地王廣場一期經(jīng)營狀況、售價及六區(qū)規(guī)劃、投資預測分析光大招商中心2014年02月19日地王廣場一期經(jīng)營狀況、售價及六區(qū)規(guī)劃、投資預測分析光大招商中地王廣場一至四區(qū)目前租賃情況地王廣場一區(qū)，部分產(chǎn)權(quán)為白沙塘村，一層公司物業(yè)共1297㎡，現(xiàn)有業(yè)態(tài)：銀行、好萊塢婚紗城，出租率為100%。二層公司物業(yè)共2237㎡，暫時空置。三層公司物業(yè)共5217㎡，暫時空置?？偝鲎饴蕿?5%。地王廣場二區(qū)，一層至三層共約3萬㎡，公司自主經(jīng)營彩怡百貨，出租率為100%。地王廣場三區(qū)至四區(qū)產(chǎn)權(quán)較分散，由我司物業(yè)與小業(yè)主組成。其中三至四區(qū)一層總面積為7692.47㎡，公司鋪50間，業(yè)主鋪47間，出租率為87%。三至四區(qū)二層總面積為8103.5㎡，公司鋪69間，業(yè)主鋪137間，暫時出租率為17.5㎡，已經(jīng)跟婚慶公司合作出租。三至四區(qū)三層總面積為8461.6㎡，公司鋪為212間，業(yè)主鋪22間，出地王廣場一至四區(qū)目前租賃情況地王廣場一區(qū)，部分產(chǎn)權(quán)為白沙塘村地王廣場一至四區(qū)目前租賃情況租率為50%，其中三區(qū)三層已經(jīng)跟婚慶公司合作出租。

在以上的數(shù)據(jù)可以看到，只要是整個區(qū)域是公司自持的物業(yè)，出租率都明顯較高，甚至達到100%的出租率。地王廣場一至四區(qū)目前租賃情況租率為50%，其中三區(qū)三層已經(jīng)跟地王廣場一至五區(qū)目前租賃情況分析地王廣場從2005年10月1日開業(yè)以來經(jīng)營狀況一直都不是很理想，初期商場定位為：主力店+小商鋪（小業(yè)主），經(jīng)營狀況一般，也有大量優(yōu)質(zhì)商家進駐。由于我司對商鋪提前銷售，導致產(chǎn)權(quán)分散，沒法統(tǒng)一規(guī)劃招商。小業(yè)主只考慮到眼前的收益問題，一味追求高回報，租金較高，沒有給商業(yè)一個培育的過程，導致大量前期優(yōu)質(zhì)商家的流失，根本談不上“品牌增值效益”了，給后期的經(jīng)營管理都帶來了困難。由于南城、東城、萬江商圈的崛起，給經(jīng)營已有八年的地王廣場帶來了巨大的挑戰(zhàn)，加上廣場里、外的設施開始老化，停車位少、工程改造難等等，給地王廣場的招商帶來重重困難，空置面積較高。地王廣場一至五區(qū)目前租賃情況分析地王廣場從2005年10月1地王廣場一至五區(qū)目前租賃情況分析地王廣場(537間)76386.57㎡公司鋪（331間）52949.44㎡業(yè)主鋪(206間)23437.13㎡地王廣場一至五區(qū)鋪面間數(shù)及面積地王廣場一、三、四區(qū)空置率為50.30%，其中二區(qū)是自持物業(yè)（彩怡百貨），空置率為10%，五區(qū)大部分是盈大商業(yè)，公司物業(yè)較少，空置率為50%。地王廣場一至五區(qū)目前租賃情況分析地王廣場(537間)公司鋪（地王廣場一至五區(qū)收益方式實際收益剩余面積（預計租金收益）地王廣場總收益地王廣場一至五區(qū)收益方式實際收益剩余面積（預計租金收益）地王地王廣場一至五區(qū)目前收益情況一區(qū)每年租金加管理費收益為：34.482萬元二區(qū)扣點方式三至四區(qū)每年租金加管理費收益為：930.584892萬元五區(qū)每年租金加管理費收益為：131.6640萬元地王廣場一至四區(qū)現(xiàn)年實際收益