西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2022/12/20西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2022/12/19西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1西安城市規(guī)劃發(fā)展西安宏觀市場(chǎng)概況地塊區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研附：西安市場(chǎng)訪談紀(jì)要報(bào)告目錄西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告西安城市規(guī)劃發(fā)展報(bào)告目錄西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)2城市認(rèn)知西安城市規(guī)劃發(fā)展

西安宏觀市場(chǎng)概況地塊區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研附：西安市場(chǎng)訪談紀(jì)要第一部分西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告城市認(rèn)知西安城市規(guī)劃發(fā)展第一部分西安近期市場(chǎng)3城市認(rèn)知城市遠(yuǎn)景2009年國(guó)家頒布的《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中西安被列為繼北京、上海之后，我國(guó)第三“國(guó)際化大都市”。在關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃實(shí)施的大背景下，西安預(yù)計(jì)到2020年，城市規(guī)模將達(dá)到1329平方公里里、城市人口1000萬(wàn)-12002萬(wàn)人的國(guó)際化大都市，形成整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略化的平衡點(diǎn)、區(qū)域協(xié)調(diào)化的帶動(dòng)點(diǎn)。

西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告城市認(rèn)知城市遠(yuǎn)景2009年國(guó)家頒布的《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)4城市認(rèn)知主城區(qū)規(guī)劃大西安主城區(qū)規(guī)劃范圍主要包括以下4個(gè)方向——北至涇陽(yáng)、高陵北交界南至潏河西至澇河入渭口及秦都、興平交界東至灞橋區(qū)東界。本案本案地塊位于東部浐灞新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，但組團(tuán)實(shí)際建設(shè)進(jìn)度較為滯后。中心城區(qū)空港區(qū)涇渭新區(qū)物流區(qū)浐灞新區(qū)生態(tài)區(qū)潏滈新區(qū)高新區(qū)灃渭新區(qū)本案灃渭新區(qū)是城市特色功能區(qū)和生物產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；涇渭新區(qū)以裝備制造業(yè)為主導(dǎo)；浐灞新區(qū)集會(huì)展、國(guó)際合作交流、現(xiàn)代服務(wù)、居住等功能為一體；潏滈新區(qū)以創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；空港區(qū)將被打造成空港新城；高新區(qū)仍是高新技術(shù)研發(fā)區(qū)；物流區(qū)將成國(guó)際港務(wù)能源產(chǎn)業(yè)承接區(qū)；生態(tài)區(qū)是生態(tài)、農(nóng)家休閑養(yǎng)生區(qū)。主城區(qū)規(guī)劃空間格局：一心八區(qū)、組團(tuán)發(fā)展西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告城市認(rèn)知主城區(qū)規(guī)劃大西安主城區(qū)規(guī)劃范圍主要包括以下4個(gè)方向—5城市交通現(xiàn)狀由于歷史原因，西安城市交通路網(wǎng)規(guī)劃為以城區(qū)鐘樓為中心，由城內(nèi)向城外延伸的輻射形；近年來(lái)隨著西安高新開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、曲江旅游度假區(qū)等新興外圍組團(tuán)的人口及就業(yè)的迅速增長(zhǎng)，現(xiàn)階段南北向交通建設(shè)速度明顯快于東西向。三環(huán)路與繞城高速大部分重合，也是連接城市邊緣各新興板塊的主要干道。本案城市認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告城市交通現(xiàn)狀由于歷史原因，西安城市交通路網(wǎng)規(guī)劃為以城區(qū)鐘樓為6未來(lái)西安市規(guī)劃了6條軌道交通線，總長(zhǎng)251.8公里。目前已在建兩條地鐵線路，分別為貫穿南北的2號(hào)線，即火車(chē)北客站至韋曲；貫穿東西的1號(hào)線，即三橋后圍寨至紡織城，全長(zhǎng)預(yù)計(jì)50.3公里，總投資179.5億元。西安地鐵二號(hào)線已于2011年9月建成通車(chē),預(yù)計(jì)2013年一號(hào)線（東西）可建成通車(chē)。地鐵規(guī)劃城市認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告未來(lái)西安市規(guī)劃了6條軌道交通線，總長(zhǎng)251.8公里。目前已在7城市小結(jié)在國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的背景下，西安在西部地區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展力強(qiáng)，后續(xù)的價(jià)值成長(zhǎng)空間巨大；關(guān)中——天水經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立更為西安的發(fā)展注入一支興奮劑；未來(lái)的西安將成為繼北京、上海之后的我國(guó)第三個(gè)“國(guó)際化大都市”。軌道交通的建設(shè)將會(huì)為城市的格局帶來(lái)巨大的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，城市GDP年增幅穩(wěn)定，帶動(dòng)房地產(chǎn)高速發(fā)展。城市認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告城市小結(jié)在國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的背景下，西安在西部地區(qū)的可持續(xù)性發(fā)8宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安城市規(guī)劃發(fā)展

西安宏觀市場(chǎng)概況

地塊區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研附：西安市場(chǎng)訪談紀(jì)要第二部分西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安城市規(guī)劃發(fā)展第二部分西安近9市場(chǎng)板塊劃分內(nèi)城區(qū)為商業(yè)集中區(qū)；城北板塊由于04年市政府北遷的利好，集中開(kāi)發(fā)了大批項(xiàng)目。高新區(qū)自97年建立初期至06年也發(fā)展了不少項(xiàng)目。城東板塊開(kāi)發(fā)始于07年幾個(gè)大型企業(yè)進(jìn)駐，目前商品房集中在浐河以西，三環(huán)路內(nèi)，區(qū)域內(nèi)還有大量城改房和保障房；城南板塊由曲江新區(qū)的建立而逐步成為了西安的景觀宜居區(qū)，高檔樓盤(pán)林立。城西板塊開(kāi)發(fā)較晚，目前開(kāi)發(fā)盤(pán)量較少。城內(nèi)板塊城北板塊

中檔城南板塊

高檔高新區(qū)

中高檔城東板塊

中檔城西板塊

中檔長(zhǎng)安區(qū)西安市房地產(chǎn)板塊以內(nèi)城為中心，分城東南西北四個(gè)板塊，加上高新區(qū)及06年由縣升區(qū)的長(zhǎng)安區(qū)，共有七個(gè)板塊。目前集中開(kāi)發(fā)的板塊為城東與城南板塊。商業(yè)、高檔公寓、酒店高層公寓、小部分配套商業(yè)城改房及高層公寓高層公寓集中商業(yè)、高檔住宅、公寓、酒店、寫(xiě)字樓商業(yè)、高檔公寓、宏觀市場(chǎng)認(rèn)知本案西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告市場(chǎng)板塊劃分內(nèi)城區(qū)為商業(yè)集中區(qū)；城北板塊

