瑞昌市廬山花海及青銅小鎮(zhèn)項目前期可研報告內容總綱1項目本體2宏觀環(huán)境分析345區(qū)域價值分析房地產市場機會整體戰(zhàn)略定位經濟測算6項目本體分析1項目區(qū)位——項目位于瑞昌市湓城區(qū)，主城區(qū)一華里南面，受到鐵路和省道的隔離，處于城市的邊界地段，屬于城東新區(qū)本體解讀主城區(qū)城東新區(qū)項目地塊城市邊界線城西主中心城區(qū)湓城區(qū)副中心城區(qū)碼頭區(qū)鐵路線區(qū)域情況——項目鄰近瑞昌核心區(qū)域，鬧中取靜，距離市政府約十分鐘車程。整個地塊被長河所包圍，南靠萬寶山，擁有較好的外部景觀。本體解讀核心區(qū)域市政府10min項目地塊長河區(qū)域配套——以雙瑞線為界，項目周邊基本生活配套都集中在雙瑞線以北，居住人口集中氛圍較好，雙瑞線以南靠近地塊屬于安置房，居住尚未成型，土地空曠，無商業(yè)氛圍本體解讀地塊所在區(qū)位雖較為偏僻，但距離城中心較近，地塊1.5km內基本生活配套較為齊全。以雙瑞線為界，人口居住及商業(yè)氛圍差距較為明顯。周邊商業(yè)配套設施較少，且經營較差。項目距離市政府1.5km瑞昌市青少年校外中心1km城東學校1.2km瑞昌市人民醫(yī)院0.5km項目地塊1.5km城東學校青少年校外活動中心瑞昌市人民政府瑞昌市人民醫(yī)院雙瑞線安置房區(qū)項目四至——東臨新長河閘及環(huán)城大道、通達性較好，南臨廬山花海及S303省道，道路貨車通行較多、有一定噪音影響。西臨武九鐵路、北臨瀼溪河，被安置房隔開，與主干道相隔離。地塊較為封閉，四面不臨街。本體解讀S303省道廬山花海項目住宅地塊武九鐵路瀼溪河雙瑞線環(huán)城路北臨瀼溪河南臨S303省道西臨武九鐵路100m安置房區(qū)項目內部——項目與外部只有一條出入口相連，通達性較差，無內部資源，目前花海用地正在建設中，內部有數(shù)十戶居民待拆遷，地塊較為平整本體解讀居民區(qū)出入口在建花海區(qū)花海用地地塊入口居民居住區(qū)項目用地分界線內部交通——交通路線被阻隔，北面一條寬10m鄉(xiāng)道與雙瑞線連接，南面一條寬5m岔道與省道相連本體解讀項目被S303省道和武九鐵路線環(huán)繞而過，嚴重限制了項目與外部的聯(lián)系，目前只有北面一條雙環(huán)線可共通行。西面通行道也被鐵路線阻隔。雙瑞線武九鐵路龍泉路項目地塊S303省道主出入口次出入口項目指標——住宅開發(fā)用地550畝，容積率1.0，建筑面積約為36.67萬方，商業(yè)開發(fā)用地約100畝，容積率為1.0，建筑面積約為6.67萬方，必須自持30%，總建面43.34萬方。另有50畝學校劃撥用地（學區(qū)房）本體解讀指標具體要求占地650畝（約43.3萬方）學校50畝另算總建面43.3萬方容積率1.0住宅面積36.67萬方商業(yè)面積6.67萬方公建配套50畝的學校用地（最小就是6個班的小學）限制要求6.67萬方的商業(yè)必須自持30%，50畝的學校用地，最小6個班的小學項目屬屬性——五線城城市非非核心心地段段，居居住氛氛圍不不足、、較好好花海海資源源、低低密生生態(tài)大大型學學區(qū)住住區(qū)宏觀環(huán)環(huán)境分分析2城市重重點去去庫存存，降降息降降稅降降首付付，樓樓市政政策利利好政策背背景全國九江市市瑞昌市市2016年4月15日去庫存存三四線線城市市去庫庫存為為今年年地區(qū)區(qū)房地地產工工作重重心2016年3月1日降首付付首套房房首付付最低低2成，二二套房房首付付最低低3成2016年2月13日契稅下下調二套房房契稅稅從3%降至1%2015年2月2015年12月2016年4月1日城市建建設促促住宅宅發(fā)展展市委市市政府府積極極號召召，大大力發(fā)發(fā)展住住宅推推動城城市建建設快快速發(fā)發(fā)展公積金金省內內異地地貸款款公積金金省內內異地地貸款款啟動動營改增增啟動動房地產產營業(yè)業(yè)稅改改增長長稅政策支支撐當前經經濟環(huán)環(huán)境下下，需需要房房地產產發(fā)展展推動動城市市建設設快速速發(fā)展展，預計2016年樓市市政策策利好好會持持續(xù)推推出，，以及及持續(xù)續(xù)寬松松的宏宏觀政政策2015年初，，江西西房地地產市市場跌跌入低低谷，，商品品房銷銷售面面積增增速創(chuàng)創(chuàng)近年年來新新低。。其后后，隨隨著中中央及及地方方一系系列以以促消消費、、去庫庫存、、穩(wěn)定定房地地產市市場為為總基基調的的調控控政策策陸續(xù)續(xù)推出出，全全省房房地產產市場場逐步步復蘇蘇。2015年全省省房地地產開開發(fā)投投資穩(wěn)穩(wěn)定增增長、、施工工規(guī)模模繼續(xù)續(xù)擴大大、銷銷售市市場逐逐步回回暖、、資金金到位位持續(xù)續(xù)好轉轉，市市場企企穩(wěn)向向好。。2016年，隨隨著中中央著著力加加強供供給側側結構構性改改革，，去庫庫存將將成為為房地地產市市場的的主基基調。。去庫存存穩(wěn)增長長促兼并并積極財財政政政策加加大力力度（（降息息降稅稅降首首付））以及及靈活活的貨貨幣政政策（（公積積金省省內異異地貸貸款啟啟動））二胎生生育政政策的的放開開，城城市公公共服服務設設施的的建設設將進進一步步刺激激市場場需求求釋放放。政政府更更加重重視房房地產產在促促進消消費和和拉動動投資資方面面的作作用，，調控控聚焦焦于挖挖掘房房地產產消費費潛能能。2016年政策策預期期降準降降息兼并重重組力力度將將加大大農民工工購房房優(yōu)惠惠政策策逐步步出臺臺城市發(fā)發(fā)展瑞昌市市發(fā)展展目標標：中等城城市規(guī)規(guī)模，產城融融合、宜居宜宜業(yè)的濱水水生態(tài)態(tài)園林林城市市?！