2023物業(yè)管理員理論知識(shí)考試題庫(kù)及答案試題1一、單選題（每題1分，滿分60分）1、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的（）oA德國(guó)B美國(guó)C英國(guó)D法國(guó)2、（）是指房屋從開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷到使用管理的全過(guò)程。A物業(yè)管理B房地產(chǎn)C不動(dòng)產(chǎn)D單元性地產(chǎn)3、因?yàn)槲飿I(yè)具有（），所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)，要考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。A穩(wěn)定性B固定性C耐久性D多樣性4、物業(yè)管理是圍繞著創(chuàng)造（）這一中心開(kāi)展各項(xiàng)工作的企業(yè)行為。A經(jīng)濟(jì)效益B社會(huì)效益C安居樂(lè)業(yè)D保值增值5、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是（）。A維修B管理C經(jīng)營(yíng)D服務(wù)6、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括（）oA財(cái)務(wù)管理B保潔管理C環(huán)境經(jīng)營(yíng)D車輛管理7、房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計(jì)由（）進(jìn)行。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商B房地產(chǎn)行政管理部門(mén)C業(yè)主和使用人D物業(yè)管理公司8、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托以后，成為物業(yè)的具體管理者，這體現(xiàn)了物業(yè)管理的（）原則。A產(chǎn)權(quán)”經(jīng)營(yíng)權(quán)分離B業(yè)主之上C專業(yè)高效D公平競(jìng)爭(zhēng)

9、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過(guò)()的辦法，將一些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其他具有實(shí)力的專業(yè)公司。A承包B簽訂合同C雙方協(xié)商D中介10、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，管理企業(yè)所收的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到()OA質(zhì)價(jià)相符B能夠接受C價(jià)格優(yōu)惠D價(jià)格偏低11、物業(yè)管理涉及到的法律很多，遇到的問(wèn)題又十分復(fù)雜，在處理問(wèn)題時(shí)應(yīng)以()為依據(jù)。A企業(yè)的規(guī)章制度B業(yè)主委員會(huì)章程C上級(jí)行政部門(mén)的指示D法律、法規(guī)12、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是()oA儀表端莊，形象良好B忠于職守，盡職盡責(zé)C體魄健康，胸懷寬廣D語(yǔ)言流暢，表達(dá)力強(qiáng)13、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉，辦事拖拉，不符合()的職業(yè)道德要求。A忠于職守，盡職盡責(zé)B實(shí)事求是，辦事公道C謙虛謹(jǐn)慎，文明禮貌D遵守紀(jì)律，奉公守法14、物業(yè)管理人員要做到人找工作，不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭(zhēng)，盡快干好，這體現(xiàn)了()OA積極主動(dòng)，講求實(shí)效B謙虛謹(jǐn)慎，文明禮貌C刻苦學(xué)習(xí)，提高素質(zhì)D儀表端莊，良好形象15、講求實(shí)效，要做到急修零活當(dāng)時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)；如果是一般水、電、氣、暖方面的問(wèn)題，雖然當(dāng)時(shí)不處理也不會(huì)發(fā)生危險(xiǎn)，也()O

A必須馬上修好B必須三天內(nèi)解決C要力爭(zhēng)當(dāng)日給用戶答復(fù)D要力爭(zhēng)三天內(nèi)給予答復(fù)16、物業(yè)管理企業(yè)是指專門(mén)從事永久性建筑物、基礎(chǔ)配套設(shè)施以及()的現(xiàn)代化科學(xué)管理，為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境的服務(wù)性企業(yè)。A場(chǎng)地B綠化帶C道路D周圍環(huán)境17、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是用人投訴的部門(mén)是()oA管理部B服務(wù)部C監(jiān)察部D產(chǎn)業(yè)部18、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理，這種自治管理是()OA業(yè)主直接進(jìn)行的B通過(guò)房地產(chǎn)行政部門(mén)實(shí)現(xiàn)的C通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)實(shí)現(xiàn)的D通過(guò)物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)的19、業(yè)主小組成員可以通過(guò)協(xié)商選舉產(chǎn)生，一般按每。平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。A300?500B500?1000C1000?1500D1000?200020、第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)由()組織召開(kāi)。A房地產(chǎn)行政管理部門(mén)B房屋出售單位C業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司D房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和房屋出售單位。21、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建商品住宅出售額達(dá)到()以上后，可以召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。A20%B30%C50%D80%22、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住宅出售額達(dá)到()以上后，可以召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

A30%B50%C60%D80%23、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主使用(),可以召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。A滿一年B滿兩年C一年以內(nèi)D兩年以內(nèi)24、業(yè)主委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)著急此后的業(yè)主大會(huì)，()至少召開(kāi)一次。A半年B一年C兩年D三年25、業(yè)主委員會(huì)的成立須經(jīng)()依法核準(zhǔn)登記后，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。A房地產(chǎn)行政管理部門(mén)B公安部門(mén)C政府建設(shè)行政單位D政府社團(tuán)登記部門(mén)26、街道辦事處根據(jù)上級(jí)有關(guān)部門(mén)的布置或指示()oA可以撤換物業(yè)管理企業(yè)B可以檢查督促物業(yè)管理企業(yè)的工作C可以選聘新的物業(yè)管理企業(yè)D不得干涉物業(yè)管理企業(yè)的任何工作27、物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的共性有。。A管理目標(biāo)一致B管理手段一致C管理職能一致D管理功能一致28、劃分房屋功能是住宅與非住宅的一個(gè)根本標(biāo)志，是否具備()。A建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全B室內(nèi)活動(dòng)的吃、喝、住、穿、用等起居功能和設(shè)施

C按照城市統(tǒng)一規(guī)劃而建設(shè)，并以投入使用D是相對(duì)封閉、獨(dú)立的住宅群體或住宅區(qū)域29、1994年6月，我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)在()出臺(tái)。A北京B青島C廣州D深圳30、住宅小區(qū)物業(yè)管理是()過(guò)程。A超期管理B靜杰管理C動(dòng)態(tài)管理D靜態(tài)、動(dòng)態(tài)管理31、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠()來(lái)限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。A經(jīng)常性監(jiān)督檢查B業(yè)主委員會(huì)的督促C廣大業(yè)主的自覺(jué)性D簽訂公約或管理制度32、在新開(kāi)發(fā)物業(yè)驗(yàn)收之前，通常由開(kāi)發(fā)商行使管理權(quán)和處置權(quán),自設(shè)或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作，并簽訂()OA前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)B(niǎo)前期物業(yè)委托管理合同C臨時(shí)物業(yè)委托管理合同D永久性合作協(xié)議33、業(yè)主全面有效行使對(duì)物業(yè)的管理權(quán)是在()以后。A第一個(gè)業(yè)主入住一年B全部業(yè)主入住C成立業(yè)主委員會(huì)D接管驗(yàn)收34、住戶手冊(cè)較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關(guān)系，由()編制。A物業(yè)管理公司B業(yè)主委員會(huì)C街道辦事處D房地產(chǎn)行政管理部門(mén)35、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是()。

A行政性管理B監(jiān)督式管理C協(xié)商式管理D文件化管理36、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中，規(guī)定北方地區(qū)居室內(nèi)溫度不得()OA高于16°B低于16°C高于20°D低于20°37、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中，規(guī)定新建小區(qū)公共綠地人均()平方米以上。AO.5B1C2D338、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中，規(guī)定對(duì)管理單位的評(píng)議滿意率達(dá)()OA90%B95%C98%D100%39、實(shí)行()管理是指把設(shè)施的運(yùn)行分為優(yōu)、良、差三個(gè)級(jí)別，對(duì)不同級(jí)別的設(shè)施運(yùn)行采用不同的管理措施。A動(dòng)態(tài)B靜態(tài)C多元化D狀態(tài)化40、對(duì)于住宅小區(qū)物業(yè)實(shí)行狀態(tài)化管理是因?yàn)?)。A管理者的管理手段在不斷地變化B住宅小區(qū)的居民在不斷的變化C物業(yè)在使用過(guò)程中不斷地發(fā)生變化D物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常發(fā)生變化41、我國(guó)中型寫(xiě)字樓的建筑面積一般在()。A1萬(wàn)平方米B1?3萬(wàn)平方米C3萬(wàn)平方米以上D5萬(wàn)平方米以上42、我國(guó)寫(xiě)字樓按功能可以分為()三種類型。

A一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)B甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)C大型、中型、小型D單純型、綜合型、商住型43、寫(xiě)字樓的管理方式不包括()oA委托服務(wù)型B自主經(jīng)營(yíng)型C專業(yè)服務(wù)公司型D有關(guān)部門(mén)委派型44、在寫(xiě)字樓的管理方式中，委托服務(wù)型與自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的根本區(qū)別是物業(yè)管理公司的()不同。A管理職能B管理范圍C產(chǎn)權(quán)狀況D經(jīng)濟(jì)效益45、寫(xiě)字樓商務(wù)服務(wù)中心是()為了方便客人，滿足客人需要而設(shè)立的商務(wù)機(jī)構(gòu)。A寫(xiě)字樓業(yè)主B大廈承租人C大廈業(yè)主委員會(huì)D物業(yè)管理公司46、寫(xiě)字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是。。A物業(yè)的保值增值B物業(yè)的出租率C資金的良性循環(huán)D設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)47、大型停車場(chǎng)、小件批發(fā)市場(chǎng)、電子工業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)等屬于()商業(yè)場(chǎng)所。A敞開(kāi)型B封閉型C多用型D綜合型48、市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般在()。A廣3萬(wàn)Bl~5萬(wàn)C「10萬(wàn)D3~10萬(wàn)49、我國(guó)地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)建筑規(guī)模一般在()。A1~3萬(wàn)B1~5萬(wàn)C2~5萬(wàn)D3~5萬(wàn)

