房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識

房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識培訓房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點

納稅籌劃案例分析（非財務(wù)環(huán)節(jié)對稅負的重大影響及應(yīng)對）房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識培訓房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段建設(shè)階段預售階段竣工階段持有階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段印花稅契稅土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段印花稅簽訂土地使用權(quán)出讓合同時，按合同金額的萬分之五繳納。地價1億元印花稅50000元房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段契稅第一次：簽訂土地使用權(quán)出讓合同時，按合同金額的3%繳納。第二次：繳納城市建設(shè)配套費時，按城市建設(shè)配套費的3%補繳。第三次：后期補交土地出讓金時，按補交土地出讓金的3%補繳。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段城鎮(zhèn)土地使用稅從拿地到售出房屋，每年都繳，4月和10月各繳一半。每年稅額=實際占用的土地面積×每平方米稅額實際占用的土地面積……以權(quán)證為準，包括行政劃撥土地。也包括小區(qū)內(nèi)的道路、綠化用地。每平方米稅額…………..分7個土地等級（4--20元），各等級的稅額由區(qū)、縣政府確定，報市政府批準。不定期調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)起始時間出讓方式拿地：實際取得土地時間與土地使用權(quán)登記時間孰先。轉(zhuǎn)讓方式拿地：從合同約定交付土地時間的次月起；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起。納稅義務(wù)終止時間已銷售房屋的占地面積，自交房或購房者房屋產(chǎn)權(quán)登記時，不再繳納。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段土地成本返還的影響

會計處理方式：沖減土地成本/計入補貼收入沖減土地成本對土地增值稅可能產(chǎn)生巨大的影響：返還金額×1.3×30%稅務(wù)機關(guān)通常的要求：沖減土地成本（多繳稅）以下措施可能有利于企業(yè)：返還對象與開發(fā)企業(yè)分離返還的依據(jù)（政府文件或協(xié)議）不指定具體用途房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段建設(shè)階段預售階段竣工階段持有階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點建設(shè)階段甲供材的營業(yè)稅承包商（供應(yīng)商）開具的發(fā)票房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點建設(shè)階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點建設(shè)階段甲供材的營業(yè)稅稅法規(guī)定：施工方繳納營業(yè)稅的基數(shù)，應(yīng)包含甲供材金額。裝飾工程除外。實際承擔人？稅票的抬頭為施工方，房地產(chǎn)企業(yè)無法稅前扣除。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點建設(shè)階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點建設(shè)階段承包商（供應(yīng)商）開具的發(fā)票

發(fā)票是否合規(guī)，決定了成本能否扣除，對稅負有著重大的影響。不是有發(fā)票就行。國稅發(fā)票：材料、設(shè)備、設(shè)備租賃、設(shè)計、廣告、會展、咨詢、運輸、通信等地稅發(fā)票：工程款、金融保險、表演、餐飲、住宿、旅游、娛樂、銷售不動產(chǎn)、不動產(chǎn)租賃等

“營改增”過程中，不斷變化。兩年之內(nèi)全部完成。承包商（供應(yīng)商）為少繳稅款提出的要求，可能使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負增加。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點建設(shè)階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點建設(shè)階段承包商（供應(yīng)商）開具的發(fā)票

特殊情況銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑安裝勞務(wù)：如門窗、玻璃幕墻施工方如能提供其自身國稅機關(guān)出具的從事貨物生產(chǎn)的證明，則總價款的70%應(yīng)開具地稅的建筑業(yè)發(fā)票，30%應(yīng)開具國稅的銷售發(fā)票。如不能提供，則全額開具地稅的建筑業(yè)發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點建設(shè)階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段建設(shè)階段

預售階段竣工階段持有階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點預售階段營業(yè)稅及附加土地增值稅的預征企業(yè)所得稅的預計和繳納房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點預售階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點預售階段營業(yè)稅及附加