中檔城南板塊

高檔10一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步上漲，西安2010年土地供應(yīng)量同比增長(zhǎng)17.8%；住宅類用地增幅為14%，基本持平GDP增幅；商業(yè)用地增幅為30.4%，增幅較大。年份住宅商業(yè)辦公綜合工業(yè)其他合計(jì)10年430.777.91.38.966.630.861609年37859.74.57.962.311.452308年21023.91.647.343.540366土地供應(yīng)分析土地供應(yīng)區(qū)域分布萬(wàn)平米2010年全年，城南區(qū)供應(yīng)土地共43宗，位居第一；其次為城東區(qū)，供應(yīng)41宗；城北、長(zhǎng)安和高新區(qū)分別供應(yīng)15宗、15宗和13宗；城南城東仍為主要的供應(yīng)區(qū)域。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知城東區(qū)由于浐灞地區(qū)的帶動(dòng)；城南區(qū)由曲江新區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)的帶動(dòng)，成交面積位居前列。西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步上漲，西安2010年土地供應(yīng)11一級(jí)市場(chǎng)小結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上漲，土地供應(yīng)成交放量。區(qū)域和板塊的利好，促使主要供應(yīng)及成交集中在城東及城南板塊。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一級(jí)市場(chǎng)小結(jié)宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告12二級(jí)市場(chǎng)供求分析2010年商品房供求走勢(shì)歷年商品房成交走勢(shì)2010年西安商品房供應(yīng)達(dá)到1284萬(wàn)平米，成交量達(dá)到1420萬(wàn)平米，整體供求表現(xiàn)為供不應(yīng)求。02年-06年，西安市場(chǎng)處于穩(wěn)步上升階段；07年市場(chǎng)出現(xiàn)井噴，成交量大幅上漲；08年受全球金融危機(jī)影響，成交量大幅萎縮；09年在各方利好因素的綜合作用下，開(kāi)始出現(xiàn)火爆局面；10年繼續(xù)延續(xù)了09年的成交熱度，并小幅超過(guò)，成交價(jià)格水平均價(jià)達(dá)到6568元/平米。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告二級(jí)市場(chǎng)供求分析2010年商品房供求走勢(shì)歷年商品房成交走勢(shì)213二級(jí)市場(chǎng)供求分析2011年1-8月商品房成交走勢(shì)11年西安商品房前8個(gè)月總成交量為757萬(wàn)平米左右；同時(shí)受宏調(diào)政策影響，在3月開(kāi)始出現(xiàn)一定滑落，但6月受個(gè)別熱銷(xiāo)盤(pán)的拉動(dòng)，近幾個(gè)月以來(lái)月成交量基本維持在100萬(wàn)平米左右。截止目前的成交量來(lái)看，政策對(duì)市場(chǎng)的影響還未產(chǎn)生大幅走低的影響。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告二級(jí)市場(chǎng)供求分析2011年1-8月商品房成交走勢(shì)11年西安商14住宅市場(chǎng)分析西安歷年成交量走勢(shì)2010年住宅月度供求走勢(shì)受政策影響，10年西安住宅市場(chǎng)成交量1275萬(wàn)平米，出現(xiàn)少量下跌；但在通脹、購(gòu)房恐慌心理及剛性需求等因素的驅(qū)動(dòng)下價(jià)格出現(xiàn)上漲，達(dá)到6211元/平米、漲幅28%，出現(xiàn)量跌價(jià)漲的局面。2010年全年供應(yīng)量為1135萬(wàn)平米，成交量為1275萬(wàn)平米，整體表現(xiàn)為供不應(yīng)求。在政策從嚴(yán)的背景下，打壓效力也波及到了剛需購(gòu)房者，增加了購(gòu)房成本，但剛性需求依然旺盛，促使成交量基本與去年持平。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告住宅市場(chǎng)分析西安歷年成交量走勢(shì)2010年住宅月度供求走勢(shì)受政15住宅市場(chǎng)分析2011年前8個(gè)月成交量為636萬(wàn)平米，占到了同期西安市商品房總成交量的85%左右。在政策從嚴(yán)的背景下，打壓效力有一定體現(xiàn)，但成體成交量較去年同期下滑不大。2011年1-8月住宅成交走勢(shì)西安住宅目前的整體價(jià)格水平不高，品質(zhì)產(chǎn)品更易受到市場(chǎng)需求和認(rèn)同。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告住宅市場(chǎng)分析2011年前8個(gè)月成交量為636萬(wàn)平米，占到了同16宏觀市場(chǎng)認(rèn)知商業(yè)及辦公市場(chǎng)分析2010年商業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)圖2010年西安商業(yè)市場(chǎng)整體供求關(guān)系波動(dòng)較大，但在年底由于看到國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的大力調(diào)控，許多投資人轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)項(xiàng)目需求明顯放量。2011年1-8月商業(yè)市場(chǎng)成交走勢(shì)2011年西安商業(yè)市場(chǎng)整體成交量為67萬(wàn)平米左右，較10年同期有小幅增長(zhǎng)（約20萬(wàn)平米）；但就單月商業(yè)成交量來(lái)看，商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)波動(dòng)較大。西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告宏觀市場(chǎng)認(rèn)知商業(yè)及辦公市場(chǎng)分析2010年商業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)圖20117宏觀市場(chǎng)認(rèn)知商業(yè)及辦公市場(chǎng)分析2010年辦公市場(chǎng)走勢(shì)圖西安辦公市場(chǎng)整體發(fā)展相對(duì)落后，在商品房市場(chǎng)中所占比例較低，同時(shí)其供求受個(gè)案項(xiàng)目影響較大。2011年1-6月辦公市場(chǎng)成交走勢(shì)西安辦公市場(chǎng)2011年上半年成交總量?jī)H為31萬(wàn)平米，平均月成交量不過(guò)5萬(wàn)平米，且供應(yīng)的90%都集中在高新區(qū)內(nèi)，剩余在中心商業(yè)區(qū)有少部分寫(xiě)字樓供應(yīng)。由于供應(yīng)區(qū)域的商務(wù)需求較明顯，因此寫(xiě)字樓整體售價(jià)水平較高，均價(jià)在9000元/㎡左右。西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告宏觀市場(chǎng)認(rèn)知商業(yè)及辦公市場(chǎng)分析2010年辦公市場(chǎng)走勢(shì)圖西安辦18各區(qū)域住宅及商業(yè)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)對(duì)比備注：由于辦公物業(yè)體量太小，僅高新區(qū)和城中有少部分在售，此處不列入上表進(jìn)行分析。目前成交量?jī)r(jià)均高的熱點(diǎn)區(qū)域商業(yè)價(jià)值最高區(qū)域，但供應(yīng)有限2010年9月—2011年8月各區(qū)域住宅及商業(yè)成交量?jī)r(jià)對(duì)比西安主流供應(yīng)區(qū)域整體房?jī)r(jià)水平差異不大，目前各片區(qū)開(kāi)發(fā)基本都集中在3環(huán)以內(nèi)，城南由于開(kāi)發(fā)較早，可建設(shè)用地較少，后續(xù)住宅供應(yīng)將主要集中在城東、城北區(qū)域，2個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)水平屬于市場(chǎng)中檔偏低水平。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告各區(qū)域住宅及商業(yè)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)對(duì)比備注：由于辦公物業(yè)體量太小，19二級(jí)市場(chǎng)小結(jié)11年以前房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)總體表現(xiàn)較好，市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)。住宅為主力供應(yīng)，成交量略微減少但價(jià)格有所上漲，首改和首置依然旺盛，特別是在開(kāi)發(fā)配套成熟的城南片區(qū)，成交量?jī)r(jià)均要明顯高于其他區(qū)域。商業(yè)地產(chǎn)受政策影響，需求開(kāi)始放量，但總體供應(yīng)量仍然不大，10年商業(yè)供應(yīng)總量約81萬(wàn)平米，僅占總供應(yīng)量的6%左右。寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟，市場(chǎng)供應(yīng)量小，且呈現(xiàn)出特定區(qū)域開(kāi)發(fā)的特征。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告二級(jí)市場(chǎng)小結(jié)宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告20市場(chǎng)預(yù)測(cè)住宅建設(shè)計(jì)劃2011年2012年商品住房885994經(jīng)濟(jì)適用房110110單位職工住房109109城中村改造安置房157157棚戶區(qū)改造安置房4040廉租住房33合計(jì)13041413商品房住宅新增市場(chǎng)供應(yīng)（2010年預(yù)計(jì)）萬(wàn)平米2011年的住宅供應(yīng)中商品住房仍占絕對(duì)比例，但城改房、經(jīng)適房等供應(yīng)量也較大，據(jù)現(xiàn)有資料了解到，這部分供應(yīng)主要分布在城東、城北區(qū)域。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告市場(chǎng)預(yù)測(cè)住宅建設(shè)計(jì)劃2011年2012年商品住房88599421西安商品房市場(chǎng)整體價(jià)格水平不高，加之目前開(kāi)發(fā)區(qū)域基本在3環(huán)以內(nèi)，且后續(xù)供應(yīng)量仍然較為充裕，西安房地產(chǎn)尚未形成擠出型需求市場(chǎng)，換句話說(shuō)即尚未進(jìn)入郊區(qū)化開(kāi)發(fā)的階段————在目前房?jī)r(jià)水平上，主城區(qū)仍是置業(yè)首選區(qū)域，客戶導(dǎo)出的難度較大。盡管自2010年以來(lái)，西安商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始呈現(xiàn)放量趨勢(shì)，但就其總量占比來(lái)看（約6%），不能以此作為商業(yè)需求旺盛的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)————成熟的商圈價(jià)值更易為市場(chǎng)認(rèn)同，尚未出現(xiàn)城市邊緣的區(qū)域商業(yè)個(gè)案。宏觀市場(chǎng)小結(jié)宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告西安商品房市場(chǎng)整體價(jià)格水平不高，加之目前開(kāi)發(fā)區(qū)域基本在3環(huán)以22區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀西安城市規(guī)劃發(fā)展西安宏觀市場(chǎng)概況