50、我國(guó)地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)年?duì)I業(yè)額一般在()oA1—5億元B5—10億元C10—20億元D30億元以上51、我國(guó)地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)服務(wù)人口一般在()oA5萬(wàn)人以下B5—10萬(wàn)人C10—30萬(wàn)人D30萬(wàn)人以上52、商業(yè)場(chǎng)所在()上要下足功夫，力求新穎獨(dú)特，突出個(gè)性和特色，給顧客留下強(qiáng)烈的第一印象。A投資方面B設(shè)計(jì)方面C施工方面D管理方面53、現(xiàn)在我國(guó)大型商廈一般是每()平方米的地上建筑面積設(shè)置一個(gè)停車位。A10—100B50—100C100—200D200—50054、商業(yè)場(chǎng)所具有(),才會(huì)吸引更多的顧客。A強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力B自己鮮明的特色C大面積的停車場(chǎng)D裝飾豪華的營(yíng)業(yè)大廳55、物業(yè)管理公司的治安管理實(shí)質(zhì)上是()。A治理B管理C治安D服務(wù)56、商業(yè)場(chǎng)所的保安工作更多的是與()打交道。A犯罪分子B不法商販C違反規(guī)章制度的群眾D違反規(guī)章制度的工作人員57、工業(yè)區(qū)內(nèi)各企業(yè)、車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物，不按要求造成的損失由()。A責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé)B物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)C由雙方負(fù)責(zé)D施工單位負(fù)責(zé)

58、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志牌，路燈、垃圾桶等屬于()。A裝飾性B功能性C分割性D人文性59、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理公司在管理區(qū)域內(nèi)()oA只能使用原有停車場(chǎng)B不能建設(shè)新的停車場(chǎng)C可以規(guī)劃設(shè)計(jì)新的停車場(chǎng)D不能設(shè)立停車場(chǎng)60、工業(yè)區(qū)停車場(chǎng)內(nèi)要求光線充足，便于查找，還必須便于()的實(shí)施。A多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)B綠化管理C崗位責(zé)任制D消防管理二、多選題(每題1分，滿分30分)61、物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括()OA房屋的維護(hù)雨修繕B房屋裝修監(jiān)督管理C房屋附屬設(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù)D綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)62、房屋的維護(hù)與修繕是OOA物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容B物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)C常規(guī)性服務(wù)的主要內(nèi)容D常規(guī)性管理的主要內(nèi)容63、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全保衛(wèi)的重點(diǎn)是()OA防火、防盜，B防雷、防電C防交通事故D防意外傷害64、物業(yè)管理人員必須具有的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能包括()。A現(xiàn)代管理知識(shí)B現(xiàn)代管理手段C物業(yè)管理專業(yè)技能D遵守紀(jì)律，奉公守法65、物業(yè)管理人員必須具有現(xiàn)代管理知識(shí)，是指從事管理工作必

A儀表儀容端莊B具有科學(xué)頭腦C具有科學(xué)思想D運(yùn)用科學(xué)的手段66、忠于職守，盡職盡責(zé)是對(duì)物業(yè)管理人員職業(yè)道德的（）。A全部要求B基本要求C首要要求D最高要求67、物業(yè)管理公司管理部的業(yè)務(wù)范圍包括（）OA環(huán)保，綠化管理B報(bào)案，消防管理C車輛管理D房屋裝修管理68、物業(yè)管理公司租賃部的職責(zé)有（）oA做好物業(yè)的產(chǎn)籍管理B擴(kuò)大租賃業(yè)務(wù)C提高物業(yè)出租率D提高經(jīng)濟(jì)效益69、業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)有（）。A召集，主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)B向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)匯報(bào)工作C支持，配合和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作D積極創(chuàng)建文明物業(yè)小區(qū)70、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與居委會(huì)共同做好（）工作。A綜合治理B老齡C婦女D計(jì)劃生育71、住宅小區(qū)由（）構(gòu)成。A居民B居住面積C居住設(shè)施D居住環(huán)境72、住宅小區(qū)房屋按產(chǎn)權(quán)劃分有（）oA遺產(chǎn)毗連房屋B私人房屋C集體房屋D國(guó)有共有房屋73、在法律允許的范圍內(nèi)，居民對(duì)自己擁有的產(chǎn)權(quán)的房屋可以（）。A出租B出售C抵押D贈(zèng)與74、1994年3月國(guó)家建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，為我國(guó)城市住宅小區(qū)管理（）奠定了基礎(chǔ)。A正規(guī)化B自動(dòng)化C法制化D現(xiàn)代化75、住宅小區(qū)物業(yè)管理主體由（）組成。

A業(yè)主和業(yè)主大會(huì)B業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司C政府相關(guān)部門(mén)D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位76、建設(shè)部隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中，必須達(dá)到98%以上的指標(biāo)有()oA房屋完好B群眾滿意率C零修及時(shí)率D各種費(fèi)用收繳率77、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司實(shí)行()的服務(wù)原則。A有償B低價(jià)C高檔D高效78、寫(xiě)字樓原指用于辦公的建筑物，一般由()組成。A綠化系統(tǒng)B辦公用房C輔助用房D交通系統(tǒng)79、寫(xiě)字樓商務(wù)中心應(yīng)配備一定的現(xiàn)代化辦公設(shè)備，這些設(shè)備主要有()。A電視機(jī)，電話機(jī)B打印機(jī)，計(jì)算機(jī)C傳真機(jī)，中英文處理機(jī)D裝訂機(jī)，投影儀80、客戶對(duì)寫(xiě)字樓商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)，是以服務(wù)的()為出發(fā)點(diǎn)。A價(jià)格B精確C周到D快捷81、寫(xiě)字樓商務(wù)中心在為客戶提供服務(wù)之前應(yīng)()。A了解客戶的服務(wù)要求B填寫(xiě)《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》C向客戶講明收費(fèi)情況D按規(guī)定收取押金82、寫(xiě)字樓的客務(wù)服務(wù)項(xiàng)目包括()oA問(wèn)詢，留言服務(wù)B航空機(jī)票訂購(gòu)服務(wù)C酒店預(yù)定服務(wù)D清潔衛(wèi)生服務(wù)83、商業(yè)場(chǎng)所按建筑功能可分為()oA敞開(kāi)型B封閉型C綜合型D商住兩用型84、商業(yè)場(chǎng)所要規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，就是要合()之理。A廣開(kāi)就業(yè)渠道B經(jīng)濟(jì)規(guī)律C經(jīng)濟(jì)發(fā)展D提高效益85、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)要防止()O

A盲目效仿B主次顛倒C精心策劃，合理布局D只看眼前，不計(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)86、商業(yè)場(chǎng)所對(duì)市容有很大影響，要符合社會(huì)的（）oA-貫要求B超前要求C實(shí)用要求D美學(xué)要求87、商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)管理內(nèi)容之一是建立企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)，它包括（）。A理念識(shí)別體系B視覺(jué)識(shí)別體系C行為識(shí)別體系D幻想識(shí)別體系88、公共商業(yè)場(chǎng)所識(shí)別體系包括（）oA企業(yè)名稱B商標(biāo)，招牌C企業(yè)簡(jiǎn)介D員工服裝89、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理包括（）等房屋建筑的管理。A工業(yè)廠房B生產(chǎn)車間C倉(cāng)庫(kù)D住宅區(qū)90、各類環(huán)境小區(qū)的功能有（）oA強(qiáng)化管理B方便耐用C美化環(huán)境D組織空間三、判斷提（每題1分，滿分10分）91、在物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司始終處于主導(dǎo)地位，是管理的主體。（）92、只要是對(duì)業(yè)主和使用人有利的事，物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)該積極去做。（）93、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)有權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)的不正當(dāng)決定。（）94、住宅小區(qū)最大特點(diǎn)是相對(duì)封閉獨(dú)立，居住功能單一，居民居住集中。（）95、住宅小區(qū)物業(yè)管理的動(dòng)態(tài)管理指的就是狀態(tài)化管理。（）96、IS09000族的核心就是創(chuàng)名牌企業(yè)。（）97、目前，我國(guó)寫(xiě)字樓主要是專業(yè)人員依照氣寫(xiě)字樓所處的位置、規(guī)模、功能進(jìn)行分類。（）98、寫(xiě)字樓商務(wù)中心硬件設(shè)備的配備應(yīng)一步到位，一次性置備齊全。（）99、公共商業(yè)場(chǎng)所的良好形象是潛在

的資產(chǎn)和潛在的銷售額。()100、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)用作生活居住時(shí),須經(jīng)公安部門(mén)批準(zhǔn)同意。()參考答案一、單選題1、C2、BTOC\o"1-5"\h\z3、B4.C5.D6.A7.C8.A9.B10.A11.D12.B13.A14.A15.C16.D 17.C 18. C 19.B 20.D 21. C 22.A 23. B 24.B 25.D 26. B 27.A28.B 29.D 30. D 31.D 32.A 33. C 34.A 35. D 36.B 37.B 38. B 39.D40.C 41.B 42. D 43.D 44.C 45. D 46.D 47. A 48.D 49.A 50. A 51.C52.B 53.D 54. B 55.D 56.C 57. A 58.B 59. C 60.D二、多選題61.ABCD62.BCD63.ACD64.ABC65.BCD66.BC67.ABC68.ABCD69.ABCD70.ABCD71.ABC72.BCD73.ABCD74.ABD75.ABC76.ACD77.ABD78.BCD79.ABCD80.BCD81.AC82.ACD83.ABC84.BCD85.ABD86.ACD87.ABC88.ABCD89.ABC90.BCD三、判題91.X92.X93.V94.V95.X96.X97.V98.X99.V100.V試題2一、單項(xiàng)選擇

