華強地鐵商城操作策略

[滄海橫流，方顯出英雄本色]

策劃:陳明中

2004/10/18第一部分

市場研判市場研判本案重點調查東門、華強北兩大商圈具可比參照性物業(yè)，兼及羅湖商業(yè)城、新銀座2案，側重于價格對比。本案對廣州、上海多個地鐵商場項目進行過專門考察分析，此次不再羅列。抽絲剝繭，揭示市場的真實面，有助于我們穿越路徑的迷思，找到打開阿里巴巴山洞大門的金鑰匙。東門商圈東門目前在售的商場調查如下：新2000廣場（地鐵上蓋）位于東門步行街的西南部，緊鄰深南輔路，總建筑面積為34716M2，總高10層，其中裙樓商場4層，發(fā)售鋪位共620間。一層租價：300元/M2層數(shù)售價經(jīng)營范圍一層7萬---10萬元/M2專營少見少女用品二層7萬元/M2新潮服飾和精品三層未發(fā)售娛樂城四層未發(fā)售娛樂城該商場分為兩個主要投資商并分兩處銷售，西面較大的一部分稱為新2000廣場，東面較小的一部分稱為匯商名苑。南塘商業(yè)廣場該商場位于永新街、風貌街、深南輔路圍合的區(qū)域，共分兩大部分，一部分靠永新街，一部分靠深南輔路，在售的部分為靠深南輔路的兩層裙樓商鋪，一樓價格平均為7.5萬/M2

，二樓采用一口價的方式，每平方米3萬元。深圳百貨廣場該商場位于深南東路，與人民南路交匯處，該樓已為現(xiàn)樓，但遲遲未做內部裝修，較長一段時間未對外發(fā)售，因此引起業(yè)界的各種猜測，今年初開始對外發(fā)售，效果不甚理想，但其畢竟位于步行街南入口處，二樓又與人行天橋相連，其未來的商業(yè)前景應當十分看好。目前該商場的銷售價格為一樓均價10萬元/M2，二樓均價8萬元/M2

。

金世界商業(yè)中心（臨近地鐵老街站）位于東門步行街西入口處。其地下2000M2的商業(yè)廣場直接與地鐵站接駁，并有深圳友誼城進駐。層數(shù)均價經(jīng)營范圍一層9--14萬元/M2名表、化妝品、名牌服裝二層50000元/M2普通牌子男女裝三層28000元/M2體育用品四層不售酒樓五層不售酒樓六層不售寫字樓方海商苑（女人天地）方海商苑南靠解放路，北靠人民二橫街，這兩條縱向街道均為東門步行街人流量最大的街道。該項目占地6119.1M2總建筑面積25100M2。其中1至3層為商場共12400M2，4-8層為住宅及寫字樓共12700M2，整個項目分為兩個部分，靠解放路的部分于98年推出。目前在售的為靠二橫街的部分商鋪，并以女人世界部分冠名，部分招商部分出售。樓層價格經(jīng)營范圍一層8萬元/M2自主經(jīng)營二層4.5萬元/M2自主經(jīng)營三層出租280元/M2月女式服裝、化妝品等用品德奧商城南靠解放路，西靠鴻展廣場一期，地理位置較優(yōu)。商鋪共二層，首層鋪位36個，二層101個均以小面積分割，面積從6.97M2到33.31M2不等，總體來說，供應量較小，未做媒體廣告宣傳，銷售情況依然較好。一樓均價為9萬元/M2

，二樓均價4萬元/M2。明華廣場位于東門步行西北處，商場共6層，1層為獨立商鋪2-5層為深圳最大型的服裝、布匹配套批發(fā)市場，6層為兒童用品世界，商場以上為住宅。一層最低價為9.8萬元/M2

，最高價為20.8萬元M2

。層數(shù)價格經(jīng)營一層均價12萬/M2獨立鋪位，多種經(jīng)營2-5層出租價格未定服裝、布匹配套市場六層未定兒童用品世界東門銅羅灣●八達商城（東門地鐵口）位于東門位于東門步行街的西南部。地面1層，地下負2層。售價：地面1層：10萬M2地下負1層：4萬、5萬、9萬、10萬/M2不等。地下負2層：同上（臨地鐵通道口一個鋪售11萬10萬M2

）租價：3500M2名稱位置概況樓層商場面積（M2）商鋪間隔（M2）平均售價（元）平均租價（元）推出時間入伙時間鑫輝中心深南東路北側靠近地鐵站47000靈活整體轉讓給銀行不詳96年97年底中威商業(yè)廣場人民北路較南段東兩面臨街4（包括地下層）1000010-100一層60000元二層35000元一層800元二層200元96年初97年底名稱位置概況樓層商場面積（M2）商鋪間隔（M2）平均售價（元）平均租價（元）推出時間入伙時間老東門商城（西宮）解放路北側租戶多為港人630003-30——一層1000元二層800元不詳93年大世界商城解放路南側規(guī)模大，臨三條路5350010-49一層73000元二層43000元一層800元二層300元97年中99年中旺角購物廣場東門中路西側臨兩條繁華街道452008-28一層70000元二層30000元一層700元二層300元97年97年目前已形成繁繁華商業(yè)街的的道路有人民民二橫街、風風貌街、解放放路、東門中中路，這些街街鋪的價格區(qū)區(qū)間及經(jīng)營范范圍見下表：：位置租金價格（使用面積）經(jīng)營范圍風貌街、中威商業(yè)廣場800-1100元服裝、鞋類、小商品二橫街、解放路500-800元服裝、鞋類、小商品、電器等新園路、人民北路北段、立新路260-400元服裝、小商品、餐飲羅湖商業(yè)城一樓鋪位租金金：5M2鋪1.8萬/月。出租率100%.售價不祥。人人氣很旺。主主要消費群為為過境港人。。新銀座（羅湖火車站站側，地鐵口口附近）一樓商鋪售價價7.8----14萬M2（目前認籌中中）華強北片區(qū)商商業(yè)調查片區(qū)概況如今的市場狀狀態(tài)已由過去去的單一工業(yè)業(yè)廠房變成以以商業(yè)、居住住辦公為主的的新的市場局局面。商業(yè)需需求市場規(guī)模模的擴大，吸吸引了各大商商家紛紛入駐駐，形成以華華強北路為核核心，振華、、振興路兩條條商業(yè)街為輔輔的“兩橫一一縱”的商業(yè)業(yè)區(qū)。片區(qū)的新特點點：模式新檔次高規(guī)模大業(yè)態(tài)全華強北現(xiàn)有各各類商家560多家，一萬平平方米以上的的大型商場有有14家。片區(qū)熱點新亞洲電子商商城面積達4萬平方米的專專業(yè)電子市場場一期已經(jīng)落落成招商，將將成為我國目目前規(guī)模最大大的品牌化電電子元器件專專業(yè)貿易與展展覽中心。