地塊區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研附：西安市場(chǎng)訪談紀(jì)要第三部分西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀西安城市規(guī)劃發(fā)展第三部分西安近23區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊區(qū)位紡織城綜合發(fā)展區(qū)位于西安市東南部，西臨西安市主城區(qū)，北靠西安浐灞生態(tài)區(qū)，東接白鹿原現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。規(guī)劃用地位于紡織城綜合發(fā)展區(qū)內(nèi)，但地塊所在片區(qū)距離原紡織城核心生活區(qū)尚有一段距離（約10公里左右）。本案西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊區(qū)位紡織城綜合發(fā)展區(qū)位于西安市東南部，西臨西24區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀04規(guī)劃用地紡織城地區(qū)西安主城區(qū)251463除半引路口的“國(guó)際幸福城”（城改項(xiàng)目，目前停工中）外，地塊周邊均為品質(zhì)較低的自建房，無(wú)成熟的生活氛圍和社區(qū)配套。由于區(qū)域商品房開(kāi)發(fā)基本在三環(huán)及浐河以內(nèi)，加之進(jìn)入紡織城片區(qū)的主要交通無(wú)需通過(guò)本地塊，因此目前基本無(wú)外區(qū)域人流或是車(chē)流進(jìn)入本地塊所在區(qū)域。1、雁鳴湖濕地

2、高科地產(chǎn)儲(chǔ)備土地3、西安日?qǐng)?bào)社報(bào)業(yè)大樓4、地鐵5#線編組站5、南部居住區(qū)6、白鹿原

地塊北側(cè)地塊南側(cè)地塊東側(cè)地塊西側(cè)浐河以西（三環(huán)內(nèi)）現(xiàn)狀浐河以東（三環(huán)外）現(xiàn)狀從城區(qū)進(jìn)入地塊區(qū)域的道路斷面西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀04規(guī)劃用地紡織城地區(qū)西安主城區(qū)2525區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊規(guī)劃條件本案該項(xiàng)目規(guī)劃用地位于紡織城南部，半引路以西、東三環(huán)以東，規(guī)劃用地，呈帶型分布，南北狹長(zhǎng)最長(zhǎng)處約1000米。規(guī)劃總用地面積：15.95公頃規(guī)劃總建筑面積：749491㎡地上建筑總面積：558275㎡容積率：3.5建筑密度：29.6%綠地率：32.6%規(guī)劃指標(biāo)：地塊一地塊二地塊三西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊規(guī)劃條件本案該項(xiàng)目規(guī)劃用地位于紡織城南部，半26區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊規(guī)劃條件規(guī)劃根據(jù)審核標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃需設(shè)停車(chē)位4262個(gè)，其中地面426個(gè)，地下3836個(gè)。保障性住房建筑面積占住宅總建筑面積的30%，共計(jì)112647平方米，1456套。（其中地塊一中1、2號(hào)樓中的408套為廉租房，其面積占5%，建筑面積為19498平方米，408套。）地塊一中1、2號(hào)樓剩余面積和11、13號(hào)樓及地塊三中01、02號(hào)樓及03號(hào)樓西單元為限價(jià)商品房，其面積占25%，建筑面積93149平方米，1048套。

