重慶閩僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涪陵南門山地下商業(yè)市場調(diào)查及營銷提案開發(fā)商:重慶閩僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商:重慶豐**房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司時間:2006年11月10日1重慶閩僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1我們視客戶的成功為最大榮耀誠信·專業(yè)·效率·創(chuàng)新2我們視客戶的成功為誠信·專業(yè)·效率·創(chuàng)新2用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打造最有力的一環(huán)誠信·專業(yè)·效率·創(chuàng)新3用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打造最有力的一環(huán)誠信·專業(yè)·效率·創(chuàng)新3項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合分析項目臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟(jì)概況4項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合1.1涪陵簡介涪陵因烏江古稱涪水，巴國先王陵墓多葬于此而得名，以“榨菜之鄉(xiāng)”聞名于世，是一座古老而極富活力的濱江城市。涪陵歷史悠久，早在2000多年前，涪陵為巴國都城，秦、漢、晉時設(shè)枳縣，自唐代以來一直為州所在地。新中國成立后設(shè)涪陵地區(qū)，1995年撤地設(shè)市，重慶直轄市成立后設(shè)涪陵區(qū)?？偯娣e2941.46平方公里，2005年末全區(qū)戶籍總?cè)丝?11.78萬人，其中農(nóng)業(yè)人口80.03萬人，占71.6％；非農(nóng)業(yè)人口31.75萬人，占28.4％；年末全區(qū)常住人口101.32萬人。其中城鎮(zhèn)49.65萬人，鄉(xiāng)村51.67萬人。51.1涪陵簡介5涪陵屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，氣候溫和。介于東經(jīng)106°56＇—107°43＇，北緯29°21＇—30°01＇之間。地處長江、烏江交匯處，素有渝東南大門之稱，是烏江流域20多個縣市區(qū)的物質(zhì)集散地，以低山淺丘為主。年降水量1072毫米。境內(nèi)河流14條。水資源豐富，電力工業(yè)超前發(fā)展，地方電網(wǎng)自成體系，電力供應(yīng)自給有余，天燃?xì)獬渥?。截?005年底，涪陵已建成水路、公路、鐵路交通樞紐。2005年末公路通車?yán)锍虨?781公里。建成港口23個，年客運(yùn)吞吐量1162萬人，年貨運(yùn)212萬噸，大型新建集裝箱碼頭已投入使用。距重慶江北國際機(jī)場80公里。旅游飯店50個。2005年完成郵電業(yè)務(wù)總量5.80億元，比上年增長12.0％。年末固定電話交換機(jī)容量達(dá)到63.5萬門，擁有固定電話用戶24.08萬戶，比上年下降2.2％，移動電話用戶32.76萬戶，增加近4萬戶，增長13.0％；年末有互聯(lián)網(wǎng)用戶24398戶，增長49.1％。涪陵對外貿(mào)易十分發(fā)達(dá)，目前已經(jīng)與50多個國家和地區(qū)進(jìn)行了貿(mào)易。6涪陵屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，氣候溫和。介于東經(jīng)106°51.2涪陵區(qū)位按照國務(wù)院批復(fù)的《重慶市城市總體規(guī)劃》，對涪陵的定位是：

重慶中部的經(jīng)濟(jì)、文化中心

長江上游重要的樞紐港之一

烏江流域的物資集散地涪陵作為重慶直轄市的一個遠(yuǎn)郊區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯而獨(dú)特。涪陵地處長江與烏江交匯要沖，長江橫貫東西77公里，烏江縱臥南北31公里，是千里烏江第一城，素有“烏江門戶”之稱。國道319線穿越全境，渝懷鐵路已經(jīng)全面通車，渝涪高速公路全線貫通，距重慶主城區(qū)100余公里。71.2涪陵區(qū)位按照國務(wù)院批復(fù)的《重慶市城市總體規(guī)劃》，對涪陵1.3涪陵區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)建設(shè)新興工業(yè)基地，優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，重慶市區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心，逐步建成三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會進(jìn)步、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕、城鄉(xiāng)共榮的大城市。大務(wù)鼓勵引進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目、農(nóng)業(yè)項目、工業(yè)項目、資源開發(fā)項目、旅游及娛樂設(shè)施開發(fā)項目及其他項目。81.3涪陵區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)8涪陵城市建設(shè)規(guī)劃“一城兩區(qū)五片”示意圖

江南片區(qū)：重點(diǎn)引入商貿(mào)、旅游服務(wù)、食品、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，建成后將是涪陵的中央商務(wù)區(qū)；

李渡片區(qū)：以發(fā)展物流、制造業(yè)為主，成為涪陵的商業(yè)居住區(qū)和產(chǎn)業(yè)密集地；

南岸浦片區(qū)：今后主推化工、能源；

江東片區(qū)：發(fā)展紡織、食品、高新技術(shù)；

江北片區(qū)：重點(diǎn)是旅游、休閑娛樂。近期規(guī)劃：十一五城市規(guī)劃建設(shè)9涪陵城市建設(shè)規(guī)劃“一城兩區(qū)五片”示意圖

江南片區(qū)：重點(diǎn)引入商分“五片”打特色牌按擴(kuò)城方案，涪陵新城將被分為五個片區(qū)：江南、李渡、江北、南岸浦和江東。五片區(qū)將發(fā)展各自不同的特色產(chǎn)業(yè)。到2010年，涪陵GDP要達(dá)228億元，年均增長11%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1.38萬元。城鎮(zhèn)失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)?！扒Ю餅踅谝怀恰备⒘辏幵谖磥?年內(nèi)，建成44平方公里、50萬人口的大城市，成為重慶主城特大城市的大衛(wèi)星城市。通過多個思路破解新城產(chǎn)業(yè)空心化問題。目前，涪陵城市常住人口為25.8萬，擴(kuò)城后，人口將增加1倍。10分“五片”打特色牌“千里烏江第一城”涪陵，力爭在未來5年內(nèi)，城內(nèi)公路九環(huán)三射實(shí)現(xiàn)新城內(nèi)“兩小時交通”。列入規(guī)劃的公路，有渝湘高速公路涪陵連接線、重慶至安康高速公路（沿江高速）涪陵段、渝巴路涪陵段、涪南路、涪墊路等同步建成李渡長江大橋、涪陵烏江二橋和石板溝長江大橋，實(shí)現(xiàn)“片區(qū)貫通、城區(qū)成網(wǎng)”。這些項目建成后，涪陵可利用原有的港口優(yōu)勢，發(fā)展江陸聯(lián)運(yùn)，降低貨物物流成本商貿(mào)物流房產(chǎn)全面高速發(fā)展隨著新城啟動建設(shè)，涪陵的房地產(chǎn)、商貿(mào)、物流三大產(chǎn)業(yè)，將迎來黃金發(fā)展期。照計劃，擴(kuò)城后，涪陵的全社會消費(fèi)品零售額到2010年將達(dá)75億元11城內(nèi)公路九環(huán)三射111.4涪陵經(jīng)濟(jì)概況國民經(jīng)濟(jì)較快增長。據(jù)統(tǒng)計，2005年全區(qū)生產(chǎn)總值完成135.08億元，按可比價格計算比上年增長13.7％，增幅比全國、全市分別高出3.8和2.2個百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值15.47億元，可比增長6.6％；第二產(chǎn)業(yè)增加值69.11億元，可比增長12.4％；第三產(chǎn)業(yè)增加值50.50億元，可比增長17.6％。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為5.1％、47.4％和47.5％，分別拉動全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長0.7、6.5和6.5個百分點(diǎn)。121.4涪陵經(jīng)濟(jì)概況12產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2004年的12.4∶51.4∶36.2調(diào)整為11.4∶51.2∶37.4；非公有制經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)增加值68.15億元，占全區(qū)生產(chǎn)總值的50.5％，比上年提高4個百分點(diǎn)。當(dāng)年人均GDP13375元（按常住人口計算），比上年可比增長13.2％，按現(xiàn)行匯率計算，折合為1657美元。12.451.436.20102030405060第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)11.451.237.40102030405060第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2004年2005年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)所占結(jié)構(gòu)比例穩(wěn)步上升13產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2004年的12.4∶51全社會人口與就業(yè)2005年末全區(qū)社會從業(yè)人員為67.30萬人，其中在崗職工9.20萬人；一、二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員分別為31.10萬人、14.40萬人和21.8萬人。全年轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力23.5萬人，實(shí)現(xiàn)勞務(wù)收入16.5億元。城鎮(zhèn)登記失業(yè)人數(shù)6345人，比上年增加1075人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.11％。14全社會人口與就業(yè)14居民人均收入水平2005年全區(qū)在崗職工人均年工資14100元，比上年增加1168元，增長9.0％城市居民人均可支配收入9424元，比上年增加872元，增長10.2％，人均消費(fèi)支出7349元，增長10.2％；農(nóng)民人均純收入2780元，增加251元，增長9.9％，人均消費(fèi)支出1977元，增長11.5％。居民住房條件繼續(xù)改善。城市居民人均住宅使用面積27.37平方米，農(nóng)村居民人均住房使用面積36平方米。同時，城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)分別為39.27％和53.3％，比上年分別下降0.2和3.0個百分點(diǎn)，生活質(zhì)量不斷提高。15居民人均收入水平15項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合分析項目臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟(jì)概況16項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合2.1歷經(jīng)陣痛區(qū)域性商貿(mào)中心再度形成涪陵自古以來是烏江流域的物資集散地，在重慶直轄前也曾是川東南區(qū)域的商貿(mào)中心。直轄初期，由于行政體制的調(diào)整，涪陵原有的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心地位消失；加之渝涪高速公路的建成通車，市場購買力出現(xiàn)了嚴(yán)重分流，涪陵商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)承受了雙重沖擊和考驗，一度持續(xù)低迷徘徊。1999—2001年，全區(qū)社會消費(fèi)品零售總額分別增長9.3%、9.9%和9.1%，持續(xù)三年低于兩位數(shù)，也低于同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度，跌至1991年以來的最低谷。172.1歷經(jīng)陣痛區(qū)域性商貿(mào)中心再度形成1999—2001年2002年以來，涪陵區(qū)圍繞建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心的目標(biāo)，大力實(shí)施“2456”發(fā)展戰(zhàn)略，商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入新的發(fā)展階段，呈現(xiàn)出增速逐年走高、規(guī)?？焖贁U(kuò)張的良好發(fā)展態(tài)勢。2001-2005年，全區(qū)社會消費(fèi)品零售總額年均遞增15.4%（平均高于同期GDP增速2.8個百分點(diǎn)）2005年社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到40.27億元。以重百涪陵商場、國美電器涪陵商城、關(guān)廟綜合市場、合智商業(yè)廣場為重點(diǎn)的南門山商圈。以新世紀(jì)百貨涪陵商都、新大興依蝶購物廣場、泰興電腦城、金凱裝飾城為重點(diǎn)的高筍塘商圈。兩大商圈網(wǎng)點(diǎn)面積占全區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積的比重達(dá)72%以上，商業(yè)經(jīng)營設(shè)施和購物環(huán)境得到進(jìn)一步改善；提高了周邊區(qū)縣對涪陵商業(yè)的認(rèn)同度，涪陵商圈的集聚輻射能力不斷增強(qiáng)，區(qū)域性商貿(mào)中心再度形成。182002年以來，涪陵區(qū)圍繞建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心的目標(biāo)，大力實(shí)施2.2目前涪陵商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與特點(diǎn)

