商業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)保值與增值深度解析|商業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)保值與增值2015-03-09房地產(chǎn)投資融資俱樂部核心提示：正確的資產(chǎn)管理視角，應(yīng)該是在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營過程中，通過對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營績(jī)效整體評(píng)估，通過定期翻新、改造及設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，真正提升商業(yè)項(xiàng)目的人氣和經(jīng)營效益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)整體增值。很多地產(chǎn)公司，包括萬達(dá)在內(nèi)，都是通過“商業(yè)+住宅”的模式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高溢價(jià)，然后通過銷售物業(yè)來獲得利潤(rùn)，這種模式逐漸被證明是損害業(yè)主、商家的飲鴆止渴的發(fā)展模式。隨著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展，各大地產(chǎn)企業(yè)老板的眼光也更加長(zhǎng)遠(yuǎn)，逐漸有意識(shí)地將自己手中的項(xiàng)目從以往的銷售經(jīng)營模式向持有經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，逐漸從“商業(yè)地產(chǎn)銷售商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商”。在持有商業(yè)的比例越來越大的情況下，如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)的保值與增值就成為業(yè)主、開發(fā)商以及商管團(tuán)隊(duì)面臨的最核心問題。商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)管理全過程包括資產(chǎn)盤點(diǎn)、資產(chǎn)管理和資產(chǎn)退出。資產(chǎn)盤點(diǎn)是指在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作前期，通過項(xiàng)目定位分析和投資測(cè)算，確定項(xiàng)目投資組合，將商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估信息予以登記造冊(cè)；資產(chǎn)管理是指商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建造及招商推廣完成并開業(yè)后，商管團(tuán)隊(duì)通過商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)把關(guān)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值；資產(chǎn)退出是指商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營到一定階段，一旦尋找到合適的投資商和機(jī)會(huì)，即可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的變現(xiàn)。（圖1）如何真正確保商業(yè)資產(chǎn)整體增值？根據(jù)多年來的研究，我們提出“三大手段+兩大抓手”，如圖2所示。一、商業(yè)資產(chǎn)增值的三大手段：項(xiàng)目運(yùn)營、翻新改造、維修保養(yǎng)商業(yè)資產(chǎn)的增值主要可從項(xiàng)目運(yùn)營增值、項(xiàng)目翻新改造、物業(yè)維修保養(yǎng)這三個(gè)維度來關(guān)注。正確的資產(chǎn)管理視角，應(yīng)該是在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營過程中，通過對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營績(jī)效整體評(píng)估，通過定期翻新、改造及設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，真正提升商業(yè)項(xiàng)目的人氣和經(jīng)營效益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)整體增值。1.通過運(yùn)營管理使得項(xiàng)目增值從定向策略、調(diào)研、拿地、定位、設(shè)計(jì)、工程、推廣、租賃至營運(yùn)及維護(hù)等，全過程都會(huì)影響到日后資產(chǎn)能否保值和增值。