***集團法務內(nèi)部交流講座第19期

房地產(chǎn)新政引發(fā)的商品房買賣合同糾紛處理

***房產(chǎn)法律室2019年9月22日***集團法務內(nèi)部交流講座第19期

房地產(chǎn)新政引發(fā)的商品房1第一部分2019年起房地產(chǎn)新政簡介第一部分2政府采取了一系列行政調(diào)控手段干預房地產(chǎn)市場......2019年1月《國土資源部關(guān)于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》(國十一條)2019年3月國土資源部出臺19條土地調(diào)控新政2019年3月10日《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》2019年3月各地暫停出讓住房用地2019年3月國資委要求78戶央企退市2019年4月縮小首購普通房契稅優(yōu)惠范圍2019年4月國家發(fā)改委提出要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控2019年4月加快研究制定合理引導個人住房消費稅收政策2019年4月二套房貸首付不低于50%2019年4月《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國十條)2019年6月土地增值稅預征率由0.5%提高到2%2019年6月按家庭成員擁有住房數(shù)認定二套房......政府采取了一系列行政調(diào)控手段干預房地產(chǎn)市場......2013密集的政策調(diào)控下,最具代表性的當屬2019年4月17日國務院《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》“新國十條”房產(chǎn)新政引發(fā)的合同糾紛處理(上傳)課件4

“新國十條”主要內(nèi)容（一）統(tǒng)一思想,提高認識.堅決遏制部分城市房價過快上漲。（二）建立考核問責機制。（三）實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定?！唐纷》績r格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。（四）發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。（五）增加居住用地有效供應。（六）調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。（七）確保完成2019年建設保障性住房300萬套,各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務。（八）加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。（九）加大交易秩序監(jiān)管力度。（十）完善房地產(chǎn)市場信息披露制度?！靶聡畻l”主要內(nèi)容（一）統(tǒng)一思想,提高認識.堅決遏制部分5“新國十條”出臺后相關(guān)城市調(diào)控政策落實細則一覽

上海 10月7日《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作的若干意見》深圳 9月30日《關(guān)于進一步貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》廈門 10月1日《關(guān)于貫徹住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》浙江 9月30日《浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》廣州 5月18日《關(guān)于貫徹落實國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神》北京 4月30日《北京市人民政府貫徹落實國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》“新國十條”出臺后相關(guān)城市調(diào)控政策落實細則一覽

上海 10月6廈門市《關(guān)于貫徹落實住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》廈國土房〔2019〕279號----2019年9月30日意見主要內(nèi)容：

1、執(zhí)行差別化住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30％及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50％、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。2、調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策

3、在本市暫時限定居民家庭購房套數(shù)。從2019年10月1日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購買一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。4、嚴格商品房預售管理，加強市場監(jiān)管。5、切實加快保障性住房建設和分配。廈門市《關(guān)于貫徹落實住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進我市7“新國十條”的發(fā)布，對全國房地產(chǎn)市場雖然得到了一定的調(diào)控效果,但部分地區(qū)商品住宅成交量及均價自新政出臺后仍持續(xù)走高?！靶聡畻l”的發(fā)布，對全國房地產(chǎn)市場雖然得到了一8國務院辦公廳《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》

國辦發(fā)〔2019〕1號（”新國八條“）----2019年1月26日“新國八條”主要內(nèi)容：一、進一步落實地方政府責任二、加大保障性安居工程建設力度三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管

四、強化差別化住房信貸政策：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

五、嚴格住房用地供應管理

六、合理引導住房需求：原則上對已擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制八、堅持和強化輿論引導國務院辦公廳《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知9廈門市人民政府辦公廳《貫徹國務院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的實施意見》廈府辦〔2019〕24號意見主要內(nèi)容

一、合理確定我市新建住房價格調(diào)控目標二、加大保障性安居工程建設力度，擴大住房保障范圍三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管

四、強化差別化住房信貸政策：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準利率的１．１倍。人民銀行廈門中心支行可根據(jù)我市新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。五、嚴格住房用地供應管理

六、合理引導住房需求：自意見發(fā)布之日起至２０１１年１２月３１日止，對已擁有１套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供自購房之日起算的前２年內(nèi)在本市累計繳納１年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購１套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有２套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有１套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供自購房之日起算的前２年內(nèi)在本市累計繳納１年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

七、加快個人住房信息系統(tǒng)建設八、堅持和強化輿論引導廈門市人民政府辦公廳《貫徹國務院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市10第二部分新政引發(fā)的幾類合同糾紛案例分析第二部分11案例1

新政導致首付比例提高，要求解除協(xié)議

2019年4月5日，小古經(jīng)與賣方小錢簽訂房屋買賣合同一份，購買小錢位于蘇州工業(yè)園區(qū)的一套房屋，成交價86萬元。購買時按其時貸款政策可貸到總房價的80%，只需首付20%即17萬余元即可。合同簽訂時，小古向小錢交付定金5萬元。但小古在辦理貸款手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)由于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控導致銀行信貸政策調(diào)整，對于象小古這樣外地戶籍且不在蘇州居住生活的購房者，已經(jīng)無法取得80%的貸款，最多只能貸款50%。為此，小古需要多交30%的首付款近26萬元。小古多方籌錢不得，于2019年6月8日，以房貸政策發(fā)生重大變化為由主張無力購買此房，要求撤銷合同并返還定金，但小錢予以拒絕。于是，小古向法院提起訴訟，請求法院判令解除合同并要求小錢返還定金5萬元并支付相應利息。(合同中有如下約定：如因洪水、地震、火災或法律法規(guī)變化、政府政策變化等不可抗力原因，導致本合同不能全面履行的，甲、乙雙方互不承擔違約責任)案例1新政導致首付比例提高，要求解除協(xié)議12問題1：小古能以政策規(guī)定提高首付比例屬于不可抗力為由，請求解除合同嗎？