流通總量持續(xù)增長2005年全區(qū)社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)40.27億元，同比增長15.1%。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)34.97億元，同比增長16.0％；住宿餐飲業(yè)5.2億元，同比增長9.44％。社零總額居全市第9位，比全市平均增速高1.3個百分點(diǎn)。2006年上半年，全區(qū)社零總額實(shí)現(xiàn)23.96億元，同比增長17.1%。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)20.98億元，同比增長18.2％；住宿餐飲業(yè)2.98億元，同比增長9.6％。社零總額居全市第9位，增速居全市第5位，比全市平均增速高4.1個百分點(diǎn)。192.2目前涪陵商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與特點(diǎn)2006年上半年，全區(qū)社

商貿(mào)流通主要企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)目前，涪陵區(qū)有限額以上批發(fā)零售企業(yè)26戶，商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)個體工商戶1.5萬余戶。全區(qū)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員3.3萬人。重點(diǎn)商貿(mào)企業(yè)11戶，重點(diǎn)市場4戶。截止2006年上半年，重點(diǎn)商貿(mào)企業(yè)、重點(diǎn)市場實(shí)現(xiàn)銷售收入13.82億元，同比增長23.1%。新大興集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售收入2.12億元，同比增長11.84%新世紀(jì)百貨涪陵商都實(shí)現(xiàn)銷售收入1.44億元，同比增長51.9%重百涪陵商場實(shí)現(xiàn)銷售收入0.79億元，同比增長25.3%合智商業(yè)廣場實(shí)現(xiàn)商品成交額2.13億元，同比增長25.7%巴人餐飲公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)額0.32億元，同比增長51.0%20

商貿(mào)流通主要企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)新大興集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售收入2.12億元

流通平臺呈現(xiàn)多元化格局商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)投資額年均超過2億元，占全區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的5%左右。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)快速發(fā)展。目前涪陵區(qū)各類商品交易市場66個，總面積28.6萬平方米。其中城區(qū)市場38個，面積24.5萬平方米，占在經(jīng)營市場總面積的85.7%。綜合市場12個，面積9.31萬平方米；專業(yè)市場7個，面積10.3萬平方米，農(nóng)貿(mào)市場等其它市場47個，面積8.99萬平方米。21

流通平臺呈現(xiàn)多元化格局其中城區(qū)市場38個，面積24.5萬平

傳統(tǒng)型框臺銷售營銷方式發(fā)生巨大變革從傳統(tǒng)型框臺銷售營銷方式多元化發(fā)展，超市、便利店、專業(yè)店、專賣店等多種新型業(yè)態(tài)快速發(fā)展，總代理、總經(jīng)銷、買斷制等經(jīng)營方式廣泛使用。目前，涪陵區(qū)共有超市12個，便利店664個，專業(yè)專賣店1503個。以連鎖經(jīng)營為重點(diǎn)的流通現(xiàn)代化迅速發(fā)展，連鎖經(jīng)營擴(kuò)大到零售業(yè)、餐飲業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)，目前涪陵區(qū)有連鎖店328個，今年上半年實(shí)現(xiàn)銷售額6.89億元，占社零總額的比重達(dá)到28.8%。22

傳統(tǒng)型框臺銷售營銷方式發(fā)生巨大變革目前，涪陵區(qū)共有超市122.3打造重點(diǎn)涪陵商圈確立商貿(mào)中心2002年以來，涪陵區(qū)集中力量，進(jìn)一步強(qiáng)化涪陵商圈集聚輻射能力。強(qiáng)化區(qū)域性中心商業(yè)區(qū)集聚輻射功能，促成“三圈一帶”商業(yè)格局形成南門山商圈積極推進(jìn)調(diào)整/升級高筍塘商圈鞏固/提升集聚能力

李渡商圈加快的新城規(guī)劃濱江路商業(yè)帶高起點(diǎn)規(guī)劃/加強(qiáng)引導(dǎo)232.3打造重點(diǎn)涪陵商圈確立商貿(mào)中心南門山商圈積極推進(jìn)調(diào)整南門山商圈以南門山為中心，涵蓋關(guān)廟綜合市場、重百涪陵商場、合智商業(yè)廣場、國美電器涪陵商城，結(jié)合南門山片區(qū)升級、改造和明瑜國際海陵商貿(mào)城的新建。涪陵區(qū)將把南門山商圈建成功能完善、布局合理、交通便捷、設(shè)施齊全、環(huán)境宜人、現(xiàn)代零售業(yè)和服務(wù)業(yè)集，的具有較強(qiáng)輻射能力的中心商圈。24南門山商圈24高筍塘商圈沿興華中路從高筍塘轉(zhuǎn)盤到實(shí)驗中學(xué)轉(zhuǎn)盤，涵蓋新世紀(jì)百貨涪陵商都、新大興泰興電腦城、依蝶購物廣場、太極大酒店、涪陵飯店、金凱裝飾城，是涪陵區(qū)成購物、餐飲、娛樂等功能突出的新興商圈，各類專業(yè)店、專賣店、直營店、廠家直銷中心等新型業(yè)態(tài)豐富，具有一定輻射能力的高筍塘商圈。25高筍塘商圈25李渡新城商圈依托李渡工業(yè)園物流園區(qū)，發(fā)展適應(yīng)李渡特色工業(yè)園生產(chǎn)需要和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)需要的商貿(mào)流通業(yè)、物流中心，將在2010年以前初步建成李渡新城商圈濱江路商業(yè)帶目前濱江商業(yè)形態(tài)單一，布局分散，涪陵區(qū)將高起點(diǎn)規(guī)劃濱江路商業(yè)設(shè)施。引導(dǎo)并建成以旅游購物休閑為主的特色商業(yè)帶26李渡新城商圈26項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟(jì)概況27項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合涪陵區(qū)地下商業(yè)經(jīng)由多方調(diào)查考證，截止目前，調(diào)查到涪陵主城區(qū)地下商業(yè)物業(yè)4處，它們分別是：