位于振中路與與華強北路、、中航路交匯匯路口的新亞亞洲電子商城城,總投資8.5億元，總建筑筑面積8萬多平方米，，其中一期4萬平方米已經(jīng)經(jīng)落成，二期期即將推出。。商城定位于于品牌化電子子元器件專業(yè)業(yè)展覽與貿易易市場，力爭爭建成國內一一流的電子元元器件交易平平臺。此項項目今明年將將有大量商業(yè)業(yè)面積推出租租售,對我形成很大大壓力.茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨華強強北店，是一一家綜合性百百貨公司。華華強北店總營營業(yè)面積8萬平方米。集集購物、休閑閑、餐飲、娛娛樂等功能于于一體，擁有有各種國際化化標準設施，，引進國際最最先進管理模模式，是典型型的“一站式式”純美購物物天堂。深圳女人香國國際城深圳女人香國國際城位于華華強北商業(yè)中中心區(qū)——華發(fā)路與振華華路交界處的的黃金地段。。一期營業(yè)面面積3000平方米。商場場定位為“正正規(guī)化、形象象化、規(guī)?；?、專業(yè)化、、時尚化”。。華強北業(yè)態(tài)分分析：華強北齊全的的業(yè)態(tài)彼此依依賴，形成了了一個完整、、成熟的商圈圈概念。華強北是從專專業(yè)市場起家家的，但在其其發(fā)展、壯大大中，傍生于于專業(yè)市場的的百貨業(yè)漸露露生機，甚至至有喧賓奪主主之嫌。正當當百貨業(yè)有一一統(tǒng)華強北的的野心時，以以萬佳為首的的百貨店的相相繼退出，令令專業(yè)市場再再次獨領華強強北。在專營營與百貨兩種種不同業(yè)態(tài)的的反復沖突、、磨合中，一一種共生共榮榮的商圈模式式和你中有我我、我中有你你的新業(yè)態(tài)呈呈現(xiàn)。商業(yè)現(xiàn)狀該區(qū)域已成為為深圳市最旺旺的商業(yè)中心心之一，被譽譽為深圳的““南京路”。。商圈以華強強北路為中心心軸，向振華華路、振興路路、振中路、、華發(fā)北路輻輻射成井字結結構。有各類類店鋪位近4000間，200多家酒酒樓食食肆、、30余家大大中型型購物物商城城、20余家銀銀行機機構、、40家證券券公司司、39條公交交路線線。周周邊配配套形形成了了以街街區(qū)道道路劃劃分的的特色色街區(qū)區(qū)：金金融街街（振振華路路）、、電子子街（（華強強北路路）、、美食食街（（華發(fā)發(fā)北路路與振振華路路）、、服飾飾街（（振興興路與與華強強北路路）。。在經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)方方面主主要形形成服服裝、、電子子、家家具電電器、、鐘表表配套套、燈燈飾、、通迅迅、禮禮品、、綜合合商場場、酒酒樓等等20多個專專業(yè)市市場商商業(yè)街街總戶戶達7000多戶，，從業(yè)業(yè)人員員約12萬人。。日均均客流流量在在50萬人次次以上上，年年銷售售額在在150億以上上。區(qū)域內內的商商鋪物物業(yè)大大都是是由廠廠房改改建而而成，，90%以上以以分割割出租租形式式招商商，除除新開開發(fā)物物業(yè)裙裙樓外外極少少有銷銷售的的，租租賃市市場極極其發(fā)發(fā)達，，是深深圳投投資回回報率率較高高的區(qū)區(qū)域。。商業(yè)個個案調調查商業(yè)物物業(yè)的的銷售售價格格分析析：華強北北路：：華強北北路是是華強強北商商圈的的核心心路段段，從從近兩兩年商商圈內內華強強北路路兩邊邊繁華華地帶帶的商商業(yè)物物業(yè)的的銷售售價格格來看看，商商業(yè)裙裙樓一一層的的銷售售價格格一般般在4.5-8萬元/M2（二層層價格格區(qū)間間為2-4萬元/M2,如現(xiàn)代之之窗、、賽格格廣場場等。。（兩兩年前前價格格）輻射地地帶（（以華華發(fā)北北路東東側為為例））：以華強強北路路為中中心，，振華華路與與振興興路向向東西西兩邊邊商業(yè)業(yè)鋪位位的價價格逐逐漸下下降，，屬于于華強強北商商圈輻輻射地地帶，，商業(yè)業(yè)人氣氣已與與華強強北路路周邊邊有較較大差差距，，以位位于振振興東東路的的格林林網(wǎng)苑苑為例例，一一層商商鋪售售價在在3萬元//M2左右。。都市市.千千匯匯一層層商鋪鋪售價價4—6萬元/M2，租價價550元/M2而對于于不臨臨主街街（振振華路路、振振興路路、振振中路路、華華發(fā)路路、燕燕南路路）的的商鋪鋪與臨臨街商商鋪在在人流流量、、商業(yè)業(yè)氛圍圍上也也有一一定的的差距距。租賃價價格分分析街鋪租租賃價價格：：華強北北路：：華強北北商業(yè)業(yè)街南南段：：租金金400-750元/M2/月、華華強北北商業(yè)業(yè)街北北段：：租金金350-650元/M2/月、振振華路路東段段繁華華地帶帶：租租金350-600元/M2/月、振振華路路西段段繁華華地帶帶：租租金350-550元/M2/月、振振興路路東段段繁華華地帶帶：租租金350-500元/M2/月、振振興路路西段段繁華華地帶帶：租租金350-520元/M2/月、華華發(fā)北北路：：租金金250-350元/M2/月。輻射地地帶：：從各路路段街街鋪的的租金金價格格來看看，街街鋪由由于受受到路路段繁繁華程程度的的影響響，各各路段段租金金價格格之間間存在在較大大差異異，華華強北北路周周邊與與輻射射地帶帶最高高租金金差價價達到到了350-450元/M2。商場租租賃價價格：：華強北北路：：繁華地地段商商場一一層租租金一一般在在500~1000元/M2月之間間，二二層的的租金金一般般在300-400元/M2/月之間間，輻射地地帶：：商場租租金由由于位位置的的影響響一般般租金金與華華強北北路周周邊的的租金金也有有較大大差距距，振振興路路東段段靠近近福田田書城城的租租金為為100元/M2（商場場面積積為560M2），萬萬佳百百貨經(jīng)經(jīng)營面面積約約1萬多M2，共四四層，，其租租金比比福田田書城城要低低40%以上。。（3）出租租情況況分析析目前華華強北北路附附近的的一層層臨街街商業(yè)業(yè)出租租情況況較好好，二二層的的出租租率在在八成成左右右。