喀什曙光農(nóng)博城招商執(zhí)行方案喀什曙光農(nóng)博城項(xiàng)目組2014年3月31日喀什曙光農(nóng)博城招商執(zhí)行方案喀什曙光農(nóng)博城項(xiàng)目組1

目錄業(yè)態(tài)規(guī)劃招商策略租賃政策招商管理目錄2特色淡淡的維吾爾建筑風(fēng)情與現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)對(duì)話為表現(xiàn)形式，打造喀什乃至南疆一流的集農(nóng)貿(mào)、農(nóng)特、農(nóng)資、農(nóng)用五金配件、電子商務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等特色商業(yè)項(xiàng)目。涉農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)+電子商務(wù)平臺(tái)+商務(wù)辦公+物流配送+大型倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目簡(jiǎn)介特色淡淡的維吾爾建筑風(fēng)情與現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)對(duì)話為表現(xiàn)形式3招商方向?yàn)榇_?？κ彩锕廪r(nóng)業(yè)科技博覽城建成后按時(shí)開(kāi)業(yè)和順利運(yùn)營(yíng)，我們應(yīng)樹(shù)立“招商先行”的運(yùn)作理念，確定全球化的招商戰(zhàn)略，運(yùn)用全新的運(yùn)作模式和經(jīng)營(yíng)理念，明確一個(gè)先進(jìn)清晰的招商思路，制定一套科學(xué)可行的招商方案，分階段分步驟、有序有效的全面推進(jìn)招商工作。項(xiàng)目簡(jiǎn)介招商方向?yàn)榇_保喀什曙光農(nóng)業(yè)科技博覽城建成后按時(shí)開(kāi)業(yè)和4招商目標(biāo)招商目標(biāo)：招商原則：

響應(yīng)國(guó)家對(duì)于喀什“一帶一路”的方針，重點(diǎn)引進(jìn)形象好、規(guī)模大的本地品牌商家，并全面整合本地涉農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)，成為南疆地區(qū)品牌商家最集中、形象好、檔次高的一站式涉農(nóng)產(chǎn)品交易中心，樹(shù)立喀什地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)的標(biāo)桿，為曙光國(guó)際后續(xù)在喀什區(qū)域的戰(zhàn)略布局打好基礎(chǔ)。同時(shí)招商與銷售相互促進(jìn)，如前期跑市場(chǎng)協(xié)助銷售預(yù)熱、加快簽定大商戶、促進(jìn)經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)、配合銷售舉行招商推介會(huì)等活動(dòng)，進(jìn)而促進(jìn)銷售去化率。鎖定目標(biāo)客戶，對(duì)店面形象佳具有行業(yè)影響力的品牌商家，及時(shí)投入招商聯(lián)系工作，盡快簽訂進(jìn)駐意向合同，為其它客戶的洽談創(chuàng)造拉動(dòng)效應(yīng)。全面把控各品類分區(qū)布局，力求打造一個(gè)專業(yè)化、品牌化、形象佳的涉農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期贏利性的運(yùn)營(yíng)發(fā)展，達(dá)成發(fā)展商、商戶、政府、投資客等多贏的局面。項(xiàng)目簡(jiǎn)介招商目標(biāo)招商目標(biāo)：招商原則：響應(yīng)國(guó)家對(duì)于喀什“一帶一路”的5

招商難點(diǎn)自身因素：

1、項(xiàng)目銷售前期認(rèn)籌期比較短，銷售會(huì)有壓力，相應(yīng)招商前期難度更大;2、項(xiàng)目二期才會(huì)有倉(cāng)庫(kù)，一期經(jīng)營(yíng)戶的庫(kù)存問(wèn)題開(kāi)業(yè)時(shí)不能解決;3、項(xiàng)目規(guī)劃周期時(shí)間短，年中和商戶合同簽訂后可能會(huì)造成不能按時(shí)交房的風(fēng)險(xiǎn)；外部因素：

1、項(xiàng)目所在區(qū)域人氣淡薄，商業(yè)氛圍不濃，并且受到遠(yuǎn)方市場(chǎng)內(nèi)部對(duì)經(jīng)營(yíng)戶管控的影響，商戶對(duì)于新市場(chǎng)的期望很大，但擔(dān)心后期運(yùn)營(yíng)效果；

2、曙光五金建材市場(chǎng)位置好，實(shí)際租金低，不利于項(xiàng)目的租金收益提升；

3、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗案例的負(fù)面影響，如國(guó)際汽車城市場(chǎng)、廣州新城市場(chǎng)、明宇廣場(chǎng)。項(xiàng)目招商面臨的難點(diǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介招商難點(diǎn)自身因素：項(xiàng)目招商面臨的難點(diǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介6招商難點(diǎn)解決建議1、解決倉(cāng)庫(kù)問(wèn)題：

劃出大面積臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)，以xx㎡為單位，面向自營(yíng)、租賃二套以上商鋪的商戶，合同期內(nèi)免xx㎡的倉(cāng)庫(kù)租金，超過(guò)部分另收租金；2、樣板間的建設(shè)：

加緊規(guī)劃和建設(shè)樣板間，爭(zhēng)取在銷售開(kāi)盤(pán)前對(duì)外開(kāi)放樣板鋪，引起市場(chǎng)關(guān)注，及早的營(yíng)造投資氛圍；3、“放水養(yǎng)魚(yú)”利誘：

項(xiàng)目收益重點(diǎn)在于銷售，同時(shí)從長(zhǎng)期考慮，建議一期采取較高優(yōu)惠吸引其他市場(chǎng)客戶進(jìn)駐本項(xiàng)目，利于迅速招商和銷售，待市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有起色后再提升租金；4、重點(diǎn)引進(jìn)龍頭商戶：