廣場路地下商場涪陵易家壩中心廣場

高筍塘地下商場涪陵高筍塘新世紀(jì)百貨旁

興華中路地下商城涪陵興華中路依蝶購物廣場旁

黎明路地下商場黎明西路轉(zhuǎn)盤處28涪陵區(qū)地下商業(yè)經(jīng)由多方調(diào)查考證，截止目前，調(diào)查到涪陵主城區(qū)地3.1廣場路地下商場（涪陵易家壩中心廣場）廣場路地下商業(yè)利用涪陵區(qū)中心市政休閑廣場部分地下空間，以及易家壩廣場路、廣場環(huán)路、高筍塘形成的交通轉(zhuǎn)盤地下通道而成，是市民經(jīng)由主干道往返中心廣場，過街的主要通道鋪面（位）數(shù)量：約93個鋪面面積分布：5-12平方米，主力鋪面6-8平方米鋪面開間/縱深比：約1:1整體使用層高：2.8-3米過道開間：約5米配套情況：廁所、通風(fēng)系統(tǒng)、噴淋、分戶電表293.1廣場路地下商場（涪陵易家壩中心廣場）廣場路地下商業(yè)利用廣場路地下商場30廣場路地下商場3040%18%11%12%11%8%服裝飾品/玩具童裝鞋類、箱、包美容、美甲、照相服務(wù)類其它廣場路地下商場經(jīng)營業(yè)態(tài)分布主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、飾品、鞋類&箱包、美容等服務(wù)、童裝3140%18%11%12%11%8%服裝飾品/玩具童裝鞋類、箱租金水平單位鋪面（位）租金范圍：500-1500元/月每平方米月租金均價：約120-130元/月·平方米單位租金起價：約70元/月·平方米單位租金最高價：約300元/月·平方米廣場路地下商場（涪陵易家壩中心廣場）售價水平銷售初期（約96年），單個鋪面銷售價格約5萬/個套內(nèi)建筑面積平均售價：約8000-12000元/平方米98年，約8平方米鋪面售價約9萬，均價約12000元/開平方米32租金水平廣場路地下商場（涪陵易家壩中心廣場）售價水平32廣場路地下商場綜合分析作為涪陵區(qū)較早一批的地下商場，其硬件設(shè)備老化，市場形象陳舊、層高較低、過道較窄（占道經(jīng)營現(xiàn)場嚴(yán)重），市場競爭力與吸引力較低，經(jīng)營戶信心較低，調(diào)查期間轉(zhuǎn)讓及空置率8%左右。商場處于涪陵區(qū)主干道重要交通節(jié)點(diǎn)與樞紐上，是市民休閑、購物的重要交通節(jié)點(diǎn)，具備一定的人流量與市場機(jī)會。但是由于周邊缺乏大型商業(yè)中心與商場支撐，人流量較大，停留消費(fèi)客群相對不足，地下商場人流相對有限，商場整體經(jīng)營受到影響33廣場路地下商場綜合分析作為涪陵區(qū)較早一批的地下商場，其硬件設(shè)3.2高筍塘地下商場（新世紀(jì)百貨旁）高筍塘地下商場位于高筍塘新世紀(jì)百貨旁，由4條地面主干道交叉形成的中心轉(zhuǎn)盤，分別為高筍塘路、建涪路、興華中路，其地下人流通道經(jīng)開發(fā)為地下商場，基詳細(xì)情況如下：鋪面（位）數(shù)量：約140個鋪面面積分布：5-12平方米，主力鋪面6-8平方米鋪面開間/縱深比：約1:1整體使用層高：3.0-3.2米過道開間：4.8-5米343.2高筍塘地下商場（新世紀(jì)百貨旁）高筍塘地下商場位于高筍塘高筍塘地下商場35高筍塘地下商場3536%14%9%19%13%9%服裝飾品/玩具童裝鞋類、箱、包美容、美甲、照相服務(wù)類其它主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋類&箱包、飾品、美容等服務(wù)、童裝高筍塘地下商場經(jīng)營業(yè)態(tài)分布3636%14%9%19%13%9%服裝飾品/玩具童裝鞋類、箱、租金水平單位鋪面（位）租金范圍：1500-2200元/月每平方米月租金均價：約230-250元/月·平方米單位租金起價：約180元/月·平方米單位租金最高價：約350元/月·平方米售價水平銷售初期（約96年），單個鋪面銷售價格約5-6萬/個套內(nèi)建筑面積平均售價：約7000-11000元/平方米目前暫無出售單位高筍塘地下商場（新世紀(jì)百貨旁）37租金水平售價水平高筍塘地下商場（新世紀(jì)百貨旁）37作為涪陵區(qū)核心商圈的地下商場，高筍塘地面商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，經(jīng)營門類齊全、業(yè)態(tài)豐富，大型百貨、專業(yè)市場、品牌店、賣賣店、品牌直營店等，吸引了涪陵主城以及周邊區(qū)縣的客戶人群，龐大的地面人流量對地下商業(yè)有著良好的輻射效應(yīng)同時，高筍塘地下商場位于高筍塘南北、東西干道交叉點(diǎn)，共計4條主干道相交于此，防翻越欄桿等市政設(shè)施齊全，同時由于坡地形成的自然坡坎阻礙，橫穿干道人流相對較少，為地下商業(yè)提供了足夠的人流保障新世紀(jì)自進(jìn)入涪陵起就成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。加上新世紀(jì)百貨起市與高筍塘地下業(yè)商場相連，自成一片，業(yè)態(tài)互補(bǔ)、錯位經(jīng)營，為高筍塘地下商場注入了無限的商機(jī)，市場供需兩旺，經(jīng)營良好，無空置鋪面高筍塘地下商場綜合分析38作為涪陵區(qū)核心商圈的地下商場，高筍塘地面商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，經(jīng)營門3.3興華中路地下商場興華中路地下商場位于新大興集團(tuán)下屬依蝶購物廣場旁，以金山地下市場與地下街鋪組成，是目前涪陵區(qū)地下商業(yè)硬件設(shè)施與購物環(huán)境較好的地下商場，地下商場街鋪其詳細(xì)情況如下：鋪面（位）數(shù)量：約64個鋪面面積分布：10-20平方米，主力鋪面12-16平方米鋪面開間/縱深比：約1:1整體使用層高：3.3-3.5米過道開間：7米配套設(shè)施：自動扶梯（未開）、液晶等離子、中央空調(diào)、煙感噴淋、石材柱、玻璃面門393.3興華中路地下商場興華中路地下商場位于新大興集團(tuán)下屬依蝶興華中路地下商場40興華中路地下商場4047%8%12%25%2%6%服裝飾品/玩具童裝鞋類、箱、包美容、美甲、照相服務(wù)類其它興華中路地下商場經(jīng)營業(yè)態(tài)分布主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋類&箱包、童裝、飾品、美容等服務(wù)4147%8%12%25%2%6%服裝飾品/玩具童裝鞋類、箱、包租金水平單位鋪面（位）租金范圍：1300-2300元/月每平方米月租金均價：約120-130元/月·平方米單位租金起價：約90元/月·平方米單位租金最高價：約170元/月·平方米售價水平銷售初期（約01年）單位面積銷售價格約1.6-1.8萬元/平方米起價約1.5萬元/平方米，最高價約2萬元/平方米興華中路地下商場42租金水平售價水平興華中路地下商場42興華中路位于高筍塘商圈內(nèi)，臨近新大興集團(tuán)下屬依蝶購物廣場旁，位于中興路主干道上，無干交通交叉所形成的交通節(jié)點(diǎn)，屬于過街式地下商場設(shè)施周邊專業(yè)市場的購物廣場分布相對集中，但無交通節(jié)點(diǎn)的人流支撐，地下商場人氣相對有限雖然購物環(huán)境寬敞舒適、設(shè)備與設(shè)施相對領(lǐng)先、維護(hù)情況較好，但是人氣相對有限，因此投資市場的租金收入較低興華中路商場綜合分析43興華中路位于高筍塘商圈內(nèi)，臨近新大興集團(tuán)下屬依蝶購物廣場旁，3.4黎明路地下商場黎明路地下商場位于涪陵黎明西路上，是由三條相交主干道形成的地下過道，由于無中心商圈的人流支撐。且地面商業(yè)以社區(qū)商業(yè)、建材裝飾、餐飲休閑為主，難以為地下商業(yè)帶來龐大人流黎明路地下商場合計約有50個鋪面，鋪面面積10-15平方米之間，目前出租率約20-30%，空置率高達(dá)70%以上其租金價格也是涪陵區(qū)最低價格，單位鋪面租金在80-150元之間，平均租賃單價10元/平方米·月由于黎明路地下商場與本項目位置相差甚遠(yuǎn)，且周邊商業(yè)形態(tài)可類比性弱，與本項目關(guān)連度小，因此本方案不作進(jìn)一步研究443.4黎明路地下商場443.5涪陵區(qū)地下商場分析小結(jié)

3個地下商場位于核心商圈，1個位于邊緣，地段因素十分關(guān)鍵

位于交通節(jié)點(diǎn)地下商場整體經(jīng)營較好，人流因素性關(guān)鍵

地下商場與地面商業(yè)在檔次與價格上拉開差距，業(yè)態(tài)呈現(xiàn)互補(bǔ)經(jīng)營

地下商場物業(yè)管理與整體經(jīng)營意識欠缺，后繼經(jīng)營壓力較大

發(fā)達(dá)交通組織對于人流吸引有著重要的作用，如高筍塘地下商場

整體商場欠缺維護(hù)與管理，形象陳舊、設(shè)備過早老化現(xiàn)象嚴(yán)重453.5涪陵區(qū)地下商場分析小結(jié)

3個地下商場位于核心商圈，1個

粗放式經(jīng)營，占道擺攤，業(yè)態(tài)分規(guī)劃不明晰，影響整體形象

購物環(huán)境普遍較差、公共空間小，吸引人流駐足購物能力有限

進(jìn)場業(yè)態(tài)與貨品未能規(guī)范，低檔、劣質(zhì)貨品充斥商場

智能化、扶梯、方向?qū)б暤仍O(shè)施不健全、且管理缺失，購物方便性與舒適度下降主要經(jīng)營業(yè)態(tài)分布：服裝、鞋類&箱包、童裝、飾品、美容等服務(wù)消費(fèi)者對象分析：18-40歲青年至中年女性為主要消費(fèi)者對象，經(jīng)營內(nèi)容以女性服裝、飾品、鞋類、箱包、童裝、美容等，女性占據(jù)消費(fèi)者主導(dǎo)客群，約80%以上46

粗放式經(jīng)營，占道擺攤，業(yè)態(tài)分規(guī)劃不明晰，影響整體形象46項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟(jì)概況47項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合除了對涪陵區(qū)域的所有地下商場進(jìn)行了專項調(diào)查，為了更進(jìn)一步的認(rèn)識本項目所處的區(qū)域、潛在機(jī)會、商業(yè)價值、租金與售價水平、經(jīng)營業(yè)態(tài)等，豐錦源還對項目周邊地面臨街商業(yè)進(jìn)行了調(diào)查：

人民西路（南門山轉(zhuǎn)盤至人民西路天橋）

人民東路（南門山轉(zhuǎn)盤至人民東路3號出入口支路旁）

廣場路（南門山轉(zhuǎn)盤至中心廣場）48除了對涪陵區(qū)域的所有地下商場進(jìn)行了專項調(diào)查，為了更進(jìn)一步的認(rèn)4.1人民西路（南門山轉(zhuǎn)盤至人民西路天橋）鋪面數(shù)量：統(tǒng)計樣本120個（不含花園路至商貿(mào)大廈路攤約40個）商業(yè)形態(tài)：臨街商鋪/中小商場/路天攤位/家教裝修勞務(wù)市場等鋪面開間：2-5米，開間集中分布在3.5-4.5米鋪面面積：6-30平方米，集中面積分布16-24平方米單鋪?zhàn)饨穑?000-6000元/月，單鋪?zhàn)饨鸺蟹植?000-2300元/月單位租金：

單位租金起價：90元/平方米·月單位租金最高價：300元/平方米·月單位租金均價：150-160元/平方米·月494.1人民西路（南門山轉(zhuǎn)盤至人民西路天橋）鋪面數(shù)量：統(tǒng)計樣本成人服裝34%童裝4%餐飲/食品18%鞋類/箱包/飾品11%學(xué)習(xí)文化用品5%生活服務(wù)（美容美發(fā)/鮮花）4%藥房5%超市/便利店2%辦公家俱5%家電/通訊4%金融/銀行2%其它6%成人服裝童裝餐飲/食品鞋類/箱包/飾品學(xué)習(xí)文化用品生活服務(wù)（美容美發(fā)/鮮花）藥房超市/便利店辦公家俱家電/通訊金融/銀行其它人民西路業(yè)態(tài)圖表分析50成人服裝34%童裝4%餐飲/食品18%鞋類/箱包/飾品11%人民西路區(qū)域商業(yè)綜合分析商業(yè)鋪面與設(shè)施屬原有底鋪商業(yè)建筑，人流量大，可初步分析本區(qū)域是傳統(tǒng)原有的商業(yè)區(qū)域之一；商業(yè)形象比較陳舊，貨品屬中偏低檔，無品牌經(jīng)營硬件條件；臨近關(guān)廟綜合市場與合智商業(yè)廣場，市場受批發(fā)和物流影響較大；臨近農(nóng)貿(mào)市場、市場不規(guī)范、形象較差，路攤及勞務(wù)市場占道；屬于商業(yè)人流主通道，區(qū)域人流量大，貨品檔次與購物環(huán)境較差吸引人流消費(fèi)相對有限；經(jīng)營業(yè)態(tài)相對豐富，但主題不突出，消費(fèi)輻射力相對下降；經(jīng)營狀況良好，經(jīng)營戶信心相對樂觀，十分關(guān)注區(qū)域改造；51人民西路區(qū)域商業(yè)綜合分析514.2人民東路（轉(zhuǎn)盤至人民東路3號出入口支路旁）鋪面數(shù)量：約20個商業(yè)形態(tài)：臨街鋪面、大中型專業(yè)商場等鋪面面積：集中分布在30平方米左右單鋪?zhàn)饨穑簡武伡蟹植荚?000-3000元左右單位租金：