一區(qū)待租面積7454㎡，預計租金為30元/㎡，年收益為：313.068萬元二區(qū)扣點方式三至四區(qū)待租面積5894.02㎡，預計租金為60元/㎡，年收益為：572.9萬元五區(qū)待租面積2472㎡，預計租金為87元/㎡，年收益為：303.1056萬元地王廣場一至四區(qū)暫時未出租面積及預計租金收益以上預計租金是根據(jù)現(xiàn)有同等的租賃租金收入計算的地王廣場一至五區(qū)目前收益情況一區(qū)每年租金加管理費收益為：34地王廣場一、三、四、五區(qū)十五年收益{實際年收益+剩余面積（預計租金年收益）}×15年＝

地王廣場十五年總收益（1098萬元+1189萬元）×15年=3.4305億元以上收益沒有計算年遞增率，我司地王廣場的租金年遞增率10%。地王廣場一、三、四、五區(qū)十五年收益{實際年收益+剩余面積（預地王廣場前期銷售單價及現(xiàn)售價對比按萬元為計算單位可見即使是經(jīng)營不理想，鋪面還是有升值的空間，如果前期暫時不銷售，統(tǒng)一規(guī)劃招商，給予個商業(yè)的培育期，做旺了再銷售，現(xiàn)在的收益要大的多。地王廣場前期銷售單價及現(xiàn)售價對比按萬元為計算單位可見即使是經(jīng)地王廣場與周邊商圈售價對比區(qū)域世博廣場項目銷售價格，主要地王現(xiàn)有業(yè)主售價、東湖花園、西城樓、世博廣場、聚福廣場、萬達廣場。東湖花園萬達廣場西城城聚福廣場世博廣場地王廣場與周邊商圈售價對比區(qū)域世博廣場項目銷售價格，主要地王地王廣場現(xiàn)售價與周邊商圈現(xiàn)售價對比按萬元為計算單位地王廣場一層臨街現(xiàn)售價為3.5-4.5萬元/㎡左右，內(nèi)街為2-2.5萬元/㎡左右。其中聚福廣場近期賣出的售價明細較高。地王廣場現(xiàn)售價與周邊商圈現(xiàn)售價對比按萬元為計算單位地王廣場一東城萬達廣場主要調(diào)查對象：萬達廣場一層商住區(qū)、美食街及黃金街的售價。商住樓美食街、黃金街東城萬達廣場主要調(diào)查對象：萬達廣場一層商住區(qū)、美食街及黃金街東城萬達廣場商住區(qū)美食街、黃金街其中萬達廣場商住樓一層售價為6-8萬元/㎡，美食街及黃金街為8-9.5萬元/㎡。東城萬達廣場商住區(qū)美食街、黃金街其中萬達廣場商住樓一層售價為地王廣場現(xiàn)售價與周邊商圈現(xiàn)售價對比從以上數(shù)據(jù)可以看到目前東縱大道的商業(yè)地產(chǎn)鋪面售價最高的是東城萬達，但萬達只銷售旁邊的鋪面，核心區(qū)是自持的物業(yè)。萬達廣場品牌增值效益項目的聯(lián)動效益直接聯(lián)營效益品牌經(jīng)營效益通過住宅、星級酒店、A級寫字樓、一站式購物中心等等，塑造一個城中心。借助品牌增值效益，達到較高的鋪面銷售價格。同時通過持有物業(yè)的有效經(jīng)營，達到資產(chǎn)的升值。地王廣場現(xiàn)售價與周邊商圈現(xiàn)售價對比從以上數(shù)據(jù)可以看到目前東縱地王一、三、四區(qū)未售鋪方案方案背景：依照目前地王經(jīng)營現(xiàn)狀及受該物業(yè)條件的限制，預估未來的可發(fā)展空間有限，為了減少公司損失，年初商業(yè)中心提出地王廣場公司鋪出售建議，結(jié)合營銷中心制訂的營銷方案，現(xiàn)針對銷售下及自主經(jīng)營兩種情況下從財務角度就現(xiàn)金凈流量進行對比分析。地王一、三、四區(qū)未售鋪方案方案背景：一、銷售地王一、三、四區(qū)未售鋪方案假設：1、按現(xiàn)有成本3500元/平，成本8500萬。售價參考營銷部提供的1區(qū)均價12054元，3.4區(qū)均價12600元，分期銷售，預計按4年銷售。