度鸩惺谐鞘惺锌傮w體規(guī)劃劃（2013——2030年）》指出，，瑞昌昌市城市發(fā)展總總體目目標為：交通優(yōu)優(yōu)越、、環(huán)境境優(yōu)美美的長長江中中游和和鄱陽陽湖生生態(tài)經經濟區(qū)區(qū)中等城城市規(guī)規(guī)模，產城融融合、宜居宜宜業(yè)的濱水水生態(tài)態(tài)園林林城市市。瑞昌市市城市發(fā)發(fā)展瑞昌市市GDP快速增增長，，增幅幅靠前前，2012-2013年增幅幅位列列九江江市第第一位位；產業(yè)結結構調調整優(yōu)優(yōu)化，，第三三產業(yè)業(yè)占比比持續(xù)續(xù)增長長，支支撐房房地產產市場場發(fā)展展。GDP快速增增長，，年度度增幅幅在10%-15%，2012-2013年GDP增幅排排名九九江市市各區(qū)區(qū)第一一位。。產業(yè)結結構不不斷調調整優(yōu)優(yōu)化，以第第二產產業(yè)為為全市市經濟濟支柱柱產業(yè)業(yè)，大力推推進第第三產產業(yè)發(fā)展，近年年來第三產產業(yè)占占比持持續(xù)增增長，2014年占比比約22%，未來將將通過過文化化旅游游業(yè)、、商貿貿物流流業(yè)、、金融融服務務業(yè)來來進一一步激激發(fā)第第三產產業(yè)活活力。。年度總量排位增幅排位201443201341201241瑞昌GDP水平在在九江江市排排位城市發(fā)發(fā)展瑞昌市市產業(yè)業(yè)布局局實施施“西農農東城，南游游北工工”規(guī)劃布布局，，本案所所處湓湓城區(qū)區(qū)，將將打造造瑞昌昌市未未來綜綜合型型城區(qū)區(qū)瑞昌市市區(qū)域域產業(yè)業(yè)布局局——““西農東東城，，南游游北工工”本案我市市市域城城鎮(zhèn)職職能結結構形形成六種類類型：市域中心心——綜合型型城區(qū)區(qū)（湓湓城區(qū)區(qū)）市域中心心——港口工工貿型型城區(qū)區(qū)（碼碼頭區(qū)區(qū)）工貿型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)（南南義、、高豐豐、白白楊、、黃金金）旅游型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)（武武蛟、、肇陳陳、洪洪一、、大德德山、、青山山、橫橫港）商貿型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)（夏夏畈、、南陽陽、洪洪下、、范鎮(zhèn)鎮(zhèn)）農林型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)（花花園、、樂園園、橫橫立山山）產業(yè)支支撐強工興興城戰(zhàn)戰(zhàn)略，，工業(yè)經經濟在在全市市經濟濟中占占主導導作用用，高位位工業(yè)業(yè)投入入，推推動全全市經經濟增增長。。2015年，預預計全全市規(guī)規(guī)模以以上工工業(yè)實實現(xiàn)主主營業(yè)業(yè)務收收入460億元，，年均均增長長24.4%；增加加值105億元，，年均均增長長14%；利稅稅總額額52億元，，年均均增長長18.5%，全部部實現(xiàn)現(xiàn)了翻翻番。。2015年工業(yè)業(yè)經濟濟效益益指數(shù)數(shù)超過過340%，比2010年提升升了100多個百百分點點。工工業(yè)投投資明明顯加加速，，預計計2015年完成成工業(yè)業(yè)投資資150億元，，年均均增長長18.5%，5年累計計完成成工業(yè)業(yè)投資資580億元，，增長長2倍，凈凈增390億元。。發(fā)揮瑞瑞昌市市長江江港口口岸線線資源源優(yōu)勢勢，突突出臨臨港產產業(yè)特特色產業(yè)支支撐實力型型企業(yè)業(yè)增加加，主主營業(yè)業(yè)務過過億企企業(yè)5年間增增加近近一倍倍，達達到80家，稅稅收過過千萬萬企業(yè)業(yè)增加加3家。有有助于于提升升城市市房地地產購購買力力魏瑞昌主主要產產業(yè)行行業(yè)分分布：：紡織服服裝產產業(yè)：：被認定定為省省級產產業(yè)基基地木業(yè)家家俱業(yè)業(yè)：中部紅紅木產產業(yè)和和華中中木業(yè)業(yè)電線電電纜業(yè)業(yè)：吉恩恩重工工造紙及及紙制制品業(yè)業(yè)：理文造造紙化學品品制造造業(yè)：理文文化工工、新新洋豐豐復合合肥化工產產品制制造業(yè)業(yè)：亞洲水水泥其他主主要公公司及及品牌牌：皮塑、、藍谷谷新能能源、、森奧奧達、、格雷雷斯科科技省著名名商標標：華瑞縫縫紉線線“華華美瑞瑞”、、中材材科技技“三三鉆””、天天興農農業(yè)““天興興”、、溢香香禽蛋蛋“溢溢流香香”，，錦麗麗公司司“皇皇氏””名牌產產品：：匯爾油油泵““BQ噴油泵泵總成成”、、興海海王子子“彈彈簧床床墊””、鴻鴻達紡紡織““棉線線”各企業(yè)數(shù)量增長水平（單位：家）2010年2015年增長幅度2015年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)8812036.36%2015年主營業(yè)務收入過億元企業(yè)428090.48%稅收過1000萬元企業(yè)5860.00%稅收過500萬元企業(yè)310233.33%稅收過100萬元企業(yè)162556.25%人口支支撐瑞昌市市人口口基數(shù)數(shù)小，，且呈呈現(xiàn)人人口外外流趨趨勢，，城市市化水水平低低，屬屬于內內需型型城市市，房房地產產市場場需求求增長長幅度度有限限。