泰順縣房地產(chǎn)市場報(bào)告一、泰順簡介泰順位于溫州西南部，是“國家級生態(tài)示范區(qū)”、“中國茶葉之鄉(xiāng)”、“廊橋之鄉(xiāng)”?？偯娣e1762平方公里，轄11個鎮(zhèn)、25個鄉(xiāng)，總?cè)丝?5.24萬。

泰順交通方便，氣候宜人，風(fēng)光秀麗，林業(yè)、旅游、水電能源、礦產(chǎn)等資源十分豐富。由于地處中亞熱帶南北亞帶分界線上，屬中亞熱帶海洋型季風(fēng)氣候,氣候溫和，四季分明，雨量充沛，夏鮮酷暑，冬少嚴(yán)寒，夏季平均25．1℃，冬季平均14.7℃，年降雨量2000mm，無霜期280天。氣候條件適于南北動植物群的繁殖生長，具有開展“優(yōu)、特、奇、新二、泰順經(jīng)濟(jì)1、人口及增長情況截止2007年泰順總?cè)丝?52444人（同比增長6.86%），共113288戶，戶均3.11人。2007年全縣出生率13.68‰，死亡率5.58‰，人口自然增長率8.1‰。60歲及以上人口5.12萬人，占總?cè)丝?4.54%。縣城羅陽鎮(zhèn)共42640人，15972戶，戶均2.67人；仕陽鎮(zhèn)23090人，6942戶，戶均3.33人；三魁鎮(zhèn)22740人，7075戶，戶均3.21人；雅陽鎮(zhèn)19144人，5511戶，戶均3.47人；泗溪鎮(zhèn)16456人，5258戶，戶均3.13人；筱村鎮(zhèn)16154人，5014戶，戶均3.22人。2、國民生產(chǎn)總值及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2007年，泰順全縣國民生產(chǎn)總值27億元（其中農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值4.99億元，增幅2.5%；工業(yè)總產(chǎn)值19.03億元，增幅30.7％；旅游綜合收入2.7億元，增幅88.1%），比上年增長15.8%，增速同比提高1.5個百分點(diǎn)。國民經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的12.2：36.4：51.4調(diào)整為11.9：37.4：50.7。按戶籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值為7688元，比上年增長15%；按2007年平均匯率計(jì)算，人均生產(chǎn)總值1011美元。3、消費(fèi)品零售總額及人均收支情況2007年泰順縣社會消費(fèi)品零售總額為98637萬元，比上年增長17.27%。2007年底城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額達(dá)194711萬元，同比增長5.92%。全年城鎮(zhèn)居民可支配收入11699元，比上年增長14%。城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出8653元，恩格爾系數(shù)為38.9%；人均住房面積約為43㎡。農(nóng)村居民人均純收入4138元，增長22.8%；人均生活消費(fèi)支出2692元，恩格爾系數(shù)為50.2%；人均住房面積37.01㎡。4、四大支柱產(chǎn)業(yè)及超億產(chǎn)值行業(yè)發(fā)展情況竹木制品及玩具業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1.77億元，較上年增長5.7%；礦產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值2.05億元，增長10.3%；綠色食品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1.134億元，增長9%。除以上支柱行業(yè)外，超億元產(chǎn)值的行業(yè)有不銹鋼產(chǎn)品和橡膠塑料制品，年產(chǎn)值分別為3.04億元和1.39億元，分別較上年增長125.6%和20.1%。5、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)2007年該縣完成固定資產(chǎn)投資14.6億元，比上年增長20.5%。其中第二產(chǎn)業(yè)投資3.62億元；交通運(yùn)輸業(yè)完成投資3.24億元；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)完成投資0.57億元。全縣工業(yè)性投資達(dá)3.62億元，增長20.2%。全年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資5.84億元，比上年增長2.5%。2007年泰順縣房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)1.9億元，比上年增長116.4%。其中住宅投資1.2億元，增長104.5%。全年住宅施工面積39.9萬平米，比上年增長55.3%；竣工面積13.9萬平米，增長456%；銷售面積9.5萬平米，增長554.3%；銷售額2.1億元，增長403.7%。三、泰順羅陽規(guī)劃情況1、羅陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃情況泰順羅陽“城關(guān)”的概念正在發(fā)生著悄然的變化，原先4.7平方公里的縣城面積，如今在它的外圍整整拓展了一倍。而在舊城區(qū)東南方向正開發(fā)建設(shè)一個面積將近15平方公里的新區(qū)，容納6至8萬人口，以此作為羅陽鎮(zhèn)新的行政、金融、文化、生活中心。2、羅陽新城規(guī)劃詳圖四、羅陽一級市場（一）近年土地出讓情況羅陽鎮(zhèn)近年每年至少有一宗土地出讓，且均具備相當(dāng)規(guī)模。新城區(qū)是當(dāng)?shù)卣l(fā)展建設(shè)重點(diǎn)，除中央商務(wù)區(qū)的用地規(guī)模為3萬㎡外，其余土地的用地面積均超過8萬㎡。具體出讓情況如下：1、新城金都花園地塊地塊名稱：羅陽鎮(zhèn)新城區(qū)C-4地塊用地面積：85685㎡中標(biāo)單位：溫州市云天房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積：——所在省市：溫州出讓時(shí)間：2003-5-14所在區(qū)縣：泰順出讓價(jià)格：4894.49萬元所在版塊：新城中標(biāo)價(jià)格：——地塊地址：南內(nèi)村樓面單價(jià)：——土地用途：商業(yè)、住宅項(xiàng)目進(jìn)度：已竣工備注：2、新城康欣公寓地塊地塊名稱：羅陽鎮(zhèn)新城區(qū)C-2地塊用地面積：94174㎡中標(biāo)單位：溫州市萬川房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積：136140㎡所在省市：溫州出讓時(shí)間：2004-8-3所在區(qū)縣：泰順出讓價(jià)格：5203萬元所在版塊：新城中標(biāo)價(jià)格：——地塊地址：南內(nèi)村樓面單價(jià)：——土地用途：商業(yè)、住宅項(xiàng)目進(jìn)度：一期主體結(jié)構(gòu)備注：3、新城銀都花園地塊地塊名稱：羅陽鎮(zhèn)新城區(qū)D2-D3地塊用地面積：88271㎡中標(biāo)單位：溫州市云天房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積：二期6萬㎡所在省市：溫州出讓時(shí)間：2004-8-3所在區(qū)縣：泰順出讓價(jià)格：5215萬元所在版塊：新城中標(biāo)價(jià)格：——地塊地址：南內(nèi)村/下交洋村樓面單價(jià)：——土地用途：商業(yè)、住宅項(xiàng)目進(jìn)度：二期主體結(jié)構(gòu)備注：4、新城商務(wù)區(qū)地塊地塊名稱：（新城商務(wù)區(qū)地塊）用地面積：30197㎡中標(biāo)單位：溫州市以琳房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積：約44000㎡所在省市：溫州出讓時(shí)間：2005-7-19所在區(qū)縣：泰順出讓價(jià)格：3420萬元所在版塊：新城中標(biāo)價(jià)格：——地塊地址：南內(nèi)村/下交洋村樓面單價(jià)：——土地用途：商業(yè)、住宅項(xiàng)目進(jìn)度：基礎(chǔ)工程備注：5、新城鴻發(fā)花園地塊地塊名稱：（新城鴻發(fā)花園地塊）用地面積：80738㎡中標(biāo)單位：溫州市鴻發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積：140000㎡所在省市：溫州出讓時(shí)間：2006-7-19所在區(qū)縣：泰順出讓價(jià)格：8600萬元所在版塊：新城中標(biāo)價(jià)格：——地塊地址：南內(nèi)村/下交洋村樓面單價(jià)：——土地用途：商業(yè)、住宅項(xiàng)目進(jìn)度：未進(jìn)場備注：6、順溪嘉園地塊地塊名稱：（順溪嘉園地塊）用地面積：49565㎡中標(biāo)單位：溫州市力佳房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積：住宅81540.6㎡商業(yè)10447.8㎡所在省市：溫州出讓時(shí)間：——所在區(qū)縣：泰順出讓價(jià)格：——所在版塊：舊城東南向中標(biāo)價(jià)格：——地塊地址：泰分公路西段北側(cè)樓面單價(jià)：——土地用途：商業(yè)、住宅項(xiàng)目進(jìn)度：基礎(chǔ)工程備注：（二）土地出讓計(jì)劃羅陽新城今年計(jì)劃出讓塔平地塊及新府公寓地塊共計(jì)351畝商住用地。