地塊一中的3-12號(hào)樓、16號(hào)樓及地塊三中的02、06號(hào)樓底層架空。地塊三中的01、07號(hào)樓底層架空，二層為公建，三層以上為住宅。各地塊規(guī)劃詳細(xì)指標(biāo)：西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊規(guī)劃條件規(guī)劃根據(jù)審核標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃需設(shè)停車(chē)位4227區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域在售在建項(xiàng)目分布示意區(qū)域開(kāi)發(fā)以浐河為界，商品房開(kāi)發(fā)全部集中在浐河以西，浐河以東（三環(huán)路外）無(wú)商品房開(kāi)發(fā)，以目前在建在售項(xiàng)目全為城改房和經(jīng)適房項(xiàng)目。綠地集團(tuán)、恒大集團(tuán)和御錦城是區(qū)域目前開(kāi)發(fā)規(guī)模最大的項(xiàng)目，也是區(qū)域開(kāi)發(fā)品質(zhì)最高的項(xiàng)目。本案綠地項(xiàng)目恒大綠洲御景城水岸東方暖山西安西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域在售在建項(xiàng)目分布示意區(qū)域開(kāi)發(fā)以浐河為界，商品28區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域在售項(xiàng)目供應(yīng)及銷(xiāo)售情況區(qū)域內(nèi)主力供應(yīng)項(xiàng)目具有大盤(pán)、大開(kāi)發(fā)商的共同點(diǎn)，且就價(jià)格、去化速度來(lái)看也是此類項(xiàng)目更好，主要是與其開(kāi)發(fā)規(guī)模、建筑品質(zhì)、產(chǎn)品供應(yīng)有密切關(guān)系。西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域在售項(xiàng)目供應(yīng)及銷(xiāo)售情況區(qū)域內(nèi)主力供應(yīng)項(xiàng)目具有29區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域城改房供應(yīng)及銷(xiāo)售情況區(qū)域是目前西安市城改房及經(jīng)適房的主要供應(yīng)區(qū)域，由于供應(yīng)體量巨大，加之其低價(jià)優(yōu)勢(shì)，將會(huì)對(duì)區(qū)域其他商品房銷(xiāo)售形成巨大壓力。西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域城改房供應(yīng)及銷(xiāo)售情況區(qū)域是目前西安市城改房及30思考一：本案位于紡織城最南端，與周邊商品房項(xiàng)目相比，地塊開(kāi)發(fā)成熟度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于區(qū)域同類商品房項(xiàng)目，市場(chǎng)認(rèn)同度也極低，在規(guī)模及區(qū)位不具備優(yōu)勢(shì)的前提下，更低的價(jià)格和更具品質(zhì)的產(chǎn)品將是我們參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的出路。思考二：但區(qū)域大量城改房和經(jīng)適房所帶來(lái)的價(jià)格壓力，將使本案在市場(chǎng)中得低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)方向難以形成優(yōu)勢(shì)。。。。。。思考三：大區(qū)域本身已不具備商業(yè)氛圍的情況下，本案2號(hào)地塊近15萬(wàn)平米的商業(yè)業(yè)態(tài)將存在極大風(fēng)向，特別是寫(xiě)字樓、酒店等區(qū)域內(nèi)基本無(wú)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品更面臨極大的考驗(yàn)。區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀評(píng)估宏觀市場(chǎng)認(rèn)知若延續(xù)合能一貫的低價(jià)快銷(xiāo)策略，綜合以上風(fēng)險(xiǎn)因素來(lái)看，現(xiàn)有規(guī)劃方案中的住宅產(chǎn)品有可能面臨低價(jià)（城改房、經(jīng)適房）競(jìng)爭(zhēng)激烈的風(fēng)險(xiǎn)，而商業(yè)產(chǎn)品則面臨無(wú)人買(mǎi)單（區(qū)域難以引入消費(fèi)人流）的巨大風(fēng)險(xiǎn)。西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告思考一：本案位于紡織城最南端，與周邊商品房項(xiàng)目相比，地塊開(kāi)發(fā)312號(hào)地塊定位建議：減低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大的產(chǎn)品供應(yīng)，縮減地塊商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)量！包括以下幾個(gè)思路——1）取消辦公及酒店產(chǎn)品，考慮以其他類住宅產(chǎn)品來(lái)彌補(bǔ)商業(yè)開(kāi)發(fā)量的損失。2）借勢(shì)推導(dǎo)，將商業(yè)地塊的示范區(qū)、接待中心設(shè)置在更接近城市界面的位置，如臨三環(huán)路一側(cè)，以鮮明的形象吸引經(jīng)過(guò)城市人流的注意。3）區(qū)域建設(shè)現(xiàn)狀較為蕭條，加之考慮到冬季銷(xiāo)售在北方城市會(huì)受天氣寒冷等因素的干擾明顯，建議延后商業(yè)地塊的入市時(shí)間。項(xiàng)目評(píng)估建議宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2號(hào)地塊定位建議：減低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大的產(chǎn)品供應(yīng)，縮減地塊商業(yè)物業(yè)32市場(chǎng)訪談紀(jì)要西安城市規(guī)劃發(fā)展西安宏觀市場(chǎng)概況地塊區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研附：西安市場(chǎng)訪談紀(jì)要附件西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告市場(chǎng)訪談紀(jì)要西安城市規(guī)劃發(fā)展附件西安近期市33訪談1：西安市場(chǎng)整體消費(fèi)特征1）本地人有老皇城根兒下的優(yōu)越感，因此也更認(rèn)同傳統(tǒng)的中心城區(qū)價(jià)值，近年來(lái)以曲江為代表的城南片區(qū)是受到西安人認(rèn)可的高檔住宅區(qū)。2）城市背景較為特殊，很多運(yùn)作不規(guī)范的無(wú)證項(xiàng)目也可進(jìn)行銷(xiāo)售，且市場(chǎng)也能接受。3）整體消費(fèi)觀比較重面子，產(chǎn)品品質(zhì)的驅(qū)動(dòng)力比較明顯，但對(duì)于剛需客戶而言，低價(jià)格對(duì)購(gòu)買(mǎi)也具有較明顯的影響力。4）政府公務(wù)員、陜北客群是西安市場(chǎng)上高端客戶的主要構(gòu)成來(lái)源。5）首置和首改群體是市場(chǎng)的主力購(gòu)買(mǎi)群體。6）限購(gòu)影響正逐步顯現(xiàn)，目前市場(chǎng)的觀望情緒較高。7）對(duì)建筑風(fēng)格喜好度無(wú)明顯傾向，取決于最終呈現(xiàn)出來(lái)的品質(zhì)感和視覺(jué)效果。市場(chǎng)訪談資料整理宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告訪談1：西安市場(chǎng)整體消費(fèi)特征市場(chǎng)訪談資料整理宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安34訪談2：市場(chǎng)成交的面積占比及客戶對(duì)應(yīng)情況90-125㎡占市場(chǎng)總量的37%左右——即經(jīng)濟(jì)（標(biāo)準(zhǔn)）3房（市場(chǎng)供應(yīng)主力）——首改客戶70-90㎡占市場(chǎng)總量的20%左右——即標(biāo)準(zhǔn)2房、緊湊3房——首置客戶125-144㎡占市場(chǎng)總量的17%左右——即舒適3房——再改客戶市場(chǎng)訪談資料整理宏觀市場(chǎng)認(rèn)知備注：在城市中心區(qū)和高新區(qū)等區(qū)域，還有一定比例的40-60㎡的公寓，對(duì)應(yīng)客戶以投資客戶為主西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告訪談2：市場(chǎng)成交的面積占比及客戶對(duì)應(yīng)情況市場(chǎng)訪談資料整理宏觀35訪談3：首改客戶的家庭結(jié)構(gòu)特征1）2人到3人（or4-5人，帶老人）的家庭人員增加，產(chǎn)生改善行性需求，一般的成長(zhǎng)周期在5年左右。2）西安對(duì)地段價(jià)值現(xiàn)狀的認(rèn)知要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知，地段占有是豪宅消費(fèi)的最大驅(qū)動(dòng)力，如曲江片區(qū)。（典型的個(gè)案對(duì)比是綠地城北項(xiàng)目和紫薇高新項(xiàng)目的銷(xiāo)售對(duì)比?。┦袌?chǎng)訪談資料整理宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告訪談3：首改客戶的家庭結(jié)構(gòu)特征市場(chǎng)訪談資料整理宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西36訪談4：市場(chǎng)對(duì)浐灞區(qū)域的認(rèn)知1）西安本地人基本不太看好區(qū)域價(jià)值的上漲。2）土地儲(chǔ)備較大，也是2010年以來(lái)土地供應(yīng)的主要區(qū)域；但隨著目前長(zhǎng)安區(qū)開(kāi)發(fā)價(jià)值的快速體現(xiàn)，城南的后續(xù)土地儲(chǔ)備也較大。（易居數(shù)據(jù)認(rèn)為城南高于城東）3）新興區(qū)域受宏調(diào)的影響更為明顯，成交量?jī)r(jià)均有所下滑。4）浐河沿線河景的打造會(huì)對(duì)客戶有一定吸引力。市場(chǎng)訪談資料整理宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告訪談4：市場(chǎng)對(duì)浐灞區(qū)域的認(rèn)知市場(chǎng)訪談資料整理宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安37訪談5：浐灞區(qū)客戶構(gòu)成分析1）城東區(qū)域內(nèi)人口是客群的主要來(lái)源。2）其次沿長(zhǎng)樂(lè)路向東的幾個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)人口，是區(qū)域客群的另一來(lái)源。3）對(duì)價(jià)格較為敏感的外區(qū)域人口，相對(duì)較少。市場(chǎng)訪談資料整理宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告訪談5：浐灞區(qū)客戶構(gòu)成分析市場(chǎng)訪談資料整理宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近38演講完畢，謝謝聽(tīng)講!再見(jiàn)，seeyouagain3rew2022/12/20西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告演講完畢，謝謝聽(tīng)講!再見(jiàn)，seeyouagain3rew39西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2022/12/20西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2022/12/19西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告40西安城市規(guī)劃發(fā)展西安宏觀市場(chǎng)概況地塊區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研附：西安市場(chǎng)訪談紀(jì)要報(bào)告目錄西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告西安城市規(guī)劃發(fā)展報(bào)告目錄西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)41城市認(rèn)知西安城市規(guī)劃發(fā)展

