華友廣場(chǎng)商業(yè)街運(yùn)作方案2008.9.全案提要：》項(xiàng)目概況》產(chǎn)品定位

》客群分析

》業(yè)態(tài)規(guī)劃》招商策略》銷售策略》推廣策略》品牌塑造

》運(yùn)營管理

》目標(biāo)展望2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)街項(xiàng)目概況：

本項(xiàng)目位于莆田市涵江區(qū)國歡鎮(zhèn)林柄村境內(nèi)福廈國道旁，距離涵江市區(qū)3公里，距離石庭1公里，屬于城市未來發(fā)展?jié)摿Π鍓K，本項(xiàng)目與莆田市高新園區(qū)相連，與福廈高速公路涵江出口相鄰；與區(qū)政府規(guī)劃打造的140畝高新園區(qū)的市政公園相望，即將建成的福廈和向莆高速鐵路樞紐站--莆田站抬眼可望，規(guī)劃中的涵江汽車客運(yùn)東站近在咫尺，可謂身處大涵江交通樞紐的核心，是工作、生活兩相宜的福居美地，是最具投資價(jià)值的第三類地產(chǎn)板塊。2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)街接上頁：》涵江是莆田東部的經(jīng)濟(jì)高地，在福建沿海的經(jīng)濟(jì)地位也是舉足輕重。素有小上海之美稱，2008年涵江區(qū)國民生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)接近200億元人民幣；；

》涵江區(qū)常住人口約42萬，流動(dòng)人口約10萬，項(xiàng)目周邊2公里半徑內(nèi)覆蓋人口約10余萬人,半數(shù)以上為流動(dòng)人口；》項(xiàng)目處于涵江商圈與江口、石庭商圈中間的現(xiàn)代商業(yè)空白區(qū)域，可謂機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。項(xiàng)目的地理位置使得我們必須做返租式銷售。通過對(duì)商業(yè)部分的運(yùn)作，提升項(xiàng)目整體價(jià)值。2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)街項(xiàng)目產(chǎn)品分析及定位：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)用地面積：14395M2總建筑面積：58006M2商業(yè)部分面積：11705.1M2建筑密度：31.70%容積率：3.76綠化率：33.10%停車位：149個(gè)商業(yè)部分：由兩幢4層獨(dú)棟及其與住宅兩層底鋪形成的步行街雜合成的綜合形態(tài)。2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)街項(xiàng)目產(chǎn)品分析及定位：》滿足本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)配套的需求，提升項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值；》引領(lǐng)項(xiàng)目所在區(qū)域業(yè)態(tài)升級(jí)（石庭方向），滿足項(xiàng)目周邊2公里輻射半徑內(nèi)10余萬消費(fèi)者日益多元化的消費(fèi)需求；》充分利用項(xiàng)目整體出眾的景觀設(shè)計(jì)，增加項(xiàng)目的商業(yè)外延，提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。

主題定位：綜合型，一站式區(qū)域休閑、娛樂、購物中心核心訴求：打造大涵江時(shí)尚社區(qū)商圈新典范2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)街經(jīng)營客群分析：a)客群定位：以散鋪招商為主。在業(yè)態(tài)選擇上要注意目標(biāo)消費(fèi)人群的需求特性，在業(yè)種業(yè)態(tài)一致的條件下，優(yōu)先選擇資金實(shí)力雄厚，經(jīng)營能力強(qiáng)的商家；主力店（帶生鮮的社區(qū)超市）可考慮聯(lián)營或自營。b)目標(biāo)范圍：客戶來源應(yīng)以涵江商圈現(xiàn)有商家為主，以江口石庭商圈商家為輔，以莆田商家為補(bǔ)充，盡量不用新手。c)客群需求：能擴(kuò)大其產(chǎn)品覆蓋半徑，增加經(jīng)營收入，降低經(jīng)營成本；能獲得本項(xiàng)目商業(yè)化運(yùn)作帶來的增值效益（和去石庭、江口商圈經(jīng)營的不同之處）；能得到政府稅、費(fèi)方面的支持。2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)街消費(fèi)客群分析：a)客群定位：恩格爾系數(shù)在40%左右的中等收入人群，因所處商圈業(yè)態(tài)單一，業(yè)種檔次低下，不能滿足其由購物帶來的物資與精神享受的人群。b)目標(biāo)范圍：以市高新區(qū)企業(yè)從業(yè)人員為主流目標(biāo)消費(fèi)人群，以石庭洞庭、黃厝、新坡、后洋、塘頭、后郭、林柄等常住人口為重要目標(biāo)消費(fèi)人群，以江口及涵江人口為次要目標(biāo)消費(fèi)人群。力爭(zhēng)輻射半徑3公里。c)客群需求：首先是項(xiàng)目的易達(dá)性，需要我們完善項(xiàng)目周邊的局域交通環(huán)境。再者要滿足吃、喝、玩、游、樂、購多元化、一站式消費(fèi)需求。業(yè)態(tài)的選擇要符合目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)層次。2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)街Swot分析：1.優(yōu)勢(shì)：★項(xiàng)目地處涵江與江口石庭兩大商圈中間，遠(yuǎn)離主商圈的實(shí)情對(duì)我們來講既是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇。項(xiàng)目周邊沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而10余萬人口的消費(fèi)需求實(shí)實(shí)在在。依據(jù)常規(guī)，項(xiàng)目商業(yè)部分一萬余平方米的建筑體量正好和周邊潛在消費(fèi)人口數(shù)相契合。

