渭南海星水岸新城項(xiàng)目

——招商運(yùn)營(yíng)策劃報(bào)告渭南海星水岸新城項(xiàng)目

——招商運(yùn)營(yíng)策劃報(bào)告目錄CONTENTS對(duì)項(xiàng)目理解項(xiàng)目商業(yè)定位運(yùn)營(yíng)策略及執(zhí)行項(xiàng)目招商執(zhí)行目錄CONTENTS對(duì)項(xiàng)目理解項(xiàng)目商業(yè)定位運(yùn)營(yíng)策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的清晰定位；完成項(xiàng)目整體規(guī)劃；通過(guò)合理科學(xué)的運(yùn)營(yíng)使商場(chǎng)健康發(fā)展；海星水岸新城商業(yè)部分；運(yùn)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的清晰定位；通過(guò)合理科學(xué)的運(yùn)營(yíng)使商場(chǎng)健康發(fā)1.0對(duì)項(xiàng)目的理解1.1對(duì)項(xiàng)目基本情況的了解1.2對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的了解1.3對(duì)項(xiàng)目亟待解決問(wèn)題的理解目錄CONTENTS1.0對(duì)項(xiàng)目的理解1.1對(duì)項(xiàng)目基本情況的了解1.2對(duì)項(xiàng)目1.對(duì)項(xiàng)目基本情況的理解（根據(jù)公開資料和現(xiàn)場(chǎng)初步踏看）“海興水岸新城”項(xiàng)目位于渭南市政府規(guī)劃的適居典范片區(qū)，南起東風(fēng)大街，北至勝利大街，毗鄰民生路景觀大道，東靠沋河，是渭南稀有的水岸景觀大盤。項(xiàng)目交通狀況十分便捷，途經(jīng)的公交車輛有1、3、11、308、309路，匯通了渭南的東西、南北。同時(shí)小區(qū)周邊教育資源雄厚，名校林立。目前項(xiàng)目已開發(fā)至三期，一、二期均已成功交房，三期【左岸】規(guī)劃為三棟高層，四期【麓灣】并配有30000㎡的社區(qū)商業(yè)，業(yè)態(tài)以餐飲、休閑娛樂(lè)、星級(jí)酒店、金融、大型商超為主，作為社區(qū)自身商業(yè)配套的同時(shí)，未來(lái)可成為區(qū)域的核心商業(yè)。1.對(duì)項(xiàng)目基本情況的理解（根據(jù)公開資料和現(xiàn)場(chǎng)初步踏看）“海興

我們的理解：海星水岸新城商業(yè)部分盡快招商開業(yè)是整個(gè)海星水岸新城項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的引擎，在整個(gè)項(xiàng)目中我們應(yīng)該考慮“如何做好商業(yè)部分招商，其次再考慮“如何賣好項(xiàng)目”，這是基于商業(yè)的基本特點(diǎn)決定的。在實(shí)踐中，我們對(duì)商業(yè)有如下理解：

1.商業(yè)要有準(zhǔn)確的定位

2.商業(yè)要有合理的布局規(guī)劃

3.商業(yè)要講清楚后期運(yùn)營(yíng)管理的思路這三部分是項(xiàng)目租售取得成功的前提，說(shuō)不清楚上述三個(gè)內(nèi)容的，即使通過(guò)強(qiáng)銷，賣給投資者，最后也只能空鋪，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值提升無(wú)益。我們的理解：海星水岸新城商業(yè)部分盡快招商開業(yè)是整個(gè)海星水岸2.對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的理解國(guó)際幸福城香頌帕提歐利君首座海興水岸新城天久一品北歐青年城新洲城上城公園盛世信達(dá)廣場(chǎng)時(shí)代陽(yáng)光公園天下政和院高新區(qū)老城區(qū)中心城區(qū)渭南市重點(diǎn)項(xiàng)目及房地產(chǎn)區(qū)域分布圖上上國(guó)風(fēng)熙園公館項(xiàng)目位于臨渭區(qū)二馬路與民生街十字，地處渭南市老城區(qū)核心區(qū)域，交通十分便捷，途經(jīng)的公交車輛有1、3、11、308、309路，匯通了渭南的東西、南北。同時(shí)小區(qū)周邊教育資源雄厚，名校林立，市政配套齊全，涵蓋：政府幼兒園、象山商場(chǎng)、三馬路醫(yī)院、郵政銀行、農(nóng)業(yè)銀行、沋河公園水景等；2.對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的理解國(guó)際幸福城香頌帕提歐利君首座海興水岸新城我們的理解：項(xiàng)目處于渭南老城區(qū)的“核心”位置。但隨著近幾年渭南市“西擴(kuò)北上”的發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目所在的老城區(qū)成為城市待改造區(qū)，商業(yè)模式老舊，未來(lái)能引領(lǐng)區(qū)域的也就只有本項(xiàng)目；中心城區(qū)發(fā)展已十分成熟，居住氛圍濃厚，配套齊全，在建大型商業(yè)主要集中在該區(qū)域；高新區(qū)目前正處于發(fā)展階段。本項(xiàng)目要想突破老城區(qū)的局限，將商業(yè)影響力擴(kuò)展到整個(gè)渭南市，在后期就必須通過(guò)科學(xué)、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，準(zhǔn)確、有效的推廣方式，目的型的客群引導(dǎo)，強(qiáng)有力的招商措施，將項(xiàng)目在最快時(shí)間打造成為渭南老城區(qū)的商業(yè)中心并引領(lǐng)渭南商業(yè)發(fā)展新格局。我們的理解：項(xiàng)目處于渭南老城區(qū)的“核心”位置。但隨著近幾年渭3.對(duì)項(xiàng)目亟待解決問(wèn)題的理解

根據(jù)我們目前對(duì)項(xiàng)目的簡(jiǎn)單了解，我們對(duì)亟待解決的問(wèn)題理解如下：

項(xiàng)目根本目標(biāo)是銷售回款，這無(wú)可非議。但是，商業(yè)項(xiàng)目有其特殊性，不解決招商營(yíng)運(yùn)的思路問(wèn)題，無(wú)論是純投資客戶和經(jīng)營(yíng)自用客戶，都會(huì)心里沒(méi)底，影響購(gòu)買決策。我們認(rèn)為，針對(duì)海星水岸新城首先應(yīng)該解決商業(yè)定位問(wèn)題，然后有一個(gè)準(zhǔn)確的布局規(guī)劃，再完成招商經(jīng)營(yíng)思路的規(guī)劃。給客戶一個(gè)招商運(yùn)營(yíng)籌備與項(xiàng)目銷售同步展開的感覺(jué)，給客戶一個(gè)信心；同時(shí)，一個(gè)好的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的包裝，也可以大大提升項(xiàng)目的價(jià)值。3.對(duì)項(xiàng)目亟待解決問(wèn)題的理解根據(jù)我們目前對(duì)項(xiàng)目的簡(jiǎn)單了2.0項(xiàng)目商業(yè)定位2.1周邊市場(chǎng)分析2.2周邊商業(yè)分布2.3項(xiàng)目SWOT分析目錄CONTENTS2.4