“附加”：城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加基數(shù)：實際收款金額或已達合同約定付款日期的金額稅率：5.6%次月繳納。土地增值稅的預征預售時預征，竣工后清算，多退少補?；鶖?shù)：不論是否收款，均按合同全額預征。預征率普通標準住宅2%。非普通標準住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫等）3.5%。獨棟商品住宅5%。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點預售階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點預售階段土地增值稅的預征同時符合以下三個條件的為普通標準住宅：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上單套最大建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積120平方米以下實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.4倍以下房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點預售階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點預售階段企業(yè)所得稅的預計和繳納預售時預計毛利，計入預售當年利潤；完工后結(jié)算實際毛利，將差異計入完工年度利潤，多不退少要補。預計毛利的基數(shù)：實際收款金額或已達合同約定付款日期的金額。預計毛利率：渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、北部新區(qū)：20%其他區(qū)縣：15%經(jīng)濟適用房、限價房和危改房：3%每季度預計一次。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點預售階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段建設(shè)階段

預售階段

竣工階段持有階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段土地增值稅的清算企業(yè)所得稅的結(jié)算竣工時點的影響稅收清、結(jié)算資料的準備房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段土地增值稅的清算土地增值稅額＝增值額×稅率增值額＝銷售收入－扣除項目金額增值率＝增值額÷扣除項目金額扣除項目金額（不等同于開發(fā)成本）：土地成本房地產(chǎn)開發(fā)成本銷售費用、管理費用（固定按土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算）財務(wù)費用（金融機構(gòu)利息或固定按土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算）售房繳納的營業(yè)稅及附加加計扣除額（固定按土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%計算）房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段土地增值稅的清算稅率：分段計算增值率≤50%的增值額30%

50%＜增值率≤100%的增值額40%

100%＜增值率≤200%的增值額50%

增值率＞200%的增值額60%房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段企業(yè)所得稅的結(jié)算預售時預計毛利，計入預售當年利潤；完工后結(jié)算實際毛利，將差異計入完工年度利潤，多不退少要補。稅率：25%或15%（城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)項目）

房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段竣工時點的影響“開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案”或“開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用”的年度，必須進行企業(yè)所得稅結(jié)算。不論是1月，還是12月竣工，都必須在次年5月31日前進行企業(yè)所得稅結(jié)算。竣工時點靠后，不利于發(fā)票和成本結(jié)算資料的準備。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段稅收清、結(jié)算資料的準備發(fā)改委批準的開發(fā)項目立項批復文件（《立項備案證》/《項目核準通知》）《土地使用權(quán)證》及附圖《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《預售許可證》《重慶市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》初始產(chǎn)權(quán)證面積實測報告項目總體平面效果圖土地出讓合同（或土地轉(zhuǎn)讓合同）銷售臺賬主要的建筑安裝工程合同、決算資料賬簿、憑證（符合稅法規(guī)定的發(fā)票）房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段建設(shè)階段

預售階段

竣工階段

持有階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點持有階段房產(chǎn)稅土地使用稅營業(yè)稅及附加企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點持有階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點持有階段房產(chǎn)稅出租房產(chǎn)：租金×12%自用房產(chǎn)：房產(chǎn)原值（包括附屬設(shè)施和土地價值）×70%×1.2%附屬設(shè)施：為了維持和增加功能或滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，房產(chǎn)原值不能準確劃分的，由稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定；出租的，依照租金收入計征。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點持有階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點持有階段土地使用稅營業(yè)稅及附加企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點持有階段房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識培訓房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點

納稅籌劃案例分析（非財務(wù)環(huán)節(jié)對稅負的重大影響及應(yīng)對）房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識培訓房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點納稅籌劃案例分析