特別是在項(xiàng)目開業(yè)之后的運(yùn)營期，運(yùn)營效果的好壞直接決定了整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的客流量，進(jìn)而影響各商戶的營業(yè)收入，進(jìn)而影響開發(fā)商可收取的租金收入。運(yùn)營期的運(yùn)營管理措施主要集中在以下幾個(gè)方面：促銷推廣：商業(yè)項(xiàng)目的整體客流量是評(píng)價(jià)商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值非常重要的指標(biāo)之一，舉辦大量的促銷推廣活動(dòng)來提升整體項(xiàng)目客流是很多商管公司非常關(guān)注的。所以，各個(gè)商管公司都會(huì)針對(duì)當(dāng)下的流行元素舉辦一些促銷推廣活動(dòng)，或是針對(duì)某些特定的品牌進(jìn)行打折促銷，來吸引更多客流。比如以奧運(yùn)、世界杯、大運(yùn)會(huì)等為主題的運(yùn)動(dòng)系列活動(dòng)，以讀書、藝術(shù)、時(shí)尚等為主題的文化活動(dòng)，以情人節(jié)、圣誕節(jié)等為主題的節(jié)假日活動(dòng)，還包括男裝、女裝、童裝、化妝品等有針對(duì)性的促銷活動(dòng)等，都是各商業(yè)項(xiàng)目的選擇。業(yè)態(tài)調(diào)整：對(duì)于一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目而言，定期進(jìn)行業(yè)態(tài)整體調(diào)整是一系列運(yùn)營管理工作中的重中之重，外部商圈經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化，而且客戶的消費(fèi)水平和口味也一直在變化，業(yè)態(tài)調(diào)整是必然結(jié)果。通過業(yè)態(tài)調(diào)整，使得整體業(yè)態(tài)規(guī)劃與商圈所覆蓋客戶群體的消費(fèi)定位高度匹配。比如像萬達(dá)、龍湖等標(biāo)桿企業(yè)，均有定期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整的硬性指標(biāo)，而且一定要確保調(diào)整之后的租金收益更高。調(diào)整順序可以先是經(jīng)營收益差的，再是品牌級(jí)數(shù)低的，再調(diào)整商業(yè)形象不佳的，通過這種循序漸進(jìn)的調(diào)整，獲得客流、營業(yè)額、客單價(jià)的全面提升，最后帶來的必然是租金收益的進(jìn)一步提升。而租金坪效和租金遞增率指標(biāo)也是衡量商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的核心指標(biāo)之一，因而可實(shí)現(xiàn)租金收益和資產(chǎn)價(jià)值升值的雙重收益。商家輔導(dǎo)：商業(yè)項(xiàng)目成功與失敗的影響因素絕大部分都來自于商業(yè)項(xiàng)目中的各個(gè)商戶，如何使得商家獲得更高收益進(jìn)而支撐整體租金漲幅，是每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的核心、關(guān)注。所以，很多商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)要求運(yùn)營團(tuán)隊(duì)要有足夠的商業(yè)意識(shí)，通過平時(shí)的學(xué)習(xí)和總結(jié)，真正具備輔導(dǎo)商家的能力。比如，可以幫助商家實(shí)現(xiàn)更好的產(chǎn)品組合、商品陳列，可以適時(shí)建議商家進(jìn)行一些促銷推廣活動(dòng)，通過這種商業(yè)輔導(dǎo)，真正幫助商家實(shí)現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，也可以實(shí)現(xiàn)商管公司的經(jīng)營目標(biāo)。2.通過翻新改造使得項(xiàng)目增值目前各大商業(yè)項(xiàng)目都開始重視項(xiàng)目的翻新改造，有的項(xiàng)目幾乎所有區(qū)域都有整改痕跡。各大商業(yè)中心之所以密集地進(jìn)行升級(jí)改造，主要有兩個(gè)方面的原因：一是為了修正整體商業(yè)定位。借裝修之機(jī)調(diào)整品牌分布和業(yè)態(tài)范圍，使得商業(yè)項(xiàng)目的整體定位與消費(fèi)者的需求精準(zhǔn)咬合；二是為了迎合消費(fèi)者“喜新厭舊”的購物情緒?？紤]到多個(gè)全新的大型購物中心要同時(shí)推向市場(chǎng)，強(qiáng)敵當(dāng)前，不少商業(yè)機(jī)構(gòu)都不敢掉以輕心'，希望以調(diào)整后的精準(zhǔn)業(yè)態(tài)迎接即將到來的激烈競(jìng)爭(zhēng)。