瑞昌市市全市市戶籍人人口基本維維持在在45萬人水平平，其其中非農業(yè)業(yè)戶口口人數(shù)基基本維維持在在11萬左右，，城市化化水平平較低低，外出出就業(yè)業(yè)、外外出打打工人人口較較多，，人口呈呈現(xiàn)外外流趨趨勢，基本本無外外來人人口導導入，，屬于于內需型型城市市。導致致瑞昌房房地產產市場場需求求增長長幅度度有限限。消費水水平瑞昌市市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民收入入水平平提升升，支支付能能力一一般2014年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民人均均可支支配收收入達達23554元，比比上年年增長長10.5%；人均消消費支支出首首次破破萬達達10283元，同同比增增長9.5%瑞昌市市房地地產投投資總總額呈呈現(xiàn)快速增增長，最高年度增幅達到43.4%。2014年達到到12.24億元，，在整整個九九江市市排名第第二，處于于較高高水平平樓市發(fā)發(fā)展2014年在整整個九九江市市各地地區(qū)房房地產產投資資總額中瑞昌昌市位位列第第二，，為12.24億元，，處于于較高高水平平；瑞昌市市房地地產投投資總總額2011年開始始快速速增長長，最最高年年度增增幅達達到43.4%；瑞昌市市近三三年的的商品品住宅宅成交量量穩(wěn)中中有升升，2015年銷售售破4200套。月均成成交332套；每每年二二月（（春節(jié)節(jié)）為為成交交高峰峰（返鄉(xiāng)置置業(yè)）。樓市表表現(xiàn)2013-2015年，瑞瑞昌市市住宅宅成交交量穩(wěn)穩(wěn)步增增加，，2014年銷售售破4000套，相相比2013年增長長約400套；2015年銷量量再增增長，，突破破4200套2015年2月、2016年2月份（（春節(jié)節(jié)）為為成交交高峰峰，分分別成成交為為788套和937套，占占比全全年約約2成的市市場份份額。城市春春節(jié)返返鄉(xiāng)置置業(yè)需需求表表現(xiàn)明明顯。。返鄉(xiāng)置置業(yè)返鄉(xiāng)置置業(yè)住宅成成交均價較較為平平穩(wěn)，2014年漲幅幅約2%，2015年持平平。月月度均均價波波動幅幅度小小，月月度均均價環(huán)環(huán)比增減幅幅度多在2%以內。樓市表表現(xiàn)2013-2015年，瑞瑞昌市市住宅宅均價價保持持平穩(wěn)穩(wěn)態(tài)勢勢，2014年均價價同比比上漲漲約2%，2015年均價價同比比持平平，整整體均均價穩(wěn)穩(wěn)定在在3830元左右右。。。月度成成交均均價在在3800元/㎡上下下波動動，月月度環(huán)環(huán)比增增減幅幅度集集中在在2%以內。。整體住住宅市市場存存量共共計3890套/44萬方，，去化化周期期約12個月，，供需需相對對平衡衡樓市表表現(xiàn)最新統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)顯顯示，，瑞昌昌市住住宅在在售項項目56個，總量約約3890套，其其中存存量100套以上上項目目16個。存存量最最高為為東方方星城城310套，主主要由由于項項目體體量大大，開開發(fā)較較早，，且已已全盤盤推售售。根據(jù)市市場年年度去去化量量測算算，當當前市市場存存量去化周周期約約12個月，整體體供需相相對平平衡，住宅市市場發(fā)發(fā)展狀狀態(tài)良良好。在售住宅項目56（存量100以上16個）可售套數(shù)3890套可售面積440801.6㎡序號項目名稱可售套數(shù)可售面積1東方星城31035128.1462安定湖一號花園小區(qū)23726856.03423瑞昌龍翔國際23326402.76784名門世家22425382.91845瑞昌市中央商務區(qū)20122776.63666金鼎名城17319603.77187大唐盛世17319603.77188陽光麗景16418583.92249山水.太陽城15317337.439810長春新區(qū)14316204.273811鑫瑞華庭12313937.941812天昊城12213824.625213錦繡學府12113711.308614盛世華城11613144.725615龍泉福居11412918.092416東錦佳苑11112578.1426存量100套以上上項目目：樓市表表現(xiàn)商業(yè)市市場：：發(fā)展展不成成熟，，去化化慢，，存量量高，，存量量高達達10133套/63萬方，，開發(fā)發(fā)風險險較大大瑞昌商商業(yè)存存量高達10133套/63萬方，，其中中，中中部廬山皮皮革紅紅木大大市場和和九江江林安國國際商商貿物物流產產業(yè)園屬于于專業(yè)業(yè)市場場，存存量較較大，，合計計存量量占比比達四四成；；根據(jù)幾個典典型項項目的的商業(yè)來來看，，商業(yè)銷銷售較較差，，項目目普遍遍去化化率不足20%，其中中東方方星城城2009年入市市，銷銷售7-8年的時時間，，商業(yè)業(yè)去化化量也也不足足50%。商業(yè)市市場大大面積積空置置。在售商業(yè)項目69個可售套數(shù)10133套可售面積632660.41㎡未來樓樓市預預測瑞昌市市住宅宅市場場自給給自足足，具具有一一定發(fā)發(fā)展空空間，，但商商業(yè)市市場面面臨較較大的的開發(fā)發(fā)風險險。城市發(fā)發(fā)展：：中等等規(guī)模模、宜宜居宜宜業(yè)瑞昌打打造中等城城市規(guī)模，產城融融合、宜居宜宜業(yè)的濱水水生態(tài)態(tài)園林城城市。