2、營銷費用及管理費用按收入2%預估3、折現(xiàn)率為10%一、銷售地王一、三、四區(qū)未售鋪方案假設：地王一、三、四區(qū)未售鋪方案現(xiàn)金凈流量為8012萬，累積凈現(xiàn)值為6871萬元。地王一、三、四區(qū)未售鋪方案現(xiàn)金凈流量為8012萬，累積凈現(xiàn)值二、自主經(jīng)營地王一、三、四區(qū)未售鋪方案目前出租率公司鋪約50%，平均單價48元預計未來達到65%-70%，單價每年按5%遞增。10年后發(fā)生一次裝修，16年后再次裝修。折現(xiàn)率為10%二、自主經(jīng)營地王一、三、四區(qū)未售鋪方案目前出租率公司鋪約50地王一、三、四區(qū)未售鋪方案按現(xiàn)有成本8500計，仍需14年累積現(xiàn)金流量為正。現(xiàn)金凈現(xiàn)值33年后仍為負187萬。內(nèi)部報酬率為6%。（折現(xiàn)率為10%）地王一、三、四區(qū)未售鋪方案按現(xiàn)有成本8500計，仍需14年累如不能改變現(xiàn)有地王經(jīng)營環(huán)境下，不能大幅提升租金，改變現(xiàn)有這種空置率情況下，建議整體銷售。（財務部建議）地王一、三、四區(qū)未售鋪方案如不能改變現(xiàn)有地王經(jīng)營環(huán)境下，不能大幅提升租金，改變現(xiàn)有這種地王六區(qū)投資預測、規(guī)劃分析地王六區(qū)投資預測、規(guī)劃分析地王六區(qū)投資預測投資成本概算投資成本：土地成本+建安成本+資金成本建筑面積約1.8萬，初始投資成本約7500萬。單位成本約4100元地王六區(qū)投資預測投資成本概算投資成本：土地成本+建安成本+資地王六區(qū)投資預測三種方式下的投資預測1、100%銷售2、30%銷售70%持有3、100%持有地王六區(qū)投資預測三種方式下的投資預測1、100%銷售地王六區(qū)投資預測一、100%銷售假設：1、銷售進度：依開盤情況及推廣力度預計2014年銷售40%，以后年度銷售20%，至2017年銷售完畢2、銷售單價：參照前期地王銷售部提供的平均單價1.8萬預估。由于不同進度銷售單價不同，預估2014年單價1.8萬，2015年2萬，2015年2萬，2017年1.8萬。3、銷售及管理費用率按銷售收入2%預估4、預繳增值稅率3%，銷售完畢后進行土地增值稅清算5、折現(xiàn)率取10%。地王六區(qū)投資預測一、100%銷售假設：地王六區(qū)投資預測100%銷售情況下投資預測該投資方案下：內(nèi)部報酬率62%，凈現(xiàn)值8613萬。內(nèi)部報酬率較高，但因產(chǎn)權(quán)已銷售，無后期房產(chǎn)增值收益。地王六區(qū)投資預測100%銷售情況下投資預測該投資方案下：內(nèi)部地王六區(qū)投資預測二、30%銷售及70%持有假設：1、首層銷售，銷售進度及單價方案參照100%銷售情況。銷售單價營銷部提供的周邊商鋪單價在6-8萬區(qū)間，無其他參考數(shù)據(jù)，商業(yè)參照前期地王銷售部提供的100%銷售下的單價1.8萬，預估首層銷售單價范圍在3-4萬之間。2、銷售情況下的條件參照100%銷售3、持有部份：資產(chǎn)原值＝投資成本-銷售部份成本+裝修費用，預估裝修費用1000萬。按20年攤銷，十年后每5年裝修一次，費用每次按1000萬計，同時每次裝修按5年攤銷。4、出租率首年90%，后期在95%，租金單價參照目前地王的租金單價每平48元預計二、三層租金40元/平，第三年后按10%遞增。5、營運費用按租金收入15%計。其他收入按月均7萬，以后年度按5%遞增。