項(xiàng)目商業(yè)定位2.0項(xiàng)目商業(yè)定位2.1周邊市場(chǎng)分析2.2周邊商業(yè)分布2項(xiàng)目規(guī)劃由小高、高層組成，商業(yè)總體量約3萬(wàn)平方米，且全部為街鋪；項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)儆诰幼∩顓^(qū)，未來(lái)人群較為密集。區(qū)域目前在營(yíng)商業(yè)均為傳統(tǒng)街鋪，檔次較低周邊缺乏較有影響力的中高端社區(qū)集中商業(yè)項(xiàng)目本體區(qū)域市場(chǎng)結(jié)合項(xiàng)目本體和區(qū)域市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)做到規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，填補(bǔ)市場(chǎng)空白定位前考慮項(xiàng)目規(guī)劃由小高、高層組成，商業(yè)總體量約3萬(wàn)平方米，且全部為街1、周邊市場(chǎng)分析結(jié)論：項(xiàng)目應(yīng)把握中端市場(chǎng)，影響高端市場(chǎng)輻射周邊區(qū)域!a.渭南城區(qū)分為老城、中心區(qū)、高新三大板塊，本項(xiàng)目處于老城區(qū)與中心內(nèi)城區(qū)的交匯處，隸屬繁華地帶。b.周邊政府機(jī)構(gòu)較為集中，其中以東風(fēng)大街和朝陽(yáng)大街最為集中。c.區(qū)域各類生活配套分布較為均勻。d.項(xiàng)目所處商業(yè)區(qū)處于成熟階段，租金較高，但缺乏中高檔次大型商業(yè)。老城區(qū)中心城區(qū)高新區(qū)1、周邊市場(chǎng)分析結(jié)論：項(xiàng)目應(yīng)把握中端市場(chǎng)，影響高端市場(chǎng)輻射周2、周邊商業(yè)分布結(jié)論：目前整個(gè)區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速！體量逐漸擴(kuò)大！但現(xiàn)時(shí)尚、潮流服飾飾品及兒童娛樂(lè)功能配套類卻嚴(yán)重不足且不具規(guī)模！東風(fēng)大街：渭南最有影響力的商業(yè)分布地，具有濃厚、長(zhǎng)遠(yuǎn)的商業(yè)歷史背景。目前商業(yè)非常密集，尤其圍繞中心廣場(chǎng)周邊，分布了目前渭南人流量最密集的國(guó)貿(mào)商廈、陽(yáng)光購(gòu)物中心等大型商業(yè)、日用百貨、電信和服裝是其主要業(yè)態(tài)；朝陽(yáng)大街：是新形成的商業(yè)集中地，其主要商業(yè)特點(diǎn)是依托交通便利、經(jīng)營(yíng)以餐飲、娛樂(lè)為主，以獨(dú)立商鋪經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)面積150-300平方米不等；解放路：以批發(fā)為主，零售為輔的商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)面積在20-50平方米這個(gè)范圍。東風(fēng)大街朝陽(yáng)大街解放路民生路2、周邊商業(yè)分布結(jié)論：目前整個(gè)區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速！體量逐漸擴(kuò)3、項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)（S）位于渭南老城區(qū)的核心位置，擁有龐大的固定消費(fèi)人群；

相較于同類房地產(chǎn)，本項(xiàng)目容積率相對(duì)較低，商業(yè)布局高端大氣；3萬(wàn)平方米的龐大商業(yè)體量；劣勢(shì)（W）項(xiàng)目處于待改造的商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)氛圍不夠；項(xiàng)目周邊的道路還不完善，會(huì)嚴(yán)重影響后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)；機(jī)遇(O)政府大力發(fā)展該區(qū)域；社會(huì)條件日趨成熟，商業(yè)管理不斷完善；商圈周圍存在大量潛在消費(fèi)人群；威脅(T)

目前區(qū)域消費(fèi)型商業(yè)同質(zhì)性過(guò)高，同類物業(yè)類別樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈；產(chǎn)業(yè)型商業(yè)與消費(fèi)型商業(yè)沒(méi)有明顯區(qū)分，消費(fèi)型商業(yè)檔次不高。3、項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)（S）本項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)客群分析項(xiàng)目目標(biāo)客群以片區(qū)內(nèi)原住民、周邊市場(chǎng)商戶及區(qū)域外來(lái)投資人群為主。經(jīng)營(yíng)客群本項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)客群分析項(xiàng)目目標(biāo)客群以片區(qū)內(nèi)原住民、周邊市場(chǎng)商4、項(xiàng)目整體定位整體定位：服務(wù)于5KM范圍內(nèi)的社區(qū)型集中商業(yè)4、項(xiàng)目整體定位整體定位：服務(wù)于5KM范圍內(nèi)的社區(qū)型集中商業(yè)升級(jí)餐飲的品質(zhì)調(diào)性，面向5公里內(nèi)居民豐滿配套服務(wù)，面向周邊社區(qū)居民提供一站式生活配套面向周邊中青年客戶，快速集聚人氣提供家居購(gòu)物環(huán)境，面向5公里內(nèi)居民5、項(xiàng)目整體功能定位升級(jí)餐飲的品質(zhì)調(diào)性，面向5公里內(nèi)居民豐滿配套服務(wù)，面向周邊社集休閑、娛樂(lè)、美食、生活為一體的輻射5公里范圍的時(shí)尚風(fēng)情社區(qū)商業(yè)中心6、項(xiàng)目整體功能定位集休閑、娛樂(lè)、美食、生活為一體的6、項(xiàng)目整體功能定位

7、業(yè)態(tài)規(guī)劃定位：休閑娛樂(lè)區(qū)定位：品牌形象展示區(qū)（公共服務(wù)金融區(qū)、品牌連鎖店、裝修公司）定位：日常生活配套定位：集中商業(yè)中心（主選）7、業(yè)態(tài)規(guī)劃定位：休閑娛樂(lè)區(qū)定位：品牌形象展示區(qū)（公共服務(wù)3.0項(xiàng)目招商執(zhí)行3.1總體綱領(lǐng)3.2招商策略3.3招商執(zhí)行目錄CONTENTS3.0項(xiàng)目招商執(zhí)行3.1總體綱領(lǐng)3.2招商策略3.3招“搶”

搶客戶、搶資源、搶市場(chǎng)“占”