實施“西農農東城，南游游北工工”規(guī)劃布布局，，本案所所處湓湓城區(qū)區(qū)，將將打造造瑞昌昌市未未來綜綜合型型城區(qū)。。產業(yè)發(fā)發(fā)展：：快速速增長長，結結構優(yōu)優(yōu)化強工興城城戰(zhàn)略，，推動動全市市經濟濟快速速增長長，GDP快速增長，，增幅幅排名名九江江市前前列，，產業(yè)業(yè)結構構調整整優(yōu)化化，第第二產產業(yè)主主導，，推進進第三三產業(yè)業(yè)發(fā)展展。實力型企業(yè)業(yè)增加加，提提升城市房房地產產購買力力人口基基礎：：內需需型城城市，，支付付能力力一般般人口基數(shù)小小，且且呈現(xiàn)現(xiàn)人口口外流流趨勢勢，城城市化化水平平低，，屬于于內需需型城城市，，房地地產市市場需需求增增長幅幅度有限。。城鎮(zhèn)居居民收收入水水平提提升，但整整體支支付能力一般。。樓市發(fā)發(fā)展：：房地產產投資呈呈現(xiàn)快速增增長，投資資水平平位居居九江市市第二二位住宅市市場供供需平平衡，，年度度銷量量穩(wěn)中中有升升，均均價表表現(xiàn)平平穩(wěn)；；商業(yè)業(yè)市場場發(fā)展展不成成熟，，存量量大，，去化化慢，，存在在開發(fā)發(fā)風險險。從以下下幾個個方面面看，，瑞昌昌市住住宅市市場自自給自自足，，具有有一定定基礎礎宏觀背背景小小結瑞昌樓市市：房房地產產市場場發(fā)展展良好好，房房地產產投資資處于于較高高水平平，位位列九九江市市各區(qū)區(qū)第二二；住宅市市場：：整體體市場場情況況向好好，供供需平平衡，，存在在發(fā)展展空間間；商業(yè)市市場：：發(fā)展展不成成熟，，市場場存量量巨大大，去去化緩緩慢，，且大大量空空置，，經營營情況況較差差，市市場風風險較較高未來預預測：：受益益于寬寬松的的樓市市政策策影響響，以以及城城市的的發(fā)展展，未未來瑞瑞昌市市住宅宅市場場有一一定成成長空空間；；區(qū)域價價值分分析3區(qū)域規(guī)規(guī)劃湓城主主城區(qū)區(qū)升級級定位位為城城市綜綜合服服務中中心，，規(guī)劃集中瑞昌昌市的經濟，，政治、文化化等資源，在現(xiàn)有規(guī)模上上，向南、向向西、向北拓拓展，區(qū)域發(fā)展空間大。中心聚集，雙雙核驅動：指指瑞昌市域形成成以中心城區(qū)區(qū)為發(fā)展聚集集中心，湓城城區(qū)，碼頭區(qū)區(qū)為雙核心，全方位協(xié)作作推進瑞昌市市經濟社會發(fā)發(fā)展。三帶：指沿九九碼快速路，，瑞碼快速路路以及武九鐵鐵路發(fā)展的主主要城鎮(zhèn)發(fā)展展帶——瑞碼城鎮(zhèn)發(fā)展展帶和沿省道道S304（婺桃線），，縣道X282（立肇線）形形成的次要城城鎮(zhèn)發(fā)展帶。。三區(qū)：指瑞碼碼發(fā)展片區(qū)，，肇陳發(fā)展片片區(qū)，南義發(fā)發(fā)展片區(qū)。中心聚集，雙雙核驅動，三三帶三區(qū)項目區(qū)位湓城區(qū)碼頭區(qū)瑞昌中心城區(qū)區(qū)形成一城兩區(qū)（湓湓城區(qū)和碼頭頭區(qū)）的格局局，以湓城區(qū)為主城城區(qū)，以碼頭鎮(zhèn)為為副城區(qū)。湓湓城區(qū)規(guī)劃集中瑞昌昌市的經濟，，政治、文化化等資源。區(qū)域規(guī)劃湓城區(qū)形成“一廊五組團”的空間結構，城東組團定位市級公共共服務中心，，未來隨著公公共服務配套套設施逐步的的遷入，將形形成新的城市市中心，層次次將明顯提高高項目區(qū)位湓城區(qū)形成“一廊五組團”的城市空間結構構，在城市布局中中，構筑生態(tài)態(tài)廊道，將自自然山體通過過生態(tài)廊道滲滲透至城市中中：一廊：指瀼河生態(tài)廊廊道；五組團：指黃金組團、、城東組團、、城西組團、、桂林組團、、大唐組團；；強化城東組團的公共服務中心，主要承擔市級的行行政辦公、文文化娛樂、教教育科研、信信息服務等綜綜合服務功能能，配備相對對完善的生活活服務設施；；市級公共服務務副中心位于于城西組團和和大唐新區(qū)，，主要承擔城城市行政，教教育、醫(yī)療等等綜合功能。。交通規(guī)劃“四橫四縱””的城市交通性性主干路網以以及S303與S304省道的貫穿將將進一步提高高區(qū)域的通達達性。湓城區(qū)規(guī)劃形成“四橫四縱”的城市道路網網，通達全市各各區(qū)。四橫：北環(huán)路，赤烏烏西路—赤烏中路—潯陽西路—潯陽東路，南南環(huán)路，長河河大道四縱：創(chuàng)業(yè)路；龍龍泉路；黃金金北路——黃金南路；瑞瑞碼快速通道——安定湖路景觀資源低密城市人口口，依托廬山山花海、瀼河河生態(tài)廊道以以及城中湖等等景觀資源適適宜打造生態(tài)態(tài)住宅區(qū)城東組團廬山花海瀼河生態(tài)廊道柳湖公園人口集中區(qū)大唐組團瀼河生態(tài)廊道道：瀼河位于于現(xiàn)狀湓城區(qū)區(qū)的南側，規(guī)規(guī)劃湓城區(qū)向向南擴張，跨跨越瀼河建設設大唐新區(qū)，，規(guī)劃結合瀼瀼河兩側建設設公園綠地，，形成一條生生態(tài)走廊。東關湖區(qū)域配套行政辦公、教教育科研較為為集中，文化化娛樂，信息息服務、體育育活動等基礎礎公共設施將將陸續(xù)遷入，，為區(qū)域后續(xù)續(xù)發(fā)展創(chuàng)造更更多條件項目地塊檢測大樓瑞昌市政府電影院城東小學瑞昌市司法局局城東學校瑞昌市人民醫(yī)醫(yī)院鐵路線城東城市發(fā)展展從小規(guī)模的純純居住區(qū)進入入配套完善、、規(guī)模大盤集集中的舒適宜宜居中心成熟區(qū)：城市今典東錦佳苑名門世家龍翔國際陽光麗景麗湖馨居