針對(duì)品牌龍頭商戶、大商戶，應(yīng)采取特殊的招商措施及租賃政策，普通政策對(duì)其吸引力較??；項(xiàng)目招商難點(diǎn)的解決建議項(xiàng)目簡(jiǎn)介招商難點(diǎn)解決建議1、解決倉(cāng)庫(kù)問(wèn)題：項(xiàng)目招商難點(diǎn)的解決建議項(xiàng)目7曙光農(nóng)博城屬喀什首創(chuàng)現(xiàn)代化涉農(nóng)市場(chǎng)建設(shè)的示范工程，占地200畝，總建面積10萬(wàn)平方米，配備大型倉(cāng)儲(chǔ)物流基地；劃分為農(nóng)資、農(nóng)機(jī)、農(nóng)具、農(nóng)用五金配件、農(nóng)特產(chǎn)品5大業(yè)態(tài)，涵蓋化肥、農(nóng)藥、種子、飼料、農(nóng)膜、農(nóng)機(jī)、農(nóng)具、農(nóng)特產(chǎn)品、農(nóng)用五金配件9大行業(yè)展銷區(qū)，配備倉(cāng)儲(chǔ)、物流、酒店、餐飲、超市、電子商務(wù)、教育培訓(xùn)、技術(shù)服務(wù)、物業(yè)管理、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)等10多項(xiàng)服務(wù)功能。成為真正意義上的“展銷一條龍服務(wù)”標(biāo)桿性項(xiàng)目。規(guī)模優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)服務(wù)優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)管理優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目占地二百多畝，總建面積高達(dá)十萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)規(guī)劃以涉農(nóng)產(chǎn)品為主的各個(gè)門(mén)類，塑造涉農(nóng)產(chǎn)品集散地。國(guó)際知名地產(chǎn)大鱷，多年地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，成功運(yùn)作多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，喀什市重點(diǎn)招商對(duì)象；曙光五金建材城、武威萬(wàn)嘉國(guó)際廣場(chǎng)等在業(yè)內(nèi)享有極高口碑。位于G315國(guó)道、緊鄰高速出入口、大型物流園，位于喀什新城區(qū)核心位置。成熟的經(jīng)營(yíng)體制和科學(xué)的管理模式，統(tǒng)一的市場(chǎng)形象，專業(yè)的市場(chǎng)管理體系，客戶至上的管理理念。物流、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸平臺(tái)、硬件設(shè)施，消防安保全天候待命、辦公及酒店等商業(yè)配套近三十年的專業(yè)市場(chǎng)管理、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的市場(chǎng)管理理念、擁有強(qiáng)大的專業(yè)市場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)，能服務(wù)好廣大業(yè)主和商戶。統(tǒng)一的市場(chǎng)宣傳，專項(xiàng)基金運(yùn)作、強(qiáng)勢(shì)的廣告投入、專業(yè)的營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)、現(xiàn)代化的營(yíng)銷理念等有效提升商戶品牌價(jià)值。項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目簡(jiǎn)介曙光農(nóng)博城屬喀什首創(chuàng)現(xiàn)代化涉農(nóng)市場(chǎng)建設(shè)的示范工程，占地2008招商機(jī)會(huì)點(diǎn)一、曙光農(nóng)博城作為響應(yīng)習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于建設(shè)“新絲綢之路”偉大戰(zhàn)略構(gòu)想，喀什地區(qū)樣板性工程、喀什地區(qū)新農(nóng)村建設(shè)標(biāo)志性的項(xiàng)目、新型涉農(nóng)市場(chǎng)首發(fā)項(xiàng)目、政府喀什市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目、喀什地區(qū)電子商務(wù)示范市場(chǎng)，得到政府的大力扶持，享受政府招商引資、惠農(nóng)政策、電子商務(wù)、財(cái)政、土地、稅收等多項(xiàng)優(yōu)惠政策。二、“五大統(tǒng)一”、“十年經(jīng)營(yíng)委托”，“固定五年租金回報(bào)收益”等先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式還沒(méi)有深入到喀什人的觀念當(dāng)中，所以我們的理念經(jīng)包裝推廣后，必將會(huì)讓整個(gè)喀什耳目一新！三、曙光農(nóng)博城斥巨資打造喀什地區(qū)首個(gè)電子商務(wù)示范市場(chǎng)，高薪聘請(qǐng)行業(yè)專家，建立自有的電子交易平臺(tái)，將與線上線下相結(jié)合的O2O商業(yè)模式全面嫁接，并與阿里巴巴等國(guó)內(nèi)一流電子商務(wù)平臺(tái)、申通快遞等知名物流企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略合作。并對(duì)市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)行免費(fèi)電子商務(wù)培訓(xùn)，真正實(shí)現(xiàn)線上線下無(wú)縫對(duì)接，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，惠及廣大商戶。四、目前喀什各專業(yè)市場(chǎng)缺乏涉農(nóng)產(chǎn)品主力商家及品牌形象店，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。本項(xiàng)目采取招商與銷售并舉，及早展開(kāi)涉農(nóng)產(chǎn)品主力店/品牌店招商，給予最優(yōu)惠的招商政策，盡最大可能吸引涉農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)著名主力商家進(jìn)駐，起到“頭羊效應(yīng)”；打造喀什涉農(nóng)產(chǎn)品品牌直銷中心，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)、招商、銷售。五、產(chǎn)權(quán)商鋪能極大的吸引一批有實(shí)力并且渴望擁有自主產(chǎn)權(quán)的商戶，他們已經(jīng)形成固定的客戶圈子，位置已經(jīng)不是最重要的，這批人將是我們項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售和租賃的首批客戶。項(xiàng)目簡(jiǎn)介招商機(jī)會(huì)點(diǎn)一、曙光農(nóng)博城作為響應(yīng)習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于建設(shè)“新絲綢9業(yè)態(tài)規(guī)劃招商策略租賃政策招商管理業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃10業(yè)態(tài)布局思路曙光農(nóng)業(yè)科技博覽城勢(shì)必要打造目前喀什同質(zhì)市場(chǎng)中，建筑結(jié)構(gòu)最高檔，商務(wù)功能最齊全、市場(chǎng)配套最完善的現(xiàn)代化涉農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)。項(xiàng)目形象方要面求較高，故沿國(guó)道的鋪位作為主力形象店，以更好的提高項(xiàng)目整體外觀形象;沿街的商鋪以配套、農(nóng)特、果蔬為主;其次，項(xiàng)目北面的商鋪業(yè)態(tài)主要是拉動(dòng)市場(chǎng)人氣為主。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)布局思路曙光農(nóng)業(yè)科技博覽城勢(shì)必要打造目前喀什同質(zhì)市場(chǎng)中，11各市場(chǎng)業(yè)態(tài)分類備注：只針對(duì)各市場(chǎng)相關(guān)涉農(nóng)產(chǎn)品業(yè)態(tài)做統(tǒng)計(jì)通過(guò)喀什各主要市場(chǎng)調(diào)查，涉農(nóng)產(chǎn)品業(yè)態(tài)主要分為農(nóng)資、農(nóng)具、農(nóng)特、農(nóng)機(jī)、農(nóng)用五金配件等五大類。業(yè)態(tài)規(guī)劃各市場(chǎng)業(yè)態(tài)分類備注：只針對(duì)各市場(chǎng)相關(guān)涉農(nóng)產(chǎn)品業(yè)態(tài)做統(tǒng)計(jì)通過(guò)喀12市場(chǎng)人流主動(dòng)線項(xiàng)目地塊規(guī)劃‘六橫五縱’的主動(dòng)線，與市政道路相結(jié)合便于人流、車流導(dǎo)入，構(gòu)織暢通無(wú)阻的交通網(wǎng)完全排除商業(yè)死角。業(yè)態(tài)規(guī)劃市場(chǎng)人流主動(dòng)線項(xiàng)目地塊規(guī)劃‘六橫五縱’的主動(dòng)線，與市政道路相13市場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃為了更好體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特性、專業(yè)性、現(xiàn)代性等方面，因此在業(yè)態(tài)布局方面會(huì)考慮到項(xiàng)目整體展示面、業(yè)態(tài)組合、人流動(dòng)線、采購(gòu)動(dòng)線、業(yè)態(tài)相關(guān)性、店面陳列形象、各業(yè)態(tài)承受租金壓力等方面進(jìn)行合理規(guī)劃。業(yè)態(tài)規(guī)劃市場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃為了更好體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特性、專業(yè)性、現(xiàn)代性等方面，14業(yè)態(tài)落位

農(nóng)資業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)落位農(nóng)資業(yè)態(tài)規(guī)劃15業(yè)態(tài)落位

農(nóng)具業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)落位農(nóng)具業(yè)態(tài)規(guī)劃16業(yè)態(tài)落位

農(nóng)用五金配件業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)落位農(nóng)用五金配件業(yè)態(tài)規(guī)劃17業(yè)態(tài)落位

農(nóng)機(jī)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)落位農(nóng)機(jī)業(yè)態(tài)規(guī)劃18業(yè)態(tài)落位倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)落位倉(cāng)業(yè)態(tài)規(guī)劃19業(yè)態(tài)落位物流中心業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)落位物業(yè)態(tài)規(guī)劃20業(yè)態(tài)落位