問題1：13法院判決觀點

本案中的政策變化只是降低了可貸款比例，而不是完全不能貸款，更不是禁止本案的買方購房，不屬于“不可抗力”，并不能因此產(chǎn)生合同不能“全面履行”的后果，且雙方未約定買方取得80%的貸款為履約的必要條件，因銀行信貸政策調(diào)整所致的成本增加屬于當事人應當預見的商業(yè)風險，所以認定買方不能以貸款政策變化為由主張免責，但考慮到貸款政策變化導致履約困難并非買方本人主觀過錯所致，且本案中雙方當事人約定的定金數(shù)額較高，過分高于給賣方造成的實際損失，所以酌定賣方退還部分定金2萬元。法院判決觀點本案中的政策變化只是降低了可貸款比例，14問題2：假設其合同中雙方免責條款約定更改為：“因不可抗力或國家政策改變等因素導致本合同無法履行，雙方免責”，則小古能以該約定為由，請求解除合同嗎？問題2：15法院判決觀點

此約定為福州倉山法院審理的另一起案例情形，法院審理認為，依據(jù)最高院《關(guān)于適用<合同法>若干問題的解釋(二)》第26條規(guī)定，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以請求人民法院變更或者解除合同”。當事人在辦理房貸時遭遇房貸首付比例提高，其無法履行合同是因為國家政策調(diào)整，不能認定為違約行為，應認定為情勢變更，即使合同不能履行，也不能追究違約責任。法院判決觀點此約定為福州倉山法院審理的另一起案例16上述兩個案例導致不同的判決，你認為是法官對新政性質(zhì)的理解認定不同，還是與案例中關(guān)于雙方免責條款具體約定有些許不同導致的？上述兩個案例導致不同的判決，你認為是法官對新政性質(zhì)的理解認定17問題3：假設本案中小古尚未簽訂商品房買賣合同，僅簽訂了商品房認購協(xié)議，協(xié)議中未明確小古房款支付方式，小古是否可以新政提高首付比例為由，要求解除協(xié)議并退還定金？問題3：18有一種觀點認為，類似該種情況，如認購協(xié)議中有明確約定首付款金額，余款辦理銀行按揭的，買方在因新政提高首付比例時，有權(quán)請求解除協(xié)議并返還定金；如未在認購協(xié)議中明確約定只采用按揭方式的，買方不得以新政為由要求退房。有一種觀點認為，類似該種情況，如認購協(xié)議中有明確約定首付款金19案例2因新政導致無法辦理按揭貸款，要求解除合同并返還已付房款；

2019年3月14日，來自浙江的王女士向廈門某開發(fā)商購買了位于集美新城的商品房，房產(chǎn)面積95平，每平方單價10680元，房產(chǎn)總價1014600元。雙方簽訂《商品房買賣合同》時，王女士支付了首付款20.46萬元，并約定余款81萬余元以辦理銀行按揭貸款的方式于合同簽訂之日起60日內(nèi)支付給開發(fā)商。但是，此后王女士一直沒有支付剩余房款。2019年10月29日，王女士向開發(fā)商發(fā)出律師函，表示因國家政策改變，她購買的“二套房”無法辦理銀行按揭，并且她是退休職工，配偶是殘疾人，沒有能力支付購房款，因此要求解除合同。2019年12月，該開發(fā)商向法院提起訴訟，請求確認王女士提出的解除合同的行為無效，同時，王女士應支付尚欠購房款81萬余元及其逾期付款違約金。案例2因新政導致無法辦理按揭貸款，要求解除合同并返還20問題1：王女士能以何種理由，請求解除合同？是否適用“情勢變更原則”？

問題1：21問題2：

如在合同中有約定“無論任何原因，如買受人未能在合同簽訂后50天內(nèi)取得銀行的按揭貸款并支付給出賣人的，或按揭銀行批準貸款金額低于合同約定的按揭金額，買受人應在出賣人書面通知后七日內(nèi)自行向出賣人一次性付清全部房款，并承擔逾期付款的違約責任?！蓖跖拷獬贤闹鲝?，是否應當獲得支持？獲得支持的理由？問題2：22

法院判決觀點

審理法院認為：王女士與開發(fā)商約定了兩種付款方式：一是以銀行按揭貸款方式支付房款;二是在王女士無法辦理銀行按揭貸款的情況下，則由被告一次性付清全部房款。本案的當事人雙方恰恰是預見到被告可能由于各種影響而出現(xiàn)“意外”的情況下，補充約定了繼續(xù)履行合同的一次性付款方式，不符合不可抗力原則的前提要件。因此，王女士要求解除合同依據(jù)不足，法院不予支持。法院判決觀點23案例3因新政導致購房者為限購對象，不符合購房要求，要求返還已付定金；