待出讓地塊具體信息如下：1、新城國際大酒店地塊地塊名稱：（新城國際大酒店地塊）用地面積：18396㎡中標(biāo)單位：——建筑面積：——所在省市：溫州出讓時(shí)間：未定所在區(qū)縣：泰順出讓價(jià)格：——所在版塊：新城中標(biāo)價(jià)格：——地塊地址：南內(nèi)村樓面單價(jià)：——土地用途：酒店項(xiàng)目進(jìn)度：未進(jìn)場備注：2、新城塔平地塊地塊名稱：新城塔平地塊用地面積：210畝中標(biāo)單位：——建筑面積：——所在省市：溫州出讓時(shí)間：計(jì)劃今年出讓所在區(qū)縣：泰順出讓價(jià)格：——所在版塊：新城中標(biāo)價(jià)格：——地塊地址：新城大道西段北側(cè)樓面單價(jià)：——土地用途：商業(yè)、住宅項(xiàng)目進(jìn)度：未進(jìn)場備注：3、新城新府公寓地塊名稱：新城新府公寓地塊用地面積：141畝中標(biāo)單位：——建筑面積：——所在省市：溫州出讓時(shí)間：計(jì)劃今年出讓所在區(qū)縣：泰順出讓價(jià)格：——所在版塊：新城中標(biāo)價(jià)格：——地塊地址：新城大道中段南側(cè)樓面單價(jià)：——土地用途：商業(yè)、住宅項(xiàng)目進(jìn)度：未進(jìn)場備注：六、羅陽二級市場（一）在售項(xiàng)目羅陽鎮(zhèn)在售項(xiàng)目有銀都花園二期和康欣花園一期，均屬小高層項(xiàng)目，當(dāng)前這兩個樓盤的品質(zhì)在該鎮(zhèn)屬領(lǐng)先水平，也是購房者關(guān)注的重點(diǎn)。1、金都花園（清盤）項(xiàng)目概況物業(yè)名稱：金都花園物業(yè)類型：住宅、沿街底商開發(fā)商：溫州新城建設(shè)股份建筑形態(tài)：多層所在省市：溫州工程進(jìn)度：已竣工所在區(qū)縣：泰順縣開盤日期：三期2005.06.13所在版塊：新城板塊交付日期：已交付樓盤地址：新城大道售樓地址：新城區(qū)金都花園一期40號樓一層地塊名稱：羅陽鎮(zhèn)新城區(qū)C-4地塊售樓銷代理：——物業(yè)管理：——項(xiàng)目特色：羅陽新城區(qū)第一個大規(guī)模住宅社區(qū)項(xiàng)目具體參數(shù)總占地面積：85685㎡建筑面積住宅三期住宅13210㎡商業(yè)三期車庫2393.81㎡總層數(shù)：6F社區(qū)配套：步行街（底商）總戶數(shù)：商住共約1000戶三期住宅100戶車位數(shù)量：地面停車三期車庫93個銷售率：共約5年售磬裝修情況：毛坯開盤均價(jià)：三期住宅3100元/㎡車庫3700元/㎡付款情況：——戶型情況建筑類型樓層戶型面積得房率戶數(shù)所占比例多層1-6110~140㎡————主力戶型三期2~6F92㎡91.5%1010%111~119㎡3535%132~136㎡85.6%2020%151㎡91.5%2020%172㎡1515%小計(jì)/約90%100100%合計(jì)/////周邊配套項(xiàng)目四至東至壽分路南至新城大道西至自然山北至康欣公寓交通主干道新城大道公共交通來往溫州方向的車輛均經(jīng)過新城大道市政配套政府（規(guī)劃）茶文化中心（規(guī)劃）醫(yī)院、小學(xué)（在建）等生活配套底商、步行街、商務(wù)區(qū)、酒店（規(guī)劃）、菜市場（規(guī)劃）人文自然景觀西面臨山（開挖后剩余部分）當(dāng)前報(bào)價(jià)2008年4月二手價(jià)住宅3100-3500元/㎡；商鋪5000~6800元/㎡2、銀都花園項(xiàng)目概況物業(yè)名稱：銀都花園（一、二期）物業(yè)類型：住宅、沿街底商開發(fā)商：溫州云天房地產(chǎn)開發(fā)建筑形態(tài)：一期多層，二期小高層所在省市：溫州工程進(jìn)度：一期即將竣工，二期部分主體結(jié)構(gòu)所在區(qū)縣：泰順開盤日期：一期剩余部分2007.02.20二期2008.01.19所在版塊：新城交付日期：一期即將交付，二期09年9月樓盤地址：新城大道售樓地址：泰順縣羅陽鎮(zhèn)銀都花苑27幢2樓地塊名稱：羅陽鎮(zhèn)新城區(qū)D2-D3地塊售樓銷代理：——物業(yè)管理：——項(xiàng)目特色：項(xiàng)目具體參數(shù)總占地面積：88271建筑面積住宅二期約53204.270m商業(yè)二期商業(yè)6357.810m總層數(shù)：一期6F，二期11+1F社區(qū)配套：底商，菜市場（規(guī)劃）總戶數(shù)：一期住宅約400戶，商鋪約200個，二期住宅約300戶。車位數(shù)量：一期地面停車，二期地上車位100個以上，地下車位98個銷售率：一期售磬，二期約60%裝修情況：毛坯開盤均價(jià)：一期1000~2000元/m2，二期4200元/m2付款情況：一期首付35%，二期30%戶型情況建筑類型樓層戶型面積得房率戶數(shù)所占比例二期小高層2~10F3~10F122~143㎡82~84%30984.9%144~169㎡174.7%11躍12F214~263㎡3810.4%小計(jì)/約83%364100.0%部分一期多層2~6F66~85㎡81~89%129.2%98~119㎡3929.8%121~144㎡2418.3%148~176㎡5642.7%小計(jì)/約85%131100.0%合計(jì)/////周邊配套項(xiàng)目四至東至鴻發(fā)·香江花園南至新城大道西至壽分路北至新城公園（規(guī)劃）交通主干道新城大道公共交通來往溫州方向的車輛均經(jīng)過新城大道市政配套政府（規(guī)劃）茶文化中心（規(guī)劃）醫(yī)院、小學(xué)（在建）等生活配套底商、步行街、商務(wù)區(qū)、酒店（規(guī)劃）、菜市場（規(guī)劃）人文自然景觀北面為新城公園（規(guī)劃）當(dāng)前報(bào)價(jià)二期均價(jià)4200元/m2（6，7F）10F4600，11F躍層4750，商業(yè)5000元/m23、康欣花園項(xiàng)目概況物業(yè)名稱：康欣花園（一期）物業(yè)類型：住宅、沿街底商開發(fā)商：溫州萬川房地產(chǎn)開發(fā)建筑形態(tài)：小高層，多層，別墅（花園洋房）所在省市：溫州工程進(jìn)度：一期主體結(jié)構(gòu)所在區(qū)縣：泰順縣開盤日期：2008.2.29所在版塊：新城交付日期：——樓盤地址：新城大道售樓地址：新城區(qū)金都花園一期40號樓一層地塊名稱：羅陽鎮(zhèn)新城區(qū)C-2地塊售樓銷代理：（溫州好望角房地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)）物業(yè)管理：——項(xiàng)目特色：項(xiàng)目具體參數(shù)總占地面積：共94174建筑面積住宅一期住宅34750.711商業(yè)一期商業(yè)213.200㎡總層數(shù)：6+1F社區(qū)配套：社區(qū)花園總戶數(shù)：一期240戶車位數(shù)量：底層架空，地上車位97個銷售率：90%以上裝修情況：毛坯開盤均價(jià)：住宅3900元/㎡商業(yè)8000元/㎡車庫5600元/㎡付款情況：首付30%戶型情況建筑類型樓層戶型面積得房率戶數(shù)所占比例小高層2~16F106~119㎡82%3012.5%141㎡156.2%多層1~5F127~139㎡86.5%12050.0%144~147㎡4016.7%躍層6~7F17~18F185~246㎡/3514.6%合計(jì)///240100.0%周邊配套項(xiàng)目四至東至壽分路南至金都花園西至自然山北至自然山交通主干道新城大道公共交通來往溫州方向的車輛均經(jīng)過新城大道市政配套政府（規(guī)劃）茶文化中心（規(guī)劃）醫(yī)院、小學(xué)（在建）等生活配套底商、步行街、商務(wù)區(qū)、酒店（規(guī)劃）、菜市場（規(guī)劃）人文自然景觀北面為新城公園（規(guī)劃）當(dāng)前報(bào)價(jià)小高層4F以下4200元/m2，多層1~2F4200-4300元/m2（二）待開盤項(xiàng)目08年下半年，羅陽鎮(zhèn)將會有三個樓盤開盤，分別是鴻發(fā)·香江花園、新城商務(wù)區(qū)和順溪嘉園，供應(yīng)的住宅面積約為23.6萬㎡，商業(yè)面積約為4萬㎡。其中住宅又以鴻發(fā)·香江花園最具代表性，其樓盤規(guī)模、品質(zhì)、配套、小區(qū)規(guī)劃均具備優(yōu)質(zhì)樓盤特性，此項(xiàng)目的面市對提升羅陽鎮(zhèn)乃至泰順縣的住宅房地產(chǎn)開發(fā)水平有著不可比擬的作用。而新城商務(wù)區(qū)2.4萬㎡獨(dú)立商業(yè)在當(dāng)?shù)匾矊傧群樱兄谔嵘_陽新城區(qū)的城市面貌及商業(yè)氛圍。