占焦點(diǎn)、占位置、占先機(jī)我們的總體綱領(lǐng)1、總體綱領(lǐng)“搶”搶客戶、搶資源、搶市場(chǎng)我們的總體綱領(lǐng)1、總體綱領(lǐng)1）立足渭南，面向整個(gè)陜西，輻射西安。2）大品牌植入，散戶跟進(jìn)，以招商帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)重點(diǎn)確保品牌商家的引進(jìn)，形成“羊群效應(yīng)”，用大品牌吸附中小品牌。3）集中簽約，形成“聚合效應(yīng)”，同時(shí)也可成為項(xiàng)目招商的一個(gè)事件和借力點(diǎn)。4）大型活動(dòng)引導(dǎo)造勢(shì)，細(xì)致招商工作執(zhí)行到底。我們的總體思路1、總體綱領(lǐng)1）立足渭南，面向整個(gè)陜西，輻射西安。我們的總體思路1、總體招商流程分解開業(yè)運(yùn)營(yíng)資料收集條件確認(rèn)初步洽談繳納訂金簽訂協(xié)議裝修布展繳納租金簽訂合同2、招商流程招商流程分解開業(yè)運(yùn)營(yíng)資料收集條件確認(rèn)初步洽談繳納訂金簽訂協(xié)招商進(jìn)度預(yù)估1、實(shí)際操作中將根據(jù)招商進(jìn)度同時(shí)參照工程進(jìn)度等因素調(diào)整。2、招商比例以招商面積計(jì)算。3、實(shí)收租金的整體調(diào)節(jié)應(yīng)以招商狀況為依據(jù)。3、進(jìn)度預(yù)估招商進(jìn)度預(yù)估1、實(shí)際操作中將根據(jù)招商進(jìn)度同時(shí)參照工程進(jìn)度等因招商總策略圖招商節(jié)奏推廣主題推廣策略招商盛大啟動(dòng)商家簽約儀式招商推廣啟動(dòng)正式招商簽約強(qiáng)招·加推期“造勢(shì)戰(zhàn)略”“一站式體驗(yàn)購(gòu)物”“以租帶售”2016/10，部分商業(yè)開業(yè)造勢(shì)2016/52015/122016/102016/122015/12，招商造勢(shì)商業(yè)開業(yè)引爆市場(chǎng)2016/12，整體開業(yè)造2016/5，簽約造勢(shì)4、招商總策略招商總策略圖招商節(jié)奏推廣主題推廣策略招商盛大啟動(dòng)商家簽約儀式5、招商節(jié)奏5、招商節(jié)奏招商商戶簽約計(jì)劃項(xiàng)目啟動(dòng)商業(yè)招商、招商骨干進(jìn)場(chǎng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)主力店招商啟動(dòng)（進(jìn)場(chǎng)1個(gè)月后）招商說(shuō)明會(huì)散戶招商啟動(dòng)（進(jìn)場(chǎng)2個(gè)月后）意向主力店亮相（進(jìn)場(chǎng)3個(gè)月后）主/次力店簽約商業(yè)高峰論壇（進(jìn)場(chǎng)4個(gè)月后）商戶籌備階段商戶進(jìn)場(chǎng)內(nèi)部裝修、招聘導(dǎo)購(gòu)布展陳列12月1日1月1日2月1日3月1日4月1日5月1日6月1日7月1日目標(biāo)與計(jì)劃軸招商商戶簽約計(jì)劃項(xiàng)目啟動(dòng)商業(yè)招商、招商骨干進(jìn)場(chǎng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)主力店租戶價(jià)格策略包括租約年限和遞增率、營(yíng)業(yè)免租期及租金租約年限和遞增率營(yíng)業(yè)免租期租金價(jià)格策略1326、租金策略租戶價(jià)格策略包括租約年限和遞增率、營(yíng)業(yè)免租期及租金租約年限和綜合考慮市場(chǎng)情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和項(xiàng)目情況、商家訪談方法，得出本項(xiàng)目租金水平市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)租金水平核心商圈、區(qū)級(jí)商圈及項(xiàng)目周邊租金狀況項(xiàng)目租金水平制定的benchmark市場(chǎng)潛在商業(yè)租金水平整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展租戶訪談結(jié)果參考主力店租金范圍......本項(xiàng)目租金（后期詳細(xì)定制）結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)概念和租戶落位租金定制6、租金策略綜合考慮市場(chǎng)情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和項(xiàng)目情況、商家訪談方法，得出本項(xiàng)31根據(jù)不同租戶簽約的行業(yè)慣例，確定本項(xiàng)目的租賃合同期限和遞增率主力店15~20年次主力店6~10年關(guān)鍵租戶2~3年普通租戶1年中西正餐6~10年中西快餐6~10年咖啡廳、甜品店、飲品店3~5年2兒童早教及攝影中心6~10年健身房6~10年電玩3~5年服務(wù)類租戶3年購(gòu)物餐飲娛樂(lè)和服務(wù)普通租戶合約期限超過(guò)1年的，租金年遞增率一般為3%~8%對(duì)于大型主力租戶，固定期以外的期限通常首年不變，3年遞增1次，遞增率3%~5%合約押金通常為1~2個(gè)月租金租約年限和遞增率6、租金策略31根據(jù)不同租戶簽約的行業(yè)慣例，確定本項(xiàng)目的租賃合同期限和遞從行業(yè)慣例和吸引租戶進(jìn)駐角度，有針對(duì)性地對(duì)租戶設(shè)定裝修免租期或經(jīng)營(yíng)免租期經(jīng)營(yíng)免租期裝修免租期制定合理有效的免租期吸引租戶

按照行業(yè)慣例，給予不同品類租戶適當(dāng)裝修免租期，直至開業(yè)：超市4~6個(gè)月，如人人樂(lè)、家樂(lè)福快速時(shí)尚服裝服飾類租戶3~4個(gè)月，如ZARA、H&M、UNIQLO正餐通常為3~4個(gè)月快餐為30天，如肯德基、味千拉面娛樂(lè)類通常為3個(gè)月，如健身房和大型娛樂(lè)城；影院為3~6個(gè)月針對(duì)不同租戶給予不同免租期：主力店，6~12個(gè)月次主力店，6~12個(gè)月關(guān)鍵租戶，3~6個(gè)月普通租戶，1~3個(gè)月對(duì)于國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌，經(jīng)營(yíng)免租期應(yīng)適當(dāng)放寬營(yíng)業(yè)免租期6、租金策略從行業(yè)慣例和吸引租戶進(jìn)駐角度，有針對(duì)性地對(duì)租戶設(shè)定裝修免租期推廣要點(diǎn):1、線上精準(zhǔn)宣傳，線下把控，立勢(shì)一步到位線上主打形象，大力宣傳項(xiàng)目品牌；線下把控，通過(guò)圈層營(yíng)銷制造項(xiàng)目神秘感、高端感；必須力求一次立勢(shì)到位，避免陷入與同類產(chǎn)品的無(wú)謂競(jìng)爭(zhēng)。2、有效截流客戶想在客戶前頭，走在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前面；積極拓展領(lǐng)袖型客戶，促成口碑營(yíng)銷。選擇精準(zhǔn)媒體推廣，重視面的拓展與點(diǎn)的深入，實(shí)現(xiàn)推廣的低成本，高效益。7、招商推廣推廣要點(diǎn):選擇精準(zhǔn)媒體推廣，重視面的拓展與點(diǎn)的深入，實(shí)現(xiàn)推廣原則1：線上大眾,線下把握;立勢(shì)一步到位,差異化營(yíng)銷突破線上控制投入，主打形象線下針對(duì)性突破立勢(shì)一步到位，差異化營(yíng)銷大眾主流媒體傳播，主打形象與品牌，以及項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)的信息釋放；一步一步釋放項(xiàng)目信息。主要集中于圈層客戶所易于接觸到的報(bào)紙，配合部分雜志（以軟文為主）。通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶工作、生活常接觸媒體的摸底，針對(duì)性的在相關(guān)小眾媒體投放。項(xiàng)目定位于形象高端極具性價(jià)比的項(xiàng)目，必須力求一次立勢(shì)到位。營(yíng)銷上必須有所突破與創(chuàng)新，從營(yíng)銷層面上引領(lǐng)市場(chǎng)。線上：大眾媒體廣告，如報(bào)紙、戶外、公車、電視、電臺(tái)、雜志等等。