★項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上具有高度的前瞻性，整體景觀設(shè)計(jì)出眾，大大增加了項(xiàng)目的商業(yè)外延，提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。

★開發(fā)商“華友”品牌在項(xiàng)目所在地有良好的口碑，能提升目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度。2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)街接上頁：

★涵江自古是商埠重鎮(zhèn)，商貿(mào)繁榮，素有“小上?！泵雷u(yù)。涵江人善于經(jīng)商，樂于從商，已經(jīng)形成從商創(chuàng)業(yè)的濃厚共識(shí)，加上已初步形成的以全國35家重點(diǎn)聯(lián)系市場(chǎng)---涵江商貿(mào)批發(fā)中心為龍頭的區(qū)域流通市場(chǎng)體系，積淀了涵江商業(yè)發(fā)展的良好基礎(chǔ)。

★涵江是全省乃至全國著名僑鄉(xiāng)，在外僑胞和港澳臺(tái)同胞達(dá)40多萬人，遍布50多個(gè)國家和地區(qū)，其中不乏愛國愛鄉(xiāng)的知名人士和眾多事業(yè)有成、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的人士

。

2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)街劣勢(shì)：★項(xiàng)目容積率率高，樓層層高度為近近百米，建建筑成本高高，易造成成單價(jià)或總總價(jià)過高，，從而造成成租金過高高，給運(yùn)作作帶來困難難。★目標(biāo)客群散散布在福廈廈公路沿線線及周邊地地區(qū)，局域域交通設(shè)施施落后，給給項(xiàng)目推廣廣和后期運(yùn)運(yùn)營造成困困難?！飬^(qū)域內(nèi)市政政公共設(shè)施施配套不足足，周邊商商業(yè)尚待開開發(fā)，服務(wù)務(wù)設(shè)施配套套基本空白白，為本項(xiàng)項(xiàng)目凝聚目目標(biāo)客戶帶帶來困難。。2008.9.華友廣場(chǎng)商商業(yè)街機(jī)遇：★項(xiàng)目周邊沒沒有現(xiàn)代綜綜合商圈，，沒有可比比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手?！镯?xiàng)目周邊潛潛在消費(fèi)群群體數(shù)量龐龐大，潛在在消費(fèi)商業(yè)業(yè)體量龐大大?！镫S著涵江大大交通樞紐紐的逐步建建成，汽車車客運(yùn)東站站勢(shì)必投入入運(yùn)營，本本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)將更加加突出，★華友作為有有較大知名名度的本土土開發(fā)商，，相對(duì)其他他外來開發(fā)發(fā)商來說，，更能得到到本地消費(fèi)費(fèi)者的心理理認(rèn)同，更更易打造口口碑。★涵江的城市市規(guī)劃向東東面傾斜（（本項(xiàng)目方方向），給給本項(xiàng)目的的遠(yuǎn)景帶來來極大利好好因素。2008.9.華友廣場(chǎng)商商業(yè)街威脅：★項(xiàng)目周邊商商業(yè)配套和和公共配套套差，可借借用業(yè)態(tài)稀稀少，造成成項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃及商業(yè)運(yùn)運(yùn)作難度增增大?！镯?xiàng)目產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)多為獨(dú)獨(dú)立店面形形式，對(duì)需需要大開間間經(jīng)營的業(yè)業(yè)態(tài)的招商商工作，會(huì)帶來來諸多難點(diǎn)點(diǎn)?！锿窘?jīng)本項(xiàng)目目的只有一一路莆田至至江口的小小巴公交車車，造成本本項(xiàng)目的易易達(dá)性較差差。2008.9.華友廣場(chǎng)商商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：一、業(yè)態(tài)選選擇：（參參考可比商商圈，服裝裝和通訊類類體量最大大）1.