1、鴻發(fā)·香江花園項(xiàng)目概況物業(yè)名稱：鴻發(fā)·香江花園物業(yè)類型：住宅、沿街底商開發(fā)商：溫州鴻發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建筑形態(tài)：多層，小高層，疊排所在省市：溫州工程進(jìn)度：未進(jìn)場所在區(qū)縣：泰順縣開盤日期：預(yù)計(jì)08年10月所在版塊：新城板塊交付日期：至少3年后樓盤地址：新城大道售樓地址：泰順金都花園5#樓一樓地塊名稱：（新城鴻發(fā)花園地塊）售樓67511888營銷代理：——物業(yè)管理：——項(xiàng)目特色：品質(zhì)較高、大部分雙拼項(xiàng)目具體參數(shù)總占地面積：80738m建筑面積住宅135000m商業(yè)5000m總層數(shù)：15+1F，4+1F，6F社區(qū)配套：底商，社區(qū)花園，水系園林總戶數(shù)：900多戶車位數(shù)量：600左右銷售率：未開盤裝修情況：毛坯開盤均價(jià)：預(yù)計(jì)4500元/m2以上付款情況：首付35%戶型情況建筑類型樓層戶型面積得房率戶數(shù)所占比例多層標(biāo)準(zhǔn)層127.43小高層標(biāo)準(zhǔn)層89.83130.95高層標(biāo)準(zhǔn)層134.94143.15合計(jì)//周邊配套項(xiàng)目四至東至未開發(fā)地塊南至新城大道西至銀都花園北至新城公園(規(guī)劃)交通主干道新城大道公共交通來往溫州方向的車輛均經(jīng)過新城大道市政配套政府（規(guī)劃）茶文化中心（規(guī)劃）醫(yī)院、小學(xué)（在建）等生活配套底商、步行街、商務(wù)區(qū)、酒店（規(guī)劃）、菜市場（規(guī)劃）人文自然景觀北面為公園（規(guī)劃）當(dāng)前報(bào)價(jià)2、商務(wù)區(qū)項(xiàng)目概況物業(yè)名稱：商務(wù)區(qū)物業(yè)類型：商住開發(fā)商：溫州以琳地產(chǎn)開發(fā)建筑形態(tài)：小高所在省市：溫州工程進(jìn)度：基礎(chǔ)工程所在區(qū)縣：泰順縣開盤日期：下半年所在版塊：新城交付日期：——樓盤地址：新城大道售樓地址：城北路161號，以琳泰順分公司地塊名稱：（新城商務(wù)區(qū)地塊）售樓銷代理：——物業(yè)管理：——項(xiàng)目特色：大體量商業(yè)、全雙拼項(xiàng)目具體參數(shù)總占地面積：30197㎡建筑面積住宅約20000m商業(yè)約24000m總層數(shù)：16F，2~3層獨(dú)立商業(yè)社區(qū)配套：商業(yè)，廣場總戶數(shù)：住宅160戶車位數(shù)量：地下6500m銷售率：未開盤裝修情況：毛坯開盤均價(jià)：預(yù)計(jì)4200~4500元/m2付款情況：——戶型情況建筑類型樓層戶型面積得房率戶數(shù)所占比例小高層1~16F130-140㎡/9660.0%150㎡6440.0%合計(jì)///160100.0%周邊配套項(xiàng)目四至東至未開發(fā)地塊南至自然山西至新府公寓地塊北至新城大道交通主干道新城大道公共交通來往溫州方向的車輛均經(jīng)過新城大道市政配套政府（規(guī)劃）茶文化中心（規(guī)劃）醫(yī)院、小學(xué)（在建）等生活配套大體量商業(yè)、酒店（規(guī)劃）、菜市場（規(guī)劃）人文自然景觀南面為山坡（待開發(fā)）當(dāng)前報(bào)價(jià)商業(yè)1F10000元/m2以上，住宅4200~4800元/m23、順溪花園項(xiàng)目概況物業(yè)名稱：順溪嘉園物業(yè)類型：住宅、商業(yè)，沿街底商開發(fā)商：溫州力佳房地產(chǎn)開發(fā)建筑形態(tài)：小商層所在省市：溫州工程進(jìn)度：基礎(chǔ)工程所在區(qū)縣：泰順縣開盤日期：08年下半年所在版塊：新城舊城交匯處交付日期：——樓盤地址：泰分路售樓地址：葡萄園路38號（國際大酒店對面）；郵政路3號地塊名稱：（順溪嘉園地塊）售樓67590051營銷代理：——物業(yè)管理：——項(xiàng)目特色：規(guī)模較大、商業(yè)體量較大、距舊城及新城均較近項(xiàng)目具體參數(shù)總占地面積：49565m建筑面積住宅81540.6m商業(yè)10447.8m總層數(shù)：9、11、15、18F社區(qū)配套：自然河流，花園，商業(yè)，游泳池總戶數(shù)：645戶車位數(shù)量：557個（地下84，室內(nèi)139，室外334）銷售率：未開盤裝修情況：毛坯開盤均價(jià)：住宅4200-4500元/m2；聯(lián)排別墅10000元/m2以上付款情況：——戶型情況建筑類型樓層戶型面積得房率戶數(shù)所占比例小高層1-9F90-110m/9014.3%120-130m50880.9%1~11F；1~15F；1~18F；160m182.9%聯(lián)排別墅1-3F290m121.9%合計(jì)///628100%周邊配套項(xiàng)目四至東至飛龍山公園南至泰分公路西至民宅北至泰東路交通主干道泰分公路公共交通無市政配套縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)、縣教師進(jìn)修學(xué)校、縣中醫(yī)院、縣人民醫(yī)院、客運(yùn)站等生活配套離舊城商業(yè)中心較近人文自然景觀小區(qū)東部自然河流當(dāng)前報(bào)價(jià)七、羅陽三級市場（一）老住宅區(qū)二手轉(zhuǎn)讓/報(bào)價(jià)情況區(qū)域樓盤名稱樓層面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）泰順縣羅陽鎮(zhèn)2008.4桃花園41403214450000桃花園51403429480000桃花園5139+20（車）約3400530000桃花園6134（裝）3472465000銀都花園一期2100.163000300500銀都花園一期31143500399000銀都花園一期41193280390300銀都花園一期51083000324000金都花園2116.43000349200金都花園21043000312000金都花園31203250390000金都花園61133200361600金都花園6613524215000城北路（帶店面）1~63004000~50001800000受家庭人口結(jié)構(gòu)及居住習(xí)慣影響，羅陽鎮(zhèn)當(dāng)前以110~140㎡三室戶型最受購房者歡迎，具備一定年限的商品房單價(jià)普遍在3000~4000元/㎡之間，總價(jià)大致在30~50萬之間。(二)客戶來源當(dāng)前泰順羅陽鎮(zhèn)新城區(qū)住宅的主要客群并非老城區(qū)居民，而是在外地經(jīng)商、打工回流的人群。據(jù)泰順縣房管局人員介紹，新城區(qū)購房者約有70%來自羅陽鎮(zhèn)外的其他地區(qū)。目錄對品牌建設(shè)的理解…………2品牌建設(shè)的意義……………4品牌建設(shè)的目的……………4沈陽市房地產(chǎn)品牌時(shí)代來臨本土房地產(chǎn)品牌的崛起…………………4外地房地產(chǎn)品牌的滲入…………………7知名房地產(chǎn)品牌建設(shè)模式借鑒萬科品牌發(fā)展模式………8合生創(chuàng)展品牌發(fā)展模式…………………21沈陽市新拓地產(chǎn)品牌經(jīng)營計(jì)劃……………27實(shí)施品牌經(jīng)營計(jì)劃策略1.確定年度經(jīng)營戰(zhàn)略………282.“新拓聯(lián)手國際品牌”新聞發(fā)布會……283.“圣世豪林”產(chǎn)品推介會………………304.形象代言人………………305.參加房地產(chǎn)展會…………316.宣揚(yáng)企業(yè)文化……………317.主題促銷活動……………348.媒體宣傳…………………35售樓處包裝…………………37沈陽房地產(chǎn)春交會…………43廣告策略建議………………45十一、具體實(shí)施時(shí)間節(jié)點(diǎn)………48對品牌建設(shè)的理解獨(dú)特的品牌個性，能使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在同類競爭對手中脫穎而出，形成強(qiáng)而有力的品牌訴求點(diǎn)。尤其是進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的地產(chǎn)商，具有高知名度和偏好度的品牌，能夠降低項(xiàng)目推廣成本，有利于項(xiàng)目銷售。中國住宅市場經(jīng)歷了由福利分房、集體購買到個人購房的轉(zhuǎn)變過程。當(dāng)消費(fèi)者直接與開發(fā)商進(jìn)行交易接觸時(shí)，住宅的商品特征才得到突顯。在個人消費(fèi)品中，不動產(chǎn)的地域性最強(qiáng)，價(jià)格最為昂貴，交易過程、使用過程和增值過程都比較長，消費(fèi)者的不安全感隨之增加。同時(shí)，住宅與人們的日常生活息息相關(guān)，這就決定了消費(fèi)者會對住宅的每一細(xì)節(jié)都提出諸多個性化的要求，并加以全面的考量。隨著行業(yè)集約化程度的越來越高，地產(chǎn)行業(yè)也同樣存在產(chǎn)品同質(zhì)化的趨勢。城市化、市政建設(shè)、交通等因素逐漸弱化了土地位置的不可替代性，社會分工的細(xì)化逐漸使主流產(chǎn)品的功能趨于同質(zhì)。與此同時(shí)，隨著房改政策的落實(shí)和生活水平的提高，消費(fèi)者對住宅的消費(fèi)意識和消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)都有了顯著的提高，對房地產(chǎn)產(chǎn)品功能之上的附加值形成了新的追求。房子不再僅僅是一個遮風(fēng)避雨的場所，還意味著一種生活方式；買房子不僅僅是買一個建筑物，還是買一種環(huán)境和服務(wù)。出于對交易安全的保障、對物業(yè)保值增值的期望，消費(fèi)者發(fā)出對物業(yè)品牌乃至開發(fā)商品牌的呼聲，將成為必然。2001年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到了6245億元，比上年增長25.3%，增幅提高5.8個百分點(diǎn)。其他各項(xiàng)指標(biāo)也出現(xiàn)了良好的勢頭：開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁，分物業(yè)投資全面增長，到位資金增長快于投資增長，土地開發(fā)面積穩(wěn)步提升，施工面積繼續(xù)擴(kuò)大，商品房銷售價(jià)格增速逐漸平穩(wěn)，空置面積小幅回升……這些都清楚地表明，中國房地產(chǎn)行業(yè)正處在蓬勃發(fā)展的階段。