線下：非大眾媒體廣告，圍繞項(xiàng)目促銷所需要及涉及的所有宣傳物料，即：短信、直郵、內(nèi)刊、夾報(bào)、樓書、海報(bào)、以及相關(guān)的公關(guān)活動(dòng)。7、招商推廣推廣原則原則1：線上大眾,線下把握;立勢(shì)一步到位,差異化營(yíng)銷突破線上活動(dòng)要點(diǎn):1、只組織客戶愿意參加的活動(dòng)樓盤關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)、給客戶實(shí)際利益的活動(dòng)。應(yīng)避免純營(yíng)銷推介，盡量圍繞工程節(jié)點(diǎn)或節(jié)慶日進(jìn)行，活動(dòng)貴精不貴多，避免過(guò)分折騰客戶。2、活動(dòng)要有利于促進(jìn)銷售贏得眼球是活動(dòng)的一個(gè)功能，但最終還是要落到實(shí)處，有利于項(xiàng)目的銷售。3、給客戶充分的尊重預(yù)約，如有必要寄邀請(qǐng)函；設(shè)置參與門檻，讓參加的客戶有身份感；活動(dòng)富有生趣，而不是純粹的產(chǎn)品推介，時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)，整個(gè)活動(dòng)注重參與互動(dòng)等。展開系列活動(dòng)及事件，吸引政府領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)名人、企業(yè)名流參與，提升項(xiàng)目的層級(jí)與形象，形成行業(yè)聚焦。7、招商推廣推廣活動(dòng)活動(dòng)要點(diǎn):展開系列活動(dòng)及事件，吸引政府領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)名人、企業(yè)名招商活動(dòng)之：品牌企業(yè)入駐簽約儀式目的：在銷售前通過(guò)實(shí)際的“明星效應(yīng)”與承諾兌現(xiàn)強(qiáng)化購(gòu)買決心，制作追隨大戶扎堆的效應(yīng)，為最終招商預(yù)期奠定基礎(chǔ)。內(nèi)容：簽約活動(dòng)、記者見(jiàn)面會(huì)、媒體大幅宣傳7、招商推廣部分活動(dòng)招商活動(dòng)之：品牌企業(yè)入駐簽約儀式目的：在銷售前通過(guò)實(shí)際的“明招商活動(dòng)之：系列攝影大賽活動(dòng)目的：通過(guò)舉辦最美環(huán)衛(wèi)工人攝影大賽、最美交警攝影大賽、最美渭南攝影大賽等系列攝影大賽活動(dòng)吸引社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注；人群：系列攝影大賽面向的參賽者主要是渭南的攝影愛(ài)好者；7、招商推廣部分活動(dòng)招商活動(dòng)之：系列攝影大賽活動(dòng)目的：通過(guò)舉辦最美環(huán)衛(wèi)工人攝影大這樣能成功嗎？不，一個(gè)好的招商方案需要一個(gè)有效地執(zhí)行團(tuán)隊(duì)來(lái)完成。8、招商管理體系這樣能成功嗎？8、招商管理體系執(zhí)行是第一生產(chǎn)力！方案是綱，執(zhí)行是魂！任何一個(gè)方案，均需要強(qiáng)有力的執(zhí)行，最終才能變現(xiàn)。我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是執(zhí)行！我們的信念：有條件要上，沒(méi)有條件創(chuàng)造條件也得上！我們擁有一支管理完善的團(tuán)隊(duì)！我們擁有一支善于攻堅(jiān)作戰(zhàn)、屢創(chuàng)佳績(jī)的團(tuán)隊(duì)！我們擁有一支善于積極進(jìn)取、熱情活躍的團(tuán)隊(duì)！我們擁有一支善于節(jié)約推廣成本的團(tuán)隊(duì)！8、招商管理體系執(zhí)行是第一生產(chǎn)力！方案是綱，執(zhí)行是魂！8、招商管理體系招商團(tuán)隊(duì)普通客戶組大客戶組業(yè)務(wù)組租賃接待品牌客戶市外客戶掃店掃街下鄉(xiāng)巡展公共活動(dòng)8、招商管理體系招商團(tuán)隊(duì)普通客戶組大客戶組業(yè)務(wù)組租賃接待品牌客戶市外客戶掃店4.0項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略及執(zhí)行4.1整體運(yùn)營(yíng)內(nèi)容4.2運(yùn)營(yíng)模式選擇4.3項(xiàng)目操作關(guān)鍵梳理目錄CONTENTS4.0項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略及執(zhí)行4.1整體運(yùn)營(yíng)內(nèi)容4.2運(yùn)營(yíng)模式物業(yè)服務(wù)品牌提升利潤(rùn)增長(zhǎng)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商戶管理商戶服務(wù)的優(yōu)化管理商戶商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)品牌優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)管理物管整體形象策劃推廣與促銷推廣活動(dòng)1、整體運(yùn)營(yíng)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)品牌提升商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商戶管理商戶服務(wù)的優(yōu)化管理商戶商2、運(yùn)營(yíng)模式選擇常規(guī)的三種商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式：模式一：租金+統(tǒng)一收銀管理+統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式二：租金+統(tǒng)一收銀管理+提點(diǎn)+統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式三：純租金+統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理通過(guò)對(duì)比分析，選擇與項(xiàng)目相適應(yīng)的運(yùn)營(yíng)方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與商戶達(dá)到最佳的共贏狀態(tài)，并為項(xiàng)目的品牌價(jià)值持續(xù)提升提供強(qiáng)有力的保障。2、運(yùn)營(yíng)模式選擇常規(guī)的三種商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式：模式一：租金+統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水、電、氣、熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等，營(yíng)造舒適的購(gòu)物休閑環(huán)境。統(tǒng)一營(yíng)銷管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務(wù)管理即策劃好1年365天內(nèi)的天天營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”，組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶承租面積的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