地王六區(qū)投資預測二、30%銷售及70%持有假設：地王六區(qū)投資預測內(nèi)部收益率24%，累積凈現(xiàn)值4739萬，2015年凈現(xiàn)值（1942萬）及時收回初始投資，內(nèi)部收益率低于全額銷售情況下，但持有產(chǎn)權(quán)在未來房產(chǎn)增值可實現(xiàn)相應的額外收益。二、30%銷售及70%持有地王六區(qū)投資預測內(nèi)部收益率24%，累積凈現(xiàn)值4739萬，20地王六區(qū)投資預測三、100%持有假設：1、初始投資為7500萬，首次裝修約2000萬，十年后每5年裝修一次，裝修成本2000萬。2、預計2015年開業(yè)，出租率90%，后期保證在95%3、租金單價：參照地王48元/平，預計按55元/平，三年后每年按10%遞增4、相關(guān)的稅率及折現(xiàn)率與前面一致。5、不能考慮未來房產(chǎn)增值帶來的效率。地王六區(qū)投資預測三、100%持有假設：地王六區(qū)投資預測該方案下內(nèi)部收益率為8%，低于折現(xiàn)率10%，靜態(tài)回收期10年，動態(tài)回收期需25年。在20年時累積凈現(xiàn)值為負803萬。正常的情況下不考慮該方案。但因商鋪投資不同于一般性投資，需考慮未來商鋪的增值效應。三、100%持有地王六區(qū)投資預測該方案下內(nèi)部收益率為8%，低于折現(xiàn)率10%，地王六區(qū)投資預測三種方案下的優(yōu)劣勢地王六區(qū)投資預測三種方案下的優(yōu)劣勢六區(qū)規(guī)劃分析（原業(yè)態(tài)定位）地王六區(qū)1-3層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局方案一

(1F業(yè)態(tài)定位：主力店品牌餐飲、黃金、玉器、精品飾品）1層只適合公司自持物業(yè)六區(qū)規(guī)劃分析（原業(yè)態(tài)定位）地王六區(qū)1-3層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局方案一六區(qū)規(guī)劃分析（原業(yè)態(tài)定位）地王六區(qū)1-3層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局方案一

(2F業(yè)態(tài)定位：大主力店精品超市、餐飲品牌、年青人體驗館）2層只適合公司自持物業(yè)六區(qū)規(guī)劃分析（原業(yè)態(tài)定位）地王六區(qū)1-3層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局方案一六區(qū)規(guī)劃分析（原業(yè)態(tài)定位）地王六區(qū)1-3層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局方案一

(3F業(yè)態(tài)定位：主題餐飲美食城、兒童樂園、電玩、美容美體）3層只適合公司自持物業(yè)六區(qū)規(guī)劃分析（原業(yè)態(tài)定位）地王六區(qū)1-3層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局方案一六區(qū)規(guī)劃分析（一層銷售）地王廣場六區(qū)一層賣出售價可以參考地王廣場一期一層現(xiàn)售價及東城萬達廣場的商住區(qū)售價(5-8萬元/㎡）。地王廣場六區(qū)一層如果賣出，產(chǎn)權(quán)就分散了，經(jīng)營業(yè)態(tài)就會像地王一期的現(xiàn)狀，沒有統(tǒng)一的招商規(guī)劃及品牌定位，品類零亂。