.物業(yè)不僅有價(jià)值，而且具有使用或觀賞價(jià)值，這體現(xiàn)了物業(yè)的（B）《基礎(chǔ)》P2A、固定性B、高值性C、耐久性D、多樣性.物業(yè)管理企業(yè)對(duì)不屬于自己管轄范圍的問(wèn)題（A）《員》PP5-9A、也要給住用人以滿意的答復(fù)B、不必作出答復(fù)C、必須徹底解決D、應(yīng)及時(shí)向上級(jí)報(bào)告.物業(yè)管理企業(yè)接到報(bào)修后立即行動(dòng)，馬上修好，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)（D）的影響是非常明顯的。A、經(jīng)濟(jì)效益B、知名度C、規(guī)模D、信譽(yù).當(dāng)主用人因特殊原因希望花錢(qián)買(mǎi)方便時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件滿足其要求，提供（B）《基礎(chǔ)》P6A、一般性服務(wù)B、特約性服務(wù)C、公共性服務(wù)D、公共代辦性服務(wù)

.物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的權(quán)利與職責(zé)要非常明確，才能做到人人有事做，事事有人管，這體現(xiàn)了（B）《基礎(chǔ)》P7-9A、業(yè)主至上原則B、權(quán)責(zé)分明原則C、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離原則D、公平競(jìng)爭(zhēng)原則.物業(yè)管理公司服務(wù)部的主要職能有（A）《基礎(chǔ)》P20-21A、依法建立各類服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)B、擴(kuò)大租賃業(yè)務(wù)C、負(fù)責(zé)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生D、負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的房屋修繕.物業(yè)管理公司的（A）是負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門(mén)?！痘A(chǔ)》P20-21A、工程部B、管理部C、產(chǎn)業(yè)部D、租賃部、業(yè)主直接參與物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理，這種自治管理是通過(guò)（A）實(shí)現(xiàn)的?！痘A(chǔ)》P25.P27A、業(yè)主大會(huì)B、業(yè)主代表大會(huì)C、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)D、物業(yè)管理公司.業(yè)主大會(huì)作出的決定，要有全體業(yè)主的（B）通過(guò)方可有效?！痘A(chǔ)》P28A、1/3以上

B、半數(shù)以上C、2/3以上D、全部.（C）不是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職責(zé)?！痘A(chǔ)》P28A、選舉業(yè)主委員會(huì)委員B、罷免業(yè)主委員會(huì)委員C、修改業(yè)主委員會(huì)章程D、選聘或解聘物業(yè)管理公司.業(yè)主委員會(huì)為取得社會(huì)團(tuán)體法人資格，需要（C）部門(mén)提交有關(guān)資料。《基礎(chǔ)》P121（一）一2、P132A、工傷B、公安C、房管D、城建.住宅小區(qū)物業(yè)管理的主要對(duì)象是（B）《基礎(chǔ)》P8服務(wù)第一原則A、房屋B、業(yè)主C、設(shè)備D、環(huán)境.（A）是最容易被管理者控制的因素、住宅小區(qū)構(gòu)成中最重要的因素。A、人為環(huán)境B、地理環(huán)境C、自然環(huán)境

D、社會(huì)環(huán)境.物業(yè)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)與物業(yè)管理公司簽訂（B）,委托其介入物業(yè)的前期管理和銷售工作。A、托管合同B、臨時(shí)委托合同C、永久性合作協(xié)議D、合作備忘錄.住宅小區(qū)物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的關(guān)鍵性問(wèn)題是（C）?！痘A(chǔ)》P8服務(wù)第一原則A、創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益B、減少漏交管理費(fèi)的現(xiàn)象C、使住宅小區(qū)居民滿意D、協(xié)調(diào)好業(yè)主之間的關(guān)系.業(yè)主公約簽定的條件是小區(qū)入住率達(dá)（）以上，以入住業(yè)主中持有產(chǎn)權(quán)（）以上。A、30%30%B、30%50%C、50%50%D、50%80%.建設(shè)部對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求有（C）o《基礎(chǔ)》P47A、房屋完好率達(dá)98%以上B、居民滿意率達(dá)90%以上C、房屋零修及時(shí)率達(dá)100%D、新建小區(qū)公共綠地人均3平方米以上.與物業(yè)管理公司簽定寫(xiě)字樓物業(yè)管理合同的是（A）o《基礎(chǔ)》P66A、大廈業(yè)主委員會(huì)B、大廈承租人C、大廈產(chǎn)權(quán)人

D、大廈投資人.寫(xiě)字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是（D）?！痘A(chǔ)》P66A、物業(yè)的保值增值B、物業(yè)的出租率C、資金的良性循環(huán)D、設(shè)備的正常使用和保養(yǎng).寫(xiě)字樓的客戶服務(wù)主要指（C）《基礎(chǔ)》P67A、硬件服務(wù)B、軟件服務(wù)C、前臺(tái)服務(wù)D、保潔服務(wù).市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般都在（D）平方米以上?！痘A(chǔ)》P77A、1-3萬(wàn)1-5萬(wàn)1-10萬(wàn)3-10萬(wàn).大型車場(chǎng)、小件批發(fā)市場(chǎng)、電子工業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)屬于（A）商業(yè)場(chǎng)所?！痘A(chǔ)》P76A、敞開(kāi)型B、封閉型C、多用型D、綜合型.商場(chǎng)具有（A）,才會(huì)吸引更多的顧客?！痘A(chǔ)》P77-78A、自己鮮明的特色B、強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力C、潛在的無(wú)形資產(chǎn)

D、大面積的停車場(chǎng).現(xiàn)在我國(guó)大型商廈一般是每（D）平方米的地上建筑面積設(shè)置一個(gè)停車位?！痘A(chǔ)》P78A、10-100B、50-100C、100-200D、200-500.物業(yè)管理區(qū)域的標(biāo)志牌、路燈、垃圾桶等屬于（B）環(huán)境小品。A、裝飾性B、功能性C、分隔性D、人文性.在物業(yè)的接管驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系（D）o《基礎(chǔ)》P132-133A、利益關(guān)系B、責(zé)任公司C、供需關(guān)系D、監(jiān)管關(guān)系.（C）是選擇物業(yè)管理企業(yè)時(shí)要考慮的主要因素。A、收費(fèi)低廉B、規(guī)模較大C、社會(huì)信譽(yù)D、歷史長(zhǎng)久.物業(yè)管理招標(biāo)是由（C）負(fù)責(zé)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)選聘物業(yè)管理企業(yè)的一種方法。PA、物業(yè)開(kāi)發(fā)商B、業(yè)主C、物業(yè)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主

D、房地產(chǎn)管理部門(mén).一個(gè)有序的物業(yè)管理資料庫(kù)是一個(gè)完整的（B）oA、樹(shù)型圖B、菱形圖C、矩形圖D、環(huán)行圖.在管理檔案的各個(gè)環(huán)節(jié)中，（B）的重點(diǎn)是去偽存真，留下物業(yè)管理有用的資料?！秵T》P21A、收集B、整理C、歸檔D、利用.計(jì)劃按性質(zhì)分類有（A）《員》P15A、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、科研等B、國(guó)家、單位、部門(mén)等C、綜合、專題、項(xiàng)目等D、條文式、表格式、綜合式32物業(yè)管理勞動(dòng)成本為（C）A、有形成本B、無(wú)形成本C、固定成本D、有形成本和無(wú)形成本.物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也應(yīng)獲得一定的利潤(rùn)。其利潤(rùn)率暫由（D）來(lái)確定?！痘A(chǔ)》P147A、業(yè)主委員會(huì)B、物業(yè)管理公司C、政府房管部門(mén)

D、政府物價(jià)部門(mén).房屋共用部位維修基金是指專項(xiàng)用于房屋共用部位（D）的基金?！痘A(chǔ)》P148第一條A、日常保養(yǎng)B、日常維修C、所有維修D(zhuǎn)、大修理35屋面工程維修養(yǎng)護(hù)的中心內(nèi)容是（C）。《員》P77A、防水層的養(yǎng)護(hù)B、二次裝修管理C、杜絕不合理負(fù)荷D、避免蟲(chóng)害.在房屋計(jì)劃養(yǎng)護(hù)工作中，要求外墻每（B）徹底檢修一次?！秵T》P80A、3年B、5年C、10年D、15年.房屋維修管理的基本原則是（B）o《員》P80A、經(jīng)濟(jì)合理原則B、區(qū)別對(duì)待原則C、有償服務(wù)原則D、服務(wù)原則.新建房屋在保修期內(nèi)由施工單位負(fù)責(zé)，室外上下水和道路的B、一年C、兩年D、三年.服務(wù)指標(biāo)要求月走訪查訪率（B）以上。《員》P80A、30%B、50%C、60%D、80%.根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完損程度，房屋的完損等級(jí)可分為（）0A、兩類B、三類C、四類D、五類.個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)的房屋屬于（B）。A、一般損壞房B、基礎(chǔ)完好房C、完好房D、嚴(yán)重?fù)p壞房.小修工程的綜合平均費(fèi)用為所管房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的（）。A、1%以下B、3%以下C、5%以下D、10%以下

.經(jīng)過(guò)翻修重建的房屋必須達(dá)到（D）的標(biāo)準(zhǔn)。A、完好房B、70%完好房C、基本完好房D、基本完好房或完好房.房屋修繕設(shè)計(jì)必須以（C）為依據(jù)，并充分聽(tīng)取業(yè)主和使用人的意見(jiàn)，使方案更加合理、可行?！痘A(chǔ)》P50-55A、擋案資料B、現(xiàn)行法規(guī)C、房屋勘察堅(jiān)定D、房屋完損等級(jí).設(shè)備操作人員和設(shè)備維修人員按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)維修工作是（A）o《基礎(chǔ)》P50-55A、日常保養(yǎng)B、一級(jí)保養(yǎng)C、二級(jí)保養(yǎng)D、三級(jí)保養(yǎng).房屋附屬設(shè)備維修的中修工程，更換率一般在（）"、10%-30%B、5%-10%C、5%以下D、30%以上.依據(jù)國(guó)家和地方法規(guī)的規(guī)定，建設(shè)部（）發(fā)布了《城市房屋修繕管理規(guī)定》，這是房屋修繕管理的指導(dǎo)性文件。1991年1995年1998年