服裝類類專賣店：：男裝、女女裝內(nèi)衣飾飾品、童裝裝、運(yùn)動(dòng)裝裝；2.箱包鞋鞋類專賣店店；3.數(shù)碼、、手機(jī)專賣賣店4.社區(qū)型型帶生鮮超超市；5.社區(qū)店店：洗衣店店、藥店、、美容美發(fā)發(fā)店、便利利店、自助助式銀行；；6.休閑娛娛樂：網(wǎng)吧吧、臺(tái)球城城、電玩城城、音像店店、自助式式卡拉ok；7.餐飲：：西式快餐餐、中式小小吃、糕點(diǎn)點(diǎn)房、飲品品店（杜絕絕油煙、污污水污染、、內(nèi)街不設(shè)爆爆炒類中式式餐飲）2008.9.華友廣場(chǎng)商商業(yè)街接上頁：二、業(yè)態(tài)組組合：（見見項(xiàng)目平面面圖）★32層公寓寓樓底鋪，，各獨(dú)立店店鋪面積較較大，適合合打通成大大開間，做做社區(qū)超市市?！锴芭艃纱豹?dú)獨(dú)棟商業(yè)，，店鋪可從從中間隔斷斷，可降低低單店租金金，增加店店鋪數(shù)量。。以便增加加業(yè)種數(shù)量量，豐富商商業(yè)內(nèi)涵，，增強(qiáng)對(duì)目目標(biāo)客戶的的吸引力。。2008.9.華友廣場(chǎng)商商業(yè)街招商流程：1.招商籌籌備：項(xiàng)目定位市場(chǎng)調(diào)研招商商務(wù)條件招商物料準(zhǔn)備租金、租賃年限、免租期限、租金遞增率物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)圖紙、租賃合同、租賃意向書、物業(yè)管理合同或條例2008.9.華友廣場(chǎng)商商業(yè)街接上頁：2.客戶簽簽約：（重點(diǎn)客客戶全流程程，一般客客戶無中間間意向部分分流程）工程整改要求客戶簽訂租賃意向客戶簽訂租賃合同及物業(yè)管理合同簽訂租賃意向并繳納保證金客戶邀約與接待招商條件的告知與客戶要求收集招商條件談判客戶要求談判其他個(gè)案要求客戶提供裝修方案及圖紙工程部審核客戶按審核結(jié)論修改圖紙直至審核通過，并在約定時(shí)間裝修完畢開業(yè)確定商務(wù)條件并通過工程部、物業(yè)管理部審核簽訂合同并繳納合同款租賃合同復(fù)印件、物業(yè)管理合同復(fù)印件、裝修圖紙復(fù)印件分別由運(yùn)營公司、物業(yè)及工程部留底2008.9.華友廣場(chǎng)商商業(yè)街接上頁：3.客戶裝裝修與進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)開業(yè)：物業(yè)交付客戶裝修客戶進(jìn)場(chǎng)開業(yè)招商部按合同約定協(xié)助客戶通過工程整改流程工程部進(jìn)行工程整改，物業(yè)部配合工程部整改完畢，物業(yè)部負(fù)責(zé)與客戶辦理物業(yè)交付手續(xù)，并收取約定的應(yīng)收費(fèi)用。裝修過程相關(guān)問題由物業(yè)部負(fù)責(zé)解決，招商部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)與客戶的關(guān)系工程部、物業(yè)部對(duì)裝修效果進(jìn)行監(jiān)督。運(yùn)營部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)客戶開業(yè)相關(guān)事宜運(yùn)營部、物業(yè)部、招商部相關(guān)人員到場(chǎng)祝賀2008.9.華友廣場(chǎng)商商業(yè)街招商策略：：1.業(yè)態(tài)選選擇要滿足足零售：娛娛樂：餐飲飲=52%:30%:18%的業(yè)內(nèi)公公認(rèn)的產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)營黃金金比例。2.業(yè)態(tài)選選擇在功能能和形式上上要做到同同業(yè)差異化化，異業(yè)互互補(bǔ)化。3.在業(yè)種種布局上要要注意人流流動(dòng)線的設(shè)設(shè)計(jì)，不留留商業(yè)死角角。4.在運(yùn)營營上要懂得得放水養(yǎng)魚魚，要先做做人氣，再再做生意。。5.招商以以主力店先先行，對(duì)本本項(xiàng)目而言言，主力店店應(yīng)該是帶帶生鮮的社社區(qū)超市及及休閑娛樂樂業(yè)態(tài)。社社區(qū)超市可可考慮聯(lián)營營或自營。。6.招商對(duì)對(duì)象以涵江江商戶為主主，以江口口、石庭商商戶為輔，，以莆田商商戶為重點(diǎn)點(diǎn)補(bǔ)充。