單位租金起價：60元/平方米·月單位租金最高價：150元/平方米·月單位租金均價：100元/平方米·月經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨商場、服裝、餐飲、美容美發(fā)、生活服務(wù)、藥品、通信、數(shù)碼產(chǎn)品等524.2人民東路（轉(zhuǎn)盤至人民東路3號出入口支路旁）鋪面數(shù)量：約售價水平分析近期在售鋪面樣本較少，了解到時代大廈負(fù)一樓水族館約1999年至2001年進(jìn)行獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，總價約13-15萬元之間，面積9平方米左右，后期每鋪總價降至10萬左右經(jīng)測算其單位售價：約1.1-1.6萬元/平方米由于人氣不足以及交通組織不合理，時代大廈負(fù)一樓水族館經(jīng)營慘淡，目前只余1-2家水族館經(jīng)營，投資經(jīng)營回報無從談起！53售價水平分析53人民東路商業(yè)綜合分析此條街是涪陵區(qū)公交車站密集的區(qū)域，以重百商場為區(qū)域商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)型賣場，專業(yè)賣場（藥品、通信、數(shù)碼）、臨街商鋪、餐飲店、休閑步行街等吸引了較多人氣在此消費(fèi)相對廣場路和以及與廣場路相連的人民西路而言，人民東路由于商業(yè)街較短、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與賣場相對較少，成為了人流的支路區(qū)域同時涪陵區(qū)的公交車路線路約20余路在附近設(shè)站，成為了涪陵城區(qū)及城效公交站最密集區(qū)之一，加強(qiáng)了對涪陵主城以及近郊的商業(yè)輻射能力大型百貨商場目前以重慶百貨涪陵為代表，較早的新紀(jì)元百貨等原有傳統(tǒng)商場經(jīng)營慘淡，人氣冷落54人民東路商業(yè)綜合分析544.3廣場路（南門山轉(zhuǎn)盤至中心廣場）鋪面數(shù)量：約70個商業(yè)形態(tài)：商場/專賣店/專業(yè)商場/品牌直營店鋪面開間：2-8米，開間集中分布在4-5米鋪面面積：6-500平方米，集中面積分布30-40平方米單鋪?zhàn)饨穑?000-15000元/月，單鋪?zhàn)饨鸺蟹植?000-4000元/月單位租金：

單位租金起價：80元/平方米·月單位租金最高價：450元/平方米·月單位租金均價：230-250元/平方米·月554.3廣場路（南門山轉(zhuǎn)盤至中心廣場）鋪面數(shù)量：約70個55服裝40%玩具飾品9%食品6%眼鏡6%通訊數(shù)碼家電7%金融4%藥房3%箱包鞋18%其它7%服裝玩具飾品食品眼鏡通訊數(shù)碼家電金融藥房箱包鞋其它廣場路業(yè)態(tài)分析56服裝40%玩具飾品9%食品6%眼鏡6%通訊數(shù)碼家電7%金融4廣場路商業(yè)綜合分析此區(qū)域人流量大，是高筍塘——易家壩——南門山的主要人流通道商業(yè)價值高，涪陵兩大核心商圈重要連接干道，坡度相對高筍塘路更加平緩，臨近涪陵中心廣場，人流易于聚集商業(yè)街形象好，品牌店、專賣店、專業(yè)商場等為主要店鋪形態(tài)，貨品檔次較高，店面形象好，易吸引人流駐足購買業(yè)態(tài)豐富，百貨、服裝、超市、鞋類、箱包、金融、眼鏡、數(shù)碼、手機(jī)、家電等，能夠吸引消費(fèi)人流在此停留消費(fèi)專業(yè)賣場相對集中，國美電器、金座服裝城、錦陽數(shù)碼城、華城眼鏡等，各類專業(yè)場為區(qū)域商業(yè)帶來不同需求類型的消費(fèi)群體，促進(jìn)了區(qū)域商業(yè)的興盛57廣場路商業(yè)綜合分析574.4廣場路、人民西路、人民東路人流量統(tǒng)計表調(diào)查地點(diǎn)：廣場路（廣場路農(nóng)貿(mào)市場旁）人民西路（人民西路第一商貿(mào)大廈旁）人民東路（人民東路3、4號出入口，變壓器旁）調(diào)查時長：20分鐘/次（人次/分鐘）584.4廣場路、人民西路、人民東路人流量統(tǒng)計表調(diào)查地點(diǎn)：（人人流量統(tǒng)計分析：三路交匯，區(qū)域人流量大，是涪陵最大人流街區(qū)之一以廣場路和相連人民西路為人流主要干道，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密受人流量支撐，區(qū)域臨街商業(yè)經(jīng)營狀況普遍良好，無空置鋪面南門山商圈核心，人流高峰時期十分擁擠，車流量大，地下商業(yè)具備龐大人流量支撐的開發(fā)條件59人流量統(tǒng)計分析：59項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟(jì)概況60項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合5.1項目簡介本項目位于涪陵兩大重點(diǎn)商圈之一——南門山商圈，臨近重慶百貨涪陵商場旁，商業(yè)環(huán)境良好，區(qū)位優(yōu)勢明顯本項目是涪陵南門山地下人防工程，由重慶閩僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總用地面積8530平方米，總建筑面積8530平方米，可銷售面積經(jīng)初步測算約4300平方米，工程層高5.5米，工程凈高大于3.3米，地下過道3-5.4米。項目整體出入口方案設(shè)計共13個項目交通發(fā)達(dá)，人民西路、人民東路、廣場路、花園路交匯于此，超20路公交車路線?？看藚^(qū)域，有效增強(qiáng)區(qū)域商業(yè)輻射力依托區(qū)域強(qiáng)大的流支撐，南門山商圈的強(qiáng)大輻射能力，將本項目擬打造成地下商業(yè)街。615.1項目簡介615.2優(yōu)勢分析（S）南門山商圈核心，區(qū)位優(yōu)勢強(qiáng)大區(qū)域人流量大，商業(yè)價值高交通發(fā)達(dá)，涪陵城市、近效路線最密集區(qū)之一臨近關(guān)廟、合智、重百及國美大型批零賣場，商業(yè)氛圍濃厚發(fā)揮優(yōu)勢以規(guī)劃提升品質(zhì)，最大化提升地下商業(yè)街整體人氣打造涪陵核心商圈商業(yè)物業(yè)高投資價值物業(yè)與地面錯位經(jīng)營，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，打造時尚消費(fèi)新天地625.2優(yōu)勢分析（S）625.3劣勢分析（W）地下商業(yè)通風(fēng)、便利性、品質(zhì)形象、購物環(huán)境等較地面物業(yè)差距明顯廣場路及人民東路地下商業(yè)通道過長，不利于人流聚集提升周邊地面商業(yè)（人民西路及東路）租金及售價較低，影響地下商業(yè)減少劣勢提升地下商業(yè)品質(zhì)，減小硬性劣勢，打造成商場內(nèi)街式購物環(huán)境研究購物需求、合理規(guī)劃業(yè)態(tài)，盤活整體地下商場合理規(guī)劃，有效利用面積指標(biāo)，打造精致面積鋪位，提高投資價值差異化經(jīng)營，強(qiáng)化服務(wù)功能、提升環(huán)境，與普通地面商業(yè)錯位經(jīng)營635.3劣勢分析（W）635.4機(jī)會分析（O）涪陵經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持近兩位數(shù)增長，購買力與投資需求增加南門山圈面臨重新調(diào)整與升級再造，商圈輻射力提升涪陵濱江商業(yè)帶規(guī)劃打造，本項目扼守人流要沖地面商業(yè)供不應(yīng)求，無空置率，交通擁擠，分流地面人氣的機(jī)會把握機(jī)會提供面積合理、鋪面精致的投資型商業(yè)鋪面，滿足投資需求加大與地面空間的聯(lián)系，增加出入口數(shù)量與出入便利性最大化吸引人流進(jìn)入本項目消費(fèi)645.4機(jī)會分析（O）645.5威脅分析（W）認(rèn)識威脅，涪陵目前地下商業(yè)經(jīng)營狀況除高筍塘外，其它經(jīng)營狀況相對較差，投資、經(jīng)營、消費(fèi)信心下降臨近大型批發(fā)市場與傳統(tǒng)商業(yè)老街，市場經(jīng)營受到挑戰(zhàn)（價格/檔次）市政設(shè)施不全、市民安全意識不夠，橫穿干道導(dǎo)致地下商場人氣下降減少劣勢以創(chuàng)新理念打造新一代商業(yè)物業(yè)，規(guī)劃提升品質(zhì)，整體營運(yùn)，強(qiáng)化管理商場主題化定位，差異化經(jīng)營，與批發(fā)物流貨品拉開心理距離有效利用較大公共空間（約50%左右），提升環(huán)境、強(qiáng)化服務(wù)統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、合理搭配，提升整體競爭力及市場吸引力防止行人橫跨，需設(shè)置市政欄桿帶，加強(qiáng)導(dǎo)視，安全宣傳，吸引人流655.5威脅分析（W）655.6分析結(jié)論◆形象塑造/南門山商圈新生代商業(yè)，投資消費(fèi)新天地◆理念創(chuàng)新/與傳統(tǒng)地下商場升級版，以設(shè)計提升品質(zhì)◆錯位經(jīng)營/主題差異化打造，重視整體規(guī)劃與整體招商◆品質(zhì)提升/地下商場同比百貨商場內(nèi)街品質(zhì)◆環(huán)境打造/合理組織公共空間，有效利用，舒適提升◆管理上檔/以全盤營運(yùn)的理念提升商業(yè)物業(yè)管理水平◆以人為本/強(qiáng)化地下商業(yè)可視性、出入便利性大環(huán)境&小金鋪策略提升665.6分析結(jié)論大環(huán)境&小金鋪策略提升66整體策略指導(dǎo)理念：大環(huán)境&小金鋪大環(huán)境是一種意識，它需要從商場的開發(fā)、投資、經(jīng)營、消費(fèi)全程多面的角度，進(jìn)行商場的打造，以提升整體商場的競爭力只有整體商場做活，才能讓單位鋪面做活，地下商場單個鋪面的成功對整體市場的依賴性最強(qiáng)，不能剝離開單鋪來經(jīng)營整個市場大環(huán)境需要優(yōu)良的配套、舒適的環(huán)境、便利的交通、設(shè)施人性化、口岸的優(yōu)越性等，這些就迫切需要提升整體商場品質(zhì)，加強(qiáng)內(nèi)外商業(yè)的聯(lián)系與到達(dá)便利性。在方案的規(guī)劃、設(shè)計時，需要以市場營銷、營運(yùn)的角度考慮67整體策略指導(dǎo)理念：大環(huán)境是一種意識，它需要從商場的開發(fā)、投資5.7整體策略指導(dǎo)理念：大環(huán)境&小金鋪小金鋪是實(shí)現(xiàn)整體商業(yè)贏利的重要利器，以經(jīng)營業(yè)態(tài)分區(qū)、不同功能分區(qū)進(jìn)行配置，科學(xué)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互補(bǔ)、主題突出、豐富多元的商業(yè)新天地！重視方案設(shè)計，拿捏好面積與指標(biāo)分配，控制面積，以低總價、高回報率、無空置率建造高投資價值商業(yè)物業(yè)！大環(huán)境是背景、是平臺、是空間小金鋪是目標(biāo)、是回報、是成果必須掌握大商業(yè)環(huán)境與小金鋪商街開發(fā)的相生關(guān)系，它們是實(shí)現(xiàn)贏得與相應(yīng)保證之間的關(guān)系！685.7整體策略指導(dǎo)理念：685.8大環(huán)境塑造設(shè)計建議要點(diǎn)1◆主干大通道，打造項目南北向（廣場路至重百端）一條形象主要大通道，寬度6-7米，取消中間小鋪，合雙通道為寬大主通道，兩旁設(shè)鋪面，進(jìn)深4米，可設(shè)計成開間3-4米的獨(dú)立鋪面?！羯虉鲇每郯迦蹴敚b修后使用層高不低3.5米◆通道頂宣傳吊旗設(shè)置，易于節(jié)假日活動宣傳◆高級防滑耐磨地磚，防滑、抗污力強(qiáng)、易清潔，同檔百貨商場◆鋪面之間隔墻石材包柱，經(jīng)營面安裝玻璃滑門，◆統(tǒng)一門頭招牌外形，統(tǒng)一店面招牌面積◆扶梯入口設(shè)置廣告燈箱，屆時招商出租、增加收益，以免辦證貼墻695.8大環(huán)境塑造設(shè)計建議要點(diǎn)1◆主干大通道，打造項目南北向（◆背景音響設(shè)置，營造商業(yè)環(huán)境，促銷、疏散等信息傳達(dá)，◆入口處與人行通道液晶電視懸掛，更加動感、時尚◆新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)置，自然通風(fēng)與機(jī)械通風(fēng)營造平街購物環(huán)境◆中央空調(diào)整體安裝，夏日購物更舒適◆消防噴淋與防盜智能化系統(tǒng)，提升科技含量◆扶梯設(shè)置，增加扶梯設(shè)置數(shù)量，提升消費(fèi)者到達(dá)的便利性◆設(shè)置休閑椅凳、兒童游樂區(qū)、美食區(qū)，強(qiáng)化服務(wù)功能，提升舒適度◆聯(lián)手專業(yè)級商業(yè)物業(yè)管理公司，提供經(jīng)營及管理服務(wù)保障◆入口景觀化設(shè)計，系統(tǒng)化商場導(dǎo)致設(shè)計，便利出行大環(huán)境塑造設(shè)計建議要點(diǎn)270◆背景音響設(shè)置，營造商業(yè)環(huán)境，促銷、疏散等信息傳達(dá)，大環(huán)境塑主通道參考圖71主通道參考圖71鋪面效果參照樣本72鋪面效果參照樣本72日本地下商場導(dǎo)視系統(tǒng)十分完善73日本地下商場導(dǎo)視系統(tǒng)十分完善73項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟(jì)概況74項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合6.1整體定位首席時尚地下商業(yè)街商門山商業(yè)新生代&時尚消費(fèi)者新天地&投資創(chuàng)富者新平臺◆建議不用地下商場，因為目前涪陵地下商場整體形象較差，經(jīng)營狀況良莠不齊，第一印象不太有利；◆形態(tài)而言，“街”的比“商場”人流量更大，人氣更足，且自主性強(qiáng)；◆“街”充滿了文化與生活的味道。商場人文味道弱，沒有生活！以時尚主題差異化定位，與相對保持傳統(tǒng)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹匕倮_形象差距，與老街與批發(fā)物流市場有差異化，心理距離大，不易形成心理比較756.1整體定位◆建議不用地下商場，因為目前涪陵地下商場整體形6.2檔次定位物業(yè)硬件環(huán)境打造可參照重慶目前建設(shè)較好地下商業(yè)物業(yè)：輕軌名店城（渝中區(qū)解放碑臨江門）◆地下商業(yè)領(lǐng)域地下商業(yè)領(lǐng)域高檔商業(yè)物業(yè)，以硬件與軟件同步提升，打造區(qū)域一流、領(lǐng)導(dǎo)型的地下商業(yè)◆整體商業(yè)領(lǐng)域涪陵整體商業(yè)領(lǐng)域中檔商業(yè)物業(yè)，較好的區(qū)位+中檔商場766.2檔次定位物業(yè)硬件環(huán)境打造可參照重慶目前建設(shè)較好地下商業(yè)3.2功能定位◆人防功能，戰(zhàn)備防空◆疏散交通功能，緩解人流壓力◆投資功能，誰投資，誰受益◆經(jīng)營場所，消費(fèi)功能