2000年.程控交換機(jī)房環(huán)境保持在最佳條件下，最佳室溫是（B）度?！秵T》P102A、10-2020-2520-4020-5049程控交換機(jī)房的溫度和濕度應(yīng)嚴(yán)格控制在極限條件之內(nèi)，極限相對(duì)濕度應(yīng)控制在（C）范圍之內(nèi)。《員》P102A、10%-50%B,20%-50%C、20%-80%D、50%-100%.在建筑物防雷等級(jí)劃分中，（）建筑物是指存在大量易燃物品的房屋，或具有重要政治意義的民用建筑物。A、一類B、二類C、三類D、四類.為防止雷擊時(shí)產(chǎn)生跨步電壓，避雷接地裝置與道路及建筑物的主要入口距離不得小于（B）。A、半米B、1米C、2米D、3米.電梯運(yùn)行管理中發(fā)生任何故障時(shí)首先要（D）。《員》PU9A、切斷電源

B、查清原因C、及時(shí)修復(fù)D、救護(hù)乘客出梯.我國(guó)給排水設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定，生活熱水當(dāng)無(wú)軟化水設(shè)施時(shí)，出水溫度不得高于(B)度。A、50B、55C、60D、65.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)動(dòng)用明火作業(yè)的簽批和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)工作由(D)負(fù)責(zé)。《員》P157A、保安部主管B、工程部主管C、義務(wù)消防員D、專業(yè)消防管理人員(B)滅火器不適撲滅帶電物質(zhì)的火災(zāi)?！秵T》P129A、二氧化碳B、泡沫C、干粉D、所有56生活引用水二次供水的水質(zhì)檢測(cè)每(A)一次。《員》P147A、半年B、一年C、二年

D、三年.防治物業(yè)環(huán)境固體廢棄物污染的重點(diǎn)是對(duì)（C）《員》P148A、商業(yè)垃圾的處理B、工業(yè)垃圾的處理C、生活垃圾的管理D、公共廁所的管理.我國(guó)有《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，一般居住區(qū)和文教區(qū)的晝夜噪聲標(biāo)準(zhǔn)分別是（C）分貝?！秵T》P154A、65.66B、55.45C、50.40D、40.30.物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)清運(yùn)管理區(qū)域內(nèi)的各種垃圾，一般要求垃圾收集后（B）清楚。A、當(dāng)時(shí)B、當(dāng)日C、隔日D、三日內(nèi)《基礎(chǔ)》P49.在綠化系統(tǒng)中，（A）范圍最廣，面積最大，是城市綠化中最重要的部分，基本上屬于房管部門(mén)或物業(yè)管理公司管轄?！秵T》P167A、公共綠地B、街頭道路綠地C、居住區(qū)綠地D、綠化環(huán)帶

.在工業(yè)廠房外墻或屋頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，應(yīng)（C）o《基礎(chǔ)》P91A、經(jīng)廠長(zhǎng)辦公會(huì)同意B、經(jīng)職工代表大會(huì)批準(zhǔn)C、事先向管理者申請(qǐng)D、事先經(jīng)工商部門(mén)批準(zhǔn).工業(yè)區(qū)內(nèi)各企業(yè)、車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物，不按要求造成的損失有（A）《基礎(chǔ)》P92A、責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé)B、物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)C、由雙方負(fù)責(zé)D、施工單位負(fù)責(zé).在物業(yè)管理法律關(guān)系中（B）法律關(guān)系占大多數(shù)?！痘A(chǔ)》P113A、刑事B、民事C、人事D、行政.民事法律關(guān)系的主要特點(diǎn)不包括（D）o《基礎(chǔ)》P113A、主體法律地位平等B、大多由當(dāng)事人自愿設(shè)立C、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)等D、主體之間有.法律規(guī)范的表達(dá)方式必須有一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嫿Y(jié)構(gòu)，假定、處理、制裁在法學(xué)上稱之為法律規(guī)范3要素。其中（B）是物業(yè)管理法律規(guī)范的核心。《基礎(chǔ)》P115A、假定

B、處理C、制裁D、處理和制裁.民事責(zé)任主要表現(xiàn)為一種（A）《基礎(chǔ)》P117A、財(cái)產(chǎn)責(zé)任B、侵害責(zé)任C、財(cái)務(wù)糾紛D、財(cái)務(wù)歸屬為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)（D）的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，指定《物業(yè)管理?xiàng)l例》《基礎(chǔ)》P130A.業(yè)主B、開(kāi)發(fā)商C、物業(yè)管理企業(yè)D、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè).物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照（C）,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！痘A(chǔ)》P130.P2A、物業(yè)管理?xiàng)l理的規(guī)定B、法律規(guī)范的規(guī)定C、物業(yè)服務(wù)合同約定D、業(yè)主大會(huì)的決定國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)，公平，公正的（A）選擇物業(yè)管理企業(yè)?！痘A(chǔ)》P130A、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制B、民主法制機(jī)制C、法律法規(guī)意識(shí)D、開(kāi)拓創(chuàng)新意識(shí)

.業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)(C)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。A、代表B、維護(hù)C、代表和維護(hù)D、監(jiān)督和指導(dǎo)《基礎(chǔ)》P143.召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)前(C)日以前通知全體業(yè)主?！痘A(chǔ)》P144A、3B、7C、15D、30.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的(C)《基礎(chǔ)》P30.P131A、權(quán)利機(jī)構(gòu)B、管理機(jī)構(gòu)C、執(zhí)行機(jī)構(gòu)D、附屬機(jī)構(gòu).在業(yè)主。業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的(B)o《基礎(chǔ)》P37.P132A、業(yè)主公約B、物業(yè)服務(wù)合同C、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議D、物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度

.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定(B),有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定?！痘A(chǔ)》P132A、業(yè)主公約B、業(yè)主臨時(shí)公約C、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議D、物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度.建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽定買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)包含(D)o《基礎(chǔ)》P133A、業(yè)主公約B物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度C業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則D前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照(D)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配屬必要的物業(yè)管理用房。《基礎(chǔ)》P133A、協(xié)議B、合同C、協(xié)調(diào)D、規(guī)定(B)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任?！痘A(chǔ)》P133A、施工單位B、建設(shè)單位C、物業(yè)管理企業(yè)D、業(yè)主委員會(huì).國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行(A)制度?！痘A(chǔ)》P23A、資質(zhì)管理B、合格證書(shū)

C、職業(yè)資格證書(shū)D、自制管理78物業(yè)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與（C）選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。A、業(yè)主B、業(yè)主委員會(huì)C、業(yè)主大會(huì)D、建設(shè)單位《基礎(chǔ)》《員》P3LP145.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于（A）《基礎(chǔ)》P133A、業(yè)主B、業(yè)主委員會(huì)C、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位D、物業(yè)管理企業(yè).物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由（C）按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！痘A(chǔ)》P9.P147.P134A、業(yè)主B、物業(yè)管理企業(yè)C、物業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)D、物價(jià)管理部門(mén)二、判斷題

81、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)選聘的專業(yè)服務(wù)企業(yè)可以試行承包責(zé)任制。（對(duì)）《基礎(chǔ)》P982、業(yè)主委員會(huì)不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要是有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。（對(duì)）《基礎(chǔ)》P31.商業(yè)場(chǎng)所不僅包括各類商店，而且也包括服務(wù)企業(yè)、娛樂(lè)場(chǎng)所和銀行等。（對(duì)）《基礎(chǔ)》P76.搞好工業(yè)區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生工作，工廠區(qū)職工負(fù)主要責(zé)任，物業(yè)管理公司要密切配合。（錯(cuò)）《基礎(chǔ)》P94.竣工驗(yàn)收是由政府建設(shè)行政單位負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)共同組織綜合驗(yàn)收小組進(jìn)行。（錯(cuò)）《基礎(chǔ)》P7.房屋修繕工程質(zhì)量分為“合格”和“優(yōu)良”兩個(gè)等級(jí)，評(píng)定時(shí)各項(xiàng)工程均應(yīng)達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。（錯(cuò)）.運(yùn)行電梯發(fā)生故障時(shí)，保養(yǎng)單位的專業(yè)人員負(fù)責(zé)搶修和電梯設(shè)備的大修更新。（錯(cuò)）《員》P100.在集中式生活用水供應(yīng)系統(tǒng)中，許多設(shè)備均屬于壓力容器,對(duì)其安裝與維修，應(yīng)由物業(yè)管理公司的技術(shù)人員進(jìn)行。（錯(cuò)）車輛入庫(kù)后，車內(nèi)貴重物品丟失由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。（錯(cuò)）《員》P142廣告的經(jīng)濟(jì)功能式：溝通產(chǎn)需，推動(dòng)產(chǎn)生，指導(dǎo)消費(fèi)。（錯(cuò)）經(jīng)資格預(yù)審后，公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書(shū)，資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人不必告知資格預(yù)審結(jié)果。（錯(cuò)）《基礎(chǔ)》P139

.在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí)，可以由招標(biāo)人從選擇不多于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。（錯(cuò)）《基礎(chǔ)》P139.投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件有疑問(wèn)需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式向招標(biāo)人提出。（對(duì)）《基礎(chǔ)》P140.在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件,為無(wú)效的投標(biāo)文件;在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者為改的內(nèi)容有效。（錯(cuò)）《基礎(chǔ)》P140.被取消評(píng)標(biāo)資格的人員，一年不得再參加評(píng)標(biāo)活動(dòng)。（錯(cuò)）《基礎(chǔ)》P141.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)假選人為中標(biāo)人。（對(duì)）《基礎(chǔ)》P142.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書(shū)。（對(duì)）《基礎(chǔ)》P142.招標(biāo)文件或者投標(biāo)文件使用兩種以上語(yǔ)言文字的，必須有一種是中文；如對(duì)不同文本的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準(zhǔn)。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致，以文字表示的金額為準(zhǔn)。（對(duì)）《基礎(chǔ)》P142.推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需投標(biāo)表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反應(yīng)。（對(duì)）《基礎(chǔ)》P144