2008.9.華友廣場(chǎng)商商業(yè)街接上頁:7.招商節(jié)節(jié)點(diǎn)安排：：★招商前期，，著重對(duì)目目標(biāo)業(yè)態(tài)的的摸底，汰汰選。通過過訪談，介介紹項(xiàng)目基本情況，，了解目標(biāo)標(biāo)客戶對(duì)本本項(xiàng)目的看看法，并進(jìn)進(jìn)行匯總。?！锏赇伣桓肚扒?個(gè)月，，開始出臺(tái)臺(tái)商務(wù)條件件正式招商商?！锔鶕?jù)招商進(jìn)進(jìn)度及商家家裝修進(jìn)度度，確定開開業(yè)日期。。8.根據(jù)工程進(jìn)進(jìn)度，選擇擇不同工程程節(jié)點(diǎn)開展展各種類型型的招商活活動(dòng)。個(gè)人人認(rèn)為，主要的的招商模式式，以招商商人員登門門拜訪為主主。9.充分利用租租金價(jià)格杠杠桿，針對(duì)對(duì)重點(diǎn)目標(biāo)標(biāo)客戶采取取靈活策略略。10.成立商業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理公公司，為商商鋪的增值值提供軟件件保障。2008.9.華友廣場(chǎng)商商業(yè)街招商重要節(jié)節(jié)點(diǎn)：A.廣場(chǎng)環(huán)環(huán)境完成，，對(duì)外開放放；B.沿途景景觀完成；；C.商業(yè)街街內(nèi)景觀環(huán)環(huán)境、環(huán)藝藝小品完成成；D.旗艦店店裝修完成成開放；E.外立面面完成；F.地下（（地上）車車庫（位））完成；G.開業(yè)典典禮；2008.9.華友廣場(chǎng)商商業(yè)街推廣策略：一、品牌策策略：1.前期推廣以以一個(gè)核心心基點(diǎn)---華友品品牌，兩個(gè)個(gè)重心---住宅部部分及商業(yè)業(yè)部分來運(yùn)作作。后期應(yīng)應(yīng)圍繞商業(yè)業(yè)部分做推推廣。2.品牌理念的的塑造：住住宅---涵江東部部新地標(biāo)。。（突出樓樓盤品質(zhì)，，性價(jià)比））。商業(yè)---涵江江社區(qū)商圈圈新典范。。（突出現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)模模式，展示示自身商圈圈內(nèi)的商業(yè)業(yè)龍頭地位位）3.品牌內(nèi)涵的的塑造：項(xiàng)項(xiàng)目倡導(dǎo)的的理念、項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、、項(xiàng)目意義義等，具社社會(huì)影響力的品品牌力度和和內(nèi)容。2008.9.華友廣場(chǎng)商商業(yè)街接上頁：二、廣告營營銷策略：：1.廣告方方式Ａ．大眾媒媒介的有效效整合和運(yùn)運(yùn)用；Ｂ．銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)、營銷銷中心的展展示；ＣＣ．工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝、、氣氛營造造；Ｄ．有效現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)購的的方式和實(shí)實(shí)施；Ｅ．小眾傳傳播；Ｆ．各種綜綜合社會(huì)資資源（政府府資源、行行業(yè)資源、、人文資源源等）的整整合運(yùn)用；；2008.9.華友廣場(chǎng)商商業(yè)街接上頁：2.賣點(diǎn)廣告的的創(chuàng)意：A.地段潛力、、開發(fā)思路路、生活方方式、文化化藝術(shù)含量量、規(guī)劃賣賣點(diǎn)、功能賣點(diǎn)、、環(huán)境賣點(diǎn)點(diǎn)、品種賣賣點(diǎn)；景觀觀賣點(diǎn)；延延伸賣點(diǎn)；品牌賣賣點(diǎn)。B.項(xiàng)目為城市市帶來的新新觀念、新新生活方式式、新景觀觀、新城市市風(fēng)貌。C.項(xiàng)目工程進(jìn)進(jìn)度與施工工質(zhì)量報(bào)道道；D.開發(fā)商背景景，項(xiàng)目社社會(huì)服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)（策劃劃公司、設(shè)設(shè)計(jì)院、施施工單位、、物業(yè)管理理公司）的的美化宣傳傳。