西安宏觀市場(chǎng)概況地塊區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研附：西安市場(chǎng)訪談紀(jì)要第一部分西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告城市認(rèn)知西安城市規(guī)劃發(fā)展第一部分西安近期市場(chǎng)42城市認(rèn)知城市遠(yuǎn)景2009年國(guó)家頒布的《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中西安被列為繼北京、上海之后，我國(guó)第三“國(guó)際化大都市”。在關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃實(shí)施的大背景下，西安預(yù)計(jì)到2020年，城市規(guī)模將達(dá)到1329平方公里里、城市人口1000萬(wàn)-12002萬(wàn)人的國(guó)際化大都市，形成整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略化的平衡點(diǎn)、區(qū)域協(xié)調(diào)化的帶動(dòng)點(diǎn)。

西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告城市認(rèn)知城市遠(yuǎn)景2009年國(guó)家頒布的《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)43城市認(rèn)知主城區(qū)規(guī)劃大西安主城區(qū)規(guī)劃范圍主要包括以下4個(gè)方向——北至涇陽(yáng)、高陵北交界南至潏河西至澇河入渭口及秦都、興平交界東至灞橋區(qū)東界。本案本案地塊位于東部浐灞新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，但組團(tuán)實(shí)際建設(shè)進(jìn)度較為滯后。中心城區(qū)空港區(qū)涇渭新區(qū)物流區(qū)浐灞新區(qū)生態(tài)區(qū)潏滈新區(qū)高新區(qū)灃渭新區(qū)本案灃渭新區(qū)是城市特色功能區(qū)和生物產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；涇渭新區(qū)以裝備制造業(yè)為主導(dǎo)；浐灞新區(qū)集會(huì)展、國(guó)際合作交流、現(xiàn)代服務(wù)、居住等功能為一體；潏滈新區(qū)以創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；空港區(qū)將被打造成空港新城；高新區(qū)仍是高新技術(shù)研發(fā)區(qū)；物流區(qū)將成國(guó)際港務(wù)能源產(chǎn)業(yè)承接區(qū)；生態(tài)區(qū)是生態(tài)、農(nóng)家休閑養(yǎng)生區(qū)。主城區(qū)規(guī)劃空間格局：一心八區(qū)、組團(tuán)發(fā)展西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告城市認(rèn)知主城區(qū)規(guī)劃大西安主城區(qū)規(guī)劃范圍主要包括以下4個(gè)方向—44城市交通現(xiàn)狀由于歷史原因，西安城市交通路網(wǎng)規(guī)劃為以城區(qū)鐘樓為中心，由城內(nèi)向城外延伸的輻射形；近年來(lái)隨著西安高新開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、曲江旅游度假區(qū)等新興外圍組團(tuán)的人口及就業(yè)的迅速增長(zhǎng)，現(xiàn)階段南北向交通建設(shè)速度明顯快于東西向。三環(huán)路與繞城高速大部分重合，也是連接城市邊緣各新興板塊的主要干道。本案城市認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告城市交通現(xiàn)狀由于歷史原因，西安城市交通路網(wǎng)規(guī)劃為以城區(qū)鐘樓為45未來(lái)西安市規(guī)劃了6條軌道交通線，總長(zhǎng)251.8公里。目前已在建兩條地鐵線路，分別為貫穿南北的2號(hào)線，即火車(chē)北客站至韋曲；貫穿東西的1號(hào)線，即三橋后圍寨至紡織城，全長(zhǎng)預(yù)計(jì)50.3公里，總投資179.5億元。西安地鐵二號(hào)線已于2011年9月建成通車(chē),預(yù)計(jì)2013年一號(hào)線（東西）可建成通車(chē)。地鐵規(guī)劃城市認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告未來(lái)西安市規(guī)劃了6條軌道交通線，總長(zhǎng)251.8公里。目前已在46城市小結(jié)在國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的背景下，西安在西部地區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展力強(qiáng)，后續(xù)的價(jià)值成長(zhǎng)空間巨大；關(guān)中——天水經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立更為西安的發(fā)展注入一支興奮劑；未來(lái)的西安將成為繼北京、上海之后的我國(guó)第三個(gè)“國(guó)際化大都市”。軌道交通的建設(shè)將會(huì)為城市的格局帶來(lái)巨大的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，城市GDP年增幅穩(wěn)定，帶動(dòng)房地產(chǎn)高速發(fā)展。城市認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告城市小結(jié)在國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的背景下，西安在西部地區(qū)的可持續(xù)性發(fā)47宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安城市規(guī)劃發(fā)展