可售位置六區(qū)規(guī)劃分析（一層銷售）地王廣場六區(qū)一層賣出售價可以參六區(qū)規(guī)劃分析（一層銷售）六區(qū)二層規(guī)劃考慮到一層產(chǎn)權(quán)分散，靠一層帶動二、三層可能性較小，建議二層規(guī)劃成餐飲區(qū)美容、健身及超市，餐飲及超市可帶人氣，但超市租金較低，餐飲可以接受高租金，兩者可平衡租金收益。商超約2800㎡餐飲、美容、健身約3500㎡六區(qū)規(guī)劃分析（一層銷售）六區(qū)二層規(guī)劃考慮到一層產(chǎn)權(quán)分散，靠一六區(qū)規(guī)劃分析（一層銷售）六區(qū)三層規(guī)劃建議三層規(guī)劃成美食城。餐飲約2300㎡餐飲約4000㎡六區(qū)規(guī)劃分析（一層銷售）六區(qū)三層規(guī)劃建議三層規(guī)劃成美食城。餐銷售六區(qū)一層優(yōu)缺點：優(yōu)點：可以快速回籠資金，為公司增加收益。缺點：1、將六區(qū)最好的位置售出，產(chǎn)權(quán)分散，不能統(tǒng)一規(guī)劃招商及品牌定位，品類難把控，容易造成品類沖突導致經(jīng)營混亂。2、由于不能把控一層品牌進駐，直接影響二、三層的整體招商、業(yè)態(tài)定位及租金收益。3、由于產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)主較多，意見難統(tǒng)一，給一層的管理帶來難度。總結(jié)銷售六區(qū)一層優(yōu)缺點：總結(jié)建議解決方法：

1、公司自持物業(yè)，由我司招商部統(tǒng)一定位規(guī)劃招商。按一站式購物中心的標準或者是商業(yè)街的模式，吸引不同業(yè)態(tài)的品牌進駐，給予商業(yè)培育期，借助品牌增值效益，同時通過有效經(jīng)營，達到物業(yè)資產(chǎn)的升值。2、公司將一至三層全部賣出，解決二、三層后期招商定位、經(jīng)營管理的困難局面。

總結(jié)建議解決方法：總結(jié)

謝謝!以上純屬本部建議，有待斟酌。

地王廣場一期經(jīng)營狀況、售價及六區(qū)規(guī)劃、投資預測分析光大招商中心2014年02月19日地王廣場一期經(jīng)營狀況、售價及六區(qū)規(guī)劃、投資預測分析光大招商中地王廣場一至四區(qū)目前租賃情況地王廣場一區(qū)，部分產(chǎn)權(quán)為白沙塘村，一層公司物業(yè)共1297㎡，現(xiàn)有業(yè)態(tài)：銀行、好萊塢婚紗城，出租率為100%。二層公司物業(yè)共2237㎡，暫時空置。三層公司物業(yè)共5217㎡，暫時空置。總出租率為15%。地王廣場二區(qū)，一層至三層共約3萬㎡，公司自主經(jīng)營彩怡百貨，出租率為100%。地王廣場三區(qū)至四區(qū)產(chǎn)權(quán)較分散，由我司物業(yè)與小業(yè)主組成。其中三至四區(qū)一層總面積為7692.47㎡，公司鋪50間，業(yè)主鋪47間，出租率為87%。三至四區(qū)二層總面積為8103.5㎡，公司鋪69間，業(yè)主鋪137間，暫時出租率為17.5㎡，已經(jīng)跟婚慶公司合作出租。三至四區(qū)三層總面積為8461.6㎡，公司鋪為212間，業(yè)主鋪22間，出地王廣場一至四區(qū)目前租賃情況地王廣場一區(qū)，部分產(chǎn)權(quán)為白沙塘村地王廣場一至四區(qū)目前租賃情況租率為50%，其中三區(qū)三層已經(jīng)跟婚慶公司合作出租。