100.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)賽用，盈餓或者虧損均有物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。（對(duì)）《基礎(chǔ)》P147試題3物業(yè)管理基本概念1、物業(yè)的概念從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)是指己建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地是指與上述建筑物相配套或?yàn)榻ㄖ锏氖褂谜叻?wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場(chǎng)地、庭院、干道等。2、物業(yè)的長(zhǎng)期性和永久性物業(yè)的長(zhǎng)期性是指建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其自然壽命期限可達(dá)幾十年上百年，可供人們長(zhǎng)期使用。物業(yè)的永久性僅是就土地而言，土地是永存的，具有不可毀滅性，而要筑物則可能滅失或逐漸損耗，直至喪失自然壽命。3、物業(yè)的配套性物業(yè)的配套性是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。沒(méi)有配套設(shè)施的物業(yè)是難以滿足人們的各種實(shí)際需要的，物業(yè)配套越齊，其功能發(fā)揮就越充分。4、物業(yè)的效用性物業(yè)的效用性是指人們因占有使用物業(yè)而得到某些需求的滿足，具體體現(xiàn)在：物業(yè)既可以為生活服務(wù)，也可以為生產(chǎn)服務(wù)，可以保值。增值，可以作為資本參與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，可以抵押貸款等。5、物業(yè)的自然質(zhì)量物業(yè)的自然質(zhì)量是指物業(yè)實(shí)體所具備的物理性能、特征、基本條件及其周圍所處的環(huán)境條件，它包括：①區(qū)位;

①地質(zhì)。地形、地勢(shì)（一般，地勢(shì)高的優(yōu)于地勢(shì)低的）③地塊平面形狀和面積；④日照。通氣、干濕、氣候；⑤環(huán)境狀況；⑥樓齡與完損程度;⑦工程質(zhì)量（包括建筑工程質(zhì)量、裝修質(zhì)量。環(huán)境施工質(zhì)量等），工程質(zhì)量不僅直接影響物業(yè)的使用壽命，還影響其使用功能的發(fā)揮以及用戶的滿意度；⑧物業(yè)結(jié)構(gòu)類型與設(shè)施；⑨物業(yè)外觀與裝修；⑩物業(yè)平面與平面利用。6、物業(yè)的驗(yàn)收一般而言，業(yè)主在驗(yàn)收住宅時(shí)應(yīng)重點(diǎn)檢查以下部位或設(shè)施的質(zhì)量問(wèn)題：①門(mén)窗是否密縫。貼臺(tái)，框架是否牢固、安全、平整，門(mén)鎖有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題等。①水管、水表、水龍頭是否完好，下水道是否有堵塞，地漏。馬桶排水是否通暢，是否有注水現(xiàn)象。③墻面、屋頂及地板是否平整，是否有剝落或起砂現(xiàn)象，是否滲水等。④電線、電燈、電表是否有質(zhì)量缺陷，空調(diào)是否漏水，制冷效果是否正常。物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主提出的質(zhì)量問(wèn)題要盡量當(dāng)場(chǎng)解答或記錄在案。若確系因施工驗(yàn)收時(shí)的疏漏而存在的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)通知施工單位或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司盡快整修。⑤其他配套設(shè)施設(shè)備是否能正常使用。7、物業(yè)管理物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有權(quán)人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、設(shè)施、綠化。衛(wèi)生。交通。治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。為業(yè)主和承租人提供高效。優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，創(chuàng)造安全。舒適、和諧的居住環(huán)境，使物業(yè)發(fā)揮

最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，并且盡可能保值、增值。其管理對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是住戶。8、物業(yè)管理的主要原則物業(yè)管理應(yīng)堅(jiān)持的主要原則：一是有償服務(wù)的原則，二是業(yè)主自治與委托物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則，三是統(tǒng)一的金方位多層次管理服務(wù)的原則，四是實(shí)行合同委托的原則。9、物業(yè)理的主要作用①物業(yè)管理可以延長(zhǎng)物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮。②物業(yè)管理能為業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環(huán)境。③物業(yè)管理有利于提高城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化程度。④完善的物業(yè)管理不單是使物業(yè)保值，而且可以使物業(yè)增值。10、物業(yè)管理服務(wù)的分類物業(yè)管理服務(wù)分為公共服務(wù)、代辦服務(wù)和特約服務(wù)三類。公共服務(wù)指物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)修繕運(yùn)轉(zhuǎn)、綠化管理、衛(wèi)生清招保潔、治安管理進(jìn)行的日常管理服務(wù)，代辦服務(wù)指代收水、氣、電、通訊、有線電視等代辦服務(wù)；特約服務(wù)指提供公共服務(wù)以外的其它與居民生活、公眾服務(wù)相關(guān)的服務(wù)。11、物業(yè)管理公共服務(wù)的主要內(nèi)容物業(yè)管理公共服務(wù)主要包括以下方面：①房屋建筑共用部位的養(yǎng)護(hù)。維修和管理，包括門(mén)廳、樓梯間、樓道、外墻面、承重結(jié)構(gòu)。屋頂?shù)龋虎诠灿迷O(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)，維修。運(yùn)行和管理，包括：電梯、水泵、二次洪水設(shè)施。上下水管道。中央空調(diào)、共用照明設(shè)施、消防設(shè)備等；③附屬配套建筑和設(shè)施的養(yǎng)

護(hù)、維修和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。自行車房（棚）。停車場(chǎng)（庫(kù)）等。④公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)和管理；⑤公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所和房屋共用部位的清掃保潔。除“四害”以及垃圾的收集、清運(yùn)等；⑤車輛停放與行駛循序的管理，①維持公共秩序，包括安全監(jiān)控。巡視、門(mén)崗執(zhí)勤等；①物業(yè)檔案資料的保管。以上內(nèi)容應(yīng)該是物業(yè)管理部門(mén)面向所有業(yè)主提供的最基本的管理與服務(wù)，只要業(yè)主交納了管理費(fèi)物業(yè)管理部門(mén)就必須提供。當(dāng)然,具體的物業(yè)管理費(fèi)所包含的內(nèi)容，主要是通過(guò)物業(yè)管理合同來(lái)約定,既有可能多于上述內(nèi)容，也有可能少于上述內(nèi)容，視具體情況而定,如，某一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)本無(wú)綠化地，當(dāng)然就不存在有綠化管理費(fèi)了12、物業(yè)管理的特約服務(wù)物業(yè)管理特約服務(wù)主要包括：物業(yè)管理公司可以接受業(yè)主、使用人的委托，提供諸如車輛保管。房屋代管、室內(nèi)清潔、家電維修。裝修房屋、維修房屋自用部位和自用設(shè)備，料理家務(wù)、代購(gòu)車船機(jī)票、代購(gòu)商品、代收代繳水電氣視訊費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、代訂報(bào)刊雜志、代聘保姆。接送小孩、搬運(yùn)物品等專項(xiàng)特約服務(wù)。13、如何選聘滿意的物業(yè)管理企業(yè)選擇物業(yè)管理主要應(yīng)綜合考慮以下幾個(gè)重要問(wèn)題：①物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)資格：提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)應(yīng)具備物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。②人員素質(zhì)，物業(yè)管理工作主要是通過(guò)對(duì)業(yè)主和非業(yè)主使用人的服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的管理，因此管理者和操作者的素質(zhì)顯得十分重要，考查物業(yè)管理公司人員素質(zhì),主要應(yīng)從以下兩方面來(lái)把握：A、專業(yè)人員配置情況，即，是否有足

夠的合格專業(yè)技術(shù)人員，包括“建筑工程”類工程技術(shù)人員、“機(jī)電”類工程技術(shù)人員、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)及物業(yè)管理專業(yè)人員。B、工作人員形象及其工作態(tài)度。②物業(yè)管理公司的社會(huì)信譽(yù)，有關(guān)投訴記錄情況，有無(wú)重大安全責(zé)任事故。④收費(fèi)是否合理，即是否按照物價(jià)管理部門(mén)所批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在政策允許的范圍內(nèi)收取合理的費(fèi)用。⑤管理業(yè)績(jī):所管理的物業(yè)項(xiàng)目是否獲得過(guò)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號(hào)，所管理的物業(yè)項(xiàng)目的租金和出租率是否高于同類項(xiàng)目的同期水平。⑥已往的管理質(zhì)量，即應(yīng)對(duì)物業(yè)管理公司正在管理和已往管理的物業(yè)進(jìn)行考察,看一看各項(xiàng)服務(wù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和管理上所采取的措施。另外，還應(yīng)選擇合適的選聘方式，如議標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、公開(kāi)招標(biāo)等。14、住戶在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)注意的問(wèn)題住產(chǎn)在辦理人住手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下事項(xiàng)：①要對(duì)房屋的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，檢查房屋有無(wú)外觀上滲漏水、裂縫等房屋質(zhì)量因素；②在已實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂入住公約，遵守該小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定；③要了解物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容。質(zhì)量及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。15、物業(yè)使用中的禁止行為為了保障物業(yè)的完好和安全，業(yè)主和使用人裝修房屋時(shí)，應(yīng)遵守有關(guān)房屋裝修管理規(guī)定，事先告知物業(yè)管理公司。業(yè)主和使用人如果違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)造成他人損失的，應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。①損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，②占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備,③在天井、庭園、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其他場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；④侵占綠地、毀壞綠地；⑤亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng)；⑥亂倒垃

圾、雜物；⑦在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)。亂刻畫(huà)；⑧排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；⑨法律、法規(guī)禁止的其他行為。16、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任的區(qū)分業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門(mén)以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電，氣。戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面。樓梯間。通道、屋面，上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯。機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施,由物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理合同組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。17、不動(dòng)產(chǎn)的相鄰共系，如何協(xié)調(diào)？不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便、生活、團(tuán)結(jié)互助。公平合理的精神，正確處理截水、排水。通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙、賠償損失。18、在公共場(chǎng)所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等,沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)民事責(zé)任？在公共場(chǎng)所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，

沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。19、建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物懸掛物發(fā)生倒塌、脫落造成他人損害的，應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)民事責(zé)任？建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。20、若出現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)糾紛，應(yīng)向誰(shuí)投訴？在我市，若出現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地區(qū)（市）縣物業(yè)管理主管部門(mén)投訴，調(diào)解不成的，可向市物業(yè)管理主管部門(mén)申請(qǐng)調(diào)處。也可依法申請(qǐng)仲裁，或向人民法院提起訴訟。21、為什么要推行物業(yè)管理前期介入？推行物業(yè)管理前期介入，目的在于：①讓開(kāi)發(fā)商重視物業(yè)管理工作，讓開(kāi)發(fā)商明白其在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)、職責(zé)，為物業(yè)的管理提供應(yīng)有的先天基礎(chǔ)條件；②物業(yè)管理超前介入，能夠完善物業(yè)的使用功能，避免或減少物業(yè)使用。管理上的缺陷；能夠加強(qiáng)施工監(jiān)管，提高工程質(zhì)量；也有利于物業(yè)公司了解掌握物業(yè)狀況，更好地為業(yè)主服務(wù)；③改變和增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念，幫助業(yè)主明明白白消費(fèi)，有利于保護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)中當(dāng)事人的合法權(quán)益?？傊ㄟ^(guò)物業(yè)管理前期介入，從物業(yè)使用和管理的角度，幫助開(kāi)發(fā)商克服物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，施工等階段的不足，明確物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的責(zé)任，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

22、前期物業(yè)管理及其服務(wù)協(xié)議前期物業(yè)管理服務(wù)是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議是購(gòu)房人在與房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂購(gòu)房協(xié)議的同時(shí)，與開(kāi)發(fā)建設(shè)單應(yīng)或其選定的物業(yè)管理公司就前期物業(yè)管理服務(wù)的約定，此協(xié)議一般作為購(gòu)房協(xié)議的附件。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的主要內(nèi)容有：協(xié)議當(dāng)事人情況、物業(yè)情況、雙方的權(quán)利與義務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及其責(zé)任、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（含公共性服務(wù)費(fèi)用、有償特約服務(wù)費(fèi)用。代收代繳服務(wù)費(fèi)用）、維修基金的歸集管理與使明、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、違約責(zé)任。其他約定等以及《物業(yè)使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》兩個(gè)附件。為了讓消費(fèi)者明明白白消費(fèi)，保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，國(guó)家建設(shè)部已制訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》（示范文本），當(dāng)事人可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)示范文本中有關(guān)條款予以選擇、調(diào)整。物業(yè)業(yè)主的自治與自律23、為什么在物業(yè)管理中要實(shí)行業(yè)主自治？業(yè)主是物業(yè)的主人，掌管著自己財(cái)產(chǎn)的出有、使用和支配、處分權(quán)。在一宗物業(yè)內(nèi)，每一個(gè)業(yè)主不僅是自己擁有產(chǎn)權(quán)的那部分物業(yè)的主人，也是整個(gè)物業(yè)共用、公用部分的主人之一。物業(yè)管理的好壞，是全體業(yè)主共同的責(zé)任，關(guān)系到每一個(gè)業(yè)主和使用人自身的權(quán)益。這就要求所有業(yè)主都要增強(qiáng)物業(yè)權(quán)利意識(shí)、自治意識(shí)和自津意識(shí)，共同參與管理，變被動(dòng)接受管理

力以主人翁的姿態(tài)主動(dòng)地行使管理權(quán)，即建立業(yè)主物業(yè)自律自治管理體制。24、業(yè)主自治物業(yè)業(yè)主對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，具有和行使管理權(quán)，這是業(yè)主自治。由于在整個(gè)物業(yè)的使用過(guò)程中，全體業(yè)主之間還存在著各業(yè)主相互之間的鄰里關(guān)系，既有全體業(yè)主共同的利益（即公眾利益），又有單個(gè)業(yè)主各自的利益，因此，在業(yè)主自治的同時(shí)，還要求業(yè)主自津。25、物業(yè)業(yè)主自治的具體體現(xiàn)物業(yè)業(yè)主自治有兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，首先要有一個(gè)全體業(yè)主共同遵守的業(yè)主公約，以此來(lái)指導(dǎo)。規(guī)范、約束所有業(yè)主和使用人的行為，使之共同地自覺(jué)維護(hù)公眾利益和公共環(huán)境。業(yè)主公約是所有業(yè)主和使用人自津的保證，電是實(shí)行自治的前提。其次要成立業(yè)主委員會(huì)，代表、維護(hù)廣大業(yè)主的利益，對(duì)物業(yè)的管理提出具體要求，以合同的形式委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的具體工作。26、業(yè)主大會(huì)（業(yè)主代表大會(huì)）與業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：①選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；②審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;③聽(tīng)取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報(bào)告;④決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：①召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；②根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決議選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)臺(tái)同；③設(shè)立物業(yè)維修基金

的，負(fù)責(zé)監(jiān)督該基金的管理和使用；④審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；⑤聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，⑥監(jiān)督公共要筑、公共設(shè)施的合理使用；⑦業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。27、如何實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治自律與統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合？在物業(yè)管理中，業(yè)主自治自律與統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合是通過(guò)業(yè)主委員會(huì)自主委托物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。兩者之間的關(guān)系是委托和被委托的關(guān)系，是平等的關(guān)系。雙方的權(quán)利義務(wù)通過(guò)物業(yè)管理委托合同來(lái)明確和保障。28、在一個(gè)物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)，可以由兩家物業(yè)管理企業(yè)分別實(shí)行管理嗎？按照物業(yè)管理的統(tǒng)一專業(yè)化管理原則，在一個(gè)物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)，不應(yīng)由兩家物業(yè)管理企業(yè)分割管理，而應(yīng)由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理，避免出現(xiàn)分散多頭的管理形式。29、某小區(qū)下崗職工較多，業(yè)主委員會(huì)想根據(jù)小區(qū)具體情況，直接從事物業(yè)管理服務(wù)，這是否可以？物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與委托物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理，但不得從事以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，即除與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理委托臺(tái)同外，不得具體從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)。因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)是一個(gè)權(quán)益維護(hù)組織，而不是經(jīng)濟(jì)組織，加之從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)須有資質(zhì)證書(shū)，其從業(yè)人員要持崗位合格證書(shū)上崗；再者業(yè)主委員會(huì)如要具體從事物業(yè)管理經(jīng)籬服務(wù)活動(dòng)，就會(huì)使其喪失物業(yè)管理監(jiān)督職能。

因此，作為業(yè)主委員會(huì)的成員，應(yīng)當(dāng)按照我市有關(guān)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，履行好業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，積極協(xié)助物業(yè)管理公司搞好小區(qū)物業(yè)管理工作。至于小區(qū)內(nèi)下崗職工，可以與物業(yè)管理公司協(xié)商，物業(yè)管理公司可根據(jù)其實(shí)際情況吸納符臺(tái)條件的下崗職工為物業(yè)管理公司員工。物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)30、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)資質(zhì)認(rèn)可的物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。使用人委托對(duì)其城市住宅區(qū)及非住宅區(qū)內(nèi)的建筑！其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化。衛(wèi)生、道路、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕。整治服務(wù)及提供其它與居民生活、公眾服務(wù)相關(guān)的服務(wù)管理所收取的費(fèi)用。31、住戶在繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意些什么問(wèn)題？住戶在繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下事項(xiàng)：一是所收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用不得超過(guò)政府有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，二是應(yīng)審驗(yàn)物業(yè)管理企業(yè)有無(wú)《經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)許可證》或批準(zhǔn)文件，三是物業(yè)管理人員應(yīng)填寫(xiě)住戶所持的《成都市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)記錄手冊(cè)》，并開(kāi)具發(fā)票。32、空置房是否也要交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用？根據(jù)《四川省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》的規(guī)定，在以委托實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)，以購(gòu)買(mǎi)商品房取得產(chǎn)權(quán)后尚未人住的業(yè)主，減辦繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，尚未售出的商品房，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照一定比例繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，具體比例由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

33、我市物業(yè)管理收費(fèi)有何規(guī)定？在我市五城區(qū)（含高新區(qū)），從事物業(yè)管理的企業(yè)必須憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)等辦理《經(jīng)營(yíng)性收賽許可證》，實(shí)行憑證收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，必須報(bào)市物價(jià)局審查批準(zhǔn)。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)局制定。34、購(gòu)房款、租金中是否已含有物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？已購(gòu)（租）房入往，再交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是否重復(fù)收費(fèi)？購(gòu)房款是購(gòu)房人為取得房屋所有權(quán)及該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)而支付給售房人的費(fèi)用，租金是房屋承租人為取得房屋的占有使用權(quán)而支付給出租人的費(fèi)用，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是因物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)行主方位維修養(yǎng)護(hù)管理，使物業(yè)環(huán)境整潔。美觀、舒適，延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值，并為住戶提供綜合性服務(wù)，由物業(yè)業(yè)主使用人支付給物業(yè)管理企業(yè)的費(fèi)用。因此，購(gòu)房款、租金中不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)，已購(gòu)（租）房人住，再另外交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不是重復(fù)收費(fèi)。未抄表到戶的二次供水供電的水電費(fèi)收取時(shí)，水電線路損耗和設(shè)備損耗是否該分?jǐn)偅抗貌课凰娰M(fèi)、設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用及其人工費(fèi)又如何分?jǐn)倢?duì)于因客觀原因暫不能實(shí)行抄表到戶的二次供電供水的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)或大廈，業(yè)主應(yīng)按實(shí)際發(fā)生成本交費(fèi)。線路損耗和設(shè)備損耗應(yīng)攤?cè)朊繃嵒蛎慷人娏?。公用部位水電費(fèi)、設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用及其人工費(fèi)等應(yīng)攤?cè)牍芾碣M(fèi)成本,不能重復(fù)分?jǐn)偦蚴杖　?/p>