吳先生夫妻兩人都70多歲了，上海戶口，他們退休后，在廈門買了一套房子。因原來的房子樓層過高，又沒有電梯，老兩口有了在廈門買一套電梯房的想法。得到子女的支持后，老兩口看中了位于集美區(qū)的一個在售樓盤的房子。2019年12月20日向某開發(fā)商認購房產(chǎn)一套，并開發(fā)商簽訂了一份認購協(xié)議。約定認購房產(chǎn)一套，總價為110萬元，并于當日支付50萬元訂金，購房余款于2019年3月10日前付清，到時再簽正式的購房合同。2019年1月27日上午，吳先生夫妻倆一大早就聽到了國家出臺了新的“國八條”，心想，自己戶口又不在廈門，已經(jīng)買了一套，按照這個政策，肯定不能買第二套了。但是，該樓盤的售樓小姐就給老兩口打了電話，要他們1月29日就帶著戶口本和結(jié)婚證去簽合同，趕在政策開始落實前辦了。

但老兩口有著不同的想法，老兩口都一把年紀了，只想安享晚年，不想做違背國家政策的事，既然國家規(guī)定已經(jīng)不能買了，何必去鉆空子，于是向開發(fā)商提出解除認購協(xié)議，退房，推定金。

雙方幾次協(xié)商未果，無奈之下，老兩口將開發(fā)商告上法庭，請求解除已簽訂的認購協(xié)議，并要求開發(fā)商退還50萬元。

案例3因新政導致購房者為限購對象，不符合購房要求，要求返24問題1：本案買受人能以新政限購為由退房嗎？問題1：25

退房觀點：根據(jù)樓市調(diào)控政策規(guī)定“擁有一套及以上住房非當?shù)貞艏用窦彝?，無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏彝和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房”。老人戶口不在廈門，已經(jīng)買了一套，屬于限制銷售對象，應當解除商品房認購協(xié)議。不退房觀點：《商品房認購協(xié)議書》是雙方真實意思的表示，合同內(nèi)容并無違反國家法律，雙方均應當遵守履行。而且，新國八條及廈八條并無溯及既往的效力。雙方當事人于2019年12月20日簽訂《商品房認購協(xié)議書》，該合同于當日生效，而新國八條于2019年1月26日出臺，廈八條于2019年2月20日出臺，兩者均未對之前的合同作出具有溯及力的規(guī)定。認為，只要吳老先生兩口子積極地去實現(xiàn)合同目的，對其履行合同義務不產(chǎn)生影響，對其合同權(quán)利也不構(gòu)成影響?！跋拶徚睢睂嵸|(zhì)上不影響雙方買賣合同權(quán)利義務的實現(xiàn)。不應當解除認購協(xié)議。退房觀點：根據(jù)樓市調(diào)控政策規(guī)定“擁有一套及26

法院判決觀點

該案為廈八條房產(chǎn)新政后的首期糾紛案件，

對于這個案件，法院很慎重，還為此征求了房管部門的意見。房管部門答復認為：“根據(jù)我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作實施意見，本案件中的購房人不符合我市住房限購規(guī)定，不能辦理房屋交易合同備案手續(xù)?！币虼耍ü僬J為，

本案兩原告均非廈門市戶籍，且在廈門市已有一套住房，同時兩原告均已超過70歲，不能提供社會保險繳納證明，按照該規(guī)定，應暫停在廈門市范圍內(nèi)向其售房。由于商品房買賣程序復雜，合同目的實現(xiàn)過程漫長，面對國家和地方相繼出臺的調(diào)控政策，吳老夫婦作為普通購房者，缺乏判斷和存在不安實屬正常。將《商品房認購協(xié)議書》目的不能實現(xiàn)之風險強加于吳老夫婦，缺乏正當性依據(jù)。依《中華人民共和國合同法》第九十四條之規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同。法院判決觀點27問題2：如按合同約定簽訂商品房買賣合同在新政出臺前(如約定2019年1月20日簽訂正式合同)，但由于買受人原因未及時簽約，后由于新政出臺導致買受人因限購無法簽約，買受人應承擔什么責任？如買受人延遲簽約已征得出賣人同意，買受人是否還需要承擔責任？問題2：28第三部分新政的性質(zhì)探討和各地法院審理指導意見簡介第三部分29

(一)新政的性質(zhì)探討----不可抗力、情勢變更、商業(yè)風險？(一)新政的性質(zhì)探討----不可抗力、情勢變301、新政是否屬于不可抗力

第一種觀點認為房產(chǎn)新政是不可抗力，退房無需承擔違約責任。

不可抗力是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況。房產(chǎn)新政是普通人不能預見、不能克服的客觀情況。根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定：“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同”

而判斷是否屬于不可抗力，的依據(jù)就是是否能預見，是否能避免，是否能克服。

比如說國家關(guān)于第三套房屋停貸的政策出臺前，如果購房者在與開發(fā)商的合同明確約定：在出現(xiàn)銀行不批準貸款的情況下，購房者應一次性支付剩余款項，這種情況下，房產(chǎn)新政是可以預見并有可能克服的情況，不屬于“不可抗力”。但如果新的政策是屬于“不能預見、不能避免并不能克服的”，比如說第三個案件中國家政策中關(guān)于暫停購房及不能辦理房屋交易合同備案手續(xù)的規(guī)定，即屬于當事人“不能預見、不能避免并不能克服的”，因為購房者無法以自己的能力強制要求房屋管理部分辦理備案手續(xù)，無法備案就意味著購房者的“合同目的落空”。1、新政是否屬于不可抗力第一種觀點認為房產(chǎn)新政312、新政是否適用情勢變更？