西安宏觀市場(chǎng)概況

地塊區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研附：西安市場(chǎng)訪談紀(jì)要第二部分西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安城市規(guī)劃發(fā)展第二部分西安近48市場(chǎng)板塊劃分內(nèi)城區(qū)為商業(yè)集中區(qū)；城北板塊由于04年市政府北遷的利好，集中開(kāi)發(fā)了大批項(xiàng)目。高新區(qū)自97年建立初期至06年也發(fā)展了不少項(xiàng)目。城東板塊開(kāi)發(fā)始于07年幾個(gè)大型企業(yè)進(jìn)駐，目前商品房集中在浐河以西，三環(huán)路內(nèi)，區(qū)域內(nèi)還有大量城改房和保障房；城南板塊由曲江新區(qū)的建立而逐步成為了西安的景觀宜居區(qū)，高檔樓盤(pán)林立。城西板塊開(kāi)發(fā)較晚，目前開(kāi)發(fā)盤(pán)量較少。城內(nèi)板塊城北板塊

中檔城南板塊

高檔高新區(qū)

中高檔城東板塊

中檔城西板塊

中檔長(zhǎng)安區(qū)西安市房地產(chǎn)板塊以內(nèi)城為中心，分城東南西北四個(gè)板塊，加上高新區(qū)及06年由縣升區(qū)的長(zhǎng)安區(qū)，共有七個(gè)板塊。目前集中開(kāi)發(fā)的板塊為城東與城南板塊。商業(yè)、高檔公寓、酒店高層公寓、小部分配套商業(yè)城改房及高層公寓高層公寓集中商業(yè)、高檔住宅、公寓、酒店、寫(xiě)字樓商業(yè)、高檔公寓、宏觀市場(chǎng)認(rèn)知本案西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告市場(chǎng)板塊劃分內(nèi)城區(qū)為商業(yè)集中區(qū)；城北板塊