在未來五至十年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個飛速發(fā)展的新階段，更激烈的市場競爭將隨之而來：大規(guī)模資本及實(shí)力競爭者紛紛涌入，高度分散化經(jīng)營帶來無序競爭，主要對手展開規(guī)?；?jīng)營和異地?cái)U(kuò)張，行業(yè)水平迅速提高，產(chǎn)品趨于同質(zhì)，消費(fèi)者需求日趨個性化、選擇多樣化。規(guī)模、產(chǎn)品力的競爭將日趨激烈，品牌的影響力日漸突顯。雖然規(guī)模化經(jīng)營和競爭層面的提升為房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè)創(chuàng)造了良好的條件和契機(jī)，但從另一面來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)市場仍處于初級階段，消費(fèi)者的品牌意識尚未完全形成。消費(fèi)者更加關(guān)注項(xiàng)目，因?yàn)樗麄兊幕揪幼⌒枨蠹霸诖嘶A(chǔ)上加以改善的需求尚未得到充分滿足。此時(shí)最吸引他們的，是功能性的利益點(diǎn)。另一方面，在消費(fèi)者頭腦中，發(fā)展商不存在明顯的品牌差異。他們對開發(fā)商的印象，基本上都來自于他們居住樓盤的體驗(yàn)，輿論報(bào)道甚至是發(fā)展商的名字聯(lián)想，對發(fā)展商品牌的認(rèn)知非常模糊。除了少數(shù)幾個以公司品牌納入項(xiàng)目名稱的樓盤外，大多數(shù)消費(fèi)者目前還不能完全把樓盤名稱與其開發(fā)商相聯(lián)結(jié)起來。這一現(xiàn)狀的形成，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：首先，國內(nèi)開發(fā)企業(yè)普遍缺乏清晰連貫的品牌策略和完善的識別系統(tǒng)，未建立起有效的品牌管理架構(gòu)及體制。大多數(shù)房地產(chǎn)商只注重具體項(xiàng)目的宣傳，借助傳統(tǒng)的營銷手段名噪一時(shí)，卻難以維持長期的品牌效應(yīng)和領(lǐng)先地位。其次，少數(shù)知名度高、有實(shí)力的發(fā)展商，已具備發(fā)展企業(yè)品牌的意識，但缺乏清晰的品牌內(nèi)涵和完整的品牌策略，也不具備整合運(yùn)用各種傳播手段來統(tǒng)一進(jìn)行品牌推廣的能力，因此在消費(fèi)者心目中的形象定位模糊不清。第三，房地產(chǎn)開發(fā)具有明顯的地域性特征，在不同的地區(qū)，從地理氣候、歷史風(fēng)俗到消費(fèi)心理、生活習(xí)慣、社會構(gòu)成都有相對明顯的區(qū)分。在這樣的情況下，開發(fā)商各房地產(chǎn)項(xiàng)目之間，項(xiàng)目與開發(fā)商之間的品牌形象連接往往容易脫節(jié)。順應(yīng)市場和行業(yè)的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭從產(chǎn)品力層面上升到形象力層面，將成為必然。品牌建設(shè)的意義1.提高發(fā)展商的品牌市場認(rèn)知度。新拓地產(chǎn)是外地剛進(jìn)入沈陽市場的發(fā)展商，新拓地產(chǎn)的品牌鮮為人知，不論是沈陽的房地產(chǎn)業(yè)界，還是沈陽市民都不了解新拓地產(chǎn)。要打開沈陽房地產(chǎn)市場，必須提高市場認(rèn)知度，讓新拓地產(chǎn)深入人心。2.樹立發(fā)展商品牌的市場形象。實(shí)力、信譽(yù)、管理、服務(wù)是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的考驗(yàn)，我們可以通過產(chǎn)品——樓盤的價(jià)值展示，從而體現(xiàn)發(fā)展商的品牌，通過產(chǎn)品價(jià)值的載體轉(zhuǎn)移到體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。樹立發(fā)展商品牌在市場的形象，確立發(fā)展商在實(shí)力、信譽(yù)、管理、服務(wù)上的企業(yè)核心價(jià)值。3.達(dá)到社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的最大化。在經(jīng)濟(jì)活動中，企業(yè)的宣傳推廣必須把社會效益和經(jīng)濟(jì)效益結(jié)合起來，通過社會效益的創(chuàng)造提升企業(yè)品牌，樹立企業(yè)對社會的責(zé)任感，最終實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值。品牌建設(shè)的目的1.為發(fā)展商的可持續(xù)發(fā)展提供保證。品牌是企業(yè)的無形資產(chǎn)，為產(chǎn)品提供保駕護(hù)航。當(dāng)品牌樹立起來后，產(chǎn)品易于被市場認(rèn)知，易于被市場接受，易于被消費(fèi)者認(rèn)可，減少銷售成本,加快銷售速度。2.直接推動樓盤的銷售。因房地產(chǎn)的產(chǎn)品特性——價(jià)值大、價(jià)格高、長期使用；影響購買因素多等，使消費(fèi)者對購買更謹(jǐn)慎，加上房地產(chǎn)市場信息不對稱，使消費(fèi)者更注重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)力、信譽(yù)、管理、服務(wù)，而這些因素正是品牌的核心體現(xiàn)。因此，品牌的建立將減少消費(fèi)者在購買決策過程中不利因素，促使消費(fèi)者在購買行為過程中增加信心，完成交易，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。沈陽房地產(chǎn)品牌時(shí)代來臨1.本土房地產(chǎn)品牌崛起隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入，國外管理經(jīng)驗(yàn)、模式進(jìn)入中國，企業(yè)品牌在企業(yè)中被重視起來，“酒香不怕巷子深”的觀念被徹底被拋棄。注重企業(yè)的品牌建設(shè)被老總們提上了議事日程，一些先知先覺的中國企業(yè)如：海爾、TCL、聯(lián)想、萬科等已經(jīng)初嘗到了品牌為企業(yè)帶來的效益。在經(jīng)歷過魚龍混雜的房地產(chǎn)市場后，在中國的發(fā)達(dá)城市中出現(xiàn)了全國知名的品牌地產(chǎn)企業(yè)如：深圳萬科、大連萬達(dá)、北京中遠(yuǎn)集團(tuán)、廣州合生創(chuàng)展、深圳華僑城、奧林匹克花園等。沈陽的房地產(chǎn)企業(yè)品牌意識也隨著市場的不斷深化，開始注重對品牌的培育。目前在沈陽房地產(chǎn)企業(yè)中，出現(xiàn)了如沈發(fā)展、銀基發(fā)展、華新國際、克萊斯特、格林豪森等較有影響力的品牌企業(yè)。在這些企業(yè)的品牌建設(shè)中，其戰(zhàn)略方向體現(xiàn)在：產(chǎn)品價(jià)值對品牌的提升。華新國際通過成功開發(fā)河畔花園、華新國際寫字樓，使華新國際的品牌形象深入人心。企業(yè)實(shí)力的充分展示。沈發(fā)展、銀基發(fā)展是沈陽的上市公司，在沈陽具有很高的知名度，是沈陽市民認(rèn)可的頗具實(shí)力的企業(yè)。產(chǎn)品在市場的占有量。銀基發(fā)展在沈陽開發(fā)了寫字樓、住宅、酒店等項(xiàng)目，開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量在沈陽首屈一指，品牌的認(rèn)知度很高。宣揚(yáng)企業(yè)文化，提煉企業(yè)精神。華新國際——新住宅運(yùn)動的領(lǐng)跑者格林豪森——百年品質(zhì)保證克萊斯特——追求至高品質(zhì)生活城建地產(chǎn)——用心建筑注重企業(yè)的形象宣傳。華新國際定期出版企業(yè)內(nèi)刊，宣揚(yáng)企業(yè)文化，宣傳企業(yè)形象；格林豪森地產(chǎn)出版宣傳內(nèi)刊，通過宣揚(yáng)企業(yè)文化豐富品牌內(nèi)涵。2.外地房地產(chǎn)品牌滲入國內(nèi)包括香港的房地產(chǎn)知名企業(yè)，異地?cái)U(kuò)張的步伐不斷加大，沈陽也迎來了諸如萬科、萬達(dá)、奧林匹克、新世界等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們帶來了先進(jìn)的開發(fā)理念、先進(jìn)的管理模式，為沈陽房地產(chǎn)業(yè)注入了新鮮的血液。作為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭老大，萬科的開發(fā)模式已遍布全國各大城市，萬科－四季花城成為全國最具品牌影響力的典范。萬科四季花園也已經(jīng)落戶沈陽。大連萬達(dá)是全國商業(yè)地產(chǎn)最具品牌影響力的企業(yè)之一，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)是成功的，大連萬達(dá)足球隊(duì)也是成功的。大連萬達(dá)品牌被賦予了更豐富的內(nèi)涵。沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場在沈陽商業(yè)市場上取得了巨大的成功。奧林匹克花園，其品牌價(jià)值依附在世界聞名的奧林匹克運(yùn)動會上，不用言語，這個名字就代表了運(yùn)動、健康、積極、拼搏等精神。其成功開發(fā)了廣州、北京奧林匹克花園，讓奧林匹克地產(chǎn)品牌更深入人心。規(guī)模龐大的沈陽奧林匹克花園正在崛起。新世界是一個帶著品牌、新的理念和新的想法進(jìn)入沈陽地產(chǎn)界的開發(fā)公司。