金鼎名城鑫瑞華庭安定湖一號東方星城城東區(qū)成熟區(qū)新熱點區(qū)鐵路線項目規(guī)模容積率安定湖一號25.4萬方2.4麗湖馨居5.7萬方2.99鑫瑞華庭4.6萬方2.25項目規(guī)模容積率名門世家24萬方2.4龍翔國際35.8萬方1.8本案43萬方1.0新熱點區(qū)：本案城東城市形象象品質規(guī)模大盤盤陸續(xù)進入將將帶動區(qū)域整整體形象升級級和價值提升升項目名稱規(guī)模進入時間東方星城31.7萬方2009年龍翔國際35.8萬方2014.7月名門世家24萬方2015.1月區(qū)域發(fā)展升級級區(qū)域價值小結結：未來的城城市綜合服務務中心房地產市場機機會4區(qū)域劃分瑞昌市房地產產承托傳統(tǒng)剛剛需置業(yè)需求求，主要沿城城市主干道整整體由西向東東發(fā)展，形成成城西傳統(tǒng)居居住區(qū)與城東東生態(tài)宜居區(qū)區(qū)，整體價格格中心區(qū)域高高于兩端瑞昌城區(qū)以高高鐵線為界，，鐵路以西為為老城區(qū)，以以東為城東新新區(qū)城東板塊城西板塊行政中心市場供應量逐逐年增加新市政府、、新人民醫(yī)醫(yī)院落戶，，商業(yè)配套套薄弱價格水平：：3400-4500傳統(tǒng)商業(yè)中中心商場較為集集中居住環(huán)境純純粹價格水平：：3600-4000城西板塊（老城區(qū)）高鐵線新型宜居生態(tài)居住區(qū)城東板塊（新區(qū)）傳統(tǒng)居住區(qū)價格中心區(qū)板塊細分目前城東板板塊沿城市市中軸線以以北發(fā)展相相對飽和，，城東板塊塊向南拓展展，居住氛氛圍逐漸形形成，發(fā)展展向好，人人口導入性性優(yōu)于成熟熟板塊成熟板塊主要價值：交通便利利，配套較較為完善主流產品：多層剛需需三房為主主，輔以大大兩房，四四房產品價格水平：3400——3900客群：區(qū)域內客客戶為主新熱點板塊塊主要價值：：規(guī)劃利好好，具升值值潛力主流產品：：小高層，，舒適三、、四房大戶戶型，別墅墅價格水平：：3700——4300客群：本地地及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶為主新熱點板塊成熟板塊廬山花海項目鐵路線城市中軸線線區(qū)域供應城東板塊南南部為市場場新熱點板板塊，為當當前市場供供應主體城市今典東錦佳苑名門世家龍翔國際陽光麗景麗湖馨居