第二種觀點認為房產(chǎn)新政是情勢變更，退房無需承擔違約責任。

情勢變更是指合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化,繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的。根據(jù)最高人民法院的《合同法解釋（二）》第26條規(guī)定“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”?房產(chǎn)新政是買賣合同雙方訂立合同時無法預見的重大變化，對買房人明顯不公平或者不能實現(xiàn)購房目的，買房人請求變更或者解除合同無需承擔違約責任。2、新政是否適用情勢變更？第二種觀點認為房產(chǎn)新政是323、新政僅為商業(yè)風險？

第三種觀點認為房產(chǎn)新政是商業(yè)風險，解除合同要承擔違約責任。

商業(yè)風險是指當事人訂立合同時應該預見的風險。比如價格可能漲跌，履行合同可能會導致盈利減少或虧損的風險。按照合同法規(guī)定的合同履行原則，在房屋買賣合同中，買方有義務在約定的付款期限內(nèi)付清房款，逾期即算違約。如何付清是買方要解決的事情，賣方可以不管。因此，政策改變應該由買方想辦法去克服，而不是給買方終止交易的借口。3、新政僅為商業(yè)風險？第三種觀點認為房產(chǎn)新政是商業(yè)334、不可抗力與情勢變更區(qū)別

不可抗力情勢變更合同阻礙程度不同不可抗拒的，絕對或者大部分的履行不能履行顯示公平，相對的履行困難，而不是覺得的履行不能引發(fā)原因不同自然災害、政府行為、社會異常變更等情形合同履行基礎(chǔ)的變更當事人的權(quán)利性質(zhì)不同形成權(quán)，只需在不可抗力事件發(fā)生后通知對方即可，無須進行協(xié)商請求權(quán)，須經(jīng)司法判決來變更或解除合同法律后果不同法定免責事由非法定免責，需法官綜合雙方的利益均衡，自由裁量變更或解除合同，不免除一方合同義務4、不可抗力與情勢變更區(qū)別不可抗力情勢變更合同阻礙程度不同345、情勢變更與商業(yè)風險的區(qū)別

情勢變更商業(yè)風險可預見性不同不可預見可以預見（應當預見或推定可以預見，故意或過失沒有預見）過錯要求不同雙方當事人均無過失當事人過失所致客觀情況的變化程度不同客觀情況發(fā)生根本性變化在價格規(guī)律范圍內(nèi)的波動是否繼續(xù)履行如繼續(xù)履行構(gòu)成顯失公平，可以認定予以解除合同，不予繼續(xù)履行一般要求承擔商業(yè)風險，繼續(xù)履行5、情勢變更與商業(yè)風險的區(qū)別情勢變更商業(yè)風險可預見性不同35

個人觀點：

將房產(chǎn)新政認定為情勢變更，比較符合法律規(guī)定，更能體現(xiàn)當事人的利益均衡，也符合當前的房產(chǎn)調(diào)控目標。但依據(jù)情勢變更提出解除合同或變更合同的一方是否要承擔違約責任，要具體案件具體分析。

個人觀點：36(二)各地法院觀點簡介一、浙江省

浙江省高級人民法院民一庭出臺了首個關(guān)于房地產(chǎn)新政案件審理指導意見----《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》，主要相關(guān)內(nèi)容如下：(二)各地法院觀點簡介一、浙江省37一、審理受調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件，應堅持合同自由、誠實信用、依合同履行義務和公平原則。認定相關(guān)房屋買賣合同效力時，應嚴格依照法律、行政法規(guī)和司法解釋的規(guī)定；只有明確存在法定無效情形的，才可以認定合同無效。二、純粹因受限貸、限購、禁購等調(diào)控政策的直接影響，合同確實無法繼續(xù)履行的，不屬于“不可抗力”，一般應認定屬于《解釋》第四條、第二十三條規(guī)定的“不可歸責于當事人雙方的事由”。當事人據(jù)此請求解除合同的，可予以支持，但當事人另有約定的除外。三、調(diào)控政策實施前訂立的合同并未明確約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續(xù)履行為由，請求解除合同的，一般不予支持。四、調(diào)控政策實施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導致無法繼續(xù)履行，而請求解除合同的，可予以支持；出賣人應當將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發(fā)生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。一、審理受調(diào)控政策影響的房屋買賣合同38

五、調(diào)控政策實施前訂立的合同在限貸政策實施后，買受人既未按約履行也未提出解約，經(jīng)出賣人催告后仍未在合理期限內(nèi)履行或提出解約，出賣人請求繼續(xù)履行合同或解除合同，并由買受人承擔違約責任的，應予以支持。六、調(diào)控政策實施前訂立的合同確因限購、禁購政策而導致無法繼續(xù)履行的，當事人均可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人起訴或反訴請求買受人繼續(xù)履行合同、承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持；但出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發(fā)生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。七、調(diào)控政策實施后，因一方當事人隱瞞或虛構(gòu)事實情況，導致訂立的合同違背調(diào)控政策而無法繼續(xù)履行，另一方當事人請求依法變更或撤銷合同，并要求對方當事人承擔其因此所受損失的，可予以支持。雙方當事人均知道或應當知道訂立的合同違反調(diào)控政策的強制性規(guī)定，一方當事人請求確認合同有效、繼續(xù)履行的，不予支持。五、調(diào)控政策實施前訂立的合同在限貸政策實施后，買受人既39