電子商務(wù)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)落位電子商務(wù)業(yè)態(tài)規(guī)劃21業(yè)態(tài)落位農(nóng)特業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)落位農(nóng)業(yè)態(tài)規(guī)劃22業(yè)態(tài)分類備注：各業(yè)態(tài)中的業(yè)種分類只針對(duì)喀什市場(chǎng)歸類業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分類備注：各業(yè)態(tài)中的業(yè)種分類只針對(duì)喀什市場(chǎng)歸類業(yè)態(tài)規(guī)劃23項(xiàng)目部分價(jià)值點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃形象主力店形象主力店形象主力店由東至西沿環(huán)城國(guó)道是喀什至疏，鋪位展示面較佳，此面作為項(xiàng)目對(duì)外的主要窗口，所以商家進(jìn)駐條件是店面形象較好、租賃面較大的品牌主力店，能更好的提升項(xiàng)目整體形象。環(huán)城路沿街商鋪價(jià)值點(diǎn)最高，因此也做為形象主力店。項(xiàng)目部分價(jià)值點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃形象主力店形形象主力店由東至西沿環(huán)城國(guó)24項(xiàng)目部分價(jià)值點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃次主力力店次主力力店次主力力店項(xiàng)目部分價(jià)值點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃次主力力店次主力力店次主力力店25項(xiàng)目部分價(jià)值點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃采購(gòu)?fù)ǖ揽焖俨少?gòu)?fù)ǖ揽焖俨少?gòu)?fù)ǖ揽焖俨少?gòu)?fù)ǖ理?xiàng)目一期由南至北三條次干道和由東至西一條主干道，主要承擔(dān)采購(gòu)動(dòng)線功能，快速完成多種業(yè)態(tài)商品采集，極大縮短采購(gòu)時(shí)間，整個(gè)交易過(guò)程便利快捷。項(xiàng)目部分價(jià)值點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃采購(gòu)?fù)ǖ揽炜炜祉?xiàng)目一期由南至北三26業(yè)態(tài)規(guī)劃小結(jié)沿街主力品牌店提升項(xiàng)目形象及檔次，內(nèi)街區(qū)業(yè)態(tài)以吸引客流為目的，區(qū)塊之間的業(yè)態(tài)互補(bǔ)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)滿足廣泛消費(fèi)人群需求，可以帶動(dòng)場(chǎng)內(nèi)氛圍，整體市場(chǎng)業(yè)態(tài)嚴(yán)格分區(qū)規(guī)劃，互補(bǔ)共融，體現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)代化的涉農(nóng)專業(yè)市場(chǎng)。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃小結(jié)業(yè)態(tài)規(guī)劃27業(yè)態(tài)規(guī)劃招商策略租賃政策招商管理招商策略招商策略28主力點(diǎn)招商先行、銷售緊跟，銷售先于招商開(kāi)盤(pán)，之后銷售招商互動(dòng)本項(xiàng)目起點(diǎn)在于招商，重點(diǎn)在銷售。招商工作的執(zhí)行直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售和未來(lái)的發(fā)展。商業(yè)價(jià)值提升關(guān)鍵在于引進(jìn)的商家是否有足夠的號(hào)召力和吸引力。一切招商工作以銷售為中心進(jìn)行，銷售先于招商進(jìn)行開(kāi)盤(pán)，同時(shí)通過(guò)在招商過(guò)程中把握一部分投資自營(yíng)客戶，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)。招商與銷售的全面互動(dòng)的主要目的是通過(guò)知名品牌商家的招商成功帶動(dòng)銷售，將商鋪推向市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)最大化。招商策略主力點(diǎn)招商先行、銷售緊跟，銷售先于招商開(kāi)盤(pán)，之后銷售招商互動(dòng)29主力店和大戶招商提前確定，散戶隨后跟進(jìn)主力店和大戶的提前確定，是為了更好的保證招商工作更好的開(kāi)展以及今后項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能力，同時(shí)，有效提升項(xiàng)目整體的形象和商業(yè)價(jià)值。品牌主力店的確定可增加項(xiàng)目賣點(diǎn)推廣；銷售價(jià)格與租金價(jià)格也提供上升空間；同時(shí)吸引更多投資客戶的同時(shí)也能增強(qiáng)其投資信心。招商策略主力店和大戶招商提前確定，散戶隨后跟進(jìn)主力店和大戶的提前確定30立足長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)，給予市場(chǎng)信心盡早成立曙光農(nóng)博城商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商立足長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的決心，以高起點(diǎn)贏得經(jīng)營(yíng)戶和投資者的信任，此外，曙光國(guó)際專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)管理和服務(wù)對(duì)項(xiàng)目日后的運(yùn)營(yíng)管理起到很好的支持作用。招商策略立足長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)，給予市場(chǎng)信心盡早成立曙光農(nóng)博城商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司31對(duì)喀什涉農(nóng)商戶的招商，我們還是要借助外地商戶的力量，尤其是主力品牌商戶，形成對(duì)本地商家的擠壓，造成緊張的氛圍。其次，遠(yuǎn)方市場(chǎng)、清泉沿街、喀什水果批發(fā)市場(chǎng)、東巴雜商戶作為我們招商工作的重點(diǎn)首選目標(biāo)，不斷制造喀什地區(qū)商戶之間的擠壓，形成逼定效果。造成本地、外地商戶互相施壓本地老市場(chǎng)招商策略喀什本地現(xiàn)存涉農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)有好幾個(gè)，主要是遠(yuǎn)方市場(chǎng)、清泉市場(chǎng)、水果批發(fā)市場(chǎng)、東巴扎市場(chǎng)。招商的重點(diǎn)是遠(yuǎn)方市場(chǎng)和清泉市場(chǎng)；難點(diǎn)是遠(yuǎn)方市場(chǎng)，“買電動(dòng)車，到遠(yuǎn)方”的思想已經(jīng)在喀什人的觀念里根深蒂固。所以我們要先撬動(dòng)其他幾個(gè)市場(chǎng)，特別是農(nóng)機(jī)市場(chǎng)，借助政府的引導(dǎo)最大限度的吸納商戶；對(duì)于清泉市場(chǎng)我們的主要宣傳點(diǎn)是優(yōu)惠的租金、配套、政府規(guī)劃和市場(chǎng)運(yùn)作；水果批發(fā)市場(chǎng)我們就著力宣傳拆遷在即、政府規(guī)劃、市場(chǎng)規(guī)模和龍頭商戶已經(jīng)進(jìn)駐等信息分別對(duì)待。對(duì)于東巴扎市場(chǎng)，我們要充分依托接待點(diǎn)的便利性，業(yè)務(wù)員長(zhǎng)期性的跟蹤，配合整體推廣，充分利用龍頭商戶的帶頭作用和外地商家的擠壓作用，逐步改變商家的觀念。招商策略對(duì)喀什涉農(nóng)商戶的招商，我們還是要借助外地商戶的力量，尤其是主32招商手法----主動(dòng)出擊這是招商比較常用的策略之一。在立足喀什本地市場(chǎng)的同時(shí)，招商范圍將擴(kuò)大到周邊縣市，乃至烏魯木齊市及莎車、和田、阿克蘇等地區(qū)，將一些具備市場(chǎng)知名度和號(hào)召力的品牌商家進(jìn)行邀請(qǐng)并進(jìn)行一對(duì)一洽談，加強(qiáng)前期雙方了解和溝通，全面掌握、收集重點(diǎn)目標(biāo)客戶信息加以資料整理，為一下步與商家進(jìn)入實(shí)質(zhì)性合作奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目自身差異化和獨(dú)特的定位可以引起市場(chǎng)關(guān)注，以達(dá)到吸引部分商家上門(mén)達(dá)成合作。招商策略招商手法----主動(dòng)出擊這是招商比較常用的策略之一。在立足喀33招商手法----本地、異地招商本地及下游商戶：

1、對(duì)喀什相關(guān)市場(chǎng)及沿街商戶進(jìn)行地毯式的全面深入調(diào)研摸底，建立《商戶信息名錄》，篩選有品牌、有規(guī)模、人緣關(guān)系廣、有號(hào)召力的龍頭商戶，這些作為我們的重點(diǎn)客戶；

2、根據(jù)情況，對(duì)縣份主要涉農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)研摸底；

3、首先完成重點(diǎn)戶的招商工作，爭(zhēng)取重點(diǎn)戶帶動(dòng)其周邊的散戶一起進(jìn)入本項(xiàng)目。異地及上游商戶：

1、通過(guò)本地商戶了解，網(wǎng)絡(luò)查詢，行業(yè)協(xié)會(huì)，專業(yè)雜志等方法獲取上游及外地品牌商家資料；

2、商家資料進(jìn)行分析和篩選，并展開(kāi)全面接洽；

3、郵寄相關(guān)資料，保持電話溝通，盡可能采用‘走上門(mén)，請(qǐng)進(jìn)來(lái)’的主動(dòng)方式建立關(guān)系，盡快確定意向進(jìn)駐商戶及簽訂租賃合同。招商策略招商手法----本地、異地招商招商策略34首先確定進(jìn)駐品牌大戶及行業(yè)龍頭商戶，充分發(fā)揮大品牌、大商戶的帶動(dòng)效應(yīng)，增強(qiáng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，并奠定其他中小商戶的進(jìn)駐信心。招商手法----以商招商、發(fā)揮頭羊效應(yīng)品牌大戶招商街鋪數(shù)量稀缺的前提下，有選擇性的讓部分大戶先進(jìn)駐，令還未進(jìn)駐的商戶制造迫切感；商戶經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品種類進(jìn)行一定的控制，營(yíng)造健康的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；保留部分好位置暫時(shí)不推出，以備其他外地品牌或談判周期較長(zhǎng)的好品牌進(jìn)駐，同時(shí)有利于解決不可預(yù)見(jiàn)的調(diào)整和糾紛；招商策略首先確定進(jìn)駐品牌大戶及行業(yè)龍頭商戶，充分發(fā)揮大品牌、大商戶的35大戶“三優(yōu)”優(yōu)先認(rèn)租：行業(yè)內(nèi)品牌及龍頭大戶優(yōu)先在我們給定的范圍內(nèi)選鋪；優(yōu)惠招商：在租金方面對(duì)行業(yè)內(nèi)品牌及龍頭大戶給予相應(yīng)優(yōu)惠；優(yōu)化組合：盡量在我們的計(jì)劃合理分布大戶位置，充分發(fā)揮他們的品牌和市場(chǎng)影響力，有利于帶旺其他中小品牌，也利于整個(gè)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)。小戶扶持政策扶持政策：給予小戶、散戶分期付租，減輕其經(jīng)營(yíng)壓力；扶持政策：為小戶、散戶整體平穩(wěn)進(jìn)駐給予裝修補(bǔ)助和搬遷補(bǔ)貼。招商手法----大戶“三優(yōu)”小戶扶持政策招商策略大戶“三優(yōu)”優(yōu)先認(rèn)租：行業(yè)內(nèi)品牌及龍頭大戶優(yōu)先在我們給定的范36招商節(jié)點(diǎn)招商策略招商節(jié)點(diǎn)招商策略37項(xiàng)目進(jìn)度總表4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月大戶、自營(yíng)戶招商招商全面啟動(dòng)期周邊、異地補(bǔ)充招商配套招商期銷售進(jìn)度認(rèn)籌期一期開(kāi)盤(pán)及銷售強(qiáng)銷期二期認(rèn)籌期工程進(jìn)度全面封頂外立面主體完工一期竣工招商進(jìn)度地毯式走訪本地商戶及周邊商戶，自營(yíng)及大商戶簽訂意向書(shū)，實(shí)現(xiàn)30℅招商率招商峰會(huì)招商全面啟動(dòng)，認(rèn)籌期，地毯式走訪本地及周邊商戶，實(shí)現(xiàn)80℅招商率異地產(chǎn)地招商銷售開(kāi)盤(pán)配套招商招商開(kāi)盤(pán)（農(nóng)資、水果、配件、農(nóng)機(jī)業(yè)態(tài)）招商小型開(kāi)盤(pán)（配套業(yè)態(tài)）推廣進(jìn)度異地考察異地商戶來(lái)喀參觀招商推廣集中期一期自營(yíng)宣傳期配套宣傳期招商大會(huì)銷售開(kāi)盤(pán)裝修工程全面開(kāi)工招商策略2月統(tǒng)一裝修，開(kāi)始營(yíng)業(yè)試營(yíng)業(yè)裝修、試營(yíng)業(yè)二期開(kāi)盤(pán)及強(qiáng)銷售期項(xiàng)目進(jìn)度總表4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月大38業(yè)態(tài)規(guī)劃招商策略租賃政策招商管理租賃政策租賃政策39租賃前期商戶積累期租金反推法市場(chǎng)租金比較法租金測(cè)試第一階段租金測(cè)試第二階段最終租金價(jià)格綜合比較后租金判斷租金初步定位租賃政策租賃前期商戶積累期租金反推法市場(chǎng)租金比較40根據(jù)項(xiàng)目定位報(bào)告中的初步銷售均價(jià)為6000元/㎡，按照6%的投資回報(bào)率計(jì)算，則標(biāo)準(zhǔn)租金為：6000元/㎡(銷售單價(jià))×6%（回報(bào)率）÷12月=30元/㎡/月每套商鋪年租金為：30元/㎡/月×72㎡×12月=25920元/套/年