（4）商場場個案案：華強北北商圈圈范圍圍內繁繁華地地帶的的商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)銷售售價格格或租租金會會高些些，如如現(xiàn)代代之窗窗、銅銅鑼灣灣等大大型商商業(yè)物物業(yè)。。而輻輻射地地帶的的商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)租金金與其其相比比差別別較大大。由由于這這部分分物業(yè)業(yè)地段段不太太好，，且大大部分分是由由廠房房改建建的，，周邊邊的物物業(yè)形形象對對其有有一定定的影影響，，使租租金難難以提提高。。各大業(yè)業(yè)態(tài)的的發(fā)展展趨勢勢大型綜綜合性性超市市競爭爭激烈烈。電子市市場規(guī)規(guī)模進進一步步擴大大。經(jīng)營的的業(yè)態(tài)態(tài)向規(guī)規(guī)?；⑵菲放苹厔輨莅l(fā)展展品牌商商場的的進入入使一一些廠廠房改改商業(yè)業(yè)項目目收益益下降降。從區(qū)域域來看看，華華強北北商業(yè)業(yè)已經(jīng)經(jīng)接近近飽和和，商商業(yè)區(qū)區(qū)域逐逐步擴擴大。。華強北北一帶帶聚集集了數(shù)數(shù)百家家高新新技術術企業(yè)業(yè)，生生產的的產品品、商商品科科技含含量高高，附附加值值也高高，是是一個個成熟熟的住住宅、、工業(yè)業(yè)產業(yè)業(yè)與商商業(yè)聚聚集的的綜合合區(qū)域域，是是商家家必爭爭之地地，整整個區(qū)區(qū)域產產值、、消費費總量量、資資金總總流通通量單單位比比值都都遠遠遠大于于東門門商圈圈。華強北北商圈圈的人人口文文化素素質和和消費費力遠遠高于于東門門商圈圈。研究結結論綜合性性商場場、專專業(yè)市市場呈呈共生生互補補狀態(tài)態(tài)。大大商場場有趨趨同質質化趨趨向。。運營營的成成敗旺旺衰，，主要要取決決于其其定位位與差差異化化經(jīng)營營是否否精準準。深圳城城市青青年人人口占占極大大比例例，這這一主主流族族群消消費力力強勁勁，但但與之之相對對應的的極具具個性性、特特色鮮鮮明的的商城城不多多。迎迎合其其需求求的個個性、、特色色商城城有良良好的的市場場發(fā)展展空間間。商鋪的的市場場需求求量較較大，，炒家家活躍躍。開發(fā)商商業(yè)物物業(yè)項項目相相互競競爭激激烈。。開發(fā)發(fā)商、、經(jīng)營營者、、投資資者、、消費費者均均處于于商業(yè)業(yè)生態(tài)態(tài)鏈中中。總體上上東門門平均均價格格水平平高于于華強強北，，但東東門商商業(yè)已已至發(fā)發(fā)展頂頂峰，，華強強北商商業(yè)物物業(yè)更更具成成長性性。地面一一層商商鋪租租售價價高于于地下下。華強商商圈商商鋪，，既有有價格格底線線，又又具一一定彈彈性。。本項目目必須須主要要依托托大華華強商商圈，，同時時借助助地鐵鐵。雙雙概念念的融融合、、引申申、延延展、、提升升，形形成我我項目目的操操作空空間。。地鐵商商業(yè)是是深圳圳的新新生事事物，，由于于移民民城市市的人人口結結構和和城市市文化化等因因素，，影響響對市市場的的認知知和接接受程程度的的判斷斷，風風險與與機遇遇并存存。華強地地鐵商商城SWOT分分析S（優(yōu)勢勢）本項目目雄踞踞華強強北地地鐵交交通樞樞紐、、市政政通道道口要要津。。地段段/位置的的唯一一性、、獨占占性、、排他他性特特色，，在推推廣上上是良良好的的切入入點。。地鐵商商城項項目的的先入入者，，有市市場占占位優(yōu)優(yōu)勢。。本項目目經(jīng)營營面積積適中中，相相對大大型項項目，，駕馭馭把握握的難難度相相對較較低。。可依托托、借借用政政府、、地鐵鐵公司司的強強大形形象影影響力力。本公司司有很很強的的社會會資源源整合合能力力。W（劣勢勢）近域內內直接接/潛在競競爭對對手多多，且且實力力強。。如市市民中中心站站、崗崗廈站站、賽賽格、、佳和和、華華聯(lián)、、書城城站、、東門門站、、國貿貿站等等地下下商城城。今年底底到明明年初初，地地下商商城的的相繼繼推出出，將將造成成地下下商鋪鋪的市市場供供應總總量很很大，，客源源分流流勢所所難免免。廣告費費投入入量有有限，，難以以形成成本項項目所所需的的高起起點、、大氣氣勢、、大規(guī)規(guī)模廣廣告效效應。。項目規(guī)規(guī)模相相對偏偏小，，難以以進行行完善善的商商業(yè)設設施配配套。。O（機會會）1．市場場有效效需求求相對對較大大2．多元元化、、多功功能復復合式式即時時性消消費商商場概概念，，更能能貼近近現(xiàn)代代消費費者，，使旺旺場成成為可可能，，從而而引動動投資資者投投資熱熱情。。3．地鐵鐵開通通在即即，此此為一一大利利好消消息，，可以以增強強投資資者投投資信信心。。4．本項目目直接得得益于市市政規(guī)劃劃、華強強商圈規(guī)規(guī)劃，前前景看好好。T（威脅））1．商城處處于地下下負2層，地面面無商業(yè)業(yè)配套。。人流一一般對地地下商城城距離、、垂直、、深度的的感覺有有本能的的拒斥心心理。相相對地面面商場，，人氣大大受影響響。2．單價顯顯高，亦亦顯投資資門襤高高，價位位相對不不具優(yōu)勢勢。3．本項目目先行入入市，若若一炮不不紅，可可能行成成較長的的滯銷售售局面，，給市場場跟進者者后發(fā)制制人之機機。4．投資者者信心、、投資觀觀念引導導難度大大結論本項目優(yōu)優(yōu)勢明顯顯，劣勢勢也是客客觀存在在的。對對此，我我們應把把握市場場機會，，強化優(yōu)勢勢，轉化化劣勢，深入挖掘掘項目的的獨特性性和價值值，制定定周密的的營銷策策略和實實效的戰(zhàn)戰(zhàn)術手段段，一舉舉奠定勝勢勢。第二部分分定位策略略案名名首推：華強地鐵鐵商城闡釋：華強北商商圈在中中國、乃乃至世界界都已有有很高知知名度。。地鐵商商城又是是本項目目的屬性性所決定定。地理理名結合合地鐵概概念，簡簡要直接接，便于于大眾記記憶識別別，也有有利于項項目的差差異化競競爭，利利于項目目品牌的的建設和和成長。。