……十、根據(jù)個案特殊情況，確需依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》的規(guī)定，適用情勢變更原則處理的，應嚴格按照《最高人民法院關(guān)于正確適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)服務黨和國家的工作大局的通知》（法[2009]165號）第二條的規(guī)定，逐級層報我院審核。……

十二、本意見所稱“房屋買賣”，包括商品房買賣和二手房買賣；本意見所稱“合同”，包括預約合同和本約合同。十三、本意見自2019年4月21日起執(zhí)行?！?0

二、北京市

北京市高院2019年底曾專門組織召開座談會，并最終形成了《關(guān)于妥當審理近期涉及房貸新政相關(guān)房屋買賣案件的會議紀要》。該紀要指出，法院在處理相關(guān)案件時一方面要保證國家宏觀政策的落實，另一方面也要保證公平誠信，平衡買賣雙方的利益。

該紀要明確，“房貸新政”屬于宏觀政策調(diào)整不屬于不可抗力。但也并不必然導致履行不能，不宜簡單認定為“情勢變更”，而是要根據(jù)實際情況，如果當事人確無履約能力的，以“情勢變更”解除合同，退還定金和首付款。如果屬于有能力履行而以“房貸新政”為借口不履行，應該承擔相應違約責任。

二、北京市41第四部分我司如何在《商品房買賣合同》中增中相應約定規(guī)避政策變化帶來的風險？第四部分42我司在《商品房買賣合同》中增加如下約定：

（一）買受人購買需辦理銀行按揭的，應該在簽訂合同同時提交完整的個人住房貸款資料，并與銀行簽訂按揭合同，貸款額度、年限、利率以銀行最終審核為準。…….（二）無論任何原因，如買受人未能在合同簽訂后60天內(nèi)取得銀行的按揭貸款并支付給出賣人的，或按揭銀行批準貸款金額低于合同約定的按揭金額，買受人應在出賣人發(fā)出付款通知之日起7日內(nèi)一次性付清全部房款。否則，出賣人有權(quán)按照合同第七條第1款的約定追究買受人逾期付款的違約責任。因買受人原因造成銀行無法辦理按揭而解除合同的，買受人應向出賣人支付合同價款10%的違約金。我司在《商品房買賣合同》中增加如下約定：43廈門****房地產(chǎn)有限公司法律室2019年9月22日廈門****房地產(chǎn)有限公司法律室44謝謝謝謝45***集團法務內(nèi)部交流講座第19期

房地產(chǎn)新政引發(fā)的商品房買賣合同糾紛處理

***房產(chǎn)法律室2019年9月22日***集團法務內(nèi)部交流講座第19期

房地產(chǎn)新政引發(fā)的商品房46第一部分2019年起房地產(chǎn)新政簡介第一部分47政府采取了一系列行政調(diào)控手段干預房地產(chǎn)市場......2019年1月《國土資源部關(guān)于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》(國十一條)2019年3月國土資源部出臺19條土地調(diào)控新政2019年3月10日《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》2019年3月各地暫停出讓住房用地2019年3月國資委要求78戶央企退市2019年4月縮小首購普通房契稅優(yōu)惠范圍2019年4月國家發(fā)改委提出要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控2019年4月加快研究制定合理引導個人住房消費稅收政策2019年4月二套房貸首付不低于50%2019年4月《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國十條)2019年6月土地增值稅預征率由0.5%提高到2%2019年6月按家庭成員擁有住房數(shù)認定二套房......政府采取了一系列行政調(diào)控手段干預房地產(chǎn)市場......20148密集的政策調(diào)控下,最具代表性的當屬2019年4月17日國務院《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》“新國十條”房產(chǎn)新政引發(fā)的合同糾紛處理(上傳)課件49

“新國十條”主要內(nèi)容（一）統(tǒng)一思想,提高認識.堅決遏制部分城市房價過快上漲。（二）建立考核問責機制。（三）實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定?！唐纷》績r格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。（四）發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。（五）增加居住用地有效供應。（六）調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。（七）確保完成2019年建設保障性住房300萬套,各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務。（八）加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。（九）加大交易秩序監(jiān)管力度。（十）完善房地產(chǎn)市場信息披露制度?！靶聡畻l”主要內(nèi)容（一）統(tǒng)一思想,提高認識.堅決遏制部分50“新國十條”出臺后相關(guān)城市調(diào)控政策落實細則一覽

上海 10月7日《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作的若干意見》深圳 9月30日《關(guān)于進一步貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》廈門 10月1日《關(guān)于貫徹住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》浙江 9月30日《浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》廣州 5月18日《關(guān)于貫徹落實國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神》北京 4月30日《北京市人民政府貫徹落實國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》“新國十條”出臺后相關(guān)城市調(diào)控政策落實細則一覽

上海 10月51廈門市《關(guān)于貫徹落實住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》廈國土房〔2019〕279號----2019年9月30日意見主要內(nèi)容：

1、執(zhí)行差別化住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30％及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50％、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。2、調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策