即設(shè)計(jì)一個(gè)合理的、符合實(shí)際的招商管理基本原則，前期通過(guò)銷售環(huán)節(jié)捆綁返租合同或協(xié)議，后期通過(guò)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)調(diào)控等形式，基本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。

即由運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證項(xiàng)目的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。指導(dǎo)培訓(xùn)售貨員、賣場(chǎng)布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；

代行部分工商行政職能，對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營(yíng)秩序，并以此提升項(xiàng)目品牌度。即統(tǒng)一項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。3、運(yùn)營(yíng)管理策略統(tǒng)一物業(yè)管理即養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水、電、氣、熱正常供應(yīng)商鋪交驗(yàn)流程（交房驗(yàn)收）商戶進(jìn)場(chǎng)裝修流程（裝修審圖、保證金入場(chǎng)證辦理）商戶開業(yè)申報(bào)管理流程（開業(yè)時(shí)間、地點(diǎn)、活動(dòng)規(guī)模和形式等）商戶促銷活動(dòng)申請(qǐng)流程（商家促銷活動(dòng)審核、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防）商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評(píng)估等）公關(guān)活動(dòng)流程（公關(guān)活動(dòng)策劃、組織、實(shí)施、監(jiān)控）投訴處理流程（消費(fèi)者投訴問(wèn)題的受理，處置、反饋等）退換貨流程（消費(fèi)者貨物退換的受理、處置、反饋等）運(yùn)營(yíng)管理重點(diǎn)工作流程4、運(yùn)營(yíng)管理流程商鋪交驗(yàn)流程（交房驗(yàn)收）運(yùn)營(yíng)管理重點(diǎn)工作流程4、運(yùn)營(yíng)管理流散戶退場(chǎng)商鋪大面積閑置管理費(fèi)收繳租金收繳代收代繳費(fèi)用主力店流失增加營(yíng)銷活動(dòng)力度，增加商戶儲(chǔ)備，調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路；銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營(yíng)權(quán)收回的法律責(zé)任，增加控制手段，強(qiáng)化招商，加強(qiáng)宣傳推廣；提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問(wèn)題；協(xié)助主力商家成功經(jīng)營(yíng)，完善服務(wù)，資源整合；充分估計(jì)代收代繳費(fèi)用的衍生和損耗，防止偷漏情況；提高招商水平，加強(qiáng)主力店客戶評(píng)估，專人對(duì)接服務(wù)；應(yīng)對(duì)措施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)5、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施散戶退場(chǎng)商鋪大面積閑置管理費(fèi)收繳租金收繳代收代繳費(fèi)用主力店流THEEND!THEEND!渭南海星水岸新城項(xiàng)目

——招商運(yùn)營(yíng)策劃報(bào)告渭南海星水岸新城項(xiàng)目

——招商運(yùn)營(yíng)策劃報(bào)告目錄CONTENTS對(duì)項(xiàng)目理解項(xiàng)目商業(yè)定位運(yùn)營(yíng)策略及執(zhí)行項(xiàng)目招商執(zhí)行目錄CONTENTS對(duì)項(xiàng)目理解項(xiàng)目商業(yè)定位運(yùn)營(yíng)策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的清晰定位；完成項(xiàng)目整體規(guī)劃；通過(guò)合理科學(xué)的運(yùn)營(yíng)使商場(chǎng)健康發(fā)展；海星水岸新城商業(yè)部分；運(yùn)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的清晰定位；通過(guò)合理科學(xué)的運(yùn)營(yíng)使商場(chǎng)健康發(fā)1.0對(duì)項(xiàng)目的理解1.1對(duì)項(xiàng)目基本情況的了解1.2對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的了解1.3對(duì)項(xiàng)目亟待解決問(wèn)題的理解目錄CONTENTS1.0對(duì)項(xiàng)目的理解1.1對(duì)項(xiàng)目基本情況的了解1.2對(duì)項(xiàng)目1.對(duì)項(xiàng)目基本情況的理解（根據(jù)公開資料和現(xiàn)場(chǎng)初步踏看）“海興水岸新城”項(xiàng)目位于渭南市政府規(guī)劃的適居典范片區(qū)，南起東風(fēng)大街，北至勝利大街，毗鄰民生路景觀大道，東靠沋河，是渭南稀有的水岸景觀大盤。項(xiàng)目交通狀況十分便捷，途經(jīng)的公交車輛有1、3、11、308、309路，匯通了渭南的東西、南北。同時(shí)小區(qū)周邊教育資源雄厚，名校林立。目前項(xiàng)目已開發(fā)至三期，一、二期均已成功交房，三期【左岸】規(guī)劃為三棟高層，四期【麓灣】并配有30000㎡的社區(qū)商業(yè)，業(yè)態(tài)以餐飲、休閑娛樂(lè)、星級(jí)酒店、金融、大型商超為主，作為社區(qū)自身商業(yè)配套的同時(shí)，未來(lái)可成為區(qū)域的核心商業(yè)。1.對(duì)項(xiàng)目基本情況的理解（根據(jù)公開資料和現(xiàn)場(chǎng)初步踏看）“海興

我們的理解：海星水岸新城商業(yè)部分盡快招商開業(yè)是整個(gè)海星水岸新城項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的引擎，在整個(gè)項(xiàng)目中我們應(yīng)該考慮“如何做好商業(yè)部分招商，其次再考慮“如何賣好項(xiàng)目”，這是基于商業(yè)的基本特點(diǎn)決定的。在實(shí)踐中，我們對(duì)商業(yè)有如下理解：

1.商業(yè)要有準(zhǔn)確的定位

2.商業(yè)要有合理的布局規(guī)劃

3.商業(yè)要講清楚后期運(yùn)營(yíng)管理的思路這三部分是項(xiàng)目租售取得成功的前提，說(shuō)不清楚上述三個(gè)內(nèi)容的，即使通過(guò)強(qiáng)銷，賣給投資者，最后也只能空鋪，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值提升無(wú)益。我們的理解：海星水岸新城商業(yè)部分盡快招商開業(yè)是整個(gè)海星水岸2.對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的理解國(guó)際幸福城香頌帕提歐利君首座海興水岸新城天久一品北歐青年城新洲城上城公園盛世信達(dá)廣場(chǎng)時(shí)代陽(yáng)光公園天下政和院高新區(qū)老城區(qū)中心城區(qū)渭南市重點(diǎn)項(xiàng)目及房地產(chǎn)區(qū)域分布圖上上國(guó)風(fēng)熙園公館項(xiàng)目位于臨渭區(qū)二馬路與民生街十字，地處渭南市老城區(qū)核心區(qū)域，交通十分便捷，途經(jīng)的公交車輛有1、3、11、308、309路，匯通了渭南的東西、南北。同時(shí)小區(qū)周邊教育資源雄厚，名校林立，市政配套齊全，涵蓋：政府幼兒園、象山商場(chǎng)、三馬路醫(yī)院、郵政銀行、農(nóng)業(yè)銀行、沋河公園水景等；2.對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的理解國(guó)際幸福城香頌帕提歐利君首座海興水岸新城我們的理解：項(xiàng)目處于渭南老城區(qū)的“核心”位置。但隨著近幾年渭南市“西擴(kuò)北上”的發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目所在的老城區(qū)成為城市待改造區(qū)，商業(yè)模式老舊，未來(lái)能引領(lǐng)區(qū)域的也就只有本項(xiàng)目；中心城區(qū)發(fā)展已十分成熟，居住氛圍濃厚，配套齊全，在建大型商業(yè)主要集中在該區(qū)域；高新區(qū)目前正處于發(fā)展階段。本項(xiàng)目要想突破老城區(qū)的局限，將商業(yè)影響力擴(kuò)展到整個(gè)渭南市，在后期就必須通過(guò)科學(xué)、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，準(zhǔn)確、有效的推廣方式，目的型的客群引導(dǎo)，強(qiáng)有力的招商措施，將項(xiàng)目在最快時(shí)間打造成為渭南老城區(qū)的商業(yè)中心并引領(lǐng)渭南商業(yè)發(fā)展新格局。我們的理解：項(xiàng)目處于渭南老城區(qū)的“核心”位置。但隨著近幾年渭3.對(duì)項(xiàng)目亟待解決問(wèn)題的理解