方案一：租金反推法租賃政策根據(jù)項(xiàng)目定位報(bào)告中的初步銷售均價(jià)為6000元/㎡，按照6%41由表得出各市場(chǎng)租金平均水平遠(yuǎn)方市場(chǎng)平均租金：（35+65）/2=50元/㎡/月清泉市場(chǎng)平均租金：（35+45）/2=40元/㎡/月曙光五金建材市場(chǎng)平均租金：（40+18）/2=

29元/㎡/月按照對(duì)比法計(jì)算，則標(biāo)準(zhǔn)租金為：（50元/㎡/月）+（40元/㎡/月）+（29元/㎡/月）÷3=

40元/㎡/月每套商鋪年租金為：40元/㎡/月×72㎡×12月=34560元/套/年方案二：市場(chǎng)租金對(duì)比法1、目前喀什市場(chǎng)租金區(qū)間水平：租賃政策由表得出各市場(chǎng)租金平均水平方案二：市場(chǎng)租金對(duì)比法1、目前喀什42綜合比較后租金價(jià)格初步價(jià)格判斷目前喀什老專業(yè)市場(chǎng)多為只租不售，租金價(jià)位普遍偏低，市場(chǎng)租金對(duì)比法得出的租金價(jià)位無(wú)法很好的支撐銷售價(jià)格，考慮結(jié)合項(xiàng)目自身情況，市場(chǎng)租金對(duì)比法與銷售價(jià)格反算租金的占比如下：

租金反推法得出租金為：25920元/套/年市場(chǎng)租金對(duì)比法得出租金為：34560元/套/年租金反推法占比：70％市場(chǎng)租金對(duì)比法占比：30％根據(jù)以上條件可以計(jì)算出每套商鋪年租金

25920元/套/年×70％+34560元/套/年×30％=28512元/套/年租賃政策綜合比較后租金價(jià)格初步價(jià)格判斷目前喀什老專業(yè)市場(chǎng)多為只租不售43本項(xiàng)目每套商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到市場(chǎng)平均租金水平的兩倍，作為新市場(chǎng)面臨周邊人氣淡薄，實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積小，市場(chǎng)負(fù)面案例影響等招商難點(diǎn)，因此需要給予具有吸引力的招商政策才能實(shí)現(xiàn)良好招商率同時(shí)促進(jìn)銷售率，理由如下：1、銷售是前提，投資客是主體，投資者會(huì)從招商情況衡量投資價(jià)值，因而招商情況對(duì)投資者的影響較大，自營(yíng)戶則更是關(guān)心招商率情況；2、基本上所有的專業(yè)市場(chǎng)商戶，都認(rèn)可“放水養(yǎng)魚(yú)”的概念。專業(yè)市場(chǎng)前期招商收益不是收取高額租金為目的，而是靠各種手段吸引商戶入駐；3、前期租金低，免租期長(zhǎng)，后期租金增長(zhǎng)的空間更大，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格和銷售價(jià)格的升值更明顯，從而利于項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)物業(yè)能取得更大收益；項(xiàng)目租金建議租賃政策本項(xiàng)目每套商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到市場(chǎng)平均租金水平的兩倍，作為新市場(chǎng)面臨44建議“租一年免兩年”+“送裝修補(bǔ)貼”+“再送搬遷補(bǔ)助”的優(yōu)惠政策，即三年合同期商戶交租金28512萬(wàn)元/套，與市場(chǎng)租金水平相近，且較有吸引力。項(xiàng)目租賃政策——方案一采取“免租+裝修補(bǔ)貼+搬遷補(bǔ)助”的組合優(yōu)惠方式，把項(xiàng)目的高額租金拉近與市場(chǎng)租金水平；多種優(yōu)惠方式更加迎合商戶的心理。根據(jù)以上分析得出的標(biāo)準(zhǔn)租金28512/套/年，高于各市場(chǎng)租金水平；作為新市場(chǎng)，周邊缺乏人氣和商業(yè)氛圍，因而要把商家從人氣旺、商業(yè)氛圍弄、租金低廉、地理位置好的市場(chǎng)引到本項(xiàng)目，需要采取一定的優(yōu)惠措施。租賃優(yōu)惠政策：純租賃商戶：交一年租金用三年；自營(yíng)商戶：交半年租金用三年；其他優(yōu)惠政策：開(kāi)業(yè)一個(gè)月返還商戶搬遷補(bǔ)助：5000元/間開(kāi)業(yè)三月后返還商戶裝修補(bǔ)貼：5000元/間招商難點(diǎn)應(yīng)對(duì)策略具體方式租賃政策租賃政策建議“租一年免兩年”+“送裝修補(bǔ)貼”+“再送搬遷補(bǔ)助”的優(yōu)惠45項(xiàng)目租賃政策——方案二招商口號(hào)：“租一年免兩年”+“租金分期交付”+“送裝修補(bǔ)貼”+“再送搬遷補(bǔ)助”推廣噱頭強(qiáng)，吸引力大。1、純租戶分兩次交付租金，緩解商戶前期投入較大資金壓力；2、自營(yíng)戶交半年租金用三年。同方案一，作為新市場(chǎng)，要將商戶從租金低位置好的老市場(chǎng)引到本項(xiàng)目，存在一定的難度。租賃優(yōu)惠政策：純租賃：交一年租金用三年；自營(yíng)：交半年租金用三年；其他優(yōu)惠政策：純租賃:開(kāi)業(yè)一個(gè)月返還商戶搬遷補(bǔ)助5000元/間自營(yíng)：開(kāi)業(yè)一個(gè)月返還商戶搬遷補(bǔ)助：5000元/間開(kāi)業(yè)三月返還商戶裝修補(bǔ)貼5000元/間開(kāi)業(yè)三個(gè)月返還商戶裝修補(bǔ)貼：5000元/間招商難點(diǎn)應(yīng)對(duì)策略具體方式租賃政策確定租賃政策項(xiàng)目租賃政策——方案二招商口號(hào)：1、純租戶分兩次交付租金，緩46方案一：一次性支付商鋪?zhàn)饨穑▎挝唬禾祝┓桨付悍制谥Ц渡啼佔(zhàn)饨穑▎挝唬禾祝┳赓U政策方案一：一次性支付商鋪?zhàn)饨穑▎挝唬禾祝┓桨付悍制谥Ц渡啼佔(zhàn)?71、較長(zhǎng)的免租期項(xiàng)目在前期招商中可以推行免租金的方式先行招商，前期以降低入場(chǎng)門(mén)檻，吸引商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，盡可能短期內(nèi)形成市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，促進(jìn)商業(yè)人氣，市場(chǎng)經(jīng)后期培養(yǎng)，再根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r制定合理租金；2、貸款、工商、稅收等相關(guān)優(yōu)惠盡早與有關(guān)政府職能部門(mén)進(jìn)行協(xié)商，對(duì)于入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商戶實(shí)行工商管理、稅收等減免優(yōu)惠，減輕商戶前期壓力；3、物業(yè)費(fèi)、推廣費(fèi)、廣告位建議物業(yè)費(fèi)、推廣費(fèi)免三年、廣告位交一免二；4、繳納其他費(fèi)用自營(yíng)商戶和純租賃商戶需要每戶繳納3000元的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)保證金，用于對(duì)商戶私下轉(zhuǎn)租或經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不相符以及延期繳納水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及處理由商戶原因引起的客訴、維護(hù)良好的經(jīng)營(yíng)次序不斷提升市場(chǎng)整體形象;5、裝修需要提報(bào)材料商戶裝修需要提報(bào)效果圖、店招設(shè)計(jì)圖、用料說(shuō)明、裝修人員資質(zhì)及復(fù)印件、水電改造圖、消防設(shè)施改造申請(qǐng)等材料;其它租賃政策租賃政策1、較長(zhǎng)的免租期其它租賃政策租賃政策48業(yè)態(tài)規(guī)劃招商策略租金政策招商管理招商管理招商管理49招商架構(gòu)項(xiàng)目總監(jiān)策劃經(jīng)理招商專員招商主管招商經(jīng)理招商管理招商架構(gòu)項(xiàng)目總監(jiān)策劃經(jīng)理招商專員招商主管招商經(jīng)理招商管理50招商人員具備條件1、良好的心理素質(zhì)、有事業(yè)責(zé)任心，堅(jiān)韌頑強(qiáng)的意志力，良好的自控能力，穩(wěn)健持重的工作狀態(tài)。2、具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識(shí)、社交能力和語(yǔ)言表達(dá)能力、招商談判主要是通過(guò)語(yǔ)言來(lái)溝通，招商人員語(yǔ)言表達(dá)須正確規(guī)范，使用有效專業(yè)術(shù)語(yǔ)，使表達(dá)更具吸引力、說(shuō)服力和感染力。3、具有良好的現(xiàn)象判斷力、靈活的應(yīng)變能力、留意實(shí)際招商過(guò)程中發(fā)生的各種變化，敏銳的抓住市場(chǎng)反饋信息，把握客戶心理，了解客戶真實(shí)意圖，占據(jù)主動(dòng)權(quán)。