在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，新世界選擇了世界頂級的SOM、貝爾高林香港為項(xiàng)目做設(shè)計(jì)，為了滿足不同客戶群的需要，新世界開發(fā)了多層、小高層和別墅。通過產(chǎn)品在市場的價(jià)值展示，提升新世界的品牌在沈陽市民心中的位置。附：沈陽房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對品牌給予的精辟解析萬科：“品牌是一種感受”新世界：“品牌是一個企業(yè)帶給消費(fèi)者的信心”格林豪森：“品牌是一種信譽(yù)符號”克萊斯特：“品牌就是嚴(yán)格的兌現(xiàn)承諾”城建：“對一個國有企業(yè)來講，品牌應(yīng)該是一種使命感”中房：“品牌就是注重實(shí)效”一方：“品牌是實(shí)力的體現(xiàn)”知名房地產(chǎn)品牌建設(shè)模式借鑒1.萬科品牌發(fā)展模式萬科的品牌探索萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，集中資源創(chuàng)立了一系列地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目品牌以及物業(yè)管理品牌，形成了較為突出的優(yōu)勢：文化品味、物業(yè)管理、企業(yè)形象、售前（售后）服務(wù)、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境景觀。無論是制度規(guī)范還是企業(yè)信譽(yù)，無論是產(chǎn)品還是服務(wù)，萬科在業(yè)內(nèi)和消費(fèi)者心目中都具有良好的口碑。但是，品牌不等于知名度。萬科在進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張的過程中，逐漸體會到品牌的價(jià)值：通過品牌戰(zhàn)略，可以在地域性很強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，使跨地域開發(fā)成為優(yōu)勢。2000年，萬科開始思考品牌整合的問題。2001年5月，萬科委托華南國際公司對上海、北京、深圳三地的房地產(chǎn)開發(fā)商品牌狀況進(jìn)行了調(diào)研。結(jié)果顯示，與其它發(fā)展商品牌一樣，消費(fèi)者對萬科品牌的認(rèn)知主要來自以“萬科”命名的系列樓盤。雖然萬科一直以來偏重于項(xiàng)目品牌的建設(shè)，并以此帶動萬科企業(yè)品牌的資產(chǎn)積累，但由于各地項(xiàng)目在檔次、形象上的不同，導(dǎo)致消費(fèi)者對萬科企業(yè)品牌定位的理解也出現(xiàn)差異。在個別城市，還出現(xiàn)以項(xiàng)目品牌代替企業(yè)品牌的現(xiàn)象。調(diào)研結(jié)果顯示，萬科的目標(biāo)消費(fèi)者是這樣的人群：他們追求身心的平衡，生活在快速的社會里，每天工作繁忙，可是在下班之后，他們還是會找消遣，把自己放松出來，喜歡按照自己的理想來營造一個屬于自己的生活，利用有限的財(cái)富去滿足自己的要求，懂得用不同的方式去平衡自己的身心。他們努力工作，相信努力會帶來成果，同時(shí)享受成果帶來的好處，他們做任何事從不放棄對自己的要求，對自己的決定滿懷信心，并努力地向著自己的理想前進(jìn)。在充滿壓力與競爭的世界里，他們渴望擁有一個屬于自己的凈土，在那里能完全地放松，享受情感與精神的交流。消費(fèi)者對理想生活環(huán)境的表述，其實(shí)是他們對理想生活的描述。這一描述，與萬科所倡導(dǎo)的健康豐盛人生是不謀而合的。但客戶的品牌體驗(yàn)與我們的客戶理念并沒有一拍即合——萬科住戶認(rèn)同萬科文化和軟件部分，忽略了硬件部分和質(zhì)量的優(yōu)勢；非萬科住戶對萬科的功能性認(rèn)知勝于情感性認(rèn)知，未能充分感受萬科創(chuàng)造的小區(qū)文化?？梢姡f科的品牌塑造還存在不足之處：品牌定位不夠清晰明確，個性不夠鮮明，和消費(fèi)者之間的親和力不夠；而消費(fèi)者對萬科品牌的理解，仍停留在表面的產(chǎn)品、服務(wù)等功能層面。在競爭日益激烈、產(chǎn)品日趨同質(zhì)化的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，萬科要順利開展跨地域經(jīng)營，維持長期的高速增長，就需要對企業(yè)品牌戰(zhàn)略進(jìn)行進(jìn)一步的總結(jié)和提升。制訂和實(shí)施全國品牌管理策略2001年5月，萬科與精信廣告簽訂品牌合作協(xié)議，正式啟動品牌整合。整合的第一步是圍繞品牌展開全面的調(diào)研。調(diào)研過程持續(xù)了3個月的時(shí)間，在集團(tuán)內(nèi)通過內(nèi)部網(wǎng)對員工和管理層進(jìn)行了問卷調(diào)查，并進(jìn)行了兩次高層訪談。外部則選擇深圳、北京、上海進(jìn)行了定量和定性調(diào)查。通過調(diào)研，洞悉了消費(fèi)者的內(nèi)心需求：房子不僅是人性和溫情的組合，它還必須體現(xiàn)“我”和“我所追求的生活”——家的概念和內(nèi)涵都已經(jīng)延伸。迎合消費(fèi)者這一消費(fèi)心理發(fā)展趨勢，我們把萬科品牌的利益點(diǎn)集中在“展現(xiàn)自我的理想生活”，以“以您的生活為本”為品牌核心，提出“建筑無限生活”這一品牌口號。結(jié)合萬科在消費(fèi)者心目中的品牌形象和企業(yè)自身的特點(diǎn)，我們概括出萬科品牌的個性：有創(chuàng)見的、有文化內(nèi)涵的、關(guān)懷體貼的。具有如此個性的萬科，將會如一位知心朋友，從懂得您的生活開始，以具有創(chuàng)見的眼光和無微不至的關(guān)懷，讓您真切地體會到萬科為您所提供的展現(xiàn)自我的理想生活。建立品牌識別系統(tǒng)（VI）、品牌管理體系、傳播策略及計(jì)劃后，我們現(xiàn)正踏入整合營銷傳播階段。“建筑無限生活”的三個層面建筑你的生活，從懂得你的生活開始。萬科注重進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查和研究，注重對城市文脈和地理環(huán)境的理解和尊重。萬科相信，每個人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。萬科了解每個住戶的個性，從生活細(xì)節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的需要和追求。建筑一個更有深度的住宅，是萬科追求的目標(biāo)。目前房地產(chǎn)開發(fā)商對住宅功能方面的關(guān)注，還停留在比較表面的階段，比如人車分流、綠地率、動靜分離、干濕分離等。而決定一個住宅是否好用，有更多更細(xì)致、更深入的方面。例如窗戶，除了關(guān)注它應(yīng)該是塑鋼的還是鋁合金之外，還有氣密性、水密性、隔音能力、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標(biāo)，執(zhí)手、鉸鏈、密封膠條等一系列節(jié)點(diǎn)作法也值得開發(fā)商予以重視。而住宅的性能是有別于功能的一個概念。在目前看來，多數(shù)開發(fā)商僅僅關(guān)注住宅的功能，而尚未對住宅性能給予足夠的重視。萬科將加強(qiáng)與客戶的溝通，通過銷售及物業(yè)管理服務(wù)工作的信息反饋、與客戶面對面的訪談交流、總結(jié)過往經(jīng)驗(yàn)等手段，在更深入的層面對住宅的使用功能、性能進(jìn)行分析，并反映在萬科的“住宅標(biāo)準(zhǔn)”之中，為顧客建筑更有深度的住宅。萬科致力于營造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身。人在一個特定住區(qū)的生活質(zhì)量，和這個住區(qū)的位置、與城市的關(guān)系、住區(qū)規(guī)劃、住宅質(zhì)量、環(huán)境配套、管理模式、鄰居、社區(qū)精神文化等等一系列因素相關(guān)。因此，萬科所關(guān)注的內(nèi)容將超越建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的范疇，而觸及美學(xué)、建筑學(xué)、城市及社區(qū)規(guī)劃、園藝、心理學(xué)、人體工程學(xué)甚至犯罪學(xué)等方面。在未來的開發(fā)過程中，萬科會擴(kuò)大自己的視野，從物質(zhì)的和精神的層面上關(guān)注住戶的體驗(yàn)與感受。萬科的產(chǎn)品不僅僅應(yīng)該是好用的、好看的、高質(zhì)量的，同時(shí)也應(yīng)該是舒適的、活躍的直至是文明的。萬科如何建筑無限生活全國性思維，本土化運(yùn)作萬科的跨地域擴(kuò)張經(jīng)歷了幾個階段。從1991年開始，萬科在全國十三個城市投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，并確定了以房地產(chǎn)為核心的發(fā)展方向，但開發(fā)品種涉及住宅、寫字樓、商鋪、酒店和保稅倉等。由于缺乏整體開發(fā)思路和發(fā)展戰(zhàn)略，公司資源迅速分散。1993年國家宏觀調(diào)控，各地項(xiàng)目相繼面臨資金和市場困境。而在管理上，公司還處在對跨地域管理模式的探討中，13個城市的超長管理鏈條使管理面臨捉襟見肘的局面，不同的開發(fā)品種和項(xiàng)目也不能形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)。從1993年起，萬科走上了“減法”之路，投資重點(diǎn)集中至深圳、上海、北京、沈陽和天津，投資品種集中于住宅開發(fā)。