通過定期的翻新改造，可以使商業(yè)項(xiàng)目與當(dāng)下流行的商業(yè)元素相匹配，也可以借此機(jī)會(huì)對(duì)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和商業(yè)布局進(jìn)行合理調(diào)整，以保證商業(yè)活力。隨著商業(yè)流行元素的變化，近年來翻新改造比較出名的當(dāng)數(shù)2012年上海K11藝術(shù)購物中心和2011年龍湖北城天街改造案例。上海K11藝術(shù)購物中心改造耗時(shí)較長(zhǎng)，將B3層至地上6層全部進(jìn)行了改造，改造總金額高達(dá)5億元。全新亮相的上海K11采用大面積垂直綠化墻設(shè)計(jì)，有效隔熱降低能耗，而綠化墻的灌溉系統(tǒng)收集了整棟香港新世界大廈洗手池下水，通過污水處理系統(tǒng)使之循環(huán)利用，有效節(jié)水達(dá)33%；高33米的人工水景瀑布飛瀉而下，中庭玻璃頂棚有效采集自然光線，以其樹干樹枝的創(chuàng)新造型與周圍的垂直綠化融為一體；3樓設(shè)立都市農(nóng)莊，近300平方米的室內(nèi)生態(tài)互動(dòng)體驗(yàn)種植區(qū)，采用多種高科技種植技術(shù)在室內(nèi)模擬蔬菜的室外生長(zhǎng)環(huán)境；而位于商場(chǎng)6層的空中花園也是淮海路上的一個(gè)露天觀景勝地。此外，商場(chǎng)4樓打造成Kocktail酒吧街，破除店與店之間的空間隔斷，打破商場(chǎng)營業(yè)時(shí)間限制。這次改造提升了整體商業(yè)效果。再拿以精細(xì)化管理著稱的龍湖地產(chǎn)來說，直到2010年才真正成立了商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，在2011年花費(fèi)5000余萬元對(duì)北城天街實(shí)現(xiàn)全面升級(jí)改造，為龍湖帶來了2.5億的租金收入，使得該項(xiàng)目租金收入幾乎接近龍湖旗下全部商業(yè)項(xiàng)目的租金總額。此外龍湖每年都會(huì)拿出租金收入的1-3%對(duì)北城天街進(jìn)行細(xì)致改造，也帶來了每年商戶營業(yè)額及租金收入的大幅增長(zhǎng)。一方面，根據(jù)標(biāo)桿企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的翻新改造主要聚焦在以下幾點(diǎn)：整體定位：商管公司可以在對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行深度市場(chǎng)調(diào)研和商圈分析后，分析商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿υu(píng)估值，如果評(píng)估結(jié)果不錯(cuò)，則可以考慮引入品牌級(jí)數(shù)更高的品牌，以提升項(xiàng)目整體定位。業(yè)態(tài)分布：同樣建立在充分的市調(diào)分析之后，可以考慮對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、租戶組合進(jìn)行調(diào)整，對(duì)鋪位進(jìn)行重新規(guī)劃。比如有標(biāo)桿企業(yè)將A區(qū)原有的較為中檔的店鋪調(diào)整為國際性品牌，將B區(qū)原有的家具店移走，引入青春時(shí)尚品牌；同時(shí)適度調(diào)高餐飲比例，加入了更多休閑餐飲租戶等等。通過對(duì)業(yè)態(tài)分布的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)整體業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)更加合理，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)租金收益進(jìn)一步提升。室內(nèi)裝修：為了使得各個(gè)商戶的經(jīng)營形象與日益提升的商場(chǎng)定位相匹配，需要適時(shí)推動(dòng)各商戶的室內(nèi)裝修升級(jí)。硬件改善：為了使得商業(yè)項(xiàng)目更加人性化，可以對(duì)客流動(dòng)線進(jìn)行更好的設(shè)計(jì)，使其更加順暢，比如可以在廣場(chǎng)中心增加能遮擋陽光和風(fēng)雨的蓬頂結(jié)構(gòu)，還可在購物中心的各主要位置增加時(shí)尚且實(shí)用的導(dǎo)視系統(tǒng)，使得客戶體驗(yàn)更好，進(jìn)而帶來更高的客單價(jià)。空間設(shè)計(jì)：為了更好地營造購物氛圍，可以考慮在空間設(shè)計(jì)方面做文章，比如可以適當(dāng)?shù)卦黾优{(diào)燈光，這樣更有利于聚焦人氣和舉辦各種項(xiàng)目推廣活動(dòng)。另一方面，翻新改造所帶來的新增可租賃面積、可銷售面積應(yīng)及時(shí)更新資產(chǎn)臺(tái)賬。除了要注意商業(yè)項(xiàng)目的翻新改造業(yè)務(wù)本身的關(guān)鍵點(diǎn)之外，還需要重點(diǎn)關(guān)注每一次的翻新改造為項(xiàng)目帶來的新增租賃面積、新增可銷售面積以及租賃資源的調(diào)整信息。