項目總體體定位的的原則1．站在城城市運營營的高度度,運用適度度超前的的發(fā)展理理念,制定相應應的開發(fā)發(fā)策略，，設計相相應的產產品形態(tài)態(tài)，實現(xiàn)現(xiàn)項目的的市場價價值最大大化。2．從風險險規(guī)避的的原則,設計項目目完美的的啟動形形態(tài),確定項目目鮮明的的入市姿姿態(tài)。3．從營銷銷的角度度，實現(xiàn)現(xiàn)一種創(chuàng)創(chuàng)新型快快速銷售售新模式式。4．樹立項項目的領領跑者地地位，保保障后續(xù)續(xù)項目開開發(fā)的可可持續(xù)性性。整體定位位是一個具具有時代代感、個個性鮮明明的第四類人人炫酷帝帝國；是深圳首首個以商商城形態(tài)態(tài)集約式式引領最最新時尚尚、最新新潮流的的地鐵商商業(yè)特區(qū)區(qū)；是一個高高輻射、、高聚合合，體驗驗現(xiàn)代新新興商業(yè)業(yè)潮流的的場所；；是深圳后后商鋪時時代的領領跑者；；是青少年年、新新新人類、、白領、、峰尚人人士的消消費天堂堂。深圳唯一一集約式式時尚商商城第四類人人炫酷帝帝國第四類人人炫酷帝帝國釋意第四類人人：無信仰仰，無固固定價值值觀。無無所束縛縛和羈畔畔。崇尚尚標心立立異，個個性張揚揚，玩世世，具強強烈自我我表現(xiàn)欲欲。對傳傳統(tǒng)嗤之之以鼻。。對說教教不肖一一顧。對對喜歡的的東東必必傾囊以以求。大大手大腳腳，即興興消費。?？偸窃谠趧?chuàng)造并并引領最最新時尚尚潮流。。他們是是一切奇奇異事物物的追捧捧者、新新詞匯的的發(fā)明家家、前衛(wèi)衛(wèi)指標制制定者、、其他類類型的自自然區(qū)別別者。炫酷：閃亮，，耀眼，，獨特，，極端另另類。帝國：某種專專屬領地地。部落落的炫酷酷文化特特別社區(qū)區(qū)。主題概念念設計本項目為為現(xiàn)代的的、中等等檔次品品位的綜綜合型個個性化商商城。其類型為為地鐵商商城。我我們針對對的不是是泛大眾眾，我們們針對的的主要是是消費力力較強的的青少年年族群，，商城是是一個最最新潮、、最時尚尚、最現(xiàn)現(xiàn)代的小小件商品品特區(qū)。。我們的商商城，將將與市場場上其它它商城有有很大的的不同。。本商城城主題概念念設計的立意點點是：跳跳出狹義義的借商商鋪租、、售之名名行銷售售之實，，率先走走入賣生生活方式式、賣文文化的層層次，并并以無形形駕馭有有形，樹樹立企業(yè)業(yè)和項目目品牌，，建立權權威性、、唯一性性、排他他性，成成為市場場當仁不不讓的引引領者。。其內涵與與外延概概念如圖圖簡示——華強地鐵商城國際生活特區(qū)功能風格推廣環(huán)境休閑互動購物個性潮流時尚自由寬松情趣形象塑造宣傳口號包裝營造餐飲投資者定定位投資者主主要由四四類人群群組成：：本地職業(yè)業(yè)投資商商45%港商30%經(jīng)營商20%少量投資資者的來來源比較較復雜，，預計5％主要投資資者區(qū)域域：深圳華華強北商商圈其他投資資者域：東門商商圈、香香港、羅羅湖商圈圈個性特征征：理性精明明，具有有豐富投投資、經(jīng)經(jīng)營經(jīng)驗驗，注重重盈利空空間，決決策審慎慎。一旦旦下決心心，則十十分果斷斷。目標客戶戶定位A.投資者1年齡段：：25-45歲之間居居多。月收入：：8000以上，有有一定財財富積累累。家庭結構構：三口口之家。。從事行業(yè)業(yè)：中、、小型商商業(yè)經(jīng)營營老板、、職業(yè)投投資者、、私營業(yè)業(yè)主。目標客戶戶定位B.投資者2境外財團團、百貨貨公司、、專賣店店、連鎖鎖店。c.商城消費費者職業(yè)類型型：廣告、設設計、演演藝、藝藝術、美美容美發(fā)發(fā)、體育育等行業(yè)業(yè)從業(yè)人人士；外地來深深旅游人人群；大、中、、小學學學生；港人；外外國人社會層面面：小資、白白領、SOHO族、學生生年齡段：：16—25歲其他定位位商城商品品檔次定定位中檔為主主，兼及及中低檔檔商品類型型定位綜合性中中低檔小小件商品品。單件件指導售售價約在在500元以內。。功能分區(qū)區(qū)規(guī)劃精品前沿沿區(qū)時尚家飾飾；歐美美飾品；；時尚用用品；歐歐美飾品品；玩具具；民間間藝術品品；流行行箱包；；皮具；；靴帽；；玉器；；掛畫等等。炫酷互動動區(qū)音像制品品；影吧吧；音碟碟發(fā)燒友友交流、、欣賞；；戶外裝裝備；電電玩；軍軍品；手手機；車車模；網(wǎng)網(wǎng)吧；健健身；紋紋身；魔魔術；運運動裝備備；時裝裝表演等等。美食品味味區(qū)引進麥當當勞、肯肯得基、、味干拉拉面、元元祿壽司司店；西西點；風風味小吃吃；燒烤烤屋；飲飲料等。。時尚休閑閑區(qū)花卉；美美體；形形象設計計；美甲甲；足浴浴按摩；；書屋；；小酒吧吧；茗茶茶；香水水；護膚膚品；頭頭巾等。。裝修風格格建議設施先進進，有中中央空調調、滾動動扶梯、、人工采采光等配配合;另需有商商場計算算機管理理設備，，實施統(tǒng)統(tǒng)一管理理，通過過內部網(wǎng)網(wǎng)絡系統(tǒng)統(tǒng)，可隨隨時了解解各店的的營業(yè)資資料，掌掌握不同同商品的的銷售情情況。商品陳列列布局悅悅目，通通透開闊闊;除貴重物物品，基基本采用用開架售售貨;購物環(huán)境境優(yōu)美，，店外有有園林，，店內闊闊松潔凈凈，配有有海浪、、海風的的背景音音樂統(tǒng)一安裝裝各具特特色的店店面霓虹虹燈，其其它的燈燈飾、廣廣場燈、、泛光類類在晚上上六點至至十二點點全部打打開，形形成亮麗麗的夜景景，使其其成為人人們休閑閑、飲食食、賞景景、購物物的首選選場所。。所有的商商業(yè)鋪面面，均需需按照統(tǒng)統(tǒng)一的設設計標準準規(guī)劃其其店面、、櫥窗、、燈光。。形式不僅僅給商業(yè)業(yè)憑添特特色。更更給商城城一個人人文具象象。第三部分分營銷策略略1.整合資源源：與與市政府府有關部部門、行行業(yè)協(xié)會會、主力力商家強強強聯(lián)手手，一一起來做做這個市市場；2.