在以上的數(shù)據(jù)可以看到，只要是整個區(qū)域是公司自持的物業(yè)，出租率都明顯較高，甚至達到100%的出租率。地王廣場一至四區(qū)目前租賃情況租率為50%，其中三區(qū)三層已經(jīng)跟地王廣場一至五區(qū)目前租賃情況分析地王廣場從2005年10月1日開業(yè)以來經(jīng)營狀況一直都不是很理想，初期商場定位為：主力店+小商鋪（小業(yè)主），經(jīng)營狀況一般，也有大量優(yōu)質(zhì)商家進駐。由于我司對商鋪提前銷售，導致產(chǎn)權(quán)分散，沒法統(tǒng)一規(guī)劃招商。小業(yè)主只考慮到眼前的收益問題，一味追求高回報，租金較高，沒有給商業(yè)一個培育的過程，導致大量前期優(yōu)質(zhì)商家的流失，根本談不上“品牌增值效益”了，給后期的經(jīng)營管理都帶來了困難。由于南城、東城、萬江商圈的崛起，給經(jīng)營已有八年的地王廣場帶來了巨大的挑戰(zhàn)，加上廣場里、外的設施開始老化，停車位少、工程改造難等等，給地王廣場的招商帶來重重困難，空置面積較高。地王廣場一至五區(qū)目前租賃情況分析地王廣場從2005年10月1地王廣場一至五區(qū)目前租賃情況分析地王廣場(537間)76386.57㎡公司鋪（331間）52949.44㎡業(yè)主鋪(206間)23437.13㎡地王廣場一至五區(qū)鋪面間數(shù)及面積地王廣場一、三、四區(qū)空置率為50.30%，其中二區(qū)是自持物業(yè)（彩怡百貨），空置率為10%，五區(qū)大部分是盈大商業(yè)，公司物業(yè)較少，空置率為50%。地王廣場一至五區(qū)目前租賃情況分析地王廣場(537間)公司鋪（地王廣場一至五區(qū)收益方式實際收益剩余面積（預計租金收益）地王廣場總收益地王廣場一至五區(qū)收益方式實際收益剩余面積（預計租金收益）地王地王廣場一至五區(qū)目前收益情況一區(qū)每年租金加管理費收益為：34.482萬元二區(qū)扣點方式三至四區(qū)每年租金加管理費收益為：930.584892萬元五區(qū)每年租金加管理費收益為：131.6640萬元地王廣場一至四區(qū)現(xiàn)年實際收益一區(qū)待租面積7454㎡，預計租金為30元/㎡，年收益為：313.068萬元二區(qū)扣點方式三至四區(qū)待租面積5894.02㎡，預計租金為60元/㎡，年收益為：572.9萬元五區(qū)待租面積2472㎡，預計租金為87元/㎡，年收益為：303.1056萬元地王廣場一至四區(qū)暫時未出租面積及預計租金收益以上預計租金是根據(jù)現(xiàn)有同等的租賃租金收入計算的地王廣場一至五區(qū)目前收益情況一區(qū)每年租金加管理費收益為：34地王廣場一、三、四、五區(qū)十五年收益{實際年收益+剩余面積（預計租金年收益）}×15年＝

地王廣場十五年總收益（1098萬元+1189萬元）×15年=3.4305億元以上收益沒有計算年遞增率，我司地王廣場的租金年遞增率10%。地王廣場一、三、四、五區(qū)十五年收益{實際年收益+剩余面積（預地王廣場前期銷售單價及現(xiàn)售價對比按萬元為計算單位可見即使是經(jīng)營不理想，鋪面還是有升值的空間，如果前期暫時不銷售，統(tǒng)一規(guī)劃招商，給予個商業(yè)的培育期，做旺了再銷售，現(xiàn)在的收益要大的多。地王廣場前期銷售單價及現(xiàn)售價對比按萬元為計算單位可見即使是經(jīng)地王廣場與周邊商圈售價對比區(qū)域世博廣場項目銷售價格，主要地王現(xiàn)有業(yè)主售價、東湖花園、西城樓、世博廣場、聚福廣場、萬達廣場。