經(jīng)過7年的調(diào)整，萬科選擇了一個專業(yè)，建立了一個制度，培養(yǎng)了一支隊(duì)伍，樹立了一個品牌。2000年萬科再度開始了穩(wěn)健而有步驟的新城市擴(kuò)張戰(zhàn)略。在全國10個城市的開發(fā)，形成了“萬科地產(chǎn)在中國”的開發(fā)格局。在新一輪的擴(kuò)張中，萬科已形成了全國性思維模式，優(yōu)勢突顯，集團(tuán)與開發(fā)城市之間已形成互動的資源網(wǎng)絡(luò)，項(xiàng)目之間遙相呼應(yīng)，理念、資金、人才的流動與共享，品牌效應(yīng)呼之欲出。在各地萬科分支機(jī)構(gòu)中，我們擁有共同的企業(yè)核心價(jià)值觀、“以客戶為導(dǎo)向”的服務(wù)理念、規(guī)范化的管理模式、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)務(wù)流程以及萬科所提倡的生活方式。在各地項(xiàng)目中，我們遵循以大規(guī)模開發(fā)為主的原則，提供完善的配套和無微不至的物業(yè)管理服務(wù)，營造富有活力和魅力的社區(qū)文化。在各種類型的產(chǎn)品中，我們已經(jīng)形成了相對穩(wěn)定的系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。不同系列的產(chǎn)品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風(fēng)格。但是，作為一個有著豐富經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，我們深知房地產(chǎn)開發(fā)的地域性差異。南北的差異，城市發(fā)展的差異，地理環(huán)境的差異，歷史文脈的差異、地區(qū)需求的差異，消費(fèi)習(xí)慣的差異……決定了房地產(chǎn)開發(fā)必然是一個本地化運(yùn)作的行業(yè)。無論是管理還是產(chǎn)品，都必須遵守本地相關(guān)政策，尊重本地客戶喜好。因此，萬科提倡“與環(huán)境共生”，根據(jù)樓盤所處的城市、環(huán)境、市場細(xì)分，在戶型設(shè)計(jì)、建材使用、采暖技術(shù)、社區(qū)配套等細(xì)節(jié)上加以變化。例如萬科最早形成的“城市花園”系列，地塊都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，容積率相對較低，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、歐陸為主。但北京城花采用德國民居的建筑風(fēng)格，坡屋頂，紅磚墻，整個建筑群與周圍自然環(huán)境和諧統(tǒng)一；天津城花由中高層公寓和花園洋房組成，擁有大面積花園綠地；深圳景田城花引入圍合式規(guī)劃設(shè)計(jì)概念，重彩勾畫景觀環(huán)境；桂苑城花以鮮艷清麗的色彩、高低錯落的建筑和獨(dú)到的萬科人文，組成了圍合式景觀社區(qū)。對跨地域發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，“全國性思維”與“本地化運(yùn)作”是密不可分的。為了更好地了解和利用當(dāng)?shù)刭Y源，我們一直嘗試實(shí)行“管理人員本地化”，而上海萬科和沈陽萬科均取得了顯著的成效。我們在“管理人員本地化”方面所積累的經(jīng)驗(yàn)，將促進(jìn)萬科“全國性思維”和“本地化運(yùn)作”的融合。創(chuàng)新領(lǐng)先的產(chǎn)品開發(fā)萬科進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，是以市場環(huán)境為背景的，因此決定了萬科的產(chǎn)品必須走市場化道路。剛剛涉足房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，萬科以“物業(yè)管理”為突破點(diǎn)，在住宅市場上獨(dú)樹一幟。隨著對房地產(chǎn)行業(yè)了解的加深，萬科逐漸認(rèn)識到，開發(fā)商不等于設(shè)計(jì)單位，因?yàn)殚_發(fā)商提供的不僅僅是房子本身，還是一種生活方式。為了更好地把萬科對消費(fèi)者需求的理解融入到設(shè)計(jì)單位的作品中，1994年11月，萬科設(shè)立了一個與設(shè)計(jì)單位密切溝通的平臺——萬創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問，開始從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面提煉更高的產(chǎn)品競爭力。萬創(chuàng)一方面作為開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位之間的橋梁，另一方面成為萬科規(guī)劃設(shè)計(jì)人才的寶庫。1992年深圳荔景大廈的全復(fù)式住宅設(shè)計(jì)，配合首創(chuàng)的酒店式服務(wù)，標(biāo)志著萬科的住宅產(chǎn)品進(jìn)入了一個新的層次。1994年北京萬科城市花園的德國式低層高密度設(shè)計(jì)，和上海萬科城市花園的新加坡式設(shè)計(jì)，是萬科在城郊結(jié)合部進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的成功嘗試。1996年，萬科首次與外國規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)全面合作，在深圳景田萬科城市花園中引入了圍合、人車分流的設(shè)計(jì)概念，并在采用歐式建筑設(shè)計(jì)的同時(shí)，著重進(jìn)行景觀環(huán)境設(shè)計(jì)。深圳萬科城市花園獲得國家建設(shè)部優(yōu)秀工程設(shè)計(jì)一等獎，為萬科奠定了在住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的領(lǐng)先地位，同時(shí)標(biāo)志著萬科開始將規(guī)劃設(shè)計(jì)擺在重要位置，住宅產(chǎn)品的綜合品質(zhì)得到了進(jìn)一步提高。1998年，萬科成立建筑研究中心，專責(zé)研究與建筑、住宅、生活密切相關(guān)的前瞻性課題。萬科的注意力，開始集中于消費(fèi)者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。世紀(jì)之交，住宅市場步入成熟發(fā)展階段。這期間萬科推出的樓盤充分表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風(fēng)格。深圳彩園、俊園、溫馨家園、北京萬科星園、上海優(yōu)詩美地、華爾茲花園、沈陽萬科花園新城延伸了萬科精品樓盤的產(chǎn)品線，其中北京萬科星園被聯(lián)合國人類居住委員會評為2000年全國優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境金獎。深圳萬科四季花城的新市鎮(zhèn)開發(fā)模式，標(biāo)志著萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)入了規(guī)模化發(fā)展階段，也引領(lǐng)萬科進(jìn)一步探索住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)與人的日常生活之間的關(guān)系。2000年6月，王石在“新住宅論壇”上發(fā)表了題為“面向新經(jīng)濟(jì)，關(guān)注普通人”的講話，明確指出“商品住宅從面向少數(shù)群體的奢侈消費(fèi)轉(zhuǎn)向普通人的大眾消費(fèi)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢”。到目前為止，以多層住宅為主的大規(guī)模項(xiàng)目占萬科總開發(fā)規(guī)模的80%左右。順應(yīng)規(guī)模化發(fā)展的趨勢，萬科正從流程和成果標(biāo)準(zhǔn)兩個方面，建立跨地域設(shè)計(jì)工作的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)》即將出臺，與《室外工程、環(huán)境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系》一起，構(gòu)成萬科設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)能切實(shí)保證不同地區(qū)、不同系列產(chǎn)品的品質(zhì)，提高設(shè)計(jì)、采購、施工的效率，從而使產(chǎn)品的個性與創(chuàng)新具有更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2002年3月18日，國家知識產(chǎn)權(quán)局受理了萬科“戶戶帶花園或露臺的住宅”設(shè)計(jì)的實(shí)用新型專利申請，標(biāo)志著萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合。全程品質(zhì)管理對開發(fā)商而言，品質(zhì)是創(chuàng)新的基礎(chǔ)；對客戶而言，質(zhì)量是滿足居住需求的所有特性的總和。