2008.9.華友廣場(chǎng)商商業(yè)街銷售策略：：本項(xiàng)目所處處的地理位位置及其周周邊現(xiàn)代商商業(yè)現(xiàn)狀，，決定了我我們必須采采用返租式式銷售方式式，來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)增值值，利潤(rùn)最最大化?！镨b于本項(xiàng)目目獨(dú)棟商業(yè)業(yè)體量較大大，總價(jià)偏偏高，為控控制總價(jià)不不超過目標(biāo)標(biāo)客戶的心心理預(yù)期，，我們的返返租年限不不宜過長(zhǎng)。。從我們的的商業(yè)定位位來分析，，我建議定定在兩年，，每年返還還總價(jià)的7%~8%為宜?！镝槍?duì)首付50%有壓壓力的按揭揭客戶，可可考慮將兩兩年返租款款直接在首首付款中扣扣除，以降降低客戶的的首付壓力力。★建議按單坎坎獨(dú)立店鋪鋪打包銷售售，定價(jià)遵遵循低開高高走原則，，采用動(dòng)態(tài)態(tài)定價(jià)策略略。并依據(jù)據(jù)店鋪位置置做策略性性差異化定定價(jià)，以增增加銷售額額。2008.9.華友廣場(chǎng)商商業(yè)街注意事項(xiàng)：1.返租難難點(diǎn)：大型型商家整體體租賃與商商鋪銷售的的關(guān)系開發(fā)商與大大型商家的的租約與開開發(fā)商與小小業(yè)主承包包經(jīng)營協(xié)議議在時(shí)間上上要具備一一致性。購購買本項(xiàng)目目商鋪的前前提是：小小業(yè)主在租租期內(nèi)不能能自行經(jīng)營營與自行出出租，必須須與發(fā)展商商簽訂與租租期相一致致的承包經(jīng)經(jīng)營協(xié)議，，而發(fā)展商商則是通過過與大型商商家的租賃賃協(xié)議來保保證小業(yè)主主的租期收收益。2.返租風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：返租租期滿后產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散帶帶來的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。開發(fā)商在承承租期滿后后，從項(xiàng)目目本身營銷銷的角度看看，已經(jīng)完完成了對(duì)業(yè)業(yè)主的承諾諾。但為了了更好地實(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)的的銷售價(jià)值值，開發(fā)商商需提前解解決好這一一問題，不不要為將來來的商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營留下后后遺癥。具體化解方方案如下：A.成立業(yè)主委委員會(huì);由業(yè)主委委員會(huì)來統(tǒng)統(tǒng)籌安排商商場(chǎng)的未來來租賃權(quán)及及經(jīng)營權(quán)，，并按照小小業(yè)主的投投資額合理理地劃分比比例關(guān)系，，通過類似似“股權(quán)””的形式在在實(shí)現(xiàn)整體體效益的情情況下，全全面、公平平地保障所所有業(yè)主的的收益。具具體運(yùn)作可可通過業(yè)主主投資額的的大小，確確定所有業(yè)業(yè)主的分配配權(quán)利，再再選舉會(huì)長(zhǎng)長(zhǎng)、執(zhí)行會(huì)會(huì)長(zhǎng)、會(huì)員員等。業(yè)主主委員會(huì)可可通過自行行運(yùn)作或委委托專業(yè)商商業(yè)機(jī)構(gòu)代代管、代租租等形式以以實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營。B.在項(xiàng)目前期期分割規(guī)劃劃中，要慎慎重對(duì)待大大型商家的的選址。最最好能提前前與小業(yè)主主達(dá)成一致致。2008.9.華友廣場(chǎng)商商業(yè)街運(yùn)營管理：華友商業(yè)街街需有一個(gè)個(gè)經(jīng)營管理理機(jī)構(gòu)組織織、協(xié)調(diào)和和規(guī)劃，把把一系列業(yè)業(yè)態(tài)店組織織在一起，，提供飲食食、休閑、、娛樂、購購物等各種種服務(wù)的一一站式消費(fèi)費(fèi)中心。