東湖花園萬達廣場西城城聚福廣場世博廣場地王廣場與周邊商圈售價對比區(qū)域世博廣場項目銷售價格，主要地王地王廣場現(xiàn)售價與周邊商圈現(xiàn)售價對比按萬元為計算單位地王廣場一層臨街現(xiàn)售價為3.5-4.5萬元/㎡左右，內(nèi)街為2-2.5萬元/㎡左右。其中聚福廣場近期賣出的售價明細較高。地王廣場現(xiàn)售價與周邊商圈現(xiàn)售價對比按萬元為計算單位地王廣場一東城萬達廣場主要調(diào)查對象：萬達廣場一層商住區(qū)、美食街及黃金街的售價。商住樓美食街、黃金街東城萬達廣場主要調(diào)查對象：萬達廣場一層商住區(qū)、美食街及黃金街東城萬達廣場商住區(qū)美食街、黃金街其中萬達廣場商住樓一層售價為6-8萬元/㎡，美食街及黃金街為8-9.5萬元/㎡。東城萬達廣場商住區(qū)美食街、黃金街其中萬達廣場商住樓一層售價為地王廣場現(xiàn)售價與周邊商圈現(xiàn)售價對比從以上數(shù)據(jù)可以看到目前東縱大道的商業(yè)地產(chǎn)鋪面售價最高的是東城萬達，但萬達只銷售旁邊的鋪面，核心區(qū)是自持的物業(yè)。萬達廣場品牌增值效益項目的聯(lián)動效益直接聯(lián)營效益品牌經(jīng)營效益通過住宅、星級酒店、A級寫字樓、一站式購物中心等等，塑造一個城中心。借助品牌增值效益，達到較高的鋪面銷售價格。同時通過持有物業(yè)的有效經(jīng)營，達到資產(chǎn)的升值。地王廣場現(xiàn)售價與周邊商圈現(xiàn)售價對比從以上數(shù)據(jù)可以看到目前東縱地王一、三、四區(qū)未售鋪方案方案背景：依照目前地王經(jīng)營現(xiàn)狀及受該物業(yè)條件的限制，預估未來的可發(fā)展空間有限，為了減少公司損失，年初商業(yè)中心提出地王廣場公司鋪出售建議，結(jié)合營銷中心制訂的營銷方案，現(xiàn)針對銷售下及自主經(jīng)營兩種情況下從財務角度就現(xiàn)金凈流量進行對比分析。地王一、三、四區(qū)未售鋪方案方案背景：一、銷售地王一、三、四區(qū)未售鋪方案假設：1、按現(xiàn)有成本3500元/平，成本8500萬。售價參考營銷部提供的1區(qū)均價12054元，3.4區(qū)均價12600元，分期銷售，預計按4年銷售。2、營銷費用及管理費用按收入2%預估3、折現(xiàn)率為10%一、銷售地王一、三、四區(qū)未售鋪方案假設：地王一、三、四區(qū)未售鋪方案現(xiàn)金凈流量為8012萬，累積凈現(xiàn)值為6871萬元。地王一、三、四區(qū)未售鋪方案現(xiàn)金凈流量為8012萬，累積凈現(xiàn)值二、自主經(jīng)營地王一、三、四區(qū)未售鋪方案目前出租率公司鋪約50%，平均單價48元預計未來達到65%-70%，單價每年按5%遞增。10年后發(fā)生一次裝修，16年后再次裝修。折現(xiàn)率為10%二、自主經(jīng)營地王一、三、四區(qū)未售鋪方案目前出租率公司鋪約50地王一、三、四區(qū)未售鋪方案按現(xiàn)有成本8500計，仍需14年累積現(xiàn)金流量為正。現(xiàn)金凈現(xiàn)值33年后仍為負187萬。內(nèi)部報酬率為6%。（折現(xiàn)率為10%）地王一、三、四區(qū)未售鋪方案按現(xiàn)有成本8500計，仍需14年累如不能改變現(xiàn)有地王經(jīng)營環(huán)境下，不能大幅提升租金，改變現(xiàn)有這種空置率情況下，建議整體銷售。（財務部建議）地王一、三、四區(qū)未售鋪方案如不能改變現(xiàn)有地王經(jīng)營環(huán)境下，不能大幅提升租金，改變現(xiàn)有這種地王六區(qū)投資預測、規(guī)劃分析地王六區(qū)投資預測、規(guī)劃分析地王六區(qū)投資預測投資成本概算投資成本：土地成本+建安成本+資金成本建筑面積約1.8萬，初始投資成本約7500萬。