萬科曾獲得許多獎項(xiàng)：深圳荔景大廈：中國建筑工程魯班獎（國家優(yōu)質(zhì)工程）深圳萬科俊園：中國建筑工程魯班獎（國家優(yōu)質(zhì)工程）上海萬科城市花園：中國建筑工程魯班獎（國家優(yōu)質(zhì)工程）北京萬科星園：2000年全國長城杯建筑結(jié)構(gòu)金獎天津萬科城市花園：國家工程建設(shè)質(zhì)量銀質(zhì)獎深圳威登別墅：廣東省優(yōu)質(zhì)樣板工程獎上海優(yōu)詩美地：上海白玉蘭獎（市優(yōu)質(zhì)工程）……這些獎項(xiàng)充分說明，萬科在產(chǎn)品品質(zhì)方面一直獲得權(quán)威機(jī)構(gòu)的肯定。目前，萬科正進(jìn)一步完善全過程的質(zhì)量管理體系，建立高質(zhì)素的住宅建設(shè)合作網(wǎng)絡(luò)和團(tuán)隊(duì)。作為一個負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，萬科從2001年開始啟動“合金計(jì)劃”，把各地公司各個階段比較優(yōu)秀的開發(fā)操作經(jīng)驗(yàn)熔合在一起，煅取出一套性能穩(wěn)定、廣泛覆蓋的執(zhí)行規(guī)范，提出“要做沒有質(zhì)量問題的房子”的目標(biāo)。從2002年3月起，《項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程》、《項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》等一系列設(shè)計(jì)規(guī)范文件陸續(xù)出臺，為建造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)。萬科擁有一支經(jīng)驗(yàn)豐富的工程管理隊(duì)伍，并通過戰(zhàn)略聯(lián)盟、招投標(biāo)等形式，在工程發(fā)包和監(jiān)理發(fā)包環(huán)節(jié)，與具有一流資質(zhì)的施工、監(jiān)理單位建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系，以保證工程質(zhì)量。正如聶梅生教授所說，在住宅產(chǎn)業(yè)化中，住宅部品的品質(zhì)和信譽(yù)構(gòu)成了住宅品牌的主要內(nèi)涵。一直以來，萬科在物資采購方式上進(jìn)行了各項(xiàng)改革，努力在流通環(huán)節(jié)保證住宅部品的品質(zhì)和信譽(yù)。2000年12月，a-housing交易平臺出世，萬科各地地產(chǎn)公司的建材采購全部在網(wǎng)上進(jìn)行，這一公開、透明、安全、高效的采購方式，直指國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的痼疾，在同行中得到響應(yīng)。當(dāng)住宅標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)使大批量采購成為可能，萬科對住宅部品的嚴(yán)格要求有了更強(qiáng)的“議價(jià)力”。2001年6月，萬科利用“中城房網(wǎng)”和互聯(lián)網(wǎng)平臺，與美標(biāo)潔具、廣州日立電梯、ICI涂料、賓士柴油發(fā)電機(jī)組、西門子和松本開關(guān)插座等多家優(yōu)質(zhì)部件供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。這些著名品牌，因此也成為萬科品牌的有機(jī)組成部分。進(jìn)入2002年，萬科將繼續(xù)重組、優(yōu)化項(xiàng)目發(fā)展各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)流程，充分利用公司內(nèi)外的專業(yè)資源，建立工程管理信息系統(tǒng)，通過專業(yè)化培訓(xùn)、業(yè)務(wù)考察、案例教學(xué)、專題研究等方式，建立一支有集體尊嚴(yán)和榮譽(yù)感的工程管理隊(duì)伍，使產(chǎn)品品質(zhì)成為企業(yè)品牌的有力支撐和保障。提供領(lǐng)先產(chǎn)品的同時(shí)，提供領(lǐng)先的服務(wù)截止至2001年9月，萬科物業(yè)管理公司轄下的39個住宅（辦公）小區(qū)中，獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號的有13個，獲得“省優(yōu)”稱號的7個，“市優(yōu)”稱號的17個。1989年剛剛涉足房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，萬科以服務(wù)為突破點(diǎn)，借鑒SONY的客戶服務(wù)理念，在全國首創(chuàng)“物業(yè)管理”概念，并形成了一套超前的物業(yè)管理模式?！暗孛鏇]有紙屑煙頭”、“游泳池的水可以喝”、“陳之平為住戶提水”……萬科物業(yè)為業(yè)主提供無微不至服務(wù)的故事，一直流傳了十多年。1991年，萬科打破物業(yè)管理者與住戶之間傳統(tǒng)的“對立關(guān)系”，率先提出“共管式管理”，并在深圳天景花園成立了全國第一個業(yè)主委員會，明確了“業(yè)主是主人，管理處是仆人”的新型關(guān)系。1994年，萬科為高檔精品住宅量身定造了又一嶄新管理模式，在深圳荔景導(dǎo)入“酒店式服務(wù)”；1997年，萬科順應(yīng)業(yè)主對個人空間的需求，在深圳景田萬科城市花園開創(chuàng)“無人化服務(wù)”，利用先進(jìn)的保安監(jiān)控系統(tǒng)，為住戶提供一個既安全又寬松的居住環(huán)境；1999年，隨著住戶對個性化服務(wù)的需求逐漸提高，萬科進(jìn)一步提升物業(yè)管理服務(wù)的層次，在深圳俊園推行“個性化”服務(wù)方式。2001年，萬科在上海推出“同心圓服務(wù)計(jì)劃”，為業(yè)主提供360°全方位服務(wù)——“前期介入、過程監(jiān)控”：早在萬科假日風(fēng)景立項(xiàng)之際，萬科物業(yè)就已經(jīng)介入項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，站在業(yè)主的立場，從物業(yè)管理的角度提出意見和要求。在假日風(fēng)景的整個建設(shè)過程中，萬科物業(yè)的管理專家都以“物業(yè)質(zhì)量督導(dǎo)員”的身份，全程參與項(xiàng)目施工的質(zhì)量管理，充分保障未來住戶的利益。同時(shí)，萬科繼續(xù)提升物業(yè)管理服務(wù)的層次?！熬W(wǎng)格式安全管理模式”、“15分鐘快速反應(yīng)維修”、“零打擾”等十大基礎(chǔ)服務(wù)，以及全功能家庭服務(wù)中心，為住戶提供舒適、便利的生活保障。技術(shù)領(lǐng)先是持續(xù)超越的根本“建筑無限生活”，需要無限的建筑技術(shù)和管理技術(shù)。多年來，萬科已經(jīng)形成了學(xué)習(xí)、研究、引進(jìn)、發(fā)展國內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)的傳統(tǒng)。投資4000萬元的萬科建筑研究中心大樓，于2002年1月落成。作為萬科對建筑研究、新材料新技術(shù)應(yīng)用研究的基地，這棟建筑物充分體現(xiàn)了萬科對住宅性能的關(guān)注，對生態(tài)、環(huán)保、建筑技術(shù)的追求：研究中心周圍的地面，鋪設(shè)的是國產(chǎn)滲水磚、雨水收集和自動循環(huán)系統(tǒng)，安裝了太陽能路燈和庭院燈；建筑物外墻是Low-E中空玻璃，樓頂安裝了太陽能設(shè)施；在建筑物里，安裝了管道直飲水系統(tǒng)；2002年5月，研究中心大樓的一樓展示大廳將解說萬科對“自由空間”的理解……研究中心的任務(wù)，是以市場需求為導(dǎo)向，深刻了解客戶的需求，追蹤行業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)，關(guān)注住宅科技成果的轉(zhuǎn)化和應(yīng)用，確保萬科在住宅開發(fā)領(lǐng)域的技術(shù)領(lǐng)先地位。至今，中心已經(jīng)就復(fù)合式廚房、住宅衛(wèi)生間設(shè)計(jì)、滲水地磚研究、室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等課題進(jìn)行了詳細(xì)的探討，部分研究成果已經(jīng)或即將應(yīng)用于深圳大梅沙項(xiàng)目、武漢四季花城、沈陽四季花城、南京金色家園等項(xiàng)目。研究中心依托有關(guān)政府主管部門、中國建筑設(shè)計(jì)研究院、中國建筑科學(xué)研究院以及各大高校建筑系和科研所，建立了專家?guī)?，同時(shí)與日本建筑中心、加拿大房屋署、香港理工大學(xué)、香港城市大學(xué)等境外科研機(jī)構(gòu)建立了密切聯(lián)系。美國麻省理工大學(xué)為深圳萬科四季花城進(jìn)行了節(jié)能設(shè)計(jì)；瑞士聯(lián)邦高等工科大學(xué)的低能耗住宅概念在萬科廣泛流傳；日中建筑住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)議會向萬科介紹了日本建材生產(chǎn)廠商情況和住宅產(chǎn)業(yè)化研究成果；東京筑波技術(shù)短期大學(xué)對老年住宅的研究令萬科受益匪淺；針對深圳金域藍(lán)灣項(xiàng)目，研究中心專門請教了香港建筑署對濕地環(huán)境設(shè)計(jì)的見解……以較低的成本，把外國的成熟技術(shù)引進(jìn)到中國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中來，以領(lǐng)先的技術(shù)持續(xù)滿足和超越客戶不斷提高的需求，是萬科的研究方向。