中檔城南板塊

高檔49一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步上漲，西安2010年土地供應(yīng)量同比增長(zhǎng)17.8%；住宅類用地增幅為14%，基本持平GDP增幅；商業(yè)用地增幅為30.4%，增幅較大。年份住宅商業(yè)辦公綜合工業(yè)其他合計(jì)10年430.777.91.38.966.630.861609年37859.74.57.962.311.452308年21023.91.647.343.540366土地供應(yīng)分析土地供應(yīng)區(qū)域分布萬(wàn)平米2010年全年，城南區(qū)供應(yīng)土地共43宗，位居第一；其次為城東區(qū)，供應(yīng)41宗；城北、長(zhǎng)安和高新區(qū)分別供應(yīng)15宗、15宗和13宗；城南城東仍為主要的供應(yīng)區(qū)域。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知城東區(qū)由于浐灞地區(qū)的帶動(dòng)；城南區(qū)由曲江新區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)的帶動(dòng)，成交面積位居前列。西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步上漲，西安2010年土地供應(yīng)50一級(jí)市場(chǎng)小結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上漲，土地供應(yīng)成交放量。區(qū)域和板塊的利好，促使主要供應(yīng)及成交集中在城東及城南板塊。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一級(jí)市場(chǎng)小結(jié)宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告51二級(jí)市場(chǎng)供求分析2010年商品房供求走勢(shì)歷年商品房成交走勢(shì)2010年西安商品房供應(yīng)達(dá)到1284萬(wàn)平米，成交量達(dá)到1420萬(wàn)平米，整體供求表現(xiàn)為供不應(yīng)求。02年-06年，西安市場(chǎng)處于穩(wěn)步上升階段；07年市場(chǎng)出現(xiàn)井噴，成交量大幅上漲；08年受全球金融危機(jī)影響，成交量大幅萎縮；09年在各方利好因素的綜合作用下，開(kāi)始出現(xiàn)火爆局面；10年繼續(xù)延續(xù)了09年的成交熱度，并小幅超過(guò)，成交價(jià)格水平均價(jià)達(dá)到6568元/平米。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告二級(jí)市場(chǎng)供求分析2010年商品房供求走勢(shì)歷年商品房成交走勢(shì)252二級(jí)市場(chǎng)供求分析2011年1-8月商品房成交走勢(shì)11年西安商品房前8個(gè)月總成交量為757萬(wàn)平米左右；同時(shí)受宏調(diào)政策影響，在3月開(kāi)始出現(xiàn)一定滑落，但6月受個(gè)別熱銷(xiāo)盤(pán)的拉動(dòng)，近幾個(gè)月以來(lái)月成交量基本維持在100萬(wàn)平米左右。截止目前的成交量來(lái)看，政策對(duì)市場(chǎng)的影響還未產(chǎn)生大幅走低的影響。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告二級(jí)市場(chǎng)供求分析2011年1-8月商品房成交走勢(shì)11年西安商53住宅市場(chǎng)分析西安歷年成交量走勢(shì)2010年住宅月度供求走勢(shì)受政策影響，10年西安住宅市場(chǎng)成交量1275萬(wàn)平米，出現(xiàn)少量下跌；但在通脹、購(gòu)房恐慌心理及剛性需求等因素的驅(qū)動(dòng)下價(jià)格出現(xiàn)上漲，達(dá)到6211元/平米、漲幅28%，出現(xiàn)量跌價(jià)漲的局面。2010年全年供應(yīng)量為1135萬(wàn)平米，成交量為1275萬(wàn)平米，整體表現(xiàn)為供不應(yīng)求。在政策從嚴(yán)的背景下，打壓效力也波及到了剛需購(gòu)房者，增加了購(gòu)房成本，但剛性需求依然旺盛，促使成交量基本與去年持平。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告住宅市場(chǎng)分析西安歷年成交量走勢(shì)2010年住宅月度供求走勢(shì)受政54住宅市場(chǎng)分析2011年前8個(gè)月成交量為636萬(wàn)平米，占到了同期西安市商品房總成交量的85%左右。在政策從嚴(yán)的背景下，打壓效力有一定體現(xiàn)，但成體成交量較去年同期下滑不大。2011年1-8月住宅成交走勢(shì)西安住宅目前的整體價(jià)格水平不高，品質(zhì)產(chǎn)品更易受到市場(chǎng)需求和認(rèn)同。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告住宅市場(chǎng)分析2011年前8個(gè)月成交量為636萬(wàn)平米，占到了同55宏觀市場(chǎng)認(rèn)知商業(yè)及辦公市場(chǎng)分析2010年商業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)圖2010年西安商業(yè)市場(chǎng)整體供求關(guān)系波動(dòng)較大，但在年底由于看到國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的大力調(diào)控，許多投資人轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)項(xiàng)目需求明顯放量。2011年1-8月商業(yè)市場(chǎng)成交走勢(shì)2011年西安商業(yè)市場(chǎng)整體成交量為67萬(wàn)平米左右，較10年同期有小幅增長(zhǎng)（約20萬(wàn)平米）；但就單月商業(yè)成交量來(lái)看，商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)波動(dòng)較大。西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告宏觀市場(chǎng)認(rèn)知商業(yè)及辦公市場(chǎng)分析2010年商業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)圖20156宏觀市場(chǎng)認(rèn)知商業(yè)及辦公市場(chǎng)分析2010年辦公市場(chǎng)走勢(shì)圖西安辦公市場(chǎng)整體發(fā)展相對(duì)落后，在商品房市場(chǎng)中所占比例較低，同時(shí)其供求受個(gè)案項(xiàng)目影響較大。2011年1-6月辦公市場(chǎng)成交走勢(shì)西安辦公市場(chǎng)2011年上半年成交總量?jī)H為31萬(wàn)平米，平均月成交量不過(guò)5萬(wàn)平米，且供應(yīng)的90%都集中在高新區(qū)內(nèi)，剩余在中心商業(yè)區(qū)有少部分寫(xiě)字樓供應(yīng)。由于供應(yīng)區(qū)域的商務(wù)需求較明顯，因此寫(xiě)字樓整體售價(jià)水平較高，均價(jià)在9000元/㎡左右。西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告宏觀市場(chǎng)認(rèn)知商業(yè)及辦公市場(chǎng)分析2010年辦公市場(chǎng)走勢(shì)圖西安辦57各區(qū)域住宅及商業(yè)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)對(duì)比備注：由于辦公物業(yè)體量太小，僅高新區(qū)和城中有少部分在售，此處不列入上表進(jìn)行分析。目前成交量?jī)r(jià)均高的熱點(diǎn)區(qū)域商業(yè)價(jià)值最高區(qū)域，但供應(yīng)有限2010年9月—2011年8月各區(qū)域住宅及商業(yè)成交量?jī)r(jià)對(duì)比西安主流供應(yīng)區(qū)域整體房?jī)r(jià)水平差異不大，目前各片區(qū)開(kāi)發(fā)基本都集中在3環(huán)以內(nèi)，城南由于開(kāi)發(fā)較早，可建設(shè)用地較少，后續(xù)住宅供應(yīng)將主要集中在城東、城北區(qū)域，2個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)水平屬于市場(chǎng)中檔偏低水平。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告各區(qū)域住宅及商業(yè)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)對(duì)比備注：由于辦公物業(yè)體量太小，58二級(jí)市場(chǎng)小結(jié)11年以前房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)總體表現(xiàn)較好，市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)。住宅為主力供應(yīng)，成交量略微減少但價(jià)格有所上漲，首改和首置依然旺盛，特別是在開(kāi)發(fā)配套成熟的城南片區(qū)，成交量?jī)r(jià)均要明顯高于其他區(qū)域。商業(yè)地產(chǎn)受政策影響，需求開(kāi)始放量，但總體供應(yīng)量仍然不大，10年商業(yè)供應(yīng)總量約81萬(wàn)平米，僅占總供應(yīng)量的6%左右。寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟，市場(chǎng)供應(yīng)量小，且呈現(xiàn)出特定區(qū)域開(kāi)發(fā)的特征。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告二級(jí)市場(chǎng)小結(jié)宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告59市場(chǎng)預(yù)測(cè)住宅建設(shè)計(jì)劃2011年2012年商品住房885994經(jīng)濟(jì)適用房110110單位職工住房109109城中村改造安置房157157棚戶區(qū)改造安置房4040廉租住房33合計(jì)13041413商品房住宅新增市場(chǎng)供應(yīng)（2010年預(yù)計(jì)）萬(wàn)平米2011年的住宅供應(yīng)中商品住房仍占絕對(duì)比例，但城改房、經(jīng)適房等供應(yīng)量也較大，據(jù)現(xiàn)有資料了解到，這部分供應(yīng)主要分布在城東、城北區(qū)域。宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告市場(chǎng)預(yù)測(cè)住宅建設(shè)計(jì)劃2011年2012年商品住房88599460西安商品房市場(chǎng)整體價(jià)格水平不高，加之目前開(kāi)發(fā)區(qū)域基本在3環(huán)以內(nèi)，且后續(xù)供應(yīng)量仍然較為充裕，西安房地產(chǎn)尚未形成擠出型需求市場(chǎng)，換句話說(shuō)即尚未進(jìn)入郊區(qū)化開(kāi)發(fā)的階段————在目前房?jī)r(jià)水平上，主城區(qū)仍是置業(yè)首選區(qū)域，客戶導(dǎo)出的難度較大。盡管自2010年以來(lái)，西安商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始呈現(xiàn)放量趨勢(shì)，但就其總量占比來(lái)看（約6%），不能以此作為商業(yè)需求旺盛的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)————成熟的商圈價(jià)值更易為市場(chǎng)認(rèn)同，尚未出現(xiàn)城市邊緣的區(qū)域商業(yè)個(gè)案。宏觀市場(chǎng)小結(jié)宏觀市場(chǎng)認(rèn)知西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告西安商品房市場(chǎng)整體價(jià)格水平不高，加之目前開(kāi)發(fā)區(qū)域基本在3環(huán)以61區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀西安城市規(guī)劃發(fā)展西安宏觀市場(chǎng)概況