根據(jù)我們目前對(duì)項(xiàng)目的簡(jiǎn)單了解，我們對(duì)亟待解決的問(wèn)題理解如下：

項(xiàng)目根本目標(biāo)是銷售回款，這無(wú)可非議。但是，商業(yè)項(xiàng)目有其特殊性，不解決招商營(yíng)運(yùn)的思路問(wèn)題，無(wú)論是純投資客戶和經(jīng)營(yíng)自用客戶，都會(huì)心里沒(méi)底，影響購(gòu)買決策。我們認(rèn)為，針對(duì)海星水岸新城首先應(yīng)該解決商業(yè)定位問(wèn)題，然后有一個(gè)準(zhǔn)確的布局規(guī)劃，再完成招商經(jīng)營(yíng)思路的規(guī)劃。給客戶一個(gè)招商運(yùn)營(yíng)籌備與項(xiàng)目銷售同步展開的感覺(jué)，給客戶一個(gè)信心；同時(shí)，一個(gè)好的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的包裝，也可以大大提升項(xiàng)目的價(jià)值。3.對(duì)項(xiàng)目亟待解決問(wèn)題的理解根據(jù)我們目前對(duì)項(xiàng)目的簡(jiǎn)單了2.0項(xiàng)目商業(yè)定位2.1周邊市場(chǎng)分析2.2周邊商業(yè)分布2.3項(xiàng)目SWOT分析目錄CONTENTS2.4

項(xiàng)目商業(yè)定位2.0項(xiàng)目商業(yè)定位2.1周邊市場(chǎng)分析2.2周邊商業(yè)分布2項(xiàng)目規(guī)劃由小高、高層組成，商業(yè)總體量約3萬(wàn)平方米，且全部為街鋪；項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)儆诰幼∩顓^(qū)，未來(lái)人群較為密集。區(qū)域目前在營(yíng)商業(yè)均為傳統(tǒng)街鋪，檔次較低周邊缺乏較有影響力的中高端社區(qū)集中商業(yè)項(xiàng)目本體區(qū)域市場(chǎng)結(jié)合項(xiàng)目本體和區(qū)域市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)做到規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，填補(bǔ)市場(chǎng)空白定位前考慮項(xiàng)目規(guī)劃由小高、高層組成，商業(yè)總體量約3萬(wàn)平方米，且全部為街1、周邊市場(chǎng)分析結(jié)論：項(xiàng)目應(yīng)把握中端市場(chǎng)，影響高端市場(chǎng)輻射周邊區(qū)域!a.渭南城區(qū)分為老城、中心區(qū)、高新三大板塊，本項(xiàng)目處于老城區(qū)與中心內(nèi)城區(qū)的交匯處，隸屬繁華地帶。b.周邊政府機(jī)構(gòu)較為集中，其中以東風(fēng)大街和朝陽(yáng)大街最為集中。c.區(qū)域各類生活配套分布較為均勻。d.項(xiàng)目所處商業(yè)區(qū)處于成熟階段，租金較高，但缺乏中高檔次大型商業(yè)。老城區(qū)中心城區(qū)高新區(qū)1、周邊市場(chǎng)分析結(jié)論：項(xiàng)目應(yīng)把握中端市場(chǎng)，影響高端市場(chǎng)輻射周2、周邊商業(yè)分布結(jié)論：目前整個(gè)區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速！體量逐漸擴(kuò)大！但現(xiàn)時(shí)尚、潮流服飾飾品及兒童娛樂(lè)功能配套類卻嚴(yán)重不足且不具規(guī)模！東風(fēng)大街：渭南最有影響力的商業(yè)分布地，具有濃厚、長(zhǎng)遠(yuǎn)的商業(yè)歷史背景。目前商業(yè)非常密集，尤其圍繞中心廣場(chǎng)周邊，分布了目前渭南人流量最密集的國(guó)貿(mào)商廈、陽(yáng)光購(gòu)物中心等大型商業(yè)、日用百貨、電信和服裝是其主要業(yè)態(tài)；朝陽(yáng)大街：是新形成的商業(yè)集中地，其主要商業(yè)特點(diǎn)是依托交通便利、經(jīng)營(yíng)以餐飲、娛樂(lè)為主，以獨(dú)立商鋪經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)面積150-300平方米不等；解放路：以批發(fā)為主，零售為輔的商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)面積在20-50平方米這個(gè)范圍。東風(fēng)大街朝陽(yáng)大街解放路民生路2、周邊商業(yè)分布結(jié)論：目前整個(gè)區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速！體量逐漸擴(kuò)3、項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)（S）位于渭南老城區(qū)的核心位置，擁有龐大的固定消費(fèi)人群；

相較于同類房地產(chǎn)，本項(xiàng)目容積率相對(duì)較低，商業(yè)布局高端大氣；3萬(wàn)平方米的龐大商業(yè)體量；劣勢(shì)（W）項(xiàng)目處于待改造的商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)氛圍不夠；項(xiàng)目周邊的道路還不完善，會(huì)嚴(yán)重影響后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)；機(jī)遇(O)政府大力發(fā)展該區(qū)域；社會(huì)條件日趨成熟，商業(yè)管理不斷完善；商圈周圍存在大量潛在消費(fèi)人群；威脅(T)