吸引眼球球：3.設某某品品牌交易易中心，，交易會會、形象象大使使、某某某節(jié)等大大型活動動；放放水養(yǎng)魚魚：4.推出優(yōu)惠惠招商方方案，給給商家更更大的生生存空間間，以盤盤活市場場。5.以一期帶帶二期，，以前期期帶后期期。6.集約出擊擊：7.集團化、、規(guī)摸化化、團購購化，以以量帶質質。8.各個擊破破：9.小組針對對性主動動營銷10.頭羊效應應：11.先爭取知知名度較較高、有有一定社社會影響響的的中中商戶先先行入住住，借助助口碑和和從眾心心理引發(fā)發(fā)散戶購購買。12.先招商，，后銷售售。13.建立合理理機制及及投資者者信心保保障。14.合縱連橫橫，多城城互動。。15.在周邊集集散地遠遠程定點點推廣。。16.建立專營營網(wǎng)站，，擴大宣宣傳影響響17.大力造勢勢，立體體廣告。。18.組織萬商商會，有有效增強強向心力力。第四部分分產品盈利利策略五種常規(guī)規(guī)盈利模模式權衡衡模式銷售契機銷售支持目標客戶產權式商鋪銷售保證商業(yè)經(jīng)營的同時通過提供穩(wěn)定投資機會形成銷售品牌商家投資戶限制經(jīng)營商鋪銷售保證商業(yè)經(jīng)營的同時，通過商業(yè)氛圍與商圈銷售較好的商圈與商業(yè)氛圍投資戶、經(jīng)營戶委托招租式商鋪銷售提供協(xié)助投資的服務而形成銷售較好的商圈與商業(yè)氛圍投資戶、經(jīng)營戶自由式商鋪銷售商圈的出入口，業(yè)態(tài)靈活以價值實現(xiàn)銷售較好的商圈與商業(yè)氛圍投資戶、經(jīng)營戶整體規(guī)模性銷售位置普通，經(jīng)營針對性較強的業(yè)態(tài)，成規(guī)模的銷售售價支撐與客戶支撐有實力的經(jīng)營戶各種模式式操作要要點產權式商商鋪銷售目標客戶戶投資者者售前商家家進駐成立專業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)管理公公司議定合理理的租金金變化方方式保證租賃賃時間調調節(jié)的可可控性限制經(jīng)營營式商鋪鋪銷售附加條款款議定商商鋪的使使用范圍圍限制性商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)明確區(qū)域域物業(yè)管管理規(guī)章章委托招租租式商鋪鋪銷售成立專業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)管理公公司明確招商商代理的的權利與與義務明確招商商范圍(遵循商業(yè)業(yè)規(guī)劃)明確區(qū)域域物業(yè)管管理章程程各種模式式操作要要點自由式商商鋪銷售限制影響響區(qū)域商商業(yè)經(jīng)營營的業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種明確區(qū)域域物業(yè)管管理規(guī)章章整體規(guī)模模性銷售售位置要求求不高，，經(jīng)營針針對性較較強的業(yè)業(yè)態(tài)成規(guī)模的的銷售，，售價支支撐與客客戶支撐撐有實力的的經(jīng)營戶戶支持各種模式式操作要要點影響本案案盈利模模式制定定因素業(yè)態(tài)組合合因素發(fā)展商資資金鏈因因素發(fā)展商公公司架構構、人才才儲備因因素整租商業(yè)業(yè)模式因因素回報率、、回報年年限因素素銷售面積積因素本案盈利利模式制制定基于上面面分析的的實際情情況，建建議華強強地鐵商商城的盈盈利模式式為：零租、產產權式零零售模式式既在不改改變目前前業(yè)態(tài)組組合的前前提下，，根據(jù)發(fā)發(fā)展商和和商業(yè)規(guī)規(guī)律的實實際情況況，采用用不同的的盈利組組合，將將利潤最最大化的的同時，，最大限限度的降降低風險險。執(zhí)行行該模式式的前提提是整場場招商成成功，否否則，銷銷售壓力力會非常常大。定價影響響因素市場競爭、客戶需求、營銷周期、項目體量因素導致高位定價將面臨較大的市場風險。項目符合市場投資客戶，一般投資需求的指導均價為15萬元/平方米

項目較低的成本為項目在較低價格銷售的情況下仍能獲取合理的收益提供了可能與保障。項目品質中等偏高，對于價格的提升影響力稍顯薄弱。定價策略略如何？極限分析析法制定定單價價價差最低價定定位最高價定定位綜上所述述，建議議華強地地鐵商城城的參考考極限單單價價差差為十萬萬—十六萬元元/平方米。。詳細價價格策略略根據(jù)鋪鋪面劃分分后的實實際情況況設定最差朝向向及位置置的單元元價格。。綜合合考慮其其他影響響因素，，初步步定位為為十萬元/平方米。。最好位置置的單元元價格，，綜合合考慮其其他影響響因素，，初步定定位為：：十六萬元元/平方米。。方案一：：全售負一層：：租1-5層：產權式銷銷售超市部分分11097m2租賃，地地上商業(yè)業(yè)部分57685m2全部十年年產權式式銷售最低售價價：十萬萬元m2商業(yè)銷售售收益：：57685m2X6000元m2＝346,110,000元商業(yè)租金金收益：：57685m2X25元m2X12月x10年＝173,055,000元商業(yè)銷售售回報：：346,110,000元x8％x10年＝276,888,000元銷售總額額+租金收益益－回報報＝346,110,000元+173,055,000元+33,291,000元－276，888,000＝275,568,000元項目利潤潤＝275,568,000元+6,922,200元（利息息）－1.5億（成本本）＝132,490,200元最高售價價：8000元m2銷售總額額+租金收益益－回報報＝461,480,000元+173,055,000元+33,291,000元－369,184,000元＝298,642,000元項目利潤潤＝298,642,000元+5,972,840元（利息息）－1.5億（成本本）＝154,614,840元方案一：：分析此模式的的前提是是，整場場租賃給給品牌商商家統(tǒng)一一經(jīng)營。。