招商管理招商人員具備條件招商管理51近期招商工作目標(biāo)1、制作項(xiàng)目百問(wèn)為更清楚了解項(xiàng)目各種參數(shù)及實(shí)際情況，提交百問(wèn)，根據(jù)百問(wèn)中的答案制定招商統(tǒng)一說(shuō)辭，以此更標(biāo)準(zhǔn)化的回答商戶所提出的問(wèn)題，解除客戶的疑慮。2、人員招聘及培訓(xùn)培訓(xùn)就是通過(guò)理論和案例的學(xué)習(xí)，并參與實(shí)踐，使其達(dá)到知識(shí)廣博、經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠勝任招商工作。3、招商物料與商戶當(dāng)面溝通時(shí)讓其更深入了解項(xiàng)目情況，須必備項(xiàng)目平面圖、宣傳單頁(yè)、招商手冊(cè)等物料4、奠基活動(dòng)準(zhǔn)備為更好的成功舉辦項(xiàng)目奠基活動(dòng)，我們?cè)诨顒?dòng)前走訪喀什所有涉農(nóng)產(chǎn)品商戶，并把商戶資料歸檔整理，他們將是我們活動(dòng)主要參與者的一部分。招商管理近期招商工作目標(biāo)招商管理52

謝謝觀賞！

喀什曙光農(nóng)博城項(xiàng)目組2015年3月31日某農(nóng)博城招商執(zhí)行方案53喀什曙光農(nóng)博城招商執(zhí)行方案喀什曙光農(nóng)博城項(xiàng)目組2014年3月31日喀什曙光農(nóng)博城招商執(zhí)行方案喀什曙光農(nóng)博城項(xiàng)目組54

目錄業(yè)態(tài)規(guī)劃招商策略租賃政策招商管理目錄55特色淡淡的維吾爾建筑風(fēng)情與現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)對(duì)話為表現(xiàn)形式，打造喀什乃至南疆一流的集農(nóng)貿(mào)、農(nóng)特、農(nóng)資、農(nóng)用五金配件、電子商務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等特色商業(yè)項(xiàng)目。涉農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)+電子商務(wù)平臺(tái)+商務(wù)辦公+物流配送+大型倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目簡(jiǎn)介特色淡淡的維吾爾建筑風(fēng)情與現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)對(duì)話為表現(xiàn)形式56招商方向?yàn)榇_?？κ彩锕廪r(nóng)業(yè)科技博覽城建成后按時(shí)開(kāi)業(yè)和順利運(yùn)營(yíng)，我們應(yīng)樹(shù)立“招商先行”的運(yùn)作理念，確定全球化的招商戰(zhàn)略，運(yùn)用全新的運(yùn)作模式和經(jīng)營(yíng)理念，明確一個(gè)先進(jìn)清晰的招商思路，制定一套科學(xué)可行的招商方案，分階段分步驟、有序有效的全面推進(jìn)招商工作。項(xiàng)目簡(jiǎn)介招商方向?yàn)榇_?？κ彩锕廪r(nóng)業(yè)科技博覽城建成后按時(shí)開(kāi)業(yè)和57招商目標(biāo)招商目標(biāo)：招商原則：

響應(yīng)國(guó)家對(duì)于喀什“一帶一路”的方針，重點(diǎn)引進(jìn)形象好、規(guī)模大的本地品牌商家，并全面整合本地涉農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)，成為南疆地區(qū)品牌商家最集中、形象好、檔次高的一站式涉農(nóng)產(chǎn)品交易中心，樹(shù)立喀什地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)的標(biāo)桿，為曙光國(guó)際后續(xù)在喀什區(qū)域的戰(zhàn)略布局打好基礎(chǔ)。同時(shí)招商與銷售相互促進(jìn)，如前期跑市場(chǎng)協(xié)助銷售預(yù)熱、加快簽定大商戶、促進(jìn)經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)、配合銷售舉行招商推介會(huì)等活動(dòng)，進(jìn)而促進(jìn)銷售去化率。鎖定目標(biāo)客戶，對(duì)店面形象佳具有行業(yè)影響力的品牌商家，及時(shí)投入招商聯(lián)系工作，盡快簽訂進(jìn)駐意向合同，為其它客戶的洽談創(chuàng)造拉動(dòng)效應(yīng)。全面把控各品類分區(qū)布局，力求打造一個(gè)專業(yè)化、品牌化、形象佳的涉農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期贏利性的運(yùn)營(yíng)發(fā)展，達(dá)成發(fā)展商、商戶、政府、投資客等多贏的局面。項(xiàng)目簡(jiǎn)介招商目標(biāo)招商目標(biāo)：招商原則：響應(yīng)國(guó)家對(duì)于喀什“一帶一路”的58

招商難點(diǎn)自身因素：

1、項(xiàng)目銷售前期認(rèn)籌期比較短，銷售會(huì)有壓力，相應(yīng)招商前期難度更大;2、項(xiàng)目二期才會(huì)有倉(cāng)庫(kù)，一期經(jīng)營(yíng)戶的庫(kù)存問(wèn)題開(kāi)業(yè)時(shí)不能解決;3、項(xiàng)目規(guī)劃周期時(shí)間短，年中和商戶合同簽訂后可能會(huì)造成不能按時(shí)交房的風(fēng)險(xiǎn)；外部因素：

1、項(xiàng)目所在區(qū)域人氣淡薄，商業(yè)氛圍不濃，并且受到遠(yuǎn)方市場(chǎng)內(nèi)部對(duì)經(jīng)營(yíng)戶管控的影響，商戶對(duì)于新市場(chǎng)的期望很大，但擔(dān)心后期運(yùn)營(yíng)效果；

2、曙光五金建材市場(chǎng)位置好，實(shí)際租金低，不利于項(xiàng)目的租金收益提升；

3、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗案例的負(fù)面影響，如國(guó)際汽車城市場(chǎng)、廣州新城市場(chǎng)、明宇廣場(chǎng)。項(xiàng)目招商面臨的難點(diǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介招商難點(diǎn)自身因素：項(xiàng)目招商面臨的難點(diǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介59招商難點(diǎn)解決建議1、解決倉(cāng)庫(kù)問(wèn)題：

劃出大面積臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)，以xx㎡為單位，面向自營(yíng)、租賃二套以上商鋪的商戶，合同期內(nèi)免xx㎡的倉(cāng)庫(kù)租金，超過(guò)部分另收租金；2、樣板間的建設(shè)：

加緊規(guī)劃和建設(shè)樣板間，爭(zhēng)取在銷售開(kāi)盤(pán)前對(duì)外開(kāi)放樣板鋪，引起市場(chǎng)關(guān)注，及早的營(yíng)造投資氛圍；3、“放水養(yǎng)魚(yú)”利誘：

項(xiàng)目收益重點(diǎn)在于銷售，同時(shí)從長(zhǎng)期考慮，建議一期采取較高優(yōu)惠吸引其他市場(chǎng)客戶進(jìn)駐本項(xiàng)目，利于迅速招商和銷售，待市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有起色后再提升租金；4、重點(diǎn)引進(jìn)龍頭商戶：