（非財務(wù)環(huán)節(jié)對稅負的重大影響及應(yīng)對）案例一：項目報建對土地增值稅的影響某開發(fā)項目規(guī)劃總建筑面積約110萬方，分為A、B、C、D四個組團，分期開發(fā)。2013年，A組團竣工，總建筑面積為28萬方，其中普通住宅18萬方、非普通住宅0.9萬方、商鋪3.3萬方、車庫5.8萬方。截至2014年2月，A組團已達到土地增值稅清算條件，稅務(wù)機關(guān)要求進行清算。

納稅籌劃案例分析

（非財務(wù)環(huán)節(jié)對稅負的重大影響及應(yīng)對）案例一納稅籌劃案例分析

（非財務(wù)環(huán)節(jié)對稅負的重大影響及應(yīng)對）案例一：項目報建對土地增值稅的影響

土地增值稅清算的第一步即確定清算單位。稅法規(guī)定：以發(fā)改委及有權(quán)立項備案部門備案的項目為清算單位，也可以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》注明的分期項目為清算單位。該項目在發(fā)改委為整個項目辦理了一個立項；為A組團辦理了11個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，分別為10棟高層住宅及底商以及一個地下車庫。由于B、C、D組團在5年后才可能開發(fā)完畢，稅務(wù)機關(guān)不可能一直等待，故只能按11個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》將A組團劃分為11個清算單位。納稅籌劃案例分析

（非財務(wù)環(huán)節(jié)對稅負的重大影響及應(yīng)對）案例一納稅籌劃案例分析

（非財務(wù)環(huán)節(jié)對稅負的重大影響及應(yīng)對）案例一：項目報建對土地增值稅的影響

由于不同清算單位的土地增值稅須分別計算，不得相互抵銷，而車庫往往是負增值項目，按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》將A組團劃分為11個清算單位，將使得5.8萬方車庫的負增值額無法與其他清算單位的商鋪產(chǎn)生的巨大增值額抵銷，造成商鋪的土地增值稅負上升。應(yīng)對：該企業(yè)在發(fā)改委為A組團辦理了一個立項，將A組團劃分為同一個清算單位，以車庫的負增值額與商鋪的增值額抵銷，避免多繳土地增值稅額3281萬元。納稅籌劃案例分析

（非財務(wù)環(huán)節(jié)對稅負的重大影響及應(yīng)對）案例一納稅籌劃案例分析

（非財務(wù)環(huán)節(jié)對稅負的重大影響及應(yīng)對）案例二：銷售策略對土地增值稅的影響某開發(fā)項目總可售面積為13萬方，其中普通住宅10.5萬方，商鋪0.8萬方，車庫1.7萬方。截至目前，普通住宅以銷售10.4萬方?，F(xiàn)商鋪擬開盤銷售，預期可在短期內(nèi)售出0.7萬方。車庫未達到銷售條件，短期內(nèi)暫不可銷售。

納稅籌劃案例分析

（非財務(wù)環(huán)節(jié)對稅負的重大影響及應(yīng)對）案例二納稅籌劃案例分析

（非財務(wù)環(huán)節(jié)對稅負的重大影響及應(yīng)對）案例二：銷售策略對土地增值稅的影響對銷售策略的分析：如果商鋪開盤銷售，按照預期，可能在短期內(nèi)售出0.7萬方，這樣該項目的已售面積將達11.2萬方，占總可售面積的比例將超過85%。稅法規(guī)定：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓、出租或自用的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，稅務(wù)機關(guān)可以要求進行土地增值稅清算。而此時如果清算，大部分商鋪的增值已經(jīng)實現(xiàn)，但車庫的負增值額還未實現(xiàn)，必然造成土地增值稅多繳，產(chǎn)生不必要的損失。應(yīng)對：商鋪推遲開盤，待車庫達到銷售條件后，一同銷售。定價策略的影響納稅籌劃案例分析

（非財務(wù)環(huán)節(jié)對稅負的重大影響及應(yīng)對）案例二房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識

房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識培訓房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點