超市部分分提前經(jīng)經(jīng)營，提提高投資資者的信信心度。。產權式銷銷售政策策允許的的前提下下。整售的面面積較大大，8％的回報報，無十十年回報報期限為為誘，銷銷售壓力力非常大大。兩種售價價基于項項目的盈盈虧平衡衡點考慮慮，項目目利潤為為發(fā)展商商的最后后利潤，，十年內內無其他他收益。。十年后后物業(yè)歸歸投資者者所有。。發(fā)展商商只是凈凈賺1.5億，物業(yè)業(yè)以后發(fā)發(fā)生的風風險跟發(fā)發(fā)展商無無任何關關系。方案二：：零售負一層：：租3-5層：租1-2層：售超市部分分11097m2租賃，地地上一、、二層商商業(yè)部分分20736m2整售，三三、四、、五層35949m2整租。均價：8000元m2超市租金金收益：：11097m2X25元m2X12月＝3,329,100元/年1-2層銷售收收益：20736m2X8000元m2＝165,888,000元3-5層租金收收益：35949m2X25元m2X12月＝10,784,700元/年銷售總額額+租金收益益＝165,888,000元+3,329,100元/年+10,784,700元/年＝180,001,800元項目利潤潤＝209,963,700元－1.5億（成本本）＝30,001,800元方案二：：分析超市部分分提前經(jīng)經(jīng)營，提提高消費費者的信信心，加加上三至至五層需需統(tǒng)一招招商經(jīng)營營成功，，才能促促進一、、二層的的銷售。。發(fā)展商第第一年項項目收益益近三千千萬，以以后每年年的租金金收益為為一千四百百多萬。一、二層層出于統(tǒng)統(tǒng)一管理理、統(tǒng)一一形象等等因素考考慮，需需要發(fā)展展商在銷銷售的過過程當中中，甄選選出高質質量的商商家，同同時對銷銷售的產產品也要要有所規(guī)規(guī)范，屬屬限制經(jīng)營營式商鋪鋪銷售模式式。方案三：：零售負一層：：租1-5層：租超市部分分11097m2租賃，地地上一、、二、三三層25000m2部分整售售，一至至五層32685m2整租。均價：8000元m2超市租金金收益：：11097m2X25元m2X12月＝3,329,100元/年1-3層銷售收收益：25000m2X8000元m2＝200,000,000元1-5層租金收收益：32685m2X25元m2X12月＝9,805,500元/年銷售總額額+租金收益益＝200,000,000元+3,329,100元/年+9,805,500元/年＝213,134,600元項目利潤潤＝213,134,600元－1.5億（成本本）＝63,134,600元1－3層：售租方案三：：分析此方案第第一年的的項目收收益有六六千多萬萬，整租租給品牌牌商家后后，每年年的租金金收益為為一千三百百多萬。從接觸的的商家來來看，都都希望一一、二層層和上面面連成一一個整體體來承租租，此方方案就是是基于商商家要求求來考慮慮的。在品牌商商家進駐駐的前提提下，銷銷售部分分也沒有有什么壓壓力。發(fā)發(fā)展商不不用承擔擔什么風風險。銷售部分分屬：限限制經(jīng)營營式商鋪鋪，跟方方案二一一樣。第五部分分推廣策略略推廣總原原則制造獨特特、奇異異性：引起市場場的強烈烈關注。。各種媒體體宣傳活活動配比比合理性性：爭取盡可可能高的的推廣效效率。直接性：：針對目標標客戶，，進行直直擊攻心心。費用節(jié)約約原則：：后期可視視實際情情況，通通過其他他渠道或或方式進進行推廣廣，節(jié)約約相應的的開支。。推廣核心心概念炫酷帝國國，就是是拽！釋義：以不容置置疑、無無可辯駁駁的肯定定式語句句，達致致五重效效果——獨特、僅僅有性的的大幅提提升。重要商業(yè)業(yè)地位的的奠定。。對投資者者、經(jīng)營營者、消消費者的的信心鼓鼓舞。貼切炫酷酷族心理理特點，，具直擊擊性。簡潔有力力，便于于受眾深深刻記憶憶，強化化印象。。三大目標標受眾之之間的生生物鏈投資者經(jīng)營者商場消費者時尚前沿沿新奇全面面商場規(guī)劃劃市場前景景投資者經(jīng)營者炫酷帝國國消費者針對不同同受眾訴訴求的核核心利益益點超大輻射射面統(tǒng)一管理理服務賣點梳理理主賣點：：深圳唯一一集約式式炫酷商商城分賣點：：雄居華強強商圈之之首扼守地面面地下交交通道要要津超旺地鐵鐵穿梭人人流良好升值值前景堅實投資資回報保保障實用率高高達100%快速辦理理獨立產產權證推廣三步步曲第一步招商期：：大造聲聲勢第二步銷售期：：慣性促促動第三步尾盤期：：趁熱打打鐵各階段推推廣主題題招商期：：銷售期：：必備條件件：五證、銷銷售人員員、簽訂訂意向商商家時間：從第一個個商家簽簽訂意向向合同開開始至銷銷售完畢畢尾盤期：：必備條件件：招商畫冊冊、現(xiàn)場場包裝到到位時間：至意向商商家全部部簽訂正正式合同同時間：銷售至80％開始推廣主題題：風云際會會高高峰峰論商推廣主題題：財富聯(lián)盟盟創(chuàng)創(chuàng)富富旗幟各階段推推廣目標標華強地鐵鐵商城銷銷售及招招商10月中懸念念，底正正式推廣廣11月中VIP認籌2005．4月份開始始營業(yè)商鋪視覺覺形象大大勢鋪開開銷售資料料全面到到位引發(fā)市場場饑渴利用之前前的銷售售熱度抓住剩余余商鋪的的特點針對性的的消化零零售商招招租主打經(jīng)營營大戶主打消費費者及一般經(jīng)經(jīng)營者三方兼顧顧大型品牌牌商租戶戶小型零售售商招租租小型零售售商招租租報紙重磅磅出擊，，銷售策略與促促銷活動動雙管其下，短短時間內內令客戶戶利令智智昏各階段推推廣內容容招商期：：（見詳案案）銷售期：：活動：開盤活動動、房地產春春交會；；其他活動動根據(jù)銷銷售情況況再定廣告：項目賣點點宣傳、、投資回回報炒做做、開盤盤信息發(fā)發(fā)布、品品牌商家家入駐炒炒作尾盤期：：銷售情況況炒作、投資回回報炒作、優(yōu)惠方方式炒作活動：大型招商商公關活活動廣告：招商物料料設計、、現(xiàn)場包包裝、廣廣告牌等等推廣概念念大推進進<訴求點>深圳首個個前衛(wèi)個個性地鐵鐵商城<準確的概念提取>華強商業(yè)龍頭地鐵概念城市中心焦點經(jīng)營指引引后商鋪時時代