％，所得稅率30％，銷售額每增長1元所需追加的固定資本投資扣除折舊后為0.12元，銷售額每增長至元所需追加的流動資本投資為0.08元。預(yù)測期后的每年稅后利潤與第五年相等，且每年需追加的固定資本投資與流動資本投資之和與每年折舊之差均為1.76億元，即企業(yè)乙在預(yù)測期后的現(xiàn)金凈流量為一個常量，g=0。企業(yè)乙目前的負(fù)債為9.5億元。

實(shí)例：假定目標(biāo)企業(yè)乙目前的年銷售額50億，以后第一、二

第一步：確定各年的現(xiàn)金凈流量

Ft=St-1（1＋g1）×Pt×（1－Tt）－（St－S1－1）×（ft－Wt）

式中：St為第t年銷售額；P為第t年的銷售利潤率；Tt為第t年的所得稅率；ft為第t年的銷售額每增長1元所需追加固定資本投資（全部固定資本投資扣除拆舊）；Wt為第t年的銷售額每增長1元所需追加流動資本投資。

計(jì)算預(yù)測期內(nèi)各年現(xiàn)金凈流量：

F1＝50×（1＋0.1）×0.08×（1－0.3）－（55－50）×（0.12＋0.08）=2.08（億元）

F2=55×（1＋0.1）×0.08×（1－0.3）－5.5×（0.12＋0.08）＝2288（億元）

F3=60.5×（1＋0.12）×0.08×（1－0.3）－7.26×（0.12＋0.08）＝2.

343（億元）

F4=67.76×（1＋0.12）×O.08×（1－0.3）－8.13l×（0.12＋0.08）＝2.624（億元）

F5＝75.891×（l＋0.12）×O.08×（