35、物業(yè)管理服務(wù)收賽定價(jià)原則是什么？物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的價(jià)格形式，由物業(yè)管理公司（單位）會(huì)同業(yè)主委員會(huì)擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)同級(jí)物價(jià)部門(mén)核定、審批或備案。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金36、購(gòu)買(mǎi)了房屋，為何還要繳納房屋難修專項(xiàng)基金？房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及附屬配套公共建筑和設(shè)施等的維修和更新,是真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值和使用價(jià)值，并使之保值增值的前提。作為房屋產(chǎn)權(quán)人的業(yè)主，在委托物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)，要求適時(shí)維修、更新這些共用設(shè)備、設(shè)施時(shí)，就完全有義務(wù)分擔(dān)一部分維修基金。另一方面房屋的共用部位和共用設(shè)施，會(huì)隨著使用年限的增長(zhǎng)而逐漸損壞和老化，這部分公共物業(yè)的價(jià)值在貶低，由于不可分割性，直接影響到業(yè)主擁有的物業(yè)價(jià)值，而維修專項(xiàng)基金的逐年積存，則正好可抵消這一貶值部分。從表面上看，業(yè)主繳納的維修專項(xiàng)基金的逐年積存，則正好可抵消這一貶值部分。從表面上看，業(yè)主繳納的維修專項(xiàng)基金似乎是一項(xiàng)費(fèi)用支出，實(shí)質(zhì)上這筆支出是業(yè)主財(cái)產(chǎn)的逐年逐月積累，就好像業(yè)主每月在銀行存錢(qián)一樣，繳納維修專項(xiàng)基金等于在積累財(cái)富。因此，購(gòu)買(mǎi)房屋支付購(gòu)房款后，業(yè)主還需按產(chǎn)權(quán)份額定期交納一定的房屋維修專項(xiàng)基金。試題4物業(yè)管理員四級(jí)試卷一、單選題（每題1分，滿分60分）

1、綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)中的特約性服務(wù)是具有()性質(zhì)的服務(wù)方式。A、管理和被管理B、服務(wù)和被服務(wù)C、整體和局部D、環(huán)境保潔管理2、當(dāng)住用人因特殊原因希望花錢(qián)買(mǎi)方便時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件滿足其要求，提供()。A、一般性服務(wù)B、特約性服務(wù)C、公共性服務(wù)D、公眾代辦性服務(wù)3、在下列的闡述中，哪一項(xiàng)說(shuō)法是不正確的()oA、早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊B、前期物業(yè)管理為早期介入打下良好基礎(chǔ)C、前期物業(yè)管理是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)D、后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的延續(xù)4、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)的權(quán)利與職責(zé)要非常明確，才能做到人人有事做，事事有人管，這體現(xiàn)了()oA、業(yè)主至上原則B、權(quán)責(zé)分明原則C、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離原則D、公平競(jìng)爭(zhēng)原則5、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的()oA、權(quán)利機(jī)構(gòu)B、執(zhí)行機(jī)構(gòu)C、管理機(jī)構(gòu)D、附屬機(jī)構(gòu)6、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理，體現(xiàn)了物業(yè)管理的。原則。A、權(quán)責(zé)分明B、業(yè)主主導(dǎo)C、統(tǒng)一管理D、專業(yè)高效7、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照“誰(shuí)享用，誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，所收費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到()A、價(jià)格優(yōu)惠B、質(zhì)價(jià)相符C、物美價(jià)廉D、價(jià)格偏低

8、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過(guò)()的辦法，將一些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其它具有實(shí)力的專業(yè)公司。A、承包B、簽定合同C、雙方協(xié)商D、中介9、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，管理企業(yè)所收的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到()oA、質(zhì)價(jià)相符B、能夠承受C、價(jià)格優(yōu)惠D、價(jià)格偏低10、物業(yè)管理涉及到的法律很多，遇到的問(wèn)題又十分復(fù)雜，在處理問(wèn)題時(shí)應(yīng)以()為依據(jù)。A、企業(yè)的規(guī)章制度B、業(yè)主委員會(huì)章程C、上級(jí)行政部門(mén)的指示D、法律、法規(guī)11、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》不適用于()oA、高檔商品住宅B、普通商品住房C、經(jīng)濟(jì)適用住房D、集資建房12、由海外投資者同國(guó)內(nèi)企業(yè)合資的物業(yè)管理企業(yè)屬于()企業(yè)。A、股份制B、聯(lián)營(yíng)C、民營(yíng)D、合資13、注冊(cè)資本必須在1000萬(wàn)元以上的公司是()oA、有限公司B、有限責(zé)任公司C、股份有限公司D、股份合作公司14、物業(yè)管理有限責(zé)任公司的()是公司的經(jīng)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)。A、股東會(huì)B、董事會(huì)C、監(jiān)事會(huì)D、職代會(huì)15、物業(yè)管理公司的()是負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門(mén)。A、工程部B、管理部C、產(chǎn)業(yè)部D、租賃部

16、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或使用人投訴的部門(mén)是()A、管理部B、監(jiān)察部C、客戶服務(wù)部D、產(chǎn)業(yè)部17、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理，這種自治管理是()oA、業(yè)主直接進(jìn)行的B、通過(guò)房地產(chǎn)行政部門(mén)實(shí)現(xiàn)的C、通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)實(shí)現(xiàn)的D、通過(guò)物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)的18、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建商品住宅出售額達(dá)到()以上后，可以召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。A、20%B、30%C、50%D、80%19、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住宅出售額達(dá)到()以上后，可以召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)A、30%B、50%C、60%D、80%20、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主使用()，可以召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。A、滿一年B、滿兩年C、一年以內(nèi)D、兩年以內(nèi)21、第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)由()組織召開(kāi)。A、房地產(chǎn)行政管理部門(mén)B、房屋出售單位C、業(yè)主委員會(huì)D、物業(yè)管理公司22、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中，規(guī)定北方地區(qū)居室內(nèi)溫度不得()oA、高于16tB、低于162C、高于20tD、低于20X：23、我國(guó)中型寫(xiě)字樓的建筑面積一般在()。A^1萬(wàn)平方米以下B、1-3萬(wàn)平方米C、3萬(wàn)平方米以上D、5萬(wàn)平方米以上24、我國(guó)寫(xiě)字樓按功能可以分為()三種類型。

A、一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)B、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)C、大型、中型、小型D、單純型、綜合型、商住型25、在寫(xiě)字樓的管理方式中，委托服務(wù)型與自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的根本區(qū)別是物業(yè)管理公司的()不同。A、管理職能B、管理范圍C、產(chǎn)權(quán)狀況D、經(jīng)濟(jì)效益第2頁(yè)(共6頁(yè))26、寫(xiě)字樓的管理方式不包括()A、委托服務(wù)型B、自主經(jīng)營(yíng)型C、專業(yè)服務(wù)公司型D、有關(guān)部門(mén)委派型27、與物業(yè)管理公司簽訂寫(xiě)字樓物業(yè)管理合同的是()A、大廈業(yè)主委員會(huì)B、大廈承租人C、大廈產(chǎn)權(quán)人D、大廈投資人28、寫(xiě)字樓商務(wù)服務(wù)中心是()為了方便客人，滿足客人需要設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。A、寫(xiě)字樓業(yè)主B、大廈承租人C、大廈業(yè)主委員會(huì)D、物業(yè)管理公司29、寫(xiě)字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是()A、物業(yè)的保值增值B、物業(yè)的出租率C、資金的良性循環(huán)D、設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)30、在工業(yè)廠房外墻或屋頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，應(yīng)()A、經(jīng)廠長(zhǎng)辦公會(huì)同意B、經(jīng)職工代表大會(huì)批準(zhǔn)C、事先向管理者申請(qǐng)D、事先經(jīng)工商部門(mén)批準(zhǔn)31、()是指可開(kāi)發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物體實(shí)質(zhì)和依托于物體實(shí)質(zhì)上的權(quán)益。A、物業(yè)管理B、房地產(chǎn)C、不動(dòng)產(chǎn)D、單元性地產(chǎn)

32、“物業(yè)''是廣東、香港和澳門(mén)地區(qū)人們對(duì)()房地產(chǎn)的稱謂。A、單元性B、綜合性C、普通型D、別墅性33、因?yàn)槲飿I(yè)具有(),所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)，要考慮與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。A、穩(wěn)定性B、固定性C、耐久性D、多樣性34、物業(yè)不僅有價(jià)值，而且具有使用價(jià)值或觀賞價(jià)值，這體現(xiàn)了物業(yè)的()oA、固定性B、耐久性C、多樣性D、高值性35、物業(yè)的法律屬性集中反映在()的關(guān)系上。A、管理B、服務(wù)C、物權(quán)D、平等36、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的()oA、德國(guó)B、美國(guó)C、英國(guó)D、法國(guó)37、全國(guó)第一家物業(yè)管理公司在()誕生。A、北京B、上海C、廣州D、深圳38、1994年3月，建設(shè)部以第33號(hào)令頒布的(),為我國(guó)住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定了基礎(chǔ)。A、城市新建住宅小區(qū)管理辦法B、全國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定C、全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)D、全國(guó)城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)39、國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例自()開(kāi)始實(shí)施。A、2002年5月B、2002年9月C、2003年9月D、2004年1月40、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括()。A、物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)B、客戶管理服務(wù)C、安全服務(wù)D、環(huán)境保潔管理