來臨臨廣告表現(xiàn)現(xiàn)財富聯(lián)盟盟、創(chuàng)富富旗幟<戰(zhàn)略概念提出>現(xiàn)代商業(yè)精粹財富獲取平臺時尚購物天堂傳播概念念提出炫酷帝國國地鐵商業(yè)業(yè)精粹財富高漲漲平臺時尚購物物天堂攻擊市場場三方攻擊經(jīng)營營者及投投資者攻擊消費費者戰(zhàn)略概念念的市場功能能傳播概念念提出炫酷帝國國提供經(jīng)營營者規(guī)模效應應檔次提升升提供消費費者另類，時時尚酷提供投資資者信心、高高回報捷足先登登感經(jīng)營指引引后商鋪時時代1、全新商商城概念念2、前衛(wèi)消消費共享享平臺及超大輻輻射面3、統(tǒng)一策策劃、統(tǒng)統(tǒng)一管理理、統(tǒng)一形象象優(yōu)勢解碼碼1、規(guī)模小小，人流流及輻射射面窄2、只賣不不管，管管理混亂亂，形象象差惡性競爭爭3、生命周周期短傳統(tǒng)商鋪鋪VS華強地鐵鐵商城第六部分分渠道策略略客戶客戶客戶客戶華強地鐵商城中介朋友活動直郵電話新聞廣告...華強地鐵鐵商城營營銷推廣廣渠道示示意圖成交獲知信息引發(fā)關注促成決策華強地鐵鐵商城營營銷推廣廣渠道層層次圖了解渠道道對于客客戶影響響層次的的不同有有助于根根據(jù)階段段的不同同選擇適適合的項項目推廣廣渠道。。如：招商商期客戶戶首先需需要了解解的是““華強地地鐵商城城”是怎樣品品質的商商業(yè)，因因此本階階段應以以宣傳形形象的新新聞宣傳傳及形象象廣告、、引導型型廣告為為主。渠道層次次大致上上反應了了客戶跟跟進的流流程。銷銷售人員員在接待待客戶的的過程中中應用相相應問題題對客戶戶作出判判斷：客戶了解解該向其其灌輸?shù)牡男畔⒘肆藛?？客戶的關關注點在在哪里？？如何引引起其關關注？促成成交交的關鍵鍵在哪里里？如何何操作解解決？營銷渠道道運用要要點－－－廣告項目體量量大及高高比例銷銷售的特特性決定定了一定定比例廣廣告投入入的必要要性，廣廣告渠道道的運用用要點是是特定目標標群體的的多次刺刺激及提升項目目在業(yè)界界的知名名度。招商期：：為廣告投投放期，，根據(jù)推推廣主題題和內容容進行有有效的媒媒體組合合宣傳。。銷售期：：為廣告主主要投放放，主要要為解析析說服型型廣告。。尾盤期：廣告可少量量投放，主主要依靠其其他渠道。。77營銷渠道運運用要點－－－戶外廣告戶外廣告主主要有四大大位置：銷售現(xiàn)場或或附近區(qū)域域。結合本本項目情況況，應在華華強天橋及及商場東西西側樹大型型廣告牌。。有條件在華華強北、東東門人車流流暢旺的大大道上或高高樓墻面設設立大型廣廣告牌，具具體位置待待定。深南大道的的主要路口口設立大型型廣告牌。。利用本項目目施工圍墻墻進行項目目形象宣傳傳做圍墻廣廣告。營銷渠道運運用要點－－－新聞報報道組織專業(yè)的的、連續(xù)的的、專題性性的新聞報報道。新聞聞報道的特特點為可信信性、媒體體集中影響響性及成本本低廉性，，在招商階階段結合營營銷活動進進行專題新新聞報道的的宣傳對于于華強地鐵鐵商城前期期VIP認購十分必必要。每一輪次的的新聞報道道應以“主主題統(tǒng)一，，訴求豐富富”為原則則做好新聞聞繕稿的準準備工作，，保證新聞聞報道的可可信性及說說服力。營銷渠道運運用要點----直直郵以客戶數(shù)據(jù)據(jù)庫為基礎礎進行直郵郵推廣是商商業(yè)營銷的的主要方法法。直郵不不應僅為信息傳遞型型，禮品郵遞遞、節(jié)日問問候郵遞等等情感溝通型型直郵能收到到更為良好好的效果。。直郵對象的的選擇及收收件人的準準確性尤為為重要。郵件應具備備規(guī)范性、、信件+資資料、語言言專業(yè)、禮禮貌，反饋饋及咨詢方方便性，信信息可擴展展。營銷渠道運運用要點－－－互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)建立項目的的專用網(wǎng)站站，提供統(tǒng)統(tǒng)一的宣傳傳口徑和完完善的信息息服務。建立與著名名搜索引擎擎的鏈接，，(關鍵詞詞為“投資資、商鋪投投資、房地地產投資、、華強地鐵鐵商城.......)在房地產專專業(yè)網(wǎng)站(如,ehomeday等)發(fā)布廣廣告。營銷渠道運運用要點－－－朋友介介紹通過朋友介介紹而引發(fā)發(fā)購買行為為的客戶一一般為滾動動客源。由由于有投資資商鋪能力力的客戶一一般都有““朋友圈，，生意圈””。擁有滿滿意購買經(jīng)經(jīng)歷的客戶戶大多會引引導朋友來來購買，形形成良性的的客戶滾動動。滾動客戶開開發(fā)所發(fā)生生的單位營營銷成本最最低。優(yōu)質質的“售前前、售中、、售后”三三階段客戶戶服務是滾滾動客源成成功開發(fā)的的前提。第七部分營銷工具營銷工具的的總體要求求規(guī)范化、專專業(yè)化：做到任何文文件和流程程環(huán)節(jié)都有有規(guī)范的處處理方式，，為客戶提提供規(guī)范的的服務，在在細節(jié)上體體現(xiàn)品質。。統(tǒng)一性：各種營銷工工具應體現(xiàn)現(xiàn)華強地鐵鐵商城統(tǒng)一一的市場形形象。完整性：應考慮橫向向完整性(租客、投投資客、自自用者、中中介)及縱縱向完整性性(目標客客戶、意向向客戶、準準客戶、客客戶、VIP客戶)。獨特性：應體現(xiàn)華強地鐵商商城獨特之處，，引發(fā)重點點關注。細節(jié)性：高層次的競競爭往往體體現(xiàn)在細節(jié)節(jié)上，應以以客戶需求求分析為基基礎，注重重細節(jié)上對對客戶的關關注與服務務。基本型營銷銷工具擴展型營銷銷工具DM樓書技術手冊專用信紙、、專用信封封文件夾、文文件袋模型展板手提袋精品樓書多媒體演示示電子樓書標準文件系系統(tǒng)專業(yè)禮品手機短信營銷工具－－－基本型型：DM用途：DM是一種最基基本的項目目介紹工具具，主要通通過郵遞及及客戶上門門取閱的方方式達到客客戶簡單扼扼要地介紹紹項目情況況，使客戶戶產生興趣趣的目的，，并可起到到簡單的查查閱檢索作作用。