新的品牌戰(zhàn)略在公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)中的價(jià)值萬科的企業(yè)愿景很明確：成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。2000－2005年，萬科的發(fā)展規(guī)模將以年均30－40％的速度增長，到2005年發(fā)展成為大型藍(lán)籌上市公司，在15－25個城市發(fā)展業(yè)務(wù)。要實(shí)現(xiàn)這一發(fā)展目標(biāo)，一要靠穩(wěn)健的資本擴(kuò)張，二要靠強(qiáng)大的品牌影響力。通過品牌戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的密切溝通，并與消費(fèi)者建立起長期的、雙向的、維系不散的關(guān)系，是萬科對本次品牌整合所寄予的希望。新的萬科品牌戰(zhàn)略，短期目標(biāo)是建立萬科企業(yè)品牌鮮明的個性形象，增加消費(fèi)者的偏愛度；中期目標(biāo)是將萬科發(fā)展成中國地產(chǎn)市場占有率第一的品牌；長期目標(biāo)是建立萬科超級強(qiáng)勢企業(yè)品牌。萬科品牌的中長期發(fā)展戰(zhàn)略，與企業(yè)的中長期發(fā)展戰(zhàn)略是吻合且互動的。品牌整合的過程，也是在企業(yè)內(nèi)部建立起對企業(yè)核心價(jià)值觀及愿景的共識的過程。新的品牌戰(zhàn)略將提高廣大員工的使命感和凝聚力，有力地推動企業(yè)文化建設(shè)，從而提高企業(yè)的整體服務(wù)水平和市場競爭力。“建筑無限生活”既是萬科企業(yè)品牌的口號，也是萬科企業(yè)的宗旨。對客戶，這意味著萬科了解你的生活，創(chuàng)造一個展現(xiàn)自我的理想空間；對投資者，這意味著萬科了解你的期望，回報(bào)一份令人滿意的理想收益；對員工，這意味著公司了解你的追求，提供一個成就自我的理想平臺；對社會，這意味著萬科了解時(shí)代需要，樹立一個現(xiàn)代企業(yè)的理想形象。萬科的核心價(jià)值觀是“創(chuàng)造健康豐盛的人生”。這一價(jià)值觀，意味著我們將持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，讓客戶驕傲；意味著我們將持續(xù)提供超越投資者期望的回報(bào)，讓投資者滿意；意味著我們將持續(xù)提供超越員工期望的發(fā)展空間和報(bào)酬，讓員工自豪。2002年是萬科的客戶微笑年，一系列以提高客戶滿意度為目標(biāo)的舉措和活動將相繼推出。新的企業(yè)品牌形象與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品服務(wù)的結(jié)合，將更全面地詮釋“以您的生活為本”的萬科品牌理念，對客戶微笑，讓客戶微笑。2.合生創(chuàng)展品牌發(fā)展模式經(jīng)過幾年的實(shí)踐積累，合生創(chuàng)展在企業(yè)運(yùn)作經(jīng)營的過程中形成了優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品牌、龐大的土地儲備、壯闊的規(guī)模效應(yīng)、豐富的本地經(jīng)驗(yàn)、良好的銷售能力、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)、精干的專業(yè)人才隊(duì)伍以及不斷進(jìn)取的管理體制。這些方面都使合生創(chuàng)展在市場上擁有一定的競爭優(yōu)勢。2001年銷售總面積45萬平方米，銷售金額25億元，2002年銷售面積50多萬平方米，銷售總金額30多個億。合生創(chuàng)展走的是一條海量撬動資源的品牌之路，通過打造復(fù)合型產(chǎn)品：豪宅產(chǎn)品——帝景苑、珠江帝景苑、駿景花園。安居型產(chǎn)品——逸景翠園、華南新城、翠安儂苑、愉景南苑。在廣州成為家喻戶曉的房地產(chǎn)企業(yè)。如果要給合生這個企業(yè)品牌在這幾年來可以獲得飛速發(fā)展、今年能夠達(dá)到約30億元銷售總額找原因的話，那么，以良好的消費(fèi)“顧客價(jià)值”吸引消費(fèi)者購買，再以良好的“顧客滿意”實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者再次購買，無疑是合生品牌制勝的法寶。讓產(chǎn)品具備更多的附加值，則是合生能夠獲得顧客滿意的利器之一。“城市VIP”增添附加值今年7月，借合生會成立兩周年之際，合生正式推出了為期兩個月的“城市VIP生活”體驗(yàn)之旅活動，在一個月左右，合生各大樓盤已接受了四千多人的申請。為什么大家會對這樣一個活動如此熱心？最大的原因就在于，對于消費(fèi)者而言，該活動不但使消費(fèi)者獲得了城市VIP的榮譽(yù)感，也使合生業(yè)主在買樓之余可以得到的附加值得到全面的體現(xiàn)。據(jù)悉，客戶憑借合生城市VIP生活體驗(yàn)卡，可以在合生購房、合生小區(qū)會所消費(fèi)、合生會聯(lián)盟商家消費(fèi)等方面享受諸多優(yōu)惠與服務(wù)。比如，到合生各樓盤消費(fèi)，可以額外享受8折優(yōu)惠；又比如，在合生會的聯(lián)盟商家之一天貿(mào)南大，可享受消費(fèi)優(yōu)惠。此外，還有購車優(yōu)惠，在活動期間，購買轎車還另有禮品贈送等等。據(jù)了解，合生通過整合各種社會資源，結(jié)盟的商家已有上千戶，并利用企業(yè)在全國發(fā)展的優(yōu)勢，使合生業(yè)主能夠在全國各主要城市享受到同樣的服務(wù)，“合生VIP生活”為消費(fèi)者提供了更多的產(chǎn)品附加值。合生房子的“鞋子理論”不少頭一次到合生樓盤的人都會發(fā)現(xiàn)，合生的產(chǎn)品相當(dāng)合“眼緣”：地段符合城市的發(fā)展方向，戶型能夠在采光、通風(fēng)、景觀和實(shí)用率之間得到綜合的平衡，園林也總能給人以驚喜……好的產(chǎn)品能夠吸引首次光顧的顧客，對于二次置業(yè)的人而言，他們需要的顯然更多。在房地產(chǎn)市場二次置業(yè)的比例越來越高的情形下，誰都在努力地維系著自己原有的客戶，而合生就是此中的佼佼者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，合生樓盤的業(yè)主再次置業(yè)率達(dá)到了40%以上，有的業(yè)主在合生樓盤內(nèi)已經(jīng)是第四、第五次置業(yè)，能夠穩(wěn)定這么一批高忠誠度的顧客，除了給老業(yè)主額外的優(yōu)惠外，合生顯然還“另有一套”。合生一位高層人士的解釋非常精辟：房子如同鞋子，舒服不舒服，只有住了一段日子以后才知道。也就是憑借著這么一種“鞋子理論”，合生非常注重通過各種附加值讓消費(fèi)者感到物超所值，而“城市VIP生活模式”的啟動，正是這種“鞋子理論”的真實(shí)演繹?！熬幼∥幕崩　盎仡^客”今年10月份，合生又在醞釀明年的大動作。據(jù)該集團(tuán)的高層介紹，明年合生的主題將是“居住文化”的升級。他表示，社區(qū)文化僅是居住文化的一部分，獲得認(rèn)同的附加值，只是合生品牌力量的外延，居住文化才是其中真正的內(nèi)涵。明年，合生的居住文化，對業(yè)主的關(guān)注將不單單只是集中在生活和后勤服務(wù)方面，還要關(guān)注合生業(yè)主的事業(yè)和成長。晚上8時(shí)左右，在駿景花園，你可以看到這樣一個場景：老人們在廣場上翩翩起舞，而推著童車帶孩子玩耍的年輕父母更是不少，大家自得其樂。這樣的場景，在合生的其他社區(qū)內(nèi)也很常見。或者，從這中間，大家可以發(fā)現(xiàn)，正是合生的附加值和不斷發(fā)展的居住文化，為合生拉住了大批“回頭客”。品牌聯(lián)動：變各自為陣到品牌合唱三年前，合生創(chuàng)展在廣州已經(jīng)同時(shí)開發(fā)有近十個樓盤。每個樓盤定位不同，目標(biāo)群不一樣，所以都是各走各的推廣路。2000年，合生開始注重要企業(yè)整體品牌的推廣，想到了對各個樓盤的整合。整合的目的，一是塑造企業(yè)品牌，二是聯(lián)手推廣，以最小的投入獲得最大的收益。旭日擔(dān)當(dāng)起為合生創(chuàng)展進(jìn)行品牌整合推廣的大任，重點(diǎn)為其謀劃兩件事：1、運(yùn)用大品牌策略，以合生企業(yè)品牌帶動產(chǎn)品品牌，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌資源共享、相互推動。

2、在重要節(jié)日，以主題傳播帶動聯(lián)手促銷，培育消費(fèi)者對合生樓盤的購買習(xí)慣，直接推動各個樓盤的即時(shí)銷售。

立足長遠(yuǎn)，“主題年”連年累積企業(yè)大品牌

人們改善居住環(huán)境，都是對優(yōu)質(zhì)生活的完美追求。

合生各大樓盤走的都是中高檔路線，產(chǎn)品定位各有差異，但操盤的品質(zhì)卻始終追求完美。

“優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)”。這就是合生創(chuàng)展的企業(yè)品牌的精髓。為了更好地塑造品牌，合生投入了大量的資源做好產(chǎn)品、服務(wù)。

品牌累積是一件長遠(yuǎn)的工程。我們提出一個三年計(jì)劃，在符合大品牌的前提下，每年以不同的主題推廣，從產(chǎn)品到服務(wù)到創(chuàng)新，逐年提升層次，整合起來，形成合生品牌的系統(tǒng)工程。

2001年產(chǎn)品升級年：合生七大明盤相繼開盤，我們提出了“升級”概念，圍繞“住宅升級”在不同階段推出不同主題進(jìn)行演繹，并通過集團(tuán)品牌形象的引領(lǐng)帶動各盤銷售。