針對(duì)品牌龍頭商戶、大商戶，應(yīng)采取特殊的招商措施及租賃政策，普通政策對(duì)其吸引力較小；項(xiàng)目招商難點(diǎn)的解決建議項(xiàng)目簡(jiǎn)介招商難點(diǎn)解決建議1、解決倉(cāng)庫(kù)問(wèn)題：項(xiàng)目招商難點(diǎn)的解決建議項(xiàng)目60曙光農(nóng)博城屬喀什首創(chuàng)現(xiàn)代化涉農(nóng)市場(chǎng)建設(shè)的示范工程，占地200畝，總建面積10萬(wàn)平方米，配備大型倉(cāng)儲(chǔ)物流基地；劃分為農(nóng)資、農(nóng)機(jī)、農(nóng)具、農(nóng)用五金配件、農(nóng)特產(chǎn)品5大業(yè)態(tài)，涵蓋化肥、農(nóng)藥、種子、飼料、農(nóng)膜、農(nóng)機(jī)、農(nóng)具、農(nóng)特產(chǎn)品、農(nóng)用五金配件9大行業(yè)展銷區(qū)，配備倉(cāng)儲(chǔ)、物流、酒店、餐飲、超市、電子商務(wù)、教育培訓(xùn)、技術(shù)服務(wù)、物業(yè)管理、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)等10多項(xiàng)服務(wù)功能。成為真正意義上的“展銷一條龍服務(wù)”標(biāo)桿性項(xiàng)目。規(guī)模優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)服務(wù)優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)管理優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目占地二百多畝，總建面積高達(dá)十萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)規(guī)劃以涉農(nóng)產(chǎn)品為主的各個(gè)門(mén)類，塑造涉農(nóng)產(chǎn)品集散地。國(guó)際知名地產(chǎn)大鱷，多年地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，成功運(yùn)作多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，喀什市重點(diǎn)招商對(duì)象；曙光五金建材城、武威萬(wàn)嘉國(guó)際廣場(chǎng)等在業(yè)內(nèi)享有極高口碑。位于G315國(guó)道、緊鄰高速出入口、大型物流園，位于喀什新城區(qū)核心位置。成熟的經(jīng)營(yíng)體制和科學(xué)的管理模式，統(tǒng)一的市場(chǎng)形象，專業(yè)的市場(chǎng)管理體系，客戶至上的管理理念。物流、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸平臺(tái)、硬件設(shè)施，消防安保全天候待命、辦公及酒店等商業(yè)配套近三十年的專業(yè)市場(chǎng)管理、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的市場(chǎng)管理理念、擁有強(qiáng)大的專業(yè)市場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)，能服務(wù)好廣大業(yè)主和商戶。統(tǒng)一的市場(chǎng)宣傳，專項(xiàng)基金運(yùn)作、強(qiáng)勢(shì)的廣告投入、專業(yè)的營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)、現(xiàn)代化的營(yíng)銷理念等有效提升商戶品牌價(jià)值。項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目簡(jiǎn)介曙光農(nóng)博城屬喀什首創(chuàng)現(xiàn)代化涉農(nóng)市場(chǎng)建設(shè)的示范工程，占地20061招商機(jī)會(huì)點(diǎn)一、曙光農(nóng)博城作為響應(yīng)習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于建設(shè)“新絲綢之路”偉大戰(zhàn)略構(gòu)想，喀什地區(qū)樣板性工程、喀什地區(qū)新農(nóng)村建設(shè)標(biāo)志性的項(xiàng)目、新型涉農(nóng)市場(chǎng)首發(fā)項(xiàng)目、政府喀什市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目、喀什地區(qū)電子商務(wù)示范市場(chǎng)，得到政府的大力扶持，享受政府招商引資、惠農(nóng)政策、電子商務(wù)、財(cái)政、土地、稅收等多項(xiàng)優(yōu)惠政策。二、“五大統(tǒng)一”、“十年經(jīng)營(yíng)委托”，“固定五年租金回報(bào)收益”等先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式還沒(méi)有深入到喀什人的觀念當(dāng)中，所以我們的理念經(jīng)包裝推廣后，必將會(huì)讓整個(gè)喀什耳目一新！三、曙光農(nóng)博城斥巨資打造喀什地區(qū)首個(gè)電子商務(wù)示范市場(chǎng)，高薪聘請(qǐng)行業(yè)專家，建立自有的電子交易平臺(tái)，將與線上線下相結(jié)合的O2O商業(yè)模式全面嫁接，并與阿里巴巴等國(guó)內(nèi)一流電子商務(wù)平臺(tái)、申通快遞等知名物流企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略合作。并對(duì)市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)行免費(fèi)電子商務(wù)培訓(xùn)，真正實(shí)現(xiàn)線上線下無(wú)縫對(duì)接，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，惠及廣大商戶。四、目前喀什各專業(yè)市場(chǎng)缺乏涉農(nóng)產(chǎn)品主力商家及品牌形象店，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。本項(xiàng)目采取招商與銷售并舉，及早展開(kāi)涉農(nóng)產(chǎn)品主力店/品牌店招商，給予最優(yōu)惠的招商政策，盡最大可能吸引涉農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)著名主力商家進(jìn)駐，起到“頭羊效應(yīng)”；打造喀什涉農(nóng)產(chǎn)品品牌直銷中心，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)、招商、銷售。五、產(chǎn)權(quán)商鋪能極大的吸引一批有實(shí)力并且渴望擁有自主產(chǎn)權(quán)的商戶，他們已經(jīng)形成固定的客戶圈子，位置已經(jīng)不是最重要的，這批人將是我們項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售和租賃的首批客戶。項(xiàng)目簡(jiǎn)介招商機(jī)會(huì)點(diǎn)一、曙光農(nóng)博城作為響應(yīng)習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于建設(shè)“新絲綢62業(yè)態(tài)規(guī)劃招商策略租賃政策招商管理業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃63業(yè)態(tài)布局思路曙光農(nóng)業(yè)科技博覽城勢(shì)必要打造目前喀什同質(zhì)市場(chǎng)中，建筑結(jié)構(gòu)最高檔，商務(wù)功能最齊全、市場(chǎng)配套最完善的現(xiàn)代化涉農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)。項(xiàng)目形象方要面求較高，故沿國(guó)道的鋪位作為主力形象店，以更好的提高項(xiàng)目整體外觀形象;沿街的商鋪以配套、農(nóng)特、果蔬為主;其次，項(xiàng)目北面的商鋪業(yè)態(tài)主要是拉動(dòng)市場(chǎng)人氣為主。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)布局思路曙光農(nóng)業(yè)科技博覽城勢(shì)必要打造目前喀什同質(zhì)市場(chǎng)中，64各市場(chǎng)業(yè)態(tài)分類備注：只針對(duì)各市場(chǎng)相關(guān)涉農(nóng)產(chǎn)品業(yè)態(tài)做統(tǒng)計(jì)通過(guò)喀什各主要市場(chǎng)調(diào)查，涉農(nóng)產(chǎn)品業(yè)態(tài)主要分為農(nóng)資、農(nóng)具、農(nóng)特、農(nóng)機(jī)、農(nóng)用五金配件等五大類。業(yè)態(tài)規(guī)劃各市場(chǎng)業(yè)態(tài)分類備注：只針對(duì)各市場(chǎng)相關(guān)涉農(nóng)產(chǎn)品業(yè)態(tài)做統(tǒng)計(jì)通過(guò)喀65市場(chǎng)人流主動(dòng)線項(xiàng)目地塊規(guī)劃‘六橫五縱’的主動(dòng)線，與市政道路相結(jié)合便于人流、車流導(dǎo)入，構(gòu)織暢通無(wú)阻的交通網(wǎng)完全排除商業(yè)死角。業(yè)態(tài)規(guī)劃市場(chǎng)人流主動(dòng)線項(xiàng)目地塊規(guī)劃‘六橫五縱’的主動(dòng)線，與市政道路相66市場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃為了更好體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特性、專業(yè)性、現(xiàn)代性等方面，因此在業(yè)態(tài)布局方面會(huì)考慮到項(xiàng)目整體展示面、業(yè)態(tài)組合、人流動(dòng)線、采購(gòu)動(dòng)線、業(yè)態(tài)相關(guān)性、店面陳列形象、各業(yè)態(tài)承受租金壓力等方面進(jìn)行合理規(guī)劃。業(yè)態(tài)規(guī)劃市場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃為了更好體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特性、專業(yè)性、現(xiàn)代性等方面，67業(yè)態(tài)落位

農(nóng)資業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)落位農(nóng)資業(yè)態(tài)規(guī)劃68業(yè)態(tài)落位

農(nóng)具業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)落位農(nóng)具業(yè)態(tài)規(guī)劃69業(yè)態(tài)落位