金鼎名城鑫瑞華庭安定湖一號東方星城城東區(qū)成熟區(qū)新熱點區(qū)鐵路線項目入市時時間較早，，多步入尾尾期，存量量房源不多多當前市場主主力在售樓樓盤和熱銷銷樓盤，分分別于2014年、2015年入市，供供應量相對對充足板塊產品特特征多層接受度度優(yōu)于小高高層/高層，主力力熱銷戶型型集中于100-130m2的三房區(qū)域項目名稱占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率（%）綠化率（%）建筑形態(tài)平面布局車位比主力戶型（面積段）城東（成熟板塊）城市今典30000718512.3935.6多層小高層一梯兩戶兩梯兩戶兩梯三戶1:0.4101-127㎡三房東錦佳苑41705.391046.522.235多層小高層兩梯四戶、兩梯五戶、兩梯六戶、三梯七戶1:0.497-128㎡兩房和三房陽光麗景38724.785193.352.236.5多層小高層一梯三戶兩梯三戶1:0.589-119㎡兩房三房鑫瑞華2536.2多層小高層兩梯四戶兩梯六戶1:0.6104-110㎡三房金鼎名城35964800002.236多層小高層一梯兩戶、兩梯四戶、兩梯六戶、三梯八戶1.:0.55103-120㎡三房麗湖馨居1896156692.432.9920多層小高層兩梯四戶兩梯五戶1:0.598-127㎡兩房和三房城東（新熱點片區(qū)）東方星城146810317110.92.1635多層小高層一梯兩戶、兩梯四戶1:0.394-155㎡兩房和三房龍翔國際1495433580001.840多層、小高層、別墅一梯兩戶、兩梯四戶、兩梯六戶1:1100-130m2三房名門世家73333.32400002.432多層小高層兩梯四戶兩梯六戶1:1105-129m的三房板塊客戶特特征以本地改善善和鄉(xiāng)鎮(zhèn)首首置客戶為為主，少量量周邊縣市市客群，主主要滿足居居住及附近近就學區(qū)域項目名稱項目特征周邊配套優(yōu)惠政策客戶來源選擇原因城東（成熟板塊）城市今典西班牙風情疊水景觀小鎮(zhèn)瑞昌汽車站、市政府、城東學校、陽光幼兒園認購優(yōu)惠200/㎡剛需或改善客戶緊鄰市政府單位，學區(qū)房、配套較完善東錦佳苑中高端現(xiàn)代化小區(qū)瑞昌汽車站、市政府、城東學校、金銘國際幼兒園住宅清盤3000/㎡元起剛需或改善客戶配套齊全，學區(qū)房、性價比高陽光麗景親近自然的簡約舒適社區(qū)瑞昌汽車站，市政府，城東學校住宅認購94折，商鋪9折剛需客戶價格低，環(huán)境舒適鑫瑞華庭城市核心生態(tài)社區(qū)安定湖公園、賽湖學校、大風車幼兒園送萬元車位抵用券剛需客戶環(huán)境優(yōu)雅，教育資源豐富金鼎名城法蘭西風格板式住宅小區(qū)瑞昌中醫(yī)醫(yī)院、安定湖公園、桂林中心小學、賽湖學校、大風車幼兒園，瑞春幼兒園認購7日內簽約可抽獎：旅游本地改善客戶生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、周邊豐富的教育資源麗湖馨居經典歐式高端住宅安定湖公園，賽湖農場醫(yī)院、怡青幼兒園按揭98折，一次性97折本地改善客戶環(huán)境好，配套較為完善城東（新熱點片區(qū)）東方星城簡約現(xiàn)代社區(qū)市府廣場、立信城市廣場、瑞昌汽車站、東方星城幼兒園、城東學校老帶新成交，老客戶獎2000現(xiàn)金，新客戶房款少3000本地改善客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)首置為主緊鄰商業(yè)區(qū)，配套齊全龍翔國際高端品質住宅市府廣場、濕地公園、醫(yī)院、城東學校、市政府、幼兒園一次性97折，按揭99折本地改善客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)首置為主緊鄰城東學校，政府單位、周邊配套齊全名門世家高端公園級景觀社區(qū)市府廣場、濕地公園、醫(yī)院、城東學校、市政府—本地改善客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)首置為主緊鄰城東學校，配套齊全瀼河生態(tài)廊道項目區(qū)位萬寶山山景資源廬山花海板塊價值依托廬山花花海，南靠靠萬寶山，，瀼河生態(tài)態(tài)廊道環(huán)繞繞，低密居居住群，生生態(tài)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美項目名稱容積率龍翔國際1.8名門世家2.4本項目1.0板塊限制本案所在區(qū)區(qū)域（雙瑞線以南）發(fā)展展起步，當當前相對落落后，人口口稀少，交交通匱乏項目地塊雙瑞線S303省道鐵路線雙瑞線南北北區(qū)域相差差較大，以以北區(qū)域發(fā)發(fā)展成熟，，以南區(qū)域域發(fā)展起步步，當前發(fā)發(fā)展相對落落后。雙瑞線以北北雙瑞線以南南項目地塊龍翔國際名門世家500m板塊主要競競案分析區(qū)域內主要要存在兩個個競案項目目，與本案案地塊相距距500m板塊主要競競案分析銷售情況：小高層去去化較好，，高層去化化較慢項目賣點：高端住宅宅區(qū)，學區(qū)區(qū)房，環(huán)境境較好，一一比一的車車位，戶型型設計較好好，南北通通透客戶選擇原因：產品戶型型較好，緊緊鄰城東學學校，1:1的全地下車車位，周邊邊配套齊全全項目名稱位置項目定位占地面積總建筑面積容積率綠化率車位比主力戶型平均售價名門世家市府西路與柴桑路交匯處(城東學校旁)高端生活社區(qū)73333.3m2240000m22.432%1：1105-129m2的三房4100-4300/m2名門世家：：全三房社社區(qū)，戶型型設計較好好，學區(qū)房房，市場接接受度高板塊主要競競案分析銷售情況：多層熱銷，小小高層去化化較好，高高層去化較較慢項目賣點：高端住宅宅區(qū)，學區(qū)區(qū)房，環(huán)境境較好，一一比一的車車位、政府府單位旁客戶選擇原因：緊鄰城東東學校，1:1的全地下車車位，綠化化率較高、、政府單位位旁、周邊邊配套齊全全項目名稱位置項目定位占地面積總建筑面積容積率綠化率車位比主力戶型銷售價格龍翔國際市府西以東、市府東路以西高端品質住宅區(qū)149543m2358000m21.840%1：1100-130m2的三房多層：4800/m2高層：4400/m2龍翔國際：：品質中大大盤，產品品線豐富，，學區(qū)房，，受到市場場追捧板塊主要競競案分析競案分析總總結：高端公園級級景觀社區(qū)區(qū)大盤，一一比一的全全地下車位位及較高園園林綠化。。產品線豐富富，客戶在在購房選擇擇上，接受度依次為：多層＞小高高層＞高層層。不同產品線線形成價差差，多層價格最最高，均價4800元/㎡，小高層層/高層均價在在4300-4500元/㎡。熱銷戶型集中在100-130㎡的三房，以以110、120㎡戶型成交交最好。學區(qū)房是整個區(qū)區(qū)域最大賣賣點，尤其其臨近名校校，其次是是周邊配套套，注重生生活便利與與城市氛圍圍。