購物

休閑

美食

服務(wù)消費(fèi)773.2功能定位776.4經(jīng)營業(yè)態(tài)定位根據(jù)與地面業(yè)態(tài)互補(bǔ)，參考其它地下商場業(yè)態(tài)，本項目業(yè)態(tài)定位初步如下：時尚麗人街服裝/鞋類/箱包/飾品行/玩具等時尚生活館美容美發(fā)/美甲剌繡/護(hù)膚保養(yǎng)/化妝店/照相等開心樂園童裝/玩具/兒童嬉戲場/書包/學(xué)習(xí)文化用品時尚E街區(qū)電玩/通訊/游戲/數(shù)碼產(chǎn)品/影音文化制品等時尚美食坊風(fēng)味美食/冷熱飲/特色食品/茶酒水吧等其它類786.4經(jīng)營業(yè)態(tài)定位時尚麗人街服裝/鞋類/箱包/飾品行/玩具經(jīng)營業(yè)態(tài)平面分布圖建議79經(jīng)營業(yè)態(tài)平面分布圖建議796.5目標(biāo)客群定位根據(jù)本項目各類人群的不同需求，目標(biāo)客群可分為以下幾類◆投資者◆經(jīng)營者◆消費(fèi)者806.5目標(biāo)客群定位80商鋪投資者（購鋪投資者）商鋪購買者、受益者，購鋪之后通過出租或自營取得收益和回報人群，他們是：事業(yè)機(jī)關(guān)公務(wù)員/教職群體/經(jīng)商人群、生意人/企業(yè)主/工薪中高管理階層等，主要共同特點(diǎn)如下：收入較高且相對穩(wěn)定，擁有事業(yè)或良好的職位具備投資意識和比較豐富的投資經(jīng)驗?zāi)挲g在35歲以上，家庭年收入不低于5萬元絕大部份來自涪陵主城，少部份來自周邊區(qū)縣投資出租取得收益為主（90%），自營收益為輔（10%）重視商圈發(fā)展，收益增長率與收益穩(wěn)定性81商鋪投資者（購鋪投資者）收入較高且相對穩(wěn)定，擁有事業(yè)或良好的商鋪經(jīng)營者群體有：生意人、自由服裝等經(jīng)營者，通過經(jīng)營商場獲取利潤商場經(jīng)營戶、生意人注重商業(yè)整體環(huán)境、地段、商圈注重關(guān)注租金水平，經(jīng)營成本與物業(yè)管理注重商業(yè)口岸及現(xiàn)場人流82商鋪經(jīng)營者商場經(jīng)營戶、生意人82商鋪消費(fèi)者18-35歲青年時尚消費(fèi)人群以女性消費(fèi)為主力群體，以男性消費(fèi)者為次要群體女性占據(jù)消費(fèi)者主導(dǎo)客群，約80%以上注重購物環(huán)境的舒適性、便利性看重商業(yè)檔次與貨品，需要選擇性強(qiáng)、價格適中、業(yè)態(tài)豐富83商鋪消費(fèi)者83營銷、經(jīng)營方式銷售方面：獨(dú)立商業(yè)鋪面，全部分批銷售銷售指導(dǎo)：從次到好，分批銷售、低開高走、逐步加推 順勢漲價，營造升值氛圍經(jīng)營方面：建立商業(yè)營運(yùn)公司，統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一商業(yè)管理84營銷、經(jīng)營方式846.6商鋪面積劃分◆時尚麗人街8-12平方米◆麗人街名店坊6-8平方米◆時尚生活館6-8平方米◆開心樂園8-12平方米◆時尚E街區(qū)8-12平方米◆時尚美食坊6-8平方米856.6商鋪面積劃分◆時尚麗人街8-12平方米◆開心樂6.8價格定位參考與計算因素：