這一點(diǎn)對(duì)于眾多商管公司而言都是一個(gè)管理難點(diǎn)，主要存在以下一些問題：資產(chǎn)臺(tái)賬沒有及時(shí)刷新：拿深圳某標(biāo)桿地產(chǎn)公司而言，其旗下的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目多年來已經(jīng)經(jīng)歷了多次翻新改造，但是資產(chǎn)臺(tái)賬沒有過程版本的管理，在過去的三年中，項(xiàng)目每次翻新改造對(duì)商業(yè)項(xiàng)目帶來的商業(yè)面積變化根本無從考究，也導(dǎo)致管理團(tuán)隊(duì)無法針對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營效益進(jìn)行精準(zhǔn)衡集團(tuán)與項(xiàng)目口徑不一致：幾年翻新改造下來，商業(yè)面積增加了好幾千平米，但是集團(tuán)在下達(dá)租金預(yù)算目標(biāo)和統(tǒng)計(jì)商場(chǎng)經(jīng)營效益時(shí)，計(jì)算基礎(chǔ)都是基于幾年前的建筑面積、計(jì)租面積信息，出現(xiàn)大量租金收入白白流失的情況，讓集團(tuán)商管領(lǐng)導(dǎo)痛心不已。所以，需要定期建立集團(tuán)統(tǒng)一的資產(chǎn)管理臺(tái)賬，并且根據(jù)經(jīng)營情況動(dòng)態(tài)、定期刷新資產(chǎn)臺(tái)賬信息，確保集團(tuán)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)口徑的一致，確保資產(chǎn)信息的完備性，從而提高預(yù)算管理水平，保證商場(chǎng)經(jīng)營效果穩(wěn)步提升。3.通過物業(yè)管理使得項(xiàng)目增值對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，客流量巨大、服務(wù)要求高、管理點(diǎn)分散、營業(yè)時(shí)間性強(qiáng)，所以日常的物業(yè)管理難度比住宅物業(yè)要高很多。日常商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣正常供應(yīng)、公用面積保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、倉儲(chǔ)管理和意外事故處理等。對(duì)于真正想長(zhǎng)期經(jīng)營好商業(yè)項(xiàng)目的地產(chǎn)企業(yè)而言，由于各項(xiàng)商業(yè)設(shè)施的使用頻次特別高，需要特別注意有計(jì)劃地維護(hù)保養(yǎng)。一是編制合理的修繕計(jì)劃。為了確保商業(yè)建筑、商業(yè)設(shè)施的完好，需結(jié)合往年的維修保養(yǎng)記錄，編制合理的修繕計(jì)劃。可以對(duì)修繕計(jì)劃按照大修、中修、小修三類來編制，這樣會(huì)更加合理。比如大修針對(duì)主體損壞，中修是指不影響主體結(jié)構(gòu)的局部維修，小修是指可以及時(shí)修復(fù)的小損小壞。二是建立維修服務(wù)檔案。為了更加合理地編制修繕計(jì)劃，同時(shí)更好地分析物業(yè)管理過程中存在的共性問題，需要建立維修服務(wù)檔案，找到運(yùn)營管理提升的內(nèi)容，同時(shí)也為將來的維修、翻新、擴(kuò)建等提供重要參考信息。三是大中修外包監(jiān)督管理。商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)備、設(shè)施如果需要發(fā)外包，需要結(jié)合相應(yīng)的資質(zhì)要求嚴(yán)格選擇，在施工過程中，應(yīng)由雙方共同就技術(shù)、造價(jià)以及將來的影響進(jìn)行全面考慮，同時(shí)需要派駐專人對(duì)整個(gè)施工質(zhì)量進(jìn)行全程監(jiān)督，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。通過這三個(gè)方面的措施，就可以確保商業(yè)設(shè)施的正常使用，避免出現(xiàn)大的維修事件，造成大額成本損失，同時(shí)確保商業(yè)資產(chǎn)可以獲得評(píng)估價(jià)值的進(jìn)一步提升。二、資產(chǎn)管理過程可控的兩大抓手：資產(chǎn)臺(tái)賬要清晰，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)要可控通過以上三個(gè)手段可以確保商業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)增值，在實(shí)際的資產(chǎn)管理過程中，還需從以下兩方面來進(jìn)行保障：1.資產(chǎn)臺(tái)賬要清晰項(xiàng)目伊始，地產(chǎn)企業(yè)需要為每個(gè)項(xiàng)目建立資產(chǎn)臺(tái)賬，并且按照合理的歸類進(jìn)行詳細(xì)登記。