農(nóng)用五金配件業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)落位農(nóng)用五金配件業(yè)態(tài)規(guī)劃70業(yè)態(tài)落位

農(nóng)機(jī)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)落位農(nóng)機(jī)業(yè)態(tài)規(guī)劃71業(yè)態(tài)落位倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)落位倉(cāng)業(yè)態(tài)規(guī)劃72業(yè)態(tài)落位物流中心業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)落位物業(yè)態(tài)規(guī)劃73業(yè)態(tài)落位

電子商務(wù)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)落位電子商務(wù)業(yè)態(tài)規(guī)劃74業(yè)態(tài)落位農(nóng)特業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)落位農(nóng)業(yè)態(tài)規(guī)劃75業(yè)態(tài)分類備注：各業(yè)態(tài)中的業(yè)種分類只針對(duì)喀什市場(chǎng)歸類業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分類備注：各業(yè)態(tài)中的業(yè)種分類只針對(duì)喀什市場(chǎng)歸類業(yè)態(tài)規(guī)劃76項(xiàng)目部分價(jià)值點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃形象主力店形象主力店形象主力店由東至西沿環(huán)城國(guó)道是喀什至疏，鋪位展示面較佳，此面作為項(xiàng)目對(duì)外的主要窗口，所以商家進(jìn)駐條件是店面形象較好、租賃面較大的品牌主力店，能更好的提升項(xiàng)目整體形象。環(huán)城路沿街商鋪價(jià)值點(diǎn)最高，因此也做為形象主力店。項(xiàng)目部分價(jià)值點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃形象主力店形形象主力店由東至西沿環(huán)城國(guó)77項(xiàng)目部分價(jià)值點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃次主力力店次主力力店次主力力店項(xiàng)目部分價(jià)值點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃次主力力店次主力力店次主力力店78項(xiàng)目部分價(jià)值點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃采購(gòu)?fù)ǖ揽焖俨少?gòu)?fù)ǖ揽焖俨少?gòu)?fù)ǖ揽焖俨少?gòu)?fù)ǖ理?xiàng)目一期由南至北三條次干道和由東至西一條主干道，主要承擔(dān)采購(gòu)動(dòng)線功能，快速完成多種業(yè)態(tài)商品采集，極大縮短采購(gòu)時(shí)間，整個(gè)交易過(guò)程便利快捷。項(xiàng)目部分價(jià)值點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃采購(gòu)?fù)ǖ揽炜炜祉?xiàng)目一期由南至北三79業(yè)態(tài)規(guī)劃小結(jié)沿街主力品牌店提升項(xiàng)目形象及檔次，內(nèi)街區(qū)業(yè)態(tài)以吸引客流為目的，區(qū)塊之間的業(yè)態(tài)互補(bǔ)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)滿足廣泛消費(fèi)人群需求，可以帶動(dòng)場(chǎng)內(nèi)氛圍，整體市場(chǎng)業(yè)態(tài)嚴(yán)格分區(qū)規(guī)劃，互補(bǔ)共融，體現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)代化的涉農(nóng)專業(yè)市場(chǎng)。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃小結(jié)業(yè)態(tài)規(guī)劃80業(yè)態(tài)規(guī)劃招商策略租賃政策招商管理招商策略招商策略81主力點(diǎn)招商先行、銷售緊跟，銷售先于招商開(kāi)盤(pán)，之后銷售招商互動(dòng)本項(xiàng)目起點(diǎn)在于招商，重點(diǎn)在銷售。招商工作的執(zhí)行直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售和未來(lái)的發(fā)展。商業(yè)價(jià)值提升關(guān)鍵在于引進(jìn)的商家是否有足夠的號(hào)召力和吸引力。一切招商工作以銷售為中心進(jìn)行，銷售先于招商進(jìn)行開(kāi)盤(pán)，同時(shí)通過(guò)在招商過(guò)程中把握一部分投資自營(yíng)客戶，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)。招商與銷售的全面互動(dòng)的主要目的是通過(guò)知名品牌商家的招商成功帶動(dòng)銷售，將商鋪推向市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)最大化。招商策略主力點(diǎn)招商先行、銷售緊跟，銷售先于招商開(kāi)盤(pán)，之后銷售招商互動(dòng)82主力店和大戶招商提前確定，散戶隨后跟進(jìn)主力店和大戶的提前確定，是為了更好的保證招商工作更好的開(kāi)展以及今后項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能力，同時(shí)，有效提升項(xiàng)目整體的形象和商業(yè)價(jià)值。品牌主力店的確定可增加項(xiàng)目賣點(diǎn)推廣；銷售價(jià)格與租金價(jià)格也提供上升空間；同時(shí)吸引更多投資客戶的同時(shí)也能增強(qiáng)其投資信心。招商策略主力店和大戶招商提前確定，散戶隨后跟進(jìn)主力店和大戶的提前確定83立足長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)，給予市場(chǎng)信心盡早成立曙光農(nóng)博城商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商立足長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的決心，以高起點(diǎn)贏得經(jīng)營(yíng)戶和投資者的信任，此外，曙光國(guó)際專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)管理和服務(wù)對(duì)項(xiàng)目日后的運(yùn)營(yíng)管理起到很好的支持作用。招商策略立足長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)，給予市場(chǎng)信心盡早成立曙光農(nóng)博城商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司84對(duì)喀什涉農(nóng)商戶的招商，我們還是要借助外地商戶的力量，尤其是主力品牌商戶，形成對(duì)本地商家的擠壓，造成緊張的氛圍。其次，遠(yuǎn)方市場(chǎng)、清泉沿街、喀什水果批發(fā)市場(chǎng)、東巴雜商戶作為我們招商工作的重點(diǎn)首選目標(biāo)，不斷制造喀什地區(qū)商戶之間的擠壓，形成逼定效果。造成本地、外地商戶互相施壓本地老市場(chǎng)招商策略喀什本地現(xiàn)存涉農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)有好幾個(gè)，主要是遠(yuǎn)方市場(chǎng)、清泉市場(chǎng)、水果批發(fā)市場(chǎng)、東巴扎市場(chǎng)。招商的重點(diǎn)是遠(yuǎn)方市場(chǎng)和清泉市場(chǎng)；難點(diǎn)是遠(yuǎn)方市場(chǎng)，“買電動(dòng)車，到遠(yuǎn)方”的思想已經(jīng)在喀什人的觀念里根深蒂固。所以我們要先撬動(dòng)其他幾個(gè)市場(chǎng)，特別是農(nóng)機(jī)市場(chǎng)，借助政府的引導(dǎo)最大限度的吸納商戶；對(duì)于清泉市場(chǎng)我們的主要宣傳點(diǎn)是優(yōu)惠的租金、配套、政府規(guī)劃和市場(chǎng)運(yùn)作；水果批發(fā)市場(chǎng)我們就著力宣傳拆遷在即、政府規(guī)劃、市場(chǎng)規(guī)模和龍頭商戶已經(jīng)進(jìn)駐等信息分別對(duì)待。對(duì)于東巴扎市場(chǎng)，我們要充分依托接待點(diǎn)的便利性，業(yè)務(wù)員長(zhǎng)期性的跟蹤，配合整體推廣，充分利用龍頭商戶的帶頭作用和外地商家的擠壓作用，逐步改變商家的觀念。招商策略對(duì)喀什涉農(nóng)商戶的招商，我們還是要借助外地商戶的力量，尤其是主85招商手法----主動(dòng)出擊這是招商比較常用的策略之一。在立足喀什本地市場(chǎng)的同時(shí)，招商范圍將擴(kuò)大到周邊縣市，乃至烏魯木齊市及莎車、和田、阿克蘇等地區(qū)，將一些具備市場(chǎng)知名度和號(hào)召力的品牌商家進(jìn)行邀請(qǐng)并進(jìn)行一對(duì)一洽談，加強(qiáng)前期雙方了解和溝通，全面掌握、收集重點(diǎn)目標(biāo)客戶信息加以資料整理，為一下步與商家進(jìn)入實(shí)質(zhì)性合作奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目自身差異化和獨(dú)特的定位可以引起市場(chǎng)關(guān)注，以達(dá)到吸引部分商家上門(mén)達(dá)成合作。招商策略招商手法----主動(dòng)出擊這是招商比較常用的策略之一。在立足喀86招商手法----本地、異地招商本地及下游商戶：

1、對(duì)喀什相關(guān)市場(chǎng)及沿街商戶進(jìn)行地毯式的全面深入調(diào)研摸底，建立《商戶信息名錄》，篩選有品牌、有規(guī)模、人緣關(guān)系廣、有號(hào)召力的龍頭商戶，這些作為我們的重點(diǎn)客戶；

2、根據(jù)情況，對(duì)縣份主要涉農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)研摸底；