納稅籌劃案例分析（非財務(wù)環(huán)節(jié)對稅負的重大影響及應(yīng)對）房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識培訓房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段建設(shè)階段預售階段竣工階段持有階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段印花稅契稅土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段印花稅簽訂土地使用權(quán)出讓合同時，按合同金額的萬分之五繳納。地價1億元印花稅50000元房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段契稅第一次：簽訂土地使用權(quán)出讓合同時，按合同金額的3%繳納。第二次：繳納城市建設(shè)配套費時，按城市建設(shè)配套費的3%補繳。第三次：后期補交土地出讓金時，按補交土地出讓金的3%補繳。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段城鎮(zhèn)土地使用稅從拿地到售出房屋，每年都繳，4月和10月各繳一半。每年稅額=實際占用的土地面積×每平方米稅額實際占用的土地面積……以權(quán)證為準，包括行政劃撥土地。也包括小區(qū)內(nèi)的道路、綠化用地。每平方米稅額…………..分7個土地等級（4--20元），各等級的稅額由區(qū)、縣政府確定，報市政府批準。不定期調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)起始時間出讓方式拿地：實際取得土地時間與土地使用權(quán)登記時間孰先。轉(zhuǎn)讓方式拿地：從合同約定交付土地時間的次月起；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起。納稅義務(wù)終止時間已銷售房屋的占地面積，自交房或購房者房屋產(chǎn)權(quán)登記時，不再繳納。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段土地成本返還的影響

會計處理方式：沖減土地成本/計入補貼收入沖減土地成本對土地增值稅可能產(chǎn)生巨大的影響：返還金額×1.3×30%稅務(wù)機關(guān)通常的要求：沖減土地成本（多繳稅）以下措施可能有利于企業(yè)：返還對象與開發(fā)企業(yè)分離返還的依據(jù)（政府文件或協(xié)議）不指定具體用途房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段建設(shè)階段預售階段竣工階段持有階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點建設(shè)階段甲供材的營業(yè)稅承包商（供應(yīng)商）開具的發(fā)票房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點建設(shè)階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點建設(shè)階段甲供材的營業(yè)稅稅法規(guī)定：施工方繳納營業(yè)稅的基數(shù)，應(yīng)包含甲供材金額。裝飾工程除外。實際承擔人？稅票的抬頭為施工方，房地產(chǎn)企業(yè)無法稅前扣除。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點建設(shè)階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點建設(shè)階段承包商（供應(yīng)商）開具的發(fā)票

發(fā)票是否合規(guī)，決定了成本能否扣除，對稅負有著重大的影響。不是有發(fā)票就行。國稅發(fā)票：材料、設(shè)備、設(shè)備租賃、設(shè)計、廣告、會展、咨詢、運輸、通信等地稅發(fā)票：工程款、金融保險、表演、餐飲、住宿、旅游、娛樂、銷售不動產(chǎn)、不動產(chǎn)租賃等

“營改增”過程中，不斷變化。兩年之內(nèi)全部完成。承包商（供應(yīng)商）為少繳稅款提出的要求，可能使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負增加。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點建設(shè)階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點建設(shè)階段承包商（供應(yīng)商）開具的發(fā)票

特殊情況銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑安裝勞務(wù)：如門窗、玻璃幕墻施工方如能提供其自身國稅機關(guān)出具的從事貨物生產(chǎn)的證明，則總價款的70%應(yīng)開具地稅的建筑業(yè)發(fā)票，30%應(yīng)開具國稅的銷售發(fā)票。如不能提供，則全額開具地稅的建筑業(yè)發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點建設(shè)階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段建設(shè)階段

預售階段竣工階段持有階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點預售階段營業(yè)稅及附加土地增值稅的預征企業(yè)所得稅的預計和繳納房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點預售階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點預售階段營業(yè)稅及附加