地塊區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研附：西安市場(chǎng)訪談紀(jì)要第三部分西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀西安城市規(guī)劃發(fā)展第三部分西安近62區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊區(qū)位紡織城綜合發(fā)展區(qū)位于西安市東南部，西臨西安市主城區(qū)，北靠西安浐灞生態(tài)區(qū)，東接白鹿原現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。規(guī)劃用地位于紡織城綜合發(fā)展區(qū)內(nèi)，但地塊所在片區(qū)距離原紡織城核心生活區(qū)尚有一段距離（約10公里左右）。本案西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊區(qū)位紡織城綜合發(fā)展區(qū)位于西安市東南部，西臨西63區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀04規(guī)劃用地紡織城地區(qū)西安主城區(qū)251463除半引路口的“國(guó)際幸福城”（城改項(xiàng)目，目前停工中）外，地塊周邊均為品質(zhì)較低的自建房，無(wú)成熟的生活氛圍和社區(qū)配套。由于區(qū)域商品房開(kāi)發(fā)基本在三環(huán)及浐河以內(nèi)，加之進(jìn)入紡織城片區(qū)的主要交通無(wú)需通過(guò)本地塊，因此目前基本無(wú)外區(qū)域人流或是車(chē)流進(jìn)入本地塊所在區(qū)域。1、雁鳴湖濕地

2、高科地產(chǎn)儲(chǔ)備土地3、西安日?qǐng)?bào)社報(bào)業(yè)大樓4、地鐵5#線編組站5、南部居住區(qū)6、白鹿原

地塊北側(cè)地塊南側(cè)地塊東側(cè)地塊西側(cè)浐河以西（三環(huán)內(nèi)）現(xiàn)狀浐河以東（三環(huán)外）現(xiàn)狀從城區(qū)進(jìn)入地塊區(qū)域的道路斷面西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀04規(guī)劃用地紡織城地區(qū)西安主城區(qū)2564區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊規(guī)劃條件本案該項(xiàng)目規(guī)劃用地位于紡織城南部，半引路以西、東三環(huán)以東，規(guī)劃用地，呈帶型分布，南北狹長(zhǎng)最長(zhǎng)處約1000米。規(guī)劃總用地面積：15.95公頃規(guī)劃總建筑面積：749491㎡地上建筑總面積：558275㎡容積率：3.5建筑密度：29.6%綠地率：32.6%規(guī)劃指標(biāo)：地塊一地塊二地塊三西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊規(guī)劃條件本案該項(xiàng)目規(guī)劃用地位于紡織城南部，半65區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊規(guī)劃條件規(guī)劃根據(jù)審核標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃需設(shè)停車(chē)位4262個(gè)，其中地面426個(gè)，地下3836個(gè)。保障性住房建筑面積占住宅總建筑面積的30%，共計(jì)112647平方米，1456套。（其中地塊一中1、2號(hào)樓中的408套為廉租房，其面積占5%，建筑面積為19498平方米，408套。）地塊一中1、2號(hào)樓剩余面積和11、13號(hào)樓及地塊三中01、02號(hào)樓及03號(hào)樓西單元為限價(jià)商品房，其面積占25%，建筑面積93149平方米，1048套。

地塊一中的3-12號(hào)樓、16號(hào)樓及地塊三中的02、06號(hào)樓底層架空。地塊三中的01、07號(hào)樓底層架空，二層為公建，三層以上為住宅。各地塊規(guī)劃詳細(xì)指標(biāo)：西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊規(guī)劃條件規(guī)劃根據(jù)審核標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃需設(shè)停車(chē)位4266區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域在售在建項(xiàng)目分布示意區(qū)域開(kāi)發(fā)以浐河為界，商品房開(kāi)發(fā)全部集中在浐河以西，浐河以東（三環(huán)路外）無(wú)商品房開(kāi)發(fā)，以目前在建在售項(xiàng)目全為城改房和經(jīng)適房項(xiàng)目。綠地集團(tuán)、恒大集團(tuán)和御錦城是區(qū)域目前開(kāi)發(fā)規(guī)模最大的項(xiàng)目，也是區(qū)域開(kāi)發(fā)品質(zhì)最高的項(xiàng)目。本案綠地項(xiàng)目恒大綠洲御景城水岸東方暖山西安西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域在售在建項(xiàng)目分布示意區(qū)域開(kāi)發(fā)以浐河為界，商品67區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域在售項(xiàng)目供應(yīng)及銷(xiāo)售情況區(qū)域內(nèi)主力供應(yīng)項(xiàng)目具有大盤(pán)、大開(kāi)發(fā)商的共同點(diǎn)，且就價(jià)格、去化速度來(lái)看也是此類項(xiàng)目更好，主要是與其開(kāi)發(fā)規(guī)模、建筑品質(zhì)、產(chǎn)品供應(yīng)有密切關(guān)系。西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域在售項(xiàng)目供應(yīng)及銷(xiāo)售情況區(qū)域內(nèi)主力供應(yīng)項(xiàng)目具有68區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域城改房供應(yīng)及銷(xiāo)售情況區(qū)域是目前西安市城改房及經(jīng)適房的主要供應(yīng)區(qū)域，由于供應(yīng)體量巨大，加之其低價(jià)優(yōu)勢(shì)，將會(huì)對(duì)區(qū)域其他商品房銷(xiāo)售形成巨大壓力。西安近期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域城改房供應(yīng)及銷(xiāo)售情況區(qū)域是目前西安市城改房及69思考一：本案位于紡織城最南端，與周邊商品房項(xiàng)目相比，地塊開(kāi)發(fā)成熟度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于區(qū)域同類商品房項(xiàng)目，市場(chǎng)認(rèn)同度也極低，在規(guī)模及區(qū)位不具備優(yōu)勢(shì)的前提下，更低的價(jià)格和更具品質(zhì)的產(chǎn)品將是我們參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的出路。思考二：但區(qū)域大量城改房和經(jīng)適房所帶來(lái)的價(jià)格壓力，將使本案在市場(chǎng)中得低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)方向難以形成優(yōu)勢(shì)。。。。。。思考三：大區(qū)域本身已不具備商業(yè)氛圍的情況下，本案2號(hào)地塊近15萬(wàn)平米的商業(yè)業(yè)態(tài)將存在極大風(fēng)向，特別是寫(xiě)字樓、酒店等區(qū)域內(nèi)基本無(wú)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品更面臨極大的考驗(yàn)。區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀評(píng)估宏觀市場(chǎng)認(rèn)知若延續(xù)合能一貫的低價(jià)快銷(xiāo)策略，綜合以上風(fēng)險(xiǎn)因素來(lái)看，現(xiàn)有規(guī)劃方案中的住宅產(chǎn)品有可能面