二、多選題(每題2分，滿分20)81、民法對(duì)民事責(zé)任的規(guī)定主要包括()A、在什么情況下應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任B、在什么時(shí)候應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任C、違反合同的民事責(zé)任的構(gòu)成D、承擔(dān)民事責(zé)任的方式82、在我國(guó)，法律和政策是互相聯(lián)系的，它們的聯(lián)系表現(xiàn)在()A、政策是法律的依據(jù)B、政策對(duì)法律起指導(dǎo)作用C、法律對(duì)政策起制約作用D、法律是執(zhí)行政策的重要工具83、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行的義務(wù)有()A、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則B、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)C、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作D、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用84、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮()等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。A、業(yè)主和使用人的人數(shù)B、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備C、建筑物規(guī)模D、社區(qū)建設(shè)85、業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的()等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。A、設(shè)施設(shè)備B、建筑面積C、居住人數(shù)D、住宅套數(shù)86、業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出()決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。A、制定、修改業(yè)主公約B、制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則C、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)D、決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案、并監(jiān)督實(shí)施。87、業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)()等事項(xiàng)依法作出約定。

A、有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理B、業(yè)主的共同利益C、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)D、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任88、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就（）等事項(xiàng)作出約定。A、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的時(shí)間B、業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序C、業(yè)主投票權(quán)確定辦法D、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期89、遇有下列情況經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)（）A、投標(biāo)人少于3個(gè)B、投標(biāo)人超過(guò)3個(gè)C、住宅規(guī)模較小的D、具有非住宅物業(yè)的90、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)（）等內(nèi)容進(jìn)行約定A、物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用B、雙方的權(quán)利義務(wù)C、專項(xiàng)維修資金的管理與使用D、物業(yè)管理用房答案：1、C2、A3、A4、B5、C6、B7、A8、A9、D10、C11、D

12、A13、A14、D15、B16、B17、C18、C19、A20、B21、A22、D23、D24、D25、A26、C27、D28、B29、B30、D31.B32.A33.D34oB35、B36、A37、A38、C

39、B40、D81、ABD82、ABC83、ACD84、ACD85、ACD86、ABCD87、BCD88、ABCD89、BC90、ABC三、案例題(每題20分，滿分100分)【案例一】某小區(qū)居住的張女士，經(jīng)常與同樣居住在小區(qū)的其他老年人一起，在小區(qū)廣場(chǎng)上打太極拳，廣場(chǎng)周圍又幾株粗大的老楊樹(shù)。寒冬已至，樹(shù)葉已落，枯枝清晰可見(jiàn)。突然，一陣風(fēng)刮來(lái)，枯枝紛紛墜落，來(lái)不及躲閃的張女士被一根較粗的枯枝砸到在地。聞?dòng)嵹s來(lái)的保安遠(yuǎn)不能把張女士送到醫(yī)院，診斷為：頸椎損傷。請(qǐng)問(wèn)：(1)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)老楊樹(shù)是否有管理的義務(wù)？(2)對(duì)于此案的樹(shù)木致人受傷，物業(yè)管理公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任？【答案】(1)物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)的老楊樹(shù)有管理的義務(wù)。居住小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容之一是綠化管理，老楊樹(shù)屬于綠化范圍，故物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的老楊樹(shù)有管理的義務(wù)。(2)對(duì)于此案致人受傷，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。老楊樹(shù)上的枯枝被一陣風(fēng)吹過(guò)就會(huì)斷裂，已經(jīng)給樹(shù)周圍的人構(gòu)成人身和財(cái)產(chǎn)傷害的威脅，而物業(yè)公司作為老楊樹(shù)的管理者應(yīng)該發(fā)現(xiàn)卻沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能斷裂的枯枝，未及時(shí)采取適當(dāng)措施(如修剪和放置警示標(biāo)志等)，故應(yīng)就枯枝斷裂造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

【案例二】業(yè)主石先生和朋友邊走邊聊經(jīng)過(guò)其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)療費(fèi)用數(shù)千元。石先生認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)：此案中，物業(yè)管理公司是否需承擔(dān)賠償責(zé)任？并結(jié)合此案例，談?wù)勀銓?duì)物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)管理責(zé)任的認(rèn)識(shí)?！敬鸢浮课飿I(yè)公司對(duì)大堂具有管理職責(zé)，應(yīng)保證行人在大堂內(nèi)正常行走的安全，故若石先生證實(shí)摔倒確因大堂地面濕滑造成，則物業(yè)管理公司對(duì)地面濕滑發(fā)現(xiàn)處理不當(dāng)或不及時(shí)，亦未設(shè)明顯警示標(biāo)志等提醒行人，則應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。若可以證明石先生行走時(shí)自己沒(méi)有盡到足夠的注意義務(wù)，則石先生亦應(yīng)自行承擔(dān)一部分損害后果。對(duì)管理職責(zé)的認(rèn)識(shí)是開(kāi)發(fā)性題目，可以結(jié)合環(huán)境管理的職責(zé)和任務(wù)、目的，談?wù)勅绾伪ＷC其使用功能和如何避免對(duì)使用人的侵權(quán)和傷害，從而防范風(fēng)險(xiǎn)?！景咐縼y派招貼，被人戲稱為城市的“牛皮癬”。這種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育過(guò)程中出現(xiàn)的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作為全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的某花園，也未能免幸。實(shí)行封閉管理的樓宇內(nèi)部，又何以如此呢？管理處查了幾例之后,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為；二是以探訪名義上樓而實(shí)有其他意圖的住戶親友乘隙所為；三是稱做特定生意的個(gè)別住戶刻意所為。

請(qǐng)根據(jù)此情況制訂管理辦法。提示：可以采取多種方法治理，例如制作廣告牌疏導(dǎo)，把亂張貼小廣告的人請(qǐng)來(lái)說(shuō)服教育，對(duì)累教不改者列入“黑名單”。【答案】疏導(dǎo)管理：在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗，為有向花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù)，變堵為疏（先提供正當(dāng)渠道，再去堵歪門(mén)邪道，工作阻力就小了），進(jìn)而對(duì)其實(shí)現(xiàn)有序管理。說(shuō)服教育：發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告，當(dāng)即按照廣告聯(lián)系渠道，或打電話邀人前來(lái)，指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎么做，督促其依規(guī)行事（抓住其想做成生意的心理，促其上門(mén)來(lái)接受教育，辦法巧妙）。對(duì)累教不改的強(qiáng)制管理：某些單位不聽(tīng)勸誡繼續(xù)亂派發(fā)廣告，就把其列入“黑名單”，嚴(yán)格限制這些單位在花園內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，直至其做出保證，并確實(shí)改正了自己的違規(guī)行為時(shí)止?！景咐摹磕闶悄澄飿I(yè)公司的環(huán)境管理人員，負(fù)責(zé)環(huán)境綠化衛(wèi)生和環(huán)境管理工作。（1）請(qǐng)你考慮在日常管理工作中應(yīng)建立哪些主要的管理制度？（2）請(qǐng)說(shuō)明清潔衛(wèi)生服務(wù)的主要內(nèi)容和物業(yè)綠化管理的基本要求？【答案】（1）應(yīng)建立管理制度包括：①各崗位的崗位職責(zé)；②各項(xiàng)清潔工作的標(biāo)準(zhǔn)操作工藝流程；③各個(gè)崗位操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；④清潔質(zhì)量檢查及預(yù)防糾正機(jī)制；⑤員工行為規(guī)范等相關(guān)管理制度。（2）清潔衛(wèi)生服務(wù)的主要內(nèi)容包括:

①建筑物外公共區(qū)域清潔；②建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔；③垃圾收集與處理；④管道疏通服務(wù)；⑤外墻清洗；⑥泳池清洗；⑦上門(mén)有償清潔服務(wù)；⑧專項(xiàng)清潔工作。物業(yè)綠化管理的基本要求：①保持植物正常生長(zhǎng)；②加強(qiáng)枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作；③及時(shí)對(duì)妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動(dòng)的綠化植物進(jìn)行改造，減少人為踐踏對(duì)綠化的危害;④創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化,加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳?！景咐濉客跸壬幼≡谀硯в须娞莸男^(qū)內(nèi)。一天，王先生深夜回家，在電梯里被歹徒用磚頭砸傷。王先生向物業(yè)管理公司提倡索賠。王先生認(rèn)為：物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，向業(yè)主收取了物業(yè)保安費(fèi)，因此，物業(yè)管理公司就要對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到的傷害承擔(dān)民事賠償責(zé)任。在幾次索賠未果的情況下，王先生遂向人民法院起訴；狀告物業(yè)物業(yè)公司違約，未盡到保護(hù)業(yè)主安全的義務(wù)，要求物業(yè)管理公司就此向王某賠償人民幣2萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：王先生的訴求能否得到人民法院的支持？請(qǐng)說(shuō)明理由。【答案】王先生的訴求不能得到人民法院的支持。根據(jù)法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求，物業(yè)服務(wù)公司提供的保安服務(wù)為24小時(shí)值守、日常巡視及對(duì)涉及人身安全的事件采取必要預(yù)防措施、發(fā)生安全事故采取緊急措施和上報(bào)并配合主管部門(mén)處理等，本案中王先生沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理公司提供的保安服務(wù)違法《物業(yè)服務(wù)合同》，因此，向物業(yè)管理公司索賠滅有法律依據(jù)。

同時(shí)，致使王先生受傷的侵害人是電梯里的歹徒，王先生的賠償應(yīng)向侵害人提出。試題5一、單選題.很多寫(xiě)字樓業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)代理出租。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，其全部工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是(D)A.保證收到租金B(yǎng).減少出租方與承租方間糾紛C.順利完成代租D.為業(yè)主獲取最大利潤(rùn).在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供商品是(B)A.管理B.勞務(wù)C.服務(wù)D.經(jīng)濟(jì).業(yè)主自治的關(guān)鍵是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有(0A.選聘權(quán)和解聘建議權(quán)B.解聘權(quán)和選聘建議權(quán)C.選聘權(quán)和解聘權(quán)D.否決權(quán).1994年4月建設(shè)部頒布了33號(hào)令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：由