3、首先完成重點(diǎn)戶的招商工作，爭(zhēng)取重點(diǎn)戶帶動(dòng)其周邊的散戶一起進(jìn)入本項(xiàng)目。異地及上游商戶：

1、通過(guò)本地商戶了解，網(wǎng)絡(luò)查詢，行業(yè)協(xié)會(huì)，專業(yè)雜志等方法獲取上游及外地品牌商家資料；

2、商家資料進(jìn)行分析和篩選，并展開(kāi)全面接洽；

3、郵寄相關(guān)資料，保持電話溝通，盡可能采用‘走上門(mén)，請(qǐng)進(jìn)來(lái)’的主動(dòng)方式建立關(guān)系，盡快確定意向進(jìn)駐商戶及簽訂租賃合同。招商策略招商手法----本地、異地招商招商策略87首先確定進(jìn)駐品牌大戶及行業(yè)龍頭商戶，充分發(fā)揮大品牌、大商戶的帶動(dòng)效應(yīng)，增強(qiáng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，并奠定其他中小商戶的進(jìn)駐信心。招商手法----以商招商、發(fā)揮頭羊效應(yīng)品牌大戶招商街鋪數(shù)量稀缺的前提下，有選擇性的讓部分大戶先進(jìn)駐，令還未進(jìn)駐的商戶制造迫切感；商戶經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品種類進(jìn)行一定的控制，營(yíng)造健康的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；保留部分好位置暫時(shí)不推出，以備其他外地品牌或談判周期較長(zhǎng)的好品牌進(jìn)駐，同時(shí)有利于解決不可預(yù)見(jiàn)的調(diào)整和糾紛；招商策略首先確定進(jìn)駐品牌大戶及行業(yè)龍頭商戶，充分發(fā)揮大品牌、大商戶的88大戶“三優(yōu)”優(yōu)先認(rèn)租：行業(yè)內(nèi)品牌及龍頭大戶優(yōu)先在我們給定的范圍內(nèi)選鋪；優(yōu)惠招商：在租金方面對(duì)行業(yè)內(nèi)品牌及龍頭大戶給予相應(yīng)優(yōu)惠；優(yōu)化組合：盡量在我們的計(jì)劃合理分布大戶位置，充分發(fā)揮他們的品牌和市場(chǎng)影響力，有利于帶旺其他中小品牌，也利于整個(gè)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)。小戶扶持政策扶持政策：給予小戶、散戶分期付租，減輕其經(jīng)營(yíng)壓力；扶持政策：為小戶、散戶整體平穩(wěn)進(jìn)駐給予裝修補(bǔ)助和搬遷補(bǔ)貼。招商手法----大戶“三優(yōu)”小戶扶持政策招商策略大戶“三優(yōu)”優(yōu)先認(rèn)租：行業(yè)內(nèi)品牌及龍頭大戶優(yōu)先在我們給定的范89招商節(jié)點(diǎn)招商策略招商節(jié)點(diǎn)招商策略90項(xiàng)目進(jìn)度總表4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月大戶、自營(yíng)戶招商招商全面啟動(dòng)期周邊、異地補(bǔ)充招商配套招商期銷售進(jìn)度認(rèn)籌期一期開(kāi)盤(pán)及銷售強(qiáng)銷期二期認(rèn)籌期工程進(jìn)度全面封頂外立面主體完工一期竣工招商進(jìn)度地毯式走訪本地商戶及周邊商戶，自營(yíng)及大商戶簽訂意向書(shū)，實(shí)現(xiàn)30℅招商率招商峰會(huì)招商全面啟動(dòng)，認(rèn)籌期，地毯式走訪本地及周邊商戶，實(shí)現(xiàn)80℅招商率異地產(chǎn)地招商銷售開(kāi)盤(pán)配套招商招商開(kāi)盤(pán)（農(nóng)資、水果、配件、農(nóng)機(jī)業(yè)態(tài)）招商小型開(kāi)盤(pán)（配套業(yè)態(tài)）推廣進(jìn)度異地考察異地商戶來(lái)喀參觀招商推廣集中期一期自營(yíng)宣傳期配套宣傳期招商大會(huì)銷售開(kāi)盤(pán)裝修工程全面開(kāi)工招商策略2月統(tǒng)一裝修，開(kāi)始營(yíng)業(yè)試營(yíng)業(yè)裝修、試營(yíng)業(yè)二期開(kāi)盤(pán)及強(qiáng)銷售期項(xiàng)目進(jìn)度總表4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月大91業(yè)態(tài)規(guī)劃招商策略租賃政策招商管理租賃政策租賃政策92租賃前期商戶積累期租金反推法市場(chǎng)租金比較法租金測(cè)試第一階段租金測(cè)試第二階段最終租金價(jià)格綜合比較后租金判斷租金初步定位租賃政策租賃前期商戶積累期租金反推法市場(chǎng)租金比較93根據(jù)項(xiàng)目定位報(bào)告中的初步銷售均價(jià)為6000元/㎡，按照6%的投資回報(bào)率計(jì)算，則標(biāo)準(zhǔn)租金為：6000元/㎡(銷售單價(jià))×6%（回報(bào)率）÷12月=30元/㎡/月每套商鋪年租金為：30元/㎡/月×72㎡×12月=25920元/套/年

方案一：租金反推法租賃政策根據(jù)項(xiàng)目定位報(bào)告中的初步銷售均價(jià)為6000元/㎡，按照6%94由表得出各市場(chǎng)租金平均水平遠(yuǎn)方市場(chǎng)平均租金：（35+65）/2=50元/㎡/月清泉市場(chǎng)平均租金：（35+45）/2=40元/㎡/月曙光五金建材市場(chǎng)平均租金：（40+18）/2=

29元/㎡/月按照對(duì)比法計(jì)算，則標(biāo)準(zhǔn)租金為：（50元/㎡/月）+（40元/㎡/月）+（29元/㎡/月）÷3=

40元/㎡/月每套商鋪年租金為：40元/㎡/月×72㎡×12月=34560元/套/年方案二：市場(chǎng)租金對(duì)比法1、目前喀什市場(chǎng)租金區(qū)間水平：租賃政策由表得出各市場(chǎng)租金平均水平方案二：市場(chǎng)租金對(duì)比法1、目前喀什95綜合比較后租金價(jià)格初步價(jià)格判斷目前喀什老專業(yè)市場(chǎng)多為只租不售，租金價(jià)位普遍偏低，市場(chǎng)租金對(duì)比法得出的租金價(jià)位無(wú)法很好的支撐銷售價(jià)格，考慮結(jié)合項(xiàng)目自身情況，市場(chǎng)租金對(duì)比法與銷售價(jià)格反算租金的占比如下：

租金反推法得出租金為：25920元/套/年市場(chǎng)租金對(duì)比法得出租金為：34560元/套/年租金反推法占比：70％市場(chǎng)租金對(duì)比法占比：30％根據(jù)以上條件可以計(jì)算出每套商鋪年租金

25920元/套/年×70％+34560元/套/年×30％=28512元/套/年租賃政策綜合比較后租金價(jià)格初步價(jià)格判斷目前喀什老專業(yè)市場(chǎng)多為只租不售96本項(xiàng)目每套商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到市場(chǎng)平均租金水平的兩倍，作為新市場(chǎng)面臨周邊人氣淡薄，實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積小，市場(chǎng)負(fù)面案例影響等招商難點(diǎn)，因此需要給予具有吸引力的招商政策才能實(shí)現(xiàn)良好招商率同時(shí)促進(jìn)銷售率，理由如下：1、銷售是前提，投資客是主體，投資者會(huì)從招商情況衡量投資價(jià)值，因而招商情況對(duì)投資者的影響較大，自營(yíng)戶則更是關(guān)心招商率情況；2、基本上所有的專業(yè)市場(chǎng)商戶，都認(rèn)可“放水養(yǎng)魚(yú)”的概念。專業(yè)市場(chǎng)前期招商收益不是收取高額租金為目的，而是靠各種手段吸引商戶入駐；3、前期租金低，免租期長(zhǎng)，后期租金增長(zhǎng)的空間更大，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格和銷售價(jià)格的升值更明顯，從而利于項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)物業(yè)能取得更大收益；項(xiàng)目租金建議租賃政策本項(xiàng)目每套商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到市場(chǎng)平均租金水平的兩倍，作為新市場(chǎng)面臨97建議“租一年免兩年”+“送裝修補(bǔ)貼”+“再送搬遷補(bǔ)助”的優(yōu)惠政策，即三年合同期商戶交租金28512萬(wàn)元/套，與市場(chǎng)租金水平相近，且較有吸引力。項(xiàng)目租賃政策——方案一采取“免租+裝修補(bǔ)貼+搬遷補(bǔ)助”的組合優(yōu)惠方式，把項(xiàng)目的高額租金拉近與市場(chǎng)租金水平；多種優(yōu)惠方式更加迎合商戶的心理。根據(jù)以上分析得出的標(biāo)準(zhǔn)租金