單位成本約4100元地王六區(qū)投資預測投資成本概算投資成本：土地成本+建安成本+資地王六區(qū)投資預測三種方式下的投資預測1、100%銷售2、30%銷售70%持有3、100%持有地王六區(qū)投資預測三種方式下的投資預測1、100%銷售地王六區(qū)投資預測一、100%銷售假設：1、銷售進度：依開盤情況及推廣力度預計2014年銷售40%，以后年度銷售20%，至2017年銷售完畢2、銷售單價：參照前期地王銷售部提供的平均單價1.8萬預估。由于不同進度銷售單價不同，預估2014年單價1.8萬，2015年2萬，2015年2萬，2017年1.8萬。3、銷售及管理費用率按銷售收入2%預估4、預繳增值稅率3%，銷售完畢后進行土地增值稅清算5、折現(xiàn)率取10%。地王六區(qū)投資預測一、100%銷售假設：地王六區(qū)投資預測100%銷售情況下投資預測該投資方案下：內(nèi)部報酬率62%，凈現(xiàn)值8613萬。內(nèi)部報酬率較高，但因產(chǎn)權(quán)已銷售，無后期房產(chǎn)增值收益。地王六區(qū)投資預測100%銷售情況下投資預測該投資方案下：內(nèi)部地王六區(qū)投資預測二、30%銷售及70%持有假設：1、首層銷售，銷售進度及單價方案參照100%銷售情況。銷售單價營銷部提供的周邊商鋪單價在6-8萬區(qū)間，無其他參考數(shù)據(jù)，商業(yè)參照前期地王銷售部提供的100%銷售下的單價1.8萬，預估首層銷售單價范圍在3-4萬之間。2、銷售情況下的條件參照100%銷售3、持有部份：資產(chǎn)原值＝投資成本-銷售部份成本+裝修費用，預估裝修費用1000萬。按20年攤銷，十年后每5年裝修一次，費用每次按1000萬計，同時每次裝修按5年攤銷。4、出租率首年90%，后期在95%，租金單價參照目前地王的租金單價每平48元預計二、三層租金40元/平，第三年后按10%遞增。5、營運費用按租金收入15%計。其他收入按月均7萬，以后年度按5%遞增。地王六區(qū)投資預測二、30%銷售及70%持有假設：地王六區(qū)投資預測內(nèi)部收益率24%，累積凈現(xiàn)值4739萬，2015年凈現(xiàn)值（1942萬）及時收回初始投資，內(nèi)部收益率低于全額銷售情況下，但持有產(chǎn)權(quán)在未來房產(chǎn)增值可實現(xiàn)相應的額外收益。二、30%銷售及70%持有地王六區(qū)投資預測內(nèi)部收益率24%，累積凈現(xiàn)值4739萬，20地王六區(qū)投資預測三、100%持有假設：1、初始投資為7500萬，首次裝修約2000萬，十年后每5年裝修一次，裝修成本2000萬。2、預計2015年開業(yè)，出租率90%，后期保證在95%3、租金單價：參照地王48元/平，預計按55元/平，三年后每年按10%遞增4、相關(guān)的稅率及折現(xiàn)率與前面一致。5、不能考慮未來房產(chǎn)增值帶來的效率。地王六區(qū)投資預測三、100%持有假設：地王六區(qū)投資預測該方案下內(nèi)部收益率為8%，低于折現(xiàn)率10%，靜態(tài)回收期10年，動態(tài)回收期需25年。在20年時累積凈現(xiàn)值為負803萬。正常的情況下不考慮該方案。但因商鋪投資不同于一般性投資，需考慮未來商鋪的增值效應。三、100%持有地王六區(qū)投資預測該方案下內(nèi)部收益率為8%，低于折現(xiàn)率10%，地王六區(qū)投資預測三種方案下