3、在本市暫時限定居民家庭購房套數(shù)。從2019年10月1日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購買一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。4、嚴格商品房預售管理，加強市場監(jiān)管。5、切實加快保障性住房建設和分配。廈門市《關(guān)于貫徹落實住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進我市52“新國十條”的發(fā)布，對全國房地產(chǎn)市場雖然得到了一定的調(diào)控效果,但部分地區(qū)商品住宅成交量及均價自新政出臺后仍持續(xù)走高。“新國十條”的發(fā)布，對全國房地產(chǎn)市場雖然得到了一53國務院辦公廳《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》

國辦發(fā)〔2019〕1號（”新國八條“）----2019年1月26日“新國八條”主要內(nèi)容：一、進一步落實地方政府責任二、加大保障性安居工程建設力度三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管

四、強化差別化住房信貸政策：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

五、嚴格住房用地供應管理

六、合理引導住房需求：原則上對已擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制八、堅持和強化輿論引導國務院辦公廳《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知54廈門市人民政府辦公廳《貫徹國務院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的實施意見》廈府辦〔2019〕24號意見主要內(nèi)容

一、合理確定我市新建住房價格調(diào)控目標二、加大保障性安居工程建設力度，擴大住房保障范圍三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管

四、強化差別化住房信貸政策：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準利率的１．１倍。人民銀行廈門中心支行可根據(jù)我市新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。五、嚴格住房用地供應管理

六、合理引導住房需求：自意見發(fā)布之日起至２０１１年１２月３１日止，對已擁有１套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供自購房之日起算的前２年內(nèi)在本市累計繳納１年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購１套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有２套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有１套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供自購房之日起算的前２年內(nèi)在本市累計繳納１年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

七、加快個人住房信息系統(tǒng)建設八、堅持和強化輿論引導廈門市人民政府辦公廳《貫徹國務院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市55第二部分新政引發(fā)的幾類合同糾紛案例分析第二部分56案例1

新政導致首付比例提高，要求解除協(xié)議

2019年4月5日，小古經(jīng)與賣方小錢簽訂房屋買賣合同一份，購買小錢位于蘇州工業(yè)園區(qū)的一套房屋，成交價86萬元。購買時按其時貸款政策可貸到總房價的80%，只需首付20%即17萬余元即可。合同簽訂時，小古向小錢交付定金5萬元。但小古在辦理貸款手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)由于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控導致銀行信貸政策調(diào)整，對于象小古這樣外地戶籍且不在蘇州居住生活的購房者，已經(jīng)無法取得80%的貸款，最多只能貸款50%。為此，小古需要多交30%的首付款近26萬元。小古多方籌錢不得，于2019年6月8日，以房貸政策發(fā)生重大變化為由主張無力購買此房，要求撤銷合同并返還定金，但小錢予以拒絕。于是，小古向法院提起訴訟，請求法院判令解除合同并要求小錢返還定金5萬元并支付相應利息。(合同中有如下約定：如因洪水、地震、火災或法律法規(guī)變化、政府政策變化等不可抗力原因，導致本合同不能全面履行的，甲、乙雙方互不承擔違約責任)案例1新政導致首付比例提高，要求解除協(xié)議57問題1：小古能以政策規(guī)定提高首付比例屬于不可抗力為由，請求解除合同嗎？

問題1：58法院判決觀點

本案中的政策變化只是降低了可貸款比例，而不是完全不能貸款，更不是禁止本案的買方購房，不屬于“不可抗力”，并不能因此產(chǎn)生合同不能“全面履行”的后果，且雙方未約定買方取得80%的貸款為履約的必要條件，因銀行信貸政策調(diào)整所致的成本增加屬于當事人應當預見的商業(yè)風險，所以認定買方不能以貸款政策變化為由主張免責，但考慮到貸款政策變化導致履約困難并非買方本人主觀過錯所致，且本案中雙方當事人約定的定金數(shù)額較高，過分高于給賣方造成的實際損失，所以酌定賣方退還部分定金2萬元。法院判決觀點本案中的政策變化只是降低了可貸款比例，59問題2：假設其合同中雙方免責條款約定更改為：“因不可抗力或國家政策改變等因素導致本合同無法履行，雙方免責”，則小古能以該約定為由，請求解除合同嗎？問題2：60法院判決觀點

此約定為福州倉山法院審理的另一起案例情形，法院審理認為，依據(jù)最高院《關(guān)于適用<合同法>若干問題的解釋(二)》第26條規(guī)定，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以請求人民法院變更或者解除合同”。當事人在辦理房貸時遭遇房貸首付比例提高，其無法履行合同是因為國家政策調(diào)整，不能認定為違約行為，應認定為情勢變更，即使合同不能履行，也不能追究違約責任。法院判決觀點此約定為福州倉山法院審理的另一起案例61上述兩個案例導致不同的判決，你認為是法官對新政性質(zhì)的理解認定不同，還是與案例中關(guān)于雙方免責條款具體約定有些許不同導致的？上述兩個案例導致不同的判決，你認為是法官對新政性質(zhì)的理解認定62問題3：假設本案中小古尚未簽訂商品房買賣合同，僅簽訂了商品房認購協(xié)議，協(xié)議中未明確小古房款支付方式，小古是否可以新政提高首付比例為由，要求解除協(xié)議并退還定金？問題3：63有一種觀點認為，類似該種情況，如認購協(xié)議中有明確約定首付款金額，余款辦理銀行按揭的，買方在因新政提高首付比例時，有權(quán)請求解除協(xié)議并返還定金；如未在認購協(xié)議中明確約定只采用按揭方式的，買方不得以新政為由要求退房。有一種觀點認為，類似該種情況，如認購協(xié)議中有明確約定首付款金64案例2因新政導致無法辦理按揭貸款，要求解除合同并返還已付房款；