目前區(qū)域消費(fèi)型商業(yè)同質(zhì)性過(guò)高，同類物業(yè)類別樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈；產(chǎn)業(yè)型商業(yè)與消費(fèi)型商業(yè)沒(méi)有明顯區(qū)分，消費(fèi)型商業(yè)檔次不高。3、項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)（S）本項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)客群分析項(xiàng)目目標(biāo)客群以片區(qū)內(nèi)原住民、周邊市場(chǎng)商戶及區(qū)域外來(lái)投資人群為主。經(jīng)營(yíng)客群本項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)客群分析項(xiàng)目目標(biāo)客群以片區(qū)內(nèi)原住民、周邊市場(chǎng)商4、項(xiàng)目整體定位整體定位：服務(wù)于5KM范圍內(nèi)的社區(qū)型集中商業(yè)4、項(xiàng)目整體定位整體定位：服務(wù)于5KM范圍內(nèi)的社區(qū)型集中商業(yè)升級(jí)餐飲的品質(zhì)調(diào)性，面向5公里內(nèi)居民豐滿配套服務(wù)，面向周邊社區(qū)居民提供一站式生活配套面向周邊中青年客戶，快速集聚人氣提供家居購(gòu)物環(huán)境，面向5公里內(nèi)居民5、項(xiàng)目整體功能定位升級(jí)餐飲的品質(zhì)調(diào)性，面向5公里內(nèi)居民豐滿配套服務(wù)，面向周邊社集休閑、娛樂(lè)、美食、生活為一體的輻射5公里范圍的時(shí)尚風(fēng)情社區(qū)商業(yè)中心6、項(xiàng)目整體功能定位集休閑、娛樂(lè)、美食、生活為一體的6、項(xiàng)目整體功能定位

7、業(yè)態(tài)規(guī)劃定位：休閑娛樂(lè)區(qū)定位：品牌形象展示區(qū)（公共服務(wù)金融區(qū)、品牌連鎖店、裝修公司）定位：日常生活配套定位：集中商業(yè)中心（主選）7、業(yè)態(tài)規(guī)劃定位：休閑娛樂(lè)區(qū)定位：品牌形象展示區(qū)（公共服務(wù)3.0項(xiàng)目招商執(zhí)行3.1總體綱領(lǐng)3.2招商策略3.3招商執(zhí)行目錄CONTENTS3.0項(xiàng)目招商執(zhí)行3.1總體綱領(lǐng)3.2招商策略3.3招“搶”

搶客戶、搶資源、搶市場(chǎng)“占”

占焦點(diǎn)、占位置、占先機(jī)我們的總體綱領(lǐng)1、總體綱領(lǐng)“搶”搶客戶、搶資源、搶市場(chǎng)我們的總體綱領(lǐng)1、總體綱領(lǐng)1）立足渭南，面向整個(gè)陜西，輻射西安。2）大品牌植入，散戶跟進(jìn)，以招商帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)重點(diǎn)確保品牌商家的引進(jìn)，形成“羊群效應(yīng)”，用大品牌吸附中小品牌。3）集中簽約，形成“聚合效應(yīng)”，同時(shí)也可成為項(xiàng)目招商的一個(gè)事件和借力點(diǎn)。4）大型活動(dòng)引導(dǎo)造勢(shì)，細(xì)致招商工作執(zhí)行到底。我們的總體思路1、總體綱領(lǐng)1）立足渭南，面向整個(gè)陜西，輻射西安。我們的總體思路1、總體招商流程分解開業(yè)運(yùn)營(yíng)資料收集條件確認(rèn)初步洽談繳納訂金簽訂協(xié)議裝修布展繳納租金簽訂合同2、招商流程招商流程分解開業(yè)運(yùn)營(yíng)資料收集條件確認(rèn)初步洽談繳納訂金簽訂協(xié)招商進(jìn)度預(yù)估1、實(shí)際操作中將根據(jù)招商進(jìn)度同時(shí)參照工程進(jìn)度等因素調(diào)整。2、招商比例以招商面積計(jì)算。3、實(shí)收租金的整體調(diào)節(jié)應(yīng)以招商狀況為依據(jù)。3、進(jìn)度預(yù)估招商進(jìn)度預(yù)估1、實(shí)際操作中將根據(jù)招商進(jìn)度同時(shí)參照工程進(jìn)度等因招商總策略圖招商節(jié)奏推廣主題推廣策略招商盛大啟動(dòng)商家簽約儀式招商推廣啟動(dòng)正式招商簽約強(qiáng)招·加推期“造勢(shì)戰(zhàn)略”“一站式體驗(yàn)購(gòu)物”“以租帶售”2016/10，部分商業(yè)開業(yè)造勢(shì)2016/52015/122016/102016/122015/12，招商造勢(shì)商業(yè)開業(yè)引爆市場(chǎng)2016/12，整體開業(yè)造2016/5，簽約造勢(shì)4、招商總策略招商總策略圖招商節(jié)奏推廣主題推廣策略招商盛大啟動(dòng)商家簽約儀式5、招商節(jié)奏5、招商節(jié)奏招商商戶簽約計(jì)劃項(xiàng)目啟動(dòng)商業(yè)招商、招商骨干進(jìn)場(chǎng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)主力店招商啟動(dòng)（進(jìn)場(chǎng)1個(gè)月后）招商說(shuō)明會(huì)散戶招商啟動(dòng)（進(jìn)場(chǎng)2個(gè)月后）意向主力店亮相（進(jìn)場(chǎng)3個(gè)月后）主/次力店簽約商業(yè)高峰論壇（進(jìn)場(chǎng)4個(gè)月后）商戶籌備階段商戶進(jìn)場(chǎng)內(nèi)部裝修、招聘導(dǎo)購(gòu)布展陳列12月1日1月1日2月1日3月1日4月1日5月1日6月1日7月1日目標(biāo)與計(jì)劃軸招商商戶簽約計(jì)劃項(xiàng)目啟動(dòng)商業(yè)招商、招商骨干進(jìn)場(chǎng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)主力店租戶價(jià)格策略包括租約年限和遞增率、營(yíng)業(yè)免租期及租金租約年限和遞增率營(yíng)業(yè)免租期租金價(jià)格策略1326、租金策略租戶價(jià)格策略包括租約年限和遞增率、營(yíng)業(yè)免租期及租金租約年限和綜合考慮市場(chǎng)情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和項(xiàng)目情況、商家訪談方法，得出本項(xiàng)目租金水平市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)租金水平核心商圈、區(qū)級(jí)商圈及項(xiàng)目周邊租金狀況項(xiàng)目租金水平制定的benchmark市場(chǎng)潛在商業(yè)租金水平整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展租戶訪談結(jié)果參考主力店租金范圍......本項(xiàng)目租金（后期詳細(xì)定制）結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)概念和租戶落位租金定制6、租金策略綜合考慮市場(chǎng)情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和項(xiàng)目情況、商家訪談方法，得出本項(xiàng)31根據(jù)不同租戶簽約的行業(yè)慣例，確定本項(xiàng)目的租賃合同期限和遞增率主力店15~20年次主力店6~10年關(guān)鍵租戶2~3年普通租戶1年中西正餐6~10年中西快餐6~10年咖啡廳、甜品店、飲品店3~5年2兒童早教及攝影中心6~10年健身房6~10年電玩3~5年服務(wù)類租戶3年購(gòu)物餐飲娛樂(lè)和服務(wù)普通租戶合約期限超過(guò)1年的，租金年遞增率一般為3%~8%對(duì)于大型主力租戶，固定期以外的期限通常首年不變，3年遞增1次，遞增率3%~5%合約押金通常為1~2個(gè)月租金租約年限和遞增率6、租金策略31根據(jù)不同租戶簽約的行業(yè)慣例，確定本項(xiàng)目的租賃合同期限和遞從行業(yè)慣例和吸引租戶進(jìn)駐角度，有針對(duì)性地對(duì)租戶設(shè)定裝修免租期或經(jīng)營(yíng)免租期經(jīng)營(yíng)免租期裝修免租期制定合理有效的免租期吸引租戶