同等地段平層臨街商業(yè)鋪面售價、租價

周邊地下商場歷史價格與目標(biāo)前租金

本項目整體定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃

本項目硬件設(shè)施打造與軟件系統(tǒng)管理初步計算，本項目：商鋪套內(nèi)建筑面積銷售均價：2.0萬元/平方米商鋪套內(nèi)建筑面積銷售起價：1.7萬元/平方米866.8價格定位866.9商業(yè)均價分布圖2.0萬/平方米1.7萬/平方米2.1萬/平方米1.9萬/平方米2.4萬/平方米876.9商業(yè)均價分布圖2.0萬/平方米1.7萬/平方米2.1萬6.10扶梯設(shè)置分布建議圖886.10扶梯設(shè)置分布建議圖88項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟(jì)概況89項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合7.1品牌化案名需要從傳統(tǒng)“**地下商場”的固定模式跳出來，以品牌化、系統(tǒng)化、全程化運(yùn)作，切入到項目全程營銷之中，重視品牌運(yùn)作，以品牌形象提升項目附加值與升值空間，提升心理價位

切合整體商場的定位主題需要

項目知名度與美譽(yù)度等品牌建設(shè)需要

項目地標(biāo)宣傳、傳播需要

映射心理價值，強(qiáng)化商場定位需要907.1品牌化案名需要90南門金地(方案1)名稱模式：地名+財富概念南門金地，是財富的誕生地，更是消費(fèi)的新天地！案名：南門金地英文名：nanmengoldenland定位：重百前站/首席時尚地下商業(yè)街91南門金地(方案1)91形象設(shè)計表達(dá)關(guān)鍵詞：財富、精彩、聚集92形象設(shè)計表達(dá)關(guān)鍵詞：財富、精彩、聚集9293939494959596969797中央尚街(方案2)名稱模式：區(qū)位+時尚概念時尚的中央，消費(fèi)的中央，財富的中央案名：中央尚街英文名：centralupsteet定位：重百前站/門戶級時尚地下商業(yè)街98中央尚街(方案2)98形象設(shè)計表達(dá)關(guān)鍵詞：時尚、互動、聚集99形象設(shè)計表達(dá)關(guān)鍵詞：時尚、互動、聚集99100100101101102102103103104104105105項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟(jì)概況106項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合現(xiàn)場首次亮相售房部開放名企巡展,蓄勢促銷活動盛大開盤，試水強(qiáng)銷順勢加推，價格抬升，立即升值12月5日1月初1月中旬-下旬1月底2月中旬8.1入市及營銷節(jié)點(diǎn)初步規(guī)劃107現(xiàn)場首次亮相售房部開放名企巡展,蓄勢促銷活動盛大開盤，試水強(qiáng)8.2現(xiàn)場包裝首次亮相時間：2006年12月初媒體：現(xiàn)場施工圍墻及檔墻、燈箱廣告發(fā)布目標(biāo)：形象首次亮相，傳達(dá)項目效果圖及案名、定位語推廣工作迅速建立品牌知名度為主迅速建立“首席地下商業(yè)地標(biāo)”概念要點(diǎn)：圍墻廣告設(shè)置、建立開設(shè)咨詢熱線，進(jìn)行咨詢展開售樓部設(shè)計施工工作1088.2現(xiàn)場包裝首次亮相時間：2006年12月初108推廣主題1、中央尚街重百前站/首席時尚地下商業(yè)街2、掘金第一桶創(chuàng)富計劃即將啟動6-12平方米地下商業(yè)旺鋪，接受咨詢！109推廣主題1098.3售房部開放形式蓄客時間：2007年1月1日（元旦）媒體：戶外廣告（兩大商圈、長途車站）電視廣告、現(xiàn)場電視廣告（三維動畫，效果好、氛圍強(qiáng)）售房部盛大開放（VIP財富精英卡，2萬抵2.5萬）目標(biāo)：推廣全面展開展開咨詢，現(xiàn)場蓄客，預(yù)約登記要點(diǎn)：模型制作、廣告宣傳印刷品設(shè)計制作材料展示，三維動畫場景展示VIP卡發(fā)放資料設(shè)計、制作1108.3售房部開放形式蓄客時間：2007年1月1日（元旦）推廣主題1、時尚新天地財富聚集區(qū)2、掘金第一桶創(chuàng)富計劃現(xiàn)在領(lǐng)跑3、VIP財富精英卡火熱辦理中111推廣主題1118.4名企定點(diǎn)巡展/開盤前活動蓄勢時間：2007年1月10-20日媒體：戶外廣告（兩大商圈、長途車站）電視廣告、現(xiàn)場電視廣告（三維動畫，效果好、氛圍強(qiáng)）售房部持續(xù)開放（VIP財富精英卡，2萬抵2.5萬）目標(biāo)：巡展定向蓄客，有的放矢“旺鋪價格大家猜時尚QQ等你開”，開盤前蓄勢事件活動現(xiàn)場蓄客，預(yù)約登記要點(diǎn)：大獎QQ車售樓部外展示，均價/最高價最接近者贏得QQ車大獎其它獎項設(shè)數(shù)手機(jī)、MP3等1128.4名企定點(diǎn)巡展/開盤前活動蓄勢時間：2007年1月8.5盛大開盤/把握節(jié)奏順勢加推時間：2007年1月27日媒體：售價公布，中獎?wù)哳I(lǐng)取大獎，贈車小儀式現(xiàn)場電視廣告（三維動畫，效果好、氛圍強(qiáng)）區(qū)域夾報廣告派發(fā)現(xiàn)場圍墻及燈箱提前更換目標(biāo)：售價公開，高性價比，全城驚喜順勢開盤，轉(zhuǎn)化欲望為行為，客戶簽約要點(diǎn)：推出商業(yè)價值與價格較低人民東路區(qū)域，業(yè)績過6成即加推，提升價格營造升值假象，消化余鋪1138.5盛大開盤/把握節(jié)奏順勢加推時間：2007年1推廣主題：財富旺鋪?zhàn)厣痤I(lǐng)銜南門盛大開盤全城熱搶財富恒久遠(yuǎn)一鋪永留傳現(xiàn)在奠定您世家基業(yè)！6-12平方米地下商業(yè)旺鋪，超值驚喜起價1.7萬/平方米起！114推廣主題：1148.6推廣費(fèi)用概算總銷售額：0.42萬方×20000元/平方米=8400萬元參照重大城市推廣費(fèi)用，住宅1.5-3%,商業(yè)2-5%，本項目位于核心商圈，可考慮取2.0%作為參照系數(shù)推廣費(fèi)用：8400萬×2%=168萬元1158.6推廣費(fèi)用概算1158.7推廣媒體戶外媒體戶外廣告燈箱廣告圍墻廣告電視廣告電視拍攝、制作電視投播廣告代理廣告策劃VI設(shè)計及運(yùn)用創(chuàng)意設(shè)計設(shè)計完稿廣宣印刷手提袋名片宣傳折頁廣告臺歷海報夾報樓書銷售道具售房部展板形象墻模型沙盤銷控表吊旗影音設(shè)備其它等1168.7推廣媒體廣宣印刷銷售道具116感謝聆聽期待合作重慶豐**房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司117感謝聆聽期待合作117重慶閩僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涪陵南門山地下商業(yè)市場調(diào)查及營銷提案開發(fā)商:重慶閩僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商:重慶豐**房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司時間:2006年11月10日118重慶閩僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1我們視客戶的成功為最大榮耀誠信·專業(yè)·效率·創(chuàng)新119我們視客戶的成功為誠信·專業(yè)·效率·創(chuàng)新2用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打造最有力的一環(huán)誠信·專業(yè)·效率·創(chuàng)新120用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打造最有力的一環(huán)誠信·專業(yè)·效率·創(chuàng)新3項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合分析項目臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟(jì)概況121項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合1.1涪陵簡介涪陵因烏江古稱涪水，巴國先王陵墓多葬于此而得名，以“榨菜之鄉(xiāng)”聞名于世，是一座古老而極富活力的濱江城市。涪陵歷史悠久，早在2000多年前，涪陵為巴國都城，秦、漢、晉時設(shè)枳縣，自唐代以來一直為州所在地。新中國成立后設(shè)涪陵地區(qū)，1995年撤地設(shè)市，重慶直轄市成立后設(shè)涪陵區(qū)?？偯娣e2941.46平方公里，2005年末全區(qū)戶籍總?cè)丝?11.78萬人，其中農(nóng)業(yè)人口80.03萬人，占71.6％；非農(nóng)業(yè)人口31.75萬人，占28.4％；年末全區(qū)常住人口101.32萬人。其中城鎮(zhèn)49.65萬人，鄉(xiāng)村51.67萬人。1221.1涪陵簡介5涪陵屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，氣候溫和。介于東經(jīng)106°56＇—107°43＇，北緯29°21＇—30°01＇之間。地處長江、烏江交匯處，素有渝東南大門之稱，是烏江流域20多個縣市區(qū)的物質(zhì)集散地，以低山淺丘為主。年降水量1072毫米。境內(nèi)河流14條。水資源豐富，電力工業(yè)超前發(fā)展，地方電網(wǎng)自成體系，電力供應(yīng)自給有余，天燃?xì)獬渥?。截?005年底，涪陵已建成水路、公路、鐵路交通樞紐。2005年末公路通車?yán)锍虨?781公里。建成港口23個，年客運(yùn)吞吐量1162萬人，年貨運(yùn)212萬噸，大型新建集裝箱碼頭已投入使用。距重慶江北國際機(jī)場80公里。旅游飯店50個。2005年完成郵電業(yè)務(wù)總量5.80億元，比上年增長12.0％。年末固定電話交換機(jī)容量達(dá)到63.5萬門，擁有固定電話用戶24.08萬戶，比上年下降2.2％，移動電話用戶32.76萬戶，增加近4萬戶，增長13.0％；年末有互聯(lián)網(wǎng)用戶24398戶，增長49.1％。涪陵對外貿(mào)易十分發(fā)達(dá)，目前已經(jīng)與50多個國家和地區(qū)進(jìn)行了貿(mào)易。123涪陵屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，氣候溫和。介于東經(jīng)106°51.2涪陵區(qū)位按照國務(wù)院批復(fù)的《重慶市城市總體規(guī)劃》，對涪陵的定位是：