“附加”：城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加基數(shù)：實際收款金額或已達合同約定付款日期的金額稅率：5.6%次月繳納。土地增值稅的預征預售時預征，竣工后清算，多退少補?；鶖?shù)：不論是否收款，均按合同全額預征。預征率普通標準住宅2%。非普通標準住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫等）3.5%。獨棟商品住宅5%。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點預售階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點預售階段土地增值稅的預征同時符合以下三個條件的為普通標準住宅：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上單套最大建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積120平方米以下實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.4倍以下房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點預售階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點預售階段企業(yè)所得稅的預計和繳納預售時預計毛利，計入預售當年利潤；完工后結(jié)算實際毛利，將差異計入完工年度利潤，多不退少要補。預計毛利的基數(shù)：實際收款金額或已達合同約定付款日期的金額。預計毛利率：渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、北部新區(qū)：20%其他區(qū)縣：15%經(jīng)濟適用房、限價房和危改房：3%每季度預計一次。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點預售階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段建設(shè)階段

預售階段

竣工階段持有階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段土地增值稅的清算企業(yè)所得稅的結(jié)算竣工時點的影響稅收清、結(jié)算資料的準備房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段土地增值稅的清算土地增值稅額＝增值額×稅率增值額＝銷售收入－扣除項目金額增值率＝增值額÷扣除項目金額扣除項目金額（不等同于開發(fā)成本）：土地成本房地產(chǎn)開發(fā)成本銷售費用、管理費用（固定按土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算）財務(wù)費用（金融機構(gòu)利息或固定按土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算）售房繳納的營業(yè)稅及附加加計扣除額（固定按土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%計算）房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段土地增值稅的清算稅率：分段計算增值率≤50%的增值額30%

50%＜增值率≤100%的增值額40%

100%＜增值率≤200%的增值額50%

增值率＞200%的增值額60%房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段企業(yè)所得稅的結(jié)算預售時預計毛利，計入預售當年利潤；完工后結(jié)算實際毛利，將差異計入完工年度利潤，多不退少要補。稅率：25%或15%（城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)項目）

房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段竣工時點的影響“開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案”或“開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用”的年度，必須進行企業(yè)所得稅結(jié)算。不論是1月，還是12月竣工，都必須在次年5月31日前進行企業(yè)所得稅結(jié)算。竣工時點靠后，不利于發(fā)票和成本結(jié)算資料的準備。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段稅收清、結(jié)算資料的準備發(fā)改委批準的開發(fā)項目立項批復文件（《立項備案證》/《項目核準通知》）《土地使用權(quán)證》及附圖《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《預售許可證》《重慶市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》初始產(chǎn)權(quán)證面積實測報告項目總體平面效果圖土地出讓合同（或土地轉(zhuǎn)讓合同）銷售臺賬主要的建筑安裝工程合同、決算資料賬簿、憑證（符合稅法規(guī)定的發(fā)票）房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段建設(shè)階段

預售階段

竣工階段

持有階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點拍地階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點持有階段房產(chǎn)稅土地使用稅營業(yè)稅及附加企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點持有階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點持有階段房產(chǎn)稅出租房產(chǎn)：租金×12%自用房產(chǎn)：房產(chǎn)原值（包括附屬設(shè)施和土地價值）×70%×1.2%附屬設(shè)施：為了維持和增加功能或滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，房產(chǎn)原值不能準確劃分的，由稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定；出租的，依照租金收入計征。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點持有階段房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點持有階段土地使用稅營業(yè)稅及附加企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點持有階段房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識培訓房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點

納稅籌劃案例分析（非財務(wù)環(huán)節(jié)對稅負的重大影響及應(yīng)對）房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識培訓房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點納稅籌劃案例分析

（非財務(wù)環(huán)節(jié)對稅負的重大影響及應(yīng)對）案例一：項目報建對土地增值稅的影響某開發(fā)項目規(guī)劃總建筑面積約110萬方，分為A、B、C、D四個組團，分期開發(fā)。2013年，A組團竣工，總建筑面積為28萬方，其中普通住宅18萬方、非普通住宅0.9萬方、商鋪3.3萬方、車庫5.8萬方。截至2014年