SWOT分析優(yōu)勢劣勢威脅機會項目四周不不臨街和城城市主干道道有一定距距離項目內部有待拆遷居民，，居住氛圍圍較差緊鄰武九鐵鐵路和S303省道，有噪音影影響受限于項目目區(qū)位條件件，無法打打造有影響響力的商業(yè)輻射射區(qū)域相比周邊項項目無明顯顯的高端教教育、政府府單位、完完善配套等等優(yōu)勢城市規(guī)劃城城東組團打打造生態(tài)居居住區(qū)，隨隨著未來人人口的遷入，居住住氛圍將得到到有效的改善善目前城東南部部板塊屬于發(fā)發(fā)展期，但市市場供應不大大，項目將可可有效補缺項目周邊三大大高端住宅城城市吸附力較較強，對本項項目人口導入入產生直接影影響城市人群對項項目區(qū)位認可可度較低，項項目關注受限限，對營銷水水平提升區(qū)域生態(tài)環(huán)境境好，私密度度高居住密度低教育、生活基基本配套規(guī)劃完善善，未來生活活便利項目機會——本項目作為板板塊內為數(shù)不不多的低密生態(tài)大型型學區(qū)住區(qū)，可借勢逐漸漸成型的居住住氛圍，依托托獨有的花海海資源、內部部規(guī)劃的生活活教育配套等等，吸引城區(qū)區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的剛剛需、改善型型客戶導入。。整體戰(zhàn)略及定定位5整體發(fā)展戰(zhàn)略略區(qū)域發(fā)展項目位于城市未來的城市中心區(qū)；現(xiàn)處于發(fā)展初期，未來，交通路網形成，各種生活配套將逐步完善；未來打造宜居宜業(yè)中心市場機遇住宅市場發(fā)展趨勢較好，市場存量去化周期約一年，成交量穩(wěn)中有升，年度破4200套，均價相對平穩(wěn)；熱銷樓盤年度去化量在700套左右；商業(yè)市場低迷，存量大，去化慢，開發(fā)風險較大本體規(guī)劃外部景觀資源較好，內部大型廬山花海景觀；內部規(guī)劃建設學校容積率1.0純低密生態(tài)大型學府住區(qū)借勢區(qū)域發(fā)展展規(guī)劃，突出出項目核心優(yōu)優(yōu)勢，以景觀、低密、、學區(qū)等資源撬動項項目價值，形形成項目核心心競爭力。形象定位廬山花海旁·純低密·都市生態(tài)學府府住區(qū)——住在花園里的的學區(qū)房客戶定位在外務工人員員（返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)）城區(qū)改善客戶戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民目標客群：城城區(qū)改善客戶戶、返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民民客戶關注點：：功能齊全，較較高的性價比比生活便利，居居住環(huán)境較舒舒適子女上學便利利產品定位容積率物業(yè)類型環(huán)境質量提升環(huán)境手段低于0.3獨棟別墅非常高檔——0.3－0.5獨棟別墅環(huán)境一般/有點密穿插部分雙拼/聯(lián)排別墅0.5－0.8雙拼/聯(lián)排別墅一般組合3-4層，局部5層的躍層0.8－1.2多層環(huán)境一流（若夾雜底層或聯(lián)排，環(huán)境一般）1.2－1.5多層環(huán)境一般組合一定小高層1.5－2.0多層+小高層————2.0－2.5小高層————2.5－3.0小高層+二類高層注：若全做小高層，環(huán)境很差3.0－6.0高層（100米以內）————6.0以上摩天大樓————本案容積率為為1，有條件打造低低密度多層產產品。而從瑞昌市場場的接受度看看：多層＞小高層層＞高層綜合項目規(guī)劃劃條件及市場場接受度，建建議本案打造造純多層低密住住宅小區(qū)。容積率與物業(yè)業(yè)類型參考對對照表：戶型定位109888811311388881131441131281281131091339494133市場熱銷面積積段集中在100-130㎡三房，以110、120㎡戶型接受度度最好（總價價適宜）。100㎡以下戶型市市場接受度較較低。名門世家分戶戶型去化龍翔國際分戶戶型去化龍翔國際分戶戶型去化戶型定位參照市場接受受度，建議本本案戶型集中中在100㎡以上，主力力戶型為115-130㎡三房兩廳產產品，配備一一定比例135-145㎡四房產品和和100-110㎡小三房產品品。戶型面積贈送空間套數(shù)比套數(shù)規(guī)模3*2*1100-110飄窗+陽臺+露臺25%7588.03*2*2115-130飄窗+陽臺+露臺60%181822.44*2*2135-145飄窗+陽臺+露臺15%4546.4合計303036.7戶型借鑒戶型亮點：最最大化的利用用南向面，保保證客廳+2臥室朝南，，配備獨立的的儲藏間，南南北雙陽臺，，提升居住舒舒適度和實用用性。3房2廳2衛(wèi)120㎡3房2廳1衛(wèi)105㎡儲藏間儲藏間生活陽臺戶型借鑒4房2廳2衛(wèi)135㎡4房2廳2衛(wèi)140㎡戶型亮點：以以大面寬提升采光面，，最大化的利利用南向面，，保證客廳+3臥室朝南，配備獨獨立的儲藏間間，提升居住住舒適度和實實用性。儲藏間生活陽臺經濟測算6住宅定價項目產品線戶型面積最新均價（元/㎡）總價區(qū)間龍翔國際多層（6層）91-96㎡107-108㎡122-128㎡440046004800（最高5200）40-42萬元49-50萬元59-66萬元（?。└邔樱?7-20層）一層6戶/8戶，塔樓88-113（8戶）105-120（6戶）41004400-450036-47萬元46-54萬元高層（26層）一層2戶，板樓143-144㎡499070-72萬元名門世家小高層（10-11F）126-127㎡4100-420052-54萬元高層（17-18F）109-129㎡4100-430047-54萬元瑞昌市客戶價格敏感感度高，建議定價持持保守的原則則。根據(jù)區(qū)域主力力在售項目價價格體現(xiàn)，多層產品溢價水平平最高，價格格水平在4400-4800元，最高達到5200元，且面積越大，單單價越高（在市場熱銷銷面積段以內內），本案多多層價格可參參照龍翔國際際120系產品售價，，約4800元/㎡。瑞昌市均價相相對平穩(wěn)，年年度漲幅約在在2%左右，本案最最早預計2017年入市，保守守估計售價4900元/㎡。商鋪定價項目住宅均價商業(yè)均價商住價格比龍泉福居411568371.661482東方星城358094932.651676錦繡學府396395662.413828龍馨嘉園(東區(qū))367775002.039706金鼎名城3668114973.134406大唐盛世346272662.098787由于瑞昌市商商業(yè)市場表現(xiàn)現(xiàn)較差，整體體銷售緩慢，，多個項目商商業(yè)0去化，且市場場存量大，因因此，在商鋪鋪的定價上持持保守原則，，保守設定商商鋪售價為住宅的1.7倍，因此，商鋪鋪售價約為8330元/㎡。全市典型項目目商鋪情況及及價格：商鋪鋪價格波動大大，一般為同同期住宅價格格的1.7~2.5倍之間收益測算物業(yè)類型規(guī)模參考售價收益住宅36.674900179,683商業(yè)4.67（商業(yè)30%自持）833038,901合計218,584初步測算，項項目整體收益益約21.86億元，剔除商業(yè)，，住宅收益約約18億元。由于瑞昌市商商業(yè)市場低迷迷，商業(yè)開發(fā)發(fā)風險較大，，下面的測算算以兩種方式式進行：①商業(yè)成功銷銷售；②商業(yè)業(yè)未銷售整體來評估項項目的風險。。成本測算21商業(yè)未銷售商業(yè)成功銷售售成本測算前提條件：地地價已知本案開發(fā)地塊塊以協(xié)議價35萬/畝的價格從政府府手中拿地。。相較周邊地地塊150-180萬/畝的價格，存存在明顯的價價格優(yōu)勢。測算出樓面地地價約525元/㎡