2019年3月14日，來自浙江的王女士向廈門某開發(fā)商購買了位于集美新城的商品房，房產(chǎn)面積95平，每平方單價10680元，房產(chǎn)總價1014600元。雙方簽訂《商品房買賣合同》時，王女士支付了首付款20.46萬元，并約定余款81萬余元以辦理銀行按揭貸款的方式于合同簽訂之日起60日內(nèi)支付給開發(fā)商。但是，此后王女士一直沒有支付剩余房款。2019年10月29日，王女士向開發(fā)商發(fā)出律師函，表示因國家政策改變，她購買的“二套房”無法辦理銀行按揭，并且她是退休職工，配偶是殘疾人，沒有能力支付購房款，因此要求解除合同。2019年12月，該開發(fā)商向法院提起訴訟，請求確認王女士提出的解除合同的行為無效，同時，王女士應支付尚欠購房款81萬余元及其逾期付款違約金。案例2因新政導致無法辦理按揭貸款，要求解除合同并返還65問題1：王女士能以何種理由，請求解除合同？是否適用“情勢變更原則”？

問題1：66問題2：

如在合同中有約定“無論任何原因，如買受人未能在合同簽訂后50天內(nèi)取得銀行的按揭貸款并支付給出賣人的，或按揭銀行批準貸款金額低于合同約定的按揭金額，買受人應在出賣人書面通知后七日內(nèi)自行向出賣人一次性付清全部房款，并承擔逾期付款的違約責任?！蓖跖拷獬贤闹鲝?，是否應當獲得支持？獲得支持的理由？問題2：67

法院判決觀點

審理法院認為：王女士與開發(fā)商約定了兩種付款方式：一是以銀行按揭貸款方式支付房款;二是在王女士無法辦理銀行按揭貸款的情況下，則由被告一次性付清全部房款。本案的當事人雙方恰恰是預見到被告可能由于各種影響而出現(xiàn)“意外”的情況下，補充約定了繼續(xù)履行合同的一次性付款方式，不符合不可抗力原則的前提要件。因此，王女士要求解除合同依據(jù)不足，法院不予支持。法院判決觀點68案例3因新政導致購房者為限購對象，不符合購房要求，要求返還已付定金；

吳先生夫妻兩人都70多歲了，上海戶口，他們退休后，在廈門買了一套房子。因原來的房子樓層過高，又沒有電梯，老兩口有了在廈門買一套電梯房的想法。得到子女的支持后，老兩口看中了位于集美區(qū)的一個在售樓盤的房子。2019年12月20日向某開發(fā)商認購房產(chǎn)一套，并開發(fā)商簽訂了一份認購協(xié)議。約定認購房產(chǎn)一套，總價為110萬元，并于當日支付50萬元訂金，購房余款于2019年3月10日前付清，到時再簽正式的購房合同。2019年1月27日上午，吳先生夫妻倆一大早就聽到了國家出臺了新的“國八條”，心想，自己戶口又不在廈門，已經(jīng)買了一套，按照這個政策，肯定不能買第二套了。但是，該樓盤的售樓小姐就給老兩口打了電話，要他們1月29日就帶著戶口本和結(jié)婚證去簽合同，趕在政策開始落實前辦了。

但老兩口有著不同的想法，老兩口都一把年紀了，只想安享晚年，不想做違背國家政策的事，既然國家規(guī)定已經(jīng)不能買了，何必去鉆空子，于是向開發(fā)商提出解除認購協(xié)議，退房，推定金。

雙方幾次協(xié)商未果，無奈之下，老兩口將開發(fā)商告上法庭，請求解除已簽訂的認購協(xié)議，并要求開發(fā)商退還50萬元。

案例3因新政導致購房者為限購對象，不符合購房要求，要求返69問題1：本案買受人能以新政限購為由退房嗎？問題1：70

退房觀點：根據(jù)樓市調(diào)控政策規(guī)定“擁有一套及以上住房非當?shù)貞艏用窦彝?，無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏彝和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房”。老人戶口不在廈門，已經(jīng)買了一套，屬于限制銷售對象，應當解除商品房認購協(xié)議。不退房觀點：《商品房認購協(xié)議書》是雙方真實意思的表示，合同內(nèi)容并無違反國家法律，雙方均應當遵守履行。而且，新國八條及廈八條并無溯及既往的效力。雙方當事人于2019年12月20日簽訂《商品房認購協(xié)議書》，該合同于當日生效，而新國八條于2019年1月26日出臺，廈八條于2019年2月20日出臺，兩者均未對之前的合同作出具有溯及力的規(guī)定。認為，只要吳老先生兩口子積極地去實現(xiàn)合同目的，對其履行合同義務不產(chǎn)生影響，對其合同權(quán)利也不構(gòu)成影響。“限購令”實質(zhì)上不影響雙方買賣合同權(quán)利義務的實現(xiàn)。不應當解除認購協(xié)議。退房觀點：根據(jù)樓市調(diào)控政策規(guī)定“擁有一套及71