商業(yè)街所包包含的內(nèi)容容比較廣泛泛，在服務(wù)務(wù)功能上表表現(xiàn)為復(fù)合合性，在經(jīng)經(jīng)營管理上上表現(xiàn)為一一致性，在在服務(wù)設(shè)施施上體現(xiàn)為為完整性，，形象上統(tǒng)統(tǒng)一性。由由此我們可可以看出，，商業(yè)街不不是一個(gè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的分散散式的經(jīng)營營模式，而而是一個(gè)統(tǒng)統(tǒng)一高效運(yùn)運(yùn)作的有機(jī)機(jī)整體，整整體運(yùn)營管管理相對(duì)普普通MALL來說要要求更高。。2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)街接上頁：任何一種商業(yè)業(yè)形式都是建建立容易管理理難。商業(yè)街街更是如此。。商業(yè)街管理理包括物業(yè)管管理、租戶管管理、營銷管管理和財(cái)務(wù)管管理等。1.物業(yè)管理理的目標(biāo)是為為入租店鋪和和來商業(yè)街的的顧客提供一一個(gè)舒適而又又安全的環(huán)境境，具體內(nèi)容容包括賣場(chǎng)環(huán)環(huán)境設(shè)備的維維護(hù)、安全保保衛(wèi)管理等。。2.租戶管理理的目標(biāo)是造造就優(yōu)良的店店鋪，具體內(nèi)內(nèi)容包括教育育輔導(dǎo)、經(jīng)營營分析、店鋪鋪調(diào)整、調(diào)節(jié)節(jié)管理等。3.營銷管理理的目標(biāo)是提提升商業(yè)街的的客流量和銷銷售額，具體體內(nèi)容包括對(duì)對(duì)各店鋪進(jìn)行行營銷支援并并舉辦統(tǒng)一的的促銷活動(dòng)。。4.財(cái)務(wù)管理理的目標(biāo)是使使商業(yè)街和入入租店鋪取得得良好效益，，具體內(nèi)容包包括收取租金金和各項(xiàng)費(fèi)用用，控制開支支，協(xié)助有關(guān)關(guān)部門進(jìn)行效效益評(píng)估和店店鋪指導(dǎo)。5.商業(yè)街需需按“統(tǒng)一管管理，分散經(jīng)經(jīng)營”原則經(jīng)經(jīng)營。“統(tǒng)統(tǒng)一管理”，，要求商業(yè)街街必須由代表表業(yè)主權(quán)利的的、受業(yè)主委委托的管理公公司統(tǒng)一管理理?！胺稚⒔?jīng)經(jīng)營”，是商商業(yè)街對(duì)消費(fèi)費(fèi)者和經(jīng)營者者間的交易提提供場(chǎng)所，但但商業(yè)街的管管理者不能直直接進(jìn)行商業(yè)業(yè)經(jīng)營，只是是在消費(fèi)者和和經(jīng)營者之間間搭建橋梁。。2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)街續(xù)：商業(yè)街的統(tǒng)一一管理的理念念在于統(tǒng)一招招商管理、統(tǒng)統(tǒng)一營銷、統(tǒng)統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督督、統(tǒng)一物管管為了達(dá)到““統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營””的管理模式式，在商業(yè)街街招商銷售合合同中都應(yīng)該該約定承租戶戶必須服從管管理公司的統(tǒng)統(tǒng)一管理。1、“統(tǒng)一招招商管理”要求招商的品品牌審核管理理和完善的租租約管理。①所謂“品牌審核管管理”是指：招商對(duì)對(duì)象需經(jīng)品牌牌審核后才能能進(jìn)入。審核包括須具具有有效的營營業(yè)執(zhí)照、生生產(chǎn)許可證、、注冊(cè)商標(biāo)登登記證、產(chǎn)品品合格委托書書（適用于批批發(fā)代理商））、品牌代理理委托書（適適用于專賣代代理商）、稅稅務(wù)登記證、、法人授權(quán)委委托書等。2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)街續(xù)：②“完善的租租約管理”。。