重慶中部的經(jīng)濟(jì)、文化中心

長江上游重要的樞紐港之一

烏江流域的物資集散地涪陵作為重慶直轄市的一個遠(yuǎn)郊區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯而獨(dú)特。涪陵地處長江與烏江交匯要沖，長江橫貫東西77公里，烏江縱臥南北31公里，是千里烏江第一城，素有“烏江門戶”之稱。國道319線穿越全境，渝懷鐵路已經(jīng)全面通車，渝涪高速公路全線貫通，距重慶主城區(qū)100余公里。1241.2涪陵區(qū)位按照國務(wù)院批復(fù)的《重慶市城市總體規(guī)劃》，對涪陵1.3涪陵區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)建設(shè)新興工業(yè)基地，優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，重慶市區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心，逐步建成三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會進(jìn)步、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕、城鄉(xiāng)共榮的大城市。大務(wù)鼓勵引進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目、農(nóng)業(yè)項目、工業(yè)項目、資源開發(fā)項目、旅游及娛樂設(shè)施開發(fā)項目及其他項目。1251.3涪陵區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)8涪陵城市建設(shè)規(guī)劃“一城兩區(qū)五片”示意圖

江南片區(qū)：重點(diǎn)引入商貿(mào)、旅游服務(wù)、食品、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，建成后將是涪陵的中央商務(wù)區(qū)；

李渡片區(qū)：以發(fā)展物流、制造業(yè)為主，成為涪陵的商業(yè)居住區(qū)和產(chǎn)業(yè)密集地；

南岸浦片區(qū)：今后主推化工、能源；

江東片區(qū)：發(fā)展紡織、食品、高新技術(shù)；

江北片區(qū)：重點(diǎn)是旅游、休閑娛樂。近期規(guī)劃：十一五城市規(guī)劃建設(shè)126涪陵城市建設(shè)規(guī)劃“一城兩區(qū)五片”示意圖

江南片區(qū)：重點(diǎn)引入商分“五片”打特色牌按擴(kuò)城方案，涪陵新城將被分為五個片區(qū)：江南、李渡、江北、南岸浦和江東。五片區(qū)將發(fā)展各自不同的特色產(chǎn)業(yè)。到2010年，涪陵GDP要達(dá)228億元，年均增長11%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1.38萬元。城鎮(zhèn)失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)。“千里烏江第一城”涪陵，力爭在未來5年內(nèi)，建成44平方公里、50萬人口的大城市，成為重慶主城特大城市的大衛(wèi)星城市。通過多個思路破解新城產(chǎn)業(yè)空心化問題。目前，涪陵城市常住人口為25.8萬，擴(kuò)城后，人口將增加1倍。127分“五片”打特色牌“千里烏江第一城”涪陵，力爭在未來5年內(nèi)，城內(nèi)公路九環(huán)三射實(shí)現(xiàn)新城內(nèi)“兩小時交通”。列入規(guī)劃的公路，有渝湘高速公路涪陵連接線、重慶至安康高速公路（沿江高速）涪陵段、渝巴路涪陵段、涪南路、涪墊路等同步建成李渡長江大橋、涪陵烏江二橋和石板溝長江大橋，實(shí)現(xiàn)“片區(qū)貫通、城區(qū)成網(wǎng)”。這些項目建成后，涪陵可利用原有的港口優(yōu)勢，發(fā)展江陸聯(lián)運(yùn)，降低貨物物流成本商貿(mào)物流房產(chǎn)全面高速發(fā)展隨著新城啟動建設(shè)，涪陵的房地產(chǎn)、商貿(mào)、物流三大產(chǎn)業(yè)，將迎來黃金發(fā)展期。照計劃，擴(kuò)城后，涪陵的全社會消費(fèi)品零售額到2010年將達(dá)75億元128城內(nèi)公路九環(huán)三射111.4涪陵經(jīng)濟(jì)概況國民經(jīng)濟(jì)較快增長。據(jù)統(tǒng)計，2005年全區(qū)生產(chǎn)總值完成135.08億元，按可比價格計算比上年增長13.7％，增幅比全國、全市分別高出3.8和2.2個百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值15.47億元，可比增長6.6％；第二產(chǎn)業(yè)增加值69.11億元，可比增長12.4％；第三產(chǎn)業(yè)增加值50.50億元，可比增長17.6％。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為5.1％、47.4％和47.5％，分別拉動全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長0.7、6.5和6.5個百分點(diǎn)。1291.4涪陵經(jīng)濟(jì)概況12產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2004年的12.4∶51.4∶36.2調(diào)整為11.4∶51.2∶37.4；非公有制經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)增加值68.15億元，占全區(qū)生產(chǎn)總值的50.5％，比上年提高4個百分點(diǎn)。當(dāng)年人均GDP13375元（按常住人口計算），比上年可比增長13.2％，按現(xiàn)行匯率計算，折合為1657美元。12.451.436.20102030405060第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)11.451.237.40102030405060第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2004年2005年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)所占結(jié)構(gòu)比例穩(wěn)步上升130產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2004年的12.4∶51全社會人口與就業(yè)2005年末全區(qū)社會從業(yè)人員為67.30萬人，其中在崗職工9.20萬人；一、二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員分別為31.10萬人、14.40萬人和21.8萬人。全年轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力23.5萬人，實(shí)現(xiàn)勞務(wù)收入16.5億元。城鎮(zhèn)登記失業(yè)人數(shù)6345人，比上年增加1075人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.11％。131全社會人口與就業(yè)14居民人均收入水平2005年全區(qū)在崗職工人均年工資14100元，比上年增加1168元，增長9.0％城市居民人均可支配收入9424元，比上年增加872元，增長10.2％，人均消費(fèi)支出7349元，增長10.2％；農(nóng)民人均純收入2780元，增加251元，增長9.9％，人均消費(fèi)支出1977元，增長11.5％。居民住房條件繼續(xù)改善。城市居民人均住宅使用面積27.37平方米，農(nóng)村居民人均住房使用面積36平方米。同時，城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)分別為39.27％和53.3％，比上年分別下降0.2和3.0個百分點(diǎn)，生活質(zhì)量不斷提高。132居民人均收入水平15項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合分析項目臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟(jì)概況133項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合2.1歷經(jīng)陣痛區(qū)域性商貿(mào)中心再度形成涪陵自古以來是烏江流域的物資集散地，在重慶直轄前也曾是川東南區(qū)域的商貿(mào)中心。直轄初期，由于行政體制的調(diào)整，涪陵原有的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心地位消失；加之渝涪高速公路的建成通車，市場購買力出現(xiàn)了嚴(yán)重分流，涪陵商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)承受了雙重沖擊和考驗，一度持續(xù)低迷徘徊。1999—2001年，全區(qū)社會消費(fèi)品零售總額分別增長9.3%、9.9%和9.1%，持續(xù)三年低于兩位數(shù)，也低于同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度，跌至1991年以來的最低谷。1342.1歷經(jīng)陣痛區(qū)域性商貿(mào)中心再度形成1999—2001年2002年以來，涪陵區(qū)圍繞建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心的目標(biāo)，大力實(shí)施“2456”發(fā)展戰(zhàn)略，商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入新的發(fā)展階段，呈現(xiàn)出增速逐年走高、規(guī)模快速擴(kuò)張的良好發(fā)展態(tài)勢。2001-2005年，全區(qū)社會消費(fèi)品零售總額年均遞增15.4%（平均高于同期GDP增速2.8個百分點(diǎn)）2005年社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到40.27億元。以重百涪陵商場、國美電器涪陵商城、關(guān)廟綜合市場、合智商業(yè)廣場為重點(diǎn)的南門山商圈。以新世紀(jì)百貨涪陵商都、新大興依蝶購物廣場、泰興電腦城、金凱裝飾城為重點(diǎn)的高筍塘商圈。兩大商圈網(wǎng)點(diǎn)面積占全區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積的比重達(dá)72%以上，商業(yè)經(jīng)營設(shè)施和購物環(huán)境得到進(jìn)一步改善；提高了周邊區(qū)縣對涪陵商業(yè)的認(rèn)同度，涪陵商圈的集聚輻射能力不斷增強(qiáng)，區(qū)域性商貿(mào)中心再度形成。1352002年以來，涪陵區(qū)圍繞建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心的目標(biāo)，大力實(shí)施2.2目前涪陵商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與特點(diǎn)

流通總量持續(xù)增長2005年全區(qū)社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)40.27億元，同比增長15.1%。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)34.97億元，同比增長16.0％；住宿餐飲業(yè)5.2億元，同比增長9.44％。社零總額居全市第9位，比全市平均增速高1.3個百分點(diǎn)。2006年上半年，全區(qū)社零總額實(shí)現(xiàn)23.96億元，同比增長17.1%。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)20.98億元，同比增長18.2％；住宿餐飲業(yè)2.98億元，同比增長9.6％。社零總額居全市第9位，增速居全市第5位，比全市平均增速高4.1個百分點(diǎn)。1362.2目前涪陵商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與特點(diǎn)2006年上半年，全區(qū)社

商貿(mào)流通主要企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)目前，涪陵區(qū)有限額以上批發(fā)零售企業(yè)26戶，商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)個體工商戶1.5萬余戶。全區(qū)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員3.3萬人。重點(diǎn)商貿(mào)企業(yè)11戶，重點(diǎn)市場4戶。截止2006年上半年，重點(diǎn)商貿(mào)企業(yè)、重點(diǎn)市場實(shí)現(xiàn)銷售收入13.82億元，同比增長23.1%。新大興集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售收入2.12億元，同比增長11.84%新世紀(jì)百貨涪陵商都實(shí)現(xiàn)銷售收入1.44億元，同比增長51.9%重百涪陵商場實(shí)現(xiàn)銷售收入0.79億元，同比增長25.3%合智商業(yè)廣場實(shí)現(xiàn)商品成交額2.13億元，同比增長25.7%巴人餐飲公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)額0.32億元，同比增長51.0%137

商貿(mào)流通主要企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)新大興集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售收入2.12億元