要點：設計精美：DM一般來講是是客戶拿到到的第一份份項目資料料，客戶對對項目的第第一印象往往往通過DM獲得，因此此DM的設計應在在保證與項項目總形象象一致的前前提下，在在紙張、色色調、形式式等方面做做到精美。。主要信息完完整：DM主要包含的的信息包括括：地理位位置圖、立立面表現(xiàn)圖圖、主要技技術參數(shù)、、主要設備備標準、標標準層平面面圖(單元元面積標明明)、主要要公共部分分及功能部部分表現(xiàn)圖圖(實景圖圖)等，另另外有實力力的物業(yè)管管理公司、、代理公司司及典型投投資回報分分析也是十十分必要的的。易于郵寄：由于DM需郵寄，因因此應與信信封尺寸相相匹配，建建議采用A4尺寸三折形形式。營銷工具－－－基本型型：普通樓樓書用途：除DM以外較為詳詳細的項目目介紹工具具之一，主主要針對收收到DM后需進一步步了解項目目信息的客客戶或其他他上門客戶戶派發(fā)，在在拓展客戶戶的同時，，亦可鎖定定目標客戶戶如上市公公司、證券券公司等郵郵寄，使客客戶產生興興趣。要點：設計精美，，其前提應應保證與項項目總形象象一致，紙紙張、形式式等方面較較DM設計更為細細致。樓書信息應應盡可能細細致的說明明項目各方方面資料。。營銷工具－－基本型：標標準信紙、、信封用途：在整個項目目運行過程程中，專業(yè)業(yè)、統(tǒng)一的的外在項目目形象非常常重要，在在與項目總總形象一致致的前提下下，結合項項目特色的的信紙、信信封必不可可少。要點：體現(xiàn)專業(yè)，，強調紙張張、色調等等搭配的一一致性，內內容含公司司名稱、公公司標記、、地址、郵郵政編碼等等。針對DM及樓書尺寸寸大小制作作不同尺寸寸的信封保證紙張質質地、色彩彩的搭配營銷工具－－基本型：文文件夾、文文件袋用途：供來訪客戶戶及公司內內部員工放放置與項目目有關的文文件資料，，統(tǒng)一企業(yè)業(yè)對外形象象，亦便于于項目內部部管理。要點：設計簡潔，，便于攜帶帶功能性為主主營銷工具－－基本型：模模型用途：貫穿項目的的銷售工具具，特別是是在項目預預售階段，，起到相當當關鍵的作作用。優(yōu)質質的項目模模型在整個個售樓處是是個亮點，，截至項目目正式銷售售前，現(xiàn)場場銷售人員員將就此向向客戶介紹紹，精致的的模型可增增強客戶購購買的信心心。要點：實破傳統(tǒng)意意義的模型型制造、創(chuàng)創(chuàng)新意(智智能化)基本要點包包括，色調調、綠化、、燈光、戶戶型、周邊邊交通、、可比較的的建筑。。營銷工具－－基本型：圍圍板、展板板項目圍板：用途：特別適用于于項目認籌籌期，可利利用工地圍圍墻制作圍圍板，以此此介紹項目目，提請市市場關注。。根據(jù)銷售售進度，適適時更換。。要點：內容含項目目名稱，招招商電話、、代理公司司，物業(yè)管管理公司名名稱等。項目展板：：用途：適用于售樓樓處及展覽覽會，使客客戶一目了了然了解項項目信息特特征。要點：1、整體體設計與項項目總形象象的一致性性2、項目目介紹3、地理理位置指引引，周邊項項目比較4、投資資回報率分分析營銷工具－－基本型：手手提袋用途：制作與項目目總形象相相一致的手手提袋，提提供給客戶戶放置與項項目有關關的資料，，對于華強強地鐵商城城而言是免免費的宣傳傳。要點：與項目總形形象保持一一致項目效果圖圖或其他有有創(chuàng)意的設設計尺寸按常規(guī)規(guī)代理公司名名稱營銷工具－－擴展型：精精品樓書用途：針對項目特特點制作精精品樓書，，針對精心心篩選的目目標客戶由由專人送達達，給目標標客戶煥然然一新的感感覺，將樓樓書當工藝藝品珍藏，，進而對項項目產生濃濃厚的興趣趣，主動前前來項目參參觀。要點：精品樓書設設計完全以以概念性為為主整體設計可可別具特色色，不用拘拘泥于DM及普通樓書書的設計方方案關注細節(jié)，，達到“質質”的飛躍躍借助新聞媒媒體的宣傳傳，提請市市場關注營銷工具－－擴展型：多多媒體演示示用途：制作DVD以短片的形形式介紹項項目，結合合不同的語語言(如中中英文)在在不同的的地區(qū)推廣廣，適用于于售樓處及及展會，現(xiàn)現(xiàn)場銷售時時以滾動形形式播出，，烘托現(xiàn)場場熱烈氣氛氛。要點：介紹湘潭投資環(huán)環(huán)境。介紹項目所所在區(qū)域－－－商業(yè)中中心城區(qū)，，優(yōu)惠招商商政策。發(fā)展商的背背景介紹，，以增強客客戶購買信信心。營銷工具－－擴展型：標標準文件系系統(tǒng)用途：從項目信封封、信紙及及各方面外外在形象的的展現(xiàn)，加加強現(xiàn)場文文件管理，，對外書信信形成統(tǒng)一一格式，標標準文件系系統(tǒng)的建立立有助于項項目管理系系統(tǒng)化。要點：對外文件格格式(傳傳真、客戶戶確認書、、傭金確認認、認購書書、合同等等)信封、信紙紙文檔的管理理營銷工具－－擴展型--專業(yè)禮品品用途：適用于項目目開盤儀式式、新聞發(fā)發(fā)布會、客客戶答謝酒酒會、中介介會等，向向關心均瑤瑤國際廣場場的新老客客戶及媒體體贈送禮品品。要點：創(chuàng)意獨到，，實用性強強適合人群較較為廣泛有華強地鐵鐵商城標記記，印象深深刻根據(jù)不同場場合贈送不不同禮品，，體現(xiàn)華強地鐵商商城獨到之處營銷工具－－擴展型：手手機短信手機短信息息是目前一一種較為便便捷的信息息告知方式式，而且具具有以下特特點：費用低廉：：每條短信息息只要0.1元，比比信件、電電話、傳真真費用低到達率高：：每個人收到到短信都會會去查看，，比傳真、、信件的到到達率高信息傳達迅迅速：幾秒鐘就可可到達不受時間空空間限制：：一般接受者者在何時何何地都能收收到本項目可以以通過登記記中介及客客戶的手機機，通過短短信的形式式向中介及及客戶傳達達信息，尤尤其可用于于備忘型信信息、通知知型信息等等，還可用用來在節(jié)日日向中介及及客戶傳達達問候。目前有一種種群發(fā)短信信的工具可可以提高發(fā)發(fā)送短信的的效率。作為一種在在寫字樓租租售中的創(chuàng)創(chuàng)新方式，，相信短信信將使項目目宣傳的工工具組合更更為完善，，且發(fā)揮較較為重要的的作用。第七部分營銷活動風云際會高高峰論商商業(yè)論壇考察項目宗旨：以形式多樣樣的、富有有享受及參參與性的活