租約管理包括括約定租金、、租期、支付付方式、物業(yè)業(yè)管理費(fèi)的收收取等，還有其他比較較關(guān)鍵的租約約條款管理：：（1）營業(yè)時(shí)時(shí)間的確定；；（2）承租戶戶的店名廣告告、促銷廣告告的尺寸大小小、懸掛位置置、語言文字字方面須須接受統(tǒng)一管管理；（3）為整個(gè)個(gè)商業(yè)街促銷銷活動(dòng)承擔(dān)的的義務(wù)；（4）承租人人對(duì)停車場(chǎng)的的使用，確定定有償還是無無償，有無限限制；（6）投保范范圍事宜；2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)街續(xù)：2、“統(tǒng)一的的營銷管理””有助于維護(hù)護(hù)和提高經(jīng)營營者的共同利利益。管理公司負(fù)責(zé)責(zé)為商業(yè)街策策劃好1年365天的天天天營銷計(jì)劃劃，所謂“大大節(jié)大過、小小節(jié)小過、無無節(jié)造節(jié)過””，組織策劃劃相關(guān)的促銷銷活動(dòng)，所發(fā)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)應(yīng)預(yù)先與業(yè)主主溝通預(yù)算，，經(jīng)業(yè)主同意意后，對(duì)實(shí)際際發(fā)生的費(fèi)用用按照承租戶戶銷售額的一一定比例進(jìn)行行分?jǐn)偂?.“統(tǒng)一的的物業(yè)管理””有助于建筑筑空間的維護(hù)護(hù)和保養(yǎng)。商業(yè)街的物業(yè)業(yè)管理內(nèi)容包包括：養(yǎng)護(hù)建建筑、維護(hù)設(shè)設(shè)備、保證水水電氣熱正常常供應(yīng)、公用用面積的保潔潔、保安防盜盜、車輛管理理、綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)、意外事故故處理等。2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)街續(xù)：總之，華友商商業(yè)街運(yùn)營管管理的精髓就就是要把松散散的經(jīng)營單位位和多樣的消消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)統(tǒng)一到一個(gè)較較為完整的經(jīng)經(jīng)營主題和資資訊平臺(tái)之上上，以達(dá)到長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營的目目標(biāo)。2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)街目標(biāo)展望：抓住了市場(chǎng)機(jī)機(jī)遇的華友商商業(yè)街，憑借借先發(fā)優(yōu)勢(shì)，，在開發(fā)商與與經(jīng)營戶的共共同努力下，，迅速成為所所在區(qū)域的商商業(yè)核心。隨隨著大涵江交交通格局的成成型，涵江城城區(qū)的東擴(kuò)，，其他現(xiàn)代商商業(yè)在市場(chǎng)規(guī)規(guī)律的引導(dǎo)下下，自發(fā)的在在項(xiàng)目周邊匯匯集，最終形形成了以華友友商業(yè)街為核核心的涵江城城市新商圈。。華友也將由由此獲得極大大的品牌價(jià)值值，可觀的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益和社社會(huì)效益。華友，值得我我們共同期待待！2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)街END謝謝撥冗閱覽覽！2008.9.華友廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)街9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20226:19:56AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。17十二月月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/172022/12/1717December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/179、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20226:19:56AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/