流通平臺呈現(xiàn)多元化格局商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)投資額年均超過2億元，占全區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的5%左右。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)快速發(fā)展。目前涪陵區(qū)各類商品交易市場66個，總面積28.6萬平方米。其中城區(qū)市場38個，面積24.5萬平方米，占在經(jīng)營市場總面積的85.7%。綜合市場12個，面積9.31萬平方米；專業(yè)市場7個，面積10.3萬平方米，農(nóng)貿(mào)市場等其它市場47個，面積8.99萬平方米。138

流通平臺呈現(xiàn)多元化格局其中城區(qū)市場38個，面積24.5萬平

傳統(tǒng)型框臺銷售營銷方式發(fā)生巨大變革從傳統(tǒng)型框臺銷售營銷方式多元化發(fā)展，超市、便利店、專業(yè)店、專賣店等多種新型業(yè)態(tài)快速發(fā)展，總代理、總經(jīng)銷、買斷制等經(jīng)營方式廣泛使用。目前，涪陵區(qū)共有超市12個，便利店664個，專業(yè)專賣店1503個。以連鎖經(jīng)營為重點(diǎn)的流通現(xiàn)代化迅速發(fā)展，連鎖經(jīng)營擴(kuò)大到零售業(yè)、餐飲業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)，目前涪陵區(qū)有連鎖店328個，今年上半年實(shí)現(xiàn)銷售額6.89億元，占社零總額的比重達(dá)到28.8%。139

傳統(tǒng)型框臺銷售營銷方式發(fā)生巨大變革目前，涪陵區(qū)共有超市122.3打造重點(diǎn)涪陵商圈確立商貿(mào)中心2002年以來，涪陵區(qū)集中力量，進(jìn)一步強(qiáng)化涪陵商圈集聚輻射能力。強(qiáng)化區(qū)域性中心商業(yè)區(qū)集聚輻射功能，促成“三圈一帶”商業(yè)格局形成南門山商圈積極推進(jìn)調(diào)整/升級高筍塘商圈鞏固/提升集聚能力

李渡商圈加快的新城規(guī)劃濱江路商業(yè)帶高起點(diǎn)規(guī)劃/加強(qiáng)引導(dǎo)1402.3打造重點(diǎn)涪陵商圈確立商貿(mào)中心南門山商圈積極推進(jìn)調(diào)整南門山商圈以南門山為中心，涵蓋關(guān)廟綜合市場、重百涪陵商場、合智商業(yè)廣場、國美電器涪陵商城，結(jié)合南門山片區(qū)升級、改造和明瑜國際海陵商貿(mào)城的新建。涪陵區(qū)將把南門山商圈建成功能完善、布局合理、交通便捷、設(shè)施齊全、環(huán)境宜人、現(xiàn)代零售業(yè)和服務(wù)業(yè)集，的具有較強(qiáng)輻射能力的中心商圈。141南門山商圈24高筍塘商圈沿興華中路從高筍塘轉(zhuǎn)盤到實(shí)驗中學(xué)轉(zhuǎn)盤，涵蓋新世紀(jì)百貨涪陵商都、新大興泰興電腦城、依蝶購物廣場、太極大酒店、涪陵飯店、金凱裝飾城，是涪陵區(qū)成購物、餐飲、娛樂等功能突出的新興商圈，各類專業(yè)店、專賣店、直營店、廠家直銷中心等新型業(yè)態(tài)豐富，具有一定輻射能力的高筍塘商圈。142高筍塘商圈25李渡新城商圈依托李渡工業(yè)園物流園區(qū)，發(fā)展適應(yīng)李渡特色工業(yè)園生產(chǎn)需要和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)需要的商貿(mào)流通業(yè)、物流中心，將在2010年以前初步建成李渡新城商圈濱江路商業(yè)帶目前濱江商業(yè)形態(tài)單一，布局分散，涪陵區(qū)將高起點(diǎn)規(guī)劃濱江路商業(yè)設(shè)施。引導(dǎo)并建成以旅游購物休閑為主的特色商業(yè)帶143李渡新城商圈26項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟(jì)概況144項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機(jī)與整合推廣項目形象定位項目綜合涪陵區(qū)地下商業(yè)經(jīng)由多方調(diào)查考證，截止目前，調(diào)查到涪陵主城區(qū)地下商業(yè)物業(yè)4處，它們分別是：

廣場路地下商場涪陵易家壩中心廣場

高筍塘地下商場涪陵高筍塘新世紀(jì)百貨旁

興華中路地下商城涪陵興華中路依蝶購物廣場旁

黎明路地下商場黎明西路轉(zhuǎn)盤處145涪陵區(qū)地下商業(yè)經(jīng)由多方調(diào)查考證，截止目前，調(diào)查到涪陵主城區(qū)地3.1廣場路地下商場（涪陵易家壩中心廣場）廣場路地下商業(yè)利用涪陵區(qū)中心市政休閑廣場部分地下空間，以及易家壩廣場路、廣場環(huán)路、高筍塘形成的交通轉(zhuǎn)盤地下通道而成，是市民經(jīng)由主干道往返中心廣場，過街的主要通道鋪面（位）數(shù)量：約93個鋪面面積分布：5-12平方米，主力鋪面6-8平方米鋪面開間/縱深比：約1:1整體使用層高：2.8-3米過道開間：約5米配套情況：廁所、通風(fēng)系統(tǒng)、噴淋、分戶電表1463.1廣場路地下商場（涪陵易家壩中心廣場）廣場路地下商業(yè)利用廣場路地下商場147廣場路地下商場3040%18%11%12%11%8%服裝飾品/玩具童裝鞋類、箱、包美容、美甲、照相服務(wù)類其它廣場路地下商場經(jīng)營業(yè)態(tài)分布主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、飾品、鞋類&箱包、美容等服務(wù)、童裝14840%18%11%12%11%8%服裝飾品/玩具童裝鞋類、箱租金水平單位鋪面（位）租金范圍：500-1500元/月每平方米月租金均價：約120-130元/月·平方米單位租金起價：約70元/月·平方米單位租金最高價：約300元/月·平方米廣場路地下商場（涪陵易家壩中心廣場）售價水平銷售初期（約96年），單個鋪面銷售價格約5萬/個套內(nèi)建筑面積平均售價：約8000-12000元/平方米98年，約8平方米鋪面售價約9萬，均價約12000元/開平方米149租金水平廣場路地下商場（涪陵易家壩中心廣場）售價水平32廣場路地下商場綜合分析作為涪陵區(qū)較早一批的地下商場，其硬件設(shè)備老化，市場形象陳舊、層高較低、過道較窄（占道經(jīng)營現(xiàn)場嚴(yán)重），市場競爭力與吸引力較低，經(jīng)營戶信心較低，調(diào)查期間轉(zhuǎn)讓及空置率8%左右。商場處于涪陵區(qū)主干道重要交通節(jié)點(diǎn)與樞紐上，是市民休閑、購物的重要交通節(jié)點(diǎn)，具備一定的人流量與市場機(jī)會。但是由于周邊缺乏大型商業(yè)中心與商場支撐，人流量較大，停留消費(fèi)客群相對不足，地下商場人流相對有限，商場整體經(jīng)營受到影響150廣場路地下商場綜合分析作為涪陵區(qū)較早一批的地下商場，其硬件設(shè)3.2高筍塘地下商場（新世紀(jì)百貨旁）高筍塘地下商場位于高筍塘新世紀(jì)百貨旁，由4條地面主干道交叉形成的中心轉(zhuǎn)盤，分別為高筍塘路、建涪路、興華中路，其地下人流通道經(jīng)開發(fā)為地下商場，基詳細(xì)情況如下：鋪面（位）數(shù)量：約140個鋪面面積分布：5-12平方米，主力鋪面6-8平方米鋪面開間/縱深比：約1:1整體使用層高：3.0-3.2米過道開間：4.8-5米1513.2高筍塘地下商場（新世紀(jì)百貨旁）高筍塘地下商場位于高筍塘高筍塘地下商場152高筍塘地下商場3536%14%9%19%13%9%服裝飾品/玩具童裝鞋類、箱、包美容、美甲、照相服務(wù)類其它主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋類&箱包、飾品、美容等服務(wù)、童裝高筍塘地下商場經(jīng)營業(yè)態(tài)分布15336%14%9%19%13%9%服裝飾品/玩具童裝鞋類、箱、租金水平單位鋪面（位）租金范圍：1500-2200元/月每平方米月租金均價：約230-250元/月·平方米單位租金起價：約180元/月·平方米單位租金最高價：約350元/月·平方米售價水平銷售初期（約96年），單個鋪面銷售價格約5-6萬/個套內(nèi)建筑面積平均售價：約7000-11000元/平方米目前暫無出售單位高筍塘地下商場（新世紀(jì)百貨旁）154租金水平售價水平高筍塘地下商場（新世紀(jì)百貨旁）37作為涪陵區(qū)核心商圈的地下商場，高筍塘地面商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，經(jīng)營門類齊全、業(yè)態(tài)豐富，大型百貨、專業(yè)市場、品牌店、賣賣店、品牌直營店等，吸引了涪陵主城以及周邊區(qū)縣的客戶人群，龐大的地面人流量對地下商業(yè)有著良好的輻射效應(yīng)同時，高筍塘地下商場位于高筍塘南北、東西干道交叉點(diǎn)，共計4條主干道相交于此，防翻越欄桿等市政設(shè)施齊全，同時由于坡地形成的自然坡坎阻礙，橫穿干道人流相對較少，為地下商業(yè)提供了足夠的人流保障新世紀(jì)自進(jìn)入涪陵起就成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。加上新世紀(jì)百貨起市與高筍塘地下業(yè)商場相連，自成一片，業(yè)態(tài)互補(bǔ)、錯位經(jīng)營，為高筍塘地下商場注入了無限的商機(jī)，市場供需兩旺，經(jīng)營良好，無空置鋪面高筍塘地下商場綜合分析155作為涪陵區(qū)核心商圈的地下商場，高筍塘地面商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，經(jīng)營門3.3興華中路地下商場興華中路地下商場位于新大興集團(tuán)下屬依蝶購物廣場旁，以金山地下市場與地下街鋪組成，是目前涪陵區(qū)地下商業(yè)硬件設(shè)施與購物環(huán)境較好的地下商場，地下商場街鋪其詳細(xì)情況如下