用途面積（畝）土地形式容積率建筑面積（萬方）自持合作開發(fā)700畝建筑博覽300畝學校50劃撥？

商業(yè)100出讓容積率1.06666730%住宅150出讓100000.50%住宅400畝住宅400出讓266668

小計700

433335.5

成本測算開發(fā)總成本投投入約13.8億元成本一覽表

標準（元/㎡）計費面積（萬方）總價（萬元）備注土地費用5254323,664

土地出讓金

22,754

契稅

9104%建設成本20034386,8152003前期工程費/基礎設施配套費2504310,835250基礎設施配套費3504315,1691026建安工程費

57,3441323商業(yè)20006.6713,340

洋房120036.6744,004

公共配套設施費30431,30088開發(fā)間接費50

2,167147開發(fā)成本254943110,479

期間費用

27,465634銷售費用

3.50%7,650

管理費用

3.00%6,558

財務費用3058943

13,25740%融資需求，6%，5年總投資318343137,944

經濟技術指標一覽總收入218,584.10

總投資137,944.27

毛利潤80,639.83

毛利潤率58%

營業(yè)稅0.005.85%

土地增值稅0.005%

稅前利潤80,639.83

所得稅20,159.9625%

稅后利潤60,479.87

銷售凈利潤率27.67%

成本測算測算出銷售凈凈利潤率約27.67%成本測算敏感度測算項目利潤率計算表均價下調10%均價下調5%均價上浮5%均價上浮10%總收入196,725.69207,654.90229,513.31240,442.51

總投資136,523.47137,233.87138,654.67139,365.06

毛利潤60,202.2270,421.0390,858.64101,077.45

銷售毛利率44%51%66%73%

營業(yè)稅0.000.000.000.005.85%土地增值稅0.000.000.000.005%稅前利潤60,202.2270,421.0390,858.64101,077.45

所得稅15,050.5517,605.2622,714.6625,269.3625%稅后利潤45,151.6652,815.7768,143.9875,808.08

銷售凈利潤率22.95%25.43%29.69%31.53%

均價分別上浮浮-10%、-5%、5%、10%，其他不變，，銷售凈利潤率率約為22.95%、25.43%、29.69%、31.53%。由于城市客戶戶對價格敏感感，均價上浮浮存在風險。。均價下調，，靜態(tài)凈利潤潤率亦保證在在23%-25%成本測算敏感度測算項目利潤率計算表成本下調10%成本下調5%成本上浮5%成本上浮10%總收入218,584.10218,584.10218,584.10218,584.10

總投資128,220.96133,082.62142,805.92147,667.57

毛利潤90,363.1485,501.4875,778.1870,916.53

銷售毛利率70%64%53%48%

營業(yè)稅0.000.000.000.005.85%土地增值稅0.000.000.000.005%稅前利潤90,363.1485,501.4875,778.1870,916.53

所得稅22,590.7821,375.3718,944.5517,729.1325%稅后利潤67,772.3564,126.1156,833.6453,187.40

銷售凈利潤率31.01%29.34%26.00%24.33%

成本分別上浮浮-10%、-5%、5%、10%，其他不變，，銷售凈利潤率率約為31.01%、29.34%、26%、24.33%。成本波動對凈銷售收益益率的影響程度不不及均價變動動影響大。成本測算12商業(yè)成功銷售售商業(yè)未銷售經濟技術指標一覽總收入179,683.00

總投資135,415.70

毛利潤44,267.30

毛利潤率33%

營業(yè)稅0.005.85%

土地增值稅0.005%

稅前利潤44,267.30

所得稅11,066.8325%

稅后利潤33,200.48

銷售凈利潤率18.48%

成本測算整體投入成本本不變，為13.8億元。若商業(yè)不能成成功銷售，則則測算出銷售售凈利潤率約約18.48%，相較成功銷售售降低9.19個百分點。成本測算敏感度測算項目利潤率計算表均價下調10%均價下調5%均價上浮5%均價上浮10%總收入161,714.70170,698.85188,667.15197,651.30

總投資134,247.76134,831.73135,999.67136,583.64

毛利潤27,466.9435,867.1252,667.4861,067.66

銷售毛利率20%27%39%45%

營業(yè)稅0.000.000.000.005.85%土地增值稅0.000.000.000.005%稅前利潤27,466.9435,867.1252,667.4861,067.66

所得稅6,866.748,966.7813,166.8715,266.9225%稅后利潤20,600.2126,900.3439,500.6145,800.75

銷售凈利潤率12.74%15.76%20.94%23.17%

均價分別上浮浮-10%、-5%、5%、10%，其他不變，，銷售凈利潤率率約為12.74%、15.76%、20.94%、23.17%。由于城市客戶戶對價格敏感感，均價上浮浮存在風險。。均價下調，，靜態(tài)凈利潤潤率約在13%-16%成本測算敏感度測算項目利潤率計算表成本下調10%成本下調5%成本上浮5%成本上浮10%總收入179,683.00179,683.00179,683.00179,683.00

總投資128,604.84132,010.27140,277.35145,139.00

毛利潤51,078.1647,672.7339,405.6534,544.00

銷售毛利率40%36%28%24%

營業(yè)稅0.000.000.000.005.85%土地增值稅0.000.000.000.005%稅前利潤51,078.1647,672.7339,405.6534,544.00

所得稅12,769.5411,918.189,851.418,636.0025%稅后利潤38,308.6235,754.5529,554.2425,908.00

銷售凈利潤率21.32%19.90%16.45%14.42%

成本分別上浮浮-10%、-5%、5%、10%，其他不變，，銷售凈利潤率率約為21.32%、19.9%、16.45%、14.42%。成本波動對凈銷售收益益率的影響程度不不及均價變動動影響大。綜合對比商業(yè)去化情況均價、成本變化帶來凈利潤率的變化商業(yè)成功銷售均價下調10%均價下調5%均價上浮5%均價上浮10%22.95%25.43%29.69%31.53%成本下調10%成本下調5%成本上浮5%成本上浮10%31.01%29.34%26.00%24.33%商業(yè)未去化均價下調10%均價下調5%均價上浮5%均價上浮10%12.74%15.76%20.94%23.17%成本下調10%成本下調5%成本上浮5%成本上浮10%21.32%19.90%16.45%14.42%商業(yè)未銷售、、且均價下調調10%的情況下，項項目凈利潤率率約在12.74%，從測算的角角度而言，該該項目有開發(fā)的的利潤空間。。但是由于商業(yè)業(yè)開發(fā)存在風風險，為了避避免現(xiàn)金流風風險，建議先開發(fā)住住宅，通過住住宅產品來平平衡現(xiàn)金流。9、靜夜