按照行業(yè)慣例，給予不同品類租戶適當(dāng)裝修免租期，直至開業(yè)：超市4~6個(gè)月，如人人樂(lè)、家樂(lè)?？焖贂r(shí)尚服裝服飾類租戶3~4個(gè)月，如ZARA、H&M、UNIQLO正餐通常為3~4個(gè)月快餐為30天，如肯德基、味千拉面娛樂(lè)類通常為3個(gè)月，如健身房和大型娛樂(lè)城；影院為3~6個(gè)月針對(duì)不同租戶給予不同免租期：主力店，6~12個(gè)月次主力店，6~12個(gè)月關(guān)鍵租戶，3~6個(gè)月普通租戶，1~3個(gè)月對(duì)于國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌，經(jīng)營(yíng)免租期應(yīng)適當(dāng)放寬營(yíng)業(yè)免租期6、租金策略從行業(yè)慣例和吸引租戶進(jìn)駐角度，有針對(duì)性地對(duì)租戶設(shè)定裝修免租期推廣要點(diǎn):1、線上精準(zhǔn)宣傳，線下把控，立勢(shì)一步到位線上主打形象，大力宣傳項(xiàng)目品牌；線下把控，通過(guò)圈層營(yíng)銷制造項(xiàng)目神秘感、高端感；必須力求一次立勢(shì)到位，避免陷入與同類產(chǎn)品的無(wú)謂競(jìng)爭(zhēng)。2、有效截流客戶想在客戶前頭，走在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前面；積極拓展領(lǐng)袖型客戶，促成口碑營(yíng)銷。選擇精準(zhǔn)媒體推廣，重視面的拓展與點(diǎn)的深入，實(shí)現(xiàn)推廣的低成本，高效益。7、招商推廣推廣要點(diǎn):選擇精準(zhǔn)媒體推廣，重視面的拓展與點(diǎn)的深入，實(shí)現(xiàn)推廣原則1：線上大眾,線下把握;立勢(shì)一步到位,差異化營(yíng)銷突破線上控制投入，主打形象線下針對(duì)性突破立勢(shì)一步到位，差異化營(yíng)銷大眾主流媒體傳播，主打形象與品牌，以及項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)的信息釋放；一步一步釋放項(xiàng)目信息。主要集中于圈層客戶所易于接觸到的報(bào)紙，配合部分雜志（以軟文為主）。通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶工作、生活常接觸媒體的摸底，針對(duì)性的在相關(guān)小眾媒體投放。項(xiàng)目定位于形象高端極具性價(jià)比的項(xiàng)目，必須力求一次立勢(shì)到位。營(yíng)銷上必須有所突破與創(chuàng)新，從營(yíng)銷層面上引領(lǐng)市場(chǎng)。線上：大眾媒體廣告，如報(bào)紙、戶外、公車、電視、電臺(tái)、雜志等等。

線下：非大眾媒體廣告，圍繞項(xiàng)目促銷所需要及涉及的所有宣傳物料，即：短信、直郵、內(nèi)刊、夾報(bào)、樓書、海報(bào)、以及相關(guān)的公關(guān)活動(dòng)。7、招商推廣推廣原則原則1：線上大眾,線下把握;立勢(shì)一步到位,差異化營(yíng)銷突破線上活動(dòng)要點(diǎn):1、只組織客戶愿意參加的活動(dòng)樓盤關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)、給客戶實(shí)際利益的活動(dòng)。應(yīng)避免純營(yíng)銷推介，盡量圍繞工程節(jié)點(diǎn)或節(jié)慶日進(jìn)行，活動(dòng)貴精不貴多，避免過(guò)分折騰客戶。2、活動(dòng)要有利于促進(jìn)銷售贏得眼球是活動(dòng)的一個(gè)功能，但最終還是要落到實(shí)處，有利于項(xiàng)目的銷售。3、給客戶充分的尊重預(yù)約，如有必要寄邀請(qǐng)函；設(shè)置參與門檻，讓參加的客戶有身份感；活動(dòng)富有生趣，而不是純粹的產(chǎn)品推介，時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)，整個(gè)活動(dòng)注重參與互動(dòng)等。展開系列活動(dòng)及事件，吸引政府領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)名人、企業(yè)名流參與，提升項(xiàng)目的層級(jí)與形象，形成行業(yè)聚焦。7、招商推廣推廣活動(dòng)活動(dòng)要點(diǎn):展開系列活動(dòng)及事件，吸引政府領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)名人、企業(yè)名招商活動(dòng)之：品牌企業(yè)入駐簽約儀式目的：在銷售前通過(guò)實(shí)際的“明星效應(yīng)”與承諾兌現(xiàn)強(qiáng)化購(gòu)買決心，制作追隨大戶扎堆的效應(yīng)，為最終招商預(yù)期奠定基礎(chǔ)。內(nèi)容：簽約活動(dòng)、記者見(jiàn)面會(huì)、媒體大幅宣傳7、招商推廣部分活動(dòng)招商活動(dòng)之：品牌企業(yè)入駐簽約儀式目的：在銷售前通過(guò)實(shí)際的“明招商活動(dòng)之：系列攝影大賽活動(dòng)目的：通過(guò)舉辦最美環(huán)衛(wèi)工人攝影大賽、最美交警攝影大賽、最美渭南攝影大賽等系列攝影大賽活動(dòng)吸引社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注；人群：系列攝影大賽面向的參賽者主要是渭南的攝影愛(ài)好者；7、招商推廣部分活動(dòng)招商活動(dòng)之：系列攝影大賽活動(dòng)目的：通過(guò)舉辦最美環(huán)衛(wèi)工人攝影大這樣能成功嗎？不，一個(gè)好的招商方案需要一個(gè)有效地執(zhí)行團(tuán)隊(duì)來(lái)完成。8、招商管理體系這樣能成功嗎？8、招商管理體系執(zhí)行是第一生產(chǎn)力！方案是綱，執(zhí)行是魂！任何一個(gè)方案，均需要強(qiáng)有力的執(zhí)行，最終才能變現(xiàn)。我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是執(zhí)行！我們的信念：有條件要上，沒(méi)有條件創(chuàng)