法院判決觀點

該案為廈八條房產(chǎn)新政后的首期糾紛案件，

對于這個案件，法院很慎重，還為此征求了房管部門的意見。房管部門答復認為：“根據(jù)我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作實施意見，本案件中的購房人不符合我市住房限購規(guī)定，不能辦理房屋交易合同備案手續(xù)?！币虼?，法官認為，

本案兩原告均非廈門市戶籍，且在廈門市已有一套住房，同時兩原告均已超過70歲，不能提供社會保險繳納證明，按照該規(guī)定，應暫停在廈門市范圍內(nèi)向其售房。由于商品房買賣程序復雜，合同目的實現(xiàn)過程漫長，面對國家和地方相繼出臺的調(diào)控政策，吳老夫婦作為普通購房者，缺乏判斷和存在不安實屬正常。將《商品房認購協(xié)議書》目的不能實現(xiàn)之風險強加于吳老夫婦，缺乏正當性依據(jù)。依《中華人民共和國合同法》第九十四條之規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同。法院判決觀點72問題2：如按合同約定簽訂商品房買賣合同在新政出臺前(如約定2019年1月20日簽訂正式合同)，但由于買受人原因未及時簽約，后由于新政出臺導致買受人因限購無法簽約，買受人應承擔什么責任？如買受人延遲簽約已征得出賣人同意，買受人是否還需要承擔責任？問題2：73第三部分新政的性質(zhì)探討和各地法院審理指導意見簡介第三部分74

(一)新政的性質(zhì)探討----不可抗力、情勢變更、商業(yè)風險？(一)新政的性質(zhì)探討----不可抗力、情勢變751、新政是否屬于不可抗力

第一種觀點認為房產(chǎn)新政是不可抗力，退房無需承擔違約責任。

不可抗力是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況。房產(chǎn)新政是普通人不能預見、不能克服的客觀情況。根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定：“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同”

而判斷是否屬于不可抗力，的依據(jù)就是是否能預見，是否能避免，是否能克服。

比如說國家關(guān)于第三套房屋停貸的政策出臺前，如果購房者在與開發(fā)商的合同明確約定：在出現(xiàn)銀行不批準貸款的情況下，購房者應一次性支付剩余款項，這種情況下，房產(chǎn)新政是可以預見并有可能克服的情況，不屬于“不可抗力”。但如果新的政策是屬于“不能預見、不能避免并不能克服的”，比如說第三個案件中國家政策中關(guān)于暫停購房及不能辦理房屋交易合同備案手續(xù)的規(guī)定，即屬于當事人“不能預見、不能避免并不能克服的”，因為購房者無法以自己的能力強制要求房屋管理部分辦理備案手續(xù)，無法備案就意味著購房者的“合同目的落空”。1、新政是否屬于不可抗力第一種觀點認為房產(chǎn)新政762、新政是否適用情勢變更？

第二種觀點認為房產(chǎn)新政是情勢變更，退房無需承擔違約責任。

情勢變更是指合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化,繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的。根據(jù)最高人民法院的《合同法解釋（二）》第26條規(guī)定“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”?房產(chǎn)新政是買賣合同雙方訂立合同時無法預見的重大變化，對買房人明顯不公平或者不能實現(xiàn)購房目的，買房人請求變更或者解除合同無需承擔違約責任。2、新政是否適用情勢變更？第二種觀點認為房產(chǎn)新政是773、新政僅為商業(yè)風險？

第三種觀點認為房產(chǎn)新政是商業(yè)風險，解除合同要承擔違約責任。

商業(yè)風險是指當事人訂立合同時應該預見的風險。比如價格可能漲跌，履行合同可能會導致盈利減少或虧損的風險。按照合同法規(guī)定的合同履行原則，在房屋買賣合同中，買方有義務在約定的付款期限內(nèi)付清房款，逾期即算違約。如何付清是買方要解決的事情，賣方可以不管。因此，政策改變應該由買方想辦法去克服，而不是給買方終止交易的借口。3、新政僅為商業(yè)風險？第三種觀點認為房產(chǎn)新政是商業(yè)784、不可抗力與情勢變更區(qū)別

不可抗力情勢變更合同阻礙程度不同不可抗拒的，絕對或者大部分的履行不能履行顯示公平，相對的履行困難，而不是覺得的履行不能引發(fā)原因不同自然災害、政府行為、社會異常變更等情形合同履行基礎(chǔ)的變更當事人的權(quán)利性質(zhì)不同形成權(quán)，只需在不可抗力事件發(fā)生后通知對方即可，無須進行協(xié)商請求權(quán)，須經(jīng)司法判決來變更或解除合同法律后果不同法定免責事由非法定免責，需法官綜合雙方的利益均衡，自由裁量變更或解除合同，不免除一方合同義務4、不可抗力與情勢變更區(qū)別不可抗力情勢變更合同阻礙程度不同795、情勢變更與商業(yè)風險的區(qū)別

情勢變更商業(yè)風險可預見性不同不可預見可以預見（應當預見或推定可以預見，故意或過失沒有預見）過錯要求不同雙方當事人均無過失當事人過失所致客觀情況的變化程度不同客觀情況發(fā)生根本性變化在價格規(guī)律范圍內(nèi)的波動是否繼續(xù)履行如繼續(xù)履行構(gòu)成顯失公平，可以認定予以解除合同，不予繼續(xù)履行一般要求承擔商業(yè)風