首先，對(duì)集團(tuán)所轄商業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)類別需要進(jìn)行統(tǒng)一梳理，需按照業(yè)態(tài)分類，對(duì)所有的資產(chǎn)歸類進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一；其次，需要記錄資產(chǎn)的原值以及資產(chǎn)的現(xiàn)值，以便于資產(chǎn)管理者直觀了解資產(chǎn)的整體增值情況；再次，需要記錄資產(chǎn)的多重屬性，包括資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)回購面積、內(nèi)租面積、外租面積、閑置面積、可售面積等面積信息，還包括對(duì)應(yīng)的收入信息；第四，需要詳細(xì)統(tǒng)計(jì)不同年份之間的面積變化、收入增長(zhǎng)、運(yùn)營成本變化等信息。過程中再根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)刷新臺(tái)賬中的信息，比如可售資產(chǎn)部分，需結(jié)合過程中統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的刷新及時(shí)刷新數(shù)據(jù)，如圖3所示。在資產(chǎn)管理過程中，需要在五個(gè)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)對(duì)資產(chǎn)信息進(jìn)行刷新，比如明確規(guī)劃方案時(shí)、得出房屋測(cè)繪報(bào)告時(shí)、資產(chǎn)劃撥時(shí)、定價(jià)/定租金政策時(shí)、開盤銷售時(shí)，都需結(jié)合最新的面積和價(jià)格信息對(duì)資產(chǎn)總臺(tái)賬進(jìn)行適時(shí)的刷新。另外，還需在翻新改造、資產(chǎn)劃撥、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、持有轉(zhuǎn)銷售時(shí)動(dòng)態(tài)刷新和回顧資產(chǎn)臺(tái)賬，這樣才能得到清晰的可售資產(chǎn)臺(tái)賬。2.運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)要可控對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，會(huì)關(guān)注建面租金單價(jià)、租金坪效、銷售坪效等正常經(jīng)營指標(biāo)，以及空鋪率、租售比等異常指標(biāo)。但是，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的過程經(jīng)營而言，往往沒有去關(guān)注這些指標(biāo)的計(jì)算基礎(chǔ)和計(jì)算規(guī)則，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目過程中出現(xiàn)大量的利潤(rùn)流失。比如，地產(chǎn)公司有建筑面積、套內(nèi)面積、計(jì)租面積、可租賃面積等不同的面積指標(biāo)，如果在統(tǒng)計(jì)商業(yè)資產(chǎn)信息的時(shí)候，往往會(huì)存在簽約的商業(yè)資產(chǎn)的匯總信息與實(shí)際面積信息不符的情況。如果管理不善，很有可能導(dǎo)致大量利潤(rùn)外流。主要存在以下情況：一是使用合理的指標(biāo)來監(jiān)控運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。在解決了指標(biāo)統(tǒng)計(jì)口徑的一致性問題之后，還需要解決用合理的指標(biāo)來監(jiān)控運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的問題，否則，一旦選擇不善，相當(dāng)于一線的管理后門一直是開啟的，無法起到真正監(jiān)控運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的作用，比如空鋪率與出租率?，F(xiàn)在較多的商業(yè)地產(chǎn)公司均采用“空鋪率”來監(jiān)控目前商業(yè)資產(chǎn)的整體出租情況，這是比較有代表性的異常指標(biāo)之一，但是根據(jù)我們的實(shí)踐看來，這里提及的空鋪率只是一個(gè)時(shí)點(diǎn)值，而不是期間值，不能真實(shí)反映鋪位空置的情況。二是使用不同的面積指標(biāo)統(tǒng)計(jì)資產(chǎn)。很多地產(chǎn)公司在對(duì)外披露信息的時(shí)候統(tǒng)一使用的是建筑面積，比如整體商業(yè)面積、商場(chǎng)建面租金單價(jià)等。但是在統(tǒng)計(jì)商戶的合同信息時(shí)，一般都是按照計(jì)租面積來統(tǒng)計(jì)，而這個(gè)時(shí)候有的是按照建面，有的是按照套內(nèi)，有的